合同履约管理范例

摘要：目前，多数施工总承包企业与许多地产企业保持着战略合作关系，承接着大量房地产建设项目，如世茂地产、恒大、碧桂园等。随着房地产行业市场环境竞争的日益加大，行业信息逐步趋于透明化，购房者对住房品质越来越高，房地产企业的生存发展受到了更大的挑战。为加快产出，减少资金占用，尽快实现利润，“抢预售”“高周转”“大穿插”成为目前各地产商的普遍手段；为保证交付品质，减少业主投诉，地产企业普遍实行第三方飞检评估制度。在此形势下，房地产项目的重要性合作方对施工总承包单位的管理能力提出了更高要求。如何做好这些房地产战略客户项目管理，实现高质量履约，从而维护与战略客户的可持续关系是亟需思考的问题。文章结合某地产项目管理中的相关经验，以工期进度、技术质量、商务合约、安全文明等为切入点，进行管理经验分享，以供交流。

关键词：房地产；战略客户；工期进度；商务合约；履约

项目建设单位为国内优秀地产开发商，建设单位有一整套成熟完善的项目管理体系，标准高，要求严。该项目共6栋楼（其中3栋为11层，另外3栋为33层），总建筑面积17.7万m2，为精装备案，精装交付。施工总承包范围主要包含土方、基础、主体结构、砌筑、屋面、内外墙抹灰、地下防水等基础土建工程，业主相关管理目标如下。（1）工程质量及安全文明目标：地市级优质结构工程，地市级文明标化工地。（2）发包人集团在建评估排名须位于西部区域前3，集团前15。发包人集团品质排查及交付评估须排名集团前3。（3）工期要求：高层750个日历天，小高层洋房550个日历天（开工至合同范围土建完工并移交精装修单位，包含春节等节假日）。

1工期履约管理

项目合同总工期要求相对合理，但在合同中对部分节点工期要求较严，工期整体呈前紧后松。业主重点关注前期预售节点和后期交付节点，在过程中则重点关注飞检。结合该项目工期履约情况，对工期管理有以下几点经验分享：

（1）关于预售节点工期。抢预售节点是大多数战略客户项目都面临的问题，进场抢预售是业主要求的第一个工期节点，这是与客户合作的第一步，表明业主态度和决心的时候，肯定要全力以赴。但同时要让业主知道“服务”是有偿的。业主提出要求的时候，也是客户提出合理诉求的机会。若是超越合同的抢工期，需制订详细的抢工计划及资源配置计划，制定相关技术措施，对比正常施工组织设计，涉及增加的费用与业主洽商，尽量以抢工奖励等方式达成一致，确保获得此部分费用。同时注意对于不切实际的目标节点需与业主协商并明确目标节点需要完成的程度。在施工过程中注意收集过程资料，机械台班使用，过程的签证资料等，同时加强过程管控，合理组织施工，减少窝工，机械闲置等不必要资源浪费。

（2）关于过程工期管理。预售之后，过程中业主对施工进度相对不是太关注，只是针对飞检当中进度板块所要求的时间节点做要求，但对节点达到的要求不会太强硬，原则上尽量满足即可。但作为总包方，应该按照合同要求，做好总进度计划，结合合同施工范围，总分考虑各分包单位的插入时间，做好内控管理。要时刻警惕工期风险，组好工期预警管理，业主过程中不追究，不代表最后不追究。但若后期业主存在交付工期风险，肯定要对照合同要求进行索赔，这就要求相关人员做好工期索赔准备。过程中，应以按时移交甲指分包工作面为目标，制订阶段性或节点进度计划，以此分解到月计划及周计划。工作面移交后及时办理书面移交手续。对于进度出现偏差及时总结分析，尤其收集业主及政府等客观方面原因，做好过程中工期索赔资料。

［摘要］近几年，对物资进行集约管理成为主流，物资合同是否规范引起越来越多人的重视。无论是签订、履行还是管理采购合同，均涉及多方面内容，只有物资供应链各主体做到密切配合，才能使所签订合同的价值得到应有发挥。文章以物资集中采购为背景，在简单概括合同签订要点的基础上，从履约管理的角度出发，对可使此项工作得到有效落实的策略进行了提炼，例如优化管理体系，希望能够给有关人员以启发。

