土地征收规划范例

为加快棚户区（危旧房、“城中村”）改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味，为唱响品牌，建设品牌，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。

一、指导思想

以新时代中国特色社会主义思想和党的精神为指导，不忘初心，牢记使命，坚持以人民为中心的发展理念，通过实施棚户区（危旧房、“城中村”）改造，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为建设“十全十美、品牌”奠定坚实基础。

二、征收范围

1.城南区域：**等

2.城北区域：**等

征收房屋总建筑面积约45万平方米，涉及征迁户约2000户。具体征收范围以项目确定的规划红线为准。

[摘要]在新型城镇化要求节约集约利用土地资源的宏观背景下，梳理过去快速城镇化进程中由于土地行政管理工作不到位导致的粮食安全、生态安全、社会和谐、土地粗放利用等一系列问题，在此基础上，研究和探索土地行政管理应采取的对策。

[关键词]土地行政管理;新型城镇化;土地征收;土地资源管理

1引言

过去20年间中国经历了前所未有的最大规模、最快速度的城镇化过程。从1978年改革开放至2016年，中国城镇化率由19.4%提高了37.95%，达到57.35%。然而中国城镇化在不少地区都存在“冒进式”和“摊大饼式”的发展现象，导致了外表繁华而内里不安全、不舒适的虚假城市化。另外，由于中国在发展过程中明显的“重城轻镇”、“重大城轻小城”的政策，城乡二元结构逐渐突出、大小城镇差距拉大。针对上述严峻问题，中共十八大提出要摆脱传统城镇化，走中国特色的新型城镇化道路，并针对土地资源利用现状，提出要树立资源节约型的城镇化新思路、走城乡协调发展的路子。土地行政管理是指为了当前和未来的社会整体利益，以政府作为管理者对土地进行有效配置和持续利用。在此新背景下，土地行政管理任务十分繁重，在面临新的挑战与发展机遇的同时，必须要抓重点解决突出问题：把“保资源、保权益、保生态”作为新的使命，破解目前土地资源供给与需求之间的矛盾、两类所有权不平等的矛盾、行政管理者缺乏监督机制等影响社会经济平稳健康发展的问题。与此同时，政府作为土地行政管理者在行政过程中的无作为、错作为导致了更加严重的问题和更加激烈的矛盾，例如低价征收农民土地后高价出让土地使农民利益受损、土地寻租现象层出不穷等。综上所述，总结在城镇化过程中政府作为土地行政管理者出现过的问题，在新型土地利用要求下，完善土地行政管理制度，改正行政管理错误行为。

2新型城镇化对政府提出的要求

新型城镇化是以发展集约型经济为目标，以民生、可持续发展和追求质量为内涵，寻求大中小城市协调发展、产业结构布局合理、资源节约型和环境友好型社会以及城乡一体化发展的模式。而在传统城镇化的过程之中，土地行政管理行为则存在当官的“一言堂”、拍脑子就想出来的规划、违规卖地等以及层出不穷的土地寻租等问题，这与我国的可持续发展以及健康发展要求背道而驰，因此新型城镇化对土地行政管理者提出了新要求。

2.1以人为本

一、新型城镇化进程中土地利用的现状

（一）征收集体土地，为城镇化发展提供土地支持

我国实行土地国家和集体所有两种制度，其归属状态不能改变，城镇建设必须使用国有土地。随着城镇化、工业化的快速发展，土地的需求逐年增加，导致城镇建设用地严重紧缺。使用新增土地和利用城镇原有的存量土地，是解决城镇化发展土地瓶颈的两种重要途径，但城镇存量土地的使用在实际执行中面临很多阻力，涉及到规划、拆迁安置、补偿等，需要经过漫长的谈判，牵涉面广、代价高、难度大，容易引起纠纷；而使用新增土地即征收集体土地，是以政府的名义进行的，具有强制性，好规划、成本低、难度小，易操作特点。故各地政府在解决建设用地不足时都将征收集体土地作为主要途径，并一直依赖新增建设用地，频频征收集体土地甚至耕地，以缓和用地紧张的局面。

