土地储备制度范例

摘要：随着经济的飞速发展，按照国家土地政策进行政府性宏观调控成为当前土地管理的重要方法。做好土地储备等相关业务，离不开土地储备机构的密切配合和协作。土地储备资金的会计核算依托于2008年财政部制定的《土地储备资金会计核算办法》，对土地储备资金的会计核算进行了统一和规范，但在具体的实践应用中依然存在一些突出的问题。本文对土地储备机构会计核算中存在的若干问题进行了分析。

关键词：土地储备机构；土地储备资金；会计核算；措施

引言

随着经济的飞速发展，按照国家土地政策进行政府性宏观调控成为当前土地管理的重要方法。做好土地储备等相关业务，离不开土地储备机构的密切配合和协作。土地储备资金的会计核算依托于《土地储备资金会计核算办法》，对土地储备资金的会计核算进行了统一和规范,但在具体的实践应用中依然存在一些问题。

一、土地储备会计核算概述

储备土地成本涉及收储资金、融资、前期开发、基础设施配套、土地平整、房屋拆迁等多个方面的费用。储备土地成本核算主管机关属于当地财政部门，储备土地的成本核算工作由土地储备中心负责实施，主要包括几个主要阶段的内容：一是在日常核算阶段，土地储备机构根据宗地范围、成本核算内容和储备机构项目实际产生的成本，要设置明细账和明细科目，进行明细核算。二是在土地供应阶段，对完成储备工作的拟供地项目，按照审定成本进行核算；对没有完成收储的拟供地项目，可以根据预估成本进行核算，真实成本和预估成本之间存在的偏差，其差额可以通过财政年度决算批复进行合理的调整。三是在土地决算阶段，土地储备项目完成收储后，土地储备机构要及时将土地储备项目决算报送给财政部门，对宗地支出的明细要一一详细列清。财政部门审核批准后，收储机构再根据项目归集的成本来结转。往常年度地块完成收储交付的，因特殊原因没有审批的，会导致该收储交付地块挂账而不能结转。土地储备项目决算通常由财政部门负责审核，对土地储备项目的实际成本和入账成本有差额的，财政部门审核批准后予以调整。

二、土地储备机构会计核算存在问题

摘要：文章先分析了土地储备资金管理中的问题，包括新增项目投资不稳定、资金债务大、储备机构管理问题，随后提出了土地储备资金实现规范化管理的有效措施，包括形成科学的财务管理思路、加强土地储备相关财务风险控制、提升资金管理能力、做好会计核算，希望能给相关人士提供有效参考。

关键词：土地储备；资金管理；风险控制

随着我国近些年推出各种土地政策，土地储备资金管理越加重要。但在理论研究领域当中，对于土地储备方面的研究主要在于决策管理和前期管理过程当中，很少涉及到土地储备资金问题。在新政下科学管理土地储备资金，能够为新政提供支持，同时还是加强单位财务建设的关键任务。

一、土地储备和土地储备资金管理

土地储备主要是我国各级政府国土资源部门立足于宏观调控层面考虑土地市场的问题，实现对土地资源的有效利用，能够依法开发土地资源、进行储备、供应等活动。各级政府相关土地储备机构负责具体工作。土地储备资金即相关土地储备机构严格按照我国具体的规定要求、购买和征收以及收回土地，随后针对其实施前期开发等工作过程中所需的资金。土地储备相关财务部门需针对土地储备资金制定年度收支预算，随后结合相应的结果来筹备资金，保证土地储备资金实现专项资金应用，同时土地储备机构部还需把土地储备资金、日常经费两部分费用进行单独列支，实现分账核算，避免出现混用的问题[1]。

二、土地储备资金管理问题

(一)新增项目投资不稳定

摘要：目前通常利用土地政策进行国家宏观经济的调控，但是土地储备有关业务的展开需要配套制度和土地储备机构的配合来加强管理效果。本文针对土地储备资金的会计核算问题进行研究，由于土地储备资金会计核算和其他行业会计核算形式存在一定差异，因此，有必要加大对土地储备资金会计核算问题的讨论，以便发挥土地储备机构在会计核算业务开展中的重要作用，促进会计核算工作高效展开。

