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精装修施工总结范文1
随着人们生活质量的不断进步，对住房标准的要求，也在不断提高。而民用建筑工程作为关系到人们日常生活的工程，也是一项肩负重大责任的繁重工程，建筑结构设计和住宅的装修不仅关乎建筑的安全，而且影响着建筑房屋的适用性和经济性，因此，现代人们不断提出对民用住宅的装修要求，而建筑企业为了满足人们需求，也努力在保证住宅建筑质量的同时，致力于住宅的装修质量和效果。另外，住宅装修施工也逐渐成为了建筑企业中必不可少的组成部分，成为满足人们需求的重要环节。因此，为了推动建筑企业的发展，满足人们居住质量的要求，大力创新住宅精装修技术，加强装修施工过程的管理和质量控制，对住宅精装修施工进行深入的研究和分析，日渐成为我国现阶段建筑企业发展的重要途径。
1 精装修住宅工程的施工管理
首先，由于精装修工程的自身特点，存在施工的程序多、工种多、材料种类复杂，而且新工艺和新技术的更新较快。因此，要求施工管理人员必须在施工前对施工程序等有关施工进行细致的策划和准备，要做好施工技术和施工管理上的充分，针对具体装修图纸，研究施工中的每一个细节，以求得最大限度的优化施工。而且，整个工程要按照公司的实际经营情况进行组织安排，如公司的资金状况、施工人员配备及材料供应和施工技术水平等，都要做好充分的考虑。
其次，工程施工的监管人员也是整个工程的重要保障，为了确保项目的顺利完成和有效运作，装修施工管理人员的管理工作至关重要，在住宅的精装修过程中，要保障有技术监管、施工监管、材料监管及装修安全监管，具体人员配备和数量依装修规模而定，一般小型住宅的装修监管人员较少，但是仍然要保证施工的安排、协调及调度的合理，确保施工的顺利完成。
另外，在施工材料和施工设备的使用和管理方面，不仅要保证装修材料的质量和安全，而且要对材料的数量和清单进行细致的检查记录，提高施工计划中关于材料的准确性，而且要对材料的使用和购入进行系统的预算查实，根据采购清单进行供货和购入，还有，对装修机械设备的管理，根据公司提供的机械设备清单进行查核后使用，而且在技术人员的施工上，要对专业技术人员进行必要的培训及审核，而且在机械设备的检修和维护工作上，也要安排专业的技术人员进行。
还有，在装修工程完成后的验收工作上，要对装修的质量做必要的检查，确保项目设计和施工质量全过程的合格，对发现的质量问题也及时查明，追查问题的责任，并且对工程的修复和整改施工要跟踪检查，而且，对装修材料的购入的使用上也要进行严格的把关，保证施工材料的质量合格，杜绝质量不合格的装饰材料投入施工。
最后，在住宅精装修的施工工艺上，首先要在装修协议上明确装修的设计和工艺，明确施工项目中的具体技术和工艺的施工规范，对装修中的各个项目进行明确的保修规定，而施工人员也需要按照装修协议上的施工规范进行验收和自检，而施工管理人员和不同项目之间也要进行专业的检查。此外，还要对装修的样板进行精心的打造，以保证业主对装修完成之后的住宅规模有如实的了解，而施工人员也要按照标准认证的装修样板对施工工艺和流程上作好安排，确保装修的标准、规范。另外，在装修工程的最后阶段，要严格施工的工艺上及质量上的改动，避免因小失大，影响整个住宅精装修的效果。
2 精装修住宅工程施工中的控制措施
关于精装修住宅工程施工的控制措施，是围绕着装修工程施工部分进行的。首先在对装修项目的进行定位，然后要明确装修项目的开发进度和施工阶段的交接，以及整个过程中的施工技术标准都要有明确的计划，对每一个施工环节都要做到有效地控制，抓住施工过程中的控制点，保证整个装修工程的顺利进行。
首先，要对精装修住宅工程的施工管理体系有效控制，在建筑企业决策部门建立相关管理体系时，要有专门的管理精装修住宅施工的专门机构，全面负责整个装修工程的运作，以及对建筑企业相关资源和工程施工进度进行策划安排，为装修工程的施工提高人员支持、技术支持、资金支持和管理支持。此外，在修装工程施工管理部门之下，设置装修项目部，对装修施工过程中的现场管理及人员培养等必要工作进行有效监督检查，另外，在住宅精装修的工程技术方面，要发挥主管工程师本身的技术优势及协调作用，全面推动装修施工的管理工作。
其次，要对精装修住宅工程的现场施工进行有效控制，制定装修工程现场施工的规范和制度，对住宅精装修的每一个环节都要有效地组织和控制，另外，为了保证精装修的施工品质，还要做好精装修技术的交底，从技术角度攻克装修施工过程中的难关，保证装修工作的质量。除此之外，还要对装修样板进行有效控制，对各种装修样板的应用、试制等工作进行深入的分析，避免因施工问题造成建筑材料的过度耗费和工期延误，另外，还要提高装修现场施工效率，通过加强现场施工中得材料加工工作，提高装修工作的质量。
最后，要对精装修住宅工程的施工材料进行有效控制，由于精装修工程涉及的建筑材料种类多，且十分复杂，加上建筑材料市场的产品更新换代较快，因此在建筑材料的选用和质量标准的拿捏上，要做到严格控制，结合当地的市场状况，进行具体的采购计划，而且，在投入使用之前，还要对材料和器具进行严格的验收与复检，确保材料质量无任何问题后才能投入施工。另外，还要对材料的品牌、型号等说明详细掌握，列出清单，以便使业主对装修住宅有一个清晰、详实的了解。
精装修施工总结范文2
关键词：精装修交房的重点配置标准 精装设计
中图分类号：TU208文献标识码： A文章编号：
前言：“邦泰国际公寓”位于广州市海珠区琶洲新港东路，为规划中的珠江新城－琶洲－员村CBD的国际商务区，是一个结合商业、住宅、酒店为一体的高端建筑产品。项目占地5296M2，规划总高度约85M ，总建筑面积23563M2，规划报建共210户40M2—150M2和4.45米层高挑空复式酒店式公寓。本次精装修工程将对原有建筑格局进行重新划分。
1精装修交房的重点及公寓配置标准
精装修交房较毛坯交房而言对公司的管控能力提出了更高的要求，需要全过程针对性进行各专业把控、优化和适时调整，同时各专业工作交叉较多，要求工作更为细致。
精装修交房的重点在于项目整体定位，通过精装修定位、初步精装修设计、设备材料封样和交房标准样板房实施四个阶段对效果和成本进行把控。
“邦泰国际公寓”项目实施过程中面对市场形势和环境的变化，以及对客户的不断深入分析，及时调整和优化了精装修的定位和设计，同时大幅度降低了精装修成本。
广州邦泰国际公寓配置标准如下：
墙面：A、客厅、卧室：“大师牌”环保乳胶漆
B、卫生间：“蒙娜丽莎”瓷砖
地面：A、门厅玄关、厨房、卫生间：巴黎米黄+布朗灰
B、客厅、卧室：“大自然”实木复合绿丙桑地板
C、阳台：“蒙娜丽莎”防滑砖
厨房：A、整体橱柜：广东“西雅”橱柜
B、厨房电器、设备：洗涤池+龙头＝“弗兰卡”;冰箱＝“华菱”
电磁炉+微波炉＝“美的”；消毒柜＝“康宝”；脱排＝“弗兰卡”
卫生间：A、洁具：台盆+座便器＝“杜拉维特”；龙头花洒＝“高仪”
B、卫浴五金：“雅逸”
C、电器：电热水器＝“奥特朗”；排气扇＝“朗能”
其他： A、空调：“松下”
B、开关插座：“松下”；灯具：“雷士”
2精装设计
精装修交房是装饰完成面交房，其样板房也是按交付标准展示的，因而购房者很容易通过实地参观感受到各种功能空间的尺度和今后实际使用的问题。因此，我们应从消费者角度重新思考我们的户型设计理念，在卧室、厨房、卫生间等主要使用功能空间与阳台等次要功能空间之间进行合理选择。
从项目发展进程的需要来看，精装修设计最好能够在规划设计阶段户型设计中期开始介入，这需要对产品进行明确的属性定位，以便从精装修的角度对户型设计进行优化，减少从毛坯改造为精装修过程中的工程损失和浪费。
施工图设计阶段，施工图设计单位应根据规划设计时提供的并经精装修设计单位优化且确认的含室内水电接驳点位的条件图开展施工图设计工作。期间双方应紧密配合，进行几轮互为条件的图纸审核和修改设计工作，最终在施工图中应明确精装修部分水电系统图，并按精装修实施标准确定开关插座位置、给排水点位等机电内容。
毛坯施工图与精装修施工图通常是由不同的设计单位完成的，建议在毛坯施工图的建筑做法中将相关地面、墙面、顶棚的做法标识至精装修完成面，以便总包单位、各相关分包单位和监理单位及时了解相关精装修做法，并有利于共同参与前期的图纸审核工作，只要在合约招标阶段明确总包单位的实施范围和界面划分即可。
需要强调的是，毛坯施工图中的机电点位一定要与精装修施工图对应，以便总包单位一次施工到位。其中，厨房、卫生间的开关、插座位置以及地漏、马桶位置需要与精装修墙面、地面铺装排版图协调统筹考虑。
804房间（A户型）毛坯与精装平面比较：
增加阁楼（含卧室与书房），增加了使用空间，性价比大大提高；餐厅调整位置至入户门厅玄关位置，减少管线长度并方便管线布设；衣帽间取消；客厅挑空，增加使用舒适度。
3精装修设计过程中应注意以下问题：
3.1 标高关系：
按精装修做法对结构进行反向推算，从而确定结构是否应做降板处理：卫生间和厨房应与客厅、卧室等功能区保持20mm高差，则卫生间结构面应降低50mm；阳台等需要与客厅、卧室等最好保持50mm高差，因此其结构面应降低50～100mm。另外，卫生间和阳台还应考虑排水找坡增加的结构降板高度。
本项目实施过程中，由于除卫生间沉箱结构降板300mm之外（4F卫生间无沉箱），其余功能区未考虑装饰完成面高低关系。阳台结构板相对客厅、卧室结构板未做降板，易导致雨水倒灌影响使用安全，后在客厅移门内侧增加100mm高挡水门槛，挡水门槛增加了建设费用，压缩了心理使用空间。
3.2孔洞留设和管线敷设分析：
对于精装修设计图纸需要认真审核各类孔洞留设是否齐全、合理。比如设置油烟机、排气扇等洞口的部位，吊顶高度与结构梁的高度需要预先审核，否则，当结构梁高与洞口标高冲突时，将只能调整吊顶标高，或者牺牲橱柜空间以隐蔽排烟排气管道。
精装修设计图纸要充分考虑各类管线的穿越方法和位置。比如在管线比较密集的厨房、工作阳台和卫生间等部位，有冷热水、强电管线等需要穿越，这使管线的穿越布置位置极为紧张。而这些问题在图纸上是比较难以发现的，需要现场充分考虑。
