建筑市场研究范例

摘要：

现阶段我国绿色住宅建筑的开发建设已经处在全面高速发展时期，但获取运行评价标识的项目数量远不如设计标识，这样的现象意味着绿色住宅建筑的运营管理才刚开端。本文分析了绿色住宅建筑运营管理模式当中存在的问题并引出市场化的发展方向。提出了合同激励方案设计，旨在使得业主享受绿色生活，物管企业获取利润激励的同时，推进绿色住宅建筑运行标识的申报工作。

关键词：

绿色住宅建筑；市场主体；运营管理；合同激励

0引言

截至2016年6月底，我国累计绿色建筑标识项目已达4314个，累计建筑面积49988万平米，其中绿色住宅建筑的数量为1986个。据有关机构预计，到2020年，新建绿色建筑市场增量规模将达到2100亿元，年均复合增长率将超24%。然而，在政府大力推动下，如此快速的绿色建筑发展过程中，其运行标识的推广滞后和运营管理过程中的问题也接踵而来。住宅建筑获得绿色建筑设计标识的建筑数量在2008-2016年间呈突飞猛进的增长态势，但运行标识的数量仍保持在一个较低的水平。甚至在增长率较高的2013-2016年，运行标识的数量反而呈现出萎缩的态势。按照目前统计，绿色住宅建筑设计标识占评价标识总数96%，运行标识占4%。这样的数据也在一定程度上揭示了现阶段我国绿色住宅建筑产业只重形式、轻长效的薄弱环节。如若想要持续健康稳定发展，绿色住宅建筑的运行将是下一阶段将要解决问题的重中之重。

1绿色住宅建筑运营管理发展动态分析

作者：董明兴 单位：山阳县建筑工程质量监督站

立足于工程建设项目的整体系统，把它看成完整建筑产品的开发生产过程时，理论上的研究和实践中的探索表明了项目策划工作在项目管理系统的重要作用，及其在我国目前建设管理中的薄弱状况。健全建设策划机制，增强工程建设策划能力，提高建设项目策划水平，做好建设策划工作，是搞好工程建设现代管理、提高建设项目效益的关键，也是我国建设事业的当务之急。建设项目策刘的概念、内容、特点

1、建设项目策划工作的概念，是指把建设者意图转化为意义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力活动。是在特定的政治、经济或社会生活背景下对建设立意的行动方案的构思与优化运筹工作。建设项目策划的内容包括建设前期项目系统构思策划、建设期间项目管理策划和项目建成后的运营策划，总称建设项自发展策划。系统构思策划可分为总体策划和局部策划。总体策划指项目前期决策过程进行的全面策划。局部策划是项目单项性或专业性的策划，可在前期进行，也可在实施中进行。项目实施管理策划即项目管理和目标控制策划，旨在如何展开实施，变成可实施、可操作的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。它包括组织策划、融资策划、目标策划、管理策划、控制策划等。

2、从国民经济宏观管理方面，可以进行国民经济市场宏观管理调整控制总体策划。从微观经营方面，可以进行建设项目市场策划。例如商品房策划，其具体的任务是:(1)进行商品房政策和市场调查研究，预测发展趋向，编制商品房项目开发战略，提供伺寻项目的指导原则和营销战略;(2)进行项目可行性研究和项目营销谋划，提供项目决策建议;(3)编制设计任务书，并按既定谋划进行监理，评审设计成果的符合性;(4)进行实施策划;(5)随项目进展进行策划的动态修正;(6)对项目进行后评价，确定项目效益的实现情况和策划品位。项目开发战略研究是项目可行性研究的基础，可行性研究是编制设计任务书、进行设计控制的基础，两者合称为项目前期策划，或项目设计前期决策策划。

