小区物业合同范例

一、当前军队住宅小区物业管理存在的问题

业主观念难以转变，无意参与物业管理。军队住宅小区的业主以军人为主，即使是新建军队经济适用房小区的业主，也大多有过甚至刚刚告别多年福利住房的经历，福利住房的低廉房租以及免费维修等在军人业主的思想中打下深深的烙印。许多军队住宅小区的业主大多不太了解物业管理的实质，对物业管理也不关心，主要表现在：一是有部分业主认为，参与物业管理是对全体业主有益，希望其他业主能够出面，自己“搭便车”的思想较为严重；二是部分业主不能将物业服务看作是使自己房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强；三是有些业主认为“凡是对物业管理有利的做法，都是业主在吃亏”，不愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。所需设施老化严重，不利于推行物业管理。军队住宅小区除新建经济适用住房小区外，大多为已售干休所住房或从家属生活区划分出售的区域，住房情况复杂，建成年代、楼房形状、结构形式差别较大，对其按照统一的标准进行改造难度很大。主要体现在：受建筑年代、建设要求和当年技术水平等影响，部分房屋质量差，维修保养成本较大；部分管线老化厉害、超负荷运行现象严重；一些新划售房区的各种附属设施设备的市政化程度较低，物业管理公司难以接手。法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前，我军实行物业管理的依据除国务院颁布的《物业管理条例》及《物权法》外，还有《军队住房物业管理暂行规定》、《军队营房保障社会化管理暂行规定》等。这些法律法规只是对军队住宅小区实行物业管理的组织实施、监督监管、资金使用等问题作了笼统的规定，缺乏可操作性的实施细则。特别体现在物业管理的监管上，既缺乏监管的主体机构，又缺乏相应的规章制度。根据国家的法律法规及我军住房物业管理的相关文件，对军队住宅小区的监管职责应由业主代表——业主委员会来履行。但实际上，军队住宅小区的业主委员会大多组织构成比较松散，还不具备主体地位，难以发挥维权、监督和协调的作用。在规章制度层面上，规范和约束小区业主与业主之间、物业公司与业主之间的关系仅靠几部管理公约还远远不够，必须有更加细化的配套规章制度体系，来规范营房管理部门、施工单位、物业管理公司、业主四方的关系，明确他们各自对物业的质量、养护、使用应承担的责任。管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。营房管理经费的标准，严重影响、制约军队住宅小区的物业管理质量水平。在物业费的收缴上，由于军队住宅小区业主受传统观念影响较深，一部分人不愿意支付住房的日常消费费用，特别是房屋维修基金的收缴更是困难。甚至有业主把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经包括房屋维修基金，不大愿意交纳这部分“多余”的资金。此外，物业管理资金缺乏监管，使用状况的不透明，也是许多业主不愿意交费的原因之一。这些问题如果长期得不到解决，将对我军住宅小区的物业管理社会化进程产生十分不利的影响。物业服务缺乏标准，公司和业主责权不明。当前，我国的物业公司大多还处于劳动密集型阶段，不同的地域、不同公司的管理理念、员工素质、服务水平差别很大，就军队住宅小区一些现状，目前物业管理也很难有统一的服务标准。例如，在物业维修上，维修到哪种程度，保修期多长等，也没有统一的尺度。此外，对于物业公司的服务性收费，由于地区、市场供应、小区级别等差异，我军目前也没有统一的服务收费标准，这就决定了一些小区物业公司的收费行为具有一定的随意性和自主性。

