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物业管理毕业论文范文1
2、制造企业生产物流合理化的研究
3、绿色物流管理的研究
4、现代采购管理对提升企业竞争力的探讨
5、第三方物流企业资源整合研究
6、中小物流企业竞争力研究
7、公路运输业对发展物流服务的研究
8、xx企业物流模式分析
9、制约我国第三方物流发展因素的研究
10、商业连锁企业配送中心运作研究
11、企业物流外包的战略决策和关系管理
12、郑州市物流业发展现状调查
13、xx企业配送体系的构建
14、中国物流业现状与发展趋势
15、中国物流业的发展战略浅析
16、企业生产过程的物流效率浅析
17、准时采购模式在企业当中的运用
18、敏捷制造模式下的物流策略
19、应对供应链管理中不确定性的对策研究
20、企业运输优化方法探讨
21、生产企业物流中心的规划策略
22、连锁经营业的物流配送策略研究
23、零售企业物流配送浅析
24、企业销售物流管理研究
25、中小型生产企业采购管理研究
26、中国回收物流的发展策略
27、供应链节点企业的目标冲突的解决策略
28、第三方物流企业的客户管理研究
29、全球物流业的发展趋势分析
30、供应合同对供应链管理运作的影响分析
31、论产品包装与物流运输的关系
32、物流管理与产品设计关系探讨
33、中国物流现状分析及改进策略
34、企业库存控制与生产物流的关系
35、物流运输工具(设备)选择对成本的影响
36、论库存管理方式对物流管理的影响
37、论公路运输建设与物流行业发展的关系
38、铁路运输方式在企业物流运输中的地位
39、asp在中小企业物流管理中的运用
40、物流配送行业在中国的发展前景
41、关于郑州港发展现代物流的思考
42、传统储运如何向现代物流转化方式探讨
43、第三方物流业发展中的存在的问题分析
44、从交易成本角度分析第三方物流的发展
45、中国第三方物流服务营销策略组合的研究
46、我国发展现代物流的企业战略选择
47、从运价的影响因素看我国公路第三方物流企业的物流策略选择
48、推动公路港建设与现代物流中心的关系研究
49、电子商务环境下专业物流公司发展的探讨
50、电子商务与物流配送——探讨新经济与现代物流的关系
51、实施分销商一体化面临的问题及应对策略
52、中外物流配送业发展比较研究
53、论物流标准与物流发展
54、电子商务环境下第三方物流企业业务模式的研究
55、物流管理的现代化建设
56、物流技术对物流发展的影响
57、网上商店的物流配送研究
58、汽车行业零部件供应链管理的模式分析
59、服装企业物流创新与物流中心建设研究
60、快速消费品(fmcg)物流管理特点初探
61、我国零售商与供应商的关系透视
62、电子商务对物流的影响
63、中小企业管理的采购供应问题
64、供应链管理与中国企业国际化的关系探讨
65、中国企业物流运作现状及发展战略探讨
66、绿色物流在国外的发展及我国的差距
67、供应链管理中的战略合作伙伴的选择问题
68、运输企业企业发展现代物流的策略
69、我国第三方物流发展现状及其制约因素分析
70、第三方物流在供应链整合中的作用
71、物流外包对企业运营的意义
72、第三方物流与第四方物流对比分析
73、降低企业物流运作成本的方式分析
74、第三方物流企业物流运作探讨
75、制造企业与商业企业物流运作的差别分析
76、大型零售商的配送策略选择
77、顾客价值与供应链管理的关系
78、供应链管理与企业竞争力的关系
79、供应链分销渠道与物流配送的关系
80、实施集装箱运输一体化研究
81、国际物流运作系统初探
82、xx企业库存管理问题分析与改进
83、论我国企业的物流外包问题
84、关于社会大物流合理化之探讨
85、信息技术在物流企业中的应用探讨
86、我国中小物流企业的发展前景分析及对策研究
87、文化差异对物流管理的影响
88、采购绩效评估指标的研究与分析
89、供应商关系管理问题的研究
90、企业物流成本控制途径分析
91、零售商-供应商伙伴关系实施中面临的问题
92、第四方物流及其发展策略研究
93、航运企业向现代物流转型的策略研究
94、货运企业发展第三方物流的经营战略
95、我国物流园区建设及存在的问题分析
96、xx企业仓储合理化途径与改进策略
97、物流企业的资源整合策略研究
98、在中国实施零售商共享库存面临的挑战
99、xx企业物流外包的决策分析
100、jit物流的企业联盟最优伙伴的选择研究
101、电子商务与物流配送关系研究
102、dell供应链运作模式对企业运作模式的启示
103、中国邮政如何迎接联邦快递和dhl的挑战?
