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不动产登记申请书范文1
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
宅基地房屋可以进行过户登记，可以到所在地县级人民政府申请办理，提交登记申请书，身份证明材料，不动产权属证书，界限面积位置等信息材料。
《不动产登记条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
（来源：文章屋网 ）
不动产登记申请书范文2
区“房地一体”农村不动产登记发证工作是在区政府统一领导下开展，由区自然资源和规划局组织和指导，各镇（街道）以村为单位，统一组织村民申请。
一、工作流程
由各镇（街道）以村为单位统一组织申请，作业单位与村委会工作人员共同开展农房发证收件工作，工作场所和必要后勤保障由村委会负责，各村需组织村民统一有序的开展农房确权登记申请工作，做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”工作。自然资源和规划局中心所负责农房发证的业务指导工作以及登记资料的资料审核和登记颁证工作。
相关登记申请材料：农房不动产登记申请书、身份证明材料、土地权属来源及房屋批建材料、宅基地使用权和房屋所有权“三级确认“审批表、宅基地及其房屋权属公示表（公示30日）
有合法用地批准和规划批准手续，主房未经翻改扩建的，由测绘单位权籍调查，按照批准的面积，经村组审核通过后，中心所审核颁证。按照批准的面积确权和登记。
有合法和用地批准手续无房屋规划批准手续的，或有房屋规划批准手续无合法用地批准手续的，或无合法用地批准和规划批准手续的，由村民提出申请，测绘单位权籍调查后，经村民小组、村委会、镇政府“三级确认”审核通过后，中心所审核颁证。
二、工作政策要求
（一）予以登记的情形
1、符合“一户一宅”条件一户多宅确权登记的处理
（1）有两处及以上宅基地和农房的，且不符合分户条件的一个自然户，两处面积合并后超过当地面积标准的，由不动产登记申请人选择一处宅基地申请登记。
（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民（含华侨），因继承房屋占用农村宅基地的，可凭遗嘱（家庭财产协议）、公证书和变更后的房屋所有权证等有效证据，按相关规定登记发证，在证书记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关法律文书办理土地登记，在证书记事栏应注记“该权利人宅基地使用权以司法判决方式取得”。
3、提交申请的问题处理
（1）申请人一般为户主，户主因在外地无法现场申请的，申请人为该户其他家庭成员的，申请人需提交户主的身份证复印件及经村委会盖章确认的委托书（户主本人出具的委托书复印件）；因其他客观原因户主不能作为申请人的，由家庭成员签字确认后推选一名申请人代为申请并经村组确认。
（2）户主已死亡，配偶健在的，需变更户主换领新户口簿后申请不动产登记。
（3）一子或一女户，已分户且单独居住但不符合宅基地安排和分户条件的，父母与子女不得单独申请登记。
（4）家庭有两个及以上子女，且有多处宅基地的，户口未单独分户，符合宅基地安排条件且满足“一户一宅”的，如无法提供单独设户户籍信息的，提交相关情况说明并经村组确认后，可分户申请不动产登记。
（5）父母拟将不动产登记给子女的，首先建房时子女应已出生，其次提交申请时应明确房屋归子女单独享有，宅基地由家庭成员共同享有并经村组确认。
4、面积认定的问题处理
（1）持有集体土地使用证且原土地使用证面积超出时点规定的。如主房未翻改扩建，按原土地证记载的面积确认宅基地面积，房屋建筑面积按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积；如主房已翻改扩建，按时点重新认定土地使用权面积和房屋建筑面积。
（2）主房未发生翻改扩建的，宗地界址未发生变化的，已领取集体土地使用证的，宅基地面积按证载面积确认；宗地界址发生变化且面积变大的，已领取集体土地使用证的按证载面积确认宅基地面积，如证载面积不足时点标准的按标准面积予以认定。
（3）宅基地面积不足时点标准的，房屋建筑面积可以按宅基地时点标准的70%土地上形成的房屋核定建筑面积。
5、出嫁女的问题处理
（1）户口未迁出的，后因离婚回原籍随父母居住的，可以作为共有人进行登记，符合“一户一宅”条件的，户籍簿单独立户的，合法取得宅基地的可单独申请办理一处宅基地。
（2）原是一户且有两处及以上宅基地的，因离异析产除分别申请各自宅基地的，如宅基地通过继承等合法行为取得的可以分别申请。