［关键词］履约管理;合同签订;物资集中采购

1合同签订要点

在集约化发展势头十分迅猛的当下，各单位对物资进行集中采购的范围逐渐扩大，所签订合同的数量也不断增多。出于使合同管理更为规范，并使履约水平得到显著提升的考虑，各单位纷纷以自身需求为依据，对合同管理所适用制度进行了拟定，而现有制度所强调要点可被归纳如下:其一，对不同工程所适用合同文本类型加以明确;其二，对合同内容进行规定;其三，使合同签订及流转流程更为明确。［1］事实证明，随着管理制度得到落实，不仅合同签约效率得到了大幅提高，顺利履约等目标也拥有了实现的基础，基于此，各单位纷纷加入了开展此项工作的阵营。

2履约管理策略

2.1常见类型。若以物资采购所适用管理模式为依据，可将采购合同分为三类:总部签订、省级签订与地市签订。以国家电网为例，总部所负责部分，主要是确定投资项目，对采购合同进行签订并履行，还要对结算环节加以管理。另外，管理内容不仅涉及工程材料与设备，还包括物资调度领域。而物资公司的工作内容，可被归纳为签订、履行合同所涉及事务与常规工作。省级物资部是由物资合同所承办部分，工作职责除集中采购外，还有管理合同签订与履行情况，例如总部采购目录所不涉及物资。［2］而地市供应中心，通常被视为以上级部门所提出要求为依据，对物资合同进行签订的部门，例如零购固定资产，而该部门所负责工作相对繁杂，除了履约管理，还涉及省公司所分配合同的管理等方面。

2.2管理重点。要想使所签订集中采购合同拥有理想规范性，为后续履约、结算等环节的开展提供支持，下列内容应引起重视:第一，在中标结果的30天内，对照投标所提出要求，对合同进行签订，参考中标通知书，经由固定文本，对双方责任和权利加以明确。第二，在履行合同时，工作人员应综合考虑多方因素，不断调整工作计划，确保各项工作均可做到无缝衔接。第三，全面监督购入材料质量，通过抽检的方式，使材料质量与总部要求高度契合，若有问题存在，则应联合责任主体，尽快将问题解决，避免所造成影响进一步扩大。第四，实时跟踪履约情况，以便及时发现并协调各种变更，不断调整规定内容，避免合同纠纷或是类似问题出现。第五，以合同内容为依据，确保结算工作如期完成，详细来说，就是以工作进度为依据，联合供应商及其他主体，对结算手续进行办理并归档。

摘要:随着时代的发展，物资的集中管理已经成为了主流，所以物资集中采购合同是否规范、履约管理是否满足实际需求也受到了广泛的关注与重视。物资集中管理工作中，无论是在采购合同的签订阶段还是履约管理阶段，都涉及较多方面的内容，只有保证物资供应过程中各方主体之间形成密切的配合，才能充分发挥采购合同的价值，提升管理工作效率与质量。基于此，本文通过分析与研究物资集中采购合同签订与履约管理的要点，提出了履约管理策略，以期为从业者提供参考建议。

关键词:物资集中采购;合同签订;履约管理

0前言

新时代背景下，物资集中采购与履约管理逐步成为了社会发展的重要趋势，物资集中管理在物资招标采购环节、仓储管理环节、物资调拨环节、税控管理环节、资金结算环节等工作中都发挥着积极的作用［1］。所以，注重物资集中采购合同签订与履约管理策略的研究具有深远的影响与重要的意义。

1物资集中采购合同签订要点

新时代背景下，集约化发展势头迅猛，使得不同单位的物资集中采购范围在逐步扩大，采购合同签订的数量也逐年递增。为了推动采购合同的规范化发展，不同单位应该结合自身实际情况，注重履约能力的提升与制度的完善。现有的物资集中采购合同的签订要点主要表现为:首先，明确了不同物资集中采购合同文本类型;其次，对不同合同的内容做出了明确的规定;最后，促使物资集中采购合同的签订以及流程更加明确与详细。经过不断的实践证明，管理制度与合同签订的优化与完善不仅可以提升合同签约的效率，而且也为实现履约管理工作目标奠定了良好的基础。图1为合同签订流程图。

2履约管理

摘要：随着全球经济一体化的不断发展，为了规范各行各业的会计行为，确保会计信息质量，财政部2017年颁布了“新收入准则”，其对建筑业的收入业务处理调整较多。本文针对新收入准则下建筑企业会计核算的注意点以及相应的解决措施进行研究，促进我国建筑企业进一步发展，提高我国整体的经济水平，加快全球经济一体化的发展速度。

