土地用途规划范例

摘要：分析了国家公园、自然资源资产管理需要解决的问题，提出了自然资源资产管理是国家公园管理的核心内容，应在摸清自然资源资产本底的基础上，以国家公园总体规划为依据，以自然资源资产产权管理为基础，以监督执法为保障，开展国家公园自然资源资产的用途管制、保护活动、适度经营等工作，并提出了有关政策措施建议。

关键词：国家公园；自然资源资产；产权管理；保护利用；用途管制；政策

0引言

19世纪以来，人类越来越强烈地意识到保护自然生态、缓解破坏自然资源给人类带来危害的重要性。19世纪70年代，美国建立了世界上第一个国家公园，之后，世界各国陆续建立国家公园管理体制。目前，世界上已有200多个国家和地区建立了国家公园、自然保护区等自然保地［1］，保护濒临破坏的自然生态系统。我国研究和建立国家公园相对较晚，第一个自然保护区鼎湖山自然区是1956年建立的，2008年中国大陆探索建立第一个国家公园云南普达措国家公园［1］。十八届三中全会提出“建立国家公园体制”后，国家和地方政府、各界学者纷纷投入研究。目前，政府部门主要聚焦在管理体制、国家公园定位和规划编制上，各界学者则不同程度地在国家公园定位、发展、生态保护、旅游经营等方面进行研究。笔者认为，在建立并理顺国家公园管理体制的同时，更应加大对国家公园自然资源资产的管理，未来国家公园的管理必将以自然资源资产管理为核心。纵观国内外，包括国家公园在内的自然保护地，通常是分布有特殊的自然保护、科研、文化、美学等意义的自然生态系统及保护对象的区域，用于保护独特和典型的自然生态系统系统、著名自然景观、野生动植物资源等资源［2］，其建立的背景多是在人们意识到自然资源、生态环境遭到严重破坏，或某区域独特的自然资源具有重要价值需要保护，但又无力对所有自然资源进行全面保护的情况下，充分协调经济社会发展与自然保护、平衡保护与利用的矛盾关系，对一些重要的自然资源、一些重要生态区域进行保护。目前，我国正在开展的国家公园体制试点，由中央设立的5个试点，也主要是因其独特的自然资源而设立。自然资源是生态保护的载体，保护好了自然资源也就保护好了生态系统。如东北虎豹国家公园，因其稀有的、濒临末绝的东北虎、东北豹种群而设立，1.46万km2范围内，2012—2014年期间，东北虎27只，东北豹42只［3］；大熊猫国家公园，因国宝级野生大熊猫物种而设立；祁连山国家公园是我国西北地区重要生态安全屏障和水源涵养地，因大规模无序开发建设，导致自然资源、生态环境严重破坏，引起国家和社会广泛重视而设立。由此可见，设立国家公园的目的和缘起，主要在于保护独特的、稀有的、濒危的物种，保护这些区域的自然资源及其生态系统。党的十八大以来，中共中央、国务院从中国特色社会主义事业总体布局的战略高度，对生态文明建设提出了一系列新思想、新观点、新论断，提出了绿水青山就是金山银山的理念，十八大报告中明确“深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度”［4］，指出了对自然资源实行资产化管理的方向。十八届三中全会明确要求“健全自然资源资产产权制度”，要立足于资产的角度来保护和管理自然资源。因此，国家公园应紧密结合自然资源资产产权制度改革，探索国家公园内自然资源资产保护管理模式。国家公园管理体制，也将在理顺公园内自然资源资产的管理框架、管理模式、管理方法和管理机制的同时进一步确立。

1国家公园自然资源资产管理框架

国家公园内的自然资源，包含公园范围内的土地、森林、草原、河流、矿藏、野生动植物等各类自然资源。国家公园保护管理是自然资源资产保护管理的一部分内容，是要保护各类自然资源中最应珍惜和保护的具有国家代表性的、稀缺的、独特的资源。国家公园管理，应在制定和完善相关法律法规的前提下，以自然资源管理体制、国家公园管理体制为依托和保障，以保护公园范围内自然资源及其生态系统的原真性、完整性，实现国家所有、全民共享、世代传承为目标，开展自然资源资产管理。具体地说，国家公园自然资源资产管理，应在摸清自然资源本底的基础上，以编制国家公园总体规划作为管理的依据和手段，以自然资源资产产权管理为基础，以监督执法为保障，开展用途管制、保护活动、适度经营等自然资源资产管理工作，实现国家公园内自然资源资产的严格保护、合理且有限的利用。

