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摘要:随着房地产行业的发展，房地产公司竞争越来越激烈，如何快速提升内部管理已成为房地产企业管理的重要内容，而内部审计是提升房地产企业内部管理水平的一个非常重要的手段。房地产企业由于存在地域性的特点，机构设置通常由集团公司－区域公司－分(子)公司－各项目公司组成，管理线条较长，因此，通常只在集团公司设立比较强大的内部审计机构，定期对下属公司进行审计，找出管理上的漏洞或薄弱环节，提出审计建议，给管理层决策提供重要参考依据。本文通过对房地产行业内部审计的特点以及难点，针对性地提出审计策略，对规范房地产公司的管理、提高核心竞争力有着重要意义。
0前言
房地产企业的产品具有建设周期长、投入大、高利润等特点。各家房地产公司在追求品质的同时，更加追求高周转，以求更大的体量来支撑公司的高速发展。因此，对营销和资金管理较为重视，对成本管理不够重视，导致成本管理较为薄弱。成本管理内部审计是提高企业内部管理的一个重要手段，通过例行审计或专项审计，可以及时发现成本管理的漏洞，及时挽回损失，降低成本，使成本管理处于可控范围，保障项目顺利竣工交付使用。目前，房地产企业内部审计多为财务审计人才，成本专业审计的人员较少，对提高内部管理的作用有限，导致审计深度不够，没有显著效果。本文依据成本管理的日常工作，将成本管理内部审计分为为目标成本、动态成本、招投标管理、合同管理、付款管理、结算管理、履约评估、竣工决算几个模块逐个进行分析，以提高内部审计的效果。
1成本管理内部审计的难点
1．1问题信息滞后
房地产企业由于存在地域性的特点，导致项目信息上报到集团滞后;其次由于集团公司审计人员有限，只能进行定期的审计，无法长期驻扎现场，只能进行定期的审计，导致各项目公司发生问题后，依次报批，层层过滤，信息不能及时、准确、完整的反馈到集团，增加了问题的隐蔽性，也给腐败提供了空间和机会。
1．2管理体系不够完善
各房地产企业管理体系不够完善。企业在追求高周转，高效率的情况下，往往以牺牲成本为代价，导致工程施工中出现大量的设计变更和签证，先实施后审批的事项常有发生。成本管理时缺乏系统的、全面的思维，只注重成本总额控制，忽视了成本管理应该是全过程的控制。同时因缺少有效的监督机制和惩罚措施，导致舞弊行为时有发生。
1．3工程造价的特殊性
由于房地产项目的工程造价具有单件性、多次性、组合性、多样性、复杂性等特殊性，在进行设计、采购、施工等各环节中，都有存在舞弊的风险;其次，各种材料的价格又具有地域性、时间性，故在各个步骤完工后，社会公开的相对信息对当时的价格控制作用非常有限，只能是参考作用，从而给舞弊行为创造了条件。
2成本管理内部审计的策略
1)目标成本。主要审计内容有:一是拿地版、启动版、方案版、施工图版目标成本是否突破前一版本目标成本;目标成本制定是否有相关支撑依据;是否在规定时间内将相关目标成本录入公司系统;公司系统中的数据是否与审批通过的目标成本一致;二是目标成本调整的时点及原因是否符合公司允许范围;是否与合约规划调整相匹配;是否在预算范围以内，能够保障产品品质，有利于提高公司效益。2)动态成本。主要审计内容有:一是合约规划是否与目标成本相匹配;统一成本科目是否有恰当余量是否合理;是否采用公司统一的合约规划模板;二是合约规划的调整是否符合允许调整的范围;规划调整的金额及发生时间是否符合项目实际情况的变化;当合同金额小于规划金额时，对费项规划余量是否进行妥善处理;对后续合同产生影响时，是否采取妥善的应对措施;三是动态成本表中变更签证资料是否完整、有效、及时;是否存在同一设计变更对应两份及以上签证的情况;签证理由是否充分，签证项目是否已含在合同价款内;工程量计算是否依据规定的工程量计算规则，定额套用是否合规;做法变更签证在增加新做法费用的同时是否有扣减原做法费用;估价是否已经过甲乙双方协商一致，估价部分是否有再参与滚动取费的违规现象;工程签证的措施费、规费、税金、下浮率等是否合规准确。