借款抵押合同范例

摘要:近年来，信息技术在我国获得了快速的发展，并因此使人们的生活也发生了非常大的变化。贷款即是其中具有较大变化的一项内容，网上贷款也逐渐成为了一种趋势，且逐渐进入到了校园当中。而在校园当中，也存在着一定的非法校园贷情况，并因此对学生权益造成了非常大的危害。本文将从法律层面对非法校园贷进行一定的研究。

关键词:非法;校园贷;网上贷款

近年来，非法校园贷在我国校园当中，特别是大学校园里，获得了快速的发展，种类众多且存在较多的乱象，经常突破法律的底线，对学生的健康成长以及生命财产安全产生了严重的威胁。对于该种情况，即需要从法律角度对其进行研究，在对其形成正确认识的基础上做好问题解决。

一、非法校园贷的丑恶一面

近年来,随着互联网技术在金融领域的广泛应用,非法校园贷在我国得到了野蛮生长，对学生安全以及高校稳定都造成了非常大的危害。虽然我国银监会以及教育部曾经发文对校园贷市场进行规范与整顿，也获得了一定的效果，但却并没有根除，其依然在校园中对学生的健康成长造成影响。2017年，陕西一名大学生先后在多个校园贷平台上借款，共欠款20多万元，最终因无法还清欠款自杀。同年，安徽一名大学生为了帮助同学，而向校园贷平台借款1.7万元，之后为了还钱，而采取“拆东墙补西墙”的方式借款，在3个月内，共在20个平台中具有贷款，共贷款额25万元。而面对后续这些机构的暴力催款，最终选择割腕自杀。可以说，大学生采取校园贷方式借款所发生的悲剧行为还有很多，且在近年来具有增加的趋势，不得不说，非法校园贷平台虽然借款手续非常简单，但如果欠款不还，则将以非常暴力、难以想象的方式催款，在对学生施加非常大压力的情况下使其最终走向悲剧，也正是其丑恶一面的表现。

二、非法校园贷的法律性质

面对非法校园贷，做好法律性质的把握十分关键。从法律角度来说，对于校园贷的这种行为而言即是一种借款合同行为。在借款合同当中，由借款人向贷款人实施借款行为，并约定在到期后还本付息。如果没有合同的主体，也就不存在合同，如果合同主体不适格，也将会对合同的效力产生影响。在借款合同当中，所具有的主体即可以分为贷款人以及借款人。具体分析来说，首先即是借款人主体身份的适格问题。借款人在对借款合同进行签订后，即需要能够具有对应的民事行为能力，而对于借款人来说，其则为大中学就读的学生，年龄在18周岁左右。对于18周岁以上的学生，其是具有完全民事行为的能力人，有资格对借款合同进行单独的签订，且所签订的合同具有法律效力。对于18周岁以下的学生，则为限制民事行为能力人，需要在经法定人同意后才能够对借款合同进行签订，而如果在没有经人同意的情况下对合同进行签订，也需要在经过法定人追认后才能够具有相应的法律效力。而在现今大学教育不断发展的过程中，大学在招生方式方面相较以往也发生了变化，在招生面扩招的情况下，其中也有部分无法对自己行为进行完全辨认的成年学生，也属于限制行为能力人，对于他们私自签订的合同，也需要在经法定人同意后才能够具有法律效力。就目前来说，我国也没有将校园贷经营行为列入到特许或者说是禁止经营的行列中，对于贷款人来说，虽然其并不具有校园贷经营资质，但也没有对我国法律禁止相关规定进行违反，对此在合同签订方面依然具有有效性。就现今大学教育来说，虽然已经不是精英教育，但学生在素质方面也要高于普通人，但是还有很多学生陷入校园贷当中，且在贷款平台上也具有较多的注册人数。在该过程中，虚假宣传则可以说是导致该种情况出现的一个重要原因。在贷款平台中，其经常大肆宣传免利息、低利率以及零利息等，但却具有较高的手续费以及服务费，如果存在违约情况，还需要支付高额的违约金，在折算之后则可以发现，所花费的费用甚至要高于高利贷。在有的贷款平台中，也存在没有将违约金、服务费以及手续费写入到合同当中的情况，即使没写进合同，也缺少对应的说明，却主张手续费、违约金以及服务费，可以说存在较为明显的欺诈意图，而即使将这部分内容写到了合同当中，也需要贷款方说明相应条款，并提醒借款人能够引起注意。学生在违背自身真实意愿的情况下签订了借款合同，学生可以到法院申请更改或者撤销。