二、做好军队住宅小区物业管理的几点建议

引入竞争机制，招标选择物业公司。军队住宅小区物业管理的招标应采取以营房管理部门为主体，业主参与的原则，必要时可以聘请专业的组织招标活动中间人对招投标活动加以指导。营房管理部门要明确招标方向、规范程序，积极引导招投标顺利进行。在选择中标方时，要做好实地考察工作，管理方不但要对入围公司的团队精神和管理能力进行实地考察；还应组织投标单位现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借口违约。签订合同时，一定要按照标准合同的格式，将双方的承诺和一些事项的界定具体化，保证合同条款的可操作性，避免日后可能发生的纠纷。完善规章制度，充分发挥榜样作用。在实行物业管理之初，部队房管部门就要根据国家和军队现行相关法律法规，制订完善小区物业管理的各项规章制度。在售房之初就要印发《入住须知》、《业主公约》、《住房装修管理规定》、《物业管理缴费管理规定》等资料，让每一位业主都感到有章可循，有据可依。还要根据小区实际情况制订好物业服务标准的细则，细化如《安保管理规定》、《停车管理规定》、《小区绿化管理规定》标准等，尽量做到事事有约在先，从根本上解决物业管理服务缺乏标准的问题。同时，要发挥榜样的作用，将小区整体开发效果明显、物业管理制度完善、物业服务质量水平高、业主与物业服务公司关系融洽、业主主体作用发挥好、满意度高的小区，树立为军队住宅小区物业管理的典型，总结并推广其做法和经验，以此带动军队住宅小区物业管理水平的提高。争取多方支持，积极筹措管理资金。解决物业管理资金问题，应本着尽可能不增加业主负担、不增加部队投入的原则，根据资金的不同用途，多方筹措：将售房所得款的一定比例用作公共维修基金的启动资金，专项用于小区住房共有部分、共用设施设备的维修保养；对于需要改造的设施，在用好总部补助经费的同时，探索利用市场经济手段引入社会资金的办法；对列入地方政府改造项目的部分，要积极争取地方政府的资金支持；将原属单位按政策应享受的设施设备更新改造费用以及共用部分的维修基金下拨给物业服务公司；充分发挥小区内在优势和潜力，开发活动中心、商铺等服务性场所，以其出租收入的一部分弥补物业管理费和住房公共维修基金。强化主体意识，科学设立业主委员会。现代物业管理的实行，离不开业主的支持与理解。首先，要加强对业主的政策宣传，使国家和军队的房改政策人人皆知；其次，将实施物业管理的必要性以及给业主带来的益处解释清楚，切实让军队住宅小区实行物业管理深入人心；第三，要切实做好实行物业管理后业主与物业服务机构责、权、利的宣传与解释，使每个业主都明了自身角色，都能够自觉服从小区管理规定，形成人人懂得物业管理、人人参与物业管理的良好局面；第四，要加强小区业主委员会建设，充分发挥业主在物业管理中权力主体的地位作用。加强监管力度，营造和谐物业环境。对重大管理行为和物业管理基金实施监管，是确保业主切身利益不受侵害的根本保证。在业委会成立之前，部队营房管理部门应主动承担起临时业委会的责任，参与物业管理全过程，协助和监督物业管理机构依法经营，落实各项管理工作。要建立物业管理重大事项的监管机制，凡是小区内涉及共有财产的管理、重大修缮行为、共用部分财产变更、改建重建建筑物及其附属设施等涉及全体业主利益的重大事项，都要明确要求物业管理公司和业委会组织召开业主大会来研究决定。业委会成立之后，基金应由业委会负责监管，重大事项必须要经过业委会的审核决议后才能实施。物业服务公司至少应每半年向业主公布一次管理费用收支账目，每季度应组织业主召开一次管理工作形势分析会，让业主心里有数，努力营造一个和谐、透明的物业管理环境。

作者：何晓云 单位：成都军区房地产管理局昆明房管处

摘要:

对当前城市住宅小区物业管理涉及的物业信息及其关联的空间信息进行分析与分类，研究其具体的管理方法。探索城市住宅小区三维GIS构建的关键技术，开发了一个基于三维GIS的物业管理原型系统。该系统将物业信息与其关联的空间信息紧密相连，使物业管理人员通过基础物业信息直接定位相关物体在小区中的空间位置，让三维GIS与物业管理信息系统的结合不仅仅局限于小区表面环境简单的可视化，增加了三维GIS的实用性，完善了物业管理信息系统，为深化三维GIS在城市信息化、智慧化管理领域的发展应用提供技术参考。

关键词:

