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【摘要】目前，我国经济正开始走向一个新的时代，“房住不炒”的定位决定了未来房地产行业的发展方向，政策的改变影响着房地产项目的投融资决策。论文理论联系实际，为房地产项目前期咨询提供科学参考依据。
1引言
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业[1]。房地产项目财务评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，也是房地产项目投融资决策科学化的重要手段。目前，房地产项目财务评价的参考依据主要是《房地产开发项目经济评价方法》（建标〔2000〕205号），该方法由建设部于2000年颁布，年代较久远，且后期一直未进行相应的修编，其适用性有一定的限制。随着政策的不断变化，房地产项目财务评价也出现了许多新的特点，通过对贵州省某市CL地块房地产项目的可行性研究发现，新时期房地产项目财务评价有更多的关注点值得重视，只有理论联系实际，才能更好地为房地产项目投融资决策提供科学的参考依据。
2概述
房地产业的可持续发展对居民的生活有重大影响，保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要保障。近年来，国家颁布了一系列的房地产调控政策，如“新国八条”“新国五条”“新国十条”等。2017年，同志提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，更加坚定了“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”的房地产市场长效调控机制，使房地产行业发展平稳。房地产业受宏观政策调控影响较大，同时也与当年度的入市规模、销控手段、棚户区改造、保障房建设等因素密切相关，具有一定的周期性和波动性。据了解，我国居民对住房的需求大部分是刚性需求，其次才是投资需求，因此，我国的房地产行业仍然具有较大的市场潜力。为了引导房地产业的健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目的投资水平及融资能力，对房地产项目进行前期咨询至关重要，而可行性研究正是项目前期咨询的重要环节。房地产项目的可行性研究一般采取定性和定量分析相结合的方式。定性分析包括市场分析、工程建设方案、节能环保分析等；定量分析包括投资估算、财务评价、风险分析等。在房地产项目实施前，应对项目进行完整科学的可行性研究，才能做出正确的投融资决策。
3财务评价在房地产项目前期咨询中的重要性
财务评价是科学、系统地评判项目投资可行的重要方法，房地产开发项目投资时限长、涉及业态多以及资金需求量大，财务评价作为房地产项目投融资决策的重要支撑、金融机构授信的重要依据、企业制定资金计划的重要参考和项目立项的重要条件，在房地产项目可行性研究中发挥着重要作用，其结论能够直接指导投资人的决策，决定是否进一步推进该项目，是否对该项目进行投资，为投资决策、融资决策及银行审贷等提供依据。同时，结合实际案例研究房地产项目的财务评价体系，对未来房地产行业类似项目的投融资决策能提供参考价值。
4新时期房地产项目财务评价的特点
4.1注重静态分析与动态分析相结合的原则
房地产项目财务评价应遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则。对于房地产项目，考虑资金的时间价值能够更为科学合理地反映项目投资的回收能力。在指标选取上，可以考虑动态投资回收期、销售毛利率、销售净利率、资产负债率等能够体现房地产项目特点的指标，这样更能体现财务评价的价值。
4.2注重基础数据的选取和分析
房地产项目财务评价的基本数据包括项目计算期、基准财务内部收益率、借款利率、租售价格等。确定基础数据时，要结合项目租售特点和市场条件，合理判断。
4.3注重营改增后税金及附加的处理
营改增后，房地产项目财务报表形式产生了相应的变化，由于增值税是价内税，在编制过程中要根据价格含税与否适时调整相关财务报表，明确销项税、进项税、可抵扣固定资产进项税、实际抵扣进项税、未抵扣税额等数据。关于增值税递延抵扣国家税务总局已明文规定，可抵扣的固定资产进项税在运营期逐年抵扣，直至扣完为止。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等以增值税为基础计取，另外，房地产项目还应考虑印花税、土地使用税、房产税等其他交易税费。
4.4注重不同业态财务数据的整合
房地产项目涉及住宅、商业、办公、配套公建等业态以及出售、出租、自营等运营模式，有些房地产项目在计算期末还会考虑出租转出售，这就需要在财务报表的编制过程中，针对不同的业态及运营模式进行相应的处理，出售和出租部分结转为经营成本，自营部分进行折旧和摊销等。
5案例分析
贵州省某市CL地块房地产项目总用地面积43768.49m2，总建筑面积171878.46m2，业态包括住宅、商业、配套设施、地下车库等，容积率为2.80，建筑密度30.84%，绿地率30%，停车位1320个，项目总投资77393.50万元。该项目的财务评价结合项目区位、市场分析、投资估算等开展（见表1），贷款利率按照4.9%计，基准收益率按行业平均收益率12%（税前）、10%（税后）考虑，计算期为4年（其中建设期2年），采取全部销售的运营模式，预售价格按照市场比较法确定。通过紧抓目前政策的变化，并结合新时期财务评价的特点，得出该项目财务可行。在项目运营过程中，要特别关注市场变化，加大市场营销力度，拓展市场，保证项目销售价格水平，节约成本，以促进项目的可持续性发展。
6结语
近年来，房地产市场政策变化较大，投融资模式复杂，在项目前期决策阶段，财务数据的准确性直接影响投资决策。结合新时期特点适时调整财务报表，计算完整的财务指标，可为房地产建设项目可行性研究提供科学依据。
【参考文献】
【1】沈建忠.房地产基本制度与政策[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.
【2】方颖.房地产项目投融资决策研究———以Y地块为例[J].企业改革与管理,2019(10):40-41.
作者:徐翼 单位:贵州省建筑设计研究院有限责任公司
