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不动产登记条例范文1
该细则对不动产登记的程序、资料查询、保护、利用和法律责任都作了明确的规定。从我公司土地、房产登记办证的操作经验分析，对比《土地登记办法》和《房屋登记办法》，《细则》有以下新“看点”
1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求
《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”
2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)
《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”
3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记
《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”
与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。
4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况
《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”
即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。
5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能
《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”
6国有农场土地相关登记也有规可依法
《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”
7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”
《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”
第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”
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不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。
【明确一：小产权房无法登记】
国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。
只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。
【明确二：三类人可查询不动产】
实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。
根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。
实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
【明确三：小区公共部分归业主所有】
值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。
【明确四：农村宅基地及房屋要登记】
此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。
此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。
中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。
实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。
【明确五：登记未引发市场波动】
在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。
事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副院长张杰表示，“不需要担心不动产登记会引起房价下跌，不动产登记只是影响房地产市场发展的间接因素。短期来看，不动产登记有利于理清市场底数，开发商、政府主管部门、买房群众都希望房地产数量有一个确切的数据;长期来看，这有利于市场秩序的完善，促进房地产市场健康发展。”
不动产登记条例范文2
事实上，房地产由于其特有性质导致申请登记中出现多种多样的情形，不同的申请情形需要登记人员在法律规定的原则下尽到不同的注意义务。而房地产登记要做到准确无误关键要注重三个要素的真实有效合法，即权利主体、权利来源和房地产标的自然状况。
一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性