物业管理;三维GIS;城市信息化;三维立体空间框架

0引言

近年来，我国城市化进程不断加速，城市中建成了众多环境优美的商业住宅小区，在居住环境逐渐同质化的情况下，是否具有良好的物业管理服务已经成为人们购房置业的重要参考。所谓物业管理(PropertyManage-ment)，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时，对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合性服务［1］。由此可见，住宅小区物业部门管理和服务能力的强弱将对业主的生活品质产生重要的影响。而随着物业管理信息化的发展，是否具有完善的物业管理信息系统平台已经成为评价物业部门管理和服务能力的重要标准之一。我国在《2006～2020年国家信息化发展战略》中明确指出，要加快服务业的信息化。物业管理属于传统服务业，其核心是服务［2］，目前正处于向现代服务业转型的过程中［3－4］。在这个过程中，信息化是物业管理向现代服务业转型的科技支撑之一［4］，而物业管理信息系统则是体现物业管理信息化程度的重要标志，是物业部门对住宅小区进行日常科学管理的信息化平台，是评价其物业管理和服务能力的重要标准，也是今后城市信息化、智慧化发展的有机组成部分。在这样的背景下，相关学者和企事业单位对物业管理信息系统的研究应用逐步深入，出现许多物业管理商业软件，如北京中科华博、广州乐天和深圳思源等。但是这类物业管理软件主要是基于文本信息的管理方式，缺乏对空间信息的管理与表达。根据物业管理的定义可知，其涉及的物业信息还关联着大量的空间信息，如道路、绿地、安防设施、地下管线，以及业主所在的建筑物等的空间分布和位置信息等。但是基于文本信息的管理方式是不完善的，无法满足物业管理部门日益增长的空间信息管理和表达的需求。对此，GIS(GeographicalInformationSystem，GIS)领域的研究者们提出利用GIS的技术方法来改进和完善传统的物业管理信息系统，使其能够充分地管理和表达物业信息中的空间信息。相关研究主要集中在两个方面，一是将物业管理信息系统和传统的GIS集成在一起，在空间数据库中存储二维地图等图形数据，然后，利用组件式GIS开发方法实现住宅小区地物位置信息查询及其属性信息的查询、修改、添加和删除等基本功能［5－7］;二是进一步在物业管理信息系统中构建住宅小区的虚拟环境，实现三维可视化和漫游功能［8－9］。这些研究将GIS成功引入物业管理领域，使GIS和物业管理信息系统集成在一起，具备了初步的空间数据存储、管理和可视化的能力。但是传统的GIS都是二维的，仅能处理和管理二维图形和属性数据［10］，而传统三维可视化GIS仅限于三维外观的显示［11］，不能够完整地描述整个住宅小区的三维立体空间。因此，我们需要深入地利用三维GIS来管理和表达物业信息所关联的空间信息，探索并构建与现实世界相近的住宅小区地上地下、建筑内外表达完全一致的三维立体空间框架。为此，本文首先对当前城市住宅小区物业管理涉及的物业信息及其关联的空间信息进行分析与分类，研究与其相对应的管理方法;然后，研究城市住宅小区三维GIS构建的关键技术，建立住宅小区地上地下、建筑内外完全表达的三维立体空间框架;最后，再将三维GIS与物业管理信息系统集成在一起，开发一个基于三维GIS的物业管理原型系统。这为进一步完善物业管理信息系统，深化三维GIS在城市信息化、智慧化发展中的应用提供了技术参考。

1物业信息的分类及其管理方法

摘要:近年来，随着城市建设的不断发展，小区物业管理犹如雨后春笋大量涌现，一些信誉高、管理扎实、技术全面的物业管理单位为业主提供了优质的服务和舒适安全的环境，被广泛的业主认可，深得好评。然而，经过调查发现，各个小区物业管理单位管理水平参差不齐，其中多数不能认真履行消防安全职责，公共消防通道和疏散楼梯堵塞、建筑消防设施长期无人管理，处于瘫痪状态等现象尤为突出，造成了大量的“先天性”的火灾隐患。针对存在的这些问题，笔者作为一名消防工作者，结合工作中的实际情况，谈谈对小区物业发展中存在的种种问题及相关对策与措施。

