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摘要：为了更好地进行房地产开发经营，基于其附属环境设计的重要性，以居住区为例，分析其绿化、建筑设备、配套服务设施等附属环境设计。研究附属环境设计在房地产开发与经营中的作用。结果表明：附属环境设计在房地产开发与经营中发挥着不容小觑的重要作用。
关键词：房地产业；房地产开发与经营；附属环境设计；居住区
1引言
随着我国经济的发展，和城镇化的大规模演进，房地产业日益繁荣。同时，人民日益提高的经济水平，对居住环境的要求也逐渐苛刻。优化环境设计是提升房地产品质的象征，因此，研究附属环境设计在房地产的开发与经营中的作用，显得尤为重要。住房作为我国国民生活刚需，属于必须消费品。在居民住房消费时，居住区的景观环境作为一种附属商品，是展示居住区档次的第一印象，也是对住户体验质量影响最为明显的因素。
2附属环境设计与房地产开发
2.1房地产与房地产开发的基本概念
“房地产”（realestate）是房产（房屋财产）和地产（土地财产）的总称。房地产业是指国民经济中从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。[1]房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。[2]房地产业是我国国民经济的支柱产业，在城市建设中占主导地位。
2.2居住小区附属环境的基本概念
在环境科学领域，环境的含义是：以人类社会为主体的外部世界的总体。环境既包括物理要素，也包括由这些要素构成的系统及其所呈现的状态和相互关系。人居环境不仅包括住房、乡村、集镇、城市等物理形体（physicalStructure），还包括人类活动的过程（Humanactivityprocess），居住、工作、教育、卫生、文化、娱乐等活动，以及为维护这些活动而进行的实体结构的有机组合，都属于人居环境的范围，因此人居环境必然是一个巨系统，居住区只是其中一部分。[3]
2.3居住区附属环境设计的构成
房地产附属环境设计，属于房地产开发项目规划设计，一般在开发前期工作、市场调查、项目策划等环节之后展开。附属环境设计包括：配套设施规划设计、道路交通规划设计、绿地与景观规划设计。
2.3.1配套设施规划
配套设施supportingfacilities“配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。它是房地产企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很大的。[4]配套设施规划包含：公共服务设施规划、市政公用设施规划、停车设施规划、安全设施规划、户外场地设施规划、服务管理设施规划等。（1）公共服务设施规划。按照是否盈利，住宅区的公共服务设施可以分为公益性设施和盈利性设施。按照服务类型又可分为：商业设施、教育设施、文化运动设施、医疗设施、社区管理设施五大类，详见表1。（2）市政公用设施规划。住宅区的公共设施包括为住宅区自身供应服务的各类水、电、气、冷热、通信以及环卫的地面、地下工程设施。[2]对市政公用设施的投入，其实就是“生地”变“熟地”的过程，其程度越大，越能方便居民生活。（3）停车设施规划。设置停车设施，可以限制住区内的交通流线，确保住区内的安全和安静。一般有机动车停车场、非机动车停车场和混合停车场。在城市土地日益稀缺的情况下，除了地表和建筑内，合理开发地下空间作为停车规划，具有重要意义。（4）安全设施规划。主要是指入区、入户对讲系统设施，和视频监视系统设施。（5）户外场地设施。包括户外活动场地、住宅院落及其中的各类活动设施和配套设施。应根据不同年龄段人群活动特点，从方便使用者使用的角度出发，考虑设计。（6）服务管理设施。住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。服务管理设施的完善与否直接决定居民满意度，在布局上，宜于社区活动中心结合，便于联系和运作，一般服务半径不宜超过500m。房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点。物管跟进后顾无忧———物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
2.3.2道路交通规划
