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摘要:住房问题是重要民生话题,关系着百姓切身利益。本文以山东省潍坊市为例,运用计量经济模型对房地产投资与经济增长的关系进行实证检验与理论分析,同时以房价问题为着力点对潍坊市房地产业进行深入剖析。结果表明：房地产投资是影响经济增长的重要原因,对国民经济发展具有极大推动作用;潍坊市房价相对稳定,究其原因居民收入水平不高、刚性需求不足、特殊的经济地理和优质资源分布。为此必须正确认识房地产业在国民经济中的地位,发挥房地产业对国民经济带动作用,加强房价调控,合理引导房地产业健康发展。
关键词:房地产经济;国民经济;影响效果
一、引言
一国在一定时期的生产总值是由消费、投资、政府购买和出口四部分构成,而房地产投资作为投资重要组成部分,对国民经济增长必然发挥重要作用,据有关数据统计,房地产经济与国民经济总量间具有极高的正相关性。随着城市化进程推进,房地产业在很多发达国家已占据主导地位。我国房地产业作为新兴产业,近年来成长速度非常快,住宅作为居民生活必需品,对家庭的消费结构和生活水平具有极其重要影响,成为社会各界普遍关注的重要话题。本文试图以山东省潍坊市为例研究房地产经济对国民经济的影响,着重从定量分析角度利用单位根检验、协整分析和格兰杰因果检验进行分析,在此基础上理论分析房地产经济对国民经济的作用。本文以房价问题为着力点对潍坊市房地产业进行深入剖析,分析潍坊市房价变动的原因,对于正确认识房地产业在我国经济中的地位,加强房价调控,合理引导房地产业健康发展具有重要作用。
二、房地产投资对国民经济的影响效果分析
(一)实证分析
本文用房地产开发投资额(简记T)和GDP(简记G)两个指标分别代表房地产投资和国民经济两个变量,从潍坊市统计年鉴选取2001年-2016年的相关数据作为样本,探究房地产业投资与国民经济的关系,采用单位根检验、协整分析和格兰杰因果检验进行实证分析。由于数据中可能存在的异方差性并平滑数据,对两个变量取对数InT和InG。1.单位根检验。时间序列数据往往存在不平稳性,为使研究有意义,避免虚假回归,本文运用ADF检验进行分析,结果显示两变量的水平值在5%显著水平下均平稳。2.协整分析。以上分析可知InT和InG都是零阶单整时间序列,接下来可通过协整分析验证两者是否存在长期均衡关系,本文采用的协整检验方式是通过对残差进行单位根检验。3.格兰杰因果检验。基于以上结论,通过格兰杰因果检验对两变量之间的因果关系继续验证,结果得出原假设为InT不是InG的原因中,P<0.5,拒绝原假设,即房地产投资是经济增长的原因。原假设为InG不是InT的原因中,P>0.5,接受原假设,即经济增长不是房地产投资的原因。
(二)理论分析
1.房地产经济是重要投资力量。以山东省潍坊市为例,房地产投资快速增长,2001年房地产投资为14.2亿元,占全年固资投入的6.53%,到2013年房地产投资为602.1亿元,所占比重上升到17.55%,从2014年-2016年开发投资额略有减少,占两者的比重也均下降,对总投资具有极大带动作用。2.房地产经济是拉动消费增长的有效力量。经济进入新常态以来,我国经济增长由依靠投资拉动转向依靠消费拉动,刺激消费成为目前我国迫切任务之一。尽管潍坊市收入水平低,住房刚性需求不足,但房地产价格的上升加上住房本身就同生活必需品一样,使房地产业也成为了打动消费的上行力量。3.房地产是扩大就业的重要途径。随着城市化进程推进,政府以及房地产开发商分别加大了对公共设施和住宅建设的投资,由于房地产业极强的关联性,钢铁水泥、建筑业等产业提供了充足就业岗位,解决了众多农民工就业问题,据了解我国农民工中接近一半从事了房地产建设有关职业。4.有利于带动相关行业的发展。房地产业作为产业链的中间产业,上下游产业众多,具有很强的关联效应。前向关联产业包括建筑业、交通业、通讯业等部门,后向关联产业包括钢铁、水泥、木材及冶金等部门。随着房地产的迅速发展,建筑、金融与钢铁水泥等产业都得到了明显的增长。
三、潍坊市房价变动及其原因分析
房价是有关国计民生的关键问题。我国房地产市场不成熟,投资过度导致的房价上涨太快问题不断凸显,潍坊作为三线城市的典型代表,房价总体保持小幅稳定的增长态势。
(一)近几年潍坊市房价的变动
作为地级市,潍坊市房价上涨速度相对于一二线城市表现出较为稳定的增长态势。近几年潍坊市商品房2011年房价为3596元/m2,到2015年上涨到4509元/m2,四年上涨近一千元,2016年略有下降。房价为商品房销售额与商品房销售面积的比值。
(二)潍坊市房价稳定增长的原因
1.居民收入水平。收入是影响消费行为的主要因素,通常来说,随着收入的增加恩格尔系数会降低,居民购买住房的能力就会得到提高。然而,潍坊市作为一个三线城市,加上近年来经济形势不好,人们的收入低,购买力自然不高,对住房的需求也弱,使得房价难以上涨。2.刚性需求不足。住房作为特殊的商品,人们对其的需求分为消费需求和投机需求两种。作为消费需求,住房是居民生活的必需品,同食品一样,价格弹性较低;而且潍坊市外来人口少,每年在潍坊就业的大学生也少,大大降低了住房的需求。作为投机需求,潍坊房价上涨缓慢使得居民对住房的投机需求较小,另外潍坊市目前新房二手房都很多,供给远大于需求,房价难以上涨。3.特殊的经济地理分布。潍坊市经济地理分布特殊,使得房价相对稳定。青岛、济南等经济形态均是中心城市发展快,与周围县市差距很大,而潍坊却是中心城区与周围县协同发展,更有甚者周围县市的生产总值比中心城市的还高。其中寿光、青州、高密、诸城均已进入全国百强县,县市基础建设均已达标,交通便利,吸引了大批的外来人口,避免了市中心与周边县市发展差距过大,人口往中心城市集聚造成房价过高的现象。4.教育优质资源的分布。教育资源的分布也是影响房价的重要因素,当今社会,家庭都十分重视孩子的受教育问题,好的学校往往会促使很多家庭到其学区买房,从而使附近房价被抬高。据了解,山东省一共有28所学校被北大清华认定为名校,其中有7所在潍坊,然而,这7所学校并没有聚集在一个地方,如安丘一中、高密一中、潍坊一中等,这些教育优质资源相对分散地分布于各县区,避免了因教育而向中心城市集聚现象,有效减轻了学区房导致的房价抬高问题。
四、结论
房地产业作为我国的新兴产业,推动了城市化进程,有效带动了消费、投资和就业,对经济的快速增长具有重要作用。我国房地产投机性严重,房地产泡沫现象不断凸显,对经济产生了不利隐患。潍坊市作为典型的三线城市,房价相对平稳,究其原因居民的收入水平不高、刚性需求不足以及特殊的经济地理和优质资源分布。为此,必须正确认识房地产经济在我国经济中的地位,合理把控房价增长,引导房地产业健康发展,充分发挥房地产经济对国民经济的带动作用。
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作者:毛美玲 孙义婷 单位:曲阜师范大学经济学院