（二）占补平衡和城乡建设用地增减挂钩，缓解土地利用紧张的局面

土地是不可再生资源，土地供给总量有限。城镇建设单纯依靠征收集体土地、占用耕地扩张的方式难以为继，且影响到粮食安全。为了解决13亿人的吃饭问题，土地管理法第31条推出了耕地占补平衡政策，是针对非农建设占用耕地的补偿措施，按照“占多少，垦多少”的原则，确保18亿亩耕地红线不被突破。实现耕地占补平衡的主要途径是土地综合整治，包括土地整理、土地复垦、土地开发等可以增加耕地面积的项目。通过土地整治得到的新增耕地可用于城镇建设需要，有利于统筹城镇化和耕地保护两个目标。但在城镇建设用地不断增加的情况下，农村建设用地也在不断增加，各地农村存在人均建设用地超标、空心村、村庄布局分散等粗放用地问题。城镇和农村两头挤占耕地，造成农村和城镇建设用地双扩的局面。为了改善这一局面，推进农村建设用地整理，国土资源部在2004年推出城乡建设用地增减挂钩政策，即“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”。该政策是城乡土地统筹配置的制度创新，通过减少农村建设用地的规模，拓展城镇发展的土地空间，在建设用地总量不显著增加的前提下，既实现耕地保护的目标，又保障建设用地的供给。具体做法是根据土地利用总体规划，将农村居民点、空心村、农村建设用地等进行土地整理复垦为耕地，复垦出耕地所产生的周转指标可以用作城镇建设用地，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，有效地优化城乡建设用地布局，促进土地节约集约利用。

二、新型城镇化进程中土地利用中存在的问题

上述措施的实施为新型城镇化的发展提供土地支持，缓解了土地供需矛盾，但在土地利用方面存在诸多问题。

一、指导思想

根据有关法律法规，按照有利于充分调动的积极性、主动性和创造性，有利于最大限度保持一级政府职能的完整性和更好地提高行政效能，有利于经济社会又好又快发展和保持社会和谐稳定，以改革创新和探索尝试的精神，建立以“简政放权、转变职能、理顺关系、优化机制”为重点的行政管理体制。

二、基本原则

（一）坚持简政放权，重心下移。

按照就近就地、方便服务、有利监管的原则，推进简政放权和职能转变，具体管理职责重心下移。市、区两级都可行使的事权或都可依法授权、委托的事权，都由行使，切实做到应放尽放、权责一致，切实做到“精简、统一、效能”，切实做到降低运行成本、提高行政效率。

（二）坚持科学管理，统筹协调。

市级各部门主要负责具有全局性和跨部门、跨地区重大事项的决策、协调和服务，研究制定政策措施，加强指导、监督和考核。是发展区域经济和各项事业的责任主体、工作主体，实施具体管理。切实理顺市、区两级事权关系，提高为民服务和统筹发展的能力。

各镇人民政府、街道办事处，市经济开发区管委会，疏港物流园区管委会、工业区管委会、市政府有关部门、单位：

根据国土资源部、省市有关文件精神，对批而未供（用）的土地必须在年12月底前完成供地，否则将采用无偿调剂、扣减下年度计划指标等措施进行惩处。同时要求下步实行“三率”限批制，即将“实施方案审核率”、“批后征地率”、“批后供地率”作为土地计划指标分配、用地审批、节约利用考评等重要依据。达不到规定指标的，将适时暂停建设用地指标使用和建设用地审批；对于供地率排名位于末几位或批而未用面积排名前几位的地区，将核减其部分新增建设用地指标，用于奖励供地率排名靠前的地区。为进一步加快全市土地供应，合理利用土地资源，切实提高土地供应率和土地利用效率，结合我市土地供应工作实际，现就做好我市批而未供（用）土地工作通知如下：