关键词：土地储备资金；会计核算；土地储备机构

在新的经济体制环境下，土地储备资金会计核算发生较大变革，随着《土地储备资金会计核算办法》（以下简称《核算办法》）的颁布和实施，对当前我国土地储备资金会计核算内容及要点进行了详细解释，提高了会计核算工作规范化和合理性。以往的土地储备资金会计核算方法仍需不断完善，并且土地储备机构加大了对土地储备资金核算各方面内容制定规范的重视，从现阶段土地储备资金会计核算工作中的问题入手，提出针对性改进对策，进而推动土地储备资金会计核算的改革。

一、目前我国土地储备资金会计核算存在的问题

新时期下我国土地储备资金的会计核算工作已受到社会广泛关注，但实际工作中还存在多方面问题，主要体现在以下几点：

（一）信息统一化不够

目前土地储备资金会计核算信息共享程度和统一化还不够，表现在财政部门和土地储备机构的资金收支核算存在不一致的现象，对之后的土地储备资金分配和管理造成较大阻碍，无法保证资金核算工作有序展开［1］。财政部门在进行土地储备资金收入、支出管理时是根据收付实现制要求进行的，导致会计核算不同阶段会出现统计差异较大的问题，弱化了会计核算功能，由此带来土地储备资金安全风险。会计核算方法的分散性将造成金融部门与土地储备机构间关于资金核算的统计差异和财务信息差距较大，不能提供一个明确的标准来展开土地储备资金核算工作。由于会计核算信息不一致，则对土地储备管理决策、土地资源划分产生不良影响，阻碍了国家土地储备资源宏观调控工作的展开。例如，某个土地储备机构在进行土地出让收支处理时，和财政部门采用的收支处理中的会计方法有着一定差异性，由此造成土地核算信息差异性大，不能保证信息有效共享。

一、收储资金管理存在的风险

1.融资渠道单一

政府财政拨款在整个资金来源结构中份额过小，大部分资金过多地倾向于银行贷款，有的收储单位的银行贷款占到80%以上，这就使土地收储资金不能得到充分保障，影响到土地正常的收购、土地前期开发投入和日常资金支出等，不利于土地收储目标的最终实现。融资渠道过于单一，资产负债率较高，一旦国家货币政策收紧，银行将面临资金严重不足，同时没有其他渠道可以补充资金，土地收储的资金链发生断裂的风险。

2.银行贷款期限与土地收储周期不相适应

土地收储是一个资金密集、周期性长的运作过程。国家相关规定要求土地净地出让，这就意味着不仅要求进行土地收购，还要进行土地整理。通常，收储的周期是比较长的，需要经历一系列的环节，周期一般是2-5年，如果某个环节出了问题则会拖得更久。而用于收储项目的银行贷款规定不超过2年，贷款期限比较短，前一时期土地收储机构以借新债还旧债的方式维持运行，容易产生银行贷款无法偿还的风险。

3.资金投放与收回时间不好把握

土地收储过程中资金循环周期长，回流时间难以把握，政策上没有严格的限制。土地收储机制运行过程包括土地收购整理、土地储备和土地供应等阶段，运作中必然以大额资金占用为条件，先期投入的资金只有到土地供应阶段才能收回。如果被收购企业自身债务繁重，又涉及法律纠纷、职工安置与补偿等复杂问题，会使得收储工作难度加大，收储时间也会延长，最终影响宗地及时推出，那么收储机构投入的本金和利息就不能及时的收回。

一、结合“六大攻坚战”重点项目用地需求及年度供地计划，科学编制年度土地储备计划，重点完成高铁新区、工业新城项目储备土地1000亩以上，为城市建设发展用地提供了有力保障。

