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【内容摘要】本文对房地产企业的投资风险现状，投资的特点进行研究等，分析了房地产企业的风险因素，并阐述了风险分析的方法，探讨我国房地产企业所面临的主要风险，提出相对应的控制方法和投资决策。
【关键词】房地产;风险分析;投资决策
一、房地产企业的投资风险特点与现状
随着经济的快速发展，房地产企业是中国最重要的产业，目前房地产企业却面临很多的风险，为了使房地产企业走向健康运行的轨道，同时为了让我国的经济稳定健康发展，对房企的风险特点等进行探讨。
(一)房地产企业投资的特点。房地产投资指的是经济主体为实现一定的经济目标，预先支付一定量的资源，直接或间接参与开发房地产的经营活动或其他经济活动的一种行为，房地产投资具有它自身的特点。1．投资成本高。房地产通过销售商品给其他投资者造成了商品的转移，由于获取土地的成本较高，房产的价值也较高以及房地产产品建设周期长和占用资金量大时间长等特点，并且房地产项目在未完全建设之前，不具备使用价值，又造成资金的大量投入，导致投资成本高的特点。2．投资回收期长及风险大。房地产投资是一个复杂的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润(胥蔚、蒋葵，2008)。房地产的投资周期过长，会造成各种不同的风险，直接使投资收益发生了改变。投资若是失败，会影响资金到期回款等问题，投资者将面临资金周转的困难境地，影响投资者生存和发展。3．投资收益性好。由于土地的稀缺性和不可替代性，会造成房地产的保值，增值和高附加值等潜在的有利条件，但这种投资收益取决于投资的决策层面，运用投资敏感性分析等方法，确定投资的组合与方向。
(二)房地产企业投资风险的现状。房地产的行业周期长和涉及范围广等特点，会使得它对国民经济的发展起到至关重要的作用，由于我国的经济增长和城市化率的要求，加之国内一直在进行各项制度的改革，我国房地产投资在不断增长，现在的房地产市场业已转至二三线城市。虽然，目前政府施行了各项政策手段来调控房地产，使这个行业能够健康发展，可以做到一定程度上的风险规避，但更多的只是事后的补救政策，而风险给房地产行业带来的损失已经很多，所以行政调控所带来的潜在危险会成为新的风险的导火线(杜丽虹，2012)。
二、房地产投资风险因素及风险分析方法
(一)房地产投资风险因素。房地产公司目前面临多种风险，将它们进行分类，主要有市场风险、财务风险、融资风险、经营风险等。1．市场风险。任何市场的供给和需求都是动态的，而房地产投资在市场中主要指的是买方与卖方的交易活动;当这种供求关系会影响房地产商投资的多少，这种供求关系的作用就是明显的。在目前一线城市的市场中拿地成本仍然较高，这也是造成目前一线城市房价居高不下的重要因素，投资者想要避免房地产产品价格过高应了解房地产和土地市场的供求关系变化规律，对市场进行充分的掌握。2．财务风险。盛光明，周会(2005)认为财务风险主要由通货膨胀、利率、资金变现、税率等因素的改变导致，这些风险的产生与国家的经济政策变动相关性较高。财务风险是普遍存在的，在投资的过程中，应谨慎对待整个流程。3．融资风险。房地产投资的融资风险主要是指房地产开发的投资会受到融资的环境和方式的影响，房地产项目投资是一种比较集中的资金投资。它也是指在筹资活动中由于筹资的变化所带来的收益的风险。4．经营风险。经营风险主要分为两类，一是领导人的决策风险，二是内部管理的风险。道德风险和逆向选择问题容易导致经营风险的产生。
(二)房地产投资风险分析方法。1．概率分析法。信息收集是一项很重要的活动，在此基础上，使用概率法则使得不确定性因素数量化，最终预期收益最大化的决策才是应该选择的最佳路径。概率分析法使用图形和图表来进行现金流量分析。当房地产投资项目可能涉及到上期的未来现金流和结果，可以用这个方法来明确列出这些现金流来分析有关期间随时间变化的现金流，通过确定预期的货币价值以帮助投资决策。2．敏感性分析方法。在对房地产项目进行投资分析时，有关的数据、条件等一般不可能完全符合实际情况。另外，由于投资分析是在项目投资之前进行的，到房地产项目建成时，有关情况可能发生了较大的变化，相关指标也有可能不符合实际情况。敏感性分析研究的是影响投资项目经济效果的主要指标，如投资回收期、内部收益率、房地产项目的净现值，若某变动因素的小幅度变化会造成项目经济指标的大幅度变化，则可以认为该项目对该变量很敏感，在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握(郑燕霞，2008)。因此，敏感度分析是用来确定存活力，并尝试采取措施控制的因素，以降低投资风险因素的本质。3．效用偏好法。资产管理公司使用在各个行业，如投资组合管理技术，以确定最佳的资产溢价，通过这种方式来提高企业价值和风险最小化。其缺点就是虽然增加了投资组合的价值，但并没有考虑投资者的风险偏好。所以部分学者研究基于效用偏好的基础上来实现企业的最优投资组合。综上所述，敏感性分析、概率分析等规范性分析方法，将决策与管理目标、概率法则等相互联系起来，要考虑的相关关系中不仅仅是决策结果，同时也要考虑各个不同变量之间的相关性。而效用偏好分析是一种描述性分析方法，它是在投资者的心理和认知的基础上，形成了完备的整理框架。灵活运用这两者的结合控制投资决策风险，实现合理的企业经营管理。