（3）已出嫁的妇女同志，如在现户籍所在地已随男方享受宅基地的，不得作为原户籍所在地的共有权人申请登记。
6、有关继承的问题处理
不动产登记申请书范文3
关键词：形式审查；实质审查；公证
根据我国2007年3月16日通过的《物权法》第十一条的规定，不动产登记机构的审查事项主要有：一是查验当事人提供的证明文件和必要材料；二是必要时可以就登记事项询问申请人；三是在认为申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看不动产的情况。据此，对于我国不动产登记的审查模式，《物权法》“既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答《物权法》要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查”，因此，实践中不动产登记应该以什么为标准，是学术界亟待解决的重要问题。
目前学界对不动产登记制度的登记审查模式有两种观点：即实质审查和形式审查。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。如申请人有无权利能力和行为能力；有人的，人的权限与资格是否完备；申请表所填写事项是否与实际情况相符；申请人有无权利处分该不动产，该登记申请之事项与有关权利人之间是否存在争执等。而形式审查则是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如登记机关有无管辖权；登记申请书及文件是否齐全并符合规定格式；应提出的权利证书是否齐备等。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。
实行实质审查有很多有利因素，首先，它是市场经济发展初期的必然要求。我国目前正处在市场经济发展初期，整个社会经济秩序相对混乱，信用低下，欺诈行为时有发生，而实质审查恰好可以最大限度避免欺诈现象的发生。其次，它有利于保护当事人的合法权益。实践中，登记机关若不实行实质审查，极易造成登记错误，使交易当事人蒙受损失。再次，有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的，若实行形式审查，发现错误后很难确定登记机关的责任，而实质审查中，若登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失，登记机关则有义务予以赔偿。第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。若登记机关经常因自身原因导致登记内容错误，交易当事人会依据错误信息进行交易，而过多的登记错误使人们失去对登记簿的信任，从而降低了登记的公示和公信功能，极大地妨碍了交易的进行，使真正的权利人利益受损。
另一方面，实质审查不如形式审查更能促进经济效益和提高效率。若实行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用会很高，而且手续繁冗，需花费当事人大量金钱和精力，交易费用和成本过大，认为的设置了市场调配资源机制的障碍。同时，不动产登记种类繁杂，数量庞大，如果每次都进行实质审查，必然造成审查时间过长，这不符合市场经济高速运转的需要。此外，在我国公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查很容易造成造成国家公权力对私权力的侵扰和过度干预，实质审查中，登记机关对合同条款进行实质性审查，实际上是扮演了司法机关的角色，这将造成行政权力过度干预司法权力，国家公权力严重失衡，背离了不动产登记的初衷，不利于当事人意思自治，不利于交易秩序的平衡稳定。
任何一项制度的设立都会产生利弊对比，而问题的关键在与通过利益衡量来确定在法律上那种制度更符合社会的发展。纵观两种审查制度，结合我国现实情况，若对不动产物权实行实质审查，则缺乏相应的校正措施，则会是原本工作量就大的登记机关不堪重负，效率低下，而若奉行形式审查制度，则无法保证登记的真实性，不能维护真正权利人的合法权益，失去了登记的意义。因此，应该在坚持登记机关实行形式审查方式的基础上，借鉴外国相关经验，引入公证制度，建立“公证+形式审查”制度。
不动产登记申请书范文4
一、异议登记只适用于不动产登记簿记载的事项错误
1 是否不动产登记簿上的任何事项错误都可以申请异议登记