申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。
二、特殊权利来源的正当性、合法性
房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面：
一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。
二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的通过购买或其他方式取得了房地产后未及时申请登记的情形，而时过境迁当要处分该房地产时，则首先要证明房地产的权利人是其本人，由于未曾登记过，所以要提供其当初取得该房地产的合法手续并登记为其本人名下后再处分登记。如第一点中所述，如果当初取得房地产的手续基本齐全，只是出让方（通常是单位）已注销无法配合时，登记机构为尽到审慎注意义务，可以公告征询异议。相反，如果当初取得房地产的主要手续不齐全，出让方又缺失的，则当事人要为自己未及时申请登记的行为负责，只能通过司法途径解决申请主体不适格的问题。
三是申请材料中来源证明形式存在效力瑕疵。在原始取得和继受取得中都会出现形式不合法、不合理之情形，也就是申请材料的书面表现形式是合法的，书证是齐全的，但结合所载内容仔细审查或追根问底则会发现存在诸多漏洞。众所周知，合法建造的房屋其权利来源证明最主要的是规划许可证，规划许可证是出自行政部门规范制作的统一范本，在不同时期有不同的范本，不同性质的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集体土地上建造房屋使用了国土房屋的规划许可证，则是形式合法而内容不合法，同样的，在当前建造的房屋使用上世纪90年代的范本则也是不合格书证，如实践中发现村镇规划许可证的文本是上世纪90年代的，但记载的内容如设计单位、验收单位都是新近成立的，这就明显存在虚假申报嫌疑。在继受取得中也要注意不同主体之间的转让，其对应的来源合法性的证明也有不同，同样是公司房地产转让给个人，如果是转让给公司以外的人，则房地产转让合同作为权利来源证明足矣；但如果公司的房地产转让给该公司法定代表人，如果提供的合同中显示受让方是法定代表人，出让方的人也是法定代表人，这意味着法定代表人出让方公司与自己签定合同，这在形式上与通常所说的自己极为相似，所不同的是出让方处有公司公章。对于自己的法律效力，现行通常的认识是效力待定，需要被人追认后才认定有效，而被人的追认又需按《公司法》规则进行。因此，为防范法定代表人滥用权利处置公司房产，对于登记机构难以认定合同效力的，应当要求提供公司有权机关（如股东会或董事会，根据公司章程而定）作出处置房产的决议，从而在申请材料的形式上做到有效合法。
三、房地产的实地查看注意义务
不动产登记条例范文3
上海的包女士最近在闵行莘庄购买了一套小面积二手房，由于小户型物业近期成为市场热点，成为众多自住型买家抢购的对象，因此她害怕卖家反悔，在律师的建议下特地与卖家协商，在买卖合同中增加了“预告登记条款”，并申请“预告登记”，以确保交易安全。
房产专业律师表示，包女士的做法是可取的。为了与2007年10月1日实施的《物权法》相统一，上海市日前修改了《上海市房地产登记条例》(下文称原《登记条例》)，其中便对“预告登记”做出了相应的规定，为防止“一女二嫁”现象，在二手房交易过程中，买家有必要增加“预告登记条款”。
此外，有关上海房地产登记的修改细则还涉及到其他诸多内容，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了明确的规定。可以肯定的是，新规则对房产交易会产生不同的影响，那么，其影响主要体现在哪些方面呢?而购房者又有什么应对措施?本刊请专家为读者进行解读。
上海联业律师事务所主任律师王展表示，为使得新规则更为切合实际，建议对上海市房地产买卖合同示范文本(2003版)中的部分内容做出微调。
“登记日”以记载日为准
“登记日”的实质是房地产权利变动发生的日期，因此原来上海市以记载日溯至受理日为登记日的规则，与《物权法》中的规定相抵触，因此调整为记载日。专家表示，此番调整对买家来说有些不利，因为在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房产交易带来潜在的风险。对此律师建议买方应该留部分房屋尾款在审核过户之后再支付。
操作实例：买方张先生与卖方李女士于2007年11月23日签订《上海市房地产买卖合同》。2007年11月30日，双方向该房屋所属房地产交易中心递交房屋过户申请并被登记机构受理。2007年12月15日，登记机构审核通过并将权利变更记载至不动产登记簿。2007年12月20日，登记机构通知张三领取房地产权证书。专家建议张先生与李女士协商，预留三分之一的房款作为尾款，在取得房产证之后再支付给她。
新旧对比：王展告诉记者，原《登记条例》第11条规定采取的是以记载日溯及至受理日为登记日的规则，即“房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”依据该规定，在上述案例中，登记日为该项过户申请被登记机构受理的日期，即2007年11月30日。
