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房地产经营模式范文1
经营模式简述：
第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；
第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：
第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。
经营模式详述及税务问题概述：
房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。
购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。
接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。
再接下来物业管理公司与富尔沃财富街及各独立经营的商户签订《房屋租赁合同》。富尔沃财富街作为一般纳税人，以不含增值税收入的10%（假定比例）作为联营收益，让联营商户提供收入90%的增值税发票或者费用票子，由商户负担增值税金及附加，由富尔沃财富街负担房租，企业所得税是富尔沃财富街负担还是联营商户负担有待商榷。各独立经营商户的税金是否由富尔沃财富街代扣也有待商榷。
税收问题详解：
假定每年返购房者租金10万元，则房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年10万，高于10万的作为受托租房的手续费归物业管理公司所有；低于10万的，按实际出租金额返给房地产公司，不另收手续费。我们下面只介绍房地产公司的会计处理。
房地产公司的会计处理：
第一种情况以高于或者等于约定价格租出：
收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户
借：银行存款 100000
贷：其他业务收入100000
支付租金时，用购房者提供的发票进成本
借：其他业务成本100000
贷：银行存款100000
计提营业税及附加时
借：营业税金及附加5550
贷:应交税费-应交营业税 5000
-应交城市维护建设税350
-应交教育费附加150
-应交地方教育费附加 50
交印花税
借：管理费用-税费 100
贷：现金 100
第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出：
收到租金时，发票开给富尔沃财富街及各独立经营商户
借：银行存款 80000
贷：其他业务收入80000
支付租金时，用购房者提供的发票进成本
借：其他业务成本100000
贷：银行存款100000
计提营业税及附加时
借：营业税金及附加4440
贷:应交税费-应交营业税4000
-应交城市维护建设税280
-应交教育费附加120
-应交地方教育费附加 40
交印花税
借：管理费用-税费 100
贷：现金 100
富尔沃财富街会计处理：
假定销售商品收入100万，财富街扣10%作为联营收入，增值税金及附加由联营商户负责，财富街负担房租，企业所得税由财富街负担。由于房租金额相同两种方式下对税金影响相同，故作会计分录时未考虑房租。
联营有两种方式：第一种视同买断代销，第二种收取手续费方式
第一种视同买断代销：
销售商品时
借：银行存款1170000
贷：主营业务收入1000000
应交税费-应交增值税 170000
由于扣点10%，故联营方应提供成本、费用发票90万，由于联营商户负担增值税金及附加，所以提供成本、费用发票都可以，如果联营商户只负担增值税，则应提供增值税票。
借：库存商品 900000
应交税费-应交增值税（进项税）153000
贷：银行存款1053000
借：主营业务成本900000
贷：库存商品 900000
计提增值税附加
借：营业税金及附加 1870
贷：应交税费-应交城市维护建设税1190
-应交教育费附加 510
-应交地方教育费附加 170
应交增值税税金及附加合计：170000-153000+1870＝18870
应交企业所得税：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50
应交税总计：18870+24532.50＝43402.50
如增值税金及附加由联营商户负担，则财富街实际负担24532.50元税金；
如联营商户只负担增值税，则财富街负担26402.50元税金；
第二种收取手续费代销
销售商品时
借：银行存款1170000
贷：应付账款-X供应商1000000
应交税费-应交增值税（销项税） 170000
借：应交税费-应交增值税（进项税）170000
贷：应付账款-X供应商170000
借：应付账款-X供应商1170000
