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房地产会计计量范文1
1. 公允价值含义与适用范围
1.1公允价值的含义
国际会计准则委员会（IASB）将公允价值定义为，熟悉情况的交易双方在公平交易的环境下自愿进行资产交换或者负债清偿的金额。我国对公允价值的定义与IASB所给的定义基本相同，《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义是：“公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”公允价值来自于公平的交易环境，作为一种新的计量属性，是进行交易的双方在充分考虑市场信息的基础上达成的理智的共识，达成这种共识的市场交易金额就是公允价值。
1.2公允价值计量的适用范围
当前，公允价值计量在我国企业主要运用在金融工具、资产减值、投资性房地产、企业债务重组及非货币资产的交换等几个方面，准则中明确了投资性房地产只要满足一定条件，就能够使用公允价值计量模式计量的规定。
2. 公允价值的确定方法
资产与负债公允价值的确定，根据是否存在可观察的市价分为市价法与现值估价两种方法。
2.1市价法
市价法主要用于被计量的资产或负债存在可观察市价情况下公允价值的确定。市价法的运用强调，某一资产或者负债的价值应与发挥同等效用替代品的市价相等。这要求比较被计量的资产、负债与在市场上进行交易的同类的资产或负债，最理想的情况是对照资产、负债的物与被计量的对象完全一致，但在很多情况下，对照物与被计量的资产或负债并不完全一致，这时要适当进行调整。
2.2现值估价技术
当合同约定现金流存在，计算时可运用传统现值法，也就是只使用单一的和风险成正比关系的利率，传统现值法基于未来的现金流量与风险程度能够通过单一的利率反映的假设，这一过程的关键在于选取一个合适的利率，这就需要对被计量的资产或负债同市场中具有可观察利率与现金流量特征相似的参照对象进行识别和对比分析，通过分析来确定公允价值。当合同约定现金流不存在时，可通过期望现金流量法确认。该方法首先对所有可能出现的现金流量进行考虑分析，在此基础上计算获得现金流量的期望值，进而确定被计量资产或负债的折现利率与现值。
3. 公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用
3.1在房地产会计实务中应用公允价值需要满足的条件
一般情况下，采用公允价值计量方式时，应当满足以下两个基本条件：第一，投资性房地产所在的地区应当具有较为活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易中获得同类的或者是类似的房地产市场的价格信息，从而能够更好的实现对公允价值的科学估计。从中也可以看出，在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的应用是禁止出现过多假设条件的，也并不是所有的房地产市场都适合使用公允价值，因此，应当按照相关规定进行公允价值的确定和使用。
3.2公允价值在房地产会计实务中的具体应用
3.2.1投资性房地产公允价值的确定
新会计准则规定，公允价值可以分三个层次进行确定。根据同类资产的市价确定的为第一个层次，该层次的资产市场活跃，资产的市价就是该类资产的公允价值；比照类似资产的市价确定公允价值的为第二个层次，该资产虽不存在活跃的市场，但相类似的资产存在活跃市场；第三个层次的资产既不存在同类市场也不存在类似市场，该类资产公允价值可以根据资产的未来现金流量，采用合适的折现率计算出的现值进行评估确定。由于我国现阶段的房地产市场存在着不同城市发展不平衡的问题，房地产企业在确定一个房地产项目的公允价值时，要严格根据以上的三个层次确认计量。
3.2.2公允价值计量对房地产装修费用的影响
装修费用是投资性房地产后续支出的一部分，房地产企业获得更高的房地产使用效能，往往要通过对投资性房地产的扩建、改建或者室内装璜的方式提高房地产的使用效能。当用于改扩建或者装修的支出符合确认的条件时，应将这部分费用资本化。当房地产开发企业对某一房地产项目进行再开发，并且将来仍然是投资性房地产的，再开发期间不进行折旧或者摊销计提。由此，应在“投资性房地产”总科目下加入“在建”子科目，并根据规定进行会计核算。因为投资性房地产可采用成本计量与公允价值计量模式，而两种计量模式的会计处理的差异性较大，同时不同的计量模式也会对房地产装修费用的处理产生影响。
通常情况下，投资性房地产的后续计量应采用成本计量模式，选择成本模式计量装修费的，按照固定资产的相关规定的要求进行后续计量，并按期（通常按月计）计提折旧，对于出现减值迹象的，根据资产减值的规定处理。通过公允价值计量后续装修费用的，不计提折旧或摊销扣除，应当以投资性房地产资产负债表日的公允价值为基础对账面价值进行调整，并将公允价值和原先账面价值的差额计入到当期损益之中（公允价值的变动损益）。
3.2.3公允价值计量在投资性房地产转换中的应用
在会计处理方面，企业如果将自用房地产转换成投资性房地产时，就会遇到公允价值计量的影响。非投资性房地产在转换前通常是按实际的成本计量，转换为按公允价值计量的投资性房地产后，就会发生转换之前资产的实际价值和转换时公允价值不吻合的情况。按照转换当日的公允价值计价，若转换当日发生资产亏损，即公允价值小于账面价值之差，则将价值差额计入到当期损益之中，当投资性房地产出现升值，对冲或者转让时冲销两者间的差额。由投资性房地产转换成自用房地产按时，实际成本计量模式下的资产核算不会发生资产价值变动，也就不存在变动损益的核算。但为保持投资性房地产资产价值原貌，应将该投资性房地产转换当日的账面余额、累计折旧（或摊销）、减值准备等内容，分类转入到固定资产、累计折旧、资产减值准备等科目；采用公允价值计量的房地产转换资产，应按照资产转换日的公允价值作为房地产转换后的账面价值，房地产公允价值和原账面价值之间的差额计入到当期损益中，当房地产处置或者报废后，再将公允价值的变动损益转入到“营业外收入”科目中。