关键词:小区；物业管理；消防安全；模式

一、小区物业消防安全管理工作的现状

1、缺乏统一的规范。物业管理是一种以合同规定的履行管理职责的工作，混杂了各式各样的经营模式。尽管我国有出台部分有关物业管理的法规、政策，但相比物业消防安全管理的法律地位、管理责任等缺乏规范性，这使得在物业消防安全管理中发生了大量的纠纷和矛盾。2、物业消防职责落实不到位。物业管理中有关公共消防设施维护和管理工作，在《中华人民共和国消防法》第十八条第二款中已明确，但在实际的管理过程中，许多物业管理单位未认真履行和落实相关的消防安全管理职责。3、小区物业管理单位缺乏对消防设施、器材的维护。许多物业管理单位,由于消防意识不强,缺乏常见消防设施和器材维护保养常识,没有定期对小区管理范围内的消防设施和器材进行维护和保养。造成在面对突发火灾事件时，没有完好的消防设施和器材进行初起火灾的扑救，埋下了小火变大火的安全隐患。

二、导致小区物业疏于消防安全管理的原因

1、物业管理单位消防法律意识观念不强。物业管理单位在日常的消防管理工作中，对法律法规明确的消防安全职责了解少。不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》第十八条和《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条规定的物业管理单位消防安全职责，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。2、物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理。部分业主往往只注重自己居住的小环境，而缺少对小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，改变建筑结构、楼梯形式，强占圈围公共走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，未及时与相关职能部门沟通，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患。3、消防设施日常维修资金得不到有效保障。现有法律对建筑维修基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。

三、提高小区物业消防安全管理工作的对策

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，居民住宅区数量不断增加，为满足居民的生活需求，各住宅区纷纷开展物业管理，即管理住宅区中业主共有的区域如公共设施等，以提高业主居住满意度，但现阶段在小区物业管理中，公共工程的维修成本较高，成了物业以及业主管理小区的首要难题。笔者结合多年工作经验，通过本文具体阐述了物业管理的具体内涵，探析了加强公共维修工程成本控制的必要性，并提出了物业管理中公共维修工程成本控制的对策。

关键词：物业管理；公共维修工程；成本控制

在我国市场经济迅速发展的背景下，我国各行业迎来了新的发展的机遇，其中也包括物业管理行业。随着国民生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也随之提高，为满足人们的生活需求，各房地产开发商在住宅区内开设物业管理部门，对居民居住的公共区域建筑以及基础设施进行有偿管理维修。随着物业管理的不断发展，公共工程维修费用问题不断突显出来，如何加强公共维修工程的成本控制成为当下小区物业开展管理工作的重中之重。

一、物业管理的具体内涵

物业管理起源于19世纪60年代的英国，同时首个物业管理组织成立于1908年，我国物业管理行业起步相对较晚，20世纪80年代才由香港引入。物业管理作为一种新兴行业，是一种公共服务行业，具体是指物业服务企业受小区业主委托或业主自身，对小区内业主共有的建筑区域、基础设施等进行管理及维修的活动，据《物权法》规定，业主可自行管理物业，也可委托物业服务企业及其他管理者来管理物业，一般而言物业服务管理包含三种，常规性服务、针对性服务以及委托性服务。当前我国物业管理费用由政府进行定价，物业费用一般由当地经济水平以及物业管理公司的服务水平来决定。同时物业管理企业在提供物业管理服务时要遵循权责分明、业主主导、统一管理、收费合理、服务第一、专业高效、依法行事以及公平竞争原则。近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加大，住宅型物业管理的市场规模不断下降，而商用以及工业型的物业管理迅速发展，但当前物业管理市场中，住宅物业比重仍较高。

二、加强公共维修工程成本控制的必要性

现阶段我国小区物业管理的主要工作内容包括对小区业主共有区域的建筑及基础设施进行管理、维护、更新以及改造等，所以公共维修费用是物业管理费用的主要构成部分。当前多数小区的公共维修费用主要来源于业主的专项维修基金，包括首次收缴和续筹两部分。一般而言，业主在购买住房时会以房款的2%至3%的标准缴纳专项维修基金，在首次收缴基金无法满足使用时，由业主大会或当地房管部门研究，依据业主的住宅建筑面积收缴基金。专项维修基金是针对小区公共维修工程的，在使用中必须专款专用。当前我国部分小区由于建筑年限较长，小区未设置专项维修基金，公共维修工程的费用多由小区业集资或单位出资，公共工程的项目较多，且使用期限较长，致使公共维修工程的耗资较大，一定程度上增加了物业管理的难度，同时物业企业作为经济型企业，若长期经济效益无法得到提升，不利于物业公司的健康持续发展。因此，当下物业管理中要加强公共维修工程的成本控制，优化资源配置，降低成本支出，最终提高物业管理的服务水平，提升居民的居住满足度。