摘要：随着房地产信贷业务的快速发展，住房信贷风险逐渐成为银行经营风险非常主要的方面。而今，很多银行都非常重视住房信贷风险方面的防范，尽力的在用可行的方法去完善他们的管理政策，努力消除住房信贷风险。本文从住房信贷风险的形成途径入手，对住房信贷风险的相关对策进行分析。

关键词：住房信贷；金融风险；防范

一、引言

随着社会经济的发展，人们对生活条件提出了越来越高的要求，个人住房逐渐走向商业化和市场化。但是，我国城镇居民的人均收入远远不能实现自己购买住房，而预先借钱买房和住房逐渐成为一种生活观念。银行业在企业贷款处于困境，没有出路的情况下，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步启动了个人住房贷款业务，为银行资金找到了出路。

二、住房信贷风险的形成种类

住房信贷风险主要指的是银行在发放住房贷款的时候，所可能产生的那些隐性损失。那么，可以形成住房信贷风险的方法有很多，下面将展开相关的探讨：

1.开发商引发的风险

摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款。整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款。因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值。因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现。以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点。

关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径

近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。由此，评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。以最大程度上确保房地产抵押贷款评估行业的正常运行，我们需要清楚的知道房地产抵押贷款评估中存在的多个方面潜在风险，同时也需要此基础上加强完善管理。

1房地产抵押贷款评估存在的主要风险

1．1抵押物风险。从抵押物风险方面来看，一般涉及价值下跌、权利瑕疵风险以及处置风险等内容。当下来看，关于抵押物权利瑕疵风险多是下类内容：（1）部分区域内，因为土地管理、房产管理两个部门间是独立的状态，而房地产权利证书则要求包含土地使用证与房屋所有权证，此种状况下政府部门间无法进行有效协调，也就造成很多的房屋没有相应的土地使用证。此种状况下，一些房产管理部门并不会确定土地使用权性质与证件，直接予以抵押登记。因为土地权利方面具有一定的不确定性，所以银行使用抵押权的时候同样会有风险存在；（2）针对集体土地设立的房屋抵押权。此种状况多出现于经济状况较佳的乡镇、部分区域的自建房贷款。由于国家在集体土地使用权转让方面有十分明确的规定，所以银行处理此类房屋的时候，因为政策方面的限制，也需支付十分高额的成本。

