土地使用合同范例

作者：牛杰 单位：山东省青州市财政监督局

私设账户,隐匿预收账款。有的企业通过少申报销售房产数量和预收账款少交税款,只给检查组提供部分售房合同,瞒报预售数量,多次催要,其拒不提供。检查组通过到房管部门查证其备案表的备案数量,与企业提供的售房合同数量及预收房款对照,查出以个人存折隐匿预收款1000余万元,偷逃税款60余万元。

模糊核算,浑水摸鱼。(1)预收账款笼统核算,偷逃土地增值税。财税字[1999]210号《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条规定,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定土地增值税预征率,并适时调整。我市现在执行的预征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企业商用房与普通住宅房预收款不明细核算,偷逃土地增值税,预售商铺1613万元,按住宅房申报土地增值税,偷税16万余元。(2)开发成本不设明细账,乱中取胜,偷逃企业所得税。国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十一条规定,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发成本不按开发项目明细核算,人为增加完工项目的成本、费用,偷逃所得税。项目开发成本不设明细科目,人工费、材料费、机械费等统统在一个项目帐中,在结转收入、成本时人为操纵利润。

不按已售房屋所占比例结转土地成本,调节利润,偷逃所得税。某企业年底结转已售房屋收入时,未按已售房屋比例分摊土地成本,而是将该项目土地成本全部结转,多转成本826万元,少交所得税206.5万元。

以商品房抵顶应付款,偷逃税款。某企业欠市城建投资公司土地款1211万元,未在账面反映,以31套商品房抵顶土地款,不进行账务处理,偷逃各项税款79.9万元。某企业以商品房抵顶建筑商工程款407万元,偷税26.6万元。

开发企业投资人以开发的商用房注册经营酒店,权属已经转移,开发企业不作销售、投资账务处理,偷逃税款。涉及2个开发企业投资人以开发的商用房经营四星级酒店,应由税务部门核定其应税数额,足额征收税款。

政策不清,漏缴城镇土地使用税。一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不缴纳房产税,所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税,还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。《城镇土地使用税暂行条例》(国务院1988年第17号令)规定,纳税人取得的土地,属于城镇土地使用税开征范围的,自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间,按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。

一、土地流转基本情况

(一)我县现有耕地46736亩，农业户数13178户，农业人口数52667人；

(二)全县土地流转总面积1407亩，其中：转包面积194亩，出租973亩，股份合作240亩。按照《土地经营权流转管理办法》的规定和“坚持土地所有权，稳定土地承包权，放活土地使用权”的基本政策，以及“依法、自愿、有偿、规范、有序”的原则，加快土地资源的合理配置和向资本转变。采取的流转形式为转包、转让和租赁，业主均为本地农户。流转的年限为5—30年不等，流转的土地价值以钱、粮为主，也有部分存在着无偿转让的形式，流转土地一般以口头约定为主。

二、土地流转过程中存在的问题

(一)对于土地使用权流转的作用认识不足，重视不够，调查中发现部分乡（镇）村领导及群众对土地流转问题的认识普遍比较模糊，对其在当前农业结构调整中的作用认识不足，重视不够。

(二)流转机制不健全。从调查的情况看，全县土地流转总面积1407亩，流转入农户的面积是396亩，流转入企业的面积是973亩，流转入合作社的面积是240亩，签订耕地流转合同份数是1407份，签订流转合同的耕地流转面积是1407亩。目前还有部分土地使用权大多处于自发和无序状态，相互之间的转让、转包以口头协议的形式进行，口头合同的稳定性差，双方利益无法受到法律保护。

(三)部分农民对土地承包权和土地流转的关系认识模糊，就因为对所有权、使用权、经营权关系模糊不清，有些有条件的农民也愿意流转，但担心因流转失去承包权，因而不敢参与流转。

摘要：契税是一种财产转移税，是销售企业在对外扩张过程中，作为财产承受方主要缴纳的税种之一。正确认识契税纳税范围，准确计算契税，合理利用税收相关法律政策对契税进行纳税筹划，是销售企业财务人员必须关注的一个问题。

