土地承包合同范例

［摘要］为完善农村土地承包合同管理提供参考，分析了农村土地承包合同管理中存在的土地经营权流转不规范、合同程序缺乏法律效力和经营权证办理流程不规范问题，提出完善合同管理和收集工作、加大相关法律法规宣传力度和加强指导和服务等改进措施。

［关键词］农村土地承包合同；土地经营权；管理；改进

农业在我国社会经济发展中具有至关重要的地位，而农业发展的基本前提和基础是土地。实践中发现，我国农村土地承包合同管理仍有一定缺陷，对农业发展带来不利影响。为此，对当前我国农村土地承包合同管理过程中存在的缺陷进行分析并提出改进措施，为完善农村土地承包合同管理工作提供参考。

1农村土地承包合同管理缺陷

1．1土地经营权流转不规范

随着我国改革开放进一步深化，以及我国产业结构进入转型升级关键时期，一二三产业发展的不平衡和城乡发展差距的加大，导致较多农村年轻劳动力离开农村或脱离农业。而这一群体往往缺乏应有的法律意识，进行土地流转往往依靠口头约定。甚至在比较落后的地区，由于缺乏完善的土地承包管理制度，流转土地的农民对自身应依法承担的责任和义务并没有较好的认识，导致所流转的土地不能得到有效利用，浪费了宝贵的土地资源，对土地管理工作也造成不利影响［1］。

1．2合同程序缺乏法律效力

摘要：农村土地承包合同的管理，对于缓解农村土地矛盾，维护农民基本权益具有重要意义。目前，农村土地承包合同管理方面还存在一定的问题，这就需要我们做好农村土地承包和合同管理工作。文章从农村土地承包合同管理的重要性入手，对其进行了分析。

关键词：农村土地；承包合同管理；加强措施

一、农村土地承包合同管理的重要性

（一）有利于促进农村土地承包制度的不断完善

在农村土地承包制度中，农村土地承包合同管理制度是十分重要的组成部分，在很大程度上促进了农村土地承包经营的健康稳定发展。通过对合同的管理来规范农村土地是最有效的和合理的，可以不断地促进农村土地承包制度的完善。目前我国的土地归属所有、归谁经营一系列的问题已经落实，这就标志我国农村土地承包制度日趋成熟。

（二）有利于保障人民的根本权益

农村土地承包合同管理能够保障人民的权益，由于农民的基本经济来源就是土地，承包合同对农村用地规划标准进行了规范，确保了农村土地的所有权以及经营权，具有法律效力，能够保证人民对于土地使用的权益，给广大的农民提供保障。

作者：康燕 陈伦远 单位：安徽省蚌埠市人民检察院

一、农村土地承包权法律属性

农村土地承包权（本文以家庭承包方式中的承包权为研究对象，不含其他承包方式）的法律属性，是农村土地承包法律关系中的根本问题。正确认定农村承包权法律属性具有非凡意义。试以我市办理的一起农村土地承包权纠纷抗诉案件为例，对农村土地承包权的法律属性进行分析。

（一）案情介绍

陈美某与陈侠某、陈某、陈林某为周某子女。1981年第一轮土地承包时，周某及四子女为本市黄山村村民，陈美某与陈侠某、陈某、陈林某的土地在周某户内。陈美某于1986年出嫁到山东省某农村，长期在该地生活，其户口仍在黄山村。1995年，黄山村进行土二轮承包，周某户分成三户，即陈侠某户、陈某户、陈林某户，黄山村委会分别与三户签定土地承包合同书。2000年12月，陈美某离婚回黄山村生活。陈美某在山东省农村未分到承包地。2008年，陈美某以黄山村委会、陈侠某为被告，以陈某、陈林某为第三人，向法院提起民事诉讼，认为自己在黄山村的土地承包权受到侵犯，要求法院判决两被告之间签订的耕地承包合同中侵犯其权利的内容无效。法院审理认为，我国《农村土地承包法》第十五条规定，农村土地承包的基本形式是家庭承包，承包方是本集体经济组织的农户。该户家庭成员享有该户的土地承包权。陈美某于1986年出嫁长期在山东省农村生活，应为夫家户内成员和嫁入地集体经济组织成员，享有该户土地经营权。1995年二轮土地承包时，陈美某仍在夫家生活，黄山村委会未与其签订土地承包合同，没有侵犯其合法权益。故陈美某要求判令黄山村委会与陈侠某签订的耕地承包合同中侵犯其权利的内容无效并返还其承包耕地的诉讼请求不能成立。法院判决驳回诉讼请求。检察机关抗诉认为，农村土地承包权是农村集体经济组织成员的法定成员权，不依附于家庭，法院认定陈美某享有其夫家户内土地承包权，系错误认定土地承包权法律性质，属适用法律错误，且陈美某在山东省农村未分得承包地，其在黄山村的承包地依法不应收回。上级法院采纳检察机关抗诉意见，再审做出改变裁判。