1．2抵押评估存在风险的房地产类型。1．2．1变现能力差的房地产。关于房地产抵押估价需首先进行变现能力分析。关于抵押估价，房地产估价师需要针对房子的独立使用性、通用性以及可分割转让性等各项内容展开分析。一般变现能力较差的房地产具有以下特征：（1）通过划拨模式获取的土地使用权，因为变更手续繁琐，因此耗费的变现时间也相应增长；（2）非居住用房，此类房屋在税收制度有一定的特殊性，因此快速变现价值和抵押价值间的整体差距是较大的；（3）大型商场，此类房屋在独立使用性以及分割性方面的性能是较差的；（4）非工业园区内的标准厂房，此类厂房因位置等各方面原因，导致对应的配套设施、产业聚集度和道路的通达状况等均是较差的。针对此类变现能力偏差的抵押房地产，估价师需首先分析其变现能力，之后再确定出对应的抵押价值。1．2．2实际用途与证载用途不符的房地产。就实际而言，很多抵押房产在证载用途、实际用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四类状况：（1）证载用途是办公，但是实际用途则是商业；（2）证载用途是厂房，但是实际用途是商业；（3）证载用途是住宅，但是实际用途是商业；（4）证载用途是厂房，但是实际用途是办公。出现此类状况的时候均需要评估人员严格把控可能出现的风险。除此之外，还涉及证载用途是公建，但实际用途是商业的情况，比如将居委会办公楼、居民活动中心变更成商业用房等即是此类状况。按照国家抵押条款相应内容，公建用房是无法进行抵押贷款的，所以针对此类状况评估师必须予以重视，尽可能地维护银行等相关金融机构的利益。1．2．3评估工作人员高估的价值。以市场比较法为主的评估体系造成抵押物出现高估风险。《商业银行房地产贷款风险管理指引》《房地产抵押估价指导意见》等文件中明确：关于抵押物价值方面的确认，需以房地产在此次交易当中的成交价、评估价为基础，选取二者间的低者为参考。除此之外，房地产估价师也需最大限度上了解抵押房地产处置时的各类风险影响因素，最大程度上确保估价的稳定性，同时把各类风险标注在估价报告当中。但是就实际来讲，针对住宅类房产方面的房地产抵押价值评估，大多使用的是市场比较法，之后依据权重进行确定，针对房地产市场后续可能出现的各类变化并未纳入在考虑范围内。此类评估模式得出的抵押物市场价格越高的时候最后所获取的贷款额度就会相应的提升，而一旦房地产市场出现大幅度波动时，就会导致最终的风险过大。1．2．4内部操作风险。信贷人员自身的风险意识偏低，对房地产抵押贷款可能出现的风险了解度也不高。（1）无效抵押行为风险。首先，以《担保法》当中的相应规定来看，诸如学校、医院等具有公益性的事业单位或社会团体、社会公益设施、医疗卫生设施等（含房地产）不得用作抵押，即便用作抵押性质也属于无效抵押行为。此种状况下政府当中部分部门将其看作是可抵押的物品并给出承诺，不过我国是法治国家，所以此类抵押行为是无效的，同样具有很高的法律风险。其次，关于共有财产抵押方面的风险。按照《担保法解释》来看，将共有财产抵押的时候，共有人应全知晓并同意抵押行为，否则抵押无效。（2）抵押登记不完备风险。首先，银行方面拖后了抵押手续的办理时间、相关手续存在问题造成抵押物的悬空、权利无效。此种状况下，出现贷款损失需要处置抵押品的时候，银行的权利也受不到法律的保护。其次，金融机构人员没有参与到抵押信息的登记、查询过程中，抑或是借款人续贷过程中未直接参与抵押查询工作，由此导致查询工作出现问题。

2房地产抵押贷款评估中风险防范要点

摘要：随着经济的快速发展以及资本市场的不断完善，资产抵押已日趋常见。作为缓释信贷风险的主要手段，如何能有效的保证贷款资金的回收进而降低不良贷款率呢？这就凸显了抵押资产价值评估在银行风险管理中的重要性。本文首先探讨了抵押资产的特点及风险管理的必要性；其次阐述了目前我国抵押资产价值评估的现状及存在的管理风险，并对产生风险的原因进行剖析，进而在此基础上，提出了加强抵押资产价值评估及风险管理的一些应对策略，以期对我国银行全面实施风险管理有所帮助。

关键词：不良贷款;抵押资产价值评估;风险管理

不良贷款一直制约着我国银行业的发展。据凤凰财经网显示，今年6月19日，银保监会对外公布，5月末，商业银行不良贷款余额为1.9万亿元，继一季度增加673亿元后，商业银行不良贷款余额又增加0.32万亿，不良率上升了0.15个百分点。此次不良率的上涨并非反映新增不良规模，而是银行业存量不良贷款的加快暴露。而作为缓释信贷风险主要手段之一的抵押资产却面临着变现清偿比率不高、抵押资产评估质量不过硬的事实。因此基于保证银行贷款安全的目的，抵押资产评估的理论与技术需要有所创新，并且银行也要建立与此相适应的风险管理机制。本文讨论了银行业抵押资产管理现状及其管理风险，分析了导致抵押资产价值评估风险的因素，继而提出相应的对策，希望对提高抵押资产评估质量有所帮助。

