物业管理范例

摘要：

随着我国社会经济、文化等的发展与进步，小区物业管理的模式有了很大的改变，提高了物业管理的积极性，物业管理效率得到提升。笔者就新乡行政管理之下的物业管理进行了分析。

关键词：

新乡；物业管理；车辆管理；绿化

随着经济的发展，人们当前的生活水平有了显著的提升，人们对自己的居住环境和质量有了更高的要求。物业管理是城市管理的一项重要的内容，物业管理水平的高低直接影响着小区人们居住的质量，良好的物业管理可以实现人们生活质量的提升，但是物业管理不合理会导致业主和管理人员之间的矛盾，不利于社会的和谐建设。就新乡行政管理下的物业管理而言，其在小区的管理中不断完善自身的管理工作，实现了小区人们的生活品质的提升。下面就新乡小区的物业管理工作进行论述。

一、新乡小区物业管理的现状

新乡小区的物业管理的内容主要包括房屋管理与维修、绿化管理、环境卫生管理、小区便民服务、HSE管理以及供暖工作等。目前小区的绿化管理和维修、房屋管理、卫生等基本管理逐渐完善，保证了居民的生活环境的质量。下面就新乡小区HSE管理工作以及供暖工作进行简单的分析。

物业管理有狭义和广义之分，从狭义上说是指对建筑物和附属物进行专门管理，从广义上说包括总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护和绿化、保洁等等。机关事业单位的物业管理社会化，向社会购买服务，由专业公司承接管理已经成为一种业态。

一、机关事业单位物业管理的趋势

我国机关事业单位物业管理经过了起步、发展、升级的过程，最初是由单位自行管理，现在，一种由专门的物业管理公司负责，为机关事业单位提供更加专业、全面、完善的物业管理模式逐步发展起来。特别是党的十八届三中全会提出，要求行政事业单位在公共服务领域更多地利用社会力量，只要属于事务性工作的，都可以通过招投标，向社会购买服务。机关事业单位的物业管理属于事务性工作，很多单位均逐步采用向社会购买服务，对外委托承包。中央办公厅和国务院办公厅《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》也明确指出要推广政府购买服务，凡属事务性管理服务要引入竞争机制，向社会购买服务，档案部门的总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护等事务性业务向社会购买服务，将相关事务性管理工作委托给专业公司进行管理，以解决档案部门缺乏相关领域的专业技能，而且长期以来人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年来新建成的档案馆的运行维护为突出代表，将大量的事务性业务向社会购买服务，这需要大量资金作为保障，这在以前是不可想象的，这是社会经济发展和社会化分工的结果，是必然的趋势。

二、单位物业管理的现状问题

（一）单位物业管理的现状

我单位物业管理过去是单位自行管理，但是随着单位业务的发展，特别是随着社会经济的发展，物业管理更多地转为向社会购买服务，委托专业化公司进行管理。一是安保值守，单位大门、中控室、资料楼、备份库全天24小时均有安全保卫值守，每月一次对围墙护栏、监控报警设施、消防设施、门窗水管等进行防火、防盗、防破坏、防事故四防安全检查；二是供电系统，具有相关资质的专业公司全年每天24小时保养维护，严格执行云南地区电气安全工作规程和电气设备运行管理规程，定期对配电室内的高低压设备及设施进行运行巡视、管理与维护；三是消防系统，具有相关资质的专业公司对消防安全设施设备定期维护保养，定期对灭火器充气或更换气瓶，定期检测消防管道水压和相关消防设备，发现问题及时处理，不留隐患。每年组织两次消防培训和演练，让广大干部职工掌握防火、防灾、抢险、逃生的基本知识和技能，增强消防意识，提高防灾能力。四是监控信息系统，具有相关资质的专业公司负责周界报警系统、高清数字监控系统、门禁系统、红外线报警等系统的运行维护；五是电梯管理，配备专人对主楼、资料楼、备份库的电梯等特种设备进行严格的安全管理,并委托专业公司定期维护保养，电梯设备安全措施到位，杜绝超载和带病运行情况发生；六是车辆管理，车改后留用的公务车定点维修保养；七是保洁绿化，委托具有相关资质的专业公司对单位道路、大厅、楼梯、展厅等公共区域进行清洁、卫生，并对院子进行绿化；八是职工食堂，将职工食堂对外承包，给职工提供一个干净、经济、安全的就餐环境等等。

（二）单位物业管理存在的问题

1、物业管理企业文化的管理内涵及意义

（1）影响着物业管理企业的经济活动的环境。对企业进行文化创建，有利于文化中的价值理念、思想观念、精神内涵等的传递与渗入，能够进一步改善企业的管理环境，更有利于企业赢得市场竞争力和实现持续、健康发展。

（2）影响着物业管理企业的发展结构。特定的企业文化创建决定了企业有效的组织形态，而这样的文化发展结构也决定了服务与产品的质量与类型，影响着物业管理企业的管理定位。

2、物业管理中企业文化创建与定位存在的问题

2.1企业文化与企业经济发展脱节

本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。

2.2企业文化存在口号化问题

摘要：

物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。绿色物业作为新型的物业管理模式，必然是引领行业创新的中坚力量，同时绿色物业所涵盖的绿色环保等理念也在促进着行业的规范化。