3.3淋浴房、卫生间：
淋浴间的使用功能和舒适度应在精装修设计中引起足够的重视。淋浴空间的最小使用宽度应保证不小于850mm，同时应考虑与座便器等设施的合理间距，以此反推卫生间的合理设计尺寸。
3.4门垛：
精装修内门一般采用木制门套包边，门套宽度通常50～100mm，这需要内门侧留有足够宽度的门垛。对于一些独立门洞考虑到美观，两侧门垛必须等宽。而这些在毛坯交房的建筑设计中往往是容易忽略的。
本项目施工过程中有些部位在墙面上要生出8cm门垛作为门套基层，由于是新增附属的构件，与原土建结构缺少连接，对于门体的长时间开关变形容易导致门垛根部产生裂缝，从而影响内门的使用。
3.5门洞尺寸：
精装修设计应与毛坯建筑设计协调统一，尽可能在毛坯交房阶段完成所有精装修功能区域分隔墙体砌筑，但有时不可避免要求对内门尺寸或者位置进行重新调整，以适应客户个性化或功能化的需要，这时应注意门头过梁。
土建门头过梁有不小于250mm的搁置宽度要求，如果是砖混建筑，毛坯交房的门洞一定要与精装修门洞完全对应；如果是填充墙体上的门洞调整，应完全拆除原有门过梁后重新砌筑施工，确保使用安全。
3.6开间尺寸：
精装修设计应充分考虑客户使用舒适度要求，通过合理调整在保证使用功能的前提下保证舒适需求。圆盆深度640mm；方盆深度540mm。通过圆盆改方盆，使座便器前部增加100mm宽度，提高了使用舒适度。
3.7地域差别：
南方潮湿北方干燥，南方宜减少木饰面的使用。精装修设计应与其他设计一样做到因地制宜。好的建筑产品能有长久生命力一个重要因素在于能适应当地的风水气候。
精装修施工总结范文3
关键词：精装修；设计；管理
1 精装修设计管理特点
大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。
2 精装修设计管理各阶段主要工作重点
房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。
2.1 设计前的准备阶段
精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点。因此，在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，是做好设计工作的第一步，设计单位的选择通常从如下几方面着手：
（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。
（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。
（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2 精装修设计的监督及审定阶段
进入正式的项目设计阶段，一般按项目设计的流程分成五个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、施工图阶段、软装设计阶段、招标配合阶段。在这些设计阶段中我们需重点关注其管理要点主要有：
2.2.1 对于设计进度的把控
在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。所以，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能，方案效果图决定了装修的效果，这两个阶段的成果是后续设计的设计基础，它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，因此，在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。
2.2.2 确定标准
通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。
精装修项目室内设计工作前，设计管理人员应根据项目具体情况，组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准，为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。
2.2.3 设计图纸应符合各项法规
设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。
2.2.4 做好与各专业设计的协调、沟通工作
装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。2.2.5 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。
图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
2.3 精装修样板房的评审阶段
在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实景板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后，为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节：
（1）整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。
（2）装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的标准
（3）施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品质，并且降低施工成本。
（4）制定精装修房的交房标准。
2.4 大范围精装房施工时的配合阶段
在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：
（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。
（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。
（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。
（4）总结项目设计在施工中的不足。
2.5 竣工后的验收阶段
在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。
精装修施工总结范文4
别墅精装修的模式和发展趋势
编者按：别墅精装修产品作为精装修产品的细化类别，同样遵循着精装修的标准与规范，本篇站在宏观的角度，对别墅精装修的多个层面，包括建筑格局、景观设计、风格分析、技术支撑、地产公司的集成操作方式、定制服务等分门别类进行分析与总结，以期能概括出近年来别墅精装修的模式及发展趋势。
随着近年来住宅市场竞争日趋激烈，开发商较之以往更为关注自身项目与品牌的价值，精装修在住宅市场越来越受到重视，同时随着住宅产业化的发展，以往在公寓、小户型领域为主导的精装修产品时至今日也逐渐在别墅类市场涌现。相对于毛坯房，精装修别墅产品反映了购房者对居住的高品质要求，提升了别墅项目的品质。由开发商整体采购，大批进货，集中装修，能够有效降低装修成本，最大程度地减少装修带来的二次污染和浪费。但是鉴于别墅精装修在空间设计、材料选择、细节塑造等方面的高标准，加之别墅产品的业主在各自生活方式、个性、对空间使用方式上的不同，使得别墅类精装修产品很难能像公寓类产品一样，用一种风格或者一种格局装修，需给业主提供更为广泛、灵活的选择面。下面简单介绍近年来别墅类产品精装修的几种发展模式、装修风格以及未来发展的趋势
一、从建筑设计之初，综合考虑别墅的装修与景观格局
在现代别墅装修中，由于对房间空间的灵活性和完整性的需求增加，大多别墅以短肢剪力墙结构为主。同时因为承重墙体在装修中无法调整位置，所以在别墅方案设计之初就应仔细考虑别墅功能的布局以及景观和建筑之间的关系。也就是说在别墅建筑方案设计中，同时需要考虑别墅室内设计的格局以及别墅的景观设计方案。室内装修只能对建筑格局进行有限的调整，如果别墅的功能结构设计本身就存在不合理之处，后期能够进行调整的余地很小，也会相应增大室内装修工程量与难度，更会给别墅在未来的实际使用带来很多不便。
其次，别墅在规划平面中不同的位置决定了别墅最好的景观朝向可能各不相同。好的别墅设计即使是同一户型平面，也会根据不同的实际情况对户型的开窗位置有所调整。同时别墅庭院里的景观设计的格局也需要对应户型平面进行设计，远近景观相互结合，保证户内使用者能够获得最佳的景观效果。
这两方面的设计在未来装修层面部很难进行大的调整，因此在别墅方案设计之初就需要建筑设计师、室内设计师以及景观设计师相互协作配合，这是保证别墅各方面具备高品质的基础。
二、装修风格体现业主的个人特色与喜好，需与别墅功能设置相结合
目前别墅装修风格多种多样，以欧式风格、东南亚风格、新古典风格以及中式风格为主，其中欧式风格中又包括法式风格、美式田园风格、地中海风格等。法式风格整体讲究唯美纤细，线条繁复，以浅色系为主，配以局部金色，彰显华贵。美式田园风格强调悠闲舒畅的田园生活情趣，配饰较多，并且巧妙设置室内绿化，创造自然氛围。东南亚风格强调开放空间，多采用高饱和度色彩布艺及木雕装饰，整体塑造通透、古朴、悠闲自然的氛围。新古典主义风格有欧式风格的影子，但是其细节并不繁复，整体风格简洁利落。中式风格多使用中式家居，配以字画、中式摆件等体现别墅的文化气息。