但是《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权法的该项规定，上述案例中登记日为登记机构将权利变更记载于不动产登记簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登记条例》应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。
应对措施：王展表示，由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，也就是从该日期起房地产权利归新权利人所有。但需要注意的是，审核的规定时限是20天，因此，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权已经发生转移。只有当登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。所以，在登记机构审核期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人或利害关系人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以建议买方应该预留部分房屋尾款在审核过户之后再支付。
为了与修改细则相一致，王展建议正在使用的上海市房地产买卖合同(示范)(2003版)应该对第六条中的内容做出相应调整，原内容为“上述房地产权利转移日期以____[市][区][县]房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准”，调整为“上述房地产权利转移日期以____[市][区][县]房地产交易中心将转移登记记载于不动产登记簿之日为准。”
单方申请“预告登记”需事先约定
单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，因此专家建议买方自行补充预告登记条款。
操作实例：前不久赵女士为购买一套二手房，与卖方吴先生签订房屋买卖合同，约定6个月内付清房款并办理产权过户手续。但是最近房价有所上涨，赵女士担心卖方吴先生违约将房屋又出售给其他人。于是，赵女士来到房地产交易中心单方申请“预告登记”，但是房地产交易中心却不予受理。
新旧对比：王展认为，原《登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，预告登记可单方申请，也可双方申请。关于效力问题，现房为登记之日起2年。原《登记条例》设立预告登记的出发点，就在于通过预告登记可以防止“一女二嫁”，所以“预告登记”并非《物权法》所首创的概念。
但是与原《登记条例》相比较，《物权法》要求预告登记必须以双方合意为前提，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，当买方单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件。上述案例中，赵女士无法办理预告登记的主要原因在于原来双方合同中没有约定可以申请预告登记。需要注意的是，《物权法》关于预告登记的效力从原《登记条例》“登记后2年”调整为“自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月”，如果未申请登记的，预告登记失效。
应对措施：由于预告登记须以双方合意为前提，但是正在使用的买卖合同示范文本(2003版)并无预告登记的内容，因此建议在示范文本中添加“预告登记条款”，即约定在买卖双方办理产权过户手续之前，买卖双方或者买方单方可以向该房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。而在该示范文本修改之前，建议买方自行补充预告登记条款。
物权以不动产登记簿为准
当事实上的物权状态与不动产登记簿登记的记载不一致时，权利人或利害关系人可以凭有关证据申请更正登记。
操作实例：黄先生有一套位于虹口区的售后公房，房龄已有30年，产证上记载的套内使用面积是“55.38平方米”。最近，买家老李与卖家黄先生签订了房屋买卖合同，约定房屋每平方米单价为人民币13000元。但是在过户之前，为了装修老李对该房子进行了测量，发现该房子套内使用面积可能不足55.38平方米，于是请专业人士对房屋面积重新测量后，发现该房实际的套内使用面积只有51.42平方米，因此，他带着测量结果到登记机构，要求将登记簿上记载的“55.38平方米”改为“50.42平方米”。
新旧对比：王展分析认为，原《登记条例》第17条规定：“房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。” 而《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，从本质上看两者是完全一致的，只是名称和说法不同而已。
不动产登记条例范文4
内容提要：我国《物权法》第二十一条规定不动产登记机关登记错误，致他人损害，登记机关应负赔偿责任。文章以为这一规定原则，应当予以细化。文章以为不动产登记机关的赔偿责任性质定位于民事责任有利于对受到损害的正当权益的保护，不动产登记机关的赔偿责任回责原则应采过错责任原则，文章还列举了不动产登记机关应承担赔偿责任的情形，并建议在制定不动产登记办法时列进。