贷：主营业务收入-代销手续费 100000
银行存款 970000
计提营业税税金及附加
借：主营业务税金及附加5550
贷：应交税费-应交营业税5000
-应交城市维护建设税 350
-应交教育费附加 150
-应交地方教育费附加 50
应交营业税金及附加合计：5550
应交企业所得税：(100000-5550)×25%=23612.50
应交税金总计：5550+23612.50＝29162.50
房地产经营模式范文2
关键词：房地产企业；成功经营手段；企业管理模式；品牌美誉
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
一、加强提高房地产企业的成功经营管理所需要的根本竞争力
伴随目前经济全球化的趋势不断加强，各类企业间在发展过程中的竞争力也因此逐渐增强了，但是同时任何一个企业都要想要立于不败之地，那么其就要一定要具备在该行业内部的核心竞争力。所谓企业的核心竞争力，也就是说该企业本身就具有，与此同时企业同行的企业不易效仿与其所具有的竞争有点与竞争水平。房地产企业在发展过程非常关键的核心竞争力就包括了三大主要资源、三大主要能力以及四种经营管理意识。三大主要的资源就是指人力资源、资金费用资源以及土地的资源。三大基本能力就是指企业营销策划的能力、规划设计的能力以及产品推广创新的能力。四种经营管理意识就是指品牌的意识、服务的意识、文化的意识以及信用的意识。下图就为中国房地产企业成功经营管理模式体系。
图1 中国房地产企业成功经营管理模式体系
二、培养房地产企业成功经营所需的两个基本素质
优秀的进步的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基本素质。房地产企业的内部管理素质大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上，房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且实施好IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。
1.建立企业独特的企业经营观念和企业文化。中国房地产企业一定要具有其本身独特的企业经营观念和企业文化，在企业发展过程中要更加尊重人性，应该尽可能全面地考虑企业中员工与客户的根本性利益，能够为社会做尽更多的善事， 将以人为本的这一核心理念作为领导房地产企业发展过程中核心的行为准则。
2.贯彻实施好ISO9000的质量保证体系。目前我国房地产企业贯彻实施好ISO9000的质量保证体系是相当迫切以及必要的任务，那么它是一个企业获得成功经营的根本。但是IS09000的质量保证体系是目前世界顶级专家经过了对于全球中成千上万已经获得了企业的质量管理工作进行研究，并且经过了全面、科学周密的研究讨论而进一步形成企业管理质量的管理体系。
3.做好企业发展制度的建设、改革工作。房地产企业若想要取得经营管理的成功，就一定要进行与时俱进的制度改革、建设、先进的企业文化建设、有竞争水平的管理组织建设，这项工作也可说是目前我国房地产企业能够获得成功经营的必要条件。
三、我国房地产企业的经营管理还需要提高的环节
1.房地产企业的经营管理需要制定核心产品。在我国房地产企业发展过程中，需要制定比较长远企业规划，采用科学、严谨的管理态度寻求和开发适合本企业销售的核心产品。作为我国房地产开发类型的企业，自从其成立至今，在制定最根本的经营管理规划时，就需要具有比较长远企业发展规划，并且需将这种企业发展的规划和当前的社会发展形式紧密地结合起来，在房地产企业规划之中，需要具有前瞻性，应该时刻把握社会宏观经济的发展形式。
图2 中国房地产企业的经营管理长远规划内容
2.彻底贯彻企业产品的各项管理标准。在规划企业的前进方案过程中对于产品的设计确定之后，就可以真正进入规划企业产品的施工图设计环节，那么在企业产品的施工图设计环节中，相关人员一定要要认真并且完全贯彻该项目的规划方案确立中的各项指标，谨慎处理好该产品的安全性、经济性以及舒适性这三方面的关系，也就是在确保建筑产品安全质量的基础上，还需要从结构、建筑的设计一直到水电的配套设计工作都需要完善表现出规划方案的产品定位以及各项指标，切忌任意进行删减或者增加。
3.科学制定企业产品的销售价格。在企业的销售方案中最为关键的就是项目产品销售的定价，定价工作中除了需要考虑并参考本地区的同类产品价格以外，还需要宏观把握观社会的经济走势、银行关于存贷款的政策，还有税务的相关政策，另外一方面管理者还需要结合着本项目的自身情况来最终确定其销售价位，并且在工作的执行过程中，应该辅以灵活性，真正做到定价符合该市场实际需求。
4.进行手段改革以及管理创新。现阶段我国的房屋产品同质化的趋势突出，因此开展手段改革以及产品创新已经非常必要，需要不断提高企业之间产品的差异化，提高企业核心产品的附加值，这些工作都是目前房地产企业急需提高的竞争力的。
