物业管理合同范例

1、高校图书馆物业管理社会化的必要性

（1）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用。

（2）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。

2、关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制

图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作。

2．1高校图书馆物业社会化后的监督机制

高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签。严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。

一、高层建筑物业管理消防安全存在的问题

一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。

(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。

(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。

(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。

(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。

(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。

一、高职院物业管理存在的问题

1物业管理专业化水平不高。

高职院物业有别于其它物业特点之一就它的行政陛，目前绝大多数高职院后勤部门都设有物管部(中心)。物管音仪中心)一舟鳍日有一支具有保洁、绿化、维修等功能队伍初步形成了专业化的物业管理队伍。但这支物管队伍多是由本校职工组成与社会上有资质、正规的物业管理企业相比着遍存在人员年龄大文化层次低服务意识不强加之物业管理时间不长经验不足，综合管理水平及专业技术水平都函待提高。

2物业管理制度不够健全。

制度建设是物业管理规范化、人性化服务强有力的保障。当前各高职院物管部(中心)尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、服务流程、员工行为规范等相关的物管制度但还不够完善不成体系执行也不够严格。特别是在对引进社会专业化物管公司及本院从事物管工作的在职职工的考核制度、监管制度、奖惩制度上不规范、不严谨。

3物业管理引进方式招标价格不合理。

高职院引进社会专业物业公司的方式主要有两种卜是通过政府平台公开招标二是自行邀请招标。无论何种招标形式户标价多数是招标最低价中标。社会专业物业公司为争夺高职院物管的市场份额或考虑能得到长期的物管经营权物业劳动价值被严重低估、被低算造成最低价中标的物业管理经营权中高职院给付的物业经费严重不足物业公司很难贯彻落实《劳动法》造成高职院物业公司提供的大量服务在低水平上重复。

本文作者：郑文娟 单位：重庆航天职业技术学院

学习目标

学生通过该课程的学习，在任课教师的指导下能够实现以下目标：知识目标学生能了解物业管理招标、投标的程序；学生能掌握物业管理招标文件的内容；学生能掌握物业管理投标文件的内容；学生能掌握一定物业管理投标策略与技巧。能力目标学生能按物业管理投标程序完成投标工作；学生能按物业管理招标程序完成招标工作；学生能够进行物业管理招标文件的编写及标底编制工作；学生能进行物业管理投标文件的编写及报价文件的制作；学生能熟练运用适当投标策略。素质目标提高学生对物业管理相关法律法规知识的了解，并自觉遵守；锻炼学生的文字表达能力；锻炼学生的口头表达能力；提高学生的综合知识应用能力；提高学生灵活应变能力；提高学生的抗压能力；提高学生的竞争意识。

基于工作过程的教学设计

载体选择本课程依据学习目标，选择载体（以学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目作为前期物业管理招投标项目背景），在教学中以“一个完整项目”的物业管理招投标工作过程贯穿始终；依据这个载体的工作过程设计学习情境、学习单元，教学方法上采用行动导向的教学方法，展开以学生为主体的物业管理综合能力训练过程。基于工作过程划分学习情境本课程依据载体（即：学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目的前期物业管理招投标）的工作过程设计学习情境。东原D7区住宅项目的物业管理招投标过程：开发商方：开发商进行物业管理招标方案准备→招标文件编制→招标公告、邀请书及资格预审公告→组织现场勘探及标前会议→组织开标、现场答辩、评标→组织物业服务合同签约仪式。物业公司方：物业公司进行东原D7区项目前期物业管理投标准备→查阅开发商招标公告、邀请书及资格预审公告→召开投标会议决定投标→参加现场勘探及标前会议→按要求制作投标文件→参加开标、现场答辩→参加物业服务合同签约仪式。由此，设计出六个学习情境：第一，物业管理招标备案材料；第二，物业管理招标资格预审；第三，物业管理标前会议；第四，物业管理投标文件；第五，物业管理开标及答辩；第六，前期物业管理合同签约仪式。行动导向设计由于物业管理招投标是一个问题的两个方面（开发商的物业管理招标即对应物业服务公司的投标），学生在先修课程中已了解开发商及物业服务公司的角色特征，故本课程将全班学生分组，一部分担任开发商角色（每组作为不同开发商制作招标文件，然后竞选优胜者作为惟一开发商），另一部分担任物业服务公司角色（将四组学生作为四个物业服务公司参与竞标），展开东原D7区项目前期物业管理招投标工作。每位同学都会在物业管理招标组织机构、物业管理投标组织机构中有一个具体的工作岗位角色，比如开发商工程监理、开发商董事长、开发商前台秘书、物业服务公司总经理、物业服务公司项目经理、物业服务公司项目工程服务主管、客户服务主管、安防服务主管、保洁绿化服务主管等。每位同学都将以该工作岗位职责去全力参与招投标工作，以任务、行动引领该课程的学习。

