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【摘要】新会计制度全面实施，给房地产企业会计核算工作开展提出严格要求。房地产企业因为自身运营特点，使得在会计核算上具有特殊性。本文就结合房地产企业会计核算要点，重点分析房地产企业会计核算的常见问题，根据分析结果，提出房地产企业会计核算中常见问题的处理对策，具体如下。
【关键词】房地产企业；会计核算；常见问题；对策
近几年，我国经济快速发展，对于房地产企业来说，给其运营发展提供了良好条件。但是与此同时，由于企业结构缺少合理性，给房地产行业运营发展带来一定影响，或多或少会面临一些风险。再加上房地产企业自身在资金占用率比较大，这些特点都会给房地产企业会计核算工作开展增添难度，一旦发生会计核算问题，必将会给房地产企业运营发展带来直接影响。所以房地产企业在开展会计核算工作时，需要根据企业运营特点，采取相应的处理对策，强化会计核算管理，保证房地产企业稳定运行。
一、房地产企业会计核算要点
（一）固定资产核算
对于房地产企业来说，其是一个投资周期长，投资风险高的产业，任何活动的开展，都需要得到充足资金支持。房地产企业在运营发展中，需要具有充足的固定资产。所以，房地产企业会计人员在开展固定资产账务核算与管理工作时，需要结合企业固定资产实际情况做好统筹计算工作。在实际过程中，除了要定期对固定资产进行会计核算外，房地产企业会计人员还要对房地产固定资产增长情况进行观察，通过采取实地盘点等方法，实现固定资产核算与管理。
（二）企业盈利核算
众所周知，房地产利润核算作为我国房地产企业会计核算中重要内容之一。为了保证房地产企业营业利润会计核算结果的真实性，房地产企业会计人员需要全程参与房地产销售计划制定和房地产利益计划编制活动中。所以，房地产会计人员需要对房地产企业销售额、房地产营业利益等信息有充分了解，做好各项成本细致核算工作。与此同时，要想实现房地产企业营业成本科学控制，提供真实的参考数据，房地产企业会计人员需要加强明细账目核算与管理，做好房地产开发产品成本控制工作，为建设房地产企业财务管理体系提供依据。
二、房地产企业会计核算的常见问题
（一）收入确认复杂
房地产企业在开展销售业务时，采取的销售方法有两种，一个是自主开发销售，另一个是事先签署合同之后，根据合同内容进行项目开发。对于后一种方法而言，房地产企业应该根据合同内容来确认收入；但是针对房地产企业自行开发的房地产项目，由于房地产项目开发周期长，消耗资金数量多，这就使得房地产企业在产品销售过程中，一般会采取预售方法或者分期收款方法等。在预售之前，要求房地产企业获得销售许可证之后，同客户一同签署预售合同，预收房款，最后签订正式合同。在工程验收交付后，客户验收并做好产权过户工作。在此环节中，为了确认房地产企业产品的所有权面临风险及报酬是否转移，要求房地产会计人员具备较强的判断能力。
（二）会计账目设置不合理
当前我国房地产企业账目设置过于具体，使得会计人员在落实会计核算工作时消耗的时间比较长，大量时间放在账户登记和账务处理上。因为房地产企业整个项目从前期规划到后期销售整个过程成本数额大、数量多，稳定性不强，所以在各个环节中都要对成本进行核算和整理，使得会计人员工作混乱，影响会计核算结果。要求设有一个长效的账户，为房地产企业会计核算工作开展提供服务。
（三）管理体系缺失
鉴于房地产企业会计核算中存在的问题，大部分房地产企业在会计核算过程中，多多少少会出现内部控制管理体系缺失问题，具体表现在内部工作管理方法不规范，内部控制管理体系不全面等。例如，在房地产企业合同签署过程中，没有提前和房地产企业财务部门进行商量，通过联合签署的方法签订合同。而是在合同签订结束后，向财务部门提交一份合同，便于财务部门留底备案。但是房地产企业合同部门在事先没有和财务部门交流和联合会签的情况下，所签署的合同与房地产企业内部控制管理要求相背离。在这种情况下，使得房地产企业会计人员无法对分配费用支出情况进行精准预测，甚至会发生和实际支出存在较大偏差的状况，不利于房地产企业会计核算工作顺利进行，给后续土地增值税等税费计算带来直接影响。
（四）房地产行业收入与成本不匹配