编者按：为维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的回属、发挥物的效用、保护物权，我国《物权法》于2007年3月16日颁布并将于10月1日生效。为些，本刊特编发海南大学部分学者的论文。这些论文分别从不同的视角，就物权的限制、不动产登记机构的赔偿责任性质、回责原则、不动产善意取得、权利质权以及船舶抵押权等题目进行阐述，并提出了自己的见解，相信对于正确理解、适用并进一步完善物权法律制度具有一定的意义。
我国《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这标志着我国不动产登记机构在进行不动产登记时，假如登记错误，导致物权及其利害关系人之损害，登记机关要承担起赔偿的责任。这对于保护登记物权人及其利害关系人的正当权益，确保登记的资料的正确和登记的效力，维护交易的安全都有着重大的制度保障价值。
然而，我国《物权法》第二十一条之规定过于原则和粗放，所有的价值意义更多地体现在宣示层面。从裁判层面而言，它远不能满足司法裁判之需。好在《物权法》第十条已规定在先：“？？登记办法，由法律、行政法规规定。”我国物权法于2007年10月1日生效，物权法之施行，离不开不动产登记制度，由此来判定，我国不动产登记办法当已在制定之中并应当在2007年10月1日前颁行。故过于原则、粗放、落于宣示层面的不动产登记机构的赔偿责任将纳进更具操纵意义，能充分司法裁判内容的不动产登记办法自是当然。本文拟就不动产登记机构赔偿责任的性质定位题目、回责原则题目、赔偿机构的赔偿情形等题目进行必要的阐述，以有益于我国不动产登记办法的制定。
一、我国不动产登记机关赔偿责任性质应定位于民事责任
不动产登记机关赔偿责任的性质决定着赔偿的回责原则，赔偿原则以及受到损害的物权人及其利害关系受救济的范围和程度等诸多方面，也决定着赔偿规范体系是否科学，以及如何规范和展开的题目。我国有相当多的省市，如：上海市、深圳市、武汉市、福建省、山东省、吉林省等，在物权法出台之前，就土地或房产发生的过户登记、他物权登记等具有物权性质的登记，制定了地方性法规、规章。在这些地方立法实践中，对登记机关登记错误造成物权人或利害关系人损害，其赔偿性质不同一，如《福建省土地登记条例》第四十四条、《贵州省土地登记条例》第三十二条等明文规定，依照国家赔偿法规定负责赔偿，此系国家赔偿性质无疑。有相当多的省市，如：《上海市房地产登记条例》第六十一条、《深圳经济特区房地产登记条例》第五十九条，则规定登记机关应负赔偿责任，此类规定，未明确其责任性质是民事责任。但结合司法实践来看，受到损害的物权人将不动产登记机关作为民事被告，制成民事诉状，诉至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序进行审理并以民事判决书之方式判令不动产登记机关赔偿受到损害的物权人之损害的情形来判定，此系民事责任性质应是不争之理。学界也极为关注不动产登记机构赔偿责任的性质，但学界对此题目的看法也有分歧。一种观点以为，由于我国办理不动产登记事务的机关属于我国行政治理机关，其以国家的公信力为基础为当事人提供不动产交易安全保障，所以在它因行使职权而给当事人造成损害时应承担的是国家赔偿责任。因此“因登记机关的过错，致不动产登记发生错误，且因该错误登记导致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相应规定承担赔偿责任”.另一种观点以为，登记机关错误登记而给当事人造成损害的行为侵犯的是当事人的民事权利，这属于民法领域中的侵权行为，因此，登记机关承担的赔偿责任应是民事侵权责任。已有的实践和学界观点的两面性，折射出对赔偿责任性质熟悉尚未达成共叫。由此观之，不动产登记办法之制定究以赔偿责任性质为国家赔偿抑或民事赔偿之定位颇值得推敲。
笔者以为，我国不动产登记机构赔偿责任性质宜定位于民事责任性质。其根本原因在于不动产登记虽是由土地治理部、房产治理部分等行政治理机关作出，带有浓厚的行政色彩，但是不动产登记行为其本质是物权变动行为，属私法性质。登记机关及其工作职员所为的登记行为系私法行为的延伸或者说是为私法行为服务并附着于私法行为，因此，登记机关及其工作职员因错误登记引起的损失，是民事侵权的类型之一。只不过此种侵权在主体上具有一定的特殊性而已，但不能由于此类侵权主体的特殊性——国家机关及其工作职员，而改变其民事责任性质。其次，将不动产登记赔偿责任定位为国家赔偿责任不利于保护受损害确当事人的正当利益。国家赔偿必须要有明文规定才能索赔，法无明文规定国家不承担赔偿责任。而我国《国家赔偿法》尚未将其纳进到国家赔偿的范畴。根据《国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家工作职员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织正当权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”国家赔偿以违法为条件，假如登记机关及其工作职员作出登记行为时有过错，并造成了当事人的损失，但是其行为本身却不违反相关法律规定。在此种情形下，受到损失的物权人及其利害关系人就无法通过国家赔偿的途径谋求救济。