商场物业管理范例

摘要：我国自改革开放以来，经济不断加速，规模不断扩大，经过几十年的发展，我国已成长为世界第二大经济体。在这几十年中，我国的各行业蓬勃发展，这也推动了商业地产物业管理的诞生和发展。商业地产的物业管理经历了从无到有，从简到精的过程，物业管理保证了建筑物外部良好的环境，同时也极大地改善了建筑物内人的生活质量，使得近年来商业地产物业管理成为非常热门的话题。文章主要分析了商业地产物业管理的现状，并提出了几点发展对策。

关键词：物业管理；商业地产；服务机构

商业地产物业管理是伴随着我国市场化进程而产生的服务，物业管理就是建筑物的业主自身管理或委托物业公司对业主所在的建筑、周边场所、场地、设施等进行管理的业务活动。商业地产物业管理是城市发展的一个缩影，也是城市发展的基础，商业地产物业管理不仅可以对商业地产提供配套服务，还可以对商铺的经营者进行一定程度的监督，帮助商场维护环境并向消费者提供一个温馨舒适的购物氛围。

1商业地产物业管理现状

商业地产物业管理出现的时间较晚，它是市场经济成熟的重要体现。经过一段时间的发展和科技的进步，现在的商业地产和商业地产物业管理都在朝智能化方向发展。在商业地产中已经构建了完善的智能化系统，比如智能化通信、智能化门禁、智能化安保、智能化办公等。普遍来说，现有商业地产物业管理的主要工作是维护被服务机构的外在形象，确保被服务机构的商业环境和被服务机构的设备正常运行。但是对于商业地产物业管理而言，大多都会面临着巨大的成本压力，成本分布主要有四类：（1）管理费用，大约占总成本的12%；（2）人力成本，商业地产物业管理最大的成本，占35%～45%；（3）营运成本，大约占总成本的18%；（4）维护成本，维护成本占15%～25%。对于商业地产物业管理来说，维护成本和人力成本已经占总成本的70%左右，故必须对此采取有效的成本控制手段。

2商业地产物业管理存在的问题

2.1物业管理构架存在漏洞

一、物业管理服务的概述

随着市场经济的发展和全面小康社会的即将建成，人们的生活水平有了很大的提高。同时国家改革不断深入推进，城镇化程度也越来越高。在这种情况下，人们的居住环境也有很大的提高，现代化的楼房建筑、完善的配套设备，人们更加安居乐业。而相应的为城镇居民、商业市场等提供日常服务的物业管理服务公司也蓬勃发展起来，它们主要是给人们提供全方位的服务，为老百姓解决生活中的后顾之忧。现代的物业管理服务主要是对小区或者商场范围内的居民、建筑物及其附属设施，以及范围内的安全、绿化、交通、环境等的管理和服务，为居民提供优质的生活居住环境，为消费者提供良好的消费环境等。物业管理既有对物的管理，也有对人的管理，当然不是限制业主的人身自由，而是限制他们的一些不文明的行为，使辖区内的人和物能更和谐地存在。可以说，现代社会中，物业服务是人们生活水平提高的重要保证。

二、女性在工作中的主要特点

近些年国家对女性更加尊重，女性的地位也越来越高，尤其是在职场上更加明显。现在很多的行业都能看到女性的身影，从航天事业到公交车司机，从政府官员到酒店服务员，等等。可以说，现在的女性在所有行业的工作中，基本都能胜任，并且在很多工作中还有较强的优势。女性在职场中能够充分发挥她们的细心、耐心、脾气好等性格优势，尤其是在服务行业中，相比男性优势更明显。若能把这些优势用在职场中，会有利于她们职业生涯朝着更好的方向发展。但同时也有很多的因素限制了她们的发展，比如每个女性不可避免的生育问题和家庭的拖累，很多女性都是事业、爱情、家庭不能兼顾。性格上很多女性都优柔寡断，进行决策时经常犹豫不决等。很多女性在家务、逛街、装扮自己中消耗了很多的业余时间，这使得她们没有充足的时间去学习新的东西，相比男性她们知识的更新就慢很多。在现代职场中，女性要想取得更大的成就，需要付出更多的努力，必须克服这些自身的不足和外界对自身的限制因素，必须充分发挥自己的优点和特长。

三、女性在物业管理服务中的优势分析

物业管理服务中，我们经常能看到很多女性服务人员的身影。笔者所在的小区，物管工作人员多数为女性。的确，女性的一些先天的优势更容易在这个行业中发挥出来，下面从女性特点的几个方面，就女性在物业管理服务中的优势作一分析。