关键词：建筑企业；会计核算；新收入准则

引言

“新收入准则”对特殊性较强的建筑业来说，既加大了工作量，也对原本财务管理工作模式进行了整改，因此，要详细了解新收入准则中对于建筑业的改变，应根据市场的经济环境以及企业自身运营情况，采用合理应对手段，提高会计核算的准确率，确保合同中的建设项目顺利完成。

一、新收入准则实施的背景

根据我国财政部公布的新收入准则内容，在境内外同时上市或境外上市但使用国际财务报告准则的企业，以及依据新收入准则编制财务报表企业，于2018年元旦开始实施该准则，其余企业于2020年1月1日施行，非上市但执行会计准则的企业，于2021年1月1日施行。修订后的准则新增了“五步法”确认模型，从而改变了收入确认的理念。“五步法”包括识别客户合同和单项履行义务，明确成交价格并进行分摊至各项履约义务，最终确认各单项履约义务的实际收入。

二、新收入准则与建造合同之间会计科目的变化

1企业合同管理现状

1.1合同执行管控能力不强

合同生效后，履约行为通常由经办部门来执行。银货两讫型的合同，履约行为较简单；而分段执行的合同甚或是跨年执行的合同，履约行为就相对复杂一些。合同的实际履约状况一般由经办部门掌握，如果部门规模大、专业分类细、经办合同多、涉及人员多，经办部门的领导也未必能掌握合同的实际履约状况，必须找到具体经办人才能真正了解相关信息。如此，企业内部监督部门对于合同实际履约状况的监督也是比较繁琐的，往往要到经办部门实地了解，还要到财务部门去核实资金记录，费时费力。

1.2合同信息查询分析不便

合同管理工作中还经常需要追溯相关信息或进行统计和分析，例如：在接受外审的过程中，外审人员经常会根据财务付款记录调阅关联的合同，核查付款是否符合合同约定。若合同管理的基础工作较扎实，合同编号有明确规定、具有唯一性，财务付款凭证上标有合同编号，合同管理部门也设有标注合同编号的管理台账。当外审人员报出某个合同编号时，合同管理人员能够利用合同编号的唯一性，追溯查询到相关信息。再如：企业需统计年度合同的总体发生情，若要快速统计，必须在平时建立数据较翔实的基础台账。企业若是合同管理基础薄弱的，上述两例几乎无实现的可能，即使合同管理基础较好，实现上述两例也属不易。

2合同管理信息化的实践

目前，很多企业的基础管理都在大量地运用信息化手段，大力推行并运用企业资源管理信息系统（ERP）。通过ERP的推行和运用，企业很多生产经营管理流程已实现信息化，一些与合同相关的信息和数据在ERP内也留有记录并积累。笔者长期从事企业的合同管理工作，近年来，在企业ERP构建较为成熟的基础之上，运用信息化手段，将合同管理作为ERP中的一个子模块，纳入了整个ERP的运行，利用ERP中企业生产经营信息数据的联通和共享，对进一步提升合同管理水平做了一些尝试。

一、引言

随着我国房地产行业的不断发展，社会资金不断涌入，房地产行业竞争日益剧烈，如何加强企业内部控制提升管理效率是每个企业做强做大的必经之路。绝大多数企业收入、成本都是通过合同来约定，房地产企业合同种类繁多，尤其施工合同金额大、履约时间长。本文以房地产企业加大合同管理为研究对象，希望通过本文的研究为相关企业提供借鉴意义。

二、房地产企业合同管理过程中存在的问题

合同是企业经济业务的反映，是经济业务起点到终点的规范和约束。合同管理是指对合同进行商榷、草拟、签订、履行、变更、解除等一系列行为进行跟踪管理，是系统全程的动态管理过程。合同管理不仅仅关注合同的订立内容，还关注合同签订前的准备工作及合同签订后的履约管理。目前我国房地产企业合同管理大致存在下列问题。

1.相关主体的资信审查匮乏。资信审查指的是，对房地产项目的审查包括承办方的信用审核和资质审核。房地产项目合同签订之前的拟定环节、相关主体的资质和履约能力等等直接关系到盈利能力。房地产公司倘若在拟定合同前，忽视了对合作方的审核，很容易埋下合同风险，导致内控管理机制失效，甚至影响房地产公司的正常经营。因此，如何加大对合同主体的审核机制是房地产工作签订合同之前的重要内容。例如某些“皮包公司”缺少施工资质，也缺少固定的营运场地，“皮包公司”仅仅是通过利用某些大型施工企业骗得发包方对施工方的信任，倘若房地产企业忽视了对其的资质审查，很容易影响其后续的盈利能力。

