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摘要：近年来，海南的房地产一直是全国房地产市场的热点区域，2018年4月，海南省政府对外史上最严的楼市调控政策，以期为楼市降温。在这一背景下，海南房地产开发企业的财务风险剧增、风控难度加大。本文分析了海南房地产开发企业财务风险的成因及特点，从财务管理的角度提出一些风险控制措施，以期帮助企业在楼市调控政策下及时调整经营策略，优化资金管理模式，有效的控制财务风险。
关键词：财务风险；财务管理；海南；房地产
一、房地产开发企业财务风险概述
财务风险从不同的角度可分为财务状况风险和财务成果风险。房地产开发企业的财务状况风险主要是指因行业资产负债率偏高、筹资决策失误等因素导致企业丧失偿债能力，发生资金危机，使投资者利益受到损害的可能。房地产开发企业的财务成果风险主要是在项目开发过程中因内外部各种不利因素的影响，导致开发项目实际的财务收益与预期收益发生偏离，蒙受经济损失的可能性。财务风险贯穿于整个财务管理活动的各个环节之中，一般分为投资风险、筹资风险、流动性风险和存货变现风险等。财务风险具有广泛存在的客观性特征，任何企业都不可能完全消除财务风险，只能采取合理有效的措施尽量将财务风险对企业的威胁降到较低水平。
二、海南房地产开发企业财务风险的成因及特点
（一）市场升温刺激房企扩大项目投资，投资风险增大
2017年下半年开始，海南的房地产市场持续升温，商品房销售价格不断攀升。在这一利好形势的刺激下，大量的房地产开发企业开始扩大项目开发投资，给未来时期的投资风险埋下了隐患。房地产开发项目从立项到清盘，时间短则三到五年，大型项目甚至需要更长的时间，具有开发周期长的特点。在漫长的开发过程中，诸多难以预料的因素都会给房地产开发企业带来风险。如宏观经济形势的兴衰、新行业政策的、房地产市场的价格波动、消费者喜好的变化、贷款利率的变动等，导致所有的房地产开发企业都会面临“滞后效应”风险。而在热市面前，海南房地产开发企业受到市场利益驱动，决策者们往往选择无视这一风险的存在。
（二）限购限售政策接连，存货变现风险突出
国家政策对房地产开发企业的生存与发展起着举足轻重的作用。2018年3月底，海南省开始实施严格的限购限售政策，苛刻的购房条件基本上已经将外省购房者排除在海南省房地产市场之外，五年内不得转让的限售政策又进一步打消了部分有投资需求客户的购房念头。但是，海南省人口基数偏小，房地产市场的消费主力恰恰是外省的购房者。海南省2018年的统计公报数据显示，2月至5月，全省商品房销售面积分别为245.30万m2、272.40万m2、143.47万m2和116.56万m2，限购限售政策公布以后的4月和5月，全省商品房销售面积环比下降47%和18%。商品房热销势头急剧减弱的同时，存货如何变现开始成为海南房地产开发企业最突出的风险。与普通企业相比，房地产开发企业的存货价值高、投入成本大、存货变现困难，使企业承受巨大的资金压力。
（三）行业资产负债率偏高，偿债风险和流动性风险潜伏
高负债率是房地产开发企业的特点之一。大部分房地产开发企业采取的都是项目资金杠杆化的运营模式，通过项目立项取得土地使用权之后进行融资。虽然近些年国家为了降低房地产项目的开发热度，限制房地产企业直接从银行贷款这一途径，但金融市场却抵挡不住高收益的诱惑，各种融资渠道的资金依然源源不断涌向房地产开发领域。金融市场上不乏各类“影子银行”、新型互联网金融平台的身影，它们通过银行理财产品、非银行金融机构贷款和民间借贷等手段向房地产开发企业“输血”，直接推高了房地产开发行业整体的资产负债率。Wind资讯数据显示，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%。也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%。房地产企业极度依赖债务资金，同时，也潜伏着巨大的偿债风险和流动性风险，一旦市场销售低迷甚至停滞，或国家实施紧缩信贷政策，资金断裂就会给房地产开发企业带来致命的打击。
三、财务管理角度的风险控制措施
（一）严控房地产项目投资，降低投资风险
房地产开发项目的投资大，资金占用时间长，笔者认为，在目前海南楼市调控的背景下，房地产开企业应该收缩项目投资规模，采取风险回避作为风险控制的主要手段。一方面，可以降低企业项目资金的需求压力；另一方面，可以集中精力消化原有的开发项目，以适应新政策给房地产市场带来的变化。对于符合政策方向的项目，企业在正式立项前必须按照科学的投资决策程序，做好投资项目的可行性分析，切忌急功近利、盲目投资。财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括收益、成本、利润等经营指标的预测和分析；投资、分配、流转和回收等资金运作过程的预测和分析；资产、负债、所有者权益资本结构的设计和分析；项目净现金流量、净现值、内部收益率等财务指标的计算与评价，并对项目收益和风险的平衡进行评价。同时，也要做好市场分析工作。
