商业资产管理范例

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

2、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

摘要：烟草企业是我国特殊的国有企业，它是政企合一、专卖经营的垄断型国有企业。随着全球经济的飞速发展，我国烟草商业企业也在不断壮大，企业的资产也在不断增加，如何管理好国有资产，保障国有资产的安全，实现国有资产的增值保值，成了烟草商业企业管理的重中之重。本文将通过对加强国有资产管理的意义与必要性进行阐述，对烟草商业企业资产管理中存在的问题进行探讨分析，寻找行之有效的解决措施。

关键词：烟草商业企业；资产管理；问题；对策

近年来，烟草行业经过快速发展后，随着社会经济的下行，烟草行业也面临着各种压力和挑战。烟草商业企业如何突破发展瓶颈，实现企业的提质增效，是烟草商业企业亟须解决的问题。因此，烟草商业企业必须从自身出发，寻找突破点。烟草商业企业的国有资产具有数量多、种类多、价值不等、年限长、范围广、结构复杂、管理困难等特点。加强国有资产的管理，降低资产运营风险，提高国有资产管理的效率和效益，提高资产运营的质量，才能促进烟草商业企业实现高质量发展。为进一步加强国有资产管理，中国烟草总公司下发了一系列文件制度，对推进企业国有资产管理起到了十分重要的作用。

一、烟草商业企业加强资产管理的意义

烟草商业企业作为专卖专营企业，每年实现上缴国家财政的利税非常高，保障了国民经济的平稳发展。烟草商业企业加强国有资产管理具有以下意义：

（一）摸清企业资产的状况

烟草商业企业通过加强国有资产管理，可以摸清企业的资产管理现状，掌握企业资产的整体情况，包括企业的实物资产、无形资产、低值易耗品等；可以了解企业资产的实际运营情况，包括资产的购置、使用、出租、处置、捐赠等情况。通过摸清企业的资产情况，可以为企业管理者提供合理的经营决策。

一、银行资产管理业务发展外部环境分析

(一)投资者理财需求转型

近年来，越来越多投资者将目光转向具有收益固定、安全性较高特点的银行理财产品之上。同时，基金、保险、券商、信托等金融机构在资产管理产品上不断推陈出新，使得投资者对投资品甄选“眼光”愈加挑剔，提出涉及收益性、风险性及流动性的全方面、多角度的个性化需求。

(二)同业创新日趋激烈

由于理财产品具有市场化定价机制，各家商业银行对于理财产品价格竞争十分激烈，各家银行均希望通过提高产品收益博取客户青睐，进而以理财产品为抓手，联动托管、投行、负债等多方面业务。为支持高收益的理财产品，各家商业银行在理财资金投资运作创新上亦步亦趋。此外，理财资金投资通道也从最初的信托逐渐发展为信托、券商、基金、保险等多种类型。

(三)市场风险端倪初显

尽管各类资产管理产品说明书上均有“非保本”等相关字样，但现阶段“刚性兑付”依然是业内心照不宣的“潜规则”，因为现阶段率先打破“刚性兑付”者将面临巨大的声誉风险。然而，这种“潜规则”却同时“潜移默化”地影响着投资者，使其投资期望与产品实质相背离，从而进一步提升无法兑付产生的声誉风险，并且将风险扩散至与该产品相关的任何机构。换言之，原本已充分揭示风险的产品说明书对于投资者的实际风险提示作用削弱，原本只扮演代销渠道角色的机构却要承担产品兑付风险。事实上，近年来发生的数起信托兑付风波已充分表明资管业务风险已崭露头角，虽尚未蔓延至银行理财产品领域，但其影响可见一斑。

[摘要]随着“房住不炒”和“不将房地产用于短期刺激经济”等宏观政策的相继实施，以及“双循环”发展格局的加快构建，房地产行业已经步入了深度调整期，房地产市场也由过去的以销售为主转变为现在的租购并举。本文对国有房地产企业现行的商业资产管理绩效考核模式进行梳理，深入分析商业资产管理绩效考核模式存在的问题，并提出完善国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式的相关对策。

[关键词]商业资产管理；绩效考核模式；优化路径

随着“房住不炒”和“不将房地产用于短期刺激经济”等宏观政策的相继实施，以及“双循环”发展格局的加快构建，房地产行业已经步入了深度调整期，房地产市场也由过去的以销售为主转变为现在的租购并举。众多国有房地产企业紧跟房地产市场发展的新形势，探索多元化的发展布局，有序布局商业资产市场，商业资产经营将逐渐成为国有房地产企业长期稳定的利润来源，在企业的长远发展中也将发挥重要作用。做好新时期的商业资产管理工作是摆在国有房地产企业面前的重要任务。囿于国有企业特殊的政治属性和功能属性，提升商业资产管理水平难以全部照搬市场化的非国有企业的资产管理模式。为此，国有房地产企业有必要立足于企业长远的发展战略，紧跟市场的发展要求，以提升资产经营水平为核心，以提高资产收益为目标，以强化资产监管为手段，以专业化人才培养为重点，科学合理地运用绩效考核举措，构建符合企业特点的资产管理绩效考核模式。