选择何种装修风格要依据业主个人喜好，同时也需要考虑整个别墅社区整体建筑风格、景观风格等多方面。通常较为高端的别墅，购买人群对偏欧式的风格认可度比较高，认为其能够体现别墅的品质感，重视细节。另一方面，别墅建筑设计中，采用欧式建筑风格的项目数量也比较多。在别墅的户型设计与功能设置中，大多数别墅产品主要借鉴的是国外别墅的平面格局与生活模式，很多房间功能的设定也都参考了国外的别墅产品，这些也都决定了在目前别墅市场的室内设计方面，欧式风格占了很大的比例。
虽然国外也有不少现代风格的别墅作品，但是受目前国内整体施工质量与建筑材料质量的影响，很多现代风格的别墅容易出现缺乏细节，显得过于简陋的状况，从而影响别墅档次，因此国内现代风格的别墅精品相对较少。同时由于现代风格的室内设计在年轻人中认可度比较高，而对于比较具有经济实力的别墅类产品购买客群，他们对现代风格的室内设计并不青睐。
三、重视别墅技术系统的应用，以舒适、安全、环保节能为目标进行室内装修随着人们对生活品质的追求不断提高，近年来人们越来越重视居住的舒适度，作为住宅中的高端产品，别墅业主除了对装修材料要求环保无污染外，别墅最终的舒适度、安全性、便利性以及实际运行的低能耗也逐渐成为别墅业主主要关注的几个方面。
与过去相比，别墅业主对于建筑设备系统的投入明显增加，例如在别墅新风系统和温控系统方面，由过去单一的外挂空调分体机发展到户式中央空调分房间独立控制、VRV变频空调系统等多种空调形式。与以前相比，分房间独立控制的系统更为人性化，变频空调则可以根据房间使用情况的不同灵活调整空调的送风温度，更为节能。在有些高端别墅项目，还会应用空调加湿/除湿系统，保证居住的舒适度和健康度。
此外，中央吸尘、垃圾处理系统、卫生间同层后排水、门窗防盗系统等等也多见于别墅项目，这些单项技术的不断成熟与应用提高了别墅的项目附加值。有些高端别墅还配置了建筑智能控制系统，甚至能够实现对别墅设备系统的远程遥控，为我们生活的便利与舒适提供了保障。
以上提到的这些系统对建筑的水电路有一
定要求，若由业主自行设计安装，可能会出现对建筑进行大规模的水电路改造的状况，增加工程复杂程度与费用，同时也可能会埋下一些安全隐患。由于别墅业主对建筑技术系统要求的不断提高，精装别墅中，增加多项技术系统也成为近年别墅项目的一个趋势。由开发商对此进行统一设计安装能有效避免单个业主装修中易出现的问题和浪费情况，同时由开发商主导这部分的设计安装，各个系统详细的线路图纸在开发商手中都有备案，更为别墅项目未来物业管理与维修带来便利。
四、开发商提供工业化产品加丁及菜单式选择，更为人性化
在有些精装别墅项目中，房间内部分家具的定制也在装修范畴内。这样做一方面可以保证家具和整个房间装修风格的统一，另一方面由于可以根据房间的实际尺寸定制家具，对房间空间的利用率更高，也能使房间空间显得更为完整。目前家具定制的方式多采用工厂统一制作，现场组装的方式，为控制成本及减少售后服务的工作量，开发商往往选择一个比较有保证的家具品牌，委托进行家具的统一制作安装。在文章开始曾提到作为别墅类精装修产品，业主个性化的需求比普通住宅更强，因此别墅类产品必须重视装修的灵活度。目前发展的趋势大多是开发商提供一个菜单式的选择目录，提供几种不同风格和色彩搭配方案，不同搭配对应不同价位，给予客户不同的选择，甚至有些可以根据客户的需求对装修方案进行微调，增强别墅类精装产品的灵活度。
五、开发商总包集成式操作方式，有效实现质量与成本控制
装修中涉及的家装材料与设施众多，从地板、瓷砖到橱柜洁具等等，开发商如果面对众多厂家，将会陷入复杂的工程组织协调工作中。同时由于开发商与装修材料厂家之间除了工程合同，没有其他形式的制约关系，一旦装修材料或设备出现质量问题，开发商也不一定能具有迅速有效的解决手段。因此目前的发展趋势是开发商采取集成式操作方法，即将装修工程打包委托给一家做工程总包，例如委托红星美凯龙做工程总包。项目所需的各类材料及设备由其内部各商家承担，一旦工程出现问题，由于其与各家装建材厂家间还存在承租关系，因此对各商家有一定的制约力，可以比较有效快速地解决问题。这样，开发商只需针对一家单位，与之进行协调，无需直接面对众多商家，无形之中减少开发商的工程复杂程度，保证精装别墅产品的工程质量，减少工程质量方面可能产生的纠纷及费用，节省时间成本与费用。
六、对最高端的别墅精装产品提供全套定制化服务，为每位高端客户提供个性化的设计
在最为高端的别墅产品中，有不少是会所型别墅。这类产品单体面积大，总价高，通常景观或人文资源得天独厚，而这类产品针对的往往也是最为高端的企业级用户。较大的别墅面积通常意味着别墅兼有对外的社交功能需求。同时由于这类别墅产品的客户群较少，不同客户个性差异较大，因此这类产品往往从建筑设计到室内装修，会针对已知的客户，采用定制化的服务，保证项目品质。就如同服装设计中，普通中端产品满足的是大众化的需求，而定制化的服务必定是针对部分高端客户而设定的。
这类项目的开发和销售模式与常规别墅项目不同，很多时候在项目施工前，就已经能够确定项目的业主。因此参与项目的建筑师、景观师及室内设计师能够在设计之初与业主进行沟通，根据业主实际需求完成设计，而不是根据开发商的任务书完成设计工作。这类项目设计需求非常明确，是所有别墅产品中最为高端的产品，因此项目必然要求提供精装修服务。不仅别墅功能定制，装修风格定制，材料与设备定制，甚至室内的配饰与灯具都是根据装修风格而定制的。
早在2002年建设部就提出在20lO年左右在全国推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房，北京上海等一线城市相继也对精装修住宅的建设提出了具体要求与目标，并不断推广，精装修住宅必然是大势所趋。别墅产品作为住宅中最高端的产品，精装修的项目数量越来越多，也逐渐被大多数人接受。但是，近年精装修别墅产品中出现的问题也逐渐增多。在此过程中，设计师、开发商、施工人员也在不断累积经验，针对问题逐渐改进方式和方法，适应市场的需求。总的来讲，精装修别墅类项目目前仍处在不断探索和改进的阶段，随着室内设计一体化的发展，各个相关产业链条的不断完善，这类项目成熟度必然也会越来越高。
产业链间的博弈＆整合――以地产公司角度解构别墅精装修标准
编者按：对一家大型的房产开发企业而言，别墅精装修已然成为产业化发展的必经之路。在前期调研和后期实施中，地产公司如何选择合乎标准的设计单位、施工单位、建材单位；将开发、设计、施工等一些列动作落地实施；引导别墅精装修行业的规范发展；不断调整、整合房地产产业链上下游链条，这都将决定着别墅精装产业的发展思路与未来方向。
别墅精装修的发展速度非常迅猛，从往年的10％左右的份额，到现在半数以上的房地产企业涉足其中，呈现出日益上扬的趋势。2012年金地集团的别墅精装修项目将增至6-8个，预计跟去年相比涨幅比例将超过1/3。2011年，以“天境”为主导的别墅精装修项目，除了落地一线城市上海之外，在二线城市绍兴也有了规划，显示出别墅精装修产业化在纵深层面上的发展前景。本文也试图以房地产开发企业设计师的视角，剖析别墅精装修产业的标准、运作模式、未来趋势及对周边产业链的影响。
一、设计单位、施工单位的资质审核及建材的招标
1、设计单位的选择，重点关注以下项目：
(1)服务对象
A、考察服务对象是国内抑或国外?一般来讲，国内单位本地配合相对好，反应速度快；国外单位服务半径大，反应慢，如果项目留给设计的时间不充足，不建议考虑国外单位；且国外单位的费用相对高，设计师的主观判断力比较强，往往坚持自己的想法，如果没有合作经验的话，比较危险，容易出现不关注客户需求导致项目偏离原始定位的风险。
B、考察主要业务范围，是高端住宅亦或是酒店?服务高端住宅的单位相对酒店设计会更精细，对细节的把握更敏感，空间推敲更完善；长期以酒店为服务对象的单位，则相对更多把握整体效果，细节的实现往往经不住推敲，需要地产设计师自身具有较强的控制能力。
(2)成功案例
考察该公司在国内外的成功案例，成功的核心要素包括是否符合项目推广的核心需求；评估过往案例是否符合项目气质和定位要求；考虑设计公司是否有大批量精装的经验；是否有很强的战斗力，并不是所有能承接样板间的设计公司都适合高端精装修。对高端项目的精装修而言，设计的逻辑和标准化很重要，秉承“标准化地设计着，还要面面俱到”的标准，防止风格杂、标准乱。同时，室内设计要充分理解项目、建筑的灵魂，即中国文化所谓的“和谐统一”，实现与项目整体气质的呼应。
(3)团队规模及组织架构
在地产产品竞争日益激烈的今天，要重点关注项目合作团队的品质及配合。一般来说，室内设计单位30人以下是一个团队，主持设计师(设计总监)能兼顾到所有的项目，对项目投入的精力会比较多，做精品不求数量，产品往往比较有特点，但并非所有的项目都适合；30-100人的团队，团队分工比较明确，当需要找到与项目基本契合的团队，可通过面试主持设计师，要求其提供项目对接团队的成员名单和简历，进一步考察小团队；100人以上的团队，一般服务半径是全国甚至全球，适应性强，经验丰富，管理规范，一般不易出差错。
(4)管理模式
国外和香港的大型设计公司多数采取“设计师营销脱离”的管理模式。这种模式在控制设计费的环节中对乙方有利，更多地保护乙方的利益，这也要求地产设计师在下达设计任务时，需更清晰、明了地了解自己的需求，对乙方做出正确的指引，合理利用设计单位的人力资源；与这样的设计单位接触，需要甲方有更高的管理能力，否则常常会导致设计任务多次修改，设计费用大幅度增加；若设计费无法被保障，还可能面临被迫终止合同，替换设计单位的风险。
(5)外界口碑
多与该单位曾经服务过的对象沟通，取得多方面的了解，更客观地防范未来可能出现的风险。
(6)档期
考察设计单位的档期能否与项目相匹配。
(7)合作意愿
精装修设计会涉及到比较多的设计调整， 操作模式类似酒店的客房，关系到大量复制，所以在批量施工前会有详细的研究过程，需要设计师具有耐心、细心的特质；整个设计周期也相对概念样板间更长，需要付出的精力会更多。
个人认为，一般在对2-3家单位进行以上方面的必选后，直接委托比较合理，对合作方也是一种鼓励，当然，在合同条款中可以约定违约责任，规避风险。