四、结束语
伴随我国社会经济的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大，因此房地产企业本身需要健康发展，因为其很大程度上能够影响着国民经济的健康增长，成为目前国民经济发展的一个基本生产要素。在这个发展基础上，房地产企业中应该对经营管理进一步加强，才能取得良好社会效益、环境效益和经济效益，取得在同行业中的核心竞争力，从根本上提升本企业的综合实力。
房地产经营模式范文3
论文摘要 ：高职院校房地产经营与估价专业人才培养模式有多种，其中主流是工学结合人才培养模式。本文试从高职院校的工学结合人才培养模式的实践，如指导思想、课程开发、实训、教师队伍建设及存在问题做简要阐述并提出一些建议。
现在全国范围内各高职院校大力推广和实践工学结合人才培养模式。现结合我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式运行情况做简单的探索与分析。
我院房地产经营与估价专业自成立起，就与学校工学结合的人才培养模式保持一致，并做到以下几点：
1.坚持工学结合的办学思想
深刻认识“工学结合”的意义。我院从经济社会发展对人才的需求及自身生存发展的高度，深刻认识“工学结合”在培养高技能人才中的重要作用，要认识到“工学结合”是经济发展对高职教育提出的客观要求，也是高职院校自身生存发展的内在需求。企业深层次参与教学过程是保证高职教育特色和质量的不可缺少的要素之一，我院先后与多家房地产经营与估价企业建立了合作关系，学生在第三年去这些企业实习一年取得了不错的效果。
2.调整专业和开发新课程
从教育与社会需求的结合点入手，把企业岗位、技能要求与学校的专业设置、课程体系、课程教学的组织实施有效结合起来，让企业由配角变成主角，参与到学校的教学、管理和决策。紧贴区域经济需求，校企共建专业。邀请行业企业专家成立专业建设指导委员会，根据行业企业需求开设或调整专业，让行业企业共同参与制订专业发展规划、人才培养方案等。如我院房地产经营与估价专业的人才培养方案在每次修订时，都邀请房地产行业的专家参与，并把专家的可行性意见写入新版本的人才培养方案，这样做到紧跟实际需要。在校企合作中努力探索多样化实现形式。
3.共建共享校内外实训基地
我院根据生产流程和职业岗位要求，建设集“学做合一、生产与实训合一、教学与技术服务合一”的校内生产性实训基地和紧密型的校外实习基地。（1）学校遴选一批优秀企业，双方进行双向选择，根据“优势互补、产权明晰、利益共享、互惠互利”的原则共建共享实训基地。通过基地合建，推进工学结合人才培养模式改革，推进工作过程导向课程体系改革，推进双师结构教学团队建设。（2）拓宽校外实习基地的建设渠道，开发校外实习基地的多专业实训功能，建立多种类型实习基地，实现校内外基地的紧密衔接。我院在去年还在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加强校企合作，深化工学结合的培养模式。虽然刚开始正式运行，我坚信，校企合作教育科必将在工学结合人才培养模式深化中起到非常重要的作用。
4.建立专兼结合的双师结构师资团队
工学结合的关键问题之一是建立一支专兼结合的双师结构师资团队，专业教师队伍建设重点是形成在本专业（行业）中具有影响力的专业带头人和骨干教师队伍。（1）要重视学历、职称的提高与实践本领和研发能力的培养。要让教师意识到参加培训进修是他们必须履行的一种义务，学校也要出台相应的鼓励政策，制订教师进修培训计划和评估标准。比如：我院制定师资队伍建设的五种能力规划，鼓励教师参加职业技能鉴定或考取资格证书，进行学历学位进修，接受现代教育教学技能培训，强化课改，去相关企业实习、学习教育学相关知识、参加或主持科研项目、参编或主编教材等；要鼓励教师主动下企业锻炼，提高实践教学能力。我院还根据课程和实践要求，聘请房地产及相关行业的专家担任兼职教师工作，为学生讲解相关学科，达到理论实践的结合。
在我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式实践 中不可避免出现一些问题，具体表现在：
1．传统的教学管理体制落后