在德国法上，异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出，对此是不发生疑问的，因为，《德国民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联，能够申请异议登记的人应当是享有更正请求权之人。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时，请求相对人表示同意更正登记的请求权。它属于物权请求权的一种，是排除妨害请求权在不动产登记程序中的具体体现。由于更正请求权属于物权请求权，具有从属性，附随于物权，因此只有物权人才能享有更正请求权，依据
在我国，尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看，似乎只要是登记簿上记载的事项错误，当事人都可以申请更正登记，并且在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记，然而，由于并非登记簿上记载的任何事项都具有公信力，在它们发生错误时都能够导致他人的善意取得，因此并非登记簿上记载的任何事项(可能或确实)存在错误，利害关系人都可以申请异议登记。只有针对那些会引起善意取得的登记簿上记载事项(确实或可能)的错误，利害关系人才能申请异议登记。所谓“会引起善意取得的登记簿上记载事项”就是指登记簿记载的关于不动产物权归属和内容的事项，即权利事项由于登记簿上记载的物权归属或内容的事项出现错误时，会引起第三人的善意取得，所以利害关系人才迫切需要通过异议登记获得临时性保护。由于异议登记的效力主要是击破登记簿的公信力，所以在登记簿错误出现后倘若已经发生了不动产交易并办理了登记，则利害关系人不能申请异议登记。例如，甲乙夫妻共有的A房屋被登记为甲单独所有，后甲将该房屋出售给丙并办理了所有权转移登记。此时，共有人乙不得针对登记簿上对丙的所有权的记载提起异议登记，而只能针对无权处分人甲提起侵权之诉。
2 能否针对异议登记、查封登记或预告登记的错误申请异议登记
在我国的不动产登记簿上，异议登记、查封登记和预告登记都是记载在登记簿的其他状况部分而非权利状况部分。由于异议登记既非在不动产上设立的权利负担，也不是对登记权利人处分行为的绝对的或相对的限制，而只是一项在登记簿中可能是不正确体现的或者根本没有体现的物权的临时性保护。况且，一旦证实登记簿是正确的，异议登记就失去效力。因此，笔者认为，即便当登记簿上记载的异议登记是错误的，也不能再针对该异议登记申请异议登记，
至于利害关系人能否针对查封登记和预告登记申请异议登记的问题，有学者持否定的观点，理由在于：首先，查封登记限制了登记权利人的处分，因此不存在他人善意取得的可能性，故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。其次，预告登记并不意味着预告登记权利人享有不动产物权，因此不存在他人因错误的预告登记而善意取得的问题，因此对于预告登记也不能申请异议登记。笔者赞同对查封登记不能申请异议登记的观点。不过，利害关系人针对登记簿上关于预告登记的记载错误能否申请异议登记的问题，较为复杂。依据《物权渤笫2。条，预告登记旨在保障将来实现物权，即它担保的是以取得不动产物权为内容的债权请求权的实现，而依据《物权法》第106条，债权请求权当然是不可能善意取得的。但是，由于预告登记通过限制登记权利人的处分而担保预告登记权利人将来实现物权，因此预告登记本身属于起到物权效力的担保权，所以在一定情形下预告登记也是可以被善意取得的。首先，如果登记簿上错误记载了所有权人，而第三人可以自非所有权人处发生对预告登记的善意取得。例如，甲为A房的所有人，但登记簿上却错误的将乙登记为所有人，乙将A房屋以分期付款的方式出卖给丙，双方共同办理了预告登记。由于丙善意的信赖登记簿上对乙所有权的记载，因此尽管丙并未与乙办理转移登记，但是已经办理预告登记，故而应当认为丙可以善意取得预告登记。不过，在这种情况下，由于真正的权利人甲可以通过针对登记簿上关于乙的所有权的错误记载而申请异议登记，故此无须针对乙丙之间的预告登记申请异议登记。其次，如果预告登记所保护的请求权仍然有效存在，但是预告登记却被不法注销了，此时由于他人可能善意取得没有预告登记负担的不动产物权，故而也应当允许预告登记权利人通过申请异议登记获得临时性保护。例如，出卖人甲与买受人乙订立了买卖A房的分期付款买卖合同，按照约定双方申请了预告登记。后甲通过伪造材料的方式使该预告登记被错误注销了。如果甲再将A房出售给丙时，因取得人丙会对登记簿上就A房原有的预告登记的注销产生信赖，所以丙就可以依据《物权法》第106条第1款善意取得A房的所有权。为了切断登记簿上错误注销预告登记而产生的公信力，应当允许利害关系人即乙针对预告登记的错误注销申请异议登记。