104、我国物流企业品牌战略的主要问题与对策
105、我国第三方物流业发展的制约因素及对策研究
106、物流管理与顾客满意的关系
107、郑州发展物流业的区位优势研究
108、麦当劳的服务模式对现代餐饮业的影响分析
109、crm与供应链管理的关系
110、我国绿色物流发展探讨
111、我国第三方物流服务营销策略组合的探讨
112、物流企业的绿色运输战略分析
113、物流企业管理模式分析
114、第四方物流业趋势分析
115、物流系统成本控制策略分析
116、供应链管理提高企业竞争力策略研究
117、电子商务对物流企业的价值分析
118、信息技术在物流管理中的运用
物业管理毕业论文范文2
关键词：中外饭店财务管理组织结构财务报表
，我国国有饭店业在经营管理方面与外资酒店还有一定的差距。本文对中外饭店企业的财务管理进行了具体详尽的比较分析，并根据我国的具体国情提出了一些对策与建议，旨在能够使我国饭店业同国际接轨，在比较中吸取经验，走出一条适合我国饭店业的道路。财务管理在饭店管理中举足轻重。在西方发达国家，财务工作在其发展和运作中，通过反复的磨合和运转已形成了一套比较完整的、严谨的、合理的体系。并经实践证明切合实际，行之有效。本文主要从饭店的财务组织结构设置、财务调控管理手段和财务报表种类等三方面做了比较分析。
一、财务组织结构设置比较
国外饭店财务部和国内饭店财务部的设置有很大差异。
1.国外大饭店设立成本总监职位，国内饭店财务一般不设立成本总监。成本总监这个职位是很重要的，它直属财务总监领导，对于整个饭店的成本控制，毛利率的调整，成本核算，合理库存量的调整等，能起到决定性作用。成本总监又负责管理食品控制员，饮料、烟酒控制员，物料用品控制员。使他们对自己分管的项目各司其职，各负其责，形成层层把关，以利于酒店总成本的控制。
2.国外饭店中，一般不单独设立采购部，只设置采购，并将其直接隶属财务部。这样做的好处有：其一有利于成本控制。成本总监可以随时掌握采购情况，任何物品的采购，都应经成本总监的审核批准，避免盲目采购现象的发生。其二，有利于调整成本率的上升。成本总监负责监督，任何高报价，吃回扣的行为都会受到制裁。因为成本总监手中有一张“酒店市场价格表”，表中详细记载各种食品、蔬菜、肉类、调料等物品的最高价格和最低价格，而且还有市场调研价格对比栏目，每月至少进行两次市场调研，以调节价格表，便于控制掌握，防止失控现象的发生。其三，避免因部门分散，互相扯皮的情况发生。如采购的食品、物品积压过多，造成库存、保养成本上升，占用流动资金，如因食品腐败变质还会带来更大的浪费。当然，采购不及时，也会酒店的效益和声誉。以上分析可以看出财务部设成本总监很有必要。
3.国外的饭店建立了有效的内部控制系统，设置收入稽核员岗位和夜审监督员岗位，这在国内酒店是不常见的。许多饭店的客人在住宿期间用现金埋单或购买其他商品，虽然使用信用卡的客人越来越多，但每天仍有大量现金交易，而且饭店业许多岗位属于非技术熟练型工作，工资较低，地位也较低，员工的流动性较大，因此饭店业较容易“遭窃”。内部控制系统有助于保护饭店的资产，保证其记录准确可靠，提高业务经营效率及促进管理政策落实。一座规模较大的涉外饭店，其营业部门很多，营业收入也很高。这就要求收入稽核员每天必须仔细审核各个部门的营业收入是否如实上缴，有无遗漏现象？对于夜审送达的各种报表是否真实可靠？要逐笔审查核对。同时还要审核各种原始单据和报表的一致性，各种审批手续是否符合程序，有无不符合程序的情况。夜审监督员，长期从事夜班工作，专门负责审计汇总当日的营业收入情况，根据各收银点上交来的营业报表和各种凭证单据进行审核，确认无误后，编制当日的营业收入报表，对于有收银机系统和机系统的，还要负责机器的清整和回零工作，以便于第二天正常营业运转。
我国国内有些饭店不进行夜审工作，只设立日审核算员，负责前一天的营业收入汇总工作，已不能适应经营管理的需要。需要在机构设置上，遵循化、规范化、市场化的要求，不断改进。当然，饭店的管理部门还需要考虑内部控制的成本与效益。一项完善的制度应既能保证资产的安全性又应该比较实用。
二、财务调控管理手段比较