2、
施工单位的选择，也需要注意以下几个方面：
(1)是否有经验
好的施工单位具有高端项目的经验，工艺先进，并有总结；可以优化设计过程中忽视的细节，帮业主控制总体工艺和质量；对批量装修有管理经验，能在工序流程上优化，有效控制成本，而不是牺牲业主和客户的利益去实现自身的盈利。
(2)公司管理规范是被选择的必要条件之一
A、理解设计的能力。当发现图纸中的不足和不合理的地方时最好有建设性意见，而不仅仅只是执行。
B、职业道德。装修是个良心活，装饰企业要长远发展需要合理的利润支撑，在合理低价的范围内平衡，不能逼着装修施工单位替换廉价材料来增加利润，反之，急功近利的施工单位会不择手段争取利润。
C、当地材料替换的能力。实际上，考量的是施工单位对于当地材料市场的了解程度以及供应链是否完整。
D、配合度，也即是执行力。考察施工单位是否能够安排好计划，调配人员，配合甲方的开放计划和交付计划。
3、建材的招标
在选用建材上，地产公司一部分是沿用地产公司常用品牌，另一部分则拓展到酒店供应商市场。建材产品分为设计装饰材料类和设备类，一般采取“三进一”的招标方式，通过将符合设计要求的三个品牌的产品进行选型，由设计部确定选型清单，并把工作成果给到项目部及成本预算部。成本预算部发起，项目部、成本预算部、设计部三方参与评分、结合决策层的多方意见最终确定入围品牌单位。
二、别墅精装修项目的运作模式
别墅精装修项目从设计概念到设计单位、施工单位的选择，再到完成验收与售卖，详细的流程模式为：概念设计――方案设计――方案深化――施工图――成本核算(施工单位报价)――施工图调整――样板间实施――批量施工图完成――招标――样板间开放――定标――预售。
1、在整套运作模式中，比较关键的是以下3个协调环节：
(1)保障地产公司合理利润。施工图阶段由成本部组织成本核算，复核成本，看是否与项目定位匹配，看企业是否还有合理的利润；成本核算后，对施工图进行调整，反复验证后，定下的方案才进行样板间实施。
(2)保障别墅精装产品品质。样板间实施后，公司要组织各部门进行评审，同时邀请意向客户进行调研，综合内外部意见后进行调整，调整完成，才形成批量施工图。
(3)保证客户利益，防范投诉风险。样板间开放前，要将承诺给客户的品牌采购工作完成。
以金地天境项目为例，正是基于以上几点，我们对几家设计公司的背景情况进行了解，做了专题汇报，并最终确定了设计单位。当然，业内也有通过方案竞标来选定设计公司的，这取决于甲方意向的入围公司是否愿意参加，一般而言，越高端的设计公司越难这样运作，所以就更倾向于以直接委托的形式选定设计单位。
在进入概念设计阶段，地产的设计管理方需引导设计公司作一个“精装修”的汇报，而非样板房包装汇报。原因在于别墅精装修刚刚起步，有经验的合作方并不多。设计公司必须了解地产公司的诉求，引导地产公司确定项目的定位和风格。这需要地产设计师在会前，与设计公司紧密沟通，使得设计公司能将项目本身的气质、业内的精装趋势、主流竞品等信息结合地产公司对精装修标准的理解逻辑化地展示给地产公司的决策层。而在实际的设计管理中，则需要设计公司具有良好的沟通互动及落实能力。
如果用一句话去概括，就是重在前期的“知己知彼”方能“百战百胜”。天境项目前期的全盘设计管理和艺境的售楼会所，都符合了这种选择逻辑，相信在业内也值得一看。
三、未来别墅精装修的市场需求、模式转化和售后服务的变化
从长远角度来看，别墅精装修是产业化发展的必然趋势，无论是何种住宅产品，精装修才算成品，交付给客户半成品，实际是不负责任的行为。地产行业趁着“冬天”练练内功，让自己愿意负责任的时候能“负得起责任”。
从客户角度来看，普通的别墅客户，或多或少都有过装修经验，并在装修的过程中饱受挫折，知道装修耗时耗力，因此大多数客户是接受别墅精装修的。但开发商要提供给客户定位相匹配的装修，是与园林和建筑不同的：客户在户内的时间远比户外多，对装修的要求自然就高，对细节的思考也更周全，对地产企业将提出更高的要求。为避免出现地产精装后，客户再拆掉重装。中高端别墅可以采取菜单式装修，提供装修套餐满足大多数客户需求；真正意义的高端别墅对个性化的需求会更高，可以考虑一户一装的完全个性化定制服务。售后服务方面，高端别墅也对物业管理提出更精细的管理需求，针对不同物业类型和客户细分，一个地产管理企业也可以有多个物业管理品牌。
从短期市场来分析，精装或毛坯都是一种销售手段；根据项目类型和公司能力的不同来选择。如果地产公司精装整合能力强(精装能力实际上是产品性能实现能力的一部分)，对首次别墅置业的客户来说，是可以推动销售的，因为能体现更高的性价比；对
更高端的别墅来说，精装是更好地体现住宅价值的手段。除了园林、建筑立面，建筑的实质是空间，空间与客户交接的介质是装饰面，改善空间品质的是设备。要处理好这几方面的关系，将有助于提高居住品质，这对精装修的意义是太重大了。
四、地产公司别墅精装修对周边产业链(家装、建材)的影响
传统的家装市场存在各种弊端，设计师、施工队、供应商良莠不齐；业主专业知识有限，无法从参差不齐的市场中挑选适合自己的合作方，常常导致业主损失。开发商统筹解决这些问题，显然比业主更强势和有利。
开发商有自己专业的设计管理团队，能为项目挑选适合的合作方，摊薄设计成本，提高设计的性价比；同时对设计的把控能力也比单个业主强，能更好地把握整体效果和细节，且能从设计美学角度对单个业主的居家风格进行软装配饰的引导。装饰材料市场也不透明，一套普通房子装下来可能有上百种材料，客户无从判断材料的好坏；至于施工队，碰到好的，算是幸运，碰到差的，更多时候只有选择忍耐。而选择精装修产品，所有这些问题都将交给开发商的设计、采购、成本、施工团队来把控；面对专业的管理团队，装修市场的设计师、材料供应商和施工队都必须提高自身的管理能力来应对开发商专业的管理，对提高行业的整体水平是大有帮助的。从供应链来讲，批量精装减少了供应环节，70％的材料都是开发商直接从厂家买入(甲供)，比客户自己购买的装修产品，性价比将要更高，厂家服务也更直接、专业。
实际上，我们说产业链和精装是相互影响的，精装产业链整体服务水平的提高，更利于精装产业的发展：在设计的过程中地产设计师与厂家设计师共同讨论客户对产品的需求，共同探讨产品的细节，为实现更理想的设计效果努力；在供货环节中，排好供货计划，减少库存需求，降低仓储费用和供应商利润；在施工环节中调整工艺工序，降低综合人工成本。可以说，别墅精装让行业朝着更精细化、更合理的方向发展。
设计师解构“别墅精装修”
别墅精装修项目无论在体量上还是在设计理念的实现上远比公寓设计要复杂得多。在承接别墅精装修项目时，设计师小至配饰选择，大至空间布局，都需运筹帷幄，精准把控。在家装行业不断走向规范之时，设计师该如何正视、把握别墅精装修产业化发展的趋势，调整设计单位的相应步调，理顺在别墅精装修产业链条上的位置与关系?在承接地产开发企业委托的别墅精装修项目时，又该如何坚持好自己的价值本位；平衡处理设计价值与商业价值?
七位来自深圳、上海、北京、台湾、香港的设计师，有着一线城市别墅精装修的丰富个案经验。他们对别墅精装修个性化定制提出了不同的思考方向，普遍认为随着“一体化设计”的长远发展，陈设配饰必将逐步纳入别墅精装修标准的范畴。“关注生活品质”、“以人为本”的设计理念也将成为别墅精装修标准的趋势所在。在此基础上，他们也意识到，虽然近年来智能化设计并不会成为别墅精装修的设计重点，但不可忽视科技日新月异的发展，为智能设计预留弹性空间将是有远见的举措。
相较公寓精装修的同质化，设计师在进行别墅项目的精装修时，在设计把控上有哪些不同，具体表现在哪些方面?
戴昆：对于精装修而言，我们反对“同质化”这个词。事实上我觉得“个性化”被过度地强调了。住宅是一个居住、生活空间，过多地强调个性化空间而忽视对功能和使用的关注其实是错误的。这些年我们在全国各地完成的精装修别墅大约有一千五百栋以上，我们强调的设计原则是“实用、美观、经济”，并不过多强调个性。如果谈到别墅和公寓精装修的主要不同点，可能是别墅空间更为复杂，涉及其他各专业的问题也比较多。有的设计师拿着别墅用公寓的手法进行装修。而事实上别墅建筑自身的空间条件远优于公寓，并不适合用过多花哨的手法。我们认为，在别墅建筑的室内设计中把握好“人建筑
自然”的关系才是重点。这也是别墅产品的核心价值所在。
袁欣：对我们事务所来说，无论是公寓还是别墅项目，都不存在精装修的概念。鉴于两种类型在面积、体量及空间上存在的差异性，若把公寓精装修比喻成“微电影”的话，我们认为别墅精装修就是一部“完整的电影”。在对别墅精装修进行设计时，我们一直都是采用“导演”的思路来安排和设计生活的场景，而非仅仅以室内设计师的角度去关注类属于精装修范畴的水电、家具、软装等等。
萧爱华：别墅和公寓本就定位于两种生活方式的购买客群，公寓更多的是讲究功能性的齐全，而别墅讲究的是生活品质，个人是反对在别墅中进行精装修的，虽然现在市场上有许多这种现象，其实这种精装修的别墅只是迎合了一些没有多少文化品味的人群。对于购买别墅精装修的人群，一种是没时间的精英，更多的是对生活方向要求不明的无多少文化底蕴的人群。
黄书桓：别墅设计异于公寓之处，在于空间中常可见复层式设计，不同楼层间的垂直动线是空间焦点，所以恰如其分的挑空安排及精心设计的楼梯，常可画龙点睛地令人留下深刻印象。
刘卫军：相较小户型公寓，大宅别墅的设计更加注重产品附加值的提升与当地自然资源景观的结合，包括多功能地下层空间的规划，泳池、spa的个性化特色空间的设置以及室内外空间的融合等。同时，批量化的精装修产品对设计也提出了“精细化”的要求。
邓子豪、叶绍雄：别墅项目的精装修在空间上的限制较少，可以设计得更有气派。而且别墅多附有户外花园，可令设计与室内更为融合。相反，公寓设计的空间较小，所以着重于实用性，相对可发挥设计的机会比较少。
随着时代的进步，别墅精装修房也趋于高质量的追求，其精装修的标准是否会发生一些变化，譬如对智能化设计的重视，可结合实例谈谈您的看法?
