银行投资范例

摘要：金融行业是各国经济发展的重要支柱产业，所以各国都十分重视金融行业在经济发展中的地位和作用。面对激烈的竞争市场，银行不得不上调利率以增强在市场中的份额，这虽然在一定程度上能够缓解银行发展中存在的问题，但是也使商业银行盈利出现缩水。本文以商业银行的投资银行业务为切入点，主要阐释了商业银行投资银行业务的相关概念、发展优势和存在的问题等内容。

关键词：商业银行；投资银行业务；存在问题；发展路径

为了扩大商业银行的利润空间，我国的商业银行开展了一系列的银行业务，旨在促进商业银行的发展，尤其是投资银行业务的开展，缓解了商业银行的发展危机。但是在发展过程中，商业银行投资银行业务也暴露出一定的问题，需要引起相关人员的高度重视。商业银行要想在激烈的竞争中占据一席之地，必须正视发展中存在的问题，改变工作思路，促进商业银行适应社会发展的需要[1]。

1商业银行投资银行业务相关概述

1.1投资银行业务

投资银行业务是近年来发展比较快的领域，为商业银行创造了丰厚的经济效益。商业银行的投资银行业务虽然涉及的领域比较多，开展的业务内容也比较广泛，但是它的运行体制还不是很完善。与国外的商业银行投资银行业务相比较，还有很大的差距，应该引起行业相关人员的高度重视[2]。

1.2投资银行业务模式

一、投资银行的功能

1、资产定价功能。

投资银行拥有卓越的专业研究分析能力，能够帮助投资主体对投资对象进行价值判断，并以此来帮助投资主体发现价值和创造价值。资产定价功能是由投资银行的承销业务及一些融资服务和并购重组服务来实现的，其定价的准确性决定了投资的风险性，如果定价过高，投资银行很可能会面临包销风险；如果定价偏低，投资主体很可能会利益受损。在企业并购活动中，资产定价功能也体现出一定程度的价值发现功能，企业产权交易的背后，往往都基于价值的发现。

2、金融创新功能。

从华尔街的金融活动中，我们不难看出投资银行是最具创新活力的主体，在金融产品创造中衍生出了很多金融产品，这在美国次贷危机之前体现的淋漓尽致，创新过度也是引发次贷危机的一个重要因素。无论是发行的债券、股票，还是衍生的金融工具，无一例外，都是由投资银行创造出来的，这些不断创新的金融工具不仅为投资者提供了更多的投资选择，也为投资者提供了一种风险控制机制，只要将其规范化、标准化，就可以在金融市场上进行交易。

3、价值增值功能。

价值增值是现代金融中介发展的主要驱动力，也备受现代金融中介理论重视，投资银行的价值增值功能是建立在资产定价和金融创新功能基础上的，投资银行通过创造金融产品、提供金融服务以及对资产的风险收益进行组合来实现价值增值。在现代金融体系中，投资主体所面对的财富主要表现为虚拟的资产形式，投资者拥有处置这种虚拟资产的权利，但是，由于这种虚拟资产具有不确定性，投资者的权利也就存在不稳定性，因此，投资者有必要对手中的虚拟资产进行评估，既要能够确保资产升值又要保证将风险降到最低。

一、银行项目投资中的风险

（一）投资风险

由于资本市场的运作方式与货币市场有着明显的区别，且我国银行在资本市场上运作经验欠缺，因此如果我国银行将业务领域延伸到证券领域进行投资时，就会产生一定的投资风险。例如，银行可能通过直接贷款给证券公司或者直接进入资本市场进行投资，由此产生的投资风险与原先委托证券公司理财、代办资金转帐结算等业务所产生的风险是有所不同的，主要包括产生信用放大、证券公司财务危机和金融监管盲区等宏观的金融风险。

（二）财务风险

我国银行在经营投行业务时，可能会产生财务风险，即开展投行业务的母银行与子公司之间由于多次使用同一笔资本金（即资本金的重复计算）而导致银行的风险扩大，以及由于财务杠杆作用使得子公司的盈利发生变动，从而引起整个集团财务状况也产生变动的风险。