（二）农村土地承包权系成员权

民事权利体系中，成员权（亦称社员权）是与人身权、财产权、知识产权并列的权利类型，典型的如股东权。成员权是基于成员身份产生的权利，主要内容包括从组织中获取自身利益的权利和参与组织管理的权利。从权利性质上讲，农村集体经济组织成员对于农村集体经济组织享有的权利属于成员权，具有一定的人身属性。我国《农村土地承包法》第五条第一款规定：农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。《农村土地承包法》第三章“其他方式的承包”第四十八条第一款也规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，发包方成员以外的法人、其他组织、自然人的土地承包权只能依法授权才能取得。以上规定表明，土地承包权是指本农村集体经济组织成员（即农民）依法享有承包本集体经济组织发包的农村土地的资格。从法理上分析，土地承包权具有以下法律特征：

【摘要】

“财富的一半来自合同”，合同是企业从事各项经济活动获取经济效益的桥梁和纽带。当前，合同管理非常重要，关乎企业生死存亡，合同管理是企业管理的重要内容，做好合同管理工作，是维护企业合法权益的最基本的要求。笔者针对黑龙江垦区国有农场土地等资源合同管理中出现的突出问题，提出了具体解决办法，旨在提高企业经营管理水平和经济效益，规避各种经济风险。

【关键词】

土地资源；合同管理；存在问题；措施及办法

黑龙江垦区拥有土地总面积5.54万平方公里，耕地4338万亩，其中水田2268万亩。黑龙江垦区占全国农垦耕地面积近一半，是我国耕地面积最大的垦区，土地是垦区立足之本，发展之基，土地等资源收入是垦区目前主营收入，占其自身资源收入的80%以上。土地承包合同好与坏，不仅关乎垦区的发展，而且直接关系到垦区的稳定及广大职工的切身利益。

一、合同签订情况

黑龙江省农垦齐齐哈尔管理局土地总面积398.23万亩，其中耕地面积219.83万亩，按照管理局关于对农（牧）场2016年上半年经济活动开展考核调研的通知要求，管理局党委责成相关部门组成调查组，对全局土地资源合同执行情况进行检查，对下一步如何完善合同管理体制、合同签订和履约等情况进行充分的调研，通过检查，共清理各类经济合同24540份，其中：当年签订土地承租合同21837份，长期出租土地承租合同502份，草原合同1684份，林地合同391份，水面合同55份，资产租赁合同8份，建筑施工合同59份，其他资源合同4份。在对土地承包合同进行查阅过程中发现，全局共有外来承包户408户，占全局土地承包总户数的1.8%。这些外来户一部分是当年农场种植业结构调整，职工没有水稻种植经验，从外地引来的水稻种植户；另一部分是2000年初农场土地效益不好，农场职工没有种地积极性，土地发包较困难，在周边农村通过做工作吸引来场的种植户。从合同管理来看，总体情况较好，但个别农场仍然存在一些不可忽视的问题。