关键词：契税；案例分析；纳税筹划思路

一、了解契税的概念

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格，既包括承受方应交付的货币、实物，也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税，在土地、房屋权属交易的发生地，不管是任何人或任何单位，只要土地、房屋所有权属发生转移，都要依法纳税。

二、契税案例分析

某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率，在2017年6月30日召开经理办公会议，经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案，针对这五种方案，总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站，预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得，购置成本为600万元，B公司、销售公司均为增值税一般纳税人，选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下：B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/（1+11%）*11%=89.19万元销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元《契税暂行条例实施细则》第九条规定，契税是以成交价格，即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税【2016】43号）规定，计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税，而不是预缴的增值税。方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站，销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下：销售公司缴纳契税=300*3%=9万元《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换，销售公司属于多交付一方，则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站，占股30%。一年后，以600万元收购蒙恒加油站剩余股份，双方签署股权转移书，并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。

（一）销售公司以现金300万元投资入股，不产生契税

摘要：以某省会城市建设流程为研究对象，探析了城市建设过程中各主要管理部门的部门事权，总结初构了城市建设的基本程序。在当前建设领域加大改革的语境下，分析了现有建设程序存在的问题，提出了城市建设程序优化与重构的建议。

关键词：改革；城市建设；管理程序；重构；部门事权

0前言

城市建设程序是政府对城市建设活动进行有序管理的重要手段。长期以来，政府各职能部门通过行政许可，对各类建设活动进行约束和指导，这是我国高速发展的城市建设事业“大而不乱，快而不紊”的有效法宝。随着城市建设事业的发展，尤其是经济进入新常态［1＜，改革进入深水期。随着行政审批权限的下放，暴露出原有城市建设体系与当前城市发展实际状况不相适应的问题，如各主要部门的事权界定不清晰、行政许可互不协调，这主要源于城市建设程序自身的不合理不科学。有关城市建设程序的研究，目前尚未有效开展。本文结合某省会城市建设工程的实践经验，力图基于各部门的行政许可，把分散在各部门的碎片化的管理细则，梳理成系统的城市建设流程，以初步构建完整的、当前运行中的城市建设程序。同时，基于初构的城市建设程序，分析其存在的一些问题，提出优化与重构的建议。

1城市建设中各部门的事权?

以西南某省会城市的建设程序为研究对象，该城市建设涉及到的主要政府职能部门有4个，分别为发改委、环保局、自然资源局（规划部门、国土部门）、建设局m。为了区分自然资源局的规划与土地管理事权，下文分别以规划部门、国土部门代指自然资源局的规划、国土事权［3］。各部门在城市建设中的角色和事权如下（各类表述为城市建设的惯用简称）：发改委主要负责项目的《可行性研究报告》审批；环保局主要负责项目的《环境影响评价文件》（报告书、报告表、登记表）审批备案［4］；规划部门主要负责向国土部门提供《建设项目规划条件》作为《土地使用权出让合同》的附件，向建设单位出具《建设项目选址意见书》，向建设单位颁发《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》［5］，建设过程中的规划批后管理；国土部门主要负责签订《土地使用权出让合同》，向建设单位出具《建设项目用地预审意见》，向建设单位颁发《国有土地使用权证》；建设局主要负责《初步设计》的审批，《施工图设计》审查，颁发《建设工程施工许可证》，竣工验收备案（详见表1）。表1中规划部门及国土部门2个职能部门的部分事权依据建设项目土地使用权取得的方式不同，存在区别：规划部门出具《建设项目选址意见书》、国土部门出具《建设项目用地预审意见》是针对以划拨方式取得土地使用权的情况，以出让方式（土地招拍挂）取得土地使用权的不再出具。值得注意的是，除了上述4个职能部门外，不同性质的建设项目还可涉及到其他的职能部门，如人防、节水、民政、消防、水利。