（三）政策法律风险

虽然近年来我国银行开展项目投资业务已渐成风气，部分政策和监管法规也出现了松动的迹象，银行有望进一步拓展项目投资业务的创新空间。但是目前我国仍实行金融分业制度，对于银行开展项目投资业务缺乏相应的配套法律和政策，而且这种分业管理容易造成政出多门，不利于我国银行与其他金融机构的交叉经营，也不利于风险控制和监管乃至整个金融体系的稳定。

一、我国投资银行业务发展中存在的不足

1.法律法规还不够健全

商业银行发展投行业务这种金融创新需要依靠金融法规的规范和指导，一方面提倡合理的金融创新，一方面要降低风险，使金融创新得到良性循环。目前我国依然是明确的分业体制，金融法规都是在具体行业的基础上制定的，法律还没有认定混业经营的金融集团的地位、设立和组织模式等问题。

2.业务发展规划不完善

目前部分投行业务不能结合我国金融环境、自身实力，选择适当的发展模式，也未制定切实可行的发展规划，业务发展有名无实。在金融服务和产品易被仿制的环境下，同质化的财务顾问和资产管理业务、相互抄袭发行的理财产品，使本应向智力密集型发展的投行业务，因缺少自身特色而陷入低端竞争的境地。同时，业务的同质化现象，一定程度挤压了投行业务的收费空间，不利于投行业务的进一步发展。

3.缺乏一定的专业人才

投资银行业务是一项专业化程度高、涉及领域广的金融高端服务，对精通经济政策熟悉相关国际惯例和法律法规、具有实务操作和跨学科知识的复合型人才的要求较高。由于商业银行长期经营传统业务，在筹化备战资本市场业务阶段，出现了专业人才供小于求的现象，特别是高端产品设计人才相当缺乏。投行业务领域由于其智力密集型特点，人力资本对利润贡献度很高，对员工的创造力和抗压能力提出了较高要求，因为高素质人才必将占据优势地位。而当前能将商业银行和投资银行业务综合、协调运用的专家较少，导致相关机构招聘理想的高级金融专家的难度较大。

第一篇：商业银行风险管理研究

一、我国商业银行风险管理现状

伴随着我国经济体制改革的脚步，我国商业银行在不断进步，但同国外的商业银行对比，发展仍不成熟，其中存在一些问题。在商业银行内部，管理层不注重加强风险管理文化的建造，而且对风险的管理观念不强，使风险管理组织结构不健全，且银行体系内也缺少专业的风险管理人才。然而，外部环境对商业银行的开展亦有一定阻碍，我国金融体制的现阶段还不甚健全，监管部门对银行的监管不到位，社会诚信水平低，都不利于我国商业银行更好的发展。

二、我国商业银行风险管理存在的问题

（一）没有建立全面的风险管理组织结构。

如今，由于我国商业银行的治理结构不健全，有许多的商业银行实行股份制改革并且上市进行交易，商业银行有股东大会、董事会和监事会的形式，但是其中还是存在诸多问题。大多数的董事会不能最终承担起全部金融风险的职责。我国商业银行对风险管理十分看重，加上风险管理的承担主体不是很明朗，对于职责划分也不是很全，从而引致商业银行在风险管理方面的管理认知相对比较薄弱，并且缺少了主动性。从我国的实际经济情况来看，国家的资本成为了银行的资本担当者，最终导致了风险，在财政无力承担的严峻情况时，银行可能会发行货币来应对银行流动性要求，银行体系的运转最后会用货币膨胀来维持。

（二）风险管理文化落后。

〔摘要〕商业银行投贷联动在我国起步较晚，由于相关法律不健全，开展这一业务面临一系列法律风险。应建立健全投贷联动立法体系、强化债权保护机制、建立健全股权投资“牌照”制度，以期为司法机关办理这类纠纷案件提供健全的法律体系保障。