国外的饭店有一套完整的调控体系。因为没有严格的监控管理，就不会有良好的财务状况，也就谈不上搞好整个饭店的经营与管理。所以，国外的饭店财务总监不仅介入各个部门的事务，有时甚至超过总经理权限，监管饭店的财务工作。因此，化的饭店要有一名出色的财务总监，才能强化财务调控管理。，国内饭店的财务管理一般侧重于核算管理，而忽视了财务的调控管理。例如，有的财务经理常常是总经理签字同意的就全力办理，很少考虑正确与否。一个人的精力能力有限，不可能每个决策都正确，必须有相关部门当好参谋，为领导提供决策的依据。所以一张采购单，必须先经过部门经理、成本总监、财务总监审核签字后总经理才能最后签发，缺一不可，以避免决策中失误的发生。而国外饭店强调财务工作的重点不仅仅是的核算，更重要的是财务的控制作用。对食品、物品的进货价格进行严格控制，成本总监需搞好经常性市场调研，没有成本总监的批准不准随意采购，不象国内有些饭店，仅是“生米煮成熟饭”后的核算工作。
从上面的中可以看出，目前我国饭店的财务管理水平还处在比较低的水平，饭店的财务部机构设置还不够完善，还没有从粗放型经济体制中转变过来。所以容易造成财务上的混乱，不利于成本的控制和掌握。
三、财务报表比较
财务报表既要为外部使用者（债权人、所有者等）使用，使它们成为投资者投资决策的依据；同时也为内部使用者（管理部门）进行预测、决策等日常经营管理活动提供依据。国际上饭店的会计报表门类齐全，详细明了，具体科学。除资产负债表、利润表和现金流量表等会计报表外，还有以下一些报表，使会计管理工作更加细致具体，我国饭店也应该根据需要，采用其中的一些报表，克服以前大出大进的粗线条管理，防止漏洞的出现，使我们的会计管理工作各个环节能环环相连，做到以经济主体运行的有序性来应对市场经济环境的非确定性。
1.周预测表：预测未来一周内出租的客房数及出租率，用于人员安排计划和促销；
2.现金流量分析表：以不断循环的12个月为基础，分析每个月现金的收入和支出，用于预测经营所需现金的可获性，提供期间内财务所需要的信息；
3.劳动生产率分析表：每周（月）一次劳动力的每小时费用及与提品和服务相关的小时数，同经营计划中承诺的小时数进行比较，用于通过预先设定的人员安排情况控制劳动力成本，提高预测的准确性；
4.顾客资料分析表：每月（季度）末对公司业务、旅行社和团队预订情况的历史记录做出分析，为销售部门在市场拓展方面提供指导；
物业管理毕业论文范文3
本科教育应当使学生具有从事本专业实际工作和研究工作的初步能力。由于就业率作为高等院校的重要评价指标，高校多把注意力集中在就业上，学者的研究也多是以企业需求为主进行教学体系研究。毕业论文是本科生在校期间持续时间最长的动态教学过程，是总结和检验学生的学习成果，培养学生综合运用所学基础理论、专业知识和技能，独立分析和解决问题的能力，是探究、研究和发现的最重要的表现方式。但本科毕业论文制度的建立和运作问题近年来呈现出“两极化”的认知态势，国家教育部门的高度重视和一些专家学者的质疑态度形成鲜明的对比，根本原因就在于本科毕业论文质量的下滑。
从形式上讲，国外的很多大学在本科阶段没有毕业论文，也没有毕业论文答辩，但这不代表对学术论文没有要求。实际上，国外的许多大学，每一门课都要写许多小论文，每门课程的成绩往往是由多个小论文成绩组成，从某种意义上讲，课程的学习过程就是研究与写作学术论文能力的训练过程。需要写毕业论文的国家也会给予足够的教学延伸、时间、政策等方面的支撑，澳大利亚的大学将学术研究与写作纳入课程体系，日本留给大学生一年的时间专门用来写论文，德国的论文答辩只有一次机会。国内有相当数量的学者在研究毕业论文质量不高的原因以及提升措施，归纳影响论文质量的原因主要有学生的不重视、缺乏写作时间、师资不足以及教学管理方面的不完善等方面，也提出了许多提高论文的方法和措施，如加强过程监管、增加指导经费、增加撰写时间、改革评定方法、改革教学模式等。但针对物流管理专业，特别是广西的物流管理专业进行的论文质量研究还很少见。加强对本科毕业论文的管理，从而形成一套强而有效的管理制度，已经成为各高校目前需要解决的问题1。
我国还没有形成以物流科技创新型和知识型物流人才为核心的物流教育目标体系，随着中国一东盟自由贸易区的深入发展和广西北部湾经济区经济地位的提升，广西在区域经济发展中的物流通道和交通枢纽作用越发突出，广西政府在近年来对公路、铁路、港口、机场以及物流园区等物流硬件设施建设上不断加大投资，物流业的规模也随着传统物流企业的壮大、新兴专业物流企业的发展以及物流企业装备和技术水平不断提高而不断扩大，但物流业的进一步发展也受到了诸多因素的影响，其中最重要的制约是在物流业硬件提升的同时也急需解决物流人才方面的软件配备。在广西物流产业飞速发展的形式下，从物流管理专业的本科毕业论文入手，构建论文质量评价指标体系，为广西物流产业的发展提供人才支撑。
2.物流管理专业毕业论文评价体系的建立