戴昆：以目前应用的技术和能够达到的水平，我不认为智能化设计和技术在住宅中的运用是必要的。比如花费不菲的采用液晶面板去控制灯光系统，却会给家中的老人和小孩带来极大的使用不便。技术是应该让生活更便捷而不是有反之的效果。
袁欣：别墅精装修的标准变化也反映了近年来室内设计行业的发展轨迹，从重视豪华、品牌，回归至品质。国内业主最初青睐实木，接而受到香港地区设计的影响，普遍认同了经由技术革新的夹板木饰面、烤漆等材质，近年来再次注重实木材质，显现出国人在传统思想和居住哲学上的回归。
别墅的未来趋势将会朝着智能、环保、生态的方向发展。十几年前比尔・盖茨的小屋运用了当时很多的智能设备，现在仅需一部iPhone就可以实现。对台湾设计而言，我们更注重实用性，科技的发展最终要落实到实用上。
萧爱华：我们在做江南华府这个项目的时候，对于工程造价方面本就有考量的，对于可以接受一亿元左右房价的客户，相信在工程造价上并没有具体的要求，更多的是根据生活品质、生活方式、文化来确定
的。对于智能化设计方面也要预留出未来的空间，在这个日新月异的时代，什么都可能发生，也许某一天我们就已经不看平面电视、电影而直接看四维呈现的视觉效果，因为在美国好莱坞环球影城已经有辛普森一家的模拟馆了。
黄书桓：依我司常年与开发商合作的经验，透过数位科技的整合确实能有效提升建案价值，相关经验如下：
1、社区型的系统：智能型无人商店与无人图书馆(RFID)、虚拟围墙(DVR)、电子公交车站牌结合动态信息系统、人脸识别门禁系统等。
2、住宅型系统：数位家庭整合(手机遥控门禁、空调、电视、窗帘、瓦斯等)，光纤到府、远距照护、社区网络服务等。然而此方面的设备系统庞杂，日新月异，设计时需预留未来变更的弹性。
刘卫军：不管标准如何变化，然而高品质的服务，“因地制宜，以人为本”的理念是不变的。生活方式的改变也带来了设计的创新，高效、便捷的智能化设计就是以人为本，以生活为本的具体表现。
邓子豪、叶绍雄：现在社会上提倡人性化的设计，除了豪华的设计外，更加关注以人为本，例如智能家居系统及多用途的空间，令用家感受到家的感觉，提升准买家的兴趣。此外，还会注重低碳设计，用上环保物料。
根据您的观察，这几年来业主对别墅项目的诉求也在发展不断的变化，譬如投资、度假等需求比例的增多，家具、配饰等是否也有逐步被纳入精装修范畴的可能?
戴昆：针对度假型别墅产品，带家具、陈设销售的“全装全配”的精装修是必然的方向。因为让业主在异地去装修和采购家具、陈设的麻烦(在很多度假地根本没有配套)会把客户推向酒店。
袁欣：一般我们公司在承接项目时，是进行全方位的生活设计，从空间、平面、装潢、陈设等进行一体化设计，而没有那种只做装饰而不做陈设的。设计师根据不同的诉求去呈现不同的空间，除了硬装外，更多需要通过家具、窗帘、花器和艺术品等陈设配饰的设计来融入。纵观目前别墅市场，我们倡导的“一体化设计”和“全方位生活”将成为精装修内容的核心思想。
萧爱华：别墅精装修一定要给客户留下比公寓更多的空间，让客户参与其中，对于现在有许多客户做投资、度假型别墅，家具、配饰适当的完成就可以，如果对于是要直接做第一住所的客户，最好是提出一些软装饰方面的建议，而不是在做精装修设计的时候就将这些软装配饰固有化。
黄书桓：早期的消费者较关注“量”的需求，在意空间的天、地、壁的基本装修，近期消费者在基本需求被满足后，更敏锐察觉到“空间氛围”才是生活中幸福感的来源，进一步地希求“质”的提升。于是软装、家饰乃至于艺术品，变成了“生活中不可或缺的轻”。在房产狂飙的年代，买屋不须任何理由，但当市场回归理性，消费者买屋前懂得货比三家，三思而后行。此时有效地透过空间营造令人过目难忘的氛围，成为营销致胜的关键。
刘卫军：“陈设艺术”会逐步纳入精装修的范畴，别墅精装修的特点就是“轻装修，重装饰”。别墅产品针对的都是高端客户，对高品位、艺术等追求会凸显出来，来满足客户群更高的心里层面需求。
邓子豪、叶绍雄：多年来，家具、配饰等其实一直都有纳入精装修范畴，使用家能够方便地迁入。而且。经专业设计后，空间及家具运用方面会较好，突出间隔及空间上的优点。
既然要做到“鱼和熊掌兼得”，在这种两难的状态下，设计师们似乎对造价控制下的设计状态显得既有点无奈但又无比从容，因为这是常态!设计师通过前期调研、规避差异，试图做到设计价值与商业价值并驾齐驱，但常常兼得之外还是有所“失”。而对于房企产业链下游的施工方，成熟的设计单位通过内部的工程部配合甲方参与施工的监督与验收，也更加有利于产业链的承接。
别墅精装修作为房企产业化发展的必然趋势，其利用“精装修”所打的价格差价也成为房企营销的一种手段。设计师在接手别墅精装修项目时，既要注重性价比，义要兼顺设计美学，这种类似“带着镣铐在跳舞”的设计方式，该如何兼顾商业价值与设计价值?
戴昆：在造价控制下工作是建筑师工作的常态。能够应对不同的造价要求采用不同的设计手法、工艺和材料，最终达成良好的装修效果才是设计师的能力体现。
事实上，我个人一直是过度装修的反对者，室内设计与陈设应该与建筑有机的融合而不是浮华的单独存在。对于社会上宣传的每平方米上万甚至更高的装修标准我无法理解，也认为没有必要。
袁欣：我们认同“别墅精装修已成为房企产业化发展的必然趋势”的观点，但是这种趋势是有其独特的背景。随着时代的发展，别墅的买家对生活品质有了更丰富的需求，而公寓又相对难以承载这样的诉求。所以之前都售卖毛坯房的别墅，现在也基本上实现精装修了。
甲方对性价比的关注，是否会对设计产生影响?我们觉得并不矛盾，举个例子，三千每平米的装修费与六千每平米的装修费，它们在造价上是有区别，但设计作品本身并不会产生本质的差异。在我们看来，别墅设计最终强调的是生活的情调，而不是质或是物。
萧爱华：我们也在从事这类的项目，但在其中我们做了一些变化，把每套别墅做得不一样，区别于公寓装修的模式化生产，别墅在做初期的设计时需首先结合这个地区板块的购买力，再结合当地文化和建筑风格来确定大致方向，以这种方向完成每套不一样的设计，这样就可以把地产商的初衷和当地客户人群的文化做完整的诠释，设计的价值和商业的价值就可以并驾齐驱了。
黄书桓：这似乎是个没有答案的问题!以开发商立场而言，欲兼得鱼与熊掌，无可厚非。但就设计师而言，则必须有所取舍，在预算前提下先满足生活机能，提供居住者健康舒适的生活环境，行有余力的情况下再设法提升美学创意。
刘卫军：我不认为是“带着镣铐在跳舞”，因为不同类型的产品需要不同的设计，需要因地制宜结合项目的特点，提供相应的设计服务，满足这一类型的终端客户，为客户提供一个高品质，舒适特色的居住环境。
邓子豪、叶绍雄：现在多数别墅的客人都愿意付钱去营造一个豪华的感觉，而且对新事物的接受程度较高，所以我们可以利用价格较贵的材料。如果遇到比较注重经济效益的客人时，我们会主张简约式设计，设计费用会相对低一点。
在别墅精装修的过程中，设计单位如何监督并有效控制施工单位的项目实施?在易发生冲突的隐蔽工程(水、电、地暖等)的处理上，有哪些设计诀窍?
戴昆：国内的装修施工力量经过二三十年的发展，已经比较成熟。在设计考虑周详、图纸和材料样板完善的前提下，只要业主方管理严格，质量通常不是问题。袁欣：我们对此无须太多的经验，因为在设计领域，譬如在图纸上将材料、位置等标注得尽可能的完备、详细来控制施工单位的项目实施即可。至于最后的验收，也是由业主来对装修品质与细节进行把关。
当然，目前国内的装修施工的技术也比前几年要好，因品质而产生纠纷的案例也降低很多。
萧爱华：我们一直是国内二十多家地产开发商的建筑顾问，有许多的项目也是我们自己完成施工，有些不是我们完成施工的项目，对于监督及控制工程造价方面，我们公司工程部已经有一套完整的作业流程，积极参与地产开发商的各阶段验收工作就可以，当然不要忘记都是依据设计图纸的基础来完成这些工作的。这里补充一点：我们所有的设计方案、施工图都有工程部人员的签字，所以对于工程和设计的衔接是没有问题的!
黄书桓：建议业主慎选优质施工单位。
刘卫军：产品的质量及内在的品质一直都是客户最关注的问题之一，这需要设计单位与施工单位有良好的沟通，像我们公司就有专门的工程技术部，来跟进协调现场的问题，做好现场的服务工作，把问题降到最少。品质应该是甲乙双方共同的追求。
邓子豪、叶绍雄：与施工单位最重要是多沟通，并于施工前确保水电等图纸足以显示实际状况，在设计过程中便可以避免在隐蔽工程上发生冲突。
在国外，别墅精装修已经非常普遍，但在国内，还仅仅是一个趋势。你怎么来看待别墅项目的精装修产业化发展对设计单位的影响?
戴昆：住宅精装修会对室内设计单位提出更高的职业要求。从职业道德来讲，要认真、负责地为业主方考虑，为产品负责。坚决杜绝从一己私利出发的各种暗箱行为。从职业技能来讲，要全面掌控建筑、结构、设备、材料、工艺、造价等相关知识，并对主要功能空间做出深入研究。精装修的大量推广，会极大地压缩家装市场的需求。开发商有能力更为全面地考察设计单位的能力和水平，因此设计任务会大量地向优势单位集中。只有两手都硬的设计公司，才能应对未来更激烈的市场竞争。
袁欣：国外的别墅都是精装修，家具饰品也都是完备的。而早在十年前，国内的开发房企在进行公寓、别墅项目时已都往精装修的方向去考虑。前几年有开发商让我们去承接别墅会所设计项目，我们就跟他们沟通，会所只承担接待功能，不足以展现别墅的生活面貌，希望他们能去做生活展示空间。在别墅精装修这个趋势来临时，优秀的设计师应当是抓住这个趋势，积累更多的设计经验，学习不同的生活体会。对我们来说，甲方委托的个案多了，我们当然是赞成的。但对消费者而言，可能个性化的东西就会少一点。
萧爱华：很多别墅的装修基本是完成型交付给客户的，这一现象在中国目前是很难完成的，文化修养、生活品质、贫富差距、人群数量都是约束中国人在别墅装修上更加地众口难调，在当今中国这个没有多少文化修养及生活要求的国家，想一步做到国外文化沉淀几百年的程度是很难的。一句话：慢慢来吧!对于别墅精装修产业化发展这种恐怖的急功近利的现象，虽然对于我们商业上来说是得利方，但对于人民素质的提升是一种杀鸡取卵的方式!