3)招投标管理。主要审计内容有:一是招标方案内容是否全面，是否具有可操作性，是否符合项目要求;二是招标文件是否全面、完整、表述准确，技术条款、技术参数、施工图纸是否明确;经济条款、报价规则是否合理;标前估算是否与目标成本相符，如有明显差异，是否采取适当的调整措施;是否采用公司统一的招标文件范本，如有特殊情况，采用其他版本前是否经过审批，招标推荐品牌是否为公司供方库合格品牌;三是入围单位是否有经过充分考察;资质、能力、技术是否符合招标文件规定;数量是否符合公司制度规定;四是招标控制价是否按规范要求确定综合单价计价;控制价不得偏离市场价，主要的价格需说明价格来源，且需与同地区类似项目价格或公司相似项目历史价格进行对比。开标后除公司变更范围或调整技术要求等情况外，控制价不允许调整;四是招标过程各投标单位在规定时间内有无缴纳投标保证金;投标日期是否在投标截止日前，开标、议标过程是否完善;技术标是否包括技术偏差分析及修正方案;商务标是否依据统一工程量清单进行报价，对不合理报价进行澄清;定标办法是否符合公司规章制度;定标价格是否符合目标成本及标前估算，超过对应科目目标成本时，是否对技术标准调整或目标成本调整审批后，再行报批;评标报告是否经过招标全体成员签字确认;是否发放了中标通知书。4)合同管理。主要审计内容有:一是合同签订的内容是否与招标约定的条件一致，如合同协议期限、项目范围、关键技术指标、质量标准、验收标准、计价说明、付款条件、供货期、违约索赔等是否与招标结果一致;履约保证金是否及时缴纳;二是若未采用标准合同模板，是否说明合理原因并经过额外适当审批;三是关注合同台账是否完整、资料是否齐全、是否有专人进行管理等;四是合同补充协议立项是否明确立项理由的充分合理，补充协议的资料是否完整。5)付款管理。主要审计内容有:一是付款时点是否与合同约定一致，附件资料是否完整，是否依据合同、供应商履约情况、资金计划、工程全景计划等要素对工程付款进行审核，对方公司是否开具足额发票，是否超额付款等情况;二是合同结算尾款支付审核，关注合同结算是否完整，是否对该扣的款项进行扣款，是否提供付款对账单，发票和审批是否齐全。6)结算管理。主要审计内容有:一是审查结算资料的完整性，包括合同、投标资料、竣工图、设计变更单、签证、认价单等资料是否齐全;二是工程计量是否准确，是否存在漏算、重算、错算的情况;工程量的计算与施工图纸是否有差异;三是结算合同条款执行情况，如，工程、质量和安全文明的扣款执行情况、签证变更的原因、变更单价的确认等情况;四是工程计价选用的定额子目是否正确，代换的子目是否合理，是否有高套的现象;材料价格的确定及材料价差的计算是否正确;取费标准是否符合规范，暂列金额、暂估价、按实际分包金额计算的总包管理费等暂定事项是否有按实际调整。7)履约评估。主要审计内容有:一是评估报告内容是否全面、完整;评估过程是否定期进行;各相关部门是否均参与供应商评估;二是否针对评估过程中发现的问题提供改进措施;对不合格的供应商是否进行冻库或者退库处理。8)竣工决算。主要审计内容有:一是确定成本核算对象是否合理;二是成本科目设置是否合理;三是成本归集、结转是否正确;四是关注成本计提是否准确，是否有合理的依据。
3结语
房地产企业的成本管理是一项复杂而专业性很强的工程。同时又贯穿于整个项目开发的全过程。所以在其各个环节中都可能产生舞弊的风险，这就要求成本审计人员不仅要有专业的审计知识，还必须精通业务，全面清晰地了解业务的全过程，从风险控制的角度出发，加强内部审计，减少舞弊行为发生的空间，这样才能提高成本管理内部审计的效率和效果。
参考文献:
［1］郑胜华．房地产企业成本管理内部审计探讨［J］．当代经济，2013，29(4):74－75．
［2］梁严．论房地产企业内部审计［J］．建筑经济，2005，26(8):122－123．
［3］谢立矗．房地产开发企业内部审计研究［J］．合作经济与科技，2015，31(7):45－46．
作者:陈宏泉 单位:建发房地产集团有限公司