结束语：
我国公允价值计量的理论与实务发展尚不成熟，在房地产会计实务中的应用还不广泛。要更加合理有效的应用公允价值，需从我国市场经济的实际出发，制定和完善相关的配套政策，完善应用体系，同时注重借鉴国外的先进经验，不断优化调整公允机制计量模式，使公允价值计量在房地产项目的具体应用更加的方便可行。
参考文献：
房地产会计计量范文2
【关键词】公允价值；影响
2007年1月1日起新会计准则已经开始在上市公司中应用，这是我国会计业的里程碑，它将推动中国向更现代的经济模式过度，并帮助投资者做出更明智的决定。而公允价值成为这次新准则中的一大亮点问题。主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。
一、投资性房地产的定义及特征
1.投资性房地产的定义及特征。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2.投资性房地产的范围。属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。（3）已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
二、会计计量模式
1.历史成本计量模式。历史成本是指取得资源时的原始交易价格。在直接现金交易时，历史成本表现为付出的现金或承诺付出的现金；在非现金交易时，历史成本则表现为被交易资产的现金等价物。历史成本作为机器工业的产物，随着生产力约发展，逐渐步入了鼎盛时期。建立历史成本的假设前提有两个：一是币值稳定假设；二是社会平均劳动生产率不变假设。历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去。从确认的基础看，历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制，都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上。因此，历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点，维护会计信息的可靠性。
2.公允价值计量模式。我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中，熟悉情况的双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的，强调的是公允价值的“公允性”。公允价值是在后工业时代和信息时代，科技对社会生产力的发展推动明显，伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的。但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高，通货膨胀也成为一种常态，这就对历史成本计量提出了挑战。自20世纪90年代至今，公允价值在西方国家得到广泛的应用。公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求。公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值，并保持“随行随市”，保证企业会计信息有用性。二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果。企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的，收入按现行价格计量，而成本、费用则按历史成本计量。这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高，不利于正确反映企业经营成果。
3.历史成本、公允价值的异同。历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性，都是对资产、负债的一种衡量、评价，同的地方。但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的，又有所区别。公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下，购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。新会计准则——基本准则第九章“会计计量”，规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量，将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则。我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎，这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是，公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。两者的联系在于：在初始计量日，两者是一致的。如果市场不发生通货膨胀，币值保持稳定，社会平均生产率保持不变，那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离。这样，在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时，由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值，因此，可以直接以历史成本替代其公允价值。两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观。在受托责任观下，可靠性重于相关性。由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格，所以具有可靠性。又由于历史成本能得到原始凭证的支持，因此具有可验证性。同时，我们也应该认识到，历史成本的可靠性也是相对的。历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息，不仅不能反映未来而且同市场价格的变动毫无联系。公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观。