工学结合的办学模式需要建立相应的现代创新教学管理体系。而传统的教学管理体制已经落后，表现在（1）由于教师习惯了传统的课堂教学方式，对下企业、进车间指导实训有抵触情绪，因此工学结合在具体落实到每一门课程时往往会遇到很多阻力。（2）课程开发多数还不能适应职业岗位需求。现在高职课程的改革仅依靠由学校和企业组成的有关组织机构来进行课程内容的选择、知识的编排和课程的设置，没有较权威的组织机构进行审核，势必存在局限性和片面性。真正构建以岗位职业能力和工作过程为导向的课程体系，还很艰难。（3）实训条件仍需改善。首先是实训基本条件不足，无法满足学生基本技能训练，如房地产预算、造价实训较强，而房地产销售、策划相对建设薄弱。其次是实训场地不足，无法满足生产性实训的需要。要引入企业开展生产性实训需要较大的“教学工厂”才能运行，场地问题也是制约高职院校开展校企合作、实现生产性实训的瓶颈。（4）双师素质教师严重不足。虽然调研显示我国高职院校双师素质教师已占很高的比率，但其中很多是仅参加一次培训、考取一个职业资格证书就成为“双师”的，真正具备较高理论知识，又有丰富实践经验，能指导学生实训的双师素质教师严重不足。比如房地产经营与估价专业教师持有的房地产估价师职业资格证书就不多，而这是推进“工学结合”的关键。
2.企业缺乏合作意识
大多数企业认为培养人才是职业院校的责任和义务，导致“校企合作”只停留在单纯选择人才的层面，要么就是被动地进行捐资助学，不参与或很少参与人才的培养，真正的工学结合无法进行。房地产开发的性质决定了企业培养人才的周期比较长，企业没有太多的时间培训，这也是企业不愿与高职院校合作的原因。
综上所述，做好工学结合建议如下：
1.加大实训基地力度。要在两个层次上建立实训基地。一是建立房地产教学工厂。根据房地产开发经营、估价、中介咨询等房地产企业工作场景，建立房地产开发经营、房地产估价、房地产销售、房地产策划、房地产经纪等实训室。
二是建立真实场景的公司。有条件的高职院校可以考虑自己组建房地产策划或房地产经纪公司，也可以和房地产企业合作，成立高职院校分公司。
2.加强真正的双师型师资和兼职教师建设
针对目前不少双师型教师只取得证书而缺乏实践经验或者取得的证书含金量不高等情形，建议高职院校出资让教师参加辅导班，帮助教师考取含金量较高的职业资格证书，或者出资让教师集中一段时间去房地产企业去实习，这样在保证实习时间的情况下，最大限度的让教师学习最新的实践知识，当然需要高职院校大力配合，在不影响学院正常教学的情况下进行。这样的双师型教师建设才不会流于形式。
另外，要重视兼职教师的建设。我院多年来打造一批高水平的兼职教师队伍，对教学上起到不可磨灭的作用。但实践中还存在一线高水平企业管理人员、技术人员因为工作繁忙无法到学校指导学生的情况。因此，需要高职学院和房地产企业要克服困难，协调一致，引进更多的高水平的兼职人才。
3．建立专门的工学结合机构
针对工学结合教学管理过程中存在的问题，高职院校应当成立专门的机构。如我院建立了校企合作教育科。每个院系独立设置，归学院统一领导。校企合作教育科主要是沟通与企业的关系，贯彻教育部工学结合的思想，为学生联系实习、就业单位。为我院迈进国家一流高职院校作出突出贡献。当然，校企合作教育科不是孤立存在的，还得与学院各部门协调、团结，共进，配合，这样真正把工学结合人才培养模式进行下去。
工学结合人才培养模式是一个新型而又复杂的模式，还有许多东西需要我们去探索，我相信随着理论和实践水平的不断提高，房地产经营与估价的人才培养模式会不断完善的。
参考文献
1.职业教育课程开发与实施 严中华 清华大学出版社
房地产经营模式范文4
关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整
中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。
对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。
例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。
A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)
1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租
借:投资性房地产――成本 7 200
贷:已开发产品 6 000
资本公积――其他资本公积 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:投资性房地产――公允价值变动 800
贷:公允价值变动损益 800
3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:
(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。
借:所得税费用 1 965.2
贷:应交税金――应交所得税 1 712.7
递延所得税负债 252.5
4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:公允价值变动损益 200
贷:投资性房地产――公允价值变动 200
5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。