1银行抵押资产的特点及风险管理的必要性

抵押资产作为一种减少客户违约风险的保障措施，其发挥作用的前提在于对借款人的抵押资产进行合理的价值评估而且抵押贷款实际上是一个动态变化的过程，在发放贷款前抵押资产价值是银行进行信贷决策以及确定贷款额度的重要依据。在贷款存续期间，随着风险地不断累积，抵押资产的价值也随之发生相应的变化，一旦发生减值，银行方就可能需要客户增加抵押物以防止出现违约风险。另外在清收贷款时，抵押资产价值也是银行回收资金额度的重要参考依据。因此银行方对抵押资产实施风险管理就显得十分必要。

2银行抵押资产价值评估的现状及其存在的管理风险

抵押资产现已广泛地运用于银行的贷款业务之中，其是否能有效地起到缓解信用风险的作用，主要取决于抵押资产是否得到有效的评估，然而当前抵押资产缺乏有效评估也是不争的事实。我国银行业抵押资产价值评估不精确，主要原因有两个：一个是我国资产评估多以市场价值为主。一些法律文件也做了相关规定，例如中国人民银行的《贷款风险分类指导原则(试行)》中规定，对于抵押资产的评估，在有市场的情况下，按市场价格定值；在没有市场的情况下，应参照同类抵押资产的市场价格定值。建设部的《房地产估价规范》、原国土局颁布的《城镇土地估价规程》(试行)中也有类似规定。而国外则采取“抵押贷款价值”审慎评估，排除了投机因素的干扰；另一个是资产抵押评估缺乏监管，信贷审查过于程序化。基于目前我国抵押资产评估的现状，造成银行向借款人发放的贷款数额高于抵押资产价值的现象时有发生，一旦借款人意识到这点，很可能会选择放弃抵押资产拒绝归还贷款，这将大大增加了银行的违约风险。另外，宽松的监管以及银行内部的审查漏洞都为评估机构的虚假评估提供了便利。银行将不可避免地面临评估机构所带来的道德风险。

委托他人代表自己行使自己的合法权益，被委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。而委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议，在委托人的委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。

一、委托书格式：

1.委托书

2.兹因患者XXX因X工作关系X重病X路途遥远X出国

3.确实无法亲自办理病历资料申请，特委托：XXX代为向贵院申办，申办资料项目范围为：

4.以供----之用。

5.此致医院

摘要：新会计准则在计量公允价值上发生较大变化，影响到会计核算工作的开展。基于此，本文首先分析了新会计准则对于会计核算的影响，其次分析了会计核算面临的难题，最后提出了完善会计核算的建议，需要企业多个部门进行协调，充分发挥出会计核算的价值。

关键词：新会计准则；房地产开发企业；会计核算

引言

房地产企业在我国经济体系中有着重要地位，关系到国家经济进步和人们居住水平的提高。房地产项目由于投资量巨大，回收期远长于其他行业，房地产企业中会计核算工作复杂，难度高，更考验会计人员的专业性。在新会计准则实施后，会计人员需要更加灵活使用合适的核算方法，不断提高专业素养，适应新准则带来的变化，让企业能够适应会计准则，合理利用会计信息，推动企业的发展。

一、新会计准则对房地产开发企业核算的影响

（一）财务指标

新准则对于房地产企业核算中财务指标产生直接影响，体现在房地产企业营运、盈利。在盈利能力上，主要体现在净资产收益、毛利率以及每股收益等指标上。在新准则下营业成本和收入减少，提高了毛利率；净资产收益率是营业净利润和权益比值，当所有者权益明显增高时，净资产收益率显著降低；每股收益是股东合并净利润和普通股比值，在新准则实施后，净利润减少，造成每股收益降低。盈利能力总体水平降低。存货周转率作为成本和存货的比值，在新准则实施后，受到收入和重新分类影响，存货减少，营业成本减少，造成存货周转率降低。在新收入准则实施后，企业营运能力有适度降低，但并未出现显著改变。