学习评价方式

针对本课程的特点，对学生的考核评价建议采用以下组合方式：标书制作得分因为物业管理招投标标书文件的制作技术含量很高，能考查学生的细心、耐心及标书制作技巧，以及文字写作能力。而且因为标书工作量庞大，需要小组成员全力配合完成，也因此考查了学生团队协作能力及组织能力。现场表现得分因为在物业管理招标、投标过程中，有很多现场表现的时候，同学们作为开发商角色或者作为物业服务公司角色，都全程以行动导向进行学习，在此过程中能体现他们的学习参与态度及能力提升情况。发言人得分因为物业管理招投标有几个场合需要个人代表集体，充当发言人，能独挡一面完成任务，比如标前会议时、开标答辩时，需要参与者能具备相关素质能力进行发言。

摘要:随着我国房地产的加快发展，城乡结合部兴建了大量的小产权房。在城市房价快速上涨，就业人员收入与房价占比悬殊的情况下，尽管选购小产权房存在极大的购房风险，仍然受到了越来越多市民的青睐。小产权房自身的局限性也给物业管理工作带来极大的挑战。加强小产权房的物业管理，使之规范化、法制化十分必要。

关键词:小产权房;物业管理;法制规范

虽然国家采取立法、行政法规、规章等各种方式规制小产权房的发展，但在高房价的压力下，小产权房仍在法律的夹缝中快速生长。新兴的物业管理行业也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小产权房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物业管理共性问题的基础上，还存在其特有的问题。因此，一方面须管制小产权房开发建设，从根源上消除物业管理诸多问题。另一方面应规范现有小产权房物业管理工作，加强其规范性，使之向法制化方向发展。

一、小产权房物业管理现状及存在的法律问题

(一)小产权房物业管理现状

小产权房大多分布在城乡结合地带，其业主主要是农民及少数城市居民。这一地缘及人口结构就决定了物业管理模式的多元化。具体来说有委托式、村民自制式、乡镇统一外包式三种物业管理模式。由于我国没有物业管理的专项立法，物业管理工作则缺乏统一标准，不同管理模式下提供的物业管理制度亦参差不齐。委托型的物业管理模式下物业制度相对全面，物业服务内容、收费标准、组织结构及人员构成、管理人员分工、工资结构的规定较为具体。村民自制式的物业管理，其对于收费标准、雇佣人员等方面并无具体的规定，而且雇佣的服务人员以村民为主，缺乏专业的物业管理知识及人员培训，导致物业服务水平较低。同时，业主构成的较大差异，引发了物业服务需求存在差异、物业消费理念不同、物业纠纷解决途径难以达成共识等问题，加大了物业管理的难度。

(二)小产权房物业管理中的法律问题

摘要：从开发商自建自管的物业管理模式入手，分析了以居住环境为卖点的项目中，开发企业所实施的物业管理模式，分析了这种模式的弊端，特别是这种模式给项目未来的物业管理乃至物业管理市场带来的影响，并就此提出了合理化建议，以期推动物业管理领域真正实现质价相符的市场原则。

关键词：前期物业管理；物业管理模式；质价相符

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理合同的主体是物业的建设单位和物业管理企业，合同的标的是物业服务，物业服务的供给是物业管理企业，需求方是业主，而业主并非前期物业服务合同的主体，虽然在购房合同中会涉及到相关内容，但业主在物业管理企业的选择上并没有主动权。