3、建设项目策划具有系统性特征，策划工作首先要分析项目投资环境，亦即存在于项目系统之外的物质的、经济的、信息的和人际的相关因素的总和。明确资源配置约束、政策约束及项目系统的各种输入变化。其次是系统目标分析，明确完成期限、投资回收期限、利润等指标，建立项目目标指标体系并使其定量化。其三是明确项目系统构成，做好子系统分析和整合策划。系统规律告诉我们，系统的要素一样，结构不一样时其能量就不一样;系统整体的功能不等于各组成系统功能的机构相加。说明了一个成功的整合策划，无疑会大大增高项目的效益期望值。

4、建设项目策划具有多学科复合性、高智能性特征，具有知识经济特征。建设项目策划要求策划学、建筑学、项目管理、系统工程等多学科知识，它是高科技知识信息的储备、生产、使用的高智能活动。社会建筑技术生产力发展的水平一是施工水平，二是设计水平，三是策划水平。策划无疑是知识经济最重要的一种资源与最活跃的生产力要素，知识经济为策划业的产生和发展提供了沃土和美景。行业系统的自组织性、社会的科技进步性、经济的发展特性，使行业策划正在成为时代主流。高水平的项目策划.将在项目管理中发挥重要的作用，使项目决策明智化、项目管理科学化、项目效益最优化。

5、建设项目策划具有实践性和动态性特征。建设方案的产生，并不是由投资主体的主观愿望和某种意图的简单构想就能完成的，它必须通过专家的总体策划和若干重要细节的推敲，如项目定位、系统构成、目标界定及管理运作等的具体策划，并进行实施可能性和可操作性分析，与市场实践紧密结合，才能使建设方案建立在可靠的基础上。在此基础上进行项目可行性研究所提供的经济期望值才能具有可实现性。如果仅凭理想条件出发作出决策，这种可行性研究得出的结论虽然很乐观，而实施中却不能按预想的方案运作，实际结果可能会与原结论相悖。同时，项目策划具有随项目逐步发展而深入和随发展中的变化逐步修正的动态特征。建设项日菜划的重要性、必要性

一、索赔机会管理

1.加强合同管理，按约做好工程建设，才具有索赔机会

业主方、承建方的权利和义务主要甚至全靠建设合同约定，因此建筑施工企业必须首先做好合同管理，按照合同约定全面履行自己在工期、质量等方面的义务，在此基础上才可能具有向业主方、监理方提出索赔的机会。如果工程质量有欠缺、工期拖延或者安全文明施工方面出了问题，施工企业即便找理由提出索赔，最终也难以成功。施工方做好合同管理的另一层重要含义是：合同是提出索赔的重要依据，所以日常应注重工程施工相关资料的搜集和整理，尤其是要随时确认口头变更指令，做好鉴证工作，以便编制索赔报告和及时索赔。这样才会抓住一切索赔机会及时索赔并占得先机，同时也可比较有效地规避对方的反索赔。

2.与有关各方保持良好关系

工程索赔是一项系统工程，牵涉方方面面，所以施工企业在平时一定要和业主方、监理方、设计方以及相关政府职能部门保持良好的沟通、合作关系，以便使索赔工作顺利进行。

3.尽量创造索赔机会

首先，施工企业在工程的招投标阶段，要认真、深入地研究工程招投标文件，组织专业技术人员认真勘察施工现场，以便寻找到招投标文件中的缺陷，为以后的索赔埋下伏笔。其次，在组织编制工程量报价表时，要善于合理利用不平衡报价等投标策略。在签署建设合同前，要高度重视对合同的认真审查和反复分析，以预测和发现潜在的索赔机会，尤其是要对建设合同变更、价格补偿、工期索赔的条件、程序等给予特别关注和专门分析。最后，施工企业在建设工程实施阶段要善于发挥自己懂技术、熟悉现场等优势，在不违背商业道德和国家法律的前提下，合理引导业主方、监理方、设计方为自己创造索赔条件。比如，可建议、引导他们变更设计、提高建设标准、更改施工方案、变更建设程序等，当然这当中的每一步工作务必做到合情合理合法，这样才可能被各方所接受。