二、异议登记不以权利人不同意更正为前提
《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记
簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误。而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”一些人据此认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。
笔者认为，《物权法》第19条第2款并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：当不动产登记簿存在权利错误时，如果登记簿记载的权利人不同意更正，而利害关系人又不能提供证据证明登记簿上的权利错误乃是因登记簿与登记原因文件不符所致，从而申请登记机构予以更正登记，那么在利害关系人与登记权利人之间就产生了物权归属或内容上的争议。该争议需要通过诉讼加以解决(这就是《物权法》第19条第2款特别提到了““一词的原因)。正因如此，利害关系人才有必要申请异议登记，毕竟通过诉讼解决登记簿的权利错误需要较长的时间。可是，当登记簿上存在非权利事项错误时，由于不涉及物权归属或内容上的争议，更正申请人可以通过提供证据证明登记簿错误的存在而请求登记机构进行更正登记。无须得到登记簿记载的权利人的同意，即便登记机关拒绝办理更正登记，因非权利事项的错误不会导致他人善意取得不动产物权。更正登记申请人也不能申请异议登记，而只能针对登记机关提起行政诉讼。此外，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料。当权利人既不同意更正也不出具拒绝同意更正的文件时，利害关系人势必无法申请异议登记，由此将导致异议登记的立法目的落空，这显然是不妥当的。
三、只有利害关系人才能申请异议登记
《物权法》第19条第2款明确规定，只有利害关系人才能申请异议登记，之所以钵囱权法》第19条第1款规定权利人和利害关系人均可申请更正登记，同条第2款却只规定利害关系人可以申请异议登记，理由在于：异议登记只能针对登记簿上出现权利事项错误时提出，而只有物权未被记载入登记簿、未被正确的记载、被不正当的注销或被错误的于其物权上记载了负担的人，才会与登记簿上的此种权利错误具有法律上的“利害关系”，才属于利害关系人。作为更正请求权人，利害关系人需要申请更正登记。而在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人为了避免他人因登记簿上的权利事项错误而善意取得不动产物权导致其权利消灭，就需要申请异议登记，以便在更正登记完成之前暂时切断登记簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被错误登记为甲单独所有，甲属于登记权利人，而乙虽然在实体法上是房屋的所有权人之一，但是并未被正确地记载于不动产登记簿，故此，乙属于与登记簿记载的权利事项的错误具有法律上利害关系之人。易言之，只有那些有可能因为第三人的善意取得而使自己的物权被消灭或被设置负担(如抵押权)的人，才属于《物权法》第19条第2款规定的利害关系人。
至于《物权法》第19条中的“权利人”是指那些物权已被正确的记载入登记簿的人。他们虽然也属于更正登记的申请人，但不是更正请求权人。作为“权利人”，他们申请更正的是登记簿上的非权利事项错误。这与“利害关系人”要更正登记簿上的权利事项错误是不同的。既然权利人只是申请更正登记簿上的非权利事项错误，而这些事项也没有公信力，《物权法》第19条第2款自然就没有必要也将他们作为异议登记的申请人加以规定。
四、利害关系人应当初步证明登记簿记载的权利事项可能存在错误
不动产登记申请书范文5
关键词：预告登记；不动产；请求权；物权法
中图分类号：D923．2文献标识码：A 文章编号：1003－949X(2007)－12－0023－02
我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债务登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定是我国民商法制度的创新，对于补充和完善不动产登记制度，消除不动产交易市场正常秩序，将发挥重要的作用。但该制度在立法上尚显粗糙，并且在实践操作中也存在不少的争议。
一、预告登记的保护请求权范围过于狭窄