2国家公园自然资源调查监测

摘要：当今社会科技的进步日新月异，反应到土地的工程管理方面，也出现了更多的高新技术。测绘技术的应用对于我国的土地规划和管理来说无疑是一大进步，不仅能够更准确的丈量土地的范围和用途，同时也能借此实时关注土地的区域变化。文章主要目的在于对测绘技术在我国的土地工程管理中的应用现状进行分析，点明测绘技术的出现给我国土地规划开发带来的便利和重要意义，希望能够通过分析为测绘技术的进一步发展和改良做出贡献。

关键词：土地工程管理；测绘技术；应用现状；重要意义

1测绘技术的常见种类

一般来说，比较常见的测绘技术主要有遥控感应技术、GIS测绘技术、卫星导航测绘技术，这几种测绘技术按照各自的特征适用于不同的范围,给人们的生产生活带来了极大的便利[1]。遥感技术主要是通过电磁波的反应来测算目标物体的各方面参数，不需要直接触碰,多用于对天气现象或周边环境的预测；GIS技术主要作用于虚拟数据的采集和分析，测算力度大，能够准确处理较为复杂的庞大数据工作，多用于对生态和灾难的评测；卫星导航测绘技术顾名思义，就是利用卫星监测实时搜集地面数据，它的优点是时效性高、监测范围辽阔，多用于某一地点的精准定位或一片区域地质情况的测绘。

2测绘在土地工程管理中的应用现状

2.1测绘技术应用在土地测量方面

土地的精准丈量是对土地进行合理规划和开发的首要工作，并且需要定期对各地的土地区域变化情况和使用情况进行重新丈量并记录在册，及时更新。对土地的丈量主要目的是完善和更新我国的土地情况图，反映出当地土地利用的变化，从而能够对土地的范围和地质情况合理划分，并开发出科学的用途，提高我国土地的利用率和使用质量[2]。首先需要获得的是土地的实景资料，然后对测量所得参数进行分析和规划，最后，对于已经开发并投入使用的土地，需要给予足够的关注，实时更新其使用情况的变化。