2.合同文本内容不细致严谨。合同是企业经济业务经济行为的规范和约束，若合同条款内容约定不清晰或存在漏洞，合同履行就可能存在多种选择，各个利益主体处于自身经济利益的考虑选择对自身最有利的履约方式，相关的纠纷矛盾也将随之发生。

3.合同重签订，轻执行，违约风险加大。合同生效后，其合同主体便需承担相应的责任和义务。房地产企业的施工合同、销售合同等履约时间长达好几年，部分企业在合同签订后对履约的条件、时间、违约条款等关键要素没有持续跟踪，导致出现未按合同履约或者违约现象。例如某房地产开发企业资金支出的审批程序较为繁琐，资金收支缺乏预算，后续的工程款无法按约支付，导致拖欠工程款、农民工工资和延期竣工交房等问题，引起了严重的诉讼案件，拉低了该房地产企业的社会信誉，造成了无法挽回的经济损失。

财政部于2017年7月了修订《企业会计准则-收入》的通知，新收入准则与现行会计准则相比有了较大变化。新准则下，地勘企业如何准确计量和确认收入是当下使用新准则所面临的问题，地勘企业的财务工作需要及时应对新收入准则的变化，为新收入准则的实施做好充分准备，本文就新收入准则对地勘企业的核算方法进行简要论述。近几年来，随着地勘企业的企业化改革的发展，地勘企业的核心竞争力不断增加。由于地勘企业发展的历史原因，现阶段许多地勘单位仍然是“事业单位性质，企业化管理”，造成许多地勘企业在集团会计核算上，部分所属企业采用政府会计制度，部分企业采用企业会计准则，为地勘企业的财务管理工作带来了一定的困难。本次新收入准则的修订，完善了地勘企业会计核算收入、费用的确认标准，使财务报表使用者能更加了解企业的生产经营情况。

一、新收入准则下的收入确认方法

新收入准则主要是通过“五步法”来确认收入，其中第二条和第四条、第五条最为重要，新收入准则的确认标准是，企业必须执行了合同中的要求履行的义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权的相关标准是客户能够主导该商品的控制权，使用该商品并从中获得几乎全部所产生的经济利益，也有权力和能力阻止其他方控制该商品的使用并从中取得经济利益，其中，取得商品控制权包含三个要素：一是客户必须拥有商品现时控制权利，能够主导该商品的使用并从中获得几乎所有经济效益。如果客户只能在以后的某一时间控制该商品的使用并从中获的经济效益，则表明其尚未取得该商品的控制权；二是客户有能力主导该商品的使用控制权；三是客户几乎能够获得全部的经济效益。不再像旧的收入准则中以区分销售商品销售收入和提供劳务收入，以控制权是否转移，是否由客户承担风险为标准确认收入。地勘企业现阶段主业主要是地质勘查业及延伸业，产品无法产生留置，客户可以根据完工进度取得产品的使用权，并从中获取未来的经济利益，这就要求地勘企业在履行合同的时候，按照完工的进度确认收入。在确认收入时需要重点关注合同的确认、识别合同的义务和履约进度、合同的交易价格等，不能仅仅以单纯的完工百分比法进行收入的确认。在新准则中，项目合同如何签订对地勘单位收入的确认有着非常重要的影响。地勘企业一般经营规模较小，单个合同金额相比建筑行业较低，在合同签订时，各方都会确定履行合同所约定的各项义务，双方也都在合同中规定了自己的权利和义务，这样的项目合同的签订是满足新收入准则重要前提条件。下面简要介绍一下新收入准则中如何确认收入的步骤：

（一）识别合同中的单项履约义务。合同执行开始日，企业应当对该合同进行评估，识别该合同中包含的多少单项需要进行履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。其后，企业按合同的规定向客户转让可明确区分的商品分别确认收入。地勘企业主要是以地质勘查及延伸业为主，这其中包含基础工程，工程合同有一定的周期性，合同的内容也比较复杂，一个合同中往往包含多种履约承诺，这就需要区分合同中是单独的一项履约责任，还是多项履约责任，合同中其他多种承诺是否能单独区分。企业在区分完履约承诺后，还需要识别合同履约是一个时间段还是时间点，如何在这个时间段的范围内逐步确认收入。