1居住类物业的前期物业管理模式

1．1房地产开发商，组建自己的物业服务公司，自建自管

在房地产市场竞争越来越激烈的今天，房地产开发商越来越重视企业品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌向企业品牌转移，形成企业的品牌形象，提升本项目的销售业绩，同时为下一个项目的开发销售提升卖点。那么，组建物业公司，通过前期物业管理招投标获得自建项目，从提升卖点的角度实施物业管理，是很多实力雄厚的开发企业的首选。当然，也有一些小型的房地产开发商，他们可能只为某个项目而存在，当项目开发结束，为了解决部分人的就业安置问题，也常常会成立物业管理公司，通过招投标的方式管理自建物业。据不完全统计，我国目前大约有80％以上的新建住宅小区实施这种物业管理模式。

1．2房地产开发商，不成立物业服务公司，与外来物业公司形成战略伙伴

本文作者：李小静 单位：西山煤电股份公司西铭矿

目前，出现了物业管理区域中有很多的物业管理企业，以前是开发商留下来的下属企业，开发企业职工的小区内可以聘请原来的物业管理公司，这样在小区里面会出现两个物业管理公司，业主委员会只能看着两个物业公司打架而没有办法。第二个现象是，有的小区很大，有4000到5000住户，成立业主委员会时需要2/3的业主同意，这是一个成本很高的会议，很难按要求达到2/3的业主同意，于是业主委员会很难成立，或者说很难合法成立，当发生问题时业主会否认业主委员会的存在，或不遵守业主委员会和物业公司签定的物业合同，拒绝交费导致物业公司和业主委员会产生矛盾。第三个现象是，业主委员会没有经济地位，所有的费用由物业公司向业主收取，这样会出现有的物业公司卷款而逃的现象，物业公司走了业主没有办法，整个物业管理就会瘫痪，业主委员会没有资金，无法行使正当的监管权利，小区管理出现管理混乱状态，纠纷产生。物业公司和公共服务行业之间的矛盾(行政服务与市场服务之间的矛盾，也可说是垄断和市场的矛盾)。

目前，公共服务收费不能到最终客户，水、电、气、暖、有线电视，大都由物业公司出面收取，即使少数部门做到收费到最终客户，因为服务不到位，业主对物业公司的服务仍不满意。公共服务部门动辄停水、停电、罚款解决问题，造成物业公司夹在这些部门和业主之间，左右为难，矛盾重重。物业公司和服务人员、业主之间的矛盾(服务质量与费用匹配矛盾)。首先，物业公司和服务人员之间是雇佣关系，为了节约成本，物业公司和服务人员之间不是以服务标准为主，而是以工资(或利润)多少为纽带，这样常常出现服务人员少，工作量大，工资低，当然会出现服务质量差的现象。由于物业公司不代表业主的利益，所以在出现这种情况时，以自身利益为先，态度含糊，加上业主委员会形同虚设或有的小区根本就没有业主委员会，导致无人能代表业主对物业公司进行监督，于是出现了业主不满服务质量寻找物业公司解决，物业公司站在自己的立场上发生推诿现象。另外，也出现物业公司服务内容和业主要求标准不一致而产生的矛盾，如物业公司收着二级服务费用，按三级服务内容服务的现象，导致业主拒绝交费，物业公司拒绝服务，小区出现无人管理的现象。