摘要：随着科技的发展，新媒体得到越来越多的关注，新媒体比传统媒体更加具有及时性，针对性。建筑材料市场也要顺应时代的潮流，通过新媒体方式进行有效的市场宣传营销。本文通过对新媒体时代下我国建筑材料市场的分析，提出了应对我国建筑材料市场现状的营销策略。

关键词：新媒体；建筑材料；市场营销

建筑行业是我国经济发展的重要支柱，所以建筑材料的生产以及营销同样也得到了广泛的关注。如今是信息化网络化的时代，人们逐渐摒弃了传统的营销方式，进入到了新媒体营销的模式，这也使得建筑材料市场得到了更好的推广，获得了更丰厚的经济效益。

1新媒体营销概念及特点

1.1新媒体营销的概念

新媒体是指利用数字技术、无线通信网、有线网络，通过互联网网络技术，移动技术等渠道，以及数字电视、电脑、手机等向用户提供信息和娱乐的传播形态。新媒体的营销则是指利用新媒体平台，如微博、微信、抖音、论坛、知乎等app基于特定产品的概念，诉求和分析，对消费者进行心理引导的一种营销模式。区别于传统的报纸、收音机、杂志、电视广播等传统的营销模式，新媒体营销对信息数据的收集更加的精准，可以筛选出更加精准的目标客户，借助媒体来宣传自己的产品，最终达到盈利的目的。

1.2新媒体营销的特点

一、BIM技术在当前国情下存在的背景和现状

(一)国家政策的扶持和BIM技术的研究

建筑行业发展的主要方向和必然趋势是建筑信息化，我国相关领导人在“十二五”发展规划期间就提出了全面提高建筑行业信息化水平的要求，并倡导将BIM协同等技术应用在工程技术中。近年来，随着国家对BIM技术重视的提高及对该项目投资力度的加大，我国在对这项技术的研究方面也取得了一些成果。如:清华大学张建平完成了对“基于IFC的建筑工程4D施工管理系统”的研究，并将其应用到国家体育场等多个大型复杂工程中;清华大学和中国建筑科学研究院建立了完基于IFC的BIM的框架体系。BIM技术在市场研究方面也得到了关注与支持，2009年，Autodesk公司组织编制了“BIM建筑信息模型在中国市场的研究报告”，报告中详细说明了BIM在中国建筑行业的发展前景，并对BIM在建筑工程领域的使用和完善进行了帮助指导。

(二)BIM技术在应用方面的现状

通过对BIM技术研究的深入，我国在该项目上获得了许多令人欣慰的成果。尤其是在2005年，沈阳建筑设计院将Re-vitArchitecture软件运用到大型重大工程项目中，例如北京奥运会国家游泳中心、上海世博会等建筑物的施工规划方案都融入了BIM技术，这对我国建筑行业不断向着科学性、先进性的方向发展起了很大的促进作用。①对BIM软件的开发利用方面。BIM相关软件是以BIM技术为理念制作的专业软件。在国外，AutodeskRevit系列、BenetlyBuilding系列ArchiCAD等专业软件已经普遍被运用到了建筑行业中，然而，目前在我国这些软件并没有得到普及，一切还处在初级阶段。②BIM技术支持方面。近几年国内出现如北京柏慕进业、鲁班咨询等一些提供BIM技术支持和管理方面的服务。③国内院校方面。在最早研究BIM的国家，他们的课堂积极的引进BIM技术，并不断地探索和完善这项技术。而在我国，对培养这些专业人才的重视程度和资金投入还远远不够，落后于西方发达国家，如:2012年4月华中科技大学才开始招收首届BIM方向的工程硕士。因此，国家相关部门和高等院校要更加重视BIM技术的学习和推广，并增加资源投入。