二、积极配合财政部门，做好2020年度土地储备专项债券发行工作，争取上级下达专项债券1个亿以上。

三、根据迎宾大道北段综合整治工作实施方案工作要求，对迎宾大道北段沿线的零星闲置土地进行清理，按要求逐宗处置到位。

四、做好收储土地日常动态巡查及监管工作，防止国有土地资产流失。

五、按照《土地评估管理暂行办法》要求，对出让价格评估、收储补偿评估、超面积、超容积率补缴出让金等类型评估业务，严格执行备案制度，为政府确定出让底价、补缴出让金提供了参考依据。

一、指导思想

充分激活城市资源的基本属性，发挥市场配置资源的基础性作用，立足土地经营、产业发展和项目建设，深化和发展城市投融资企业，规范政府投资行为，完善投融资宏观调控，引导和集聚更多社会资金投入，加快推进城市建设和社会经济发展。

二、工作目标

以县城市资产经营有限公司为主体，充分整合利用城市国有资源、资本、资产、资金（以下简称“四资”），组建湖建设投资集团有限公司，构建政府主导、市场运作、封闭运行的城市建设投融资体系，力争三年内建成效益最佳、纳税最多、苏北地区一流的县级城市建设投融资实体企业，实现城市建设的良性循环和可持续发展。

三、基本原则

（一）整合提升与适当增设相结合原则。

一方面，抓好现有投融资平台整合升级，进行实体化转型；另一方面，综合投融资需要，按照“成熟一个，启动一个”的原则，组建新的城市投融资企业，完善体系建设。

本文作者：胡梅 单位：黑龙江远兴人力资源服务有限公司

随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。

1当前我国房地产金融风险的一些集中表现

1.1房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全部过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等一些项目。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。

1.2土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高。因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。

1.3个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。因此，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产，其潜在的金融风险较大。

1.4房地产金融在创新中存在部分问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

作者：田代臣 单位：广西银监局

2007年以来,北海市房地产业持续升温,房价一路飙升。3月至8月,房价涨幅连续6个月领跑全国70个大中城市,特别是4月,以高达23•6%的涨幅远远超过深圳(11•3%)和北京(10•7%),成为当月涨幅最大的城市,高于全国5•3%的平均水平,第四季度虽有回落,但年末涨幅仍居全国第三位,北海市房地产价格的快速上涨引起了各方关注。

一、房地产价格快速上涨的原因分析

(一)受历史遗留因素影响,房价基数低,目前在弥补历史欠债基础上补涨

1993年北海“房地产泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“烂尾楼”,致使北海经济进入长达10年的低迷期———“九五”、“十五”期间北海市大部分年度的GDP增长率只有5%,落后于同期广西平均水平6至7个百分点。房地产基本无人问津,房价从开发高潮期的最高点每平方米近10,000元一直跌至最低点400多元。2003年起,在处置房地产遗留问题的优惠政策支持下,北海市全面启动了对“烂尾楼”的盘活工作,众多的“烂尾楼”通过法院拍卖和市场置换,以每平方米200元到600元的价格进行确权,拉低了房地产的价格。但在这几年中,全国各地的房地产飞速发展,其他城市房价已经抬得很高,而北海房价还在低谷,其近几年销售的房产大多也是经过“翻新”、“包装”的“存量”房及继建的“烂尾楼”,成交均价在每平方1,000元左右徘徊。2006年随着北海市“存量”房和“烂尾楼”的清理完毕,一些新的项目起建,房价才抬升到每平方米1,713元。

(二)优惠政策到期,房地产业税收成本上升

2002年财政部、国家税务总局联合下发了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》,2003年起对北海地区的房地产开发企业处置积压房实行减免1•5%-3%的契税以及5%的营业税的优惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年优惠政策到期后,北海房地产开发企业按照国家统一税率纳税,仅此一项,落实到房价中,等同于每平方米增加了200元,使北海房价出现了明显上涨。近5年,商品房均价由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。