本文通过对2010级物流管理专业毕业论文开题答辩、论文写作以及论文答辩过程的调查分析，总结出影响毕业论文质量的五个方面。
第一，学生对毕业论文不够重视，即使进行第二次答辩也肯定会通过。这样导致了学生在做毕业设计的过程中没有认真地去完成，极少数学生到了论文提交时才着手去做，从而严重降低了毕业论文的质量。
第二，由于物流业在国内的发展时间短暂，许多高校的物流管理专业教师只是从其他专业中转化过来，缺乏足够的物流活动实践经验。造成了在选题过程中为了向物流方面靠而牵强地将相关理论生搬硬套。因此导致论文选题狭窄，过于追求论文的创新点以及追求论文的层次，而没有考虑论文与实际应用相结合，以及与自身能力相结合，导致最终脱离实际。选题应结合学生兴趣与特长、体现专业特色、难度适宜和选题可与科技创新活动相结合2。
第三，时间不够，本科毕业论文工作不能等同于某一门课程或传统意义上的某一个教学环节，而应视为一个必须谨慎规划的、长期的、动态的教学过程。但实际情况是，毕业论文的撰写时间与求职、备考研究生等学生认为更为重要的事是冲突的。造成了真正用到毕业论文的时间很少。
第四，学生与导师之间的交流也是比较重要的部分，很多学生在做毕业论文期间与导师没有任何交流，最终的方向也可能与之前的方向相差较大，论文的质量在撰写期间没有控制。导师指导风格对于学生创造力的发展是有一定影响的。
第五，评阅者给出的评价和导师给出的评价是基本一致的，在论文质量特别是跟研究方法方面评阅者往往会给出比导师低的分数。
本科毕业论文的实施包括三个关键环节，即选题阶段、实验阶段和论文撰写阶段。因此建立的指标体系需要在这三个阶段的不同时期，通过阶段性小组答辩的形式进行评价，根据评价的成绩对学生的毕业设计状态进行追踪，通过成绩的反馈及时调整学生的工作状态，从而使毕业设计的质量最终得到整体性的提高。
为了评估学生的毕业论文质量，结合前文的分析，本研究设计了毕业论文评价指标体系，分别为重视度、选题质量（难度）、论文工作量、互动性、导师评价成绩、答辩成绩。其中选题质量这一指标是为了改善物流管理专业论文选题与实际的偏差而提出的，与专业结合越紧密则分数越高；互动性指学生与指导教师之间的交流，交流越多、效果越好则互动性的得分也越高；导师评价成绩为该轮答辩中，导师对学生毕业论文质量的评价；答辩成绩为答辩小组在该轮答辩中给出的学生答辩分数。各准则层和指标的重要性由参与教授物流管理专业课程的老师共同制定。而制定的原则是从教师以往教学、指导毕业设计中的经验中总结。
3.评价指标体系的实现
对于学生每次论文阶段性答辩成绩的评价，考虑使用专家调查法进行评判，通过反复汇总不同教师的意见，得到六项指标的权重分别为0.1，0.1，0.1，0.2，0.3，0.2]。从成绩结果来看，学生A的总分在三轮之后有所提高，从原来的平均分之下提高到了平均之上，说明提高了重视程度以及导师的指导力度。学生B的总分在第二轮答辩中有所下降，从分值来看，是与导师的互动性降低了，实际原因是该生在第一轮与第二轮答辩周期中忙于找工作，因此减少了论文工作的投入，在第三轮答辩中又恢复到了正常的毕业设计中了，所以总分又提高了。学生C的总分一直低于平均，从分值来看该生对于毕业设计的重视程度比较低，工作量也不够，需要在后面的阶段加强进行管理。
物业管理毕业论文范文4
摘要：企业的经营活动充满着风险和不确定性，不仅会计核算工作应坚持谨慎性原则，在财务管理工作中也应遵循谨慎性原则。
一、财务分析中谨慎性原则的运用
财务分析是以企业财务报告及其他相关资料为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析。为了客观地评价企业一定时期的财务状况和经营成果，需要计算各种财务指标。在进行财务分析、计算财务指标时遵循谨慎性原则表现在以下方面：
（一）进行短期偿债能力分析时除计算流动比率、速动比率外，还应计算现金流动负债比率。现主流动负债比率是经营现金净流量与流动负债的比率，它是速动比率的延伸，能直观地反映出企业偿还流动负债的实际能力，用该指标评价企业短期偿债能力更为谨慎；
（二）进行长期偿债能力分析除计算资产负债率、产权比率外，还应计算有形净值债务率和利息保障倍数。有形净值债务率是负债与所有者权益扣除无形资产价值后的比率，它是产权比率的延伸，能更谨慎地反映企业清算时债务资本受到保障的程度。利息保障倍数是息税前利润与利息费用的比率，作为分母的利息费用不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本的资本化利息，同时从谨慎性角度出发，最好比较本企业连续几年的该项指标，并选择最低指标年度的数据，作为标准，以保证企业最低的偿债能力。