引言   传统的城市规划用地适用性评价主要是从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价[1]，对不适宜做城市建设的用地往往不予关注。近年来一些景观生态条件较好地段的规划，要求对规划范围内的用地进行全覆盖的综合规划，而不仅仅是城市建设用地，生态保护用地、生态农业用地和生态社区用地具有同等重要性，用地评价需要鉴别每一个用地斑块最适合的用途。多用途隶属度的用地模糊评价方法是运用模糊数学和模糊统计方法，通过对影响土地利用的各个因素的综合考虑[2]，消除用地斑块适宜做为某类用地的大部分不确定性，最终为空间发展战略规划、产业布局以及生态环境建设与保护规划提供科学依据。   1.绿心概况生态绿心地区位于长沙、株洲、湘潭三市交界地带，面积为522.87km2，具有良好的生态本底，是长株潭城市群空间几何中心和多条生态廊道的汇集点，是长株潭城市群中宝贵的自然资源。生态绿心的保护和利用是长株潭“两型社会”建设的重要示范，生态绿心地区总体规划编制过程坚持以“生态优先”的高起点发展战略来统筹城镇开发、新农村建设、生态农业和生态保护等用地的空间聚合和布局问题。   2.评价方法   2.1土地利用类型   根据生态绿心地区功能定位，土地利用适宜性评价必须综合考虑生态服务功能、城乡统筹发展、“两型社会”建设示范等问题。多用途土地利用适宜性模糊评价方法将生态绿心地区522.87km2土地概括为生态保护用地、生态农业用地、生态社区建设用地和城镇建设用地四种用途。   2.2评价单元划分   用地评价单元有两种划分方式，一种是正规方格网，另一种是按自然和人工界线划分。前者的特点是网格正规，便于计算机处理，但由于网格量大，对评价单元赋值工作量大。此次评价单元划分采用自然和人工界线划分法，将生态绿心地区划分为500多个评价单元，斑块大小约为1km2。评价单元划分时应遵循尽量按道路、水系、用地性质、地物类别来分块的原则，各斑块内用地属性遵循同一性原则，斑块应无逢连接，覆盖全境。   2.3评定因子   传统的城市发展用地评价因子常采用坡度、高程、农业价值、区位条件。由于生态绿心用地评价并非只选择城市建设用地，同时还要选择生态保护用地、生态农业开发与生态社区建设用地。因此，将区位条件改为生态区位，同时再加上能反映生态服务功能主要表征值的森林覆盖率，构成5个评价因子。生态区位由经济因素和生态因素组成，包括区位条件、交通条件、建设现状和生态环境情况等。   2.4评定等价   鉴于用地斑块适合作哪种用途是一个模糊问题，并非“非此即彼”，而是在各等级上都有一定的隶属度，模糊评价就是根据最大从属度来确定所属等级。评价过程将用地斑块做某类用地的适宜程度分为“好”、“较好”、“一般”、“较差”、“差”5个等级。   2.5数学模型   综合评价的数学模型为模糊推论公式：B=A•R(1)公式（1）中，A为评价因子模糊向量，即评价因子对总目标的权值。生态绿心案例中确定了坡度、高程、生态区位、农业价值、森林覆盖率5个因子，其中的每个因子对某类用途而言，其重要性并不相同。因此，它类似层次分析法中的评价因子权向量。R为模糊关系矩阵，该矩阵中的某个元素rij表示i因子属于j等级的从属度。如前所述，某用地斑块对于i因子属于j等级的程度是一个在0～1之间的小数（0≤rij≤1)，鉴于从属度的模糊性，R矩阵非0～1矩阵。B为等级模糊向量，通过模糊乘积运算求得。对某用地斑块而言，它是综合了多个评定因子的权重得到的，各因子权重则采用Sauuty提出的九级标度法[3]判定计算求出。B（b1b2b3b4b5)行向量表示该用地斑块属于某等级的程度，这里再次体现了模糊数学原理，用地斑块并非“非好即差”，而是在由“好”到“差”的五个等级上均有某种从属度，评价将选取从属度最高的等级作为该用地斑块对于某种用途的等级。   3.实现过程   3.1评价因子的模糊向量计算   确定坡度（C1）、高程（C2）、生态区位（C3）、农业价值（C4）、森林覆盖率（C5）5个评价因子后，首先要计算某个因子对某类用地类型的重要性程度。层次分析法是通过建立两两比较判断矩阵再进行层次单排序解决，而模糊评价法中是通过优先关系判断矩阵几何平均值来实现。   3.2建立优先关系判断矩阵通过变换的比较矩阵为模型一致矩阵，不必进行一致性检验。   3.3求权向量   各评价因子的权向量通过对R矩阵的行向量求几何平均值，再采用归一法计算得出，即行向量的连乘积开m次方再归一法，分别得到四类用地的评价因子权重表。   3.4确定各因子在各等级的指标范围   各评价因子具体的数据来源于城乡规划支持系统，由高程数据生成数字高程模型、提取坡度信息、从土地调查数据库获取农业价值、从林业调查数据库获取森林覆盖率、根据交通、城镇建设和其他现场调研收集资料来决定其生态区位。针对某用地斑块是否适宜于做某类用地，需要将5个评价因子进行模糊评价，且不同类型的用地评价体系也不一致，如   3.5模糊关系矩阵计算   模糊关系矩阵由从属函数计算得出，该函数是一个正态分布函数，()exp[())]2ux=xmc式中，m为数学期望，c为方差，计算公式如下：x为某用地斑块的具体属性值。模糊关系矩阵中元素的物理概念是用地斑块对某个评价因子而言，所属的评价等级的程度。#p#分页标题#e#   3.6模糊推论公式计算   模糊推论公式将根据评价因子的权向量A和用地斑块的模型关系矩阵R来推断出用地斑块属于某评价等级的程度。经典的模糊推论是通过“取小”和“取大”两个步骤完成，本次评价采用求加权和来代替。评价过程中当两种用地类型等级相同时，取评价值相对较高的一级用地类型作为该地块最适宜的用地类型。例如，用地斑块的5个参数分别为15、101、1、2、90，通过评定，生态保护用地等级和生态农业用地等级均为“好”，生态保护用地评价值为0.5375，生态农业用地评价值为0.5812，最终评定该用地斑块最适宜的用地类型为生态农业用地。本次评价共有500多个评价单元，评定四类用地性质，划分五个适宜性等级，要重复进行多次模糊计算，评价过程工作量巨大，所幸的规划人员采用了自主研发的城乡规划支持系统进行计算，大大提高了评价效率。   4.评价结果   结合模糊评价和人工判别最终得到生态绿心地区土地利用适宜性评价图（图1），并统计了各类用地指标（表2）。将评价结果与现状对比发现：①生态绿心地区分布着传统的城市、建制镇和一些独立的城镇组团用地，随着长株潭城市群地区经济迅速发展，这些乡镇有着强烈的发展诉求，如暮云镇要发展低碳科技，昭山要发展生态经济，跳马要发展体育休闲，柏加则定位为国家庭院经济总部区，城镇建设用地正好可以为这些发展提供适量用地。②生态绿心地区共有112个行政村，11个居委会社区，1个农场，现状人口约26万，共中农业人口18万，农村居民点呈零散分布之态，不利于生态培育和保护。评价结果将指导禁止开发区内的居民点将进行搬迁，限制开发区和控制建设区内的居民点大大缩减，整合成为生态社区。③生态绿心地区现有耕地面积134.86k㎡，占绿心总面积的25.79％，农业用地主要分布在云田镇、柏加镇和跳马乡北部地区，苗木种植、有机蔬菜在该地区已初具规模，适合于规模特色农业开发和经营花卉苗木等高效生态农业。④生态绿心地区分布着石燕湖森林公园、昭山风景名胜区、红旗水库等众多生态环境优美的自然资源，这是生态绿心提供生态服务的重要生态基础设施。这些重要的自然资源都属于生态保护用地，该区域禁止有损生态环境的各种活动，应采取生态工程措施，封山育林，营造适宜的生物栖息地，增加景观多样性，对交通切割或人为破坏的地段进行生态节点修复。   5.结束语   本项目采用模糊评价方法较好地解决了长株潭生态绿心地区522.87k㎡土地对城镇建设、生态社区建设、生态农业开发和生态保护等用地适宜性评价问题。该方法在具体计算中发现了一些看似矛盾的现象，如某地块既适宜作A类用地也适宜作B类用地，评价结果在数值上差别细小。在评价等级上也存在矛盾现象，如在“较好”或“较差”等级上有相近的评分值。这些现象是由评价问题本身的模糊性造成的，最终评价图只反映了最大从属度情况，规划编制过程中用地性质的确定还要考虑现状建设情况、行政决策意识等，这些因素并未充分反映在评价模型中。尽管如此，该模糊评价还是在很大程度上清除了在如此大范围内对土地的多种规划用途的不确定性，为土地利用总体规划提供了比较科学的依据。