三、公允价值计量对房地产企业的影响
2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现。新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，适当地引入了公允价值，在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法。下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响：
（一）对企业资产结构的影响
房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产。根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。根据企业会计准则第三号第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业，在新会计准则下，首先就是要按照其持有目的不同，将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。因此，投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业来说，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。另外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，因此，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
（二）对所有者权益的影响
房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。新会计准则还规定，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益。例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备，当时取得该地价每亩均价89万元。随着近年房地产地价的快速上升，该地块周边土地已增值到每亩200万元。若以此市场价作为公允价值来计算，可使该公司所有者权益增加3.65亿元。
（三）对利润的影响
新会计准则还规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如：某民营投资企业集团，旗下拥有8万平方米房地产出租业务。在2008年1月1日执行《新会计准则》开始，将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产，并追溯调整，从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元。2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元。从目前看，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平，企业净利润将有提升，但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。
（四）对税负的影响
按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。另外，房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定，根据国家税务总局的文件规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等，目前在现有的税法中还没有相应的规定。
参考文献
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房地产会计计量范文3
房地产行业的监督机制分为内部和外部两种，内部会计监督的主体是决策者，决定会计人员的薪酬，也会直接影响企业的决策。加之，外部监督是由房地产行业的主管部门实现，这些都或多或少地导致了房地产企业的会计信息失真；房地产企业从开发到收益往往需要很长的过程，在项目的不同阶段利润波动很大，其特殊性决定了一般企业的会计核算准则并不适用于房地产企业；在筹资活动以及相关的投资活动中，房地产企业产生的现金流量是不同于一般企业的。
房地产行业会计信息质量的影响因素：
1收入确认：一般的收入确认标准是风险和报酬的实质转移，但会计人员需要针对房地产企业有基本的职业判断能力，何时确认收入对房地产行业会计信息的准确性有很大影响。
2成本、费用的归集与分配：一般情况下，房地产企业的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考虑到特殊情况，比如高层建筑的不同户型的成本与售价存在着差异，这种情况就不能使用平均成本，要选择更有利的归集与分配方法。
3往来款项：房地产企业一般都是通过往来款项来协助调节收入和成本，这种条件下就会出现两种请康影响到会计信息的质量，一是利用售楼中心隐匿收入；二是委托其他单位售房，将收入挂在委托账户。
4税费：房地产企业有营业税、土地增值税和所得税三种税种，其中增值税可筹划的空间较大。开发商可以利用权责确认成本及预付应付款项，从而减少企业所得税和土地增值税。