2城市建设的基本程序

各县、市、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：   为应对经济下行压力，促进工业经济平稳运行，现提出如下意见：   一、设立工业发展专项资金。由市财政筹资设立1亿元“工业发展专项资金”，主要用于市本级中小企业发展、设备投入补助、直接融资补贴、技改项目贷款贴息、“一事一议”专项支持以及重点项目前期费用补助等。专项资金实行总量控制、预算管理、滚动使用。   二、设立5000万元中小企业贷款风险补偿资金。结合省财政专项转移支付资金，市财政给以相应配套，主要用于增加市本级担保机构的国有资本金和降低担保费率以及中小企业贷款风险补偿和贷款贴息。   三、对纺织行业规模以上企业的进项税率与销项税率的4%差额部分，由受益财政地方留成部分予以补贴。   四、以年为基数，对新进规模以上企业，其所得税受益财政地方留成部分，2年内实行即征即补，专项用于企业技术改造和扩大再生产。   五、实行社保“五缓四减三补贴”。一是允许困难企业缓缴养老、失业、医疗、工伤、生育等五项社会保险费。在确保各项社会保险待遇按时足额支付前提下，缓缴期限暂定6个月，到期视情延长。缓缴期间社会保险经办机构应当与经核准的企业签订缓缴及补缴协议，缓缴的保险费不计收滞纳金。二是降低城镇企业职工医疗、失业、工伤、生育等四项保险费率，降幅不低于40%。三是可使用失业保险结余基金支付困难企业稳定就业岗位补贴，补贴额不低于上年度结余额的30%；参保企业人均工资低于上年度全省在岗职工平均工资60%的，单位缴纳社会保险费基数可按企业实际工资总额核定。   六、进一步清理行政事业性收费。严禁乱收费，严厉查处行政事业单位乱收费、乱摊派行为。行政事业性收费一律按下限标准收取。自文发之日至年12月31日，对工业企业，暂缓征收河道工程修建维护费；对工业项目，暂缓征收城市基础设施配套费、白蚁防治费、新型墙体材料发展基金、人防工程易地建设费。   七、控制经营服务性收费标准。列入政府定价目录的经营服务性收费，严格控制在标准下限的40%以内收取。   八、切实加大整治银行业金融机构不规范经营行为的力度。银监部门要严格落实“七不准”、“四公开”规定，对顶风违规者从严查处。必要时市政府对违规银行业金融机构主要负责人进行约谈，并将相关情况通报其上级主管部门。   九、引导银行业金融机构用足用好已有信贷规模，全力扩大工业信贷投放，鼓励各类银行业金融机构对符合条件的工业企业实行贷款展期。对工业贷款和中小微企业贷款余额超出上年基数的部分，市政府依据考核结果予以奖励。   十、暂缓调整土地使用税适用税额标准。已经出台并于年起执行调整政策的，区别情况通过即征即补减轻企业负担。一是对有税收贡献的工业企业，亩均年度税收5万元以上（含5万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予100%补贴；亩均年度税收3-5万元（含3万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予90%补贴；亩均年度税收2-3万元（含2万元）的，按土地使用税政策调整增加的税额由受益财政给予50%补贴。其中，年及以后投产的企业，投产之日起两年内因购进固定资产抵扣的增值税进项税额计入企业税收总额。二是对工业企业合同约定的建设期缴纳的土地使用税，由受益财政给予等额补贴。三是对经济技术开发区范围内未按合同约定建设、未达到批准的容积率标准的企业，按实际建设土地面积计算补贴等次和补贴数额。   十一、对闲置土地依法清收或实行回购，重新“招拍挂”，增加土地供应量；对新建3层以上标准生产厂房的，由受益财政给予每平方米50元的补助。鼓励“零增地”技改，企业利用原有厂房或场地进行改造、提高土地使用效率的，免征城市基础设施配套费；新建厂房的房产税，实行即征即补，并在财政专项资金扶持项目申报上给予优先支持。   十二、本意见由市经信委会同有关部门负责解释，自年1月1日起与《关于进一步促进工业经济平稳较快增长的若干意见》文件一并执行，有效期至年12月31日。两者若有不一致的，按就高不就低原则扶持企业。其中，号所规定的各项补助资金在今年5月中旬前补助到位。