为落实最严格的节约集约用地制度，提高全县土地利用效益，实现高质量发展，为贯彻《人民政府办公厅关于提升土地利用质量效益的指导意见》（冀政办字〔2018〕114号）和《人民政府办公室关于印发提升土地利用质量效益的实施方案的通知》（承市政办字〔2019〕83号）文件精神，结合我县实际，制定如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想

以新时代中国特色社会主义思想为统领，全面贯彻党的精神，牢固树立新发展理念，服务高质量发展大局，坚持节约优先、保护优先原则，着眼土地粗放利用、土地资源投入产出效益低等问题，按照“严控总量、做优增量、盘活存量、提高质量”的思路，完善土地利用和管理制度，推动土地利用方式转变，促进和引导产业转型升级，提高单位面积土地投入和产出水平，全面提升土地资源综合效益，为加快建设新时代经济强县提供有力支撑。

（二）基本原则

1.坚持严管严控，节约优先。强化节约集约用地意识，强化土地用途管制，强化开发利用管理。实行建设用地总量和强度双控，提高土地节约集约利用水平，促进用地强度和用地效益双提升。

2.坚持统筹协调，市场配置。充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，健全建立党委领导、政府负责、部门协同机制，完善监管考核评价制度，激励和约束机制并举，推动节约集约用地和促进经济发展相统筹，实现土地资源保护与开发利用相统一。