一、已经省、市审批还没有供应的土地。特别是卫片检查完善手续和因不在城乡规划控制区范围内规划部门不予出具规划条件的地块，市政府同意确定为规划建设用地区，由市国土部门依据项目所在镇（街区）出具的项目简介和项目实际用途，逐宗列出土地利用要求，并提供土地征收范围，市规划部门据此结合现状出具用地范围图和设计要点，经市土地经营会审领导小组会审报市政府同意后，办理供地手续。

二、因退让道路红线和绿化用地。由市国有资产管理办公室提出供地申请和用地范围图，不再办理规划用地许可证和立项、环评等手续，由市国土部门将征收剩余面积划拨给国有资产管理办公室，用于道路和绿化带建设，免收行政事业性收费。

三、已报征收的旧城改造用地暂时不能搬迁的。由所在镇（街区）提出申请，市规划部门先行出具规划用地范围，作为安置用地划拨给原村居代管。搬迁为净地后，重新纳入储备，以招拍挂方式供地。各镇（街区）要加大征收力度，催促相关村居尽快实施搬迁。已征收未实施搬迁的村居，除市政府确定的重点片区外，不再批复新的改造地块。

四、批而未用的土地。由镇（街区）尽快落实项目开工建设，12月20日前必须形成建设场面。否则，因此被上级扣减的指标，明年从所在镇（街区）节余的挂钩流量指标中核减。因调地或其他原因确实无法使用的经省政府批复的农转征地块，由镇（街区）提出书面申请，市国土部门负责上报省政府进行置换。

五、建立“三率”限批制度。特别是供地率，年和年的供地率各镇街区须达到90%以上，达标的镇（街区）在用地指标分配上给予倾斜，不达标的镇（街区）暂停用地审批。

【摘要】我国正处于的初级阶段，与此同时我国城镇化进程也在不断加快，传统的土地管理制度已经不能适应社会发展需求。所以在我国城市建设过程中，应当对土地管理制度不断进行创新和完善，只有如此才能够做到于时俱进，才能够适应城镇化发展水平。本文主要对改革土地管理制度促进城镇化发展作为分析。

【关键词】土地管理制度;城镇化发展;创新

土地是一个国家和民族发展的基础，在现代化进程不断加快过程中，土地管理问题一直是需要注意的大问题。我国土地广阔，但是人口众多，在推进城镇化进程中受到的制约较多，使土地管理制度不能服务于城镇化发展，所以应当将传统的、落后的土地管理制度改进，探索适合我国城镇化发展的土地管理制度。

一、传统土地管理制度的问题

(一)土地管理模式与城镇化发展不符

现阶段我国土地管理模式与城镇化发展空间需求不符，城镇化发展水平已经明显提升，但是与总体目标相比依旧有较大差距，在我国城镇化进程中需要更多的城市用地，但是国家所规定用地范围只能是建设城市的十分之三，所以对城市建设有严重制约。城市规划缺乏农村用地指导，乡级规划将农村居民土地保存了原本用途，因此不能够对农村土地进行正常利用。人口城镇化速度比土地城镇化速度发展慢，虽然我国人口持续增加，但是我国土地城镇化速度发展更快，存在两者发展不协调情况，对城镇化发展造成消极影响。所以在此背景下，我国城镇化建设达不到预期标准。

