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摘要:随着社会和经济的发展，人们对于有了一定的资金就买房这种观念根深蒂固。因此，我国房地产的产业发展具有不稳定性，房子成了人们所想要的必需品。为了使房地产产业更加高效有序地发展，我国需要加强对房地产开发成本和销售会计核算进行合理的综合性分析，且势在必行。文章从房地产开发成本的组成着手，对房产开发成本会计核算和房地产的相关销售会计核算两方面进行分析，旨在为日后相关人员对房地产开发成本和销售会计核算进行分析研究时提供参考性建议。
关键词:房地产;开发成本;销售会计;会计核算
目前，我国房地产产业的发展呈现平稳的态势，为使房地产产业更加具有时代化的特征，符合时代化的进步和发展，提升房地产开发会计的核算能力和核算水平是十分必要的。房地产产业的竞争非常激烈，房地产企业为了在激烈的市场竞争中以及国内外的大背景下发挥自身的竞争优势，就要保证自身楼盘的质量，同时让人们住得放心、住得安心、住得舒心。而更重要的是要对房地产开发和销售会计核算的总体水平要进行严格的要求，努力提升核算的专业化以及核算的综合水平，确保核算的可操作性以及真实性，利用精准的核算为房地产企业提供精准的数据支持，同时为我国房地产产业的发展提供更加有效的数据支撑，让房地产企业可以更好地为我国社会主义富裕，为人民服务。
一、房地产开发成本组成
(一)土地、土建、设备费用。房地产开发成本是指房地产企业为开发能够促进其发展和开发一定商品房数量所支出的全部费用，而土地费用、土建费用、设备费用是其成本支出的主体项目，占整体费用支出的八成，而在三者之中最重要的是土地费用(图1)。土地费用的高低可以评价一个房地产开发的实际可行性，是进行预期利润核算的重要经济指标但是，土地成本的占比主要也是看区域，在大城市比重大，在小城市的占比相对而言较小。而土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。在房地产开发土地、土建、设备费用成本组成中各个阶段都是需要对其进行成本管理的，如此才能对开发项目进行开发可行性预估。
(二)配套及其他收费支出。在配套及其他费用支出中主要包括水、电、煤气、市政、公建配套费等项目，而生活服务性基础设施的建设收费也是必不可少的，在此环节中最容易受到外界的干扰。而此部分的支出正是房地产开发企业不断进行降低的成本，如若能对其进行合理减少，可有效增长开发的经济效益，使得其经营利润得以明显的增加。
(三)管理费用和投资成本。房地产开发与其他一般行业为相比而言，其具有建设周期长、投资数额过于庞大、投资风险极高的特点。基于此，在一般情况下，开发企业为了解决资金问题，普遍选择运用银行贷款的手段进行资金需要的解决，这样就产生了比较庞大的利息支出。而现阶段最重要的就是将此部分的费用进行合理核算，以此对开发成本进行有效的核算，为体现经营效果起到重要作用。
二、房产开发成本会计核算
(一)成本归集开发对象。在房地产开发的过程中，最不可忽视的就是房地产开发的成本以及人力物力和财力的投入(图2)。对于比较小的房地产开发项目以及小规模的房地产开发核算而言相对更容易一些。房地产公司在开发的过程中与别的行业存在相当大的差异，因为房地产开发工作需要，所以对开发对象要进行合理的成本归集，小规模的开发可以把所有的开发对象归集在一起，建立一个准确合理的归集核算单位，不过如果经历把街区向小区这种转变，就需要制定较高程度的标准，并对其建设具有更高的要求。而归集的对象就需要具有公正合理的判定，由此可见，开发规划的过程中投资者和建设者必须要严格遵守国家相关的法律法规，杜绝出现打擦边球的情况，法律禁止的事情绝不去干，永远不要逾越法律这一条红线。同时对于项目以及项目的工期要有具体的合理的预算以及估计，保证工程可以顺利地开展以及平稳的运行。对于相对较大的项目，利用合理的原则以及方法进行规划以及分块，如在实际归集中，相关人员可以采用分期方法，确保成本归集合理高效地进行，进而使得房地产的开发工作可以顺利地开展。
