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摘要：房地产行业的热度仍然居高不下，尤其是房价快速增长对人们的日常生活造成严重影响。国家政府出台相关宏观政策，加强对房地产行业的调控，规范房地产企业发展，有效地遏制了房价过快增长，但是也导致房地产企业发展面临一定的危机。房地产企业是资金密集型企业，宏观政策的调整会增加房地产企业的财务风险。所以房地产企业应该重视财务管理，将财务风险进行有效的识别，并在此基础上制定有效的财务风险防范体系，帮助房地产企业渡过激烈的市场竞争以及严格的政策调整期，重新获得发展机会。
关键词：房地产企业；财务管理；财务风险；管理措施
我国的经济高速发展得益于房地产市场的持续火热，许多地区的经济都离不开房地产行业的发展，两者产生紧密的联系。房价居高不下，直接影响到人民的生活，所以国家针对房地产行业进行严格的宏观调控，从而提升群众的生活质量，以保证房地产行业健康平稳的发展。凡事有利有弊，严格的宏观调控政策给房地产企业发展造成严重的阻碍，而且房地产企业现金流一旦出现问题就会直接影响到整个企业的发展。当下房地产企业多数面临着十分严重的财务风险，尤其是在宏观调控后，一旦财务风险暴露极有可能导致企业破产风险。因此加强财务风险管理，是房地产企业亟待解决的问题。
1房地产企业财务风险点分析
1.1所面临的市场环境
近些年房地产行业的热度居高不下，在上市企业当中数量超过200余家。此外某些地方政府与房地产经济产生不可分割的联系，同时也从侧面体现出我国经济对于房地产行业的依赖程度不断加深。但是房地产企业在快速发展过程中造成了我国房价飞涨，大众对于高昂房价越来越难以承受，不利于人民幸福生活水平的提升。为解决该困境，国家政府对房地产市场进行宏观调控，希望能够将房价的持续增长进行抑制，希望通过宏观政策方式来达到提升人民的幸福指数，以期可以促进房价合理增长。因此在政策调控、市场观望、行业激烈竞争的背景下，房地产企业将会面临较大的挑战，必须要重视对财务风险的管理，避免由财务风险引发派生性问题，造成房地产企业经营困难甚至破产。只有严格进行财务风险管理，才可有效抵御寒冬期，这对房地产企业的财务管理工作是一项巨大的挑战。
1.2房地产企业财务风险点
1.2.1财务管理的主要对象
房地产企业的特征就是资金密集性，所以对于资金有着较高的依赖度。尤其是房地产项目开发、建设、竣工、营销、维护等各个环节都离不开强有力的现金流作为支撑。从中看出财务管理关系到房地产企业的命脉，通过财务管理可以有效提升资金利用效率以及资源配置水平，为房地产企业抵御寒冬期奠定基础。房地产企业财务管理工作内容就是对房地产项目的资金使用进行预算，然后确保资金及时到位，为整个项目的正常运转提供资金保障，在此基础上针对整个资金进行监督与管理，提升资金使用效率。可以说房地产企业的财务管理主要对象就是为房地产企业、项目的高效运转提供服务。
1.2.2房地产企业财务风险
首先是房地产项目开发环节所面临的财务风险。房地产项目开发初期通常需要企业内部或外部第三方机构对房地产项目进行科学性评估，在可行性评估基础上对整个项目开发资金进行资金规模预算，便于后续进行投资决策。然而房地产企业的开发周期比较长，整个过程受到诸多因素的干扰，一旦某个因素引发财务风险，就会对整个房地产项目造成不可预估的打击。而且房地产项目通常是不动产，一旦进行建设就很难进行中断，再重新开始。所以房地产企业领导层要在开发过程中把握住所面临的财务风险，做出科学的策略对开发时期的风险进行防范。其次是房地产项目中期的运营风险。房地产企业在进行项目建设时，其开发与建设过程中都需要耗费大量的人力、物力与财力。而且整个项目成本构成涵盖了土地购买、土地开发、房地产项目建设以及竣工后销售环节的成本。从上述内容来看，各个环节都需要房地产企业通过稳健现金流作为支撑，任何环节的资金如果出现停滞就会使房地产项目建设停滞，甚至使整个房地产项目“流产”。目前因为宏观政策调整的原因，房地产企业面临着前所未有的寒冬期，一旦资金链发生断裂，就有可能引发其他潜藏的财务风险。所以在项目运营时期不要对财务风险视而不见，一定要重视资金链、现金流等的安全，才能够有效防止财务风险的发生。最后是房地产项目后期销售风险。当房地产项目建设完成后就会对房地产的产品进行销售，倘若营销成功房地产企业可以及时的收回前期垫付款项，并且从中获取相关利润。但是房地产如果产生积压无法成功的快速销售，就有可能使房地产企业无法回笼资金，致使资金链断裂，最终影响到房地产企业的其他建设项目现金流。所以在房地产项目完成后，不能够忽视房屋销售环节的风险问题，必须要注重营销，有效规避销售风险，尽可能杜绝现金流断裂的问题。