二、筹资管理中谨慎性原则的运用
筹资管理要解决的问题是如何取得企业所需要的资金，包括筹资数量、筹资时间、筹资来源和筹资方式等。为了规避筹资风险，企业在筹资过程中遵循谨慎性原则表现在以下方面：
（一）筹资数量适当。不同时期企业的资金需求量是不一样的，企业财务人员应采用一定方法，预测资金的需要数量，合理确定筹资规模。这样，既能避免团筹资不足，影响生产经营活动，又可以防止筹资过多，造成资金闲置。
（二）筹资时间与用资时间相适应，这样，既能避免过早筹集资金形成资金投放前的闲置，又能防止取得资金的时间滞后，错过资金投放的最佳时机。（三）采取多种形式的筹资组合，以分散筹资风险。权益资金的风险一般小于负债资金的风险，但资金成本较高。采取多种筹资方式筹集资金，可以扬长避短，分散筹资成本。（四）根据利率变化趋势及偿还债务能力来确定长期债务与短期债务的合理比重。如果预期利率将持续上升，应考虑增加长期债务比重，可以节省资金成本；反之，可适当增加短期债务比重。但是实际上，利率很难预测出来，企业最好能合理搭配长短期资金来源，使企业在任何利率环境中都能生存。（五）采取融资租赁和寻求债务担保等方式转移筹资风险。融资租赁既可以将设备过时的风险转嫁给出租者，又可以适当减少不能偿付租金的风险；寻求债务担保既可以增强企业对外举债能力，并将部分偿债风险专家给担保人。
三、投资管理中谨慎性原则的运用
投资管理须考虑投资规模，同时还须通过投资方式和投资方向的选择，来确定合理的投资结构，以提高投资效益、降低投资风险。由于投资时间的长短不同，其谨慎性原则的运用也不相同。
（一）短期投资中谨慎性原则的运用
短期投资是指影响所及不超过一年的投资，如应收账款、存货等。其谨慎性原则的运用体现在：1、制定谨慎的应收账款信用政策，确定合理的信用标准、信用期限和现金折扣条件；根据应收账款总成本（包括坏账损失、机会成本、收账费用等）最小化原则，制定收账政策、催收账款；建立合理的计提坏账准备制度，以补偿可能发生的坏账损失，规避坏账风险。2、分析预测存货的供应状况和耗用状况，确定合理的存货保险储备，避免因存货短缺而影响生产和销售；根据物价变动趋势，选择合理的存货计价方法，如物价持续上涨时，采用后进先出法等；3、确定合理的现金保险储备，以应付无法预料的收入减少或支出增加等情况，避免因现金短缺而导致财务危机，同时拟定解决现金短缺的应急方案。
（二）长期投资中谨慎性原则的运用
长期投资是指影响所及超过一年的投资，如固定资产投资、长期有价证券投资等，由于长期投资涉及的时间长、风险大，更需要运用谨慎性原则规范企业投资行为。1、在固定资产投资管理方面：采用谨慎的决策方法，权衡投资的风险与收益，拟定最优方案；适应固定资产效率逐年递减、维修成本逐年递增的状况，采取加速折旧法，加快固定资产投资的回收，增强企业的竞争能力；在评价投资项目时以现金流量为基础，而不以利润为基础。2、在长期有价证券投资管理方面：一是将证券投资的风险区分为系统性风险和非系统性风险。对子系统性风险，可通过国家政策走向、宏观经济状况、证券市场行情等因素的分析来规避；对于非系统性风险，可通过不同种类证券投资的有效组合，减少这种风险。二是采用谨慎的方法对证券计价，如采用成本与市价孰低法等。
四、股利分配中谨慎性原则的运用
物业管理毕业论文范文5
一、计划的内容
计划的核心包括目标、措施、步骤，这就是通常所说的计划的三要素。
目标--做什么？本篇毕业论文所要完成的主要任务和重要的指标。措施--怎么做？要求确定执行计划的具体办法和途径。
步骤--何时做？制定毕业论文写作的整个进度和安排。这部分是论文写作计划的主体，其中包括获取材料的途径、方式及需要的时间，阅读方式、整理研究方法和期限，拟定提纲撰写初稿的进度。此外，还应考虑研究经费，进行物力、财力的预算。
二、写作日程表
编列协作日程表的主要目的在于全面筹划，避免前松后紧。院校专业的不同，水平，经验方面也有差异，很难有一个统一的时限，也没有什么统的格式。某学校的写作8程表安排如下：
确定选题 2周
实践、实习，搜集材料 4周
制定提纲，拟定论文框架 1周
完成初稿 1周
征求意见，修改论文 1周
定稿、誊清、装订 4天
做好参加答辩的准备 3天
总体上需要10周时间，若是从4月上旬开始，可在6月中下旬结束。
现以某校计算机应用专业的物业管理系统图书管理系统毕业设计计划示例如下：