我国预告登记请求权的范围权限定在买卖房屋或者其他不动产协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记则没有规定。根据物权法定原则，没有规定的就不能适用预告登记制度。在我国现实生活实际操作中，为了保全给予或取消土地上的某项权利或者对土地设定负担的权利上的权利的请求权，或者变更此种权利的内容或者顺位的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时，这些权利没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，我认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要而给予适当的扩大。
确立预告登记制度的国家或地区的法律均对预告登记的适用范围做出了明确的规定。
如德国《民法典》第883条第1款规定：“为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。”根据这一条我们可以看出，在德国民法上，可以依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权两种。
二、“约定”条款对于债权人利益保护之不足
根据合同法的相关规定，双方当事人处于平等的地位，双方的利益都受到法律平等的保护。根据我国物权法的相
关规定，为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。诚然，这种约定必须是建立在双方合意的基础上，否则便不得为之。在现实生活的实际操作中，不动产所有者往往处于比较强势的地位，如果不动产所有者要求不能或不协助债权人进行预告登记，如果为之，债权人便不能获得其所想得之物，如房屋，此时债务人的权利又该如何获得保护？
不动产预告登记制度的本意是为了保护当事人的合法权益，但债权人在非自愿的基础上和债务进行了不进行预告登记的“约定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根据相关的物权法理论，预告登记的发生方式有两种：一是在当事人同意时纳入登记；二是因为请求权外于不诚实的行为造成的危险中而需要保全时，根据单方面的申请由法院命令而予以登记。如日本《不动产登记法》第32条规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。“德国《民法典》第885条第1款规定：”预告登记根据假处分的原因、根据与土地或者土地上的权利有关的当事人的同意而纳入登记。为假处分命令，不必证实应保全的请求权所受的危害。“所以我认为物权法应对债权人的合法权益进行进一步的保护，当债务人拒绝履行协助义务时，债权人应有权向法院或不动产登记机关提出申请，由法院依照非诉讼程序或不动产登记机关根据其相关职权做出裁定，然后权利人可依据裁定向登记机构申请预告登记。
三、登记机关和登记程序在法律中也并未彰显
(一)预告登记机关的规定并未明确
物权法中并未明确规定不动产预告登记机关。在物权法出台之前，在我国现行法中不动产物权的登记机关并不统一，对不同的不动产依据其行政主管机关的不同而存在不同的登记机关。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此造成了多头登记的现象，形成很多弊端。所以，不动产登记就由不动产所在地的登记机关统一管辖。并在此基础上建立统一的登记程序和制度。我认为为了统一登记机关，避免程序的繁复性以及增加当事人的登记成本，不动产预告登记机关和动产登记机关应一致。但是预告登记机关应当如何设定，学界存在不同的观点，大体有三：
1．法院负责登记。鉴于我国目前在不动产登记上的”多部门登记“、”分级登记“，严重违背法理和妨害正常的不动产交易的发展，因此根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记。
2．行政机关登记。如在日本的不动产登记法规定，登记事务以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其分局、办事处为管辖登记所掌管之。
3．中介机构负责登记。不动产登记应当由社会中介组织负责，这样当登记机关性质上属于一个民间组织的时候，能够有效地防止行政权力对民事权利的不正当干涉。
我认为应当成立专门的不动产登记机构，并赋予其实质审查的权利。如果不动产登记机关没有实质审查的权利，那么在登记申请人从事虚假登记的情况下，其实施行政处罚将会遇到法律上的障碍。行政机关不宜作为登记机关原因在于：有可能存在行政权对民事权利的不正当的干预。法院不宜作为登记机关的原因是：我国法院承担着繁重的审判任务；在物权民生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响，法院很难纠正自己登记的错误。