(二)农村传统土地产权限制

一、农村集体建设用地的利用现状

农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人进行各项非农业建设所使用的土地。根据宪法、土地管理法和物权法的规定，集体建设用地所有权归村民集体所有，农民享有使用权，没有使用期限的限制。集体建设用地一般分为三类：乡镇企业用地、农村宅基地、公共设施和公益事业用地。因公共设施和公益事业建设用地所占比例较小，集体建设用地主要指宅基地和乡镇企业建设用地。《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有的土地的以外，所有建设都要使用国有土地，集体土地用于非农业建设必须经过国家征收转化为国有土地方能使用。该法第63条规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移外，集体建设用地的使用权不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，法律将集体建设用地用于建设保留在极其狭小的范围内。随着新型城镇化的推行，大量的集体建设用地成为解决城镇建设用地紧缺的必然选择。政府在遵循两公告一登记制度后，给以农民一定的补偿，即可将集体土地征收为国有土地，永久地脱离农民集体。虽然2008年十七届三中全会中央就提出要严格界定公益性和经营性建设用地，缩小征地范围，改革征地补偿机制，按照同地同价的原则给集体经济组织和农民以合理的补偿，但实践中并没有严格执行。国土部为解决城乡建设用地双扩张的局面，也推出城乡建设用地增减挂钩政策，意图通过土地的综合整治，将整理的土地复垦后等量置换新增建设用地指标，确保城乡建设用地总量不增加，实现保护耕地和保障城镇建设用地供给的目标，但在执行中背离了初衷，侵犯了农民利益而处于清理阶段。目前低价征收仍是集体建设用地利用的主要方式。

二、农村集体建设用地利用中存在的问题

（一）集体建设用地流转受到严格限制，集体建设用地产权不完整

集体建设用地使用权的流转被政府所掌控，忽略农民集体作为农村土地所有权主体对其产权的收益与处置权利。

1.以征收为主的利用方式，忽视农民的土地财产权。

首先，法律未对公共利益作出明确界定《土地管理法》第43条又模糊了土地征收的公益性，为政府扩大征收权提供了法律上的支持，政府可以合法的滥用土地征收权，任意扩大征地范围，为城镇化发展提供建设用地，以致强征强拆等违法、违规现象层出不穷，侵害失地农民的合法权益。其次，集体土地所有权主体虚位，集体建设用地产权不完整，弱化了农民集体处分和流转土地的权利，集体土地的经营管理权基本集中在村委会，村长和村委会成员成为实际的所有者，致使土地征收中职务犯罪频发，侵占、挪用、截留征地补偿款的现象时有发生，农民无法抵制这些侵害。最后，土地征收补偿机制不完善，征地程序缺乏透明度和协商机制，政府按照被征收土地的原用途对失地农民采取一次性的货币形式补偿，农民没有话语权。政府通过低征高卖所得的增值收益基本与农民无关，农民群体所得的征地补偿费仅相当于土地征收之后增值收益的1/50，集体土地所有者的权利被否定，土地的社会保障功能丧失。政府成为土地征收的最大受益者，不仅催生了土地财政，透支了未来的土地收益，更为严重的是农民集体基本被排除在土地增值的受益群体之外，忽视了农民的土地权利，导致政府、开发商和农民群体三方利益分享严重失衡，与农民的预期收益发生冲突，在利益诉求缺少救济途径的情形下，征地过程中的矛盾不断激化。今年10月13日和14日发生于河南驻马和昆明富有村的暴力冲突事件都源于征地拆迁事件，特别是富有村冲突出现致8人死亡的严重后果，社会影响极坏。

摘要：随着我国城镇化发展速度的不断增加，城市土地利用成为了社会关注的焦点，土地问题一直困扰各级政府和部门，如何全面做好土地利用与设计，保证城市全面发展，是摆在政府与规划建设部门面前的重要课题。只有全面做好土地合理利用，才能实现城市持续发展建设目标，建设美丽城市，推动经济建设。文章主要通过对城镇化建设土地利用现状进行分析，全面剖析了土地利用与规划的矛盾，同时，进一步阐述土地规划利用思路与方法，以此，有效解决城镇化建设中土地利用问题，通过土地合理规划与流转，解决实际问题，这样才能使土地规划更加科学合理，达到预期效果。