1、女性敬业、踏实的品质有利于物业管理服务

摘要：

电梯是现代社会高层住宅小区中极为重要的设备。随着经济的快速发展以及城市居住环境的改善，电梯在商场、住宅中的应用日趋广泛。在这一应用过程中，电梯的安全性逐渐引起了民众的重视。现今小区所运行电梯的质量与电梯的设计、制造以及安装和维护有着密切的关系，尤其是小区物业对于小区中所运行电梯的管理与维护是其中极为重要的组成部分。本文在分析小区物业在小区电梯物业管理中所存在的问题的基础上对如加强小区电梯物业管理提出了几点建议。

关键词：

小区；电梯；物业；管理

现代社会电梯被广泛地应用于商场、住宅、办公等的各个领域。尤其在现今高层住宅小区中，电梯更是极为重要的组成部分。做好对于小区电梯物业管理，提高小区电梯运行的安全性是小区电梯物业管理的重要发展方向。尤其是近些年来，电梯在运行的过程中各种安全事故频发，更是为小区电梯物业管理敲响了警钟。在小区电梯物业管理的过程中应当在总结分析小区电梯物业管理过程中所存在问题的基础上采取相应的措施加强对于小区电梯物业管理，确保小区电梯安全、稳定地运行。

1.小区电梯物业管理对于确保小区电梯安全运行的重要意义

在现今的商品住宅小区中，高层建筑比比皆是，因此做好对于小区电梯物业管理对于确保小区电梯安全、稳定运行有着极为重要的意义。现今在商品房的开发过程中，电梯的产权在商品住宅的销售过程中逐渐由开发商转移至楼宇内的每位业主手中。根据国家相关法律法规中的规定，在小区电梯监管的过程中可以将小区电梯物业作为电梯的使用监管单位，其主要职责是受到小区住户的委托来做好对于小区电梯的物业管理，确保小区电梯的正常、安全地运行。在小区电梯物业管理的过程中如电梯无法正常、安全地运行将会对小区住户的出行安全和出行的便捷造成极大的影响。在小区电梯物业管理的过程中，应当注意做好对于小区电梯的各项管理工作，小区电梯物业管理应当积极组织专业的电梯维修人员对小区电梯的运行情况、日常检查、应急救援等加强监督管理，以确保小区电梯的正常运行。在小区电梯物业管理的过程中其核心就是要为小区住户提供一个良好的居住体验，而小区电梯的安全、稳定的运行是小区住户出行的核心保障。因此在小区电梯物业管理的过程中应当从小区电梯运行的技术层面和服务层面入手，通过在小区电梯物业管理过程中进行专业化、人性化的管理使得小区电梯物业管理进入一个崭新的阶段。

摘要：当下的社会经济条件下，很多住宅小区多为高层建筑，其中的住户多，火灾隐患大，在出现火灾事故以后逃生不易、救援难度大。因此，为提高住宅小区管理和服务水平，小区物业应将消防安全作为重中之重，加强消防安全管理工作的探索，以全方位的物业消防安全管理，来消除住宅小区中的各种火灾隐患和威胁，减少火灾事故的发生。基于此，本文针对新形势下住宅小区消防安全管理工作的不足展开了分析，提出了有效处理对策，有利于全面提升住宅小区中的消防服务水平。

关键词：住宅小区；物业消防；安全管理

随着我国经济实力的显著增强，人们的生活水平有了质的飞跃，对住宅小区管理和服务都有了更新的要求。住宅小区物业管理中，消防工作十分重要，经由消防工作的全面开展，可进一步消除小区中的各种火灾隐患，给小区人们提供良好的居住条件，避免火灾所造成的人员伤亡、经济损失。但我国的住宅小区数量呈现逐年递增的趋势，每个小区都有各自的特点，在开展物业消防管理时，很多住宅小区的这一管理工作都存在很多的漏洞，且改变这一现状，需加大物业消防安全管理的创新。

1住宅小区物业管理特点

1.1物业企业数量发展迅速

住宅小区数量的增长刺激了物业企业的发展，根据中国物业管理行业的有关数据，发现全国的物业服务企业数量多年来都保持着持续增加的趋势，截至2020年，我国的物业服务企业已经高达10.5万家，这些企业每年可以给国家提供大约700万人的就业岗位，因此，物业服务企业数量、规模都呈现快速发展的趋势。

1.2物业服务对象的多元化

摘要：物业管理是20世纪80年代从香港、台湾引入内地，并伴随着改革开放并时并进诞生、发展，是市场经济的新兴产物。在物业管理活动中，保障服务区域内产权人及使用人的生命财产安全是其主要目的和终极指标，而消防安全管理是物业管理最重要环节。其表现形式就是：通过有效的事前干预，预防火灾的发生；积极的事中控制，最大限度地减少火灾事故的发生，解决因火灾发生而给人员和财产造成的事故灾难，为产权人和物业使用人提供安全舒适工作、生活生存环境。可以说物业消防安全管理为维护社会和谐稳定、提高人民生活的幸福指数起到不可或缺的作用。