二、BIM在住宅建筑设计应用中存在的问题

(一)建立BIM模型的方法

一、创建好经营工作内外部环境

（一）创建好企业经营管理的内部环境

企业根据自己的经营目标和经营战略，整合企业内部各种资源，以人才和组织作保证；以先进的技术做支撑；以经营工作为策应，创新管理流程，形成协调统一的高效的内部管理机制。经营目标和经营战略的设定。企业要全面分析企业自身的优势和劣势，根据市场的需要制定企业经营目标和经营战略，并根据市场的变化进行调整。河南省交通规划勘察设计院有限责任公司由主要面向铁路的铁道勘察设计院转为面向全国的跨行业的综合性设计院，经营目标调整为：以市场经营为“龙头”，以先进技术为支撑，全员、全过程、全方位参与市场竞争，巩固和提高市场占有率。经营战略调整为“：立足铁路，面向全国，做强市场，扬长补短”的十六字战略，不断在铁路、交通、市政、建筑等领域拓展市场。企业经营管理制度是企业面向市场而制定的基本制度，是用来调动企业全员参与经营管理并贯穿于企业经营活动的全过程。核心是组织创新、人才、管理流程创新、先进技术、分配和激励。组织创新主要是以生产调度为中心的生产指挥系统调整为以市场为中心的经营管理系统，设置专门机构，负责信息收集、加工，项目跟踪、牵头投标管理、负责合同管理、负责客户管理和跟踪服务。人才是做好市场营销的关键，要配备高素质、懂经营的复合型人才。管理流程创新是提高企业效率的关键，流程要有利于形成全员参与的市场竞争机制。先进技术是产品质量的保证，是提高市场占有率的基础。合理的分配制度和激励机制可以给经营管理提供源源不断的动力。企业必须树立全员经营理念。市场经营的好坏，不仅需要经营人员对市场的综合、全面分析，明确发展目标，努力开拓经营，更需要院内各部门、各单位及全员的密切配合。哪一方面没有做好，没有做到位，再好的市场也谈不上持续发展。因此，市场经营既要做好今天的经营，更要做好市场的长期培育，做到有计划有目标的经营。既有经营的投入，也有技术的投入。经营要不断创新，企业的生命在于它的创造力。永无止境的创新是勘察设计企业长期稳定发展的要诀。因为不断的创新才能使企业提高其应变能力，以适应外部环境变化，才能充分地挖掘和利用其内在潜力，创造出一流的技术、培养出第一流的人才、设计出一流的成果。

（二）创建好企业经营管理的外部环境

要在遵守法律法规的前提下，充分利用社会的各种资源，树立企业的良好形象，提高企业市场占有率。重点处理好与政府、竞争对手、客户三方面的关系。要利用媒体宣传和客户满意来提高企业的知名度和美誉度。勘察设计企业不能仅以价格取胜，既要追求经济效益，更应承担社会责任。

二、加强市场研究，创新组织和管理流程，重点做好与客户的沟通，开发市场，巩固和提高市场占有率

（一）建立以市场研究和扑捉目标项目为重点的信息管理系统

一、建筑环保节能所面临的现实问题

我国建筑环保节能实施时间并不长，加之建筑设计在环保节能方面是一个系统功能，在具体实施过程中难免会出现这样或那样的问题。其中比较突出的有五个方面。建筑环保节能标准要求过低，且存在标准推行北方快南方慢的状态，尤其是中小城市，环保节能的建筑设计以及对可再生能源利用的理念并没有规模化的贯彻实施；环保节能监管不严。

监管部门对于违规的相关部门或建筑商在处罚力度上比较松散，一些交付验收的建筑对于环保节能环节比较轻视，原因在于监管尚未形成合力；建筑环保节能的氛围并有形成，无论是执法部门还是建筑部门，缺乏对于环保节能紧迫感的认识，缺乏对环保节能建筑的宣传；环保节能型建筑设计缺乏必要的政策法规支撑，但目前建筑节能政策法规存在不健全、不完善的状况，仅有少数地区出台了地方性建筑环保节能法规，但面对市场，缺乏配套的政策扶持，节能环保建筑依然难以推进。

二、建筑设计环保节能的原则

面对建筑能耗过大的现状以及建筑环保节能所面临的相关问题，了解和把握建筑设计环保节能的原则至关重要，它是科学指导推进建筑设计环保节能的总体要求。建筑设计环保节能要把握高效资源利用率原则。环保节能的理念就是突出对可再生能源的综合利用以降低非可再生能源利用带来的环境恶化影响。这就要求建筑设计应该充分考虑的建筑所需的土地、水、建材等相关材料利用率的最大化，尽可能的利用自然资源替代非可再生能源。要把握污染最小化原则。