5资产确认：一般企业都是在年末进行资产减值准备测试，而房地产企业的时间跨度较大，如果不提供准确信息，相关部门是很难进行资产认定的。
提高房地产企业会计信息质量的对策
1要提高会计人员的专业素质和职业道德。面对当前房地产行业复杂多样的交易和事项，会计人员就必须具备相应的专业素质和职业道德。作为房地产企业，可以定期组织会计人员参加会计学习培训和职称资格考试，以提高他们的专业素养。同时，还要加强会计人员道德思想的教育，只有这样才能保证会计信息真实公允。
2建立和完善的房地产行业的会计规范体系。目前，我国房地产行业的一些特殊事项，比如说预提账款、开发费用摊销、会计期间选择等等，还没有相关的会计准则或会计制度加以规范，极大地影响了房地产企业的财务状况和经营业绩信息的实效性。为此，就需要建立和完善房地产行业的会计业务标准，才能避免会计人员依据企业需求作出不规范的会计处理。
3要加强完善房地产行业相关的会计制度。房地产行业的会计信息失真的一大主因就是缺乏新兴行业的会计核算规定。既要适应全球经济大环境，又要考虑到我国的特殊国情，按照国际会计准则的结构框架和内容去制定我国的会计准则框架和内容，尤其是新兴行业的会计准则，只有这样才能时房地产行业的会计报告适应全球化竞争的要求。
房地产会计计量范文4
关键词 胺碘酮 地高辛 房颤
阵发性心房颤动(房颤)是临床常见的心律失常，虽然房颤不是一种致死性的心律失常，但反复长期快速性心律失常可造成患者心悸、气促、活动受限心功能下降，严重者可发生低血压、休克，如不及早复律可形成左房血栓导致动脉栓塞、血液动力学异常、心房电生理重构等，增加复律的难度［1］。目前临床常用的抗心律失常药物中，转复并抑制房颤复发的药物通常首选Ⅲ类抗心律失常药物胺碘酮。本研究旨在观察胺碘酮加小剂量地高辛治疗阵发性房颤的疗效和安全性。
资料与方法
2007～2011年收治阵发性房颤患者46例，持续时间1～72小时，临床表现为心慌、气促、胸闷、乏力，12导联心电图确诊快速性阵发性房颤，心室率≥120次/分，心功能NYHA评分Ⅱ～Ⅲ级。获得患者知情同意后入选本研究。
排除标准包括：①快速性房颤合并预激综合征患者；②房颤合并电解质紊乱/低血压/妊娠；③房颤合并器质性心脏疾病，心功能NYHA Ⅲ级以上；④甲状腺功能亢进；⑤急性心肌梗死；⑥2周内服用过抗心律失常药物(包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类抗心律失常药物，非二氢吡啶类钙拮抗剂)及洋地黄类药的患者。
46位患者中，男29例，女17例，平均年龄64.2±7.2岁。其中合并高血压、冠心病、糖尿病、高血脂症患者21例，心电图提示合并左心房肥大17例，无明显疾病病因8例。
研究方法：入选患者随机分为治疗组(n=25)和对照组(n=21)。治疗组予口服胺碘酮600mg/日，1周，400mg/日，1周，最后减为200mg/日长期维持(服用7天如仍为房颤，视为转复失败)，同时加服地高辛0.125mg/日及口服阿斯匹林肠溶片0.1g/日抗血小板治疗，总疗程12周。对照组给予口服地高辛0.25mg/日，根据心律、心率调整剂量，同时口服阿斯匹林肠溶片0.1/日抗血小板治疗。见表1。
随访12周，前4周每周随访1次，此后每4周随访1次，随访内容包括血压、心率和心电图，同时根据患者心悸发作的自觉症状来判定，多数患者以往发作房颤时有显著的心悸感，以此判定房颤发作与终止。
疗效判断标准：①显效：快速性房颤转复窦性心律，心衰症状控制，观察期内无房颤复发，心室率控制在60～100次/分；②有效：快速型房颤未能恢复窦性心律，心室率控制在60～100次/分，心衰症状有所缓解的；③无效：快速性房颤未能恢复窦性心律，心室率未能控制在100次/分以内，心衰症状未能缓解的。
统计学处理：计量数据以(X±S)表示，计数数据以百分比(%)表示，采用SPSS11.5统计软件计算，采用X2检验，P＜0.05为具有统计学差异。
结 果
房颤复律情况及QTc间期变化：两组患者经治疗后，治疗组复律成功17例(17/25，68%)，复律前QTc间期365±47ms，复律后QTc间期380±49ms，复律前后QTc间期比较差异无统计学意义(P＞0.05)。对照组复律成功6例(6/21，28.6%)，复律前QTc间期360±47ms，复律后QTc间期375±48ms，差异有统计学意义(P＜0.05)。
心室率控制情况：经治疗后两组患者平均心率均减慢，自觉心悸、气促症状有明显减轻。其中治疗组未转律的患者131.7±10.6次/分下降至101.2±23.3次/分；对照组未转律者心室率由129.2±12.5次/分，减慢至110.5±16.7次/分。治疗组用药后未转律者平均心室率明显低于对照组(P＜0.05)。
不良反应：两组均无传导阻滞、低血压和心功能不全等发生。治疗组有1例心室率低于60次/分，1例患者随访甲状腺功能出现异常，停药后随访好转。对照组1例表现为胃肠道反应。
讨 论
阵发性心房颤动在临床治疗方面仍存在诸多争议。近年来应用射频消融术隔离肺静脉或环肺静脉口外线性消融治疗阵发性心房颤动取得了一定的成功［2］，但手术并不适用于所有年龄段的患者，而且有一定的复发率，也会引起一些并发症，如肺静脉狭窄、心包填塞等；并且部分患者不愿意接受手术。因此对于基数众多的房颤人群，绝大多数病人仍依赖于药物治疗。房颤的药物治疗包括以下3个方面：①转律和维持窦性心律治疗；②控制心室率；③抗凝治疗。
传统治疗阵发性房颤是静脉推注毛花苷C。既往认为毛花苷C既能有效转复阵发性房颤，又能较好地控制心室率，且能治疗心衰。但现有研究认为，毛花苷C对阵发性房颤复律作用与安慰剂无显著性差异，洋地黄制剂可以造成电复律时发生严重性心律失常，也不能用于急性心肌梗死的早期及合并预激综合征者。因而，该药不是治疗阵发性房颤复律的理想药物。