2房地产项目建设环节的财务管理策略
2.1房地产项目的融资管理
首先房地产项目一定要明确相关融资需求，对项目建设的资金需求有详尽的方案，并且结合企业实际运营情况以及负债情况制定科学、严谨的融资方案。因此需要对房地产项目的成本进行预算，然后通过可行性分析，根据不同的项目建设环节制定不同的预算方案，最终将其汇总到一起，形成总体的融资需求。其次是评估融资方案的效果，将筛选出来的融资方案进行科学化的评估，从中筛选出最具有融资效率的方案，以便高效的执行。当融资方案制定好后就需要严格的落实融资方案，企业管理者可以根据房地产项目建设环节中的实际情况，对融资方案的某些环节进行灵活的调整，便于融资方案的顺利执行。
2.2房地产项目的预算管理
当房地产项目建设环节的融资需求完成后，项目建设就需要逐渐进行投入开始。首先对于项目的执行与控制要进行严格的落实，项目预算计划的执行就是对房地产企业项目建设与销售环节中所产生的经济活动进行预算管理。该环节主要是严格根据提前规划的预算方案进行落实，还需要针对执行的情况进行实时监督，便于在执行过程中及时发现并且解决问题，确保整个项目的预算管理目标顺利实现。其次就是项目执行与收支，房地产企业在进行项目预算管理过程中，主要是针对项目执行环节中的企业成本以及项目资金的收支状况进行监管。所以房地产企业在开发环节中，需要有效平衡项目成本与资金供给情况，确保房地产项目的收支符合项目预算管理的要求。
3房地产项目销售环节的财务管理对策
房地产项目完成后，其财务风险主要转移到销售环节。因此在对销售环节的财务管理上，需要从销售折扣、信用期限、现金折扣以及税务筹划四个方面进行完善。销售折扣的运用就是需要房地产企业提升销售运营效率，通过销售折扣可以帮助营销人员进行宣传，从而吸引到更多的消费者。通过一系列的活动来激发消费者的购房欲望。从而帮助房地产企业快速的增强销售能力、降低营销成本，可以快速的收回相关资金，降低现金流断裂的风险。信用期限界定，限定信用期限对于销售管理来说是极为关键的，通过合理的信用期限可以确定房产销售的周期，便于企业进行财务管理。企业在进行信用期限的制定时，需要综合考虑销售环节营销的所有影响因素，然后再准确的结合市场环境与客户需求背景，合理的制定出信用期限。现金折扣的确定，现金折扣是类似于销售折扣的方式，只不过其营销的侧重点不同，通过销售折扣可以降低销售费用与收款成本，尽可能的帮助房地产企业完成资金回笼。进行科学的税务筹划设计，在合法合规合理的状况下，房地产企业需要充分运用税务筹划相关优惠政策进行合理的避税，例如对销售环节增值税可以通过科学的税务筹划降低税额。结合相关政策规定，在营销活动中运用销售折扣能够将增值税进行免除；但是倘若运用现金折扣的营销方式就无法享受该税收优惠政策。所以企业在考虑营销策略时，不仅需要对信用期限进行考虑，还需要对营销方式进行全面的科学考量，从而降低税务成本。
4房地产项目财务管理的宏观控制对策
4.1重视财务管理的作用
传统的财务管理方式无法满足房地产企业的需求，必须要通过财务风险防范的方式来降低现金流断裂的风险。因此财务管理是整个房地产项目管理环节当中的关键所在，通过有效的财务管理体系可以制定出科学的财务风险防范体系，从而促进房地产企业高效决策、规避财务风险。
4.2优化配置资本结构
房地产企业作为资本密集型企业，在开始进行房地产项目筹建时必须要将该项目的资本配置与资本结构进行优化，从而可以有效降低财务风险。当某地产项目确定了合适的资本架构，其内部加强财务成本能够有效的降低，使房地产企业价值得到迅速增长。需要整个房地产项目团队结合内外部环境的变化，对资本结构的相关因素进行综合考量；然后确定外部融资比例，最终才能够有效控制企业资金成本。
4.3科学编制项目财务预算
项目财务预算是整个房地产项目投资数额的科学评估，合理确定项目总投资额度才能够科学配置项目的资本结构，提升资金使用效率以及绩效水平。因此必须要对房地产项目进行系统性的认识与掌控，并且整合房地产企业内部财务资源，从多个部门作为切入点，对其职责与目标进行划分，结合整个房地产项目团队目标，优化财务管控，制定出合理的预算方案，最终增强财务管理风险防范水平。
参考文献：
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[3]邢军威.房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习，2020（3）：51-52.
作者:张伟平 单位:威海城建集团有限公司
