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摘要：最近这些年，中国的社会经济水平一直在提高，经济体制不断在完善，房地产经济也跟着发展起来。在这个阶段，房地产业已经成为中国国民经济发展的重要产业，为中国国民经济增长做出了重要贡献。然而，房地产业的经济发展过程伴随着不稳定的事实，这不仅对房地产相关经济的发展和稳定产生重大影响，而且对中国金融体系的稳定也有直接影响，不能忽略，在严重的情况下，也影响到中国国民经济的发展。文章从房地产经济学的角度介绍了影响房地产经济波动的主要原因，并介绍了房地产经济波动和金融风险缓解策略。
关键词：房地产；经济波动；金融风险；防范策略
房地产市场对中国的经济发展具有非常重要的影响，已成为中国工业的主要产业和支柱，在扩大经济需求和增加居民收入方面发挥着非常重要的作用。房地产业与金融体系之间的关系具有鲜明的特征，没有足够的财政资源，房地产业的可持续发展就不会得到进一步的发展，相反，如果房地产市场遭受较大的经济波动，则将或多或少存在金融风险，从而影响房地产企业的发展。
一、房地产经济波动及其根本原因概述
（一）房地产经济波动的定义。每个行业都在波动之中寻求平稳发展的方法，包括房地产行业，所以房地产经济也存在波动的问题，从长远来看，房地产经济增长相对平稳，房地产经济波动围绕着这个长期趋势在波动。简单的来说，房地产经济波动是一种经济变化，其中整个房地产经济都随着长期增长趋势而波动。详细的说，房地产的经济波动包括各个方面的变化，例如房地产经济的增长率的变化、房地产行业的就业变化以及房地产行业的价格水平变化。
（二）经济环境变化产生的原因。房地产经济波动的原因特别复杂，其中主要因素包括经济环境的变化。经济环境指的是房地产开发和居住环境，也称为宏观经济环境，在经济环境中，房地产经济变量和参数会影响宏观经济因素并影响房地产经济增长，对国民生产总值、物价水平、发展指数和通货膨胀率有一定影响，这将影响房地产业的结构和金融环境。
（三）房地产供求的原因。房地产供求比与当前中国房地产经济的波动密切相关，最近这些年，房地产行业的空前发展与住房需求的上升直接相关。然而，人们对住房的需求受到许多因素的影响，包括宏观经济环境、消费者需求和消费者能力。如果消费者的购买力不足，消费者的需求很可能会直线下降。此外，投资者的资金和国家政策也会影响房地产的供应，当消费者需求下降时，开发的房屋卖不出去，投资者将无法回收资金，面临着资金急剧下降的情况，它可能导致资金链中断。事实证明，消费者需求是最重要的，这导致房地产市场供求比率出现明显波动，从而导致经济波动的可能性大大增加。
（四）心理的原因。今天，中国房地产相关经济的波动很大程度上是由于一段时间内房地产市场波动中出现的心理因素造成的。在房地产价格方面，房地产投资者和购买者通常会对一段时间内的房地产价格做出科学的预测，这会导致出现许多问题，并且它们的行为具有推测性。结果，参与者在共享信息方面反应会更快、效率更高。今天，人们的心理正在逐渐正常化。我们可以看到，人们的心理因素直接影响着中国房地产经济的波动。
（五）城市发展的原因。在中国城市化建设日趋加快的情况下，中国的城市地区也在显著扩大，在对外扩张的过程中，许多农村人开始聚集在城市中，人口的快速增长导致住房需求的增加。同时，在国家的大力支持下，大量土地被用于房地产建设，城市基础设施不断完善，这对房地产市场的繁荣发展产生了巨大影响。但是，如果城市人口在发展过程中或者由于某种原因导致的运输路线的急剧变化，将对房地产价格产生重大影响，并导致房地产行业的经济波动，对国家的健康稳定发展具有消极后果。
（六）融资因素。近年来的房地产数据表明，银行贷款是房地产行业的重要财务支持，并为当今房地产的繁荣做出了贡献。根据研究报告情况来看，去年的房地产投资接近4万亿元，但房地产自有资金的投资不到四分之一，其中大部分来自银行贷款和其他融资方式。这完全表明，中国的房地产基金结构不够多样化，无法满足其多样化的发展需求，给银行带来了巨大的经济压力，并带来了潜在的投资风险。
（七）投资回报的原因。在许多投资者都相应地投资房地产，随着利润率的提高，投资者数量将明显增加，经济曲线将从均衡变为波动，并在推动经济增长的同时加快了经济增长的波动性。随着供应的不断增加，房地产市场中的供应关系看起来比例不协调，并且市场在一定程度上波动。我们可以看到，影响房地产市场经济波动的重要因素就是投资回报。