(二)设定成本项目。相关人员对成本项目进行划分需要具有合理性、规范性的依据，不仅如此还要对成本结构具有更加详细的了解，从而有利于尽快找到合理地降低成本的方法。随着社会经济的发展，我国相关的法律法规也在日渐完善。开发的成本被视为一级核算科目，在整体核算项目中具有重要意义，是基础性核算科目。基于此，针对其进行核算更需要相关人员加强对相关成本的认识，增强核算水平和能力，而核算企业根据一级核算科目开发成本对其进行划分，可见此类核算具有高效和便捷性，这对为房地产建筑行业的发展，提供了十分便捷的途径。
(三)项目相关技工结算。对于房地产产业，项目相关的技工结算是需要相关人员给予高度重视的重要问题，其涉及房地产建设开发过程中的成本。而与此同时，成本的计算可以方便相关核算企业掌握房地产公司的利润率，以及整个项目的利润增长值，此环节关乎于整个公司的发展情况，为企业相应利润率的总结提供了一定的便利。但是，在房地产开发的过程中，发展相对较好的企业对工程的决算会予以高度的重视，此举为工程的决算工作提供有力的资金以及技术的支持，能够在提高决算效率的同时保证决算结果的准确性。如果想要把还没有实施的工程算入项目施工的成本中，实际核算人员就可以采用成本预算的方法，对接下来所需要的施工材料施工技术以及相关技术工人的工资，进行合理的预算。采用合理的预算项目能够有效地促进项目资金具有合理明确的数目，并以此为基础开展计划，并且也会对在建筑过程中相关的花费以及实际的花费拥有一个合理准确的预算，使其本身对该工程的利润有大致的掌握，为后期开工后工程进度、发展以及具体的施工工作部署皆指出了明确的方向。
(四)房地产开发成本税务核算。作为纳税人，进行合理的纳税是每个企业以及个人应尽的义务。房地产行业在开发的过程中，涉及税种较为复杂，主要缴纳的税务类型分为增值税、企业所得税、土地增值税、附加税、印花税等，其中房地产开发9%增值税，25%企业所得税就占据企业大部分利润。所以作为房地产开发等相关企业，要合理地计算房地产的税务成本，并以国家相关的法律法规为房地产开发公司发展的基础。合理地缴纳各项税务有利于房地产开发税务成本的核算，更有利于后期成本以及利润的计算，进而为其提供具有准确性的数据支持。
三、房地产的相关销售会计核算
(一)销售收入确定准则。作为房地产销售企业，其要明确销售收入确定的准则，以此为基础进行合理化的销售，进而提升其销售的经济利益和社会利益。房地产产业的销售相比于其他普通行业的销售在本质上存在明显的差异。换句话说，人们会因为冲动消费购买一个名牌包包，会因为冲动消费买一块手表，会因为冲动消费买一些其现在所不需要的东西，但是在现实生活中却没有人因为冲动消费、一时兴趣去购买一套房子。作为房地产产业，通常都要签订购销合同，通过合同的方式，确定买卖双方的关系。而与此同时房地产企业也要取得相关的证件以及销售证户，才可以对建筑地房地产进行合理合法的销售。只有这样，人们才可以通过定金、首付等方式对于房子进行预订，再通过尾款的缴纳拥有房子的使用权。
(二)销售收入相关核算。房地产开发企业无论项目是否完工，在整体建筑完工投放使用之前进行的无论是合同的形式或者其他方式，所收的款都是预售资金。若是将其看作是确定资金的行为是不具有合理性和科学性的，不具有法律证明，因此不具有规范性。在房地产整个项目检验合格后以及所有手续全部办理齐全后，将房屋亲手移交给用户的手中，并且只有所有手续全部办理齐全之后，已经交房，或者按合同交房日就要确认收入，才可以进行销售收入的最终计算。否则所计算的收入不仅会影响准确性根据透着不确定性，使得最后的应用数据会受到一定的干扰，并容易被外界因素所影响。此外，对于分期付款的用户我们也应该提供十分精准妥善的服务，帮助办理相关所需要的手续，以此确保销售收入的相关核算的准确性。
四、结语
总而言之，人们为了提升自身的安全感都会选择拥有一套属于自身的房子，以此使得身体和心灵具有良好的归宿，如此家的概念在人们心底应运而生。作为房地产企业，应该充分掌握消费者的心理以及消费者的需求，努力满足消费者的愿望，只有满足客户需求的基础上才能保证房地产公司的利益。因此，开发成本以及销售的核算是其不可忽视的问题，此类问题对于利润的计算具有相当重要的作用。此外，进行充分合理的预算与核算可以稳定我国房地产的市场，调节供求与需求之间的关系，平稳地房地产行业，促进社会主义市场经济的发展，并为其贡献力量。
作者：康燕 单位：湖南天赐房地产有限公司