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摘要：随着我国社会经济水平的提升，人口数目的不断增加，人们对于住房需求极具增加，这使得房地产行业得到了发展机会。但是市场竞争变得愈发激烈，房地产行业若想在相关行业中站稳脚跟，就要加强其企业内部的管理水平，进而提升其综合竞争力。期间费用能够集中的反映出房地产企业在其日常生产经营过程中的支出成本，所以加强期间费用的管理力度，能够有效提升房地产企业的竞争力，因此期间费用的会计核算及其控制受到了房地产企业的重视。本文对房地产企业期间费用管理现状进行阐述，对房地产企业期间费用的会计核算与控制进行分析，以期促进房地产企业可持续发展。
关键词：房地产企业；期间费用；会计核算
现阶段，房地产行业之间的竞争变得愈发激烈，为了提升建筑质量，其建筑成本费用不断增加，企业获利减少。房地产企业若想在同行业中不被淘汰，就要不断增强成本控制力及经营管理的能力。期间费用可以直观的反映出房地产企业的成本支出及管理能力。因此，房地产企业若想提升竞争力，就要加强期间费用的会计核算与控制。
一、房地产企业期间费用管理现状
所谓的期间费用是企业在日常生产经营过程中所产生的成本支出。根据企业经营管理上作用的不同，可以将其具体划分为管理费用、营业费用以及财务费用。企业期间费用的会计核算主要表现在其能够对企业整体的财务状况、经营成果及现金流量起到直接或间接的作用。现阶段，房地产企业在期间费用管理上存在着许多问题。首先，房地产企业不重视期间费用的管理。目前，房地产企业为了获取更多的经营效益，会将房地产企业管理重点过多的放在施工项目的控制成本上，而忽视了对于期间费用的管理，进而使房地产企业的期间费用管理能力得不到有效的提升。其次，房地产企业的筹资成本较重。对于房地产来说，影响其发展的重要因素就是融资渠道不畅通，筹资成本较重。按照房地产企业的发展过程来说，许多企业的融资渠道都较为狭窄，并且对其运用也有一定限制，若是过度依赖银行信贷，那么一旦贷款的利率上调，房地产企业就会面临极大的还款压力。同时，因为融资渠道有限，若是在获得投资机会时，不能够拥有更多的流动资金用于投资，那么房地产企业就会错失一次良好的投资机会。假如房地产企业不能上市经营，那么不仅会阻止其成长能力的提升，而且还会增加房地产企业的财务费用支出的负担。房地产企业对于期间费用及其他费用之间的关系没有明确的界定，较为模糊，期间费用仅仅代表了产品生产制造费用之外的部分费用，与产品生产的费用没有关联可言。但是在企业实际生产经营中，各个地区的房地产企业不能够将其明确区分出来，所以在此操作上对于房地产企业而言是较为困难的。比如：在预算成本比例时，房地产企业会将原材料购买费用、运输成本费用、工人的工资，甚至宣传产品的广告费用计入产品成本之中。而在其他费用支出上，又会将一些不应出现的办公费用及招待费用等列入其中，此种混乱录入的状况使得企业在期间费用管理上存在较大的困难。
二、房地产企业期间费用的会计核算
1．期间费用中的财务费用
首先，企业要设置一个与财务费用相关的账户，设置此账户是为了便于房地产企业能够对其经营发展中产生的财务支出费用进行核算。在借方栏中记录房地产企业日常产生的各项费用支出，在贷方栏中记录房地产企业每个月月末转入的利润金额，以及本账户期末无余额。房地产企业的开发部门在开发新产品的过程中，会产生借款费用，此借款费用若是符合资本化的条件，就应为其赋予资本化，并且要对开发的间接费用科目进行核算［1］。其次，在财务费用的主要账务处理上，房地产企业需要记录其在经营期间所产生的财务费用、借记的财务费用以及贷记未经确认的融资费用等科目；在经营过程中所出现的汇兑损益、以负数计入财务费用的利息收入等。由于以上列举的科目都是房地产企业主要的账务处理科目，所以此些费用应记录在借记中的应付账款、银行存款等科目中，以及贷记中的财务费用中。
2．期间费用中的管理费用
在管理费用上应设置一个专门的管理费用账户，此账户是为了对房地产企业在组织及管理企业过程中，因生产经营活动所产生的管理费用支出进行核算。在借方栏中应记录企业日常生产运作产生的各种管理费用的支出，在贷方栏中应记录每个月月末所转入的本年利润账户金额。另外，为了更加方便的检查房地产企业在其不同职能部门的预算费用执行情况，此账户可以在按费用项目进行核算的同时，按照其职能部门的不同对明细分类进行有效的核算。在账务处理上是由行政管理部门提供。其所需处理的主要账目有固定资产折旧费用、借记中的管理费用、贷记中的累计折旧；在生产经营过程中所产生的诉讼费用、研究费用、办公费用、技术转让费用，应将其记录在借记中的管理费用以及贷记中的银行存款、研发支出等科目中。另外还要按照相关的规定，对房地产企业所应缴纳的土地使用税、房产税以及车船的使用费进行有效的计算并确定，并将此些费用填写在借记中的管理费用，贷记中的应交税费。
