商业地产项目范例

【摘要】随着经济快速发展，行业竞争日益加剧。只有采用先进的技术，才能够保证管理的效果，并且提高企业的经济收入。文章主要围绕商业地产项目管理中BIM技术展开分析和论述，介绍BIM技术的相关内容，分析商业地产项目管理中BIM技术应用的重要意义，以及当下在进行BIM技术应用时存在的问题，提出全面加强BIM技术应用的有效举措。

【关键词】商业地产；项目管理；BIM技术；重要意义

随着商业地产行业的不断发展，投资规模越来越大，施工周期也随之增加，且技术难度也有所增加。为了更好地对商业地产项目进行管理，需要借助先进的项目管理技术。BIM技术作为一种新兴的技术，能够对整个商业地产项目进行综合全面的管理，并且保证管理的效果。但是，在当下推进BIM技术应用中还存在一些问题和不足，需要寻求有效途径，科学合理地运用BIM技术，从而保证商业地产项目有条不紊地推进。

1概念分析

所谓BIM技术，是指建筑信息化模型。该项技术广泛应用于建筑项目、土木工程及各大工程当中，能够将工程在全生命周期内不同阶段的信息及资源进行有效集中并综合处理，从而保证管理效率，提高管理水平。BIM技术于2002年时提出，并在全球范围内得到了广泛的认可。其核心是利用数字化技术建立的虚拟建筑工程项目三维模型和各类信息数据，从而了解建筑物构成的一些专业术语信息和施工状态。因此，BIM技术能够全面加强对整个商业工程项目的管理，全面提高和保障项目的管理水平。

2商业地产项目管理中BIM技术应用的重要意义

在商业地产项目管理过程中，运用BIM技术具有十分重要的意义和作用，主要表现在以下几个方面。

摘要：商业地产企业需投入较多资金且开发周期较长，不可避免会存在不同程度的财务风险，商业地产企业的长远发展取决于能否对财务风险进行有效的应对和控制。本文主要对商业地产企业财务风险进行研究，介绍了其基本特征和表现形式，在分析了财务风险成因的基础上，提出了相应的控制策略。

关键词：商业地产企业;财务风险;成因分析

商业地产企业发展受到财务风险的直接影响，是影响企业生存的重要隐患，特别是当商业地产企业不断扩大规模后，随之不断增大的财务管理范围使商业地产企业在开发、建设工程项目的过程中伴随一系列的财务风险，所导致的财务问题会对企业的发展产生严重影响。商业地产企业需提高对工程成本控制的重视程度，深入了解本企业存在的财务风险，据此完成风险防范措施合理有效的制定，建立并完善科学的财务预警系统，降低财务风险，有效提高企业财务风险的控制能力。

1商业地产企业财务风险的基本特征及表现形式

1.1基本特征

(1)投资周期较长，商业地产企业需要花费较长的时间完成前期准备工作及开发的过程，从而显著拉长了企业投资的周期，如果不分账款不能及时收回则会导致坏账的出现，进而影响资金的周转，造成企业的财务风险；(2)商业地产企业以高效益为经营目标，企业较高的投资通常会带来较高的投资报酬率，但由于通货膨胀及不确定性因素等的存在使商业地产企业同时面临较高的投资风险；(3)投资额较大，且具有资金的回收期较长的特点，增加了企业财务出现危机的概率。

1.2表现形式

摘要：本文针对大型商业地产运营管理模式研究及应用，结合实际案例，分析了目前大型商业地产运营管理模式和典型代表，并提出具体的应用建议。得出在新时期背景下，大型商业地产运营管理模式发生了很大变化，需要开发商、投资商、运营商、经营者四位一体的强势联合，并进行融通协作，才能最大限度上提升大型商业地产价值，从而实现多方共赢的结论。