题目一：物业管理系统
用于住宅小区的事务管理。设计该系统的目的是运用计算机，对小区内的水电费、物 业管理费收付款、住宅小区住户等信息进行管理，以实现物业管理的规范化。提高物业管理工作效率。
系统功能分为数据采集、信息查阅、数据库维护等模块。
题目二：图书管理系统
用于图书借还日常数据的微机处理，设计该系统的目的是运用计算机，对图书馆的图书借间、图书归类管理、还书进书处理、罚款登记处理等信息进行管理，以实现图书馆管理的规范化，提高工作效率。
系统功能分为数据采集、数据更新、信息查阅、数据库生成与维护等模块。时间安排：
1.系统需求分析确定系统的规模目标，（1周）
2.系统设计阶段确定开发系统的语言环境及管理模块结构，各人按所分工的模块开始设计。（3周）
3.各学员按设计的模块实现端程、调试。（4周）
4.进行总体合并，形成系统，由各小组负责人进行全面调试并检测各模块的兼容性。（1周）
物业管理毕业论文范文6
【关键词】双面向 实训基地 综合效益
随着我国改革开放的不断深入和市场经济的建立与完善,物业服务以现代城市朝阳产业的姿态迅速发展。专业的物业服务模式应运而生,逐步形成住宅小区、工业园区、商务写字楼等各种不同类型的物业服务形式。与这些常规的物业服务形式不同的是,高职院校物业服务,既缺乏理论依据,更缺少实践经验。因而,作为我国国有资产特殊形态的高职院校物业服务,如何面对市场经济的发展,如何面对职业院校人才培养的要求,即如何实行“双面向”的经营理念,是我们需要探讨一条物业服务的新思路,这对高职院校物业服务具有较强的理论和现实意义。所谓“双面向”的经营理念,即物业服务要面向市场竞争,面向院校发展。面对市场必须是独立经营的企业,要谋求竞争战略与优势;面对院校可以是“实训基地”,以此为载体实行对学生职业能力的培养与实训,服务于院校的专业建设。
一、面向市场的经营理念
高职院校物业服务首先要面对市场,形成一个按市场规律运作的经营实体,并通过对社会的服务积累经验,提升内涵,最终更好地为职业院校人才培养提供服务。目前,高职院校物业服务企业的性质一般是体制国有化、经营市场化,属院校的第三产业。工作范围主要涵盖对内管理及对外经营两个部分。其经营方式主要是利用院校资源,直接面向市场,独立经营。在这样的背景下,物业服务遵循的原则和理念起着至关重要的作用,为此应做到四个引入。
1、引入市场观念
正确的市场观念是企业发展之灵魂,立足之根本。一般院校的物业服务与一般物业企业有较大区别,各种条件如环境、设备设施智能程度、资金及人力的投入、机构合理性等都处于劣势,但也有其优势,如经营成本低、管理费用少等,容易形成依赖院校领导“等、靠、要”的思想和工作作风。许多院校的物业服务企业都患有依赖习气,使得企业经营死气沉沉,物业服务费拖欠、出租物业空置、家属物业散乱等现象司空见惯。但市场在巨变,其关键是对市场的审视和对自身的反思,从根本上解决问题,即树立正确的经营理念,充分认识到“等、靠、要”思想等同于坐吃山空,是死路一条,而直面市场竞争、直面院校发展才可能有无限生机。所以确立“以院校为依托,以市场为导向”的独立经营理念,引入市场观念是第一位的。市场观念的引入不是一句空泛的口号,它应体现在经营战略的确立、服务意识的深化、制度机制的完善与改革等多个方面。
2、引入经营战略
有了正确的经营理念,还必须确立行之有效的经营战略,这是企业发展的方向和动力。高职院校物业服务企业在确立了“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念后,也应像一般企业一样审时度势现实的市场竞争,从中寻求适合自身长足发展、短期见效的经营战略和策略。其要义在于深入调查研究、因地制宜确立正确的经营战略及策略。如某高职院校物业服务企业针对其写字楼租赁经营的实际,研究周边环境和物业租赁市场走势,按照市场规律,建立多条信息渠道,及时收集各种信息,把握商机,最终确立了依托周边优势商圈位置,融合学院已有资源,借势而为、稳步求胜的战略思想,同时定位于在写字楼陈旧和成本低廉的基础上的低价位策略。经营战略的引入有利于企业明确发展方向,进而确立各项具体的经营策略中,如人才策略、财务策略、营销策略等,以保障经营战略的实施。
3、引入服务意识