（二）合理的优化资本结构，谨防发生偿债风险
负债经营会给企业带来杠杆效益，即用较少的自有资金为企业带来几倍甚至十几倍的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的偿债风险也会逐渐加大。因此，必须严格控制负债经营规模，适度负债经营，保持合理的资本结构，在充分考虑企业偿债能力的前提下使用财务杠杆筹措项目资金。关于房地产行业的资本结构和偿债指标的衡量标准，考虑到目前楼市调控的大背景，房地产开发企业应采取相对保守的衡量标准，例如，资产负债率可以控制在40%~60%之间，偿债指标流动比率不应低于1的预警值，利息保障倍数应努力保持在2以上，以给债权人足够的信心。另外，还可以通过融资渠道多元化、合理的搭配长短期信贷产品等方法，有效的降低财务费用和融资成本，减轻筹资压力和还贷峰值压力，最大限度的把偿债风险控制在低水平。
（三）实施现金流预算动态管理，建立流动性风险预警体系
房地产开发项目投资属于资金密集型的投资，所以，房地产开发企业的现金流管理工作尤为重要，是预防企业发生流动性风险的关键。现金流管理主要通过现金流预算的动态控制实现，其目的是准确的预判现金流缺位时点、缺口规模，便于决策者及时制定有效的应对措施。在实际工作中，房地产开发企业的财务管理人员应根据实际情况制定相应的流动性风险预警模型，剔除风险数据采集和判断的主观因素，使风险预测变得更加准确，提高风险预警机制的效率。通过监测企业的长短期贷款还款时点、应收账款周转天数、存货平均变现天数和大额应付款信用期等数据，将实时数据与流动比率、速动比率和现金比率等偿债能力指标动态关联。当某一监测数值偏离预测或达到预设值范围之内时，模型自动提示预警，此时，再通过相关管理人员及时对出现风险报警的原因加以分析，迅速做出应对方案，制定防护措施，将流动性风险带来的危害降至最低。
（四）强化预算管理控制，降低决策风险和财务风险
企业的日常决策应以满足企业总体战略目标为判断标准，而建立良好的预算管理机制能够有效增加决策的合理性，降低企业的决策风险和财务风险。在预算执行过程中的管理控制是预算管理有效性的关键，比如，有些企业的高层管理者受各种因素的影响，在预算执行过程中对预算随意更改、任意变通，预算与执行“两张皮”；有些企业预算考核的责权界定模糊，出现问题后部门之间相互推诿扯皮。这样的预算即使编制的再合理科学，其有效性已经丧失，成了空中楼阁。为了杜绝这些预算失效问题，一方面，企业要构建“全生命周期”的预算管理机构，做到“有人制定、有人执行、有人考核，有人问责”；另一方面，预算编制时应做到全员参与、“业财联动”，有效发的挥各部门在预算编制过程中的作用，制定合理的业绩考核标准和战略目标，共同推进预算管理工作的控制实施。
（五）设计有吸引力的信用政策，降低存货变现风险
在楼市调控背景下，海南房地产开发企业如何解决存货变现问题是控制财务风险的关键点。一方面，应保持理性，严格执行国家政策，不踩红线；另一方面，也要积极探索新的销售思路，寻找走出困境的路径。例如，海南省限购政策要求按揭买房的首付款比例不得低于70%，同时，通过“海南省人才引进政策”落户海南的青年群体具有学历相对较高、收入较为稳定、购房刚需性强的特征，房地产开发企业可以利用这些外部环境条件，有针对性的设计一套现金折扣力度大、分期额度小、信用分期灵活的首付款分期方案刺激该群体的购房欲望，可以通过第三方财产联保、与人才工作单位签订代扣代付三方协议等风险控制措施，保证后续分期款的收回。
四、结语
目前，海南房地产开发企业正处于一个财务风险易发的阶段，无论是外部的市场环境，还是自身的经营管理环境，都存在大量引发财务风险的不利因素。管理者们应该重视提高风险防范意识，通过规划资本结构，强化预算管理控制，建立及时有效的风险预警体系等方式积极应对，以增强企业控制风险的能力。
参考文献：
[1]沙东.房地产开发企业现金流风险管理研究策略究[J].科技•经济•市场，2017（05）.
[2]唐彬豪.企业预算管理有效性问题的探究[J].财会学习，2016（16）.
[3]林波.房地产企业财务风险控制研究[J].财经论坛，2017（02）.
作者:郝显奇 单位:海南中投合通实业发展有限公司