关键词：

绿色物业；绿色建筑；新型物业；低碳环保

随着经济发展给环境带来的压力不断加大，人们对良好居住环境的重视度不断提高，绿色的生活方式也由理论逐渐走进人们的生活。建筑作为最主要的资源消耗者和环境污染者，其绿色化发展就显得更为迫切。在建筑的绿色化的发展中，相比于依靠高新技术的所带来的能源节约，建筑绿色化的管理和维护则更为容易实现。而人们对生活品质的持续最求，促进了绿色物业成为物业管理模式的主流方向。

1绿色物业是绿色建筑的延续

绿色建筑的定义是指“在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。”[1]这里突出强调的是建筑的使用和评估是在建筑成后直到建筑被弃用拆除，所以在使用过程中所能达到的节能和环保才是绿色建筑的意义所在。而物业管理的本质可以说就是对建筑物本身的打理，而建筑也的确需要良好的打理来维持建筑本身的生命力。建筑周边环境卫生，空气污染程度，垃圾在建筑里滞留时间都深刻的影响着建筑的使用。新建筑因不环保或使用不方便而早早被拆除重建的例子屡见不鲜。一个可怕的现象是，中国许多建筑的寿命仅仅只有三十年，而这显然是有有悖于绿色低碳的理念。正如华远地产董事长任志强在“博鳌21世纪房地产论坛上”表示的：“中国不是建筑的寿命太低了，而是使用的寿命太低了。如果未来的建筑都不具备节能环保条件，建多少就要拆多少。”基于可持续性的发展和使用，要求建筑设计师在设计之初就赋予建筑绿色的理念，而同时也需要绿色的物业管理措施来维护建筑的使用，创新和完善建筑的绿色化发展。一个优秀的绿色建筑必然是建筑设计本身和绿色物业共同实现的。

1．关于我国物业管理模式的反思

1．1物业管理主体严重错位。

物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。

1．2物业服务市场机制完全失灵。

在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。

1．3物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。

在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。

摘要：伴随着智能科技的应用，人们对物业服务的要求也越来越高，高品质的物业服务也被重新定义。在新时代下，物业企业该如何提升服务品质，促进企业发展，文章结合笔者工作经验，提出了自己的几点见解。

关键词：新时代；物业管理；对策

在报告指出，永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。作为一个与人民群众生活、工作息息相关的行业，物业服务质量不仅承载着人民对美好生活的向往，更关系到和谐社区的建设和城市文明程度。伴随着智能科技的应用，人们对物业服务的要求也越来越高，高品质的物业服务也被重新定义，那么在新时代下，物业企业该如何提升服务品质，促进企业发展呢？我认为应该从以下几个方面进行思考。

1要守住物业管理的本业

守住本业就是指物业管理企业要将物业管理中安全管理、环境卫生管理、设施设备养护、工程维修管理、园林绿化管理等基本服务内容做好。如果物业管理企业让保安、保洁、设施设备维修、园林绿化等基本业务都放手了或者转手了，我们还能守得住物业管理项目和业主资源吗？事实上，每次物业管理招标的标书内容主要的还是物业管理的几项基本业务，业主看重物业公司的也是这些基本业务的好坏，物业管理公司被业主炒鱿鱼大多数原因也是因为“本业”没守住。所以，做好物业管理，首先要以做好物业管理常规经营为前提，提升所管小区的业主和顾客的服务满意度，与顾客之间建立良好和谐的关系，从而增加顾客粘度，只有这样物业服务公司才能赢得业主的信任和支持。因为只有好的服务品质在市场上形成好的口碑，并通过有计划有步骤的实施品牌推广，才能提高企业的知名度和认同感，树立物业公司自己的品牌形象。通过品牌效应可以扩大市场规模，有了较大的市场规模才能有客户基础。

2多关注客户需求

物业公司的多种经营应以业主需求为切入点，紧紧的围绕“衣食住行”充分利用区域优势和及时、可靠、个性化的行业特点来实施。利用日常管理中跟业主的沟通和交流的机会了解业主的真实需求，并建立信息数据库，综合统筹各个区域的业主的需求来提供有针对性的有偿服务。第一，利用互联网，通过建立微信或手机APP等手段，及时接收业主的各种报修，快速采取维修行动，以解决业主的困难。还可以通过互联网与厂家联盟开展各种生活必需品的经营，经营好最后500米的生活圈，如水果、送鲜花、蛋糕、送米、油、水等各种生活必需品，以方便快捷的方式来吸引业主。还可以开展互联网金融，通过建立网上交费系统，方便业主交物业费。同时也可以吸纳业主的一些闲散资金在小区内建立小额贷款业务，为小区内需要资金创业和企业发展的业主。第二，针对个性需求，如对一些商业繁华地区，房屋租赁业务需求大，可以开展房屋出租出让中介，为业主提供专门的房屋业务。在平时的物业服务中对业主的生活习性了解，对其要出租或出让的房屋了解充分，能够的有针对性并利用互联网寻找客户，为业主提供更加专业的服务，以减少众多房屋中介骚扰业主的情况。同时能有效的监管小区的进出人员，避免闲杂人员在小区内的流动以确保安全和给小区一个安静的居住环境。第三，围绕业主生活息息相关的需求来开展，比如深圳这种年轻，生活节奏快的城市，为年轻的上班族开办托儿所，为上班族提供接送小孩和下班前的小孩的照顾服务，解决上班族接送小孩的烦恼。小区放心食堂，通过与业主一起筛选出好的蔬菜、米、油、肉等供应商，合理的定价来经营放心食堂，使业主吃得安心。还可以开展家政服务，如干洗、清洁钟点工等服务，为业主减少家务时间。要想物业经营突破瓶颈，必须打破物业管理传统的盈利模式，但同时要防止“头脑发热”式的盲目扩张，水能载舟亦能覆舟。在增加新的经营项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，以不侵害业主权益为根本，以物业服务和业主利益双赢为前提，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，这样才能促进企业的健康发展。

