投资性房地产范例

提要:投资性房地产可以通过外购、自建、用途转换等方式取得，在使用过程中，需要对其进行修理维护、改扩建、装修装潢等，发生后续支出，未来还可能会进行处置或者转让，在取得、发生后续支出、转换及处置时都可能会涉及到增值税，同时由于房地产用途发生改变而使得投资性房地产与非投资性房地产之间进行转换，而采用公允价值模式计量要比采用成本模式计量的投资性房地产与非投资性房地产之间的转换要复杂得多。本文将对涉及到的增值税进行明确核算，以及对投资性房地产由于用途转换而进行的会计处理理顺思路，同时对其中的账务处理提出个人建议。

关键词:投资性房地产；增值税；公允价值模式

一、引言

按照《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定，投资性房地产应当以取得时的成本进行初始计量，后续计量一般采用成本模式，在符合条件的前提下，也可以选择采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，可比照固定资产或者无形资产的后续计量，进行会计处理即可，学习者只要把固定资产和无形资产的内容掌握到位，成本模式下投资性房地产的账务处理就不难理解，而对于房地产由于用途发生改变，导致资产形式发生变化，即发生投资性房地产与非投资性房地产之间的转换，则需要区分投资性房地产是采用成本模式还是公允价值模式进行计量。学习者在学习投资性房地产相关内容时，对有关问题存在疑惑，比如，投资性房地产在取得、发生后续支出、转换及处置时所涉及到的增值税，投资性房地产与非投资性房地产之间的转换的区别处理。本文对此将着重进行分析，希望有助于学习者理清思路，可以准确进行投资性房地产的账务处理。

二、投资性房地产相关增值税的账务处理

投资性房地产在取得、发生后续支出和用途转换以及处置时都可能会涉及到增值税，下面将一一进行分析。

（一）取得投资性房地产时

作者：贾 飞1，李 娟2   单位：1.北京科技大学东凌经济管理学院；2.中信银行总行   1.1会计准则的规定   根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。   投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。   投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。   当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。   1.2判定的依据   从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   2投资性房地产对商业银行的主要影响投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。   2.1法律风险   根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。   2.2财务风险   投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。   2.3审计风险   当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。   2.4资本成本   根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。   3国内商业银行投资性房地产的管理情况   从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。   3.1金额相对较小   从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。   3.2境内分布相对较少   国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。#p#分页标题#e#   4投资性房地产的转移路径   经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。   4.1存量部分   4.1.1转移路径   商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。   通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。   4.1.2模式分析   商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。   从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。   4.2增量部分   4.2.1转移路径   就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。   4.2.2模式分析   “以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。   5结论   本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。   针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。   同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。   对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。

第一篇

一、投资性房地产会计核算存在不足点

第一，转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下，会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变，需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点，它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中，进行转换时，会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。

第二，投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。

财务核算不规范：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。

核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价值减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍。因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度，而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。

二、投资性房地产会计核算问题采取措施

摘 要：随着我国经济的不断向前发展，房地产企业的会计核算量也在不断上升。房地产企业如果想要得到进一步的良性发展，就要不断地去加强自身会计财务管理的强度。根据企业内部的实际情况，推动企业会计核算工作效率的上升。往往在实际的工作过程中，房地产企业的会计核算依旧具有不足之处。本篇文章即将去分析房地产企业会计核算工作中的不足之处，并提出相应的解决办法。

关键词：房地产企业；会计核算模式；策略

房地产企业要不断地加大自身会计核算工作的监管力度，不断地推动相关工作人员专业素养的上升，这样才能够更好地保障会计核算工作的质量。房地产企业的会计核算也相当于整个企业中的重要构成部分，所以管理人员要对会计核算这一部门进行重视，这样也能够有效地推动企业进步以及发展。

