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摘要：
房地产行业目前的发展有目共睹,主要是因为服务行业需求旺盛，另外随着人们经济水平的提高，对商业用房的需求也逐渐旺盛。房地产建筑应保证可靠性和美观性并存，文章从三个方面进行分析和探索如何设计建筑更符合市场需求的房屋。
关键词：
商业房地产；建筑设计；布局；功能
商业房地产，即用作商业用途的房地产。它不同于工厂的设计需求，也不同于居民区的设计需求。商业房地产的建筑设计目标人群为从事零售、娱乐、餐饮、文化等的经营人群。与居民住宅的最大不同，居民住宅通常是以购买形式存在，而商业地产则多为出租；居民住宅通常是不需要提前预知购买人群，而商业地产则多数需要先招商。这就要求商业地产必须有准确的定位及合理的成本控制。商业房地产在建筑设计时，借助城市规划要求、周围交通、预备发挥的功能等因素，应充分考虑何种设计才能最大限度发挥周边设施功能，更好的满足消费者的需求，吸引消费者前来消费。
1商业房地产建筑设计要点
1.1选址
作为商业房地产建筑设计的第一步，选址的关键性不言而喻。作为商业用途，选址时考虑的重点因素包括但不限于周围商业环境、交通状况、停车场设置等，因为这些不同的因素都会对建筑设计产生影响。例如，周围的商业环境决定着附近人群的年龄、消费能力、消费倾向等；交通的便利与否直接决定了人流的多少和房地产定价；若交通不便还没有设置停车场，为了保证有效客源，那么停车场的规划就是当务之急。总体来看，选址也要符合消费者的消费特点，确保合理性、可靠性。
1.2布局的设计
商业地产具有的一个特点就是“只租不售”，那么整体的内部平面设计就显得尤为重要，一方面是为了保证每个商户都有尽可能平等的空间和租金，保证客观上客流的均等性；另一方面是保证地产开放商的内部结构得到最大利用，便于分割，最大程度保障利益；同时也要具体问题具体分析，如某一处道路交叉空间过大时，环形设计就是最佳处理方法；比如卫生间位置的确定，边线的选择，附近不能留有商铺等。当然，布局的设计不可能一蹴而就，在初次规划后，还应分析讨论其可行性和需要改进的地方，不断调整和完善。从布局角度考虑，设计务必简单、可用、利润大，同时方便顾客购物。
1.3功能的设计
从商业房地产用途来看，功能设计的重要性不言而喻。（1）照明设计。除去KTV、酒吧等特定的娱乐场所，没有人愿意在昏暗的地方进行购物、消费或工作，现在的商业房地产都已采用瓦数大、亮度高的照明设备；甚至有些先进的商业区内，还有白天和夜间不同的照明设施，以配合不同的条件并节约更多电费。在照明的选择上，出口、通道等人员流动性大的地方，更应提供光照强的设备，方便消费者；在商铺内部，可选用直射灯照明，使商品有较好的光照条件；停车场内部照明应保证白天亮度低于室外，夜间亮度高于室外，为驾驶者、消费者提供便利和安全，同时室外照明应注意一定的美观性，注意夜间的整体城市效果。使消费者在心理上愿意选择在该处消费。（2）安全设计。①防火安全设计。绝大多数商场人流量都相对密集，且在室内环境中进行，则相对环境浑浊。但往往与之对应的消防安全设施和通道并不健全，这就是消费者安全的隐患，一旦由于供氧不足或其他原因发生火灾，将会造成不堪设想的后果。所以在建筑设计商业房地产时，务必要将消防设施（消防栓、灭火器等）、安全通道等做一规划，并将其标注在显眼的位置；同时也应严禁室内吸烟，第一防止空气污染加重，第二防止烟头酿成火灾危害；并且向群众普及防火、灭火科学知识，若条件允许，应常举行消防安全演练，最大限度减少火灾发生，使危险发生时伤害降到最低；②通风安全设计。用于商业用途的房地产往往人流量大，且活动在室内进行，空气不清新，对氧气需求大，因此相应的通风设施设计显得尤为重要。有效通风应作为商业设计建筑时重点考虑因素，如在何处设计1～2天窗或必要的增加排气扇数量等。（3）排水设计。说到排水设计，在人流量大的商场，卫生间、洗手间甚至是饮用水的需求量都非常大，所以设计合理的给排水装置，保证足够的水源供给，是非常必要的。此外，考虑到人员的复杂性和公共场所的特殊性，可在排水孔处设计栅格或筛子，避免不必要的杂物污染和堵塞。同时避免漏水、缺水等情况的发生，影响消费者使用。（4）内部功能设计。进行内部功能区和商铺的设计规划时，先对内部电梯、楼梯、电房等必要设备进行结合规划，之后保证每个楼层、不同区域应配备不同的商品组合，尽可能的满足消费者需要，吸引客流；如：休闲、饮食、观光区应采用分散布局的模式，带动人流均匀流动；通道设计尽量留有宽阔的视野，从宏观上使商场更气派，同时使消费者选购商品更便捷；停车场设计应符合最初人流预计，且使其尽量靠近商场。（5）导购系统设计。随着信息化、网络化的到来，导购系统（也称导视系统）越来越普及的出现在商场里，一方面可以营造现代化、时尚感的购物氛围；另一方面也可以对大众消费起到指导作用。通常在商场室内和室外都可存在，比如通过促销信息的展示，新品的预热宣传，都可以吸引更多的消费者，所以它的设计一定要引人注目，产品信息一定要满足更多人的需求，让其充分发挥自己综合传播媒介的用途。
2商业街设计
商业街应有自己特色的标签，总览成功的商业街案例，比如：成都的宽窄巷子、北京的三里屯、上海的新天地等，无一例外，都是包含特有的文化内涵从而提高商业体验性。一方面，在功能设计的布局上，找准自己的定位，以方便消费者购物，创造更多收益为核心，同时具备清晰的轮廓线，便利的交通，合理的内部规划及响亮的品牌，都成为不断吸引消费者前来的因素；另一方面，综合分析成功商业街，其适宜街道宽度在10～15m，这样可以很好的照顾街道两旁的商家生意，又不至于显得太过拥挤，使消费者在消费时感到亲切和放松，同时又不忘记在一些地方添加特有的商业元素，已达到商业街的整体和谐。
3结束语
用于商业的房地产由于其自身的特殊性，决定了和居民住宅及工业工厂用地的不同，在设计过程中务必充分考虑整体功能和建筑细节。同时对周围的商业环境和预期消费人群进行了解，保证设计方案能最大效果的发挥可行性并赚取利润；同时消费者作为这一设计的目标人群，需要充分考虑他们的需求特征，更好的吸引人流和营造品牌效果。
参考文献：
[1]阙子腾.浅析新时期商业地产项目定位策略[J].住宅与房地产,2016,(3):19+23.
[2]李菁.房建建筑工程的造价成本控制对策[J].工程技术研究,2016,(6):160.
作者:黄丹丹 单位:上海中悦房地产开发有限公司