刘卫军：别墅精装修是产业发展细分的结果，这也对设计单位带来更多的机遇和挑战。“精细化”的设计对设计单位有了更高的要求。精装修设计正是“轻装修，重装饰”理念的体现，给高端别墅产品融入更多的艺术化和趣味性。
谈谈内地与港台的别墅精装修，在政策、设计方式、施工上的一些差异性。
袁欣：在台湾，无论公寓还是别墅，普遍还都是毛坯房，精装修比较少。所以台湾是一对一的个性化设计，中国是一对十的趋众化设计。二者并没有高低之分。我们公司的所有设计团队都是来自于台湾，至于创意的素材和资源则来自于国内外。国内起到了一个设计驱动的作用，我们将国内的资讯、需求、地理风貌、风土人情等传至台湾。很有利的是，与其他拥有丰富设计经验的海外设计单位相比，台湾在设计思维模式上更易与国人沟通交流，对于如何营造符合国人的生活场景上也显得更为游刃有余。
黄书桓：就台湾现况而言，一般高端消费者较具自我意识，无法接受建商所提供的套餐式精装修，通常越是高端的建案反而常以“毛坯房”交屋。由业主自行委任喜爱的设计师，从设计、施工、家具、软装等全由设计师统包(Turn-key)整合，以求完美的设计质量。
精装修施工总结范文5
前言
和传统的毛坯房相比，精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的。近些年来，精装修住宅成为科、绿城、龙湖、星河湾地产等地产商和业主们的亲睐。在装修提供了更多的方便的同时，但各方业主对精装修过程中的标准和质量的要求也是越来越高，当渗漏、裂缝等质量通病再如往常不时上演时，带来的不仅仅是抱怨、投诉，更多的是既影响开发商的信誉也影响了业主的正常生活。所以精装修给我们施工及管理人员带来了新的挑战。
1、精装修的优点分析
和传统的毛坯房相比，精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。节约资源精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。
质量可靠。精装修楼盘的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。
周期短。假若一个大型楼盘交付后，由各家各户自己装修，那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间，甚至更长。而统一精装修，施工工期将会控制在短短4～6个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。
业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。
2、装饰工程质量控制程序
装饰工程质量控制程序可归纳如下，精装修住宅有可能拆分成10 多项分项工程，由不同的分包单位实施，但每一项工程的开展均应严格按以下程序开展：
2.1 与其他分部工程一样，图纸、合同、规范是我们开展质量控制工作的依据，施工技术管理人员据此编制施工方案，监理单位专业工程师据此编制监理细则，审核施工方案，施工单位管理人员根据批准的施工方案对施工人员进行详细技术交底，这是施工前准备工作。
2.2 施工单位安排班组做出施工样板，各方检查施工中的过程和对施工样板进行实物验收，提出改进要求，制定完善施工方案，落实改进措施，这是施工质量的预控制。
2.3 全面铺开施工，严格遵循施工样板确定的施工过程和技术措施，使所有实体质量达到施工样板的要求。
2.4 对半成品或成品进行质量验收和中间交接，并做好产品保护工作。
3、项目各方的质量控制要点
我们应将质量控制看作为一个系统性工程，这是因为业主、设计、施工、监理、政府质量管理部门对装饰工程的质量控制的角度和侧重点不同，而各自的工作均能直接影响到质量控制工作成败，分述如下：
3.1 业主。装修档次标准由业主确定，同一材料有不同档次，选用较次、质量稳定的材料是装饰质量的基础。俗话说，“好妇难为无米之炊”，上述的材料就是“米”。业主须注意的是，无论任何情况之下，选用的材料不能违反规范要求，否则，工程无法验收。
3.2 设计。装饰工程的设计往往是粗线条，达不到施工要求，为此必须由专业施工单位进行深化设计，例如门、窗、橱柜等专项工程，对深化设计进行把关，是设计单位的重要任务。实际工作中，因深化设计考虑不周做成的质量问题比比皆是。
3.3 施工。根据设计、业主认可的深化设计编制施工方案，按照质量控制程序开展施工。
3.4 监理。协调设计与深化设计，监督施工过程，保证按程序实施。过程控制（巡视、旁站、隐蔽验收等）和实体质量验收是监理单位的重要工作。
3.5 政府质量管理部门。监督质量控制各方的行为，及时指出其在过程控制中存在问题。
4、施工衔接
目前装饰工程的实施往往由很多个不同分包单位实施，其中包括了不少业主方的指定分包。如何协调其施工衔接是一个关键问题。其中的施工顺序、不同分包的交接界面、过程中的检查验收就是总包管理和监理协调的重要工作。
4.1 在招标前必须拟定合同结构，理清各施工单位的合同关系。
4.2 在招标文件中必须对各施工单位的交接界面进行严格界定，因为招标文件也是合同的有效组成部分，其界定可以作为日后处理协调交接界面的依据。室内装修需要交叉作业的施工部位很多，必须将各单位责任划分清楚。例如：对于铝窗框这一部位，土建单位负责窗台部位清理砼面、移交墨线和窗框边塞缝、周围防水，铝窗专业施工单位负责窗框内防腐、填砂浆；负责留出防雷连接码。机电安装单位负责防雷连接（包括连接线），室内精装修施工单位负责室内部位执补、扇灰、油漆等表面修复工作。如果能对每一部位都严格界定，必将减少施工过程的互相扯皮、推诿责任。
4.3 在实施工程中加强总包管理和监理协调。注意做好中间过程质量验收和产品保护。
5、各分项专业工程的质量控制要点
室内精装修包含了室内批荡、土建饰面砖、门窗、电照、弱电，淋浴门、木地板、橱柜、洁具等多个专业工程，每一项均具有不同的控制要点，如果要用一句话概括，这就是要防止质量通病的发生，这与技术管理人员的质量意识和技术管理经验密切相关，有经验的管理人员总能在事前控制，避免日后的隐患，经验不够的人员只能事后处理补救，造成翻工，既拖工期，也造成经济损失。所以，事前控制就是关键，技术管理人员应多考问以下因素，也许可以提前发现问题：
a厨卫防水是质量把控的极其重要环节 因为公司承诺卫生间100% 不渗漏，为此.必须100% 检查。防水材料检查要符合设计要求。特别是防水涂膜（聚氨酯类）要查涂刷遍数、总厚度；高分子卷材遍数必须达到要求。蓄水时间>24 h 特别是门口挡水台，防止蓄水不足或溢出走道，造成下层渗漏，地砖成活后二次蓄水合格后方可通施工单位在下层进行吊顶作业，防止渗水浸泡下层封板。
b吊顶前的隐检、联检，该部位在做龙骨之前各专业如强电管线已穿，弱电、烟感、网线、喷淋、燃气、信号、抽排风、电话、呼叫系统等均已穿线，必须办理相关手续，我们采用精装牵头，相关方配合 监理部监督见证联合会签，最后由精装见单后进行吊顶、封板，防止返工拆板、扯皮。
c木制品的防火防潮检查，规范规定木制品安装前必须做防火防潮处理，一般刷防火、防腐涂料，俗称见白。吊顶周边木方，木饰面背部、木门框背面与有潮气接触的部位均需做特殊处理。
d地墙砖的勾缝，地墙砖勾缝材料，如果是高级装修，勾缝剂一定要选用高级材料。其做法不同于普通装修做法.具体为先将面砖缝处划3mm 以上深度，塞填勾缝剂，塞实压紧 视室温、湿度，一般8h以上，勾缝剂固化，用金属条压缝.达到圆润光滑的效果，不得采用表面涂料，用棉纱擦拭的淘汰作法，其后果是塞填不实，造成粘贴不牢，无压缝容易脱落，且表面无压光的效果。
e木踢脚板处理：高级装修在墙基层上固定背板（细木工板或胶合板）先固定好背板，平整度、高度符合要求后再做粘贴，一般采用木板胶粘贴，如没有背板也可做，但是水泥砂浆墙面粘贴木地板踢脚，极易开裂、脱落。
f内外窗台高差处理：由于内外墙一般由两家施工单位处理，施工程序是先外后内。由于外部洞口、墙面处理考虑外观效果，可能过高、抬起，外窗台使里窗台变低。我们在外窗淋水时（或下大雨、淋雨时）发现局部水风压过大造成外高内窗台有渗水现象。为此，在处理内窗台时，一定要求内窗台板要高于外窗台5mm～10mm左右，防止出现渗压透水现象。另如果窗台板下打水泥砂灰不实、不严时也可能造成窗台板下进雨水.为此过程验收时尤其要注意。
精装修施工总结范文6
家居品牌企业面临一个无比巨大的全新市场，还是一次家居产业的拐点?新的产业模式是否将借此契机产生?来自装饰装修公司、家居品牌商、成品供应商、设计公司等家居界四位老总的思想和战略，将使我们认识到他们精装时代的大战略，在这些战略背后，我们已经隐约看到代表未来高品质生活的全新居住模式，那必定是一种更为集成、节能、精细化的家居装饰理念。
精装一统天下，家装也有拐点?