（二）确定合同的交易价格。合同的交易价格，是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。地勘企业在确认合同价格时，需要特别注意合同总金额并不一定代表该项目的总体项目价格，企业应当根据相关项目条款，根据以往的项目勘探情况，估算出项目总额的期望值以及最可能发生金额确定合同价款的最佳估计数，考虑以上问题的过程中，还应把合同的可变对价、合同中是否包含重大融资成分等原因考虑进去。企业代第三方收取的款项（例如增值税）以及企业预期将退还给客户的款项，应当作为负债进行会计处理，不计入交易价格。

（三）合同履约进度的确认。当地勘企业在一个时间段逐步完成合同中规定的工程量后，客户在合同规定的时间段内获得了商品的控制权，企业就应当在该段时间内按照项目的完工进度确认收入。对于这一段时间内的收入，地勘企业应当采用适当的方法确定项目完工进度，以使其如实反映企业的项目完工情况。现阶段地勘企业可以考虑采用产出法或投入法确定恰当的完工进度。产出法主要是根据已完工的工作成果转移给客户，对于客户的价值确定履约进度，主要包括按照实际测量的完工进度、按完工项目的进度交付给客户。企业在评估是否采用产出法时，应考虑本企业的项目情况，移交完工项目部分能否准则如实反映合同的收入确认投入法主要是根据企业履行履约义务的投入确定履约进度，主要包括以投入的材料数量、花费的人工工时或机器工时、发生的成本和时间进度等投入指标确定履地勘企业在考虑采用以上的方法时，首先应当确保会计核算的准确，真实。

（四）合同收入的确认。当合同的交易价格和履约进度确认后，按照确定交易价格乘以确认的履约进度，扣除以前期间已经确认的收入，确认为当期收入。

煤炭作为我国的主要能源之一，在经济发展中占有重要的战略地位。面对不断变化的市场环境，煤炭企业也顺应市场发展以及我国的战略规划逐步进行资源整合、做大做强。而合同管理风险作为煤炭企业法律风险产生的主要根源之一，对煤炭企业的发展具有重要影响。企业审计部门作为企业的参谋监督部门，对企业管理起着至关重要的监督评价作用。因此，发挥内部审计优势，加强煤炭企业合同管理风险的分析与防范，使内部审计积极参与到煤炭企业合同风险管理之中，是企业参与市场竞争的客观需要，也是企业自身健康发展的重要保障，更是企业提升自身经营管理能力的迫切需求。

一、煤炭企业合同管理过程中的风险分析

在煤炭企业的经营过程中，合同管理风险指在合同的管理过程中，合同当事人一方或者双方利益损失或损害存在的可能性。风险贯穿于合同管理的整个过程，涉及到合同管理的各个方面，既存在合同自身产生的风险，也包括外部因素导致的法律风险，这些风险的存在严重制约着合同标的的实现，同样也制约着煤炭企业经济效益的实现。

（一）合同准备阶段的风险

一是合同策划风险，主要体现在：合同策划的目标与企业战略目标或者业务目标不一致；故意规避合同管理的相关规定，如将需要招标管理或需要较高级别领导审批的重大合同拆分成标的金额较小的若干不重要的合同。二是确定合同对象的风险，主要体现为：将不具备履约能力的对象确定为准合同对象；将具有履约能力的对象排除在准合同对象之外。三是谈判风险，主要表现为：对合同标的、产品的数量与质量、技术标准、价款的确定与支付方式、履约期限、地点及方式、违约责任的承担方式、争议的解决方式和地点等涉及合同内容和条款的核心部分，乃至关键细节等忽略或做出不当的让步，可能导致企业权益受损；对可能存在的不符合国家产业政策和法律法规要求之事项的忽略。

（二）合同签订阶段的风险

一是合同文本风险，这种风险主要表现为：合同内容和条款可能存在不合理、不严密、不完整、不明确或表述不当，可能导致重大误解等问题；合同内容违反国家法律法规或国家产业政策等。二是审核风险，主要表现为：合同审核人员未能发现合同文本中的内容和条款不当的风险；虽然发现了问题但未提出恰当正确的修订意见的风险；合同起草人员没有充分考虑合同审核人员提出的改进意见或建议，导致合同中的不当内容和条款未被纠正等。三是合同正式签署风险，主要表现为：超越权限签订合同；合同印章管理不当，为不符合管理程序的合同加盖了合同印章；签署后的合同被篡改等。