一、成本核算与会计核算两种核算方法的具体应用情况分析

成本核算是在会计核算的基础上进行的，两种核算方法密不可分，共同为房地产企业的财务管理工作的进行提供了科学高效的核算方法，成本核算方法的应用一般都是由房地产企业各部门工作过程的消耗。成本核算方法的应用可以促使房地产企业的相关部门做好资源分配工作，避免大量资源的浪费，而且该方法的使用还可以促使房地产企业的资源和资金投入分配情况更加明晰，为房地产企业财务管理的决策提供更加科学的具体的依据，在这种情况下，成本核算工作的进行已然成了影响房地产企业运营情况，能否提高房地产企业在地产行业中的竞争力的重要影响因素。［1］对于房地产企业来说，会计核算方法的应用是做好房地产企业资金流向的记录统计核算工作，并形成报账表格，总结已执行的项目资金的重要工作。而在当今时代背景下，我国大中型房地产企业基本上都会将会计核算方法引入财务管理核算工作之中，提高财务核算的准确性和真实性，以及科学性等，而且这一核算方法已然成了当前房地产企业财务管理核算方法中的最基本的流行的财务管理核算方法。该方法的应用可以使得财务管理人员能够根据核算的数据，对房地产企业的服务成本进行分析，进而认识到我国房地产企业的资金分配服务情况是否科学合理。综上可以分析出引入成本核算与会计核算两种核算方法，已然成了当今社会房地产企业提高管理效率，增强竞争力的必要举措，而且在未来房地产企业的发展过程中，也必然会逐渐推动成本核算与会计核算两种核算方法一体化，从而更好地服务于房地产企业的财务管理工作。

二、两种核算方法应用的重要影响作用

其一，成本核算与会计核算两种核算方法的应用，可以使得房地产企业资源的配置情况更加清晰明了，进而为房地产企业资源合理配置提供一定的依据，从而实现房地产企业卫生资源的合理配置。日常成本核算管理的加强也会使得相关核算人员加强对房地产企业各部门各科室的资源分配情况的了解，进而就可以分析出这些资源分配是否科学是否合理，然后再根据这些分配数据分析出最适宜的资源分配方法。

一、引言

2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。

2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。

王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。

二、房地产投资、房地产存量和居民财富

1.房地产投资的规模和波动

表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。

摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。

关键词：房地产行业;投资风险;风险管理

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

摘要：本文基于1998-2017年湖南省房地产投资额与地区生产总值的数据，构建向量自回归模型，探讨湖南省房地产投资与经济增长间的动态关系。实证分析结果表明，湖南省GDP增长率的滞后信息对房地产投资具有单向预测能力；湖南省GDP增长率的变动能引起房地产投资的正向变动；当期房地产投资冲击在短期内会阻碍湖南省经济增长率的提高。结合湖南省房地产投资与经济增长现状和实证结论，提出政府应合理控制房地产投资规模；引导产业结构调整与升级，加强中低档住房建设改造；建立有效的土地监管制度等建议，更好地促进湖南省经济增长。

关键词：房地产投资；经济增长；向量自回归

1引言

自1998年以来，我国深化住宅货币化分配制度改革，逐步完善城镇住房供应体系，进一步规范交易市场，房地产业得到迅速发展。由于房地产市场的投资状况、投资环境、健康发展状况，与经济的发展关系密切，因此有必要深入研究房地产投资与经济增长之间的关系。许多国内外学者对房地产投资与经济增长之间的关系进行了研究，研究结果不尽相同。WooandKumar（2015），房地产投资对经济增长产生负面作用，如房地产投资产生高杠杆率，从而抑制经济增长。WoYS.（2012）构建基于投影寻踪的评估模型，更进一步发现房地产投资对经济增长的促进作用。Davis和Noeuwerburgh（2014）发现房地产投资与经济增长之间不是一种简单地线性关系，而是存在着复杂的相互影响机制。苏艳（2012）认为房地产是国民经济的重要组成部分，对经济具有很强的依存性。孟楚（2013）利用面板数据进行回归，最终结果表明弹性系数为0.3，对我国比较落后的省份而言，影响效果减弱。张洪、金杰等（2014）基于“波纹效应”理论，发现经济增长会受到本地区房地产投资的影响，还会受到周边地区房地产投资的影响。本文选取湖南省房地产本年开发投资完成额指标表征房地产投资，以湖南省地区生产总值（GDP）来衡量其经济增长，并借助E-views计量工具对两者的关系进行实证分析。