在房地产的前期开发中，开发商和政府之间的关系为这些矛盾的产生提供了条件。在土地开发之初，政府管理土地的职能似乎显得更为重要，开发商处在被管理的地位，特别是大多数地方政府盲目追求GDP数值，买卖土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，资金的强大力量把政府和开发商紧紧地捆绑在一起，为了共同的利益，加之立法滞后，于是政府监管开发商的职能就出现了监管难、甚至不监管的局面，于是就出现了未建预售的不合法楼盘、老百姓在需求强大的面前，盲目信任开发商等于相信政府(因为地是从政府手中拿的，理所当然政府是要负监管责任的)，实际情况是开发商经常欺骗老百姓，于是出现了开发商违约延期交房、绿化面积、房屋面积缩水、质量差、设施设备短缺等不符合合同标准的问题，甚至有开发商携款而逃坑害百姓的事发生。开发商在交付房屋时，由一个中间组织去面对各个业主，以便为自己开脱，而此时各个物业公司为了能接手小区的物业管理，出现在开发商面前，法律上定为前期物业管理。前期物业管理合同的当事人是开发商(或建设单位)和物业公司，按法律要求此时的物业公司只负责公共部分管理，公共设施短缺、不合格的问题就此掩盖(真正行使这部分权利的主体—业主委员会还未成立);而业主自有部分的承接查验是业主和开发商之间的问题，但迫于自身利益，物业公司替开发商行使了剥夺户主维护自身利益的权利，如以不给钥匙、转嫁费用、停电、停水要挟户主，使得业主找不到开发商，难以维护自身利益，同时也把开发商遗留的矛盾接转在物业公司和业主之间，矛盾就此产生。此时的矛盾是政府、开发商和物业公司这几个利益体之间，为了平衡内部利益矛盾而“团结”起来转嫁矛盾给业主而且立法滞后产生的。

物业公司和业主委员会都未能合法成立，出现互不“买账”的现象，有的物业公司是开发商临时成立的，当然代表开发商的利益。我国物业管理法规还处在“摸着石头过河”的试行阶段，法律不完善、不健全，不能保护业主权益，这样即使是合法成立的物业公司，业主也不会认可。业主委员会不是法人，没有独立的经济权利，如物业公司服务合同是和业主委员会签定的，而费用是直接向每个业主收取的，导致业主委员会无法在经济上制约物业公司，也不能有效行驶监督权。

我国大多数地区的群众必须接受的服务行业由大型国企垄断，缺乏竞争，服务不到位，使这些垄断企业易产生惟我独尊，发号施令的现象。政府行政部门立法滞后，监管不力，导致出现这些问题后，管理不力，受损企业无法申述，抗拒无力，又离不开这些服务，只好忍气吞声，转嫁成本。首先是权利的不对等。在签定物业服务合同时，合同主体是物业公司和业主委员会;出现问题时，物业公司面对的是各种各样要求的业主;而收取费用时直接面对的是每个业主，这种权力不对等导致物业公司耗时耗力，举步为艰地经营企业，甚至亏损、倒闭。还有费用不匹配的现象存在，导致服务人员和物业公司、物业公司和业主之间的矛盾，如服务人员的工资和服务工作质量不对等、物业服务合同内容和费用不对等等现象。以上这些原因总结起来有:政府存在与民争利行为，这是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可执行性、服务范围不确定性，服务标准不可测量性、权利不对等性。政府行政监管滞后是造成目前物业管理问题众多的主要原因之一。市场不规范性，如垄断长期存在。

加强对物业管理行业的法制化管理，建立具有政府职能的专业化监督机构，政府必须发挥政府职能、管理部门的作用。在目前市场条件下，要全面提高物业管理企业整体素质和服务水平，只靠行业自律或通过业主委员会和物业管理企业的协商是不可能的，由于物业管理法律法规不健全，行业标准没有形成，走完全市场化道路，通过市场调节提高物业管理企业服务质量，也是不可行的。所以，政府必须行使立法、执法职能。首先保证优生原则，就是一个前期物业管理，政府如何控制一个优等的物业管理公司，不能出现代表开发商利益的物业公司，政府严格禁止与开发商权利不对等的物业公司充当前期物业管理，或说应该由独立合法的、能真正有能力公平地担当前期物业管理的物业公司担任，如果出现信任危机，特别是业主对其不认可的现象，政府应有责任取消该物业公司的牌照或降低其等级，严格对业主把关。二是后期物业管理和前期物业管理不能由同一个物业公司承担，这样能有效避免物业公司又服务开发商又服务业主，因利益的取向替开发商承担不必要的义务，伤害业主利益，物业公司自己也左右为难，举步维艰。#p#分页标题#e#

摘要：医院物业外包服务是医院后勤社会化的重要组成部分，物业外包费用在医院的成本中占较大比例，本文通过对医院支付给物业外包公司的成本分析，提出合理控制物业成本的方法。