〔关键词〕商业银行;投贷联动;投权投资

一、引言

为了更好地促进我国经济的转型升级、促进“大众创业、万众创新”国家战略的实施以及促进我国商业银行传统经营思维与模式的转变与提升，早于2014年，国务院颁布的《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》第十九条就明确指出要鼓励、推动我国金融机构设立基金管理公司，大力发展证券投资基金，这为我国商业银行投贷联动业务的开展打下了基础。同年10月，国务院又了《关于加快科技服务业发展的若干意见》，在该意见中第一次提出“探索投贷结合的融资模式”。2015年，国务院在《关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略的若干意见》第十二条中指出要建立健全银行法，挑选适合的银行业金融机构进行投贷联动试点。随后在2016年3月的《2016年政府工作报告》中，总理指出在2016年将启动“投贷联动”试点。紧接着，我国银监会、科技部、人民银行于2016年4月联合颁布了《关于支持银行业金融机构加大创新力度开展科创企业投贷联动试点的指导意见》，推动与引导国家开发银行、中国银行、上海张江国家自主创新示范区等10家银行、5个试点区域进行“投贷联动”业务试点。2016年9月，国务院又了《关于促进创业投资持续健康发展的若干意见》，该意见在第(六)章节中进一步就投贷联动业务的发展明确提出了指导思路。之后，我国商业银行开始致力于投贷联动业务的探索与发展。但是，该业务对于我国商业银行而言还是一个新兴事物，为了响应国务院、银监会的政策号召，在发展投贷联动业务的过程中可能会忽略《商业银行法》对于银行审慎经营的原则性要求，而面临较多的问题与风险，再加上目前投贷联动制度、法律法规建设的滞后，导致该业务的发展缺乏立法依据与法律保障，其可能存在的法律风险将会影响我国投贷联动业务的可持续发展。因此，在商业银行投贷联动业务的发展进程中，关注其面临的法律风险，加强法律风险防范，对于商业银行的稳健发展至关重要。

二、商业银行投贷联动相关理论分析

(一)国内外关于投贷联动的理论研究。虽然商业银行投贷联动在我国起步较晚，但是美国商业银行开展投贷联动早已是“轻车熟路”，很多成功的商业银行投贷联动业务案例与经验都表明投贷联动业务的重要价值。Drucker指出，对客户进行投贷联动并不仅局限于投贷联动项目本身，商业银行可以进一步挖掘客户的潜在金融与非金融需求，进而对客户进行交叉销售;Hellmann的研究显示，商业银行在投贷联动业务开展的前后过程中都需要对客户企业的相关信息进行长期跟踪与分析，从而比其他金融机构有更大的竞争优势;黄涛认为商业银行发展投贷联动业务是一种全新的战略思维，不同于传统金融业务的单一企业价值创造最大化、单条价值链作用，其可以实现跨业务领域的价值链网格整合以及客户企业的整体价值最大化。

(二)商业银行投贷联动法律风险。1．关于“法律风险”的定义，在BCBS的《巴萨尔协议二》中首次提出了这一概念，将其纳入操作风险中，并对其含义进行了相关论述;［1］2007年，我国银监会借鉴了该协议中这一概念，在颁布的《商业银行操作风险管理指引》中对我国商业银行的“法律风险”进行了解释。但无论是上述两个文件，还是之后的《巴塞尔协议三》与《资本管理办法(试行)》，其对商业银行“法律风险”的解释都较为模糊与概括，并没有一个准确的概念界定。之所以出现这种现象，管斌认为是由于商业银行法律风险来源广、内容复杂，而且和商业银行的操作风险、信用风险等风险都存在极高的关联性，要想对商业银行的“法律定义”进行界定，就需要对“法律风险”进行明确分类。2．由于商业银行投贷联动业务起步较晚，所以对其法律风险的研究也较为滞后。戴维·斯托厄尔指出，美国为了化解投资行银行的法律风险，出台了多部法律法规文件，希望对投资行银行从事投资业务的主体资格进行法律确认，并对投资过程中的法律风险进行法律监管与法律规制;［2］王羿指出商业银行在开展资金托管、财务与投资顾问等私募股权类业务的过程中，要加强对业务中隐藏的法律风险进行防范工作。［3］综上，目前关于商业银行投贷联动法律风险的界定并没有统一的认识，但在前人研究成果的基础上，笔者认为所谓商业银行投贷联动法律风险是指我国商业银行开展投贷联动业务在较为滞后、存在缺陷以及冲突规定法律法规体系下将要面临的法律障碍与潜在风险，主要包括知识产权质押、股权质押、对赌协议等几个方面的法律风险。［4］

