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摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。
3.2投资时机风险控制
对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。
3.3投资类型风险控制
房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。
4结语
综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。
参考文献：
［1］姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究［D］.上海:华东理工大学，2015.
［2］李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.现代商贸工业，2016，37（2）:93~94.
［3］罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究［J］.中国市场，2016（25）:163~164.
［4］李宁.H养老地产项目投资风险管理研究［D］.长春:吉林大学，2017.
［5］成飞.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.科技创新与应用，2016，37（12）:281.
［6］金世权.房地产开发项目的风险管理研究［J］.门窗，2017（7）:182.
［7］张勇.房地产企业副中心城市投资风险管理研究及应用［D］.武汉:湖北工业大学，2016.
作者:程维才 单位:阳光财富投资有限公司