作者：张莉 贾杰 单位：马克思主义经济学发展与应用研究中心 贵州大学经济学院

贵州省目前土地流转的现状

在西部大开发的大环境下，贵州省作为西南地区的农业大省，既是机遇也同样是挑战。贵州省虽然是农业大省，但却不是农业强省。贵州的土地山地居多，土地相对比较分散，采取的也不是大规模的集体作业，而是一家一户的小型作业模式。这种模式极大的限制了农业的规模化和产业化经营。这种小规模的单一的作业方式不能适应市场经济的激烈竞争。因此我们要适应市场的需求，大力发展现代农业也就是大农业。贵州省在这种大环境下，要想更好的发展自己的农业，农地的改革就显得尤为重要。因此，在贵州省开展土地流转是大势所趋。目前贵州的土地流转方式主要有以下几种:第一:转让的形式。也就是说让农户之间自行进行调节，让他们相互之间自愿达成有关土地流转的利益等合约。第二:互换的形式。互换就是说经过政府和社会等的协调，在农户之间给予土地面积相等的调换。第三:租赁的形式。就是由种植的农户向还未种植的农户进行租赁的方式。第四:土地入股的形式。就是说农户可以给在种植区内的其它农户打短工的形式来获取自己的利益。第五:转包的形式。就是说土地的成包经营者可以将自己在承包年限内的剩余年限转包给其他的农户以此来获取经济利益的行为。

影响土地承包经营权流转的主要因素

1政府行为对土地流转的影响政府在土地流转的过程中扮演者重要的角色。农户土地经营权流转的相关法律、法规和准则等需要政府来制定。这样，政府可以对在农户土地使用权流转过程和相关的市场主体进行监督并且针对相关问题提供相应的调节等服务。而现存的相关法律法规的完善程度，政府的执行情况都对土地流转产生着重大影响。

2家庭人均财富对土地流转的影响根据调查可以看出来，一个家庭的人均财富越多，这个家庭就会更多地考虑租入土地。随着现代农业的发展，农业的产业化经营业不断发展，现在普遍存在着农民专业合作的经济组织。这些组织的存在有利于当地的土地流转。

3家庭的非农业收入对土地流转的影响一般来说，农户参与的非农业活动的机会越多，农户的家庭非农业收入就越高，农户也会更多地将人力、物力和财力投入到非农活动中以获取更高的收益。家庭小规模的土地的收益较低，土地对这一部分农户的吸引力会降低。所以，这些对农地依赖程度不高，家庭非农业收入较高的农户往往会将自己的土地流转出去。相反的，如果农户家庭的非农业收入较少，农户对土地的依赖程度较高的家庭则会有转入土地的意愿。