随着互联网技术的快速发展，社会生产的各行各业都发生了翻天覆地的变化。在这一背景下，针对国土资源进行土地信息系统建设已经成为必然趋势，以此解决我国目前存在的数据资料、图像文字保存和查询搜索等问题。土地信息系统在建立之后，还能提升数字国土工程建设水平，积累现有的国家基础信息资源，为我国的经济和社会建设提供高效化和有效化的国土资源信息服务。

一、土地信息系统的建设概述

土地管理工作的开展需要按照一定的程序和规范来实现现有的土地登记、利用现状、土地总体规划、监察、评估、市场管理等多种不同的工作。而利用具有系统化和有效化的方法，可以引入土地信息系统，运用系统的模型化和开放性来建立起全国土地信息网络，以此高效化实现土地管理。

二、数字国土工程中土地信息系统的建设内容与结构构成

1、数字国土工程中土地信息系统的建设内容。首先是收集和整理土地信息资源。由于我国的国土资源相对较多，同时通过充分利用国土资源而促进经济发展和进步。而且土地信息资源目前呈现出动态变化的发展趋势，因此土地信息系统则是能对我国的土地静态或者动态信息收集和整理起来；其次还能对土地信息资源进行评估和分析。利用土地信息系统和网络数字技术，将资源本身的价值和未来的用途都能精准的评估出来；最后是为素质国土工程提供信息化的土地资源服务。利用土地信息系统来对能将所需要的信息整合并分析，确保土地规划的方案以及工作开展具备可行性和有效性。

2、数字国土工程中土地信息系统的结构建设。第一，构建土地利用信息数据库。在构建土地利用信息数据库是按照不同的层次而开展收集工作，省、市以及地方不同级别的部门将所负责地域的信息统一收集和整合，并且将其归置到信息数据库当中。而且该数据库也可以根据关键词来检索信息数据库之中的信息和内容。因此土地信息系统指的是通过利用计算机所构建的信息系统来服务土地资产和土地资源，把过去的信息进行统计、整合、分类、查询以及检索等，使得工作高效化、快捷化以及具备更高的储存量。第二，动态遥感监测数据库。在数字国土工程背景下建立动态遥感检测数据库，不仅是对土地资源进行利用和保护，更是将土地资源作为促进我国发展和进步的重要投资对象。因此就需要对土地所发生的变化进行实时监测，并将变化的数据精准的记录下来，进而可以以信息化和数字化的形式储存在数据库之中，而且对出现的土地资源异常变化及时预警，引导相关的管理人员对这些异常变化进行处理，进而帮助土地信息系统高效运行，提高系统对土地资源的利用的有效性。第三，地籍相关数据库。国土工程数字化是对现代国民经济发展有促进作用的重要举措，也是能促使我国社会实现高速发展和现代化的保障。在对土地资源管理过程中，需要对土地本身的归属、变更以及使用的用途等多种信息收集起来进行统一化的管理。一是对土地本身的归属信息和用途登记到信息系统之中，另外当出现土地资源使用情况和归属变更时，则需要再次录入这些信息，确保该数据库之中的信息全面化。土地信息系统建立后，能提升数字国土工程建设水平，积累现有的国家基础信息资源，为我国的经济和社会建设提供高效化和有效化的国土资源信息服务。第四，农用土地分等定级数据库。该数据库主要是把专门用于农业土地的部分划分出来建立起专门化的数据库，利用该数据库能对农用土地的用途、归属以及规划进行信息收集，确保农用和城市的土地资源得以更加合理化的安排，为经济的发展产生积极的促进作用。

三、数字国土工程中土地信息系统的发展趋势

摘要：在实施乡村振兴的大背景下，村庄规划作为乡村发展的顶层设计，在乡村振兴中起到至关重要的作用。以福建第一批省级乡村振兴试点村———莆田市常太镇马院村为例，对《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》《福建省村庄规划编制指南（试行）》提出的相关理念和要求做出深入实践，系统总结这轮村庄规划的主要编制思路，并为指南的后续完善工作、各部门的村庄建设管理工作提出了进一步深化建议。