二、应对中国的房地产波动和金融风险的策略
（一)防止房地产经济波动的措施。1.监视管理房地产价格的变化。在不断完善中国房地产市场经济体系的过程中，市场利益相关者利用自身的监管作用来相应地调整房地产行业的价格波动。在规定的范围内，价格变化有其自身的原理，在此基础上，正常生产反映了市场状况，对经济发展具有非常重要的影响。但是，由于在发展过程中不可避免地会出现异常的价格波动[1]。2.调整房地产投资政策。投资政策需要与实际情况相关，可以通过考虑以下方面进行调整：首先，必须合理制定行为准则，政府必须发挥自己的领导作用，以有效地监视和控制各种投资行为，监控并创建一个稳定健康的投资行为环境。其次，更改投资目标。如果投资有问题，将无法获得有效的报告，甚至会蒙受某些财务损失。因此，有必要根据实际情况进行详细的投资风险分析，建立科学的风险防范机制，使投资行为更安全，取得更大的经济效益。第三，控制投资规模，以使波动保持在正确的范围内。结合中国的宏观调控政策，扩大投资规模，科学、详细地分析其合理性，以避免扩大投资使得经济出现膨胀[2]。
（二）积极培育房地产投资信托基金。当前的房地产投资门槛很高，导致流动性非常低，积极发展信托投资基金不仅可以有效解决这些问题，而且可以减轻银行的财务压力，缓解房地产公司的财务状况，并提供多渠道贷款。避免财务风险并确保房地产有一个稳定发展的渠道。
（三)在房地产领域建立可靠的金融体系，完善个人信用历史调查机制。为规避金融风险，从金融体系的角度出发，现阶段整合房地产经济与中国金融体系之间的关系，建立健全的房地产金融体系，建立完善的个人信用检查机制，有效地控制房地产价格的波动。第一，有关部门支持建立相对完善的财务预警系统，重点分析房地产价格与实际供求关系，运行基准数据监测财务风险和相关性，提供数据以改善政策和体系，并正确指导贷款的方向。第二，银行贷款是中国房地产建设的主要资金来源，这种统一的筹资方法将金融风险集中在银行系统上，为了应对这种情况，需要扩大适当的筹资渠道，以建立融资部门并分散财务风险。第三，需要建立一个强大的个人信用检查系统，查看并管控购房者的贷款，规范个人贷款标准，并避免过多的个人贷款最后导致违约现象的发生[3]。
（四）更好的现金流管理。在中国经济金融化过程中，融资的主要渠道是债务融资。利用股票市场融资促进经济发展。然而，这种金融失衡继续使非金融部门从该渠道中受益，对实体业的发展产生了负面影响。所以，为了将融资结构控制在正常范围内，有必要将借款资金转换为股权融资或直接融资，通过发展多层次的金融市场，建立沟通机制并管理财务成本，以避免失衡。比如，鼓励政府投资各种资金进行股权投资，并进一步扩大股权投资。此外，需要更好地管理退出市场机制，以减少风险和债务负担，由于主要用途是个人投资者和人为投资者利用股权融资，因此有必要仔细分析实际交易并避免出现新的问题[4]。同时，与大型外资公司相比，金融专家的综合素质无法满足社会发展的需要，大多数员工的专业基础和业务能力均无法适应快速发展的步伐，在投资过程中甚至有外行人员。应更加重视提高财务管理专业知识和技能，以减轻工作人员的总体素质不能满足发展需要的问题。比如，如果公司想要加强人才团队，则可以通过引进人才并提供专业培训来实现。内部财务员工的培训可以有效地提高业务能力，扩展专业知识并帮助转变公司的人才团队。在人员配备方面，公司需要相应地提高实施标准，尤其是在评估管理技能时，通过人力资源教育，可以提高金融投资管理的质量，降低投资风险，促进企业发展，为促进可持续发展奠定坚实的基础[5]。
三、结束语
从上文可以看出，在中国的经济环境中，房地产业与市场经济和整个金融体系紧密相连，房地产经济的波动很可能带来严重的金融风险。当中国金融市场仍处于发展初期时，有效防范金融风险就成为重要问题。在这方面，我们根据房地产行业经济波动的前景来定义金融风险形成的构成和机制，并提出预防金融风险的独特方法。建议加强对房地产价格的控制、抵押贷款证券化、深化房地产投资。为了加强金融风险的防范，已经开始加强金融机构风险管理的方向和政策调整[6]。
作者:耿沛 单位:郑州市不动产抵押管理办公室