关键词：物业管理；消防安全管理；现状；应对策略

—、当前物业消防安全管理的现状

由于物业管理服务进入人民的日常生活，至今也就三十余年的发展历程，总体上我国的物业管理水平还不高，在消防安全管理方面的经验还不丰富，体系也不够完善，需要解决的问题很多。

（一）现行的很多老旧建筑建成于国家建筑工程建设技术标准实施之前，防火设计并未达到现行法律法规制定的要求，特别是在建筑材料使用、间距设置、消防车通道、防排烟设计等方面便落下先天不足。加之二次装修过程中再出现使用防火等级不足的建筑材料，甚至改变房屋设计用途，随意超设计负荷的增设用电设备，特别是部分老旧市场、办公楼后期大量增设空调等大功率电器，又未对其负荷进行必要的检测和计算，给消防安全管理留下了隐患。

（二）消防安全管理所需经费无出处，由于维修基金的实施和管理在近一、二十年才得到真正落实和加强，过去有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，致使其费用只能全部由业主和使用人来承担，这样就势必会出现业主和使用人不愿意买单情形发生；维修资金不落实，消防设施设备就得不到有效维护保养，必须增设的消防设施也就无法购置。

（三）消防安全管理的职业化队伍未真正形成，物业管理由于起步较晚，行业自律并未真正形成，行业之间不正当竞争频繁。目前物业管理行业中具有消防安全管理专业知识的技术型人才屈指可数，面对当今大型建筑中出现的现代化程度很高的消防设施，物业管理人员往往心有余而力不足。由于物业管理者自身能力水平不足，未能妥善处理经营管理和消防安全的关系；特别是为了不得罪产权人，对其应当进行的必要消防硬件方面的整改完善不能大胆要求和督促，自身又鉴于专业能力问题，无法建立起与所管业态相应的消防安全制度体系，或者说虽然有相关的制度体系，但其实用性、可行性、可操作性较差。

1物业管理中机电工程管理节能的基本概述

在物业管理节能的过程中可以根据不同的建筑设施进行不同的节能手段。一，对宾馆、商场、酒楼等服务行业的建筑，最主要的节能手段就是淘汰、减少耗电量大的设备，使用耗电量相对比较低的设备，对于比较高档的地方，可以利用中央空调的余热回收技术进行一定的节能，对于电价存在峰谷的地方，可以采用冰或水的蓄冷技术进行节能；二，对于工业、企业等的用电管理，需要安排完善的生产工艺、生产技能，进行合理的安排调控，在用电高峰时段，企业可以暂时停止设备的使用与生产，在不是用电高峰的时候，进行连续的辅助生产，两者相结合，对用电的负荷采取最合理的控制，增加电的使用率；三，对于生活在其中的居民，可以采用物业的节能管理，宣传节能灯等节能设备的使用，并且选购节能型的家电设施，减少设备的大耗电量，提倡使用太阳能热水器，在用电的高峰期尽量避免使用大功率的设备，从而提高电能的节约。

2物业管理中机电工程管理节能的意义

2.1实现物业管理节能的必要性

物业管理作为我国近年来新型的行业，其发展还是比较快速的，在房地产行业的壮大下，物业管理也在不断地日益壮大，目前，我国大部分的建筑事业中都存在着物业部门，物业管理也在城市的建设中起着重要的作用，很多时候有些政府的职能也由物业来承担。物业管理对其电、水、气等管理的水平关系着整个城市的发展与建设。物业管理的主要目的是为业主提供服务，其服务的方式是以耗能的形式体现的，我国在高层建筑方面的耗能是其他发达国家的两倍，因而导致了资源的浪费，所以在物业管理中实现电能源的节约是必不可少的，也是提高资源利用率的有效方式。

2.2建立正确的节能意识

为了更好、更快的实现资源的节约，就需要我们建立良好的节约能源的意识，树立节约能源的意识我们可以从两方面入手。第一，提高使用者的节能意识，形成良好的节能习惯，在物业节能的过程中，业主是节能的主要人员，直接关系着节能的效率。所以，在物业管理的工作中，与业主进行良好的沟通是必不可少的，那么如何正确的把节能的理念宣传给业主，也是物业管理工作的重点，例如：可以在过道上设置公益广告，使业主建立节能意识；第二，加强物业管理人员的节能意识，强化节能的管理。在进行物业管理的过程中，物业人员必须遵循合理的科学规则，提高管理的力度，尽可能的减少管理漏洞和资源的浪费，在对业主没有伤害的前提下，实现物业的效益最大化。物业工程在管理的过程中还应该建立一定的制度，让物业管理工作者在合理的规章制度下，进行严格的管理，从而提高节能的意识。