《国家赔偿法》规定的赔偿是名为赔偿，实为抚慰或者补偿，不具有民事赔偿的填补性，故国家赔偿的赔偿数额仅限于直接的损失，当事人的间接损失，如预期的利润则无法获得赔偿。此外，国家赔偿采用的是行政赔偿程序，而行政赔偿程序则存在一个先行处理程序，即赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出。假如赔偿义务机关逾期不赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，请求人再提起行政诉讼。该种救济模式，无故增加了救济的程序、难度和本钱，使赔偿救济成为畏途。但是，假如将不动产登记机关登记错误引发的损失而承担的责任定位为民事责任性质，那么，由于民事责任功能在于救济被侵权的权利回回到权利被侵犯前的完满状态，使权利人遭受的损失能得到充分的填补。因此，受到侵害的权利人之直接损失和间接损失均会得到赔偿。将其定位为民事责任，则适用民事程序，权利受到损害者则可以直接提起民事诉讼，无须行政处理在先，程序减少了，救济变直接了，获得赔偿之本钱、时间均会大大下降或减少。司法实践也印证了上述的分析。因此，不动产登记机构的赔偿责任定位于民事责任，更利于保护受害人的正当权益。
二、不动产登记机构赔偿责任的回责原则应采过错责任原则
我国《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证实和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需进一
步证实的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”根据此条规定，我国不动产物权登记一改过往采用的“形式审查”的做法，为确保登记资料和登记事项的真实、正确，确保物权人正当权益得到维护，确保不动产登记的公信力，为交易安全提供最有力保障，而采“实质审查”原则。这一原则的采纳对我国不动产登记赔偿责任的回责原则的确定具有重大的影响。
赔偿责任回责原则，就是确定侵权行为人侵权损害赔偿责任的一般准则。它是在损害事实已经发生的情况下，为确定侵权行为人对自己的行为所造成的损害是否需要承担民事赔偿责任的原则.对于侵权回责原则体系构成虽有一元论、二元论、三元论等观点，但通说以为我国侵权回责原则体系由过错责任原则、无过错责任原则、公平责任原则构成。就不动产登记机关因登记错误承担的赔偿责任的回责原则究为何者，《物权法》第二十一条并没有明确规定。有观点以为，不动产登记机构赔偿责任应当采无过错责任原则，只要登记机构登记错误造成了当事人的损害就应承担赔偿责任。目前，国内一些地方法规中也采用了此原则，如《上海市房地产登记条例》第六十一条规定：“房地产登记机构及其工作职员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。”《深圳经济特区房地产登记条例》第五十九条规定：“登记机关及其工作职员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列出。”《浙江省城市房屋产权产籍治理条例》第三十一条第一款也有相似规定。另一种以为，不动产登记机构的赔偿责任应采过错责任原则.即不动产登记机构登记错误，造成了当事人的损害，应以不动产登记机构主观上有过错作为价值判定标准，不动产登记机构仅在登记行为主观上有过错时，才对损失承担赔偿责任。此种观点中，甚至于还分两派，一派以为只要登记机关主观上具有过错就应承担赔偿责任，另一派则以为必须是登记机关因重大过失造成登记错误的，才承担赔偿责任。笔者以为，登记机构赔偿责任的采用何种回责原则，应当在考虑诸多的因素，权衡利弊，平衡各方利益后作出选择。笔者以为，根据《物权法》第十二条的规定，我国不动产登记采用的是实质审查方式或原则。登记机关“采用实质审查方式，则承担的责任就会重”.这是由于实质审查方式对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵、登记资料是否真实、登记的不动产是否客观存在，均须具体审查。经确定无疑后才予以登记，它不同于形式审查，由于形式审查只关心登记申请人提交的登记资料是否能够满足法律规定的登记条件之需，它对于不动产交易上的权利事项实质上是否真实、有无瑕疵不予考虑。在实质审查方式下，登记机构为保证登记的客观真实付出远较形式审查方式下的要多。因此，当出现登记错误时，确定其承担赔偿责任的回责原则轻重则应当与其付出成反比才能体现法之公平正义。过错责任原则和无过错责任原则相较而言，过错责任原则因只有在登记机关对于登记错误有过错时才承担民事赔偿责任，它显然比无过错责任原则下，只要存在登记错误，只要登记错误导致了损害发生即承担赔偿责任，而不问其主观上有无过错的回责原则要轻得多。因此，从此方面言，不动产登记对实质审查方式的采用，则必然导致采用过错责任原则。