在房地产还在为“拐”与“不拐”各执一词纷纷讨论的时候，家装行业的拐点似乎已经开始悄然靠近。经过几年的超速增长，面对国家对楼市的政策压力，在体验馆营销和整体家装之后，家装市场是否还存在“蓝海”?如果答案是肯定的，对于东易日盛&意德法家家居装饰集团董事长陈辉来说，这片蓝海就是“精装修”。
从散装到精装
1997年，当家装还是游击队的天下时，陈辉领导的东易日盛就首先开始了以服务品质为优势的“京派家装模式”，然而，随着近些年装修成品化的深入发展，传统家装模式的不断复制，陈辉认识到，“传统的家装在白热化的竞争中，已显苍白无力。大企业如果不能以大生产模式进行生产，而是与小企业以相同的模式进行运作，注定被拖垮。”
对于未来五到十年的产业终局判断，陈辉的观点十分明确，他认为，精装修将一统天下。“精装修房供应量大增将是必然的趋势，这也预示着传统家居商业模式的巨变，也就是从散户、散户批装到精装修的发展过程。这是一种产业化的趋势，任何行业的长期生产发展，都需要产业化的推进，诺基亚的产品很个性化，但其首先必须经过产业化的发展，才能适应主流。”
陈辉的判断不止基于行业发展的基本趋势。国家的经济政策和社会形式甚至让其对家装业的拐点有所忧虑。“国家压缩经济、收缩房地产，对家装企业必然产生影响，很可能五年内会经历低潮。受影响最严重的将是散装市场，未来三、五年出现拐点的概率很大，这将是一次家居企业洗牌和品牌整合的过程。”
转型迎接“精装时代”
产业化进程的推进，意味着中国家装业正在深刻地角色蜕变，单纯依靠施工和材料采购赢利的游散公司，显然不能满足“精装时代”的需求，精装修时代家装企业将如何发展?转型做精装修，显然并不是所有家装公司都能适应。大批量、标准化的生产要求对家装企业的资金实力和技术水平都提出了严峻的考验。“行业大规模推广精装修住宅将会在很大程度上影响到现在的家居商业模式，国家的推动、欧美发达国家的示范效应，这些都会牵扯到我们的战略、对产业终局的判断，家居行业将要对此作出应对。”陈辉说。
的确，面对精装修时代，各大装修企业正在华丽转身，备战“精装修”的准备在各大公司中悄然升级。东易日盛巨额投资建立的意德法家木作生产基地就是其顺应行业变革趋势的产物。“‘世界级工厂’是精装修服务的核心竞争力。工厂使产品生产周期加快，现货充足，完成一套别墅精装，只需30～45天，这在以往是不可想象的。”陈辉介绍说。事实上，精装修正在推动手工作业的家居产业走向规模化，装修企业则开始走向集设计、施工、研发、生产、销售和服务为一体的多元化综合性企业集团。
谈到未来的发展，陈辉说：“我们现在的战略布局已经完成。今年，在意德法家木作基地的强大后盾保证下，我们将有足够的能量进军精装修市场，我们打造的新的产业结构――东易日盛&意德法家家居产业结构，有了产业终端的判断后，打造的新的商业模式，将有信心和实力面对未来十年的发展。”
整体精装――精装升级的最佳选择?
如果说“精装”是中国住宅产业的一次“新浪潮”，它将把我们的置业和居住理念推向一个新的层次。这一全新的“精装时代”到底意味着什么?一个由于规范缺失，目前依旧充满问题的精装房市场，会向怎样的方向发展?未来，怎么保证一个“精装”居所品质的规范?显然，关注这些问题的不仅是普通的购房者。面对这股“精装”巨浪，卓越的地产商和家居品牌商，那些“生活方式的推动者”们更是早早制定了战略部署，意在把这股浪潮推向更高的层次，“精装升级”已势不可挡。对于博洛尼旗舰装饰装修公司总经理陈炜来说，一个“机会窗”正在向其打开，储备多年的研发技术力量和经验让其可以充满信心地说，“这是一片沃土和蓝海。”
精装时代――谁在呼唤“精装升级”
生活品质不是品牌的简单堆砌，这一道理，同样适用于正处于转型期的“精装”市场。在陈炜看来，以往的装修主要是寻找品牌和产品，通过品牌的简单堆砌代表精装质量，精装修的材料和品质标准只是由开发商材料工程部门来控制。从去年四五月开始，“精装”升级变革的趋势已越来越清晰地显露出来，而推动其的是一股综合的力量，是多方共赢的必然选择。
在陈炜看来，精装修已具备充分的优势，让政府、开发商和客户来共同选择这一产品。首先，政府要求建筑行业节能减排，建筑需要更环保、绿色和节能。其实，毛坯房在客户入住装修时，产生的工业垃圾和噪声对环境的影响很大。政府早在十年前就提出“精装修交付”使用，但开发商产业链和供应链没有达到这种程度。现在，政府已加大对这方面的推广，特别是深圳，在2009年，整个城市要求新建房全部实施精装修。对于国家，这显然能最有效利用资源。
陈炜分析的第二个层次需求来自开发商 “以前中国房地产处于卖方市场，这种趋势一直持续到去年十月出现‘拐点论’后，由单一的卖方市场开始转变，开发商从‘做了房子就不愁卖’的情况开始变为必须做‘精细化’的房子。而一栋非常好的房子，除了地段、建筑、定位符合需求外，另一个重要的因素是内在的居住环境。内在居住环境则由两方面组成，户型结构和装修配套。现在，越来越多的开发商，特别是大开发商，对室内装修及功能布局的结合研究已非常到位，他们提出一个口号： ‘装修决定布局，布局影响建筑结构’，这也是未来中国精装修的趋势，因此，从开发商层面来看，他们一定会做出越来越多符合大众生活习惯和消费习惯的房子。另一层面，开发商为了防止降价，他们也愿意做精装修。北京市精装修的比例以每年40％的速度在递增。上海、广州和深圳开发中的精装楼盘已经过半，深圳甚至达到了70％的比例。大城市的率先转型进入‘精装时代’，必然会影响二三线城市的转变。”
最后，消费者对精装修的呼声也很高，这是陈炜看好未来精装房市场的另一理由。“所有装修过房子
的客户，都会体会到‘装修是门遗憾的艺术’。因为穷其一人之力，也无法达到开发商找专业的材料商和设计师所做的完善，即便一个人装修过两三套房屋，对家里包括空调系统、智能系统、通风系统等功能方面的理解，也往往比不上对整体精装有深入研究的开发商。”
整体精装――无缝连接设计、施工和产品
“精装”升级，必然面临一个方向问题，陈炜及其团队通过深入研究，逐渐领悟到精装修的一个高级层次，也就是工厂化精装方式。工厂化精装――中国何时能步入这一“精装”最高层次?陈炜给出的答案是未来三到五年。“未来的精装趋势就是工厂化装修方式，装修设计已经参与整个建筑设计中，万科已经在跟进这种工厂化和标准化的模式，在博洛尼和深圳万科合作完成试点的工厂化装修的样板间中，所有的建筑，包括楼梯、墙面都在工厂中施工完成，在现场，只需短短五个小时就盖了三层楼的房子，22天就完成两个样板间的全部内部装修，这在以往是不可想象的。”
在确定设计方案和产品方案的同时，就在工厂中进行产品生产，同时施工，同时生产，在施工完成的同时，也完成了产品。这就是博洛尼的‘整体精装’，也就是从设计、施工到产品完全整合在一起。在中国，博洛尼是第一家提出“整体精装”口号并有能力实施这一概念的公司，这种“整体精装”，也将帮助开发商从产品的简单组合跨越到精装修的更高层级――产品集成。
“从前的精装是设计归设计、施工归施工、产品归产品，甲方要协调十多家产品供应商和分包商的关系，因此十分头痛。装修做的是一个串联的工作，如果设计误了工期，后面几十道工序都会被耽误。如果施工误了工期，产品下单就会往后延，只要有一道工序出了问题，后期各项工作都会被耽误，这也是为什么很多开发商不敢做精装修的原因。因此，我们整合了我们做产品的经验和多年做家装的经验，也整合了我们这么多年为开发商做工程服务的经验，在去年提出了‘整体精装’的概念。”陈炜很有信心地介绍说， “我们解决的是，把从前串联的装修概念变为并联式的装修，就是在施工同时，产品直接下单，使前期设计、室内设计和产品设计可以达到共同作业。”
成本控制――站在研发级别上
“整体精装”的概念并不复杂，却需要众多技术壁垒的突破和技术经验的积累。“装修是解决施工和建筑面的接口问题，同时解决装修和产品的接口问题，我们产品图和施工图能完全无缝连接，当我们把标准户型和概念全部研究好，就能做到从建筑、装修到产品全部系统性咬合，从而为开发商提供很多增值服务。”
陈炜把对客户需求的深入把握视为提供这种增值服务的首要条件。“我们考虑的客户需求非常全面，根据客户的生命周期，制定一个刚性需求的方案，比如刚参加工作需要零居室，收入高后需要一居室，结婚后需要两居室。生小孩后需要三居室，父母过来带小孩需要四居室。特别是70/90政策后，如何在有限的面积内提供有效的空间非常重要，当我们做了大量消费者需求调研以及入住一年后的需求调研后，我们总结一套数据。比如，进门时我们设计玄关柜，两口之家需要能放55双鞋的鞋柜，满足其平均45双鞋的需求，还需在其中设置放风衣、雨伞、雨具、运动包、钥匙、手机等的收纳空间。这样，不用进行入户测量，便可做出标准化的玄关。我们将空间分成大的区域，根据每个区域定制标准化的需求方案后，就可以在施工开始时，同时进行产品生产。”
这种增值服务最重要的一点是对成本的节约。“成本是开发商最关注的一点，也是我们最关注的一点，而最终将使消费者受益。由于是标准化定制和批量生产，当批量越大，可摊销的制造成本就越低，而且，标准的板材还可以节约运输成本，降低损耗率，这些方法所节约的成本将满足开发商控制成本的需求。”陈炜将其定义成“研发级别的成本节约”，这是区别于以往非简单讨价还价的一种“量”级别的成本节约。
专业硬装――完全功能时代