一、在涉税方面存在的问题

(一)代收款项未申报营业税

在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“”业务，应对其从事业务取得的手续费收入计征营业税。

(二)票据使用不规范

在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但是更多的是反映出企业管理的缺陷。

(三)企业故意逃税

在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开发票，还要补缴5%-10%的税，才能给出具发票。或者已财务人员出差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。

摘要:市场经济环境下，物业管理是房地产行业的后续环节，物业管理是否到位、物业服务的好与坏，对房屋这一不动产的保值增值有着十分重要的作用。近年来，业主与物业之间的冲突持续加剧，为了全面提升物业管理水平，必须根据行业发展现状，结合物业管理工作特点，创新物业管理模式。

关键词:市场经济;物业管理;创新策略

1市场经济视角下物业管理行业发展现状

作为房地产开发建设的延续和完善，物业管理是城市发展的必然产物，在城市居民生活中发挥着至关重要的作用。自20世纪90年代以来，物业管理的社会作用日益突出，需求和覆盖面逐年成倍增长，已成为构建和谐社会和推进城市化进程发展的重要力量。近年来，在政府机构和各地部门的支持下，我国物业管理工作取得了不错的成绩。从管理模式上来讲，当前物业管理模式主要分为3大类:①专业化物业管理。随着社会经济的迅速发展，人们的生活水平越来越高，对住房和居住环境也提出了更高的要求。为了进一步满足人们的住房需求，市场经济环境下，商品房的功能越来越多，具备物业管理条件的房地产企业，基本上都聘请了物业管理公司，以此开展专业化的管理，提高物业服务质量。②自主式物业管理。自主式物业管理多出现于单位修建的办公综合楼、职工集资建房、房改房等。针对此类物业管理，多通过单位或业主出钱，自己请人看门，打扫卫生。③自由式物业管理。此类物业管理多用于老旧小区，主要由社区和业主自己牵头，聘用退休人员、下岗职工当门卫或保洁。不同的物业管理模式适用于不同的住宅小区和人群，随着市场经济体系的不断完善，物业管理的功能和作用也越来越强大，作为一种全新的社会管理体系，物业管理内容也呈现出多样化，不再简单地局限于维修、保洁、安保等服务，还提供房屋买卖、房屋出租、家政服务等，物业管理给人们的生活带来了更多便利，提升人们幸福感。除此之外，物业服务的范畴也得到了进一步拓宽，不再只服务住宅小区、写字楼，而向公园、商场、医院等场所提供物业服务。在市场经济环境下，物业管理行业得到了全方位的发展，民众的生活质量也有了明显提升，有利于促进社会主义和谐社会的发展。

2市场经济视角下物业管理存在的问题

随着城市化进程的不断加快，城市高楼耸立，越来越多居民住进了现代化新居。物业管理作为城市管理的重要组成部分，担负着基层居民生活及居住环境管理的重大责任。然而，在管理当中并非一帆风顺，而是矛盾重重，尤其是在经济不断发展的今天，城市人口激增，各个小区人口激增，大大增加了物业管理的难度。1)城市住户日益复杂。以前城市化水平较低，城市面积、人口均较少，管理相对简单。随着市场经济的迅速发展，商品房制度全面推行，城市面积不断向外扩大，大城市周边的县乡都被纳入城市区域，加上农村进城务工人口大量增加，导致城市人口激增，住户日益复杂。住户复杂了，生活习惯相差较大，对小区物业管理需求也越来越多。比如一些居民习惯种植蔬菜等，常常将楼房背后空闲的草坪破坏掉种植蔬菜，这些虽然方便了自己，但却破坏了整体绿化，影响了其他居民的权益。2)城市小区功能改变，出租房日益增多。随着人们生活水平的不断提升，加上房价的节节攀升。很多人的住房不止一套。一方面，一部分人手里多套房;另一方面，大量外来人口源源不断地涌入，大大刺激了住房需求。很多人将手里的房子租给了外地务工人员，各大城市小区出租房屋问题越来越严重，对于物业管理来讲，大大增加了物业管理的难度。究其原因在于出租者住的不是自己的房子，不会过多关心住宅环境，更不会有太多要求，这就导致物业无法真实了解业主的心声，无法及时改变管理中存在的弊端。

3市场经济视角下物业管理模式创新策略