摘要:伴随着市场经济和房地产市场的快速发展，物业管理正处于不断探索发展之中，在改善小区居住环境中发挥了重要作用，推动了社区物质文明和精神文明建设，是构建和谐社区的重要组成部分。然而，近几年频繁出现物业管理过程中的矛盾纠纷引发了社会关注。本文基于对小区物业管理现状，探讨小区物业管理存在问题、分析原因，并提出完善物业管理相关立法，为构建和谐社区和社会治理多元化、法治化提供一条可行的道路。

关键词:物业管理;存在问题;立法构建

伴随着飞速发展的房地产，其中关键的一部分服务产业——小区物业管理，正处于不断探索发展之中，在我国已有三十多年的历史，为提供就业岗位做出了积极贡献，成为新的经济增长点。这一应运而生的新兴行业，尽管这些年取得一定成绩，但涉及到政府有关职能部门、开发商、物业公司及业主、业主委员会等多方法律关系主体，较为复杂，物业管理过程中难免产生矛盾纠纷。在《中华人民共和国民法典》颁布施行前，与物业管理有关的法律有《物权法》《合同法》《侵权责任法》。单纯物业管理方面的法律体系并不完善，国务院2018年4月对《物业管理条例》作了部分修改，但其仅仅是一部行政管理法规且对物业管理中许多问题的规定是抽象模糊的原则性规定，缺乏引导性和预见性，实践中产生了一些问题。目前物业管理面临全国性法律缺失，地方性法规繁杂混乱等实践困境，在全面依法治国、构建和谐社会的今天，有必要建立物业管理相关立法，推动这一行业健康发展和社区和谐稳定。

一、小区物业管理中存在的常见突出问题

（一）物业服务人员队伍滞后于物业管理发展水平

由于小区业主多，物业公司规模小，物业服务人员如保洁人员、管理人员和安保人员相对较少，对小区环境、挤占公共道路、安全隐患、公共设施维护等不免存在疏漏的地方，当业主需要疏通管道、维修电力设施时，物业公司因缺乏专业人员无法承担，更谈不上优质服务。当物业公司的管理涉及到广大业主利益时，各种不满情绪出现，业主们往往为了共同的利益团结起来，甚至演变为群体性事件。

（二）利益主体诉求多元化，物业公司管理难度大

摘要:住宅小区物业管理是社会关注的焦点，政府管理的难点，当前存在的问题制约了物业管理的健康发展。笔者概括了住宅小区物业管理存在的主要问题，全面分析了问题产生的原因，提出了系统解决办法和许多创新性、建设性意见，对强化相关部门单位责任、规范住宅小区物业管理、防止矛盾纠纷发生、促进物业健康发展具有积极借鉴意义。

关键词:物业管理;物业公司;业主委员会;市场竞争;监督管理

住宅小区物业管理是城市管理的重要组成部分，当前存在的问题已经成为社会关注的焦点，政府管理的难点。笔者对此进行了调研并提出建议，以期对住宅小区物业管理健康发展有所裨益。

一、住宅小区物业管理存在的主要问题

(一)业主委员会虚置化严重

一是业主委员会组建严重滞后，许多住宅小区建成使用多年未组建业主委员会。据了解，业主委员会的组建率不到50%，运行好的仅有15%。二是有些住宅小区虽然成立了业主委员会，但组织松散，有责无利，积极性不高，形同虚设，在维护业主利益、协调业主与物业公司关系等方面没有发挥应有作用。

(二)配套设施不全

摘要：物业单位是小区日常管理的主要单位，也是直接为业主提供服务的部门，构建服务质量评价体系对其工作情况进行评价十分必要。文章首先对物业管理服务质量评价体系的构建策略进行分析，探讨其主要评价内容以及评价模型的构建。在此基础上，将物业服务质量体系应用到实际评价工作中，研究其具体评价方法和应用效果。