三、我国房地产所面临的风险分析
(一)经营模式与金融模式的风险分析。房地产企业在低周转模式下要不断扩张自身的经营规模建立在以下几个前提，一是房价地价不断上涨，二是企业经营的效率能否不断提高，三是企业进行扩张所需要的资金能否持续得到外部资金的支持。但是没考虑房地产行业的周期波动风险，同时也缺少能够对抗周期波动风险的机制。但是从近几年来看，房价地价的上涨速度正在减慢，同时由于资金成本上升和销售下滑等因素导致企业的经营效率无法可持续，房地产的现金流压力也加大，因此在低周转模式下的房地产企业经营面临巨大的挑战。房地产也是一种金融产品，从三个方面可以看出，一是它对整个金融环境比较敏感，二是很难离开住房金融体系，三是地产开发投资的独特性质。我国房地产企业的存货周转率一般较低，这会使得企业容易出现资金短缺的问题，为了不断补充融资，开发商为了能持续其经营模式必然会选择保持高负债。对某些企业来说，通常是低周转率与低利润率并存的，若宏观调控较为频繁，则最好的模式是保持低的负债率，用较高的现金流来来解决这些风险，但某些企业却选择了双低模式与重资产还有高杠杆相搭配，这种组合使自己处于更大的杠杆风险的境地。
(二)房地产企业财务风险及其分析。财务风险指的是企业的财务结构不合理、融资不当导致失去偿债能力，财务风险是客观存在的，可以将其划分为以下几类。1．按期偿债风险。大部分房产企业的开发资金主要来自自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款这四个部分，其中房地产企业的自有资金通常比较低，房地产企业的投资拓展所需资金基本上来自银行贷款、信托基金(何鑫，2008)。同时，房地产的投资回收期较长，在回收期内会面临的不确定性较大，所以可能导致偿债风险。2．利率变动风险。对于严重依赖银行贷款的房地产开发公司，利率的变动是影响房地产市场最为关键的因素之一，利率上调必然会导致使用资金的机会成本变高，而资金成本的上升又会导致企业投资收益率下降。3．再筹资风险。房地产企业的资产负债率如果较高，一直不能到期偿债，债权人将会因为企业的风险太大而拒绝向企业继续提供资金。
四、规避风险的投资决策思路
风险控制是指房地产开发商在风险发生前能够及时发现风险，在风险发生后能够充分了解风险，并能够及时采取对策解决风险。
(一)对于经营风险与金融风险的对策。对我国房地产企业而言，企业在制定长期策略时应以经营效率为目标，当企业进入低谷期时进行适当调整;企业在选择经营模式时要充分考虑它的金融模式，尽可能创造更大的现金流，总之，要使企业的经营模式与金融模式相适应。一是可以建立多元化的房地产融资体系来改变当前融资结构单一的困境，建立住房抵押二级市场和建立房地产信托基金体系等。二是从国家的层面入手，可以强化国家宏观经济政策的领导。三是应该建立较为完善的信用评价体系，在实际操作中必须对信贷的风险进行分类、预测与防范，阻止违规行为的发生。
(二)对财务风险的相应对策。对企业的财务风险进行防范也是非常关键的。一是应从内部控制角度出发，完善内控制度，加强风险管理。二是要强化资金的管理和提高其使用效率，房地产企业在实施预算的过程中，要让全体员工进行参与，使物资可以全面统一分发，不形成堆积，最终加快资金周转速度。三是要确定合理的资本结构，降低资产负债率。负债要适合，要根据自身考虑能够承受多大的风险，在这个基础上确定合理的资产负债率。各种负债的比例应协调配合。
五、结语
在促进现代经济的发展中，房地产经济发挥着重要的作用，房地产企业对于自身风险的防范和投资决策对其自身乃至国家都有着积极的效用，所以构建完善的房地产企业风险调控政策才能够进一步促进我国房地产业的发展。
【参考文献】
［1］杜丽虹．调控背景下地产企业的模式转型［J］．博鳌房地产论坛演，2012，8
［2］杜丽虹．现金收割应对危机［J］．新财富，2008，7
［3］郑燕霞．房地产企业财务管理的风险防范［J］．金融经济，2008，2
［4］胥蔚，蒋葵．房地产企业风险及其防范［J］．风险管理，2008，1
［5］何鑫．土地政策对房地产市场的调控机理初探［J］．商业时代，2008，11
［6］盛光明，周会．房地产企业财务风险研究［J］．北京理工大学学报，2005，4
作者:李文昊 单位:广东财经大学