服务意识是物业服务企业的最高宗旨。作为高职院校物业服务要在市场中拥有自己的一席之地,经营中引入行规、强化服务理念是首当其冲的。优质的物业服务具有多重含义,不仅体现在微笑服务、语言及行为态度上,还体现在“以人为本”的各类周详的商务服务、齐备智能的物业设备设施、严谨灵活的运营机制上。在调研中我们发现一般院校的物业服务企业在这方面普遍存在客户遇到问题无人问经、设备老化无人修缮、设施陈旧不思改善、运营机制官僚简单等各类问题。经分析,我们认为服务意识淡化是根本痼疾,为此必须引入和强化服务意识。这里要解决两个问题:第一,要不要引入服务意识,即是否从思想意识上认定优质的物业服务才是物业服务企业良性运营的最高宗旨;第二,怎样做到。其实,意识问题解决后,怎样做就会迎刃而解。如某高职院校物业服务企业实施了“首问制”和“四主动”服务机制。即在任何情况下,客户遇到问题时第一个被提问的物业服务者必须给出明确的答复或解决的方法、途径;同时要求四个主动,即:客户预约时,主动接待、热情礼貌;客户签约入住后,主动上门征求意见,及时调整、改进服务;出现问题,主动提出解决办法,及时处理,直至客户满意为止;遇到个别客户违背物业使用规定,违反业主公约时,主动上门做工作,特别要做通客户的思想工作,力图使问题得到满意的解决。
4、引入现代化设备设施管理
提升设备设施管理是物业服务企业优质服务的物质保障。院校物业服务在设备设施上也应逐步增强服务意识,特别是针对动态的现代化设备设施管理的不断提高,它已是一般物业服务现代化程度的突出表现。相对于院校物业服务这方面还呈弱势,特别是院校资源有限的情况下,设备陈旧、设施短缺等普遍存在,如何因地制宜,挖掘有效投入寻求最大的服务效益,是院校物业服务管理者深思的问题。其中有三个重点需要把握:第一,设备设施完备化。物业设备设施是为客户“服务”的物质载体。现代化的发展,人们对物业设备设施的要求已超越一般使用的满足,而要追求舒适、卫生、安全、快捷、环境优美等多项层面的满足,物业设备设施的完备正是这种满足的先决条件。全方位改建物业设备设施,并在其中体现“以人为本”的服务理念是物业服务的内涵表现。如逐步改进客户的饮用水设施,卫生环境,增设智能设施、商务设备等,极大地方便了客户。第二,设备设施管理完善化。在健全物业设备设施后还要辅以良性的运行和有效的管理,最大发挥设备功效,以求用户的使用满意,提升服务水平。第三,设备设施安全可靠化。强化安全是物业服务的重中之重,是优质服务的根基,要常抓不懈。为此须着力做到:坚持预防为主的方针,完善治安保卫制度,落实到人,及时发现不安全因素,立即整改,防患于未然;经常开展“四防”活动和经常性的安全教育;及时不断改善硬件设施,搞好科技治安,杜绝一切安全隐患。
二、面向院校的发展要求
高职院校物业服务无疑具有其特殊性,在“双面向”的同时还要做到“双满足”,即满足市场竞争的需求、满足职业教育的要求。职业教育的意义在于职业性、技能性、实践性和应用性,这就奠定了高职院校物业服务必须面向院校发展的理念基础。通过市场运营,高职院校物业服务企业改变了观念,引进了市场经营模式,积累了管理经验,为院校的专业建设奠定坚实的实习实训场所的实体基础,针对物业管理专业可以直接肩负实训基地的职责。并在实训基地建设中做到三个对接,即人才对接、实体对接和机制对接。
1、人才对接
企业的竞争力关键在人。院校物业服务企业的人才内涵有其特别的要求,既要具备市场竞争需要的企业经营能力,又要具备职业院校“双师型”教师的素质能力,因此,物业服务的人员达到物业行业的从业条件,具备“物业管理师”的职业资格是必需的,即以教师和物业管理师的双重身份经营物业服务,肩负学生实习实训的指导工作。这就要求决策者有长远的目标筹划,站在经营和教学长期发展的角度培养人才,善用人才,不仅选用有经营才能、兼具“物业企业经理”资格的经营者管理院校物业服务企业,还要着力培训全体员工取得相应证书,全面提升素质,为实现以下两个对接奠定师资基础。
2、实体对接
建立企业经营与人才培养相结合的实训基地是高职院校物业服务的独有特色。即以高职院校物业服务为依托,建立物业管理专业实习实训基地,为学生提供一个真实的实习实训场所和技能培训平台,从而满足了高职院校专业建设中建立企业实训基地的要求,在校内实现了企业独立经营与兼做实训基地的直接对接,满足院校物业管理专业的学生实习实训需要。
3、机制对接