借:所得税费用 1 250
贷: 递延所得税负债 40
贷:应交税金――应交所得税 1 210
6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。
借:银行存款 8 200
贷:其他业务收入 8 200
借:其他业务成本 7 800
贷:投资性房地产――成本 7 200
投资性房地产――公允价值变动 600
借:公允价值变动损益 600
贷:其他业务收入 600
借:资本公积――其他资本公积 1200
贷:其他业务收入 1200
借:营业税金及附加 410
贷:应交税金――应交营业税 410
7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。
(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。
(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。
(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)
借:所得税费用 950
递延所得税负债 292.5
贷:应交税金――应交所得税 1 242.5
从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。
参考文献:
[1]财政部会计司.新企业会计准则(三)[J].财务与会计:综合版, 2007,(5):41-42.
[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.
房地产经营模式范文5
【关键词】商业地产 发展模式 探讨
商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。
一、目前我国商业地产发展的现状
我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。
二、我国商业地产发展中出现的问题
经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：
经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。
开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。
融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。
三、改进商业地产发展模式的策略
恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。
科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。
拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。
构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。
房地产经营模式范文6
关键词 商业地产；经营模式；风险因素；对策
一、引言
商业地产，即用于商业用途的非住宅房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、商店等经营用途的房地产形式。商业地产的发展在西方较为成熟，其与资本市场的业务对接相当成熟，法律保障也较为完备，而学者的研究方向也主要集中在商业地产选址与定位问题、商业地产管理和商业地产融资三方面。1940年，德国著名经济学家勒施出版了《经济空间秩序》，从而形成了市场区位理论[1]，为商业地产的选址理论做了基础性的研究，此后包括Philppe等经济学家在此基础上提出了零售中心位置与消费者满意度模型。而在商业房产管理领域，Grass kamp所发表的《房地产开发基础》被认为是奠基之作，其提出了商业地产项目是一个不断适应市场的竞争的动态型企业[2]；同时Miles在此基础上更是提出了物业管理者、资产管理者与组合投资管理者之间协调的重要意义[3]。伴随着西方资本市场发展与金融产品的创新，商业地产的融资成为了目前商业地产研究领域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年开始研究商业地产的抵押贷款问题[4]；Miller通过对REITs的研究发现，其可以改进中等风险的长期投资组合[5]；Seiler于1998在分析历史交易数据的基础上认为REITs是良好的抵御通货膨胀的工具[6]；Gregory和Michael阐述了高成本抵押贷款对商业运营的影响规律及效果[7]。