关键词：城镇化建设；土地规划利用；政府职能

1城镇化建设土地资源利用意义

经济学角度看，城镇化建设最为核心的要义是使更多的农业人口从传统农业向非农业转换的一个过程，整个转变的过程较为复杂，涉及到经济与社会活动。当前，城镇化发展速度越来越快，全面推动了区域经济的良性发展，对我国而言，城镇化建设就是实现中国梦，建设社会主义的最好体现，随着社会主义新农村建设战略的实施，全面加快农村经济发展、转移剩余劳动力、统筹城乡经济一体化，是发展的重中之重，要全面科学的进行规划，做好统筹发展，才能有效的推动城镇发展，实现新农村建设目标。城镇化建设中，土地资源是最为基础的资源，更是实现目标的基本条件，没有充足的土地，则无法进行持续发展，从我国国土面积上看，虽然位于世界第三位，但是存量并不多，可利用的资源较少，特别是在人均耕地面积不足的情况下，要想全面发展新农村，推动城镇一体化发展，则有一定的难度，在我国耕地面积少、质量差，山地荒漠多的背景下，我国可利用的土地资源现状并不乐观。进行城镇化建设，就需要更多的土地资源，城镇对土地刚性需求不断上升，在经济发展建设过程中，城市与农村、工业与农业出现了争地情况，这种矛盾的加剧，导致了经济发展与社会矛盾的增加，越是矛盾突出，越影响到城镇化建设与发展。城镇化建设要有足够的工业用地、商业用地和绿化面积，如果土地不足，则无法实现可持续发展，要科学合理做好规划，避免出现土地资源的浪费，只有全面推动土地资源利用工作，才能确保土地资源合理应用，实现城镇建设发展。

2城镇化进程土地资源利用问题

2.1土地供给矛盾突出。土地是推动城镇化建设的重要环节，更是发展的核心载体，如果城镇化建设缺少土地的支撑，则无法达到良性发展目标，城市发展过程中就会面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。前文提到，目前我国人多地少，这是最为突出的土地资源矛盾，随着城市化进程的加快，城市间的土地存量越来越少，土地资源后备不足、不可再生的客观条件限制了城镇发展，土地紧缺成为制约城镇化建设瓶颈。目前看，我国城镇化建设处于“双中期阶段”，也就是说，工业化中期与城镇化中期两个中期，在这一时期耕地不断减少，建设用地不断增长，速度不同、矛盾突出，影响了城镇化建设质量，在城镇化规模化发展前提下，土地供求矛盾进一步凸显，政府要合理把握土地资源，在保障农业发展的同时，不能越过生产红线，综合考虑城乡结合，城镇化建设土地资源制约已经成为了各级政府的困扰问题。

2.2土地利用率不高。我国城镇化建设中，一直没有合理的规划，土地利用粗放式，很多土地利用不合理、不科学，缺少统一的整体设计，加剧了土地资源的浪费现象。20世纪90年代，进入城镇化建设时期，一些城市就出现了“城建豪华风”现象，特别是在一些中发达地区，个别城市新区建设追求大而广，要的就是气派，各地兴建的大厂区、大广场屡见不鲜，浪费一些土地，造成了后期发展后劲不足，城镇用地快速向四周蔓延，有的还占用了农村耕地，影响了农业生产。随着“城市建设速度高于人口增长速度”问题的出现，土地又出现了闲置，影响了城镇化科学发展。随着城镇化建设的快速推进，继而也导致了农村空心化现象，这种情况越发凸显，影响到了整体的设计与规划。随着社会经济的快速发展，越来越多农村人口进入城市工作，从自身的角度看，农村人口的收入增加了，但是受传统思维观念和户籍制度影响，农村人口并没有真正转化为城镇人口，还是将农村与耕地作为自己生存底线，这样，就出现了农村大量长期空置住房没有利用的情况，农村人口有了钱，又出现了乱建房问题，加剧了土地的浪费。