胺碘酮是一种广谱的抗心律失常药，它具有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ类抗心律失常药的作用，以Ⅲ类为主，它的某些抗心律失常作用还由于它有抗甲状腺素的一些作用而致，对室上性及室性心律失常均有较好的疗效［3］。胺碘酮对QTc间期影响是逐步的，在血药未达到稳态浓度1～2天内，对QTc间期影响可能不大。另外胺碘酮静脉注射液与片剂的电生理区别主要在用药初期，用药初期主要扩张外周血管和冠脉，导致冠脉流量增加和血压下降。因此血液动力学的改变与给药的剂量和速度有关。胺碘酮所致QTc间期延长为有效不应期延长。胺碘酮可用于房颤复律，转复后需要用药长期维持窦律。
本研究采用胺碘酮联合小剂量的地高辛治疗阵发性房颤，其理论依据为胺碘酮对血管平滑肌有特异性的松弛作用，能扩张冠状动脉和外周动脉，降低冠脉和外周血管的阻力，且通过α受体、β受体的非竞争性抑制而降低儿茶酚胺的作用，故可改善心功能。虽然胺碘酮对心脏传导系统有全面的抑制作用，但对心室收缩力几乎无影响，而胺碘酮与地高辛联用时，对房颤的复律及降低心室率有协同作用。地高辛增强心肌收缩力，增加心输出量，弥补了胺碘酮的不足，而抑制房室传导、控制心室率、转复房颤方面则起协同作用。
本研究在短期间观察到胺碘酮联合小剂量地高辛较之单独使用地高辛对阵发性房颤有较好的治疗作用，能够有效恢复并维持窦性心律，减慢心室率，改善心衰症状，并且有较好的耐受性，对QTc间期影响小，不良反应较小。但是本研究同样存在观察病例数少，机制探讨不深入等缺点。
参考文献
1 WijffelsM C E F,Kirchhof C J H J,Dorland R,et al.Atial fibrillation begetsatrialfibrillation.A study in awake chronically instrumented goats.Circulation,1995,92(7):1954.
房地产会计计量范文5
内容摘要:新会计准则增加了投资性房地产准则,对投资性房地产的会计处理进行了规范,其实施有利于增强会计信息的相关性和有用性、公允价值模式的引进稳固了净现值(NPV)估值方法在房地产行业的重要地位,同时也为企业实施盈余管理提供了空间。
关键词:投资性房地产 会计准则 盈余管理
近年来,随着经济的发展以及投资者投资观念的变化,房地产投资逐渐成为企业新的经济增长点。为规范房地产投资行为的会计操作,2007年1月1日实施的新会计准则(简称“新准则”)专门增加了投资性房地产准则,明确规定了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露细则。本文从投资性房地产会计准则产生的背景着手,重点剖析投资性房地产会计准则对相关企业会计处理及房地产行业的影响。
投资性房地产会计准则产生的背景
(一)房地产投资的普遍性
随着我国市场经济的不断发展和完善,企业持有房地产的目的用途越来越广泛。除了将房地产用于自身生产经营和管理活动的场所或作为存货对外销售外,不少企业开始将房地产用于赚取租金或增值收益等活动,甚至作为主营业务活动。房地产计量的准确性关系到企业会计报表的真实性和有用性,因此从财务会计的角度加强和规范房地产运作,是加强房地产投资监管的重要途径之一。
(二)旧会计准则关于投资性房地产的会计处理不合理
关于投资性房地产的会计处理,我国原来的会计制度和会计准则没有专门规定,很多企业直接将其作为固定资产或无形资产加以处理,采用历史成本计量,并按其估计使用年限提取折旧或摊销。投资性房地产具有高收益和高风险的特点,而且经过若干年以后,它们的市值会发生很大的变化,甚至高出其账面原值数倍,显然继续采用历史成本计量不能反映资产的真实价值。因此,将投资性房地产不加区分地作为固定资产或无形资产看待,进而采取历史成本计价,违背了会计的真实性和有用性的原则。
投资性房地产相关会计处理
(一)投资性房地产的确认
新准则第3号明确指出,投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。具体包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业的自用房地产以及作为存货的房地产则不属于投资性房地产范畴。由此看出,投资性房地产既不是为了企业自身使用,也不是为了出售赢得利润,而是为了在租赁市场或投资市场获取租金收入或资本增值收入的房地产。要判断一项房地产是否属于投资性房地产,可以按图1步骤进行。
首先分析判断该项房地产是否属于可供出售的房地产,若是,则界定为商品性房地产,按照《存货》准则进行会计处理;若不是,则进入下一步。分析判断该项房地产是否属于自用的房地产,若是,则界定为自用性房地产,按照《固定资产》或《无形资产》准则进行会计处理;若不是,则可以界定为投资性房地产。
(二)投资性房地产的计量
1.初始计量。投资性房地产准则第二章对投资性房地产的确认和初始计量做出了详细规定。要求初始投资只能采用成本计量模式,并分别对外购、自行建造及其它方式获得的投资性房地产的初始计量做出了明确规定。具体会计核算时,按投资性房地产的入账价值,借记“投资性房地产”,贷记“银行存款”、“在建工程”等。
2.后续计量。新准则第三章相关条款规定,企业在对投资性房地产进行后续计量时,可根据具体情况选用成本计量模式或公允价值计量模式,但模式一经确定,不得随意变更。采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量,分别适用固定资产和无形资产相关会计准则。公允价值计量模式要求投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,无需对其计提折旧或进行摊销,而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整投资性房地产账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”,最终计入当期损益。相关会计处理见表1。
(三)投资性房地产的转换