作者：张涛 单位：甘肃政法学院

对合同主体的资格的限定也是合理对土地承包经营权流转合同进行有效法律规制的应有之义。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》中指出“坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。”这明确规定了土地承包经营权流转主体是农民，但是不能因此断言土地承包经营权流转合同的主体就必然是农民。由于土地所有权与使用权分离，乡镇政府基于发展经济的需要和对耕地、对承包合同负有的管理职责，或通过村委会或直接参加与用地方的谈判签约[3],而且在流转面积较大、涉及农户较多、时间较长且转让方与受让方都有要求的情况下,村委会可以农户人的身份与受让方签订合同。这是既不违法又能有效解决实际问题的正确选择[4]。现实中一些地方建立发展农村土地流转中介组织，对农村土地流转市场进行信息的咨询、预测和评估，指导农村土地合理流转。在这种情形下，农村土地流转中介组织也可以以农民人的身份在流转中与受让人签订合同，从而成为土地承包经营权流转合同的主体。土地承包经营权作为用益物权，其权利主体是享有该项权利的农民，因此在土地承包经营权流转中的权利义务主体也必然是农民。而现实中，村委会或农村土地流转中介组织为规范土地的合理利用、降低流转成本、增加农民收入，从而将农民承包的土地进行规模化流转，在这个过程中村委会或农村土地流转中介组织仅仅是以农民人的身份参加土地承包经营权流转，与受让方签订流转合同，而并不是该项土地用益物权的主体。所以村委会和农村土地流转中介组织仅可以是土地承包经营权流转合同的主体，而非土地承包经营权流转的主体。

土地承包经营权流转合同成立的形式要件

（一）应该经发包方同意问题土地承包法第三十七条规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”但本人认为流转没有必要经过发包方同意，具体理由主要有以下几点：第一，土地承包经营权具有用益物权属性，“它实在肯定所有人对物的所有权的同时，着重保护用益物权人利益的一种制度设计[5]”。所以，土地承包经营权的用益物权人可以排斥该土地的所有权人优先行使权利，即优先用益，若对该优先用益权加以限制，土地承包经营权作为用益物权的优先属性就丧失了意义。第二，如果法律只是象征性的规定“应当经发包方同意”，实际上是赋予了发包方对流转进行干预的权利，从而弱化了土地承包经营权人的权利。而土地承包经营权人由于担心发包人拒绝其土地承包经营权的流转或者对流转设置障碍，他们会私下交易从而规避法律。

（二）合同的登记问题《农村土地承包法》第三十八条规定“:土地承包经营权流转采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”该法条规定的是登记对抗主义，即将登记的决定权交给合同当事人自己决定。也就是说，不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果，而受让人为更好的维护自己的权益，要求办理登记是比较可靠的。但是受到流转对象、流转规模以及流转是否有偿等因素的影响与制约，很多土地承包经营权的流转并没有采用书面合同，因此在合同签订的过程中履行登记程序就形同虚设了。所以，完善农村土地承包经营权流转合同制度的一个关键就是建立完备的公示公信制度。尤其是我国农村土地承包经营权流转长期缺乏必要的民事登记制度，确立相应的登记制度就极为必要。第一，土地承包经营权是一种用益物权，虽然在静止状态下权力的外部支配关系可与权利状态相符，但是由于流转产生的动态关系，其外观状态无法折射出权利关系，需以登记作为判断权利的唯一标准[6]。第二，农村土地承包经营权的流转凸显了农村的土地价值功能，而这也需要有相应的登记制度以确定公示其权利义务关系。第三，农村土地承包经营权是我国农村土地制度的基础，关乎农民的切身利益和农业的发展，所以科学公正的登记制度对于国家规制农地秩序是非常必要的。从物权的角度来说,公示制度是我国需要尽快建立和完善的制度,在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件[7]。所以立法应当建立完善的土地承包经营权登记制度,以保证其流转的安全有序，具体而言，要明确土地承包经营权流转登记的效力，合理设定土地承包经营权的登记机关以及规范土地承包经营权的登记程序和内容等。