关键词：大型商业地产；运营管理模式；产权出售；物业持有

近年来，大型商业地产快速发展，通过不断吸收整合的方法，将房地产和商业有机融合为一个整体，也是目前城市规划发展的主要平台。随着商业经济体制的不断完善，大型商业地产普遍保值升值。在住宅限购政策的影响下，我国大型商业地产投资不断升温，受到了社会各界人士的广泛关注。但很多国民对大型商业地产运营管理模式不甚了解，相关文献和资料也比较少，在一定程度上限制了我国大型商业地产事业的发展。基于此，本文结合实际案例，对大型商业地产运营管理模式研究及应用做了如下分析。

一、大型商业地产运营管理模式

（一）产权出售模式

目前我国大型商业地产还处于高速发展的阶段，但很多大型商业地产在运营管理模式上仍然采用传统粗放型的管理模式，也没有脱离出传动住宅地产的运营思维模式，为提升资产回笼速度，在大型商业地产运营管理中经常采用产权出售模式。最典型的代表是SOHO中国，从2005年就开始投资建设大型商业地产，从2005年到2017年一直贯彻应用产权出售经营管理模式。此种运营模式也为SOHO中国缔造了很多销售神话，产权出售模式的成功应用大幅度缩短了大型商业地产的销售周期，提升了资金回笼速度。产权出售运营管理模式的特点是通过整体或者拆零销售的方法，达到快速销售、滚动式开发的目的。在项目施工阶段就开始销售，有效缓解了开发商的资金压力，逐步形成快速开发、快速销售、快速回笼、再次开发，循环经营管理模式。但此种大型商业地产运营管理模式也存在较大的弊端，比如：商业运营的不确定性，使得采用此种运营管理模式的投资者具有较大风险。在新时期背景下，产权销售模式有其存在的必要性，但并非大型商业地产运营管理的主要模式。

（二）物业持有模式

摘要:经济发展带动了地产行业的发展，加大了对房屋建筑的数量需求。经济发展多元化趋势决定了地产行业发展形式多样化，商业地产是一种新型的地产盈利模式，是房地产行业重要构成部分，商业地产行业随着社会发展需求，经营规模不断扩大，地产建筑数量不断增多，行业发展前景大好。但是，任何事物都具有两面性，商业地产企业在不断拓展地产规模同时，也需投入大量资金作为地产项目运行的基础。商业地产项目运转是一项较为复杂、涉及环节较多、施工周期较长的复杂综合性工程。大量资金投入到地产项目之中，短时间无法进行资金的回拢，一旦地产项目运转过程中出现问题，资金安全受到较大影响，可能出现资金无法回拢，企业资金链断裂，无法维持企业正常经营活动，导致企业破产的严重后果。所以，应该重视商业地产企业财务风险的规避，具有针对性的应对导致商业地产企业财务风险产生因素，以实现对资金集中有效控制，降低企业面临的财务风险，以促进企业能够实现健康、稳步发展。本文重点深入分析了商业地产企业财务风险因素，以及如何有效规避企业财务风险的具体措施，为实现商业地产企业可持续发展提供了宝贵的借鉴性经验。

关键词:财务风险；成因；商业地产企业

经济发展多元化带动了地产行业发展多样化，高层建筑、地下建筑、商业地产等都是地产行业发展的典型代表。尤其是商业地产近些年来呈现迅猛发展速度。商业地产行业的快速发展，使社会接受了商业地产的形式，商业地产需求量也在不断加大，行业规模不断扩大。但是在行业迅速扩张同时，也出现了一定问题。商业地产企业资金投入在地产项目运转中存在较大的不可控，不确定性，导致商业地产企业出现较大的财务风险。所以，为了确保商业地产企业实现更好、更快的发展，应科学制定企业项目工程造价，对项目资金投入实施集中管理，明确资金走向，构建财务风险预警机制，提升企业规避财务风险能力，以提升企业竞争力，在市场中始终保持较大竞争力。