作者：李洁 单位：苏州大学王健法学院

根据国家工商总局2006年第25号令颁布的《户外广告登记管理规定》，户外广告是指利用户外场所、空间、设施等的广告；需要申请户外广告登记的媒体类别有：（1）利用户外场所、空间、设施的，以展示牌、电子显示装置、灯箱、霓虹灯为载体的广告；（2）利用交通工具、水上漂浮物、升空器具、充气物、模型表面绘制、张贴、悬挂的广告；（3）在地下铁道设施，城市轨道交通设施，地下通道，以及车站、码头、机场候机楼内外设置的广告；（4）法律、法规和国家工商行政管理总局规定应当登记的其他形式的户外广告。户外广告的主要特点（1）户外广告资源的有限性、稀缺性。由于户外广告本身的特点，决定了其必须始终依附于一定的载体（广告学上称之为“阵地”），不能独立存在，它通常要利用建筑物外围、空地、道路两侧的空间，与其所依附的建筑物、构筑物密不可分。而土地是有限的，特别是城市的土地资源更是稀缺，那么土地之上的房地产资源就是有限的。这就使得户外广告资源在地理位置、文化环境价值等方面具有不可替代的稀缺资源性。同时，户外广告必然占用一定的城市空间，而且户外广告对空间的占用是排他的，而城市空间本身也是有限的，与土地一样是一种不可再生性的资源；加上由户外广告自身的商业属性所决定，其需设置在城市中一些人流较密集、商业较发达的“有效”区域。因此，随着人口数量的剧增、土地价格的飙升而来的是空间资源的愈加稀缺，以致有人把户外广告资源称为“准房地产”，这也是户外广告与许多传统媒体的一个较为显著的区别。“户外广告载体资源是整个城市资源的一个组成部分，其开发的广度与深度不仅事关广告公司的生存与发展，而且还影响着城市的形象和品位。因此，户外广告载体资源必须遵循有限开发、合理开发的原则。这两个开发原则决定了一个城市户外广告载体资源的稀缺性。”［1］

户外广告与城市公共环境的不可分割性。户外广告与城市公共环境不可分割，可以说是唇齿相依的关系。一方面，城市公共环境是户外广告依附的母体，没有城市公共环境，户外广告就无从附着。“户外广告是由多种现代科技材料综合构成的整体性的连续景观，融合了城市建筑、道路、景观、壁面等视觉识别形象，是城市空间环境的视觉扩展。随着城市现代化，人们生活节奏的加快，现代交通工具所产生的视野与速度之间的新的关系，从而有巨大的扩展倾向，成为‘超视觉图像’的广大空间范围。”［2］户外广告的选择空间很大，只要获得相关部门的允许并且与城市景观整体协调，户外环境中的一切视觉事物都可以成为户外广告的媒介。另一方面，户外广告作为空间传播载体，是城市公共环境的特殊构成要素，是城市景观和城市文化构成的不可分割的有机组成部分。对于现代城市的景观来说，户外广告的潜在价值是不容忽视的。作为城市的景观元素，户外广告的设置直接影响着城市的市容市貌，是城市形象最直接、最直观的代言人。户外广告还是一个城市发展的窗口，是城市文化的有形体现，是一个城市文化内涵和文明程度的反映。“广告是商业的宠儿，但本质上，也是文化的产品。作为城市景观的组成要素，户外广告的职责，并不仅仅是经济意义上的，更要通过与城市文化特征上的和谐统一，承担起丰富、充实城市文化的责任。创意优秀的城市户外广告，其本身便是城市文化的因素之一，它可以引导健康的文化审美导向，熏陶市民的情操，甚至提升社会的责任感，对城市的形象建设意义重大。”［3］因此，作为体现城市形象和景观的重要因素，户外广告在城市空间中扮演的角色也越来越重要，是城市个性化、特色化，形成城市识别的重要标志之一。

户外广告特许经营的概念特许经营（Franchise）一词源于法文，它是特许人的一种特权，即使他缺少必要的经营经验和足够的资本［2］。国际特许经营协会（InternationalFran－chiseAssociation）对特许经营的定义为：“特许经营是在特许人和受许人之间的一种合同关系，由特许人提供相关权利如专有技术，进行培训，或是承担保持受许人在特许商业经营中的获得持续利益的义务；而受许人则在同一商号、模式或由特许方掌握和控制的经营程序体系下从事商业经营，并且受许人须为其经营作实质性的投资用以作为资本。”［4］根据授予特别许可主体和特许的法律性质的不同，可以将特许经营分为两种：即商业特许经营和政府特许经营。根据中国商务部2004年的《商业特许经营管理办法》第2条的规定，商业特许经营是指通过签订合同，特许人将有权授予他人使用的商标、商号、经营模式等经营资源，授予被特许人使用；被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。在表现形式上有专卖店、超市、连锁快餐店等。