笔者以为，我国《物权法》规定登记错误的赔偿责任，其表征体现为两个方面：一方面在于对遭受损害的权利予以救济，使其尽可能地回复到遭到侵害前的完善状态；另一方面，通过承担赔偿责任的惩罚方式达到矫正、警示的作用。实际上，物权人以及其利害关系人其期许的是物权登记的正确，而不是获得赔偿，法律规定不动产登记机构对登记错误导致的损失承担赔偿责任也不是仅仅为了惩罚，它只不过是以此种强有力的方式表达对错误的否定态度，并要求不动产登记机构及其工作职员敬业爱岗，谨慎工作，一丝不苟，创造并维系不动产登记不庸置疑的公信力。从此角度言，过错责任原则和无过错责任原则两者相较的话，过错责任原则因其承担责任主观上需有过错，远比在承担赔偿责任时，径依法之规定，不问主观上过错之有无对不动产登记机关及其工作职员的警示、引导作用要明显得多。主张我国不动产登记机关赔偿责任回责原则不宜采过错责任原则，而应采无过错责任原则的人以为，我国的不动产登记机构属于国家机关之一，官本位色彩浓厚。登记机构与物权人及其利害关系人之间的地位不同等，一旦登记错误并导致损害，受害人常处于弱势地位。假如采用过错责任原则，则举证证实登记机构登记错误主观上有过错的举证责任依法应当由受害人承担。受害人因与登记机构把握的信息不对称，加之其所处的劣势地位，要其证实登记机构主观存有过错难度太大。倘使其无法举证，势必承担举证不能的后果。笔者以为，无过错责任原则系针对特殊侵权而设定的一种回责原则，登记机构赔偿责任从本质上属于一般侵权责任。倘使要将其界定为特殊侵权类型，法律上需明文规定。在法无明文的情况下，简单将其回类于特殊侵权责任，无异于置其无救济的境地。登记机关赔偿责任之承担，正如耶林所言：“不是损害而是过错使侵害者负有赔偿义务。”我国一些部委规章、地方性法规中已普遍采用了过错责任原则来调整登记机构的赔偿责任。如《城市房屋权属登记治理办法》第三十七条就规定：“因登记机关工作职员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”又如《江西省土地登记办法》第三十五条规定：“因土地登记工作职员过错造成土地登记错误、漏登的，土地主管部分应当及时更正或者补登，给土地权利人造成损失的，依法予以赔偿。”上述规定，已在实际生活中运行多年。在其运行过程中，有关受害人之举证证实登记机构登记错误主观上有过错并非如人们想象的那么困难，那么不可为。由于主观之过错不是躲于内心的东西，它总是通过各种方式呈现在外，并以一定的形式固化，能为人力所熟悉、收集并运用。在这些方面积累下来的丰富经验对我国不动产登记办法制定应有极高的参考价值。
三、不动产登记机构登记错误应予赔偿的情形
我国《物权法》第二十一条未列出登记错误应予赔偿的情形，这是物权法欠操纵性的一个遗憾，在制定《不动产登记办法》时应当总结《城市房屋权属登记治理办法》和一些地方性法规、规章规定的登记错误的应予赔偿情形，吸纳学者民法典物权编草案建议稿中建议条文中所列举的登记错误应予赔偿情形，使《不动产登记办法》更具操纵性，能满足不动产物权登记所需。笔者以为，登记错误应予赔偿的情形至少应包括如下几点：
1.登记机关及其工作职员主观上有过错导致登记错误、遗漏和遗失登记资料，使物权人及利害关系人遭到损失。此处过错，有学者以为应当是“重大过失”才承担责任，假如是由于一般的甚至稍微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任.笔者不同意这种观点，由于登记机关的一般的或稍微的过错造成的损害后果其严重的程度不一定就亚于“重大过失”。且在实质审查原则下，如还发生登记的错漏或遗失登记资料，这是不能容忍的。因此，登记机关承担责任与否，应看其是否有过错及其过错是否给当事人造成损失，并不能以过错大小来加以区分。
2.违反登记程序给当事人造成的损失。主要包括不公告或违反公告期限、
*无正当理由拖延登记时间、无故拒尽有关当事人的正当的查询登记的请求、有限公然登记资料、拒尽变更或更正登记等等。建立同一的登记程序的目的在于保证登记的过程能够顺利完成。没有按照登记程序的要求完成登记手续而给当事人造成损害的，应当赔偿。
3.登记机构工作职员与他人相互勾结、恶意串通，造成对当事人的损害。在这种情况下，也应由登记机关对其工作职员的故意侵权行为承担责任。这是由于登记机构工作职员在执行职务中，给物权人及利害关系人的正当权益造成了损害。
4.假如登记机关为执行上级机关的指令、其他权威的机构的指令或有关领导职员的指令等外来干涉而进行了错误的登记，仍然应当理解为登记机关的过错。对于这类的过错，为了及时救济，登记机关应先行承担责任，然后再由登记机关系统内部平衡其各自的责任。
此外，不动产登记机构的错误登记，系登记机关以外的人的行为造成的。根据《物权法》第二十一条第二款之规定，也应当由登记机构承担赔偿责任，登记机构不得借口他人的行为而推诿责任。但登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。此处被追偿人应当不包含登记机构的工作职员。（来源：《河南省政法治理干部学院学报》）
注释：
该条规定：“因登记部分及工作职员过错造成错、漏登记的，登记部分应及时负责更正或补登记，给房地产人造成经济损失的，依照国家赔偿法规定负责赔偿。”
该条规定：“房地产登记机构及其工作职员违反本条例的规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。”
梁慧星。中国民法典草案建议稿及理由（物权编）.北京：法律出版社，2004.45.
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不动产登记条例范文5