投资性房地产准则第四章相关条款对企业房地产用途发生改变时的会计处理做出了规定。在成本模式下,会计处理相对简单,企业只需将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值即可。在公允价值模式下,自用房地产或存货转换为投资性房地产时,应当按照转换当日的公允价值计价,如转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益;如转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积账户。相反地,投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。具体会计核算见表2。
(四)投资性房地产的处置
投资性房地产准则第五章第18条指出:“企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”。这条规定为企业处置投资性房地产提供了规范。和固定资产处置一样,企业出售、转让、报废投资性房地产应通过“固定资产清理”科目核算。相关会计处理见表3。
投资性房地产准则对房地产行业的相关影响
(一)有利于提高房地产行业的会计信息质量
新准则对采用公允价值模式计量投资性房地产规定了两个前提条件,对投资性房地产的会计信息披露提出了五个要求,以及规定成本模式与公允价值模式不可逆转换,均在一定程度上限制了房地产行业操控利润的随意性,有利于提高会计信息的真实性、可靠性和有用性,进而提高上市公司的治理水平。新准则的实施将大大提高境内上市公司的会计信息与境外市场的可比性,无疑有助于境外投资机构对A股上市公司投资价值的有效评判。此外,采用公允价值计量模式能够及时、准确地反映出企业高级管理层履行责任的信息,检验其作出继续持有或已经处置投资性房地产决策的恰当性。
(二)有利于稳固NPV估值方法在房地产行业的重要地位
随着近年来投资性房地产的逐渐增多,尤其是人民币升值以及我国经济的迅速发展,新会计准则采用公允价值进行计量,必然会诱导市场更多地关注投资性房地产的真实价值,并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。此外,新准则对于公允价值模式的选择,特别强调“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得”,这一要求排除了采用其他财务估值技术确定其公允价值的可能。因为其他财务估值技术往往包含若干假设,与参照活跃的市场交易价格相比,会带有较大的主观成分,易产生争议。可以预期,新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。
(三)为房地产行业实施盈余管理提供了空间
通过对新准则有关条款的进一步解读,可以预测该准则未来很可能会给上市公司带来较大的盈余管理空间。原因在于:第一,新准则对投资性房地产的界定标准比较模糊。第二,投资性房地产公允价值的确认仍然是一个难点。第三,采用公允价值计量模式容易导致虚增利润。
参考文献:
1.财政部.新会计准则第3号―投资性房地产[M].经济科学出版社,2006
房地产会计计量范文6
关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式
在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。
一、投资性房地产及其会计问题
（一）投资性房地产的种类
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
（二）投资性房地产的后续计量
1、历史成本模式
投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
2、公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（三）两种模式下对企业的不同影响
1、成本计量投资性房地产对企业的影响
历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。
历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。
2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响
以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。
以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
我国投资性房地产后续计量模式现状分析
1、后续计量在上市公司的执行情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。
2、投资性房地产准则后续计量执行情况
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显着的差异。
无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。
3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状
与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。
基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。
三、我国会计实践中公允价值的应用展望
对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。
采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。
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