一、国有房地产企业商业资产管理绩效考核模式梳理

（一）传统型的商业资产管理绩效考核模式

国有房地产企业布局商业资产市场、拓展商业资产业务具有一定的阶段性特征，致使绝大部分的国有房地产企业在从事商业资产管理工作时采取的绩效考核方式仍然比较传统。针对商业资产管理工作的绩效考核更多侧重工作结果导向，绩效考核重心集中于商业资产管理涉及的项目运营、房产出租率、租金收入和租金收缴率，在一定程度上容易忽略租赁合同的审批和签约、资产租赁档案管理、租金押金收缴、欠租管理、资产盘点、租赁预算和租金报表管理等资产管理常规工作。此外，传统型的商业资产管理绩效考核模式不注重运用考核手段调动人的积极性，会影响商业资产管理工作人员主动性和创造性的发挥。

（二）市场型的商业资产管理绩效考核模式

一、资产管理公司资产处置的现状分析

我国资产管理公司成立直至如今也有几年的时间了，从一开始的不良资产收购到现在处置资产，其发展的状态还不错，这主要依赖于时代的进步，我们收集了越来越多的有效经验，作为参考依据应用于我国的资产管理公司，为我国的资产管理创造良好条件。我国要走中国特色社会主义道路，所以在资产管理方面也要结合中国特有的性质，不可将借鉴的经验直接使用，要加以创新完善成适用于我国所处现状的资产管理。资产管理起源于美国，美国研究出很多很有价值的资产处置方式，我国先是借鉴了有价值的经验通过政策性和商业性的收购解决了不良资产，随后紧接着选择正确的资产处置方式应用于资产管理公司，为公司将来的发展提供保障。

二、资产管理公司资产处置方式

（一）资产拍卖的方式。

资产管理公司的资产有着不良资产地域分布广，分布不均衡等特征，在处置资产的方式上也有多种选择。例如拍卖，将不良资产公开进行处理。这种处置方式可以使资产处置公开化，利用市场可以扩大购买力，也解决了资产地域分布的空间限制问题，但是拍卖的方式也有不好之处，比如拍卖过程中保留价，拍卖师的操作等存在不合适的地方，所以拍卖的资产处置方式还需要继续改善。

（二）打包出售资产。

资产管理公司还可以将资产打包出售，对于那些分布在远地方，管理困难的资产可以采取这种处置方式，将资产批量包装，用最快的速度处理掉这部分资产。这种打包出售的处置方式，通过资产的组合形式，来带动原本不够吸引人的资产，提高资产的价值，使资产重新得到市场的需求，提升资产管理公司的效益。

【摘要】我国资产管理公司设立的初衷是为解决国有银行的不良资产，为中国经济的发展做出了巨大的贡献。但是随着我国经济以及金融市场的发展，为国有银行处理不良资产的历史使命已经完成，现在四大资产管理公司虽然已经基本上实现了商业化运行模式的转型，但是资产管理公司在风险管理方面还存在许多的不足。

【关键词】资产管理公司;风险管理;优化措施

一、前言

资产管理公司属于金融类公司，在其日常的经营活动中面临很多的风险。并且近年来，我国金融市场改革逐渐深入，经济正处于增长速度逐步降缓、发展动力需要转变的经济新常态这一经济大环境下，资产管理公司面临的风险也将会进一步增大，这就对资产管理公司的风险管理工作提出了更高的要求。但是，目前我国的资产管理公司的风险管理工作还存在一定的不足，因此有必要对面临的风险进行分析并提出相应的优化措施。

二、资产管理公司存在的风险研究

（一）资产管理公司法律风险研究

资产管理公司的法律风险通常指的是因公司的经营活动与法律法规等发生一定的冲突而引发的法律纠纷从而对公司的经济、名誉等方面造成一定的损失。资产管理公司的法律风险主要涉及四个方面。一是资产管理公司主要业务虽然是处理银行的不良资产，但是随着其商业化的转型，其业务有所创新和拓展，目前更多的是收购企业的非金融类不良债权。此类债权的如何确权、如何确认不良，如何确保债权的真实、洁净、完整性，都涉及到法律风险。二是各资产管理公司尤其是四大资产管理公司在各地都设有数量众多的分支机构。在国家大的政策法规下，各地方又有不同的监管细则，比如对资产管理公司办理抵质押物的管理条例等，这直接会影响到各商业化项目推进的成功与否。三是资产管理公司的债权收购业务不同于银行的普通借贷业务，由于涉及众多合同方，在合同制定、审查、签订等环节，人员的考虑不全面、不审慎等因素都会带来严重的法律后果。四是目前资产管理公司有几十家分、子公司，集团内部的关联交易存在的法律风险也不容忽视。好的关联交易能降低交易成本，提高公司的利润，但是由于关联交易涉及的相关者较多，一旦出现法律风险将对各相关者的的利益造成极大的损失。