院校物业服务兼具双重功能,在面向市场、独立经营、自创收益的同时,肩负为院校培养学生的专业实习实训任务。为使二者有效结合、协调发展,达到一方投入两方受益的双重目的,院校物业服务的实体即企业可以与学院的物业管理专业共同制定运行方针,实行双重机制,实现综合效益。所谓“双重机制”即企业经营机制与专业教学的实训机制并存,达到“实训”与“教学”相结合;所谓“综合效益”即企业经济效益与专业培养效果综合受益。比如教学中融合企业机构和教学班级的设置,学生入学时,将班级编制模拟为一个物业服务公司,从总经理到各个岗位,每个学生都有对应岗位职务,学生在理论学习时就扮演岗位角色,还可调换角色,从不同角度学习物业服务知识,为实习阶段进入实际角色预备理性知识,在实习阶段,学生以早已熟悉的物业服务者的身份参加到企业的实际工作中,直接与客户打交道,进行物业服务,同时完成毕业实习、撰写毕业论文等学业任务。
三、“双面向”促成“双优化”
通过高职院校物业服务面向社会、面向学院的运作过程,实现了企业经营和院校专业建设的双优化,具体体现在四个层面。
1、优化企业经营
高职院校物业服务就其实体而言同一般企业一样,也要把经济效益最大化作为最终目标,在市场竞争中历练成熟,实现企业经营优化。首先,实现价值优化,把讲诚信、重效益放在首位,在强化服务意识、提高服务质量上练内功,充分懂得经营二八法则,通过优质服务创造老顾客、老朋友,形成良性经营链,为企业带来信誉;其次,实现机制优化,建立企业内部管理机制,完善各项规章制度,按行业标准落实岗位责任制,实现高效的工作质量和工作效率。在取得经济效益的同时,保证物业最终业主――院校的利益,实现物业保值增值;最后,创造物业服务实绩新突破,作为高职院校的物业服务企业在负有实训基地、独立经营双重任务的同时,大大降低了经营成本、实训基地建设成本,加上有效的经济收入是对院校教学工作、专业建设积极的补充,更是对院校发展的直接贡献。
2、优化师资素能
在“双面向”、“双机制”、“双服务”实践中,可以带来理论与实践、教学与应用的双丰收,二者相得益彰、互促互进,尤其在院校物业服务企业的人员和专业教师的综合素能上。实践中,经常遇到一些一般企业很难遇到的特殊问题,如“关系”户收费问题、实习中学生所学与实际情况差距较大的问题等,都是双方师资亟待研讨、共同解决的问题。在理论上是一些新课题,在实践中,更需要经验的积累,经常的沟通研讨与实践合,有利于企业管理者和教师共同增长认识水平与实践技能,同时敦促专业教师结合实际情况研究有实际意义的教学理论和手段。实际问题的理论提炼、理论认知的针对应用使师资素能得到有效和全方位提升。
3、优化课程改革
高职院校的人才培养关键在以市场为导向,以就业为目标。为此,要求其在课程设置上有别于一般的本科培养方式,注重于岗位技能定位、实践教学设计、教学方法调整、教材改革等。针对物业管理专业,高职院校物业服务及其实体,特别是实训基地的直接对接,无疑在上述诸方面提供了有效、快捷的途径,使之更加直接有效。
4、优化学生质量
高职院校物业企业为专业实习就地取材,将物业管理专业学生的毕业实习植根于实训基地。随着课堂教学的循序渐进,学生可以随时参观院校物业和经营,实习过程中,企业专门人员以辅导教员的身份配合专业指导教师对学生进行专业技能的训练,完成实习报告,实习结束后,由企业给学生一个综合评价,直接考核学生的实际能力,为撰写毕业论文及就业打下感性与实践基础。由于学生的实习单位属院校的一部分,有效避免了各类实习成绩失真的现象,保证了实习成绩的真实性,从而达到有效的实习目的。实际有效的实习实训,不仅给学生提供了一个展现自我、培训技能的平台,也使学生培养的实用性、就业可能性得到一定提高。调研中看到某些高职院校物业管理专业毕业生常年保持100%的就业率和98%以上的签约率,包括毕业生信息反馈中不少学生得到来自就业单位的好评和提升,有的物业企业特意索要这些院校的毕业生,认为这些高职院校的毕业生“好使、能用”。我们认为有效的集中实习实训工作是造就优秀高职人才不可或缺的环节。通过四个引入、三项对接、四种优化诠释了高职院校物业服务“双面向”的内涵,实现了企业经营与高职人才培养的综合效益。
图1是我们在调研中统计的某高职院校物业服务企业近十年中企业经营绩效(出租率、空置率)和为学院培养实习生成果(实习率)。
研究高职院校物业服务企业在独到经营与积极参与院校实践教学环节的实践和探索,坚持“以院校为依托,以市场为导向”的经营理念,实行“双面向”经营方针,强化服务原则,遵循市场法则,尊重教育教学规律,建立实训基地,创办双重机制是一套行之有效、独到的高职院校物业服务思路。尝试这一思路,可以创造理论与实践的双重收效,实现综合效益。理论与实践的完善还在不断增进,经济效益与社会效益的双重增长,开创具有高职院校特色的物业服务之路是一种不懈的努力。
【参考文献】
[1] 张明媚:物业服务服务与经营[M].电子工业出版社,2006.