土地承包经营权流转合同的效力及其纠纷的解决

（一）土地承包经营权流转合同的效力由于农村土地承包经营权流转合同中的当事人明确的是双方的合同权利义务，享有债权请求权，合同订立后如未交付土地承包经营权，受让方有权请求流转方承担违约责任；当合同成立发生物权转移效力后，受让方对于任何人的侵权和妨碍行为都有权直接向仲裁机构或法院请求救济。所以，土地承包经营权流转合同应当自当事人意思表示一致时生效，除法律禁止性规定外，合同双方的权利义务适用意思自治原则，具体内容包括：合同的订立、流转费的有无及其数额、合同的变更解除及违约责任等；土地承包经营权流转合同自登记之日起产生流转效力，受让方取得对该土地的承包经营权，该承包经营权享有排他性，可以对抗善意第三人，而且受让方还享有相应的物上请求权和损害赔偿请求权。

作者：李劲松 单位：海南省澄迈县人民法

我国关于非家庭承包流转制度不足分析

关于有关农村土地制度的缺陷在我国改革开放初期并不明显，但是随着经济的发展，大量的农村劳动力转移，农村“四荒地”出现了严重的“被丢荒”现象，而村民组织集体之外的投资者又难以涉足。这种矛盾凸显带来的诟病使得近年来学者提出了不少的反思，指出农村土地制度的缺陷：如农村土地所有权主体依然虚位，农村土地承包经营权的流转所受的不合理限制明显存在等等。本文只分析非家庭土地承包经营权的流转所受的不合理限制这一制度的缺陷。我国目前关于对“四荒地”流转限制性规定的制度主要有：《土地管理法》第15条第二款规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包的，必须经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准。”；《农村土地承包法》第48条规定：“……，应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”。可以看出这两部关于农村土地承包的基本法律都对“四荒地”的承包程序进行了严格的限制。物权法出台之前，人民对它充满着期待，希望物权法能够突破这一限制，推动广大农村的“四荒地”承包的发展。物权法出台并未出现人们所期盼的“为“四荒地”承包制度松绑。《物权法》第133条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。依然没有取消对“四荒地”流转的限制。毋庸置疑，这种限制性的规定在我国以往农业生产力发展水平相对落后，农业生产社会化、现代化程度较低的情况下，是非常必要的，有利于保护本集体经济组织成员利益的。然而，随着我国农村劳动力的大范围的转移以及产业结构的调整，产业的比例发生了明显的变化。我们应看到，无论是在我国经济较发达东南沿海地区还是在劳动力输出地中西部省份，大量农民放弃对家庭承包土地的耕种，尤其是是“四荒地”更是常年无人问津。另外，我国法律赋予集体经济组织成员用脚投票权在实践中对实际生产活动的阻碍非常明显，不利于生产活动的稳定。在利益的驱动下，很多集体组织失去诚信，常以当初签订承包合同时未经集体经济组织成员三分之二同意，而诉至法院，要求认定合同无效，很多基层法院则以合同违法《合同法》第52条的规定为由，判决合同无效，导致承包人多年的投资血本无归，这对承包合同的对方当事人非常不利，也不利于农村的和谐稳定和农村诚信体系的重新回归，严重阻碍农村经济发展。因此，在这种情况下，如果我们的制度不应继续抱残守缺，对于本集体经济组织以外的单位与个人经营使用农民集体所有的“四荒地”仍然给予如此严格的限制，这样只会导致土地闲置，阻碍土地使用权的自由流转和土地资源效益的发挥，进而阻碍农村经济的发展。因此，加大农村土地承包制度，尤其是放开“四荒地”的限制已经是历史的选择了。

非家庭承包下的土地承包制度改革可行性

（一）家庭承包下的土地承包制度为农民提供了基本的社会保障农村土地承包经营权流转要在长期稳定家庭承包经营的前提下进行。目前，我国城乡分割的社会结构尚未从根本上破除，农民不享有现代意义上的社会保障，农民的社会保障还停留在土地保障阶段，土地是农民生活最根本也是最后的保障。“积谷防饥，养儿防老”依然是中国农村的社会现实。可见，在当前我国农村社会保障制度不健全的情况下，现实地持有土地，能够给农民最直观的生存安全。尤其是不与子女一起居住的农村老人，除了子女给予有限的赡养费以外，主要靠本人的劳动收入来维持生活，对他们来说，土地是他们养老的依靠。由于非家庭土地承包没有担任农村社会保障的角色，对这种承包制度进行改革不会影响农村的社会稳定，可以进行大胆地改革。中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中明确规定：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。可见，抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革已是势在必行了。