关键词：创新成果表达，留白机制探索，发展模式创新

为深入贯彻关于实施乡村振兴战略的重要指示精神，中共中央先后印发《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》《关于统筹推进村庄规划工作的意见》，福建省印发《福建省乡村振兴试点工作方案》，明确在全省开展1000个乡村振兴试点村示范创建工作，并出台《福建省级村庄规划编制指南（试行）》（以下简称“指南”），莆田市常太镇马院村凭借深厚的红色文化底蕴和扎实的村庄发展基础成功入选。本次规划拟借马院村的试点机会，为全省革命老区村探索红色文化传承与发扬及乡村振兴的路径，并通过对《指南》提出的相关理念和要求做出深入实践，为《指南》后续完善工作及各部门的村庄建设管理工作提出进一步深化建议。

1马院村现状基本情况

1．1现状概况。1）闽中地区革命发源地。马院村位于莆田市常太镇北部山区，距镇区17km，距市区1h车程，作为“南方三年游击战争”闽中渡里游击区的发祥地和根据地，目前依然保留着中共闽中特委机关旧址等诸多红色遗迹，并且流传着“菅茅藏伤员”“叔公侄女护送电台”等红色故事。2）莆田市美丽乡村样板。近十几年来在各级党委的带领下，马院村以各类型政策补助、各阶段村庄试点为契机，有效整合移民、水利、住建、资源等多部门专项资金支持，在基础设施建设、公服配套、环境整治、乡村旅游上下功夫，目前已成为莆田市美丽乡村样板，但是离乡村产业造血，实现乡村振兴的目标存在较大差距。

1．2存在问题。1）上版村规无法有效指引和管控村庄建设。由于上版村规在技术上缺乏多规合一，规划用地与各部门规划存在较大冲突，规划项目大部分无法落地实施，加上村规成果过于专业，非技术人员无法看懂使用，导致实际建设与上版村规脱节，村庄违建无法直接以村规为依据进行认定与管控。2）产业发展基础退化，乡村旅游造血能力不足。截至目前，马院村户籍人口1134人，常住人口不足1／3，劳动力流失加上人口老龄化造成乡村产业发展基础退化，农用地实际在耕面积逐年减少，资金来源单一导致旅游项目推进缓慢，导致乡村产业造血能力严重不足。3）闲置空间增多，新增地受限，违建情况普遍。从二、三调对比情况和入户调研情况来看，一是村民离村不退宅、一户多宅现象普遍，导致房屋闲置情况较为严重，但大部分为保存较为完整的古厝并且数量在不断增多；二是村委会、小学、幼儿园、幸福院等公服设施，空间利用率逐年降低；三是从目前多规衔接来看，可供给村庄产业发展、村民分户建房的新增空间极为有限，导致各类违建情况普遍。4）建设主体、资金来源单一，发展模式很传统。从村庄发展路径来看，马院村建设资金主要来源于各级部门的专项补助，建设项目由村委策划并全权统筹，主要以基础设施、公服设施、环境整治项目为主，村民无法从中参与并得到收益。旅游项目回报周期长，前提资金投入较大，政府财政资金无法长期保证，村委缺乏运营经验，城市资本、人才受制于农村制度很难流入。所以采用单一资金来源和建设主体的发展模式，是制约马院村乡村振兴的重要因素。

2村庄规划编制特色和经验

摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。

关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径

近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。

1房地产抵押贷款评估存在的主要风险

1．1抵押物风险。从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。

1．2抵押评估存在风险的房地产类型。1．2．1变现能力差的房地产。关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（1）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长；（2）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的；（3）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的；（4）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。1．2．2实际用途与证载用途不符的房地产。就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（1）证载用途是办公，但是实际用途则是商业；（2）证载用途是厂房，但是实际用途是商业；（3）证载用途是住宅，但是实际用途是商业；（4）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估师必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。1．2．3评估工作人员高估的价值。以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。1．2．4内部操作风险。信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。（1）无效抵押行为风险。首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。其次，关于共有财产抵押方面的风险。按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。（2）抵押登记不完备风险。首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查询过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。