(二)预告登记的程序在《物权法》也未规定
我国物权法对于预告登记制度只是一种粗线条架构。从我国法律实践来看，预告登记申请人大多数是买受人，他们完成申请需要出卖人的协助，如果出卖人的协助义务不明确，就会引起相应的纠纷，进而影响该制度的实施效果，并且也会难以达到它的立法目的。但我国预告登记制度并未对出卖人的协助义务做出任何规定。所以，义务人的登记义务、协助义务的条件及不履行协助义务的后果等做出相配套的规定。
四、预告登记后的处分行为原则规定太过绝对
我国《物权法》第20条规定：”预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“预告登记的效力是预告登记制度的核心。从对预告登记的效力的规定来看，我国采用的是绝对无效原则。但是我认为我国《物权法》应采用相对无效原则。相对无效是指在预告登记之后，就不动产权利而言，义务人仍可进行处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即”就当事人而言，仅对登记请求人无效，对其它之人仍为有效；就内容而言，仅在妨碍之范围内无效“。德国《民法典》第883条第2款规定：”在预告登记之后对相关土地及权利的处分，如对请求的实现造成妨碍或者损害者，则属无效。此规定适用予以强制执行、扣押人情形下的处分或者破产管理人的处分。“我国台湾地区的《土地登记规则》第79条第2款规定：”前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。“参照国外以及我国台湾地区的相关立法经验，我认为为了兼顾双方当事人的利益，保持目的和手段的平衡，我国预告登记制度应采用相对无效原则，即在预告登记涂销之后，取得人权利的限制完全消失，此时对第三人的权利并无影响。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济生活的活跃。
五、期限规定对于债务人利益保护之缺失
根据《物权法》第20条的规定：”预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。“根据此条规定，我们可知债权人行使其请求权的期限为3个月，期限的规定可以有效地保护债权人的合法权益。但是在这3个月内，债权人如果恶意拖延其请求权的行使，即在3个月期限快到时才行使其合法请求权或者决定放弃其请求权，即放弃其不动产权利，债务人的利益又该如何保护呢？
预告登记制度的目的，在于对被保全的请求权提供有效的保障，而不是改变请求权本来的法律关系。我认为我国《物权法》应借鉴外国的立法经验，对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，不因预告登记而消除对该请求权的抗辩权。即如果购房人不能支付房款时，则售房人可以行使抗辩权，请求登记机关解除预告登记；如果购房人迟延履行但并未构成根本违约果，则售房人只能请求暂时中止物权变动，而不能请求登记机关解除预告登记。
另外，《物权法》对预告登记需要提出的申请文件也并未提及，但在办理预告登记时，申请人必须提交相关的证明文件，否则预告登记便不能实际有效地发生。但总的来说，我国《物权法》引入不动产预告制度是民商法的一个比较大的进步，但是它还存在很多需要完善的地方。
参考文献：
[1] 高学良，王自贵．我国物权法预告制度解读[J]．重庆广播电视大学学报，2007(3)．
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不动产登记申请书范文6
一、被担保债权对抵押权转移的影响
抵押权是债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。抵押权作为典型的担保物权，基于债权与抵押权的主从关系，决定了抵押权随债权转让而转让的从属性和不可分性。《担保法》第五十条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。《物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。可见，抵押权的产生和存在，都必须以被担保债权的产生和存在为基础，只有当主债权发生转让时，才会产生抵押权转移。
二、实践中对抵押权转移登记的把握