道路交通规划主要包括交通组织方式和路网规划。应当遵循以下原则：①顺而不穿，保持居住区内居民生活的完整和舒适。②分级布置，逐层衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整。③因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济。④功能复合化，营造人性化的街道空间。⑤构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络。⑥避免影响城市交通。考虑到小区内行人安全和营造安静环境氛围，住区内应尽可能实现人车分流。在住区内，路面配套设施尽量避让消防通道设置，以免造成不必要的安全隐患。
2.3.3绿地与景观规划设计
居住区绿地是居住区环境的重要组成部分，一般指在居住小区或居住区范围内，住宅建筑、公建设施和道路用地以外布置绿化、园林建筑和园林小品，为居民提供游憩活动场地的用地。[6]绿地规划应当遵从集中与分散相结合、点线面结合，满足各方面需求。考虑日照，以及影响空间环境的因素，力求在复合规范的前提下，尽量创造出舒适的人居环境。贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的理念，坚持生态原则，要充分利用原有地形地貌，因地制宜，创建富有地方特色的景观环境，做到人、住宅与环境、社会环境之间的巧妙融合。如种植释放有益气体、吸收尘埃的植物；采用透水性地面铺装；绿化由地面延伸到墙面、屋顶；利用绿色、天然地形等形成隔声屏障，降低噪声污染等。注重人的生活体验，达到空间环境满足人的活动要求；生态环境有益于人的生理健康；视觉环境让人感觉身心愉悦；人文环境满足人的精神需求，形成一种绿意央然、自然和谐、经典高尚的居住区环境。要达到建筑与环境的整合；人工造景与自然景观的整合；硬质景观与软质景观的整合；居住行为与商业行为、休闲游憩行为的整合等。在整合了绿地、湖泊、森林清泉等景观要素的同时，要充分体现出生态的理念，合理搭配各种物种，完善配套环境设计，为住宅提供温馨、优美、宁静、自然的环境，为人们活动、休息、交流提供良好的物质和精神环境，使居住区变得更有魅力，更有灵气。[7]
3附属环境设计与房地产开发经营的关系
进行房地产项目开发与经营，必须协调统一房地产业的功能、成本和效益问题。房地产业拥有必备的功能、较低的成本及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题。其中，影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。附属环境设计从头至尾贯穿于整个房地产项目的各个环节，并在最后的交易环节中起到决定性作用。房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，做客户所想的，方便客户生活需求，这样的项目才能受到消费者的喜爱。2015年全国“两会”中，《政府工作报告》明确提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，房地产业再次成为重要话题之一。房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设。[8]以前的“七通一平”已经不能再适应市场竞争，只有为客户节省时间，集约成本，才能具备市场竞争力。“学区房”的出现和不单单是开发商一厢情愿，火热的交易市场是由于核心竞争力决定的。可以说，附属环境设计和建筑密不可分，附属环境是房地产项目在市场竞争中的软实力。
4结语
在房地产发展繁荣成熟的今天，附属环境设计作为地产品质的象征，越来越受到重视，甚至可以提升到公共责任层面。并且需要长远考虑，附属环境设计不仅应该满足住户基本需求，还应朝着精细化、人性化、生态化、多元化的方向发展。对于开发者，只有立足长远，才能有更大的发展空间。
参考文献
[1]何征，徐远明.房地产经济学概论[M].成都：成都科技大学出版社，1994：7~8.
[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京：中国建筑工业出版社，2008：98~108.
[3]张文静.安达市居住小区外环境设计研究[D].哈尔滨：东北林业大学，2013.
[4]吴志强，李德华.城市规划原理[M].北京：中国建筑工业出版社，2010：348~352.
[5]黄伟文.论我国房地产市场营销策略[J].企业家天地：中旬刊，2016（6）：31~33.
[6]胡长龙.园林规划设计[M].北京：中国农业出版社，2002：352.
[7]李若男.现代城市滨水住区休闲空间环境设计的研究[D].合肥：安徽农业大学，2007.
[8]黄渠成.房地产开发与经营———房地产开发项目市场定位的理论与实践[J].房地产导刊：2014（4）：33.
作者:史妍 单位:长安大学建筑学院