我国的商业地产研究起步较慢，主要是基于近年来商业地产以其高回报率、政策干扰较小、升值空间大等优势而得到了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关注。众多学者从金融、风险调控、城市规划和经营模式等各角度对商业地产进行了研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、发行债券、上市融资、基金融资等融资形势后，提出信托融资更符合商业地产的发展需求[8]；陶桦（2007）将商业房产风险划分为关键风险和非关键风险，指出通过事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管理，非关键风险进行全程监控来规避可控性风险；张娇娇（2010）对租售结合模式进行了深入研究，并与售后返租、只租不售等模式进行比较后提出了节点招商的租售结合模式[9]。赵晓鹏（2012）提出了应根据不同城市的产业组成和经济职能对商业地产进行与城市相符合的商业地产的开发管理。
二、商业地产行业的发展分析
1、商业地产发展阶段分析
波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段[10]。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。
现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。
2、房产政策分析
我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。
随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。
3、商业地产开发与销售持续增长
2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%（见表1）。
三、商业地产的经营模式分析
梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式。（见表2）
1、产权出售模式
产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模式已经渐渐被淘汰，但在中小型开发商因为资金流转较为紧张而成为其重要的运营选择模式。
2、只租不售模式
只租不售，即开发商拥有商业地产的产权，只是将使用权出租给使用者使用，定期收取租金，同时开发商还负责整体推广与服务，这种模式需要开发商具有较强的资金实力或融资能力。而只租不售模式也可以具体分为不定向出租与定向出租两种类型[11]，前者是在商业地产建成后公开向市场招租；后者是在商业地产具有自身的定位，在建成后只向与定位相符、信誉较好、具有品牌价值的经营者招租。通过只租不售模式运营，开发商可以统一规划和管理整体的商业地产项目，有助于商业地产的整体价值的提升。
3、租售结合模式
租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大类划分应归属于租售结合模式的一个分类，而上文所提的租售结合实际上是一种“主力店+小店铺”的订单式模式。售后返租，开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。对于开发商而言，这种经营模式可以快速回笼资金，同时又可以将商业地产的统一经营权、管理权、规划权收归开发商，有利于商业的长期运行与资本的快速流转。
5、资产精装修模式
资产精装修模式是创新的商业地产经营模式之一，其实质是对原有的旧楼进行改造，根据现在市场的的需要，与原有的旧楼的所有者签订相应的合同，分配好具体的产权比例，根据市场需要对原有的旧楼进行精装修，之后再进行出售或者出租。资产精装修模式在上海、北京等城市土地面积极其紧张的一线城市具有较大的创新价值，这一方面可以避免重复建设，节约土地资源与土地成本；另一方面，开发商可以快速的回笼资金，因为相较于新建商业地产，资产精装修模式时间较快。
四、商业地产的经营困境
如上文所述，由于住宅房市场的政策打压，商业地产呈现出了逆势走高现象，这直接推动了商业地产的集体投资的不理性。但是商业地产在俨然一片红火的表象下隐藏着多种风险因素。
1、盲目开发与过剩风险
自分税制改革以来，房产的坚挺一直是支撑着地方政府发展的保证，随着住宅房产的几近饱和饱受争议，住宅房产的市场看衰严重影响了地方政府的经济，出于经济发展、政绩等各方面考虑，商业地产成为了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同时商业地产因为其投资收益较高、转型难度较小等优势成为众多房产商“转变发展方式”的追捧对象，特别是2010年以来，众多住宅开发商高调宣称加入商业地产业。在政府与商业的双重鼓吹下，再加上市场研究、定位失准、开发设计等因为欠缺考虑，许多城市的潜在的商业地产纷纷处于供过于求的过剩风险之下，投资收益率也不断下降。