3．期间费用中的销售费用
在核算销售费用时，房地产企业应设置一个销售费用的账户，设置此账户是为了对房地产企业在实际销售商品房，以及提供不同劳务时所产生的各项费用进行核算。在借记栏中应记录房地产企业在经营发展过程中所产生的不同日常经营费用支出，在贷记栏中应记录每个月月末所转入的本年利润金额。另外，销售费用需处理的主要账务有房地产企业在售卖产品时所产生的包装费用、广告费用、展览费用、保险费用以及运输装卸的费用等，在借记一栏中应填写销售费用，在贷记一栏中应填写库存现金、银行贷款等科目。除此之外，为了销售本房地产企业的商品房，房地产企业专门设置了销售机构，此机构中的有关工作人员的薪酬费用、业务费用、办公费用以及出差旅游费用等也属于主要账务，应在借记一栏中填入销售费用，在贷记一栏中需填写应应付职工薪酬、累计折旧、银行存款等。
三、房地产企业期间费用的控制
1．扩充筹资渠道，降低融资成本
房地产企业发展的是否顺利会受到筹资成本的直接影响。现阶段，房地产企业的筹资方式较为单一，并且很难得到当地政府的政策支持以及国家的扶持。随着我国住房需求逐年增长，政府有关部门推出了低价房、廉价房、经济适用房等能够满足人们需求的政策，所以房地产要把握好此机会，主动向政府寻求合作，并产生良好的合作关系，使其能够在城市中开发出低价房、廉价房，以此来提升其企业品牌影响力及社会责任，进而改善房地产企业的发展前景，并且还能够解决其筹资成本问题。在大城市中开展房地产项目，虽然有着众多需求以及较大的利润空间，但是也同时具备高风险、高成本的特点［2］。而在小城市中开发房地产项目，虽然企业获取到的利润较小，但是住房需求量极大，而且成本较低、风险也不高，房地产企业可以将其作为投资的最佳选择，因为这不仅能够减少其投资成本，而且还能够降低筹资压力，为企业创造出更加广阔的发展空间。
2．实行规范化管理模式
房地产行业在我国发展时间较长，但是其企业管理方式一直较为混乱，并且在机构设置上也不是十分科学。企业若是想有效的降低其生产成本，就要对其管理方式进行规范。首先，要合理的设置机构。房地产企业应按照其实际发展需求，根据其具体服务目标来设置其不同机构，对于一些多余的部门应做合并或去除处理。比如：销售部门的工作人员需要了解有关物业的事情，所以可以将销售部门与物业部门进行合并。其次，要挑选精英人员。在房地产企业中，培养优秀销售人才是企业一笔不小的开支，占企业总支出费用的比例较大，加之房地产企业是一个发展中的企业，所以其对人才的培养与使用要特别注意，挑选出精英人员，裁减掉不必要的工作人员，以此来提高房地产企业的销售效率。
3．构建绩效管理体系
房地产企业在其管理中应构建一个绩效管理体系，以此来促进企业员工更好的为企业服务。在管理房地产企业的期间费用时，要紧紧跟随企业的战略发展方向，并且要有效控制期间费用的实际支出状况，当出现偏差时，要及时纠正。与此同时，要按照期间费用的有关管理目标，考核期间费用的管理效果，以此来明确有关责任人所需承担的责任以及奖惩措施。另外，还要保证其科研经费具有方向性、效益性、目的性，这有这样才能够对期间费用的支出状况进行有效的改进，使得企业提高在其期间费用上的管理能力［3］。
4．增强其目标责任管理
在期间费用的支出上应兼顾房地产企业的长远战略目标及阶段性的目标，这有这样才能够保证企业具有良好的竞争优势。并且房地产企业在管理其期间费用时，要加强对其责任意识及目标意识，在具体工作过程中以及落实岗位时，要加强目标管理及责任管理。另外，还要按照房地产企业在发展过程中的阶段性需要，对期间费用进行合理的预算及控制支出，通过对每个项目所要支出的目标及效益进行衡量，来量化每个相关责任人的责任。除此之外，监察人员要对房地产企业所产生的费用支出信息，进行有效的收集，并对其进行整理，分析出结果，再通过结果来制定出奖惩措施以及相应的改进策略。
四、结束语
综上所述，房地产企业的期间费用包括财务费用、管理费用及销售费用，并且期间费用能够直观反映出企业的支出状况，及其内部管理能力。通过扩充筹资渠道，降低融资成本、实行规范化管理模式、构建绩效管理体系以及增强其目标责任管理，能够实现对期间费用的有效控制，从而促进房地产企业更好的发展。
参考文献：
［1］邬爱珍．浅议房地产企业营销环节内部控制存在的问题及对策———基于A房产公司营销舞弊案例的分析［J］．财经界（学术版），2018，（18）：27～28．
［2］胡克训．解析政府会计核算标准体系新模式———财务会计和预算会计平行核算模式例解［J］．交通财会，2018，（09）：28～36．
［3］徐楚乾，徐宁，许昊玥，等．基于TOPSIS评价和XG－Boost算法的房地产企业综合绩效影响因素重要性探究［J］．中国市场，2018，（26）：81＋101
作者:万丽燕 单位:苏州冠城宏翔房地产有限公司