政府特许经营，是指在某些社会公用产品或服务领域，由政府根据有关法律、法规的规定，通过市场竞争机制选择公用事业投资者或者经营者，并授予其在一定期限和范围内经营某项公用事业产品或者提供某项服务的制度。［5］“特许经营的本质是政府将竞争机制和市场力量引入到公共服务的供给之中，充分发挥公共部门与私人部门各自享赋优势，通过相互之间的密切合作，为社会成员提供更多更好的公共产品和服务。”［6］《行政许可法》第l2条第2项规定：“有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系到公共利益的市场准入等需要赋予特定权利的事项，政府可以设定行政许可。”该法第53条还规定：“实施该项行政许可的，行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争方式作出决定。”上述两条就是对特许经营的规定，“特许”，就是指“稀缺的自然资源”、“有限的公共资源”和“自然垄断行业”的市场准入，比如说：稀缺的自然资源有土地、矿产，有限的公共资源有城市的公交运营线路，自然垄断行业的市场准入有银行、通讯等行业。目前，企业要进入公用事业，都必须获得政府主管部门的特别行政许可，企业获得特别行政许可后，才可以在特许的范围内从事公用事业的经营。与以“命令—服从”为特征的传统行政行为不同，政府特许经营具有以下的特征：（1）政府特许经营特许人与被特许人的法律地位是平等的；（2）政府特许经营以特许人和被特许人的自愿为前提，表现为双方的互选性和妥协性；（3）政府特许经营缔结过程的公开性和竞争性；（4）政府特许经营合同援用民法或私法（如《合同法》）并不意味着此类合同就因此成为私法契约［7］。比较常见的特许经营形式例如“建设－经营－转让”（BOT）模式，即投资人获得开发某公共资源的特许权，在一定期限内享有独立从事这个项目的投资建设、经营权，从中获得经济效益，经营期满后，该项目无条件地移交给国家。在此基础上衍生出TOT（移交－运营－移交）、ROT（修复－运营－移交）、BT（建设－移交）、BOO（建设－拥有－运营）等方式［8］。从法律上来说，商业特许经营权是一种合同上的权利，而政府特许经营权则是政府赋予的企业从事公用事业经营并获得投资回报的一种特权。对于企业而言，这些权利是一种无形资产。企业取得商业特许经营权后，可以凭借特许人的品牌、技术等获得市场竞争优势和其他商业上的利益。企业取得政府特许经营权后，就取得了政府赋予的提供某种产品或服务的垄断性特权和政府其他优惠政策支持。由此，根据户外广告的特点以及对特许经营的理解，可知户外广告特许经营应当属于政府特许经营的范畴。为此，可以进一步界定为：户外广告特许经营是指行政机关依法赋予公民、法人或者其他组织利用公共阵地设置和经营户外广告的行政许可；而公民、法人或者其他组织经许可而获得的利用公共阵地设置和经营户外广告的权利则被称为户外广告特许经营权［9］。#p#分页标题#e#

户外广告资源产权属性分析

通过上文对户外广告特许经营概念的理解可知，户外广告资源可以区分为公共阵地上的户外广告资源和私有阵地上的户外广告资源。笔者认为，公共阵地上的户外广告资源，是公共资源，具有公共产权的性质，其所有权应属于政府，政府有权对其进行招标、拍卖；私有地上的户外广告资源应属于私人财产，不属于公共资源，不具有公共产权的性质，政府无权对其支配并获取收益。下面是具体分析。

摘  要：针对房地产开发企业的经营特点，提出了土地增值税相应的纳税方法，在遵循税法与企业会计准则的前提下，结合税法的优惠政策，通过对房地产开发企业土地增值税纳税筹划方法进行分析，以达到纳税筹划的效果。本文通过税收方案的比较，选择税负较轻的方案，减少纳税人的现金支出，有利于纳税人增强竞争力，从而实现长远发展。

关键词：房地产开发企业     土地增值税      纳税筹划

        纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。

        一、开发方式的纳税筹划

        1、以房地产进行投资联营

        对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

        2、合作建房