一、完善并且创新机制

石油企业管理部门需要充分认识未来市场竞争的激烈性与残酷性，紧紧抓住当前资金宽裕且市场相对稳定的良好时机，完善并且创新相关体制，成立具有较强专业性的管理集团或服务公司，使现代物业管理逐渐走向规模化与专业化，进一步提升企业在市场中的核心竞争力，与此同时，为服务者提供更加高效、全面并且优质的物业服务。此外，石油企业物业管理要争取创建自主品牌，管理者应树立强烈的品牌意识，全面创造品牌，提升服务质量，从经营理念、服务质量、宣传与技术创新方面打造品牌。

二、加快实现网络化管理进程

借助网络优势，建立独立的物业管理网络系统，将最新物业信息通过网络平台及时，并建立用户管理网络平台。通过此平台，用户可以及时反映日常生活中遇到的物业管辖范围内的问题，或是针对现在的物业管理方法提出个人建议，真正让用户积极参与到物业管理中来，此种方式既有利于增强物业管理部门与用户之间的沟通，全面提升管理水平与服务意识，减少不必要的纠纷，又可以减少管理成本，获得最大收益。

三、转变传统管理理念

现代人们对工作环境与生活品质的要求逐渐提高，人们更期望有一个舒心、美化与人文的居住环境。此种形式下，物业管理也不再仅是单纯的绿化、保安或者工程维护等功能执行者，现代物业管理需要在做好本职工作基础上，全力缔造良好健康的社区文化。重庆公管中心坚持“大文化”工作思路，突出企业文化的引领作用，倡导形成了“同唱一首歌、共建一个家”特色文化理念，并通过采取多种形式培育基层特色文化，逐步在各基层单位形成了极具特色的文化理念，如保安大队的“做企业忠诚卫士、保一方稳定平安”、养老保险代办所的“同是石油人，相伴到永远”等特色文化理念，形成了重庆公管中心不断发展的文化动力。而且中心坚持以优秀的企业文化引领健康社区文化的发展，坚持利用春节、“五一”“、国庆”等重大节日开展丰富多彩、寓教于乐的文体活动来凝聚员工队伍，坚持每年举办社区文化周和开展文明小区、文明住户的评比活动来融合社区群体，提升社区文明度。

四、多元发展，扩大物业管理范围

一、老旧小区物业管理的现状

（一）基础设施条件

老旧小区的基础设施条件差、相关配套设施落后。而且老旧小区通常都实行带有福利性质的低租管理模式，致使老旧小区的房屋、基础设施和相关配套得不到合理有效的维修和保养，从而造成房屋失修失养，破旧不堪，因此，很难在老旧小区开展比较专业的物业管理。在这种情况下，国家不得不把老旧小区的物业管理工作揽在自己手上。相比之下，新建的商品房小区，房屋质量高，相关配套完整，环境整洁，专业的物业管理公司就容易进来进行管理。

（二）房屋产权

老旧小区房屋的产权比较复杂，包括公共产权、集体产权和私人产权。与此相对应的，房屋的所有人也比较复杂，包括住户个人所有、产权单位集体所有和公共所有。其中，集体所有人又包括各个层级的机关单位部门，公共所有人又包括各个层级的银行、邮局等事业单位。由于房屋产权的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老旧小区开展物业管理的方式方法上，基本上是根据每个小区自身产权特征和其它现实基础条件来具体安排的，所以老旧小区物业管理的方式方法也比较繁多。而新建商品房小区不存在这个问题，它们都是直接卖给住户，产权形式比较简单，管理的方式方法也比较集中，比较容易进行专业的物业管理。

（三）资金来源

老旧小区里很多房屋产权人是单位，单位倒闭后房屋的物业管理责任不明确，也就没有人来负责，向小区住户收费根本不现实，连基本的生活垃圾费都很难保证，况且老旧小区还住着相当一部分靠吃低保生活的住户。国家不得己通过财政来补贴这类房屋，以此来解决其所必须的物业管理费用。相比老旧小区，新建商品房小区的物业管理费用则简单的多，由小区住户直接承担，物业管理公司只用进行简单的预算，以此来确定向小区住户收取的物业管理费用的多少。