从房地产开发角度来说，由于开发周期长，前期投放资金数额的价值高等因素影响，使得企业的资金投放过程中，投资周期长，平均超过5年以上，所以房地产企业在成本支出上，一般划分为两部分，一个是开发性支出，另一个是资本性支出。怎样才能具体划分开发性支出与资本性支出，对于房地产企业来说，缺少明确的界定标准。房地产行业项目尚未竣工结算时，即便已经进行预售，但是该部分预售只能作为预收款项，没有纳入到收入范畴中，所以从房地产行业运营发展状况来说，前期房地产行业只有成本，没有相应收入，导致房地产企业成本和收入不匹配。
三、房地产企业会计核算中常见问题的处理对策
（一）明确会计核算工作重点
鉴于房地产企业自身特点，给会计核算带来一定影响。在房地产项目开发过程中，自身具有内容复杂、投资成本高等特点，房地产企业在开展会计核算工作时，将会面临诸多因素影响，无法保证会计核算质量。所以，房地产企业在会计核算时，需要结合企业实际特点和运营发展状况，重点凸显会计核算要点，从而保证会计核算目标顺利完成。例如在拆迁过程中，应该对拆迁户补偿款同资金总量来加以对比核算，保障拆迁户房屋面积和拆迁资金相统一。通过会计核算和拆迁过程会计核算要点，维护房地产企业自身利益。对于房地产企业来说，不同阶段在会计核算要点上也会存在差异，在前期费用核算过程中，把工作重点放在会计规划和可行性分析上；在项目实施建设中，应该把精力放在工程建设费、基础设备安装费等核算上。通过凸显核算要点，将会计核算价值充分发挥，保障房地产开发项目顺利进行。
（二）合理设置账目
房地产企业在建立会计账簿过程中，需要结合企业实际情况，做好分类和设置工作。在房地产企业会计账户分类设置中，需要把相同支出归类到相同类别中，在合并小数额费用的同时，给房地产企业后续会计核算与结算工作开展提供便利条件。通过合理设置账目，能够有效提高房地产企业会计核算效率，为全过程会计核算工作开展提供支持。与此同时，房地产企业会计账目需要结合工程期限划分成不同阶段，依次进行会计核算。因为房地产企业中成本支出比较清晰，需要制定明细账目，在汇总表格中，为了保证汇总的高效性，不可出现遗漏成本项目的状况。
（三）完善会计核算管理制度
房地产企业在进行会计核算时，为了获得理想的成本核算效果，需要给予会计核算工作高度重视，将会计核算价值全面发挥，在培养市场竞争力的情况下，完善会计核算管理制度。房地产企业在建立会计核算管理制度过程中，需要从企业运营特点、管理结构等方面入手，通过分析论证，参考其他企业会计核算管理经验和管理体系，构建和房地产企业运营发展要求相适应的核算制度。在此环节中，房地产企业需要把会计核算管理当做重点内容进行体系建设，实现会计核算管理制度标准化和规范化，给房地产企业会计核算工作有序进行提供支持。
（四）做好房地产行业收入成本的匹配工作
因为受到房地产行业运营特点的影响，导致房地产开发周期长，资金投放量大。所以针对房地产企业来说，收入和成本匹配性显得尤为重要。如果一个房地产开发产品已经具备使用条件，但是相应的匹配设施不完善、已经出售开发的，需要按照实际成本进行计算，并结转除去物业费之外的相应成本，应该让相关收入和成本进行匹配处理。在项目真正完工结算验收过程中，对配套设施建设费用进行适当调整，从而保证销售和未受相应成本分摊的合理性和同一性。在房地产行业贷款费用核算计量过程中，需要利用一些辅助设备和辅助数据对房地产企业各个环节，资金使用情况进行统计调查，保证房地产企业成本核算和借款费用之间关系合理。通过各个环节精准计量，借款费用在各个环节投放，最终归集到各个环节成本中，这样能够保证贷款费用合理化，避免发生成本归集不清的状况。针对借款费用，需要采取专门管理方法，定期掌握借款费用使用状况和借款费用利息归还情况，这样能够更好划分借款费用的资本化和费用化，对房地产企业会计核算工作开展起到促进效果。
四、结束语
总而言之，对于房地产企业来说，产品具有独特的运营特点，所以在会计核算过程中，需要强化核算意识、明确处理流程、规范会计处理范畴，并综合思考房地产开发流程和销售方式带来的销售收益偏差，制定可行性会计核算计划，保证会计核算工作顺利进行，能够将房地产企业运营中发展状况真实展现，提高房地产企业运营发展水平，为房地产企业健康发展保驾护航。
参考文献：
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[2]杨云.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].财会学习,2019(7).
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作者:周悦 单位:海南麓华商旅发展有限公司