精装修不是在毛坯的基础上，给房子加一层俏丽的外衣，而是将精装修的过程贯彻到房子的基因之中。博洛尼对客户功能性需求的研究已经深入到细节。因为在陈炜看来，满足家居基本功能的硬装修，也就是户型布局和基础设施的宜居性是有共性的。经过研究，他们把空间系统分为玄关空间、厅卧空间、厨房空间、卫生空间、家政空间、智能空间等基本区域，并在每一个空间中进一步细分，比如厨房区域中的储物区、洗涤区、备菜区、烹饪区、传菜区等。“基本的空间系统必须考虑全面，并且缺一不可，当然，对于别墅等豪宅，还有娱乐空间、雪茄空间、健身空间等，我们会用专业产品来满足这些空间的基本需求，”陈炜说， “在满足基本功能的基础上，博洛尼还将提供三到五种风格来满足客户的不同风格要求，也由此可以基本满足一个楼盘的定位和消费人群。”
对于不同定位的楼盘、不同使用功能的项目，博洛尼有专业的精装设计团队和产品设计团队为开发商提供服务。在这方面，陈炜介绍了其专门为酒店式公寓项目设计施工的一个零居室的样板间。在40平方米的空间内，这个公寓之所以能满足了厨房、卫浴、卧室、会客室等多种功能，奥秘在于其中的电视墙。这个可以360度旋转，两边留有走道的电视墙，可以根据需要，或者朝向客厅的沙发，或者朝向卧室，甚至是厨房和卫生间。需要时，电视墙两边各自的门可以合上，形如一个完整隔断，完全隔开客厅和卧室。一个如此设计精巧的电视墙，实则有大量的技术难题需要解决，而博洛尼的特点在于充分了解客户需求后，通过研究施工、产品和材料的工艺来解决问题，用产品来满足客户的需求。
服务精装――专业级客户的专业需求
精装时代的到来，正在改变着所有人的置业和居住理念，对于提供精装服务的企业，这无疑既是机遇又是挑战。“精装修将使市场空间更大，我感觉这个市场价值巨大，但这里门槛太高，挑战太大，需要整合装修设计资源、施工管理资源、产品研发资源、材料供应资源、开发商资源和资金资源。这是一个系统性的管理工程，因为牵扯面很广，资源链很长，因此说机遇和风险并存，”陈炜说，“我们的客户不是散单客户，而是专业级客户，他们不但要求专业水平高，还要求服务好，成本低，他们的谈判能力相当高。同时，他们也是可持续购买的客户，所以需要更好的服务，然而，甲方需求就像催化剂，我们的资源、技术、产品储备和装修研发，将帮助我们跨越出第一道坎。”
对于未来的目标，博洛尼旗舰装饰装修工程公司希望成为中国最大、最专业的整体精装服务公司。“我们服务的开发商一定是中国最优秀的开发商，而且，我们通过努力已经得到了这些大开发商的信赖和考验，目前只有博洛尼能做到这一点，我希望我们做得更专业，”陈炜不无信心地说。
为什么把“劳斯莱斯”放在卫生间?――一场开发商与品牌商的私密对话
众所周知，高端住宅的价值往往不仅在于其地段，动辄数万元一平米的价格中，包含了太多的附加值。精装修就是提高地产附加值的重
要手段之一，然而，什么样的品牌能包装出一个豪宅?品牌的什么特性能满足豪宅开发商的挑剔眼光?这是一场品牌商与开发商的私密对话，通过解密上海中心地段的一个重建项目，我们更清楚地看到一所豪华寓所怎样在与品牌商的联动中诞生。
塔尖人群的选择
位于上海市卢湾区济南路八号的盛捷高级服务公寓重建后变为6万元一平米的豪宅――31层双子塔豪宅公寓“济南路八号”。这一绚烂的变身过程，无疑与其高端定位及高品质的装修密不可分。 “济南路八号”的装修及家具、家电配置极为奢华，它所配备的产品全部达到了“劳斯莱斯”的品级，其中，卫生间采用了被誉为“卫浴劳斯莱斯”的Dornbracht龙头，视听设备则使用被称为“音响劳斯劳斯”的Bang & Olufsen品牌，此外，德国顶尖品牌PoggenpohI橱柜和Gaggenau厨具、意大利著名家具品牌B&B的原厂家具、以简约设计而闻名于世的Artemide系列灯具等，都在无形中提升了公寓的定位。
“毋庸置疑，这个项目已经是上海最好的商业、娱乐、休闲所在地，建成后的这个公寓将成为亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓，”济南路八号首席执行官黄大为介绍说，“我们的硬件和软件都是按照酒店设计的产品，然而，又比酒店的定位更高，因为我们服务的人群是那些塔尖人群，他们或者不满足于酒店面向大众的服务，认为酒店私密性不够好，或者觉得酒店空间不够，因为我们这里最小的单元也是83平方米，而酒店最豪华的套间也只有七八十平方米。”
这些高端人群对于功能、品位的理解和讲求度显然更加超群，因此，对硬件和软件的设计都需要更加细致才能符合其挑剔的需求。“我们是十几年前第一个把酒店式管理品牌引进做产权式公寓的开发商，精品酒店代表世界酒店的一个趋势，旅游酒店对酒店的硬件软件要求并不太高，只要有游泳池、餐饮等功能等即可，商人酒店则是满足商旅需求。顶尖的一些客群则可能不满足于以上两种酒店，因为私密性不够，提供的设施、服务也不够细致，因而产生很多所谓精品酒店。这种精品酒店不会有很多套房间，但服务却非常人性化，因为一个团队也许只需照顾60个客户，便能提供个性化的服务，而且，精品酒店最适宜居住。顶端的客户也因此愿意付高价来满足他们个性的需求。”黄大为介绍说。
事实上，作为五星级精品酒店，“济南路八号”不仅在服务上提供了最细致入微的服务，比如由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家等，在硬件上更是下足了工夫，来体现“精品”的概念。因为是十年前设计的建筑，“济南路八号”保留了基本的楼体结构，但却做了充分地空间改造，以满足采光和景观的需要。“硬件上，我们的空间采用了很多豪华的设计，但并非镀金镀银，而是空间上确做得很豪华和充裕，比如卫生间的淋浴房、洗漱区等空间都设计得相当充裕，最小的单元83平米是一个Studio格局的零居室，”黄大为说。
连气质也要匹配
“精品”的概念进一步反映到其对家居产品的配备和选择上。对于选择什么样的品牌来打造这一豪华的精品酒店式公寓，黄大为认为，“品质是最重要考虑的因素，最贵的并非最好的，而且，产品的设计、定位和气质都要与我们的项目十分契合。所以，我们在选择品牌时比酒店要求更严格，我们用的比一般酒店用的更好，同时，我们的产品设计十分讲究。”
“此外，目标客群是重要的因素，分析我们的客户，他们所需要的所有东西都要求很便捷，他们希望后期不需要花更多的时间来进行布置，所以我们选了很多离品质的产品进行装修，甚至包括很多一流的电器和家具设备。”
身为济南人的巩俐将成为“济南路八号”的首批入住者之一。对于这批处于金子塔尖、国际化程度极高的客群，卫浴空间的设计成为以精品酒店定位的“济南路八号”室内设计最重要的部分之一。回到文章开头，回答为什么把“劳斯莱斯”放在卫生间?黄大为说， “品质是最重要的，当然，还有设计。当代(Dornbracht)的设计风格和我们的定位很匹配，那是一种国际上流行的简单精致的生活方式。而且，品牌本身的气质也很契合。它不是一个满大街都能见到的牌子，不是什么项目都做，因此属于小范围的高端品牌，有其自身的独有性，很符合我们顶尖客群的需求。”
在济南路八号的卫浴空间中，开放式的设计令空间显得相当大，通过很多玻璃、镜子的折射，美妙的景观始终处于视野之内。精致的洁具五金，镶嵌其间，彰显着内敛而优越的气质，进一步映衬着空间的气质。也许，这不仅是一次产品商与开发商的私密对话，更是一场产品与空间的默契谈话。
陈设艺术――精装时代的个性居住
伴随“精装时代”的到来，“精装后”的问题也随之而来。事实上，人们对生活环境的需求不仅局限于空间的硬装部分，往往是软装和配饰更能提升品位和个性。陈设是一门艺术，但更是生活，这是中国陈设艺术专业委员会常务副主任梁建国深信的道理。作为一位“海归派”设计师，他对陈设艺术的力推，与其对生活方式的前瞻理解和独特理念密不可分，在他看来， “艺术既要生活化，更要产业化。”
精装改变物业价值
国内的发展商需要有意识地宣传‘精装’文化，已经有一些大的国际性的公司正在有意识地引导‘精装’消费，像北京公馆、昆仑公寓、星河湾，以及较早的棕榈泉，吸引大家购买这些房子的原因，很大程度是由于他们出色的装修。特别是星河湾，它的装修大大提升了它的价值，并让人开始接受这种用精装修提升物业品质的方式。
对于有人担心精装修是否会抹杀居住和空间的个性的问题，梁建国的看法是，“很多人没有认识到个性化的装修往往不是靠固定装修达到的，而是买家自己通过改变家具、地毯、涂料色彩等来进行装饰。这种个性化绝非花更多的钱在硬装修的地方贴金贴银，而是可以很灵活地进行布置，这就是我们所谓的配饰，但很多人对后期配饰重视度不够，这也是为什么我们要做‘陈设委’，就是希望大家能接受这种以陈设来美化家居的方式。”
陈设改变生活态度
“陈设可以改变生活态度、带来愉悦。我们强调‘设计生活化’，就是因为认识到设计的这种日益生活化的趋势。不管是设计师、艺术家，还是销售人员、画家，如今的社会定位已越来越模糊，然而无论怎样，陈设却能为不同领域的人都带去愉悦，得到生活方式的提升。”在梁建国看来，不应该把陈设理解的太过狭隘，因为陈设和人的每一天的24小时都息息相关。他认为陈设是一件谁都能做的事，它应该渗透到每一个家庭，乃至普及到每个家庭主妇和孩子。
正因如此，陈设解决的不仅是美观问题，更是心灵问题。通过陈设艺术提升家的气质和品位，也因此尤显重要。“设计师必须了解业主的需求，对于缺乏专业知识的业主，则需要帮助引导业主的需求，所以，设计师必须首先懂得生活，才能做好陈设。他必须有丰厚的生活和设计经验，对所有的原材料有深刻的理解，才能提高品位。品位是摆出来后的一个气场，不是产品的简单堆砌，每一样东西不一定很值钱，但组合在一起，却很有氛围感。”
艺术生活化、产业化
在认识到陈设艺术所带来的积极心理意义的同时，梁建国非常看好未来陈设的发展，“未来陈设是主流，陈设和室内设计发展会趋同，室内设计师也开始做陈设，设计师群体越来越大，这个市场也会越来越大，越来越被认同。”