一、从行为金融学角度分析我国银行流动性过剩的原因

1.由于担心金融亏损，投资者倾向于存款而非投资。

根据行为金融学和心理学的相关原理，人对于个人资产的态度上，比起财产的收入，更加关注财产的损失。也就是说，在投资行为中，投资人对于财产损失的恐惧远远大于财产收入的希望，这种心理称为投资人的损失厌恶。投资厌恶的直接后果便是投资人在很大程度上倾向于对于资产进行相对保守的操作，抵抗风险的能力很差，宁可将资金放入银行进行储蓄也不愿意将资金用于投资。而且由于我国国民对于投资行为的认识不足，不愿意为自己的投资行为操心，宁可固守自己的财产。这样，就是的银行存款这种非常缺乏活力的理财手段成为我国国民的主要理财手段。从另一个方面，我国的资本投资市场起步较晚，同时我国的股票市场目前处在一个剧烈的转型阶段，多年来的股票行情走低让投资者不断失去信心，在高风险面前望而却步。在这种大背景下，投资者无法对自己的投资进行有效的配置，投资量极低。这样，即使银行采用了降息的方式鼓励投资，减少储蓄，投资者仍然倾向于把资金存入银行。

2.由于心理账户的原因，商业银行对工业企业的信贷收缩。

从心理学和行为金融学的角度来看，每一个人在对待自己全部财产的各个部分的时候，态度是有区别的，对于某一部分的财产，人的估价往往会比实际的价格高，这样，在使用或者利用这部分的资产进行投资的时候，就显得非常的谨慎小心，因为财产的拥有者非常不愿意看到在其心中重要的财产蒙受损失，这就是心理账户效应。对于商业银行来说，更具体一点，我国的商业银行，主要的收入是银行存款，主要的支出，或者投资方式，是银行信贷，这样在某种程度上，银行对于贷款存在着心理账户效应，因为贷款的风险和贷款收入直接影响到了银行的信誉和生存，因此银行对于贷款的发放非常慎重。商业银行发放信用贷款有着一定的准则和规则，需要一个门槛来限制，这样就使得银行面临一定的规则约束。这种约束使得银行不得不调整贷款使用比例，减少贷款率。从前年下半年以来，我国进入了一个投资高峰期，投资者纷纷将资金投向重工业以增加经济收入，这样银行的存款量降低，对于信贷的发放就更加谨慎，尤其是对于工业企业的信贷发放。

3.外币涌入导致人民币升值，羊群效应加剧影响。

我国目前正处于一种投资减少，信贷紧缩的环境，这样就使得信贷申请的难度不断的加大。目前我国的房地产行业由于限购令的存在，处于低谷，股市也并没有从低潮中走出，国内投资的渠道很少，但是与此同时，大量海外资金通过汇率编程人民币进入国内市场，存入银行，成为银行的存款。这样就使得银行形成了大量的外汇储备，加上宽松的货币政策，和对于信贷的严格把关，我国的银行正处于一种流动过剩的格局。

作者：贾 飞1，李 娟2   单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行   1.1会计准则的规定   根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。   投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。   投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。   当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。   1.2判定的依据   从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。   2.1法律风险   根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。   2.2财务风险   投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。   2.3审计风险   当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。   2.4资本成本   根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。   3国内商业银行投资性房地产的管理情况   从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。   3.1金额相对较小   从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。   3.2境内分布相对较少   国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e#   4投资性房地产的转移路径   经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。   4.1存量部分   4.1.1转移路径   商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。   通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。   4.1.2模式分析   商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。   从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。   4.2增量部分   4.2.1转移路径   就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。   4.2.2模式分析   “以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。   5结论   本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。   同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。   对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。