一、商业地产企业财务风险的基本特点

(一)商业地产企业投资的周期长

商业地产企业从前期的地产项目开发到地产项目建设这一过程，准备时间较长，整体施工工期较长。由于商业地产项目施工周期较长，资金投入时间也相对加长。项目运转中，存在较多的不可控因素影响项目资金收益，一旦出现问题，企业资金无法实现正常回拢，甚至是资金坏账，给企业带来较大经济损失，影响企业正常经营以及其他投资项目的顺利进行，极大的加大了商业地产企业财务风险。

(二)商业地产企业追求高效益

一、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策

商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。

二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。

三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。

四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划

摘要：本文主要针对“商业地产企业财务内控模式的构建工作”进行探讨，首先分析了商业地产企业财务内控管理工作中的问题，其次进一步探讨了商业地产企业财务内控模式的构建原则，最后详细阐述了商业地产企业财务内控模式的构建策略。

关键词：商业地产；地产企业；财务内控；模式构建

随着我国经济社会的不断发展，商业地产领域的竞争也日趋激烈，特别是国家“营改增”政策实施以来，商业地产行业也被纳入到了“营改增”范围，使得企业会计核算科目增多，并在开具发票、纳税申报缴纳等方面，都出现了新的变化，对商业地产企业的财务内部控制工作也提出了更高的要求。商业地产企业必须从企业财务内控中的各项问题出发，不断完善商业地产企业的财务内控模式，促进企业提高经营效率，为企业战略目标的实现，打下良好的财务基础。

1商业地产企业财务内控管理工作中的问题分析

1.1商业地产企业的财务内控工作重视不足随着我国经济发展进入新常态，地产企业的发展也出现了新的变化，特别是“营改增”政策实施以后，商业地产企业也面临着新的问题和风险，需要引起企业管理层的高度重视。但在实际工作中，部分商业地产企业的管理层缺乏对财务内控管理的重视，仍然将主要精力集中到了放开的开发、销售等创收性环节，造成企业财务内控管理工作的相对滞后，影响了企业的长远发展，不利于企业战略目标的有效实现[1]。

1.2商业地产企业的财务内控管理不到位。目前部分商业地产企业的内部财会控制制度，并未得到有效落实。虽然已经制定了相应的规则和制度，但在落实与监督等层面还存在严重不足。同时，在审核方面，也存在执行不力的情况。上述问题的存在，直接影响了企业内部控制工作的效果，造成了管理工作的混乱，甚至出现各自为政、监守自盗等恶劣情况[2]。此外，还有部分商业地产企业的会计内部控制工作，面临制度不够完善、环节衔接性较差等情况，也导致了工作进展的不顺，对企业发展造成了较大的不良影响。

1.3商业地产企业的财务内控系统不完善。在“营改增”快速普及的新环境下，不少商业地产缺乏相关的内控管理经验，与之相适应的内控管理系统也存在诸多有待完善的地方。同时，商业地产企业在财务内容系统构建的过程中，由于盲目进行，也容易出现内控体系建设与自身财务发展状况不相适应的情况，有些企业还出现直接照搬其他企业相关条款的情况，导致企业自身的财务内控体系出现种种问题，并直接引发了实际操作层面的困难，甚至导致财务部门与其他部门之间出现矛盾，影响了商业地产企业的正常经营活动。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

2、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

摘要:

商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，因此，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文首先对商业地产中机电工程成本控制进行了深入分析，阐述了机电工程造价特点及其影响因素;其次重点分析了商业地产中机电工程施工技术管理，以期能够提升我国商业地产机电工程施工质量。

关键词:

商业地产机电工程成本控制技术管理

建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，在对机电工程进行施工的时候牵涉到很多的部门和单位［1］，另一方面，社会经济的不断发展给商业地产机电工程提出了更好的要求［2］，因此，必须要高度重视建筑工程中的机电工程。商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，随着科学技术的不断发展，用在机电工程中的技术日益复杂，因此，必须要采取有效措施来对其进行管理［3］。

1商业地产中机电工程成本控制

1．1机电工程造价特征