目前，我国对不动产登记的部门有多个，如土地登记在国土部门，房屋产权登记在房产部门，草原登记在农牧部门等。而且，每个部门登记标准也不一样。如今，明确国土资源部承担不动产统一登记职责，显然改变了多头登记管理的局面，能防止部门间扯皮，提高不动产统一登记效率。
之前，有关规定明确，将于明年6月底前出台不动产统一登记条例。无疑，明确负责部门与制定统一制度，是进行不动产统一登记的两大基础。但在笔者看来，还应该明确不动产统一登记的实施路线图和任务完成时间表，即实现的路径是什么，在什么时间段完成什么任务。这样，才能按计划有序推进。
尽管明确国土资源部为负责部门很有必要，也最合适，但是，仅靠一个部门的力量能否完成这项艰巨任务，坦率地说，让人多少有些忧虑。
一是不动产种类繁多，仅靠一个部门或者一个系统很难早日完成任务。
据悉，不动产登记要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。无疑，这个工作量很大。既需要技术支持，也需要住建、农牧、林业等相关登记部门配合，否则，很难顺利完成任务。
二是国土部门负责不动产统一登记难防“假登记”。
据悉，这几年为躲避限购或逃税，不少人通过伪造房产证等虚假证明材料，申请房屋登记。还有很多“房多多”为了掩饰自己的财产，以多个身份证、户口登记房产。如此一来，国土部门就很难鉴别、核实。很多地方是房管部门与公安部门联手打击房产登记造假。不动产统一登记时，也需要相关部门“配合作战”。
三是一个部门难解不动产纠纷之“结”。不动产不仅包括公民私产，还包括政府、企业、军队和各种社会组织的不动产。长期以来，由于很多不动产产权不规范，涉及不动产的纠纷很多。随着不动产统一登记的推行，相关人为争取自己的权益，不动产纠纷必然增加。
以土地纠纷为例，据悉，在第二次全国土地调查中，仅黑龙江就发生土地权属争议5883起，解决不到20%，可见，不动产纠纷多发、易发，而且不容易解决。如果没有相关部门支持，尤其是，如果没有司法机关的支持，国土部门恐怕很难完成不动产登记。据说，德国、瑞士、韩国等国家，就是法院负责不动产登记。
不动产登记条例范文6
[关键词]不动产登记制度；房产税；房价
[中图分类号] F423[文献标识码] A
[文章编号] 1671-5918（2017）07-0064-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030
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一、不动产登记
（一）概念
人们通常将不动产权利登记称之为不动产登记，是指国家指定的机关依照其相对应的职权将产权人提交申请的不动产的真实状况登记在不动产登记簿上并进行公示的制度。上述内容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不动产则指的是各类别中的房地产一类。
在该制度正式实施后，权利人在保障自己的权益时有了法律依据。该制度的实质就是解决不动产权属问题，让产权人从根本上得到法律保护，并对保障不动产的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意义。就另一方面来看，通过用某些方式将二手房源进行扩大，在增加经济效益的同时，也会体现一定的社会效益。房屋除过自身的使用价值之外，还有一定的社会价值，社会效益从某些方面来说就是其社会价值的体现。除此之外，国家在宏观调控方面有了科学的依据，使我国的房地产经济健康平稳有序的发展。
（二）不动产登记制度的提出
不动产登记制度实施以前，从横向上看，有数个部门共同效力于不动产登记制度；从纵向上看，有县、市、省多层级的相关部门都可以根据其具体职能赋予的权利实行登记行为。
导致这种局面出现主要是因为：我国的不动产登记是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不动产权利和维护交易的安全。因此，现有的这种不动产登记格局不利于我国市场经济的发展及交易安全，并呈现出物权登记不一致、给查询工作制造了麻烦、给当事人造成了极大的负担、给国家税费造成不必要的损耗、加剧了政府的财政支出等问题。
二、不动产登记对房产税开征的影响情况
《不动产登记条例征求意见稿》的颁布，引发社会各界广泛谈论。不少人将其解读为征收房产税的前兆，也有人认为这是响应反腐的另一e措。其实，将不动产登记与征收房产税相关联，明显是种曲解。不动产登记的本质是给产权人确权、维权的过程，是为人民服务的举动，并非为了对接房产税。税收的目的主要体现在以下几个方面，市场供求关系的调节，资源优化配置，收入分配调节，对房地产市场泡沫的产生有一定的预防作用，并了促进房地产市场的平稳运行。该制度实施的目的就在于对人们手中的产业提供相应的保护，体现的意图并不是要与税收结合在一起，税收从某种程度上来说具有一定的独立性，对于通过该项政策达到征税目的的理解是对该制度存有一定的认识误区。
三、制度实施对房价的影响
对于房地产市场而言，实施此项制度并不以降低房价为目的，两者之间没有直接的联系。房价主要受供求关系的影响，其他因素都起到间接影响的作用，主要还得靠对供求关系的影响来制约房价升高。
（一）不动产登记对房价的影响