本文作者：邵玉

1.拓宽房地产融资渠道。

由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，所以我国有必要尽快建立多元化房地产融资机制，具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化，不但可以扩大商业银行的融资规模，还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动，提高银行资产的流动性，有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、积极稳妥地发展住房公积金贷款，以及在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而从根本上防范银行的风险。

2.加强银行内部控制。

要努力完善银行内部控制，从根本上改变金融企业治理结构缺陷显著的问题，加快股份制改造和健全内控机制，彻底改变银行不良资产比例偏高、风险隐患较大的现象，建立有效的房地产金融风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房地产市场预测、分析和监测体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，要加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。其次，商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。此外，要加强银行信贷从业人员的培训，使其有良好的职业道德和风险意识，最大程度地规避信贷风险的发生。最后，应根据国际国内宏观经济形势，从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，防止房地产泡沫导致的金融风险。

3.建立健全信用评级体系。

建立健全的信用评级体系，有利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行追踪调查和动态监控，有利于客观评定个人信用度，便于金融机构预测贷款风险概率、分析贷款风险类别，有效预防将要产生的违约行为，促使借款人按约履行合同。除此之外，我国银行应引进保险制度，应该建立健全抵押保险制度和政策性担保机制。这不仅有利于促进商业银行在办理抵押贷款业务流程中操作的严格化、标准化，有效抑制其盲目放贷的现象产生，也有助于商业银行规避道德风险、信用风险和房地产市场周期波动风险。

摘要：本文对商业银行的个人消费信贷业务风险进行阐述，从立法、银行行为和征信三个角度分析个人消费信贷业务风险的成因并提出相关的防范措施建议，希望本文能够为商业银行信贷业务的健康发展以及个人消费信贷风险问题的规避提供帮助。

关键词：商业银行；个人消费信贷；风险防范

个人消费信贷指的是个人以消费为目的向银行提出的借款行为，金融机构为了满足个人消费需要提供相应的借款，约定还款规则、利息以及双方的责权义务后，为个人提供贷款的金融活动。个人消费信贷的行为主体是银行，消费信贷的主要目的是为了满足消费者提前消费的需要，消费信贷所出借的款项通常数额小、还款时间短、利息少、可重复，是信贷活动中风险较小、收益率较高的一种信贷活动。但是个人消费信贷并非是毫无风险的，恶意透支信用卡的行为，同时向多个金融机构提请个人消费信贷却无法偿还的行为，都引发个人消费信贷风险，银行作为提供个人消费信贷的主要金融机构，如何防范这些风险，值得我们进行深入的思考和探索。

1.商业银行的个人消费信贷业务风险

商业银行为个人消费提供的信贷业务包括了住房贷款、购车贷款、助学贷款等多个项目，主要是为了满足个人提前消费的需求。个人向银行提请消费信贷大多数都需要说明消费目标，银行根据消费目标和提请金额设计贷款年限，并根据信贷行为产生当下的金融市场情况决定利率，与个人达成贷款协议，形成合同之后发放贷款。商业银行在个人消费信贷业务中所承担的风险，总体而言表现为个人还款能力不足、恶意拖延还款或者不还款导致的利息和本金难以收回，形成赖贷或者死贷的情况。这些行为导致银行利润受损，虽然个人消费信贷数额小，但是追回难度大，从整体而言，个人消费信贷业务风险并不低。信贷风险的成因复杂，个人消费信贷业务的风险形成并不单纯由提请贷款的个人引起，社会监管和银行风险防控机制等，都应该为个人消费信贷业务风险负责。

2.商业银行的个人消费信贷业务风险成因

2.1个人消费信贷立法不够完整