2房地产抵押贷款评估中风险防范要点

一在2019年基础上，需要深化的工作

1、全面提升节约用地水平。一是突出土地双清。围绕全县现有的批而未供土地3027亩，供而未用土地2725亩，树立鲜明奖惩导向，加强动态考核通报，计划完成批而未供土地清理300亩，供而未用土地清理500亩，近三年按期开工率达90%以上，土地闲置率控制在1%以下。二是突出低效用地再开发。深化“亩均论英雄”改革，整理和完善我县低效用地再开发数据库使用和剩余图斑数据，适量谋划新增再开发地块，按要求补充入库。结合全市“拓空间强保障”行动要求，预先谋划目标100亩，紧抓时间节点，争创加分项。三是突出盘活建设用地。提高国土空间利用效率，通过限期开发、回购利用、整合再改造利用等方式盘活一批低效工业用地。优化自然资源利用模式，全面排查国有存量建设用地数量、分布和利用现状，进一步完善布局和品质，有效盘活国有存量建设用地。

2、切实强化资源要素供给。一是做好土地整治。加大复垦资源挖掘，以盘活已撤销和双核减农村土地综合整治项目为重点，对可复垦资源重新包装。继续推进旱改水和垦造水田，做好实地踏勘、图件审核及联合会审，充分协调解决已发林权证的地块问题，进一步拓展可利用资源，计划完成旱改水验收入库1000亩，建设用地复垦100亩。二是做好用途管制。全面研究上级国土空间用途管制政策制度，做好相关文件解读，构建符合我县实际的工作机制，进一步整合各类用途管制依据，优化用途转用审批许可程序，逐步改变国土空间开发利用挤占优质耕地和生态空间的局面。三是做好土地出让。提前谋划项目前期工作，加强与乡镇、业主交流对接，明确意向后启动相关审批流程，避免集中突击项目落地的现象。进一步发挥土地储备职能，积极探索将工业用地纳入储备范围，减少出让纠纷,避免政府违约风险，计划全年出让土地657亩，收储土地562亩。

3、加快推进国土绿化美化。一是开展新植珍贵树行动。计划完成珍贵彩色健康森林建设5000亩，木材战略储备林建设5800亩，其中大径材培育5000亩，珍贵树种造林800亩，10月底前完成新植珍贵树种33万株。力争完成省下达山地造林、坡地造林、城镇乡村绿化造林、通道绿化等任务14260亩。二是开展森林系列创建活动。以统筹推进城乡绿化、发展森林绿地、改善人居环境、扩大生态产品供给为目标，着力推动国家城市森林创建，确保上半年编制完成《国家森林城市总体规划》，下半年组织实施,争取创成省级森林城镇3个。三是开展“一村万树”行动。以一村新植万树为载体，形成一村一品、一路一景、一树一业的乡村绿化美化和林业产业发展格局，完成“一村万树”示范村7个，推进村50个以上；完成“一村一品一韵”亮点村5个以上。督促国营苗圃抓好苗木生产，确保全年培育苗木80万株，省珍贵彩色调控苗木10万株，为绿化造林提供苗木保障。

4、从严抓好党风廉政建设。一是加强政治建设。深入学习新时代中国特色社会主义思想，教育广大党员干部增强“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”，不折不扣执行好县委县政府各项决策部署。从严从紧抓好党建，强化党组织建设，加强党员管理教育，确保把坚持正确政治方向贯彻到谋划重大战略、制定重大政策、部署重大任务、推进重大工作的实践中去。二是加强作风建设。深入“三服务”、“两个健康”等活动，组织干部职工沉到一线，解决问题、破解难题，努力打造想干事、能干事、干成事的浓厚氛围。三是加强党风廉政建设。紧紧围绕“清廉文成”建设目标要求，认真履行全面从严治党主体责任，坚持管党治党与业务工作同步推进、深度融合，驰而不息改作风正作风，推动全面从严治党向纵深推进、向每个党支部和每名党员覆盖，树立自然资源部门的良好形象。

二创新实施的工作

1、统筹推进空间规划布局。计划年初完成国土空间规划技术转换工作，根据三调数据情况摸清现状资源，完成全县一张底图工作。同时，开展各项专题工作，重点研究完成上一轮规划评估，积极对接双评价、三区三线优化等关键专题，为下一步国土空间规划编制打下坚实基础，计划10月底前完成国土空间规划一张图建设。衔接各部门确定国土空间规划中的专项规划清单，完成相应的专项规划，完善未来国土空间规划体系。提前布局中心城区控制性详细规划编制，在总体城市设计的指导下，对这几个重要片区提前进行谋划布局，加快中心城区建设，提高中心城区首位度。