不动产登记制度不会对房价造成太大的影响，换句话说，该制度甚至根本不会引起房价的走势变动。国务院法制办对不动产登记制度的掌控，是从更高的层次来看待的，其在意的是对整个国土、海域、山林的宏观了解，然后根据这些再从技术层面做出相应规定。那种对不动产登记制度出台会造成房价大跌的现象显然不会发生。市场仍然会是决定房价走势的重要因素。需求决定价格，这是众所周知的道理。那种总想通过权力、政策来干预，通过宏观调控来左右市场进而影响价格的做法，在中国没有起到过作用，今后也不会起到作用。
（二）制度实施对二手房价影响
该项政策实施的出发点并不在于对房地产市场的调节，短时间内，房地产市场不会过多的被该制度影响。不动产登记的主要目的是使多部门的工作协调一致，建立统一的信息管理平台，为审批及申请工作提供便利等，使工作流程更为简洁易操作。现在，二手房地产并不属于不动产登记的执行对象，对于购房者而言，在具体情况不是很明朗的状况下会保持一定的观望态度，从不同行为体现的目的来看，将购房作为投资内容的投资者在此种情况下不会出现大规模抛售的现象。因此，该项政策的实施对于房地产市场的影响主要在规范未来房地产市场的运营。政策主要照顾到大部分人的利益，该项政策在实施后，对于二手房市场造成了一定的影响。如条例虽未明确规定自然人对其名下的房产状况进行查询，然而可以根据地址推导出该房产的持有者。此类情况的存在就可能会造成以投资为目的的购房者出手抛售，在供应量方面会有变化的是高端二手房兴许稍有提高，这对抑制二手房市场的价格有帮助。政策的实行对于房价的影响在短期内是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能会因此而受到一定的影响。从城市的发展水平来看，在大中城市二手房房源多少对一手房价格造成的影响并不大。就长期而言，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，假如开始征收二手房的房产税，对房价走势必然造成一定的影响。不动产对于房价的影响要从长远方面来看，随着调控力度的不断增大，调控的精准性也将会相应的增加，房价在调控过程中并受到该项政策的影响，其影响会慢慢的凸显。但是对于市场价格快速上升不会有较为明显的作用，相对于中国人民对房子的刚性需求而言依旧是杯水车薪。
四、不动产登记对整个房地产经济的影响
不动产登记在短时期内都是利空的，这种情况或多或少地影响了市场成交心理，大众受到这种心理影响后最明显的心理状态就是观望。但利空影响是短期的，要想全面推行不动产登记还需3-4年的时间，对市场造成的真实影响屈指可数。不动产登记制度兴许会对楼市造成减少投资者数量、短期内扩大商品房供给量、使楼市回归理性等后果。
五、完善不动产登记制度的有效手段
（一）出台《不动产登记法》，协调管理不动产统一登记体制。与瑞典相比较而言，我国有关不动产登记的法条很多，不过各部门法规之间相互不和谐，以维护权利人合法权益为出发点，让《物权法》落到实处，立法部门应对相关发条进行调整，使其和谐一致。在此基础上，应当制定一套完备的法律法规，例如：《不动产登记法》、《不动产登记条例》，对不动产权利体系、登记机构、登记范围、程序和办法进行翔实的规定，从本质上使统一登记的问题得到处理。
（二）引入新的概念――不动产单元，对不动产的概念及内涵进行科学的界定，对于统一登记的理解，不是单纯指由单一机构进行登记。人们不应该单独利用土地，应该将存在并依附之上的相关物纳入到管理的范围中来。所以我国现有的不动产登记管理体系要重新被构建，采用以不动产单元为单位进行登记的方式，这样不但迎合了生活中人们对土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，规避了繁琐的工作程序，减少了成本使用，提高了登记的准确度，加大了公信力度，使不动产统一登记的问题得到妥善解决。所以，应该在《不动产登记法》中明确不动产的概念及内涵并且界定产权权利范围。
（三）构建核心为土地登记，各部门讲求分工协作、资源共享的登记体系。该体制适应客观规律，大多数国家都在用。首先，在自然属性方面，土地有基础性和永续性的特点；其次，我国地籍及土地所有权调查工作都已经完成，并且登记发证，与其他部门相比，地籍测量已经差不多实现了全国覆盖，其技术标准之高非其他部门可比。从瑞典借鉴经验得出，地籍部门供给统一的地籍图和宗地代码，其他部门遵循已给的测量标准，自行登记其负责的部分。
本文就不动产政策的相关方面进行了阐述。该项政策其意义在于对房地产的产权人的合法权益进行保护、保障不动产交易安全、扩大二手房的房源和为国家的宏观管理提供科学依据。该政策的出台对农村土地流转会有很大的影响，因为土地确权是土地流转的前提和基础，土地承包经营权越稳定，产权关系越明晰，越有利于流转。不动产登记制度不会对房地产行业造成太大冲击，其在短期内不会对房价造成多大的影响。不动产登记制度全国联网后可以为日后有可能征收的房产税提供信息支持但其与房产税是否征收并未产生直接的关联。至于一些人提到的不动产登记制度有利于反腐，在现阶段也没有明确的体现。
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Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market
LIU Xiao-xu
（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）