建筑环保节能强调的就是在突出建筑使用性的同时达到对环境影响的最小化，这就要求建筑设计要考虑多种要素。比如建筑要尽量减少对土地、水和空气的污染，就地取材，减少耗材运输给环境带来的影响，多采用可回收利用的建材，达到对建材的后续综合利用；要把握基于生活适应性的生态环境和谐原则。建筑生活适应性突出的是人的需求，但人的生活环境离不开生态环境，人与自然的和谐相处才有利于实现人的生活适应性，这就要求建筑设计环保节能应充分考虑到建筑、人以及自然的整体生态和谐；要把握可持续性、推广性原则。

三、建筑设计环保节能的措施

摘要：在新的发展背景下，建筑业在发展的过程中，要将可持续发展作为行业发展的关键要求。当前，绿色经济盛行，其强调高效低耗，且较为推广新材料和新技术。基于此，建筑行业相关人员应提高对绿色经济的重视程度，积极转变发展理念，并在实际建设过程中加强对新材料和新技术的应用，保持经济发展和生态环境之间的平衡状态。基于此，本文在分析绿色经济和建筑经济可持续发展时，主要对绿色经济背景下建筑经济可持续发展现状进行简要介绍，并对绿色经济背景下实现建筑经济可持续发展的有效路径进行了具体探讨。

关键词：绿色经济；建筑经济；可持续发展

随着城市化进程的推进，我国每年新增建筑数量逐渐增多。建筑行业为能耗水平较高的行业，尤其在我国当前资源消耗总量较大的背景下，建筑行业相关人员应认识到转变工作理念和方式的必要性。传统的建筑模式下，建筑工程成本较高，同时很容易造成资源浪费以及环境破坏，在这种情况下已无法满足当前建筑行业发展的多重需求，基于此，建筑企业负债人应意识到绿色建筑理念的提出和实施使中国建筑行业占据了更多的市场份额这一发展现实，确保加深研究，加强实践，以有效提高建筑整体经济效益。

一、绿色经济背景下的建筑经济发展现状

（一）法律法规不健全。现阶段，虽然我国有相应的法律法规来保障绿色建筑的顺利实施，但是不够完善和规范。相关政府部门以及工作人员对于绿色建筑缺乏充分地了解，更无法制定出具有针对性的政策文件来保障绿色建筑的实施，就算制定出了相应的规范建筑企业也不能完全依据要求践行，在这种情况下，绿色建筑无法实现进一步的发展。

（二）鼓励性政策较为缺乏。当前我国绿色建筑无法实现真正意义上的发展，其重要原因是缺乏相应的鼓励性政策。激励政策和法律可以通过结合来保障绿色建筑的发展。由于缺乏相应的鼓励性政策，一些企业无法融入其中，也很难在企业发展中树立起可持续发展的理念。因此，为了助力于绿色建筑经济的发展，政府部门不仅要建立健全相应的法律法规，还要设立专门的鼓励性政策，以提高企业的参与度和积极性。

（三）缺少专业的绿色技术支持。科技是企业发展的主要推动力，想要实现绿色建筑经济的可持续发展，必须依托于科技的支持。不管是落实绿色建筑经济理念，还是实现设计想法，都需要开展大量的研究工作以及技术创新工作，为这些想法和理念的实现提供有力支撑。和传统的建筑经济发展相比较，绿色建筑经济发展其技术含量相对更高，其相关的规范和制度相应也更为完善。但是科技创新不是一蹴而就的，其具有投入大、期限长、技术门槛高的特点，这是凭借个体企业的力量无法做到的，因此需要政府部门提高重视力度，从经济、政策等方面进行大力扶持，从而激发社会团队主动参与开展技术研发，以推动绿色建筑经济的进一步发展。