关键字：物业管理；服务质量评价；体系构建

物业管理经过近30年左右的发展时间，管理体系不断完善，在服务水平上取得显著提升。但随着物业市场的逐渐兴盛，物业企业不断增加，各企业的管理和服务水平有高有低，近年来的网络投票结果显示，有超过70%的网民对自家小区的物业管理服务表示不满意或非常不满意。构建物业管理服务质量评价体系对于物业自身发展乃至整个行业的发展都有重要影响，应根据合理的评价结果，对物业行业进行整顿，从而提高群众的满意度。

1物业管理服务质量评价体系的构建策略

1.1物业服务质量评价内容

服务是物业管理的基本属性，而且相比其他服务行业，物业业务具有委托性、代办性、低选择性和综合性等特点。物业单位只有被业主选择后，才能成为受托方，履行物业管理职责，而且在其业务开展过程中使用的场所、设施和工具等也由业主提供。物业方作为受托人，则需要向业主提供安全、环境卫生、生活服务等综合性的服务业务，且服务质量要满足业主需求。因此，构建物业服务质量评价体系应从业主需求和物业管理服务的内容出发。具体包含两方面内容：（1）技术质量，具体包括设施完好程度、维护水平、消防安全管理情况、绿化管理、清洁服务、社区氛围等；（2）功能质量，具体包括服务人员的仪容仪表、举止行为、语言态度、知识技能水平、职业道德、团队精神以及物业管理服务的时效性等[1]。

1.2评价模型的构建

［摘要］

采用随机问卷调查和走访的方式对抚顺市的新抚、顺城、东洲、望花等4个行政区住宅小区展开调研，分析资源型工业城市老旧小区物业管理面临的困境及其成因，结合抚顺市老旧小区物业管理实践经验，提出完善资源型工业城市老旧小区物业管理的对策:改造基础设施，推进准物业化管理;深入挖掘优势资源，实施群众自我管理;完善平台建设，规范物业行业管理;转变物业企业经营理念，实现主体间良性互动。

［关键词］

工业城市;老旧小区;物业管理

城市小区建设作为保障人民生活的重要载体和衡量人民生活幸福感的重要指标，近年来得到社会各界的广泛关注。2016年，中共中央国务院下发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，为中国城市发展谋划布局，明确提出未来深化城镇住房制度改革的两大方向，其中突出要求对现有的城镇棚户区、城中村和危房加强改造［1］。辽宁省也着力加强老旧小区物业管理，陆续下发了《辽宁省物业管理条例》等文件。抚顺市作为辽宁省乃至全国资源型重工业城市，在特定历史时期，根据城市发展需要建设了一批以单位命名的住宅楼小区，物业管理主要由企业承担，极大地提高了居民的生活品质。如今，伴随着部分企业的改制、破产，这些住宅小区也逐渐步入老旧小区的行列，物业管理已经不能满足居民的实际需要，探索一条适合资源枯竭型城市老旧小区物业管理的路径已成为当务之急。

一、资源型工业城市老旧小区物业管理的困境

资源型城市是以本地区矿产、森林等自然资源开采、加工为主导产业的城市，以东北地区最为典型。按照《全国资源型城市可持续发展规划(2013－2020年)》将资源型城市划分为4种类型:成长型、成熟型、衰退型和再生型。抚顺属于衰退型资源工业城市。资源型工业城市的小区建设与城市本身的经济社会发展息息相关，矿业的发达造就了发达的矿业经济，形成了成熟的城市经济链条和完善的生活配套，小区建设最初多由矿产企业或较有实力的矿业配套企业完成。在工业化过程中，随着资源的枯竭，这些城市的支柱产业逐步衰退。然而，这些资源型工业城市并没有随着资源的枯竭而消失，城市老旧小区的一系列问题逐渐出现。课题组在对抚顺市新抚、望花、顺城、东洲等4个城区的老旧小区进行走访调研的基础上，走访了抚顺6位社区书记、多家物业公司和业主委员会，发现城市老旧住宅小区类型主要以开放式小区为主。其中，完全开放式小区所占比例为51．06%，半开放式小区所占比例为25．53%，封闭式小区所占比例仅为23．41%。老旧小区物业管理困境主要体现在以下6个方面。