2、融资不畅与金融风险[13]
商业地产是典型的资金高度密集型行业，而目前我国商业地产的主要资金来源是银行贷款和自有资金，而且银行贷款将占到总体资金的70%以上，自有资金比例相对较低。随着经济形势的低迷和银根紧缩的宏观政策，而且在现有的银行贷款中以银行短期信贷为主，商业地产开发商随时面临着资金短缺的问题，而一旦发生资金链断裂的危机，银行的不良资产比例将急剧增加，导致金融界的系统性风险。
3、批量生产与同质化风险
我国的商业地产同质化严重，许多地方的发展规划过分相似，核心点几乎来自一个模版。以以购物商场为例，一般都会包括一个大型超市、家用类商场、穿戴类商场和包括影院、电子游乐场、KTV等 娱乐设施。在2010年时，中粮集团曾高调宣布截止到2015年要在全国复制30个大悦城项目，而万达也表示在10年内复制100个以上的万达模式。这样的同质化现象必然会导致我国商业地产竞争力下降，空置率居高不下。
4、经营管理与运行模式风险[14]
我国商业地产管理运营模式具有很大的弊端，往往不能充分发挥商业物业的效率，损害投资者的利益，而引起管理运营风险的原因主要是两点。一方面是由于我国的商业地产商一般由住宅地产转型经营，沿用住宅开发模式，抱着“卖完就走”的心态，因此开发商只注重前期开发建设，忽视后期管理；另一方面是我国的商业地产管理起步晚，缺乏统一的物业管理能力和项目的整体控制能力，这使得商业地产发展偏离开发商原有设计，项目出现风险。
五、优化商业地产的经营
1、加快商业地产信息化[15]
信息是商业博弈中输赢的关键，商业地产的信息化更是引导商业地产走向健康发展的必经之路，主要可以从三方面加强。首先，政府要发挥宏观调控作用，利用立法和行政手段来定期公开商业地产的行业现状；其次，建立健全社会商业地产信息供应商，根据特定区域特定商业地产类型进行更为专业的商业地产投资指导；第三，开发与完善相关软件，将开发、设计、管理、回报率、合同和服务信息等全面的模拟计算，并且在相关部门之间进行共享，降低信息不对称率。
2、实现融资渠道多元化
商业地产商要改变单一的融资方式，以REITs为代表的新型的融资方式在国内已经初现端倪，其2005年首次被广州越秀采用以来，其凭借税率较低，配息较高而深受欢迎，同时恒地、新鸿基等地产老字号都参与了REITs市场，这保证了商业地产的安全性与灵活的变现能力。
REITs往往由房地产公司将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。REITs委托独立的房地产管理公司，而房地产基金管理公司又委托专业的物业管理公司对REITs所拥有的各类不动产进行物业管理服务[16]。其中房地产基金管理公司收取向REITs收取资产管理费，而物业管理公司向房地产基金管理公司收取物业管理费。同时在资本市场，REITs通过证券市场进行IPO或增发，很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接（见图1）。
3、加强创新，避免同质化
商业地产即将进入创新阶段，因此简单的复制已经不能满足市场的需要。而万达集团在商业地产的达到的成果也主要是由于其在运营理念中的创新，无论是第一代万达广场的单店模式还是第二代万达广场的组合店模式或是第三代万达广场的城市组合体模式都引领着我国城市商业地产开发的风向标。而现阶段，万达地产又开始向文化旅游地产转向。除了万达地产之外，合肥的汇银广场也是商业地产创新的佼佼者，其打造的欢乐街区等体验式服务与强势打造的“汇银·不夜天”概念也独树一帜，首创房地产产业链特色写字楼也将引领新的一轮商业地产的创新。
4、培育人才复合化[17]
商业地产是结合商业与地产业于一体的复合体，商业地产的特性要求了商业地产从业人员需要精通商业和地产业，这样的复合型人才在从业人员中比例极低，因此培育复合型商业地产人才成为商业地产业发展的重中之重。万达地产作为我国商业地产第一品牌，其很大原因是其在人才培养上的投入，其拥有包括万达学院、商业规划学院、万达商业地产研究团队等在内的培育平台，万达已经类似于一所人才培养学校，正是这些人才的存在保证了万达的发展。
5、经营管理专业化
开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产，扬弃住宅地产的传统经营模式，重视后期的经营管理，将回报方式从短期售卖式向长期经营式转变，聘用专业的商业地产管理团队，以实现统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。
参考文献
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