（二）非家庭承包权的物权属性为改革提供了法理上的可行性关于土地承包经营权的用益物权属性可以《物权法》中找到根据。所谓用益权，是指对他人所有的物，在一定的范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权，但以不损害物实质为限。《物权法》第一百二十四条规定：“农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度”；第一百二十五条的规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有的占有、使用和收益的权利”。从上述表述中可以比较明确认定土地承包经营权的用益物权属性，而《物权法》在第三编中更是确认了“四荒”土地承包经营权的用益物权性质。既然明确了“四荒”土地承包经营权的物权性质，根据用益物权的特点，用益权人便应该能够根据自己的意愿、目的及条件灵活有效地行使其抽象权利所包括的具体权能，以便使权利人在保持物之固有权利和性质情况下最大程度地实现自己的权益，没有必要再经过他人同意这个多此一举的程序。

改革建议

一、充分认识在确权登记颁证工作中维护农村妇女土地权益的重要意义

（一）在确权登记颁证工作中切实维护农村妇女土地权益是调动农村妇女积极性、推动农村农业现代化的必然要求。

农村土地承包采取家庭承包方式，以户为单位，在实际操作中大多数家庭以男性为户主，在订立承包合同或进行确权登记过程中，妇女作为共有权人的身份容易被忽视，农村妇女土地承包经营权益容易受到侵害，一定程度上影响了农村妇女参与农村经济社会发展建设的积极性。

（二）在确权登记颁证工作中切实维护农村妇女土地权益是化解农村社会矛盾、维护社会和谐稳定的必然要求。

保障集体经济组织中妇女与男子享有平等的土地权益，直接关系到广大农村妇女的切身利益,关系到两性平等、协调、共同发展和农村社会的和谐稳定。坚决防止任何组织或个人以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害妇女的土地权益。

二、重点把握在确权登记颁证工作中维护农村妇女土地权益的基本原则

（一）坚持以法律法规为准绳。

1农村经济管理工作中存在的问题

1.1土地零散，农村居民难以增收

在目前的农村耕作中，土地的经营规模成为了一个突出的问题。在有些农村，地形主要以丘陵为主，土地经营规模较小，不能使用大型的机械进行作业，这就使得在耕作中，劳动强度较大，但收益却不高，农民的积极性严重受挫。另外，随着我国“一免三补”优惠政策的出现，许多农民都不愿意把土地的使用权流转给土地承包者，这个做法也不利于土地经营规模的壮大，土地零散，难成规模，最终导致了农村居民的增收空间狭小。

1.2农村居民的维权未受到充分保护

由于“一免三补”优惠政策的出现，许多农民现在想重新要回耕地耕种,这就使得农村土地流转纠纷频繁出现，土地信访案件大量增加。另外，虽然国家有许多惠农政策，但这些政策往往不到位，一些官员经常截留和挪用农业补贴款，此类案件现在也屡见不鲜。面对这些违法行为，农村居民一方面由于自身法律意识淡薄，另一方面由于自身力量微弱，所以很难解决这些问题。此外，虽然在有些村中建有一些维权团体，但这些团体由于管理不规范以及法律意识的淡薄，也无法帮助农村居民合理维护自己的权益。

1.3农村经济管理相关法规不健全

很多人对农村经济管理这项工作还缺乏一定的认识，认为这项工作根本没有实际的意义，所以在工作中经常应付差事。其实，农村经济管理这项工作很重要，它主要包括农村土地承包、农民负担监督、农村财务审核等一系列工作。目前，缺乏一套行之有力的法规来确保农村经济管理工作的顺利开展，并且缺少专门的财务监督机构。