关键词：公立医院；物业；成本控制

医院后勤服务工作是医院运行系统中重要组成部分，公立医院的后勤工作普遍只讲保障，很少考虑到成本因素。在后勤社会化改革中，将物业服务外包成为多数医院的选择，医院希望通过物业外包，降低医院的运营保障成本，由专业人员从事专业工作，确保医疗资源的合理配置。医院外包的业务主要包括绿化、保安、保洁、工程信息维修、维保等方面。目前医疗市场竞争日趋激励，民营医院发展迅速，同时DRGs医保支付改革的实施，公立医院的经济运营面临严峻考验；这些需要公立医院转变管理思路，将医院管理从粗放型向精细化转变，而后勤服务社会化的服务、成本、风险控制是医院控制服务成本、提高服务质量的重要方面。本文以某医院为例，针对物业管理中发现的问题，提出医院物业外包成本控制的方法。

一、物业服务外包存在的问题

医院保洁、运送等人员普遍年纪偏大、文化层次低、人员整体素质低，工作人员多数来自农村或城郊。受上述客观条件限制，工作人员对医院后勤保障上的要求认识不够完善，即使进行由医院物业办进行业务培训，但受人员素质影响，培训效果差，造成工作效率、工作质量上欠缺。另外保洁、运送人员受工作量、服务区域面积、人流量等因素影响，存在人员配置变化大，人员成本难以控制。医院对外包物业公司主要根据合同进行管理，而外包物业公司考虑人力及管理成本，往往在人员配置和服务质量方面打折扣，难以达到院方要求，再加上医院对物业工作难以有效监管，忽略质量监控，从而造成服务质量下降、运营成本增加。

（一）人员未足额

20xx年1-9月，根据外包物业公司驻医院管理人员提供的月度在岗人员名单及排班表，外包物业月在岗人员平均227人。而外包物业承诺配备263人，人员配置率86%，月均缺少36人。在人员紧张的春节期间，1月仅在岗207人，人员缺少56人，缺少率高达21%；2月缺40人，缺失15%；3-9月月均缺少33人，缺失比为12.5%。由于人员配备不足，容易产生以下问题：1.因人员不足，导致无法保证服务质量，如保洁效果、巡查次数、运送及时性等；2.因人员不足，可能会导致“合同范围外”加班增多，增加管理考核难度。除类似于文明城市检查、等级医院评审、义诊活动等临时增加的合理支出外，每月均有固定加班支出，本应临时的加班支出变成固定支出，如：运送取血车费补贴、供应室加班、血透室周日大扫除加班等，这些加班存在的合理性值得推敲。3.因人员配备不足，造成医院多付物业管理服务费。以1-6月投标数据为例：（1）以当地最低工资2700元/人/月计算，36人的月度工资9.7万元，全年116万元。（2）年休假、节假日加班、最低工资预提费用、福利费等（其中高温费、节假日年休假增量费用、其他补贴等尚未考虑），月度多付2.4元；年度多付近30万元。（3）多支付社保费、社保补助及商业保险的单位缴纳部分。月度多付3.1万元，年度多付37万元。上述（1）-（3）合计183万元。（4）除人员不足造成医院多付外包物业公司社保资金外，在合同中也存在多付社保费、导致外包费用增加的可能性。依据国家政策，物业外包公司只需对“未达退休年龄、未交足15年社保资金”的在岗人员承担单位缴纳部分的社保支出，每人每月862.3元。以合同中20xx年1-6月投标费用计算，该公司将应配置的260名服务人员中的一半人员130人，确定需由单位缴纳社保费，以此估算的单位缴纳部分的社保费。而医院外包服务人员中，多数是已达退休年龄的，无需单位再缴纳单位承担部分（每人每月862.3元）、仅需每月支付此类人员70元的费用。故医院支付的130人的单位社保资金，以四分之一缴保人员剩余测算，每人每月节省800元，外包物业公司月度节省2.4万元，年度节省近30万元，致使医院承包服务费多付。（5）因人员工资、其他费用等直接费用多付，按合同约定，相应医院要多支付“管理运行成本”（直接费用的6.5%）和“税金”（直接费用和管理运行成本的6.8%），即医院除支付虚增的直接费用外，还多支付虚增部分管理运行成本和税金。