摘要：文章针对事业单位固定资产管理，提出存在的问题，并积极寻求改善措施，以期推动事业单位固定资产管理朝着科学、正常、高效的方向发展，进而保证机构固定资产的保值、增值和充分性。

关键词：事业单位；固定资产管理；难点；应对措施

1事业单位固定资产管理的特征

事业单位固定资产主要通过行政拨款和社会捐款来支付单位的主要资产，这些费用包括更广泛的行政和表面方面，特征如下。1）事业单位购买固定资产的实际成本和固定资金的实际成本反映了资金的来源，一般应统一核算，并将其实际成本计入当期成本。2）固定资产在使用过程中不收取折旧费用，也不做任何折扣计划，一般按营业收入和营业收入比例进行维修和购买资金，主要用于固定资产的维护和更新。3）事业单位固定资产基础的外部营运基础会计，其所有实际成本，不包括在本公司基础账户内，仅当项目完成并交付时才会增加。4）固定资产不计入销售和损失，不反映销售、报废或损坏情况，只作为固定价值计算，其中所有事件和清理成本均直接计入专项资金维修和购买，固定价值之间没有关系。5）事业单位固定资产不反映事业单位固定资产的初始价值和合同的价值，这是一个特殊的地方。6）事业单位的固定资产在缴纳租金前收入未付，事业单位的固定资产和固定资产两个大额账户不匹配，往往不能真实反映事业单位的固定资产状况[1]。

2固定资产在管理的问题

2.1固定资产购置问题

在很长一段时间里，事业单位固定资产主要通过行政拨款和社会捐款来支付单位的主要资产，这些拨款没有纳入预算管理，也没有集中在预算支出上，而预算投资则集中在预算支出上。大多数单位只需要从这个部门需要什么开始，很少有关于资产效率的分析论据。反过来，金融业只关注财政措施，旨在资助，以期解决问题，即如何由有形资产将用于确保主要资产被妥善利用，导致购买和重新购买固定资产，导致大量挥霍[2]。

［摘要］固定资产是银行开展日常业务活动的重要基础，是银行资产管理中的重要板块，每年银行都要在固定资产的管理上投入大量的资金、人力等资源。在我国进入新发展时期后，经济增速的下滑也给银行带来资金管理上的压力，对银行固定资产管理水平提出了更高的要求。文章介绍了商业银行固定资产管理的重要性，从实际出发，分析银行现阶段固定资产管理中所存在的问题，针对问题提出优化策略，为商业银行优化固定资产管理提供参考。

［关键词］商业银行:固定资产管理;资金管理

1现状以及重要性

1.1现状。目前银行管理固定资产模式主要为“统一领导、授权管理、分级负责”，总行负责制定年度整体固定资产投资计划、制度规范以及审批各分级银行的固定资产投资申请;各级银行根据所得授权对管辖范围内的固定资产进行使用、采购、维护以及报销等活动。当前，国有银行的固定资产采用系统建卡管理的方式，年初编制固定资产投资计划，针对延伸性项目设备等项目投资的可行性进行投入产出分析，批复后实施采购、签订合同、投入运行，并在项目结束后进行项目后评估。但在实践中，常常存在固定资产量多难清查、系统效率低下、固定资产使用效率不高等现象，银行在固定资产管理上需要投入超标准的财力和人力，给银行经营带来较大的负压。

1.2重要性。从银行自身发展来看，随着金融工具的不断衍生和发展，居民投资选择逐渐多元化，银行吸收存款的难度较大，直接影响银行的贷款等投资业务的开展。而目前，应对这种经营情况的最好方法就是通过提高资金利用率的方式来弥补量的不足，固定资产作为银行持续经营和开展各项业务的实物载体，在商业银行资产总额中占有较大的比例，因其自身具有使用周期长、价值高、地点分散、管理难等特点，加强固定资产管理、提升固定资产管理能力尤其重要，在为银行创造良好的经营环境、拓展业务发展方面发挥了重要作用。加强固定资产管理能够帮助商业银行优化内部投资、合理配置各项资源、降低经营成本，从而提升同业竞争力。

2存在的问题

2.1固定资产管理制度不够完善。经过数年应用的传统固定资产管理理念以及方式对银行固定资产的管理革新有着重要的抑制作用，多数银行在管理固定资产时受到传统固有模式的影响，所制定的新的固定资产管理制度没有和银行的业务、发展战略等相结合，在固定资产的认定标准、入账价值的确认以及折旧入账等环节都缺乏科学的管理细则，现有的制度难以满足新时期银行发展的要求，在实际管理中缺乏指导性，固定资产管理制度逐渐趋于形式化。