2传导机制分析

房地产投资对经济增长的作用机制主要有三种：需求效应、供给效应和挤出效应。（1）需求效应。房地产投资的需求效应是凯恩斯投资乘数在房地产投资领域发挥作用的反映。增加房地产投资不仅促进房地产业的发展，还对其他产业产生关联效应，带动相应的产品和需求，从而增加产业收入。如房地产投资会给建筑业带来直接或间接的影响，收入的增加会大大提升该行业内相关消费群体的消费能力，促进消费需求，有效带动经济增长。但对于某个地区来说，若相关产业的产品和劳务需求以其他地区作为支撑，则房地产投资对本地区的拉动效应不明显。（2）供给效应。房地产投资的供给效应体现在：生产性房地产投资转化为资本存量，作为重要的生产资料，会扩大投资规模，扩展投资领域，促进相关产业产品的供给，为经济活动的开展提供动力。而由于房地产投资转化为生产要素的过程从最开始的建筑物的建造到最终的生产运营，时间周期较长，存在一定的滞后性。而非生产性房地产投资供给效应弱。（3）挤出效应。房地产投资的挤出效应是指社会中的大量资金流入房地产领域，挤压其他产业部门或行业的资金投入。如房地产投资持续增长，会使消费部门涌入的资金相对削减，对消费形成挤出效应。长此以往，这对经济增长产生会极为不利的影响。正因为房地产投资产生的远超于社会平均水平的的高利润率，引发房地产热潮，大量资本纷纷涌向房地产领域，减少了对其他部门或产业的资金投入，最终可能会造成产业结构的不平衡，相对抑制其他产业的发展。如若挤占的是高新技术产业的资金，该产业的技术研发将会受阻，不利于技术的进步。经济增长对房地产投资的作用机制主要有两种：其一，经济增长能够为房地产投资提供充足的资金来源。其二，经济增长能够带来居民收入的增加，增强购买消费能力，对房屋需求的增加进一步促进房地产投资。

3湖南省房地产投资与经济增长的实证分析

摘要：房地产项目投资具有周期长、投资大、受影响因素多等特点，因而具有较大的风险。一旦发生风险，将给投资方、人民群众带来严重的经济损失，甚至还会引发群体性事件，危害社会的健康稳定。2018年以来，为了遏制房地产市场的持续火爆，调控政策不断升级，房地产市场基本面呈现下滑态势，房地产项目投资面对着各种不确定性，投资风险加大。有鉴于此，本文对房地产项目投资风险防范策略和具体措施进行分析，以期有所借鉴价值。

关键词：房地产；投资风险；对策

1前言

近年来，作为我国重要的投资领域，房地产市场一直发展迅猛，建筑面积不断增加，人均住房面积不断提高。2018年房地产业投资总额超过了12万亿，占全社会投资总额的20%左右，房地产业成为国民经济发展的支柱产业，对全社会GDP的贡献值也超过了12%。但同时，我们也看到，与其他行业不同，房地产业建设周期长，投资额巨大，受金融、政策、技术等各种因素的制约，具有较高的风险。为了遏制房地产市场的过快发展，我国的房地产调控政策持续升级，多个城市出台了一系列调整政策。进入2019年，在“房住不炒”的调控方针下，我国房地产市场已经呈现不同程度的下滑迹象，商品房的销售增速持续回落，房地产企业的现金流开始紧张。整个房地产市场的资金面持续收紧，与此同时，各大城市的土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年全国土地流拍率高达93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然远高于往年同期水平。房地产市场进入下行期，房地产项目投资的不确定性在增加。著名商人李嘉诚持续抛售内地的房产，选择落袋为安的策略。著名经济学家郎咸平也警告说，2019年将是房地产市场冲击最大的一年。这样的背景下，我国目前的房地产项目投资所面临的风险不断加大，因此对于房地产投资企业而言，如何识别和应对房地产投资风险，显得尤为迫切和重要。

2房地产项目投资风险的防范之策

房地产项目投资面临的风险因素有很多，既有战略层面的，也有具体业务层面的。

2.1防范房地产投资风险的基本策略