抵押权转移涉及的是抵押权主体的变化，《不动产登记暂行条例实施细则》更是将抵押权变更和转移的情形严格作了区分。其第六十八、六十九条明确规定抵押权利变更的情形主要是对于抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更；被担保的主债权数额变更；债务履行期限变更以及抵押权顺位变更，等等。因此，不动产抵押权的变更其权利主体不会发生改变，只是客体内容发生改变。而因主债权转让导致抵押权转让的，即抵押权人发生变化的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。以上规定为工作人员如何办理抵押权转移登记指明了方向，但还有以下几个方面需予以把握。
1.抵押权转移登记申请主体问题
在办理抵押权转移登记时，除主债权转让人（即原抵押权人）和受让人（现抵押权人）外，是否需要抵押人（债务人）向登记机构提出申请，曾存在不同观点。一种观点认为需要主债权转让人（原抵押权人）、受让人（现抵押权人）和抵押人（债务人）三方申请才能办理。理由是抵押人是原抵押权首次登记的申请人，抵押权利发生转移后，抵押人也需知晓并提出转移申请后才能登记。这样做的目的主要是为了通过确定债权转让人履行通知义务，保证因此产生的抵押权转移登记合法。另一种观点认为，抵押权转移登记作为一种权利进行转移登记，应由原权利人与受让人共同提出申请即可。理由是《房屋登记办法》第四十七条明确规定申请抵押权转移登记时，只要求“主债权的转让人和受让人”提交相关材料，并未要求其他人申请。笔者认为，从法理分析，抵押权转移只发生在原债权人和现债权人双方，抵押权的转让是主债权转让人将其所享有的抵押权随主债权转给新的债权人，而抵押权的客体和内容均不发生变化。因此，主债权转让人（原抵押权人）有权处分其依法享有的合法权利，不受抵押人（借款人）意志的约束，也体现了民法中意思自治的原则。因此，后一种观点较妥，而且《不动产登记操作指南（征求意见稿）》15.3.2中也对抵押权转移登记的申请主体作出了规定：抵押权转移登记的申请人应当是不动产登记簿记载的抵押权人和该抵押权的受让人。
2.最高额抵押权的转移登记问题
和一般抵押权不同，最高额抵押权担保的不是某个特定的债权，而是一定期间内将要连续发生的债权，引发的是一定期间内债权连续发生的基础法律关系。《物权法》第二百零四条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。因此，最高额抵押权中债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当根据情况分别处理。
（1）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记。此情形针对的是最高额抵押权担保的债权确定前发生的最高额抵押权转移。根据《房屋登记办法》第五十六条规定，此情形除提供不动产登记申请书、不动产登记证明、最高额抵押权发生转移的证明材料外，还需提供最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。从方便申请方和登记机构出发，此证明材料可为主债权转让人（原抵押权人）和抵押人（债务人）关于最高额抵押权担保的债权尚且确定的书面声明（包括债权未确定；抵押物未被查封、扣押；债务人和抵押人一直正常经营，未破产、未被撤销等）。
（2）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记。例如，A银行与B企业签订一份授信协议，该协议约定：A银行在2014年1月2日至2016年1月2日两年的时间内，向B企业提供最高不超过800万元人民币贷款。之后A银行又与B企业签订协议，约定B企业以其价值1000万元的房屋一栋向A银行设定最高额抵押担保。协议签订后，A银行分别于2014年1月4日、2015年6月1日向B企业发放了100万元、300万元共两笔贷款，如果A银行在2015年7月1日将第二笔贷款即300万元的贷款债权转让给C银行时，若当事人约定C银行对该笔300万元贷款享有一般抵押权、A银行继续享有剩余最高额抵押债权的，那么A银行享有的最高额抵押权并不随同转让给C银行。这时，C银行应申请300万元贷款的一般抵押权首次登记，而A银行则申请剩余500万元债权的最高额抵押权变更登记。
（3）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。举个例子，A银行在一套房屋上设有最高额抵押权，2015年12月该房屋被法院查封。A银行便和B银行商定，自愿把最高额抵押权随同其所担保的债权一并转让给B银行。那么，在法院仍对房地产查封的状态下，抵押权转移登记还能否办理呢？根据《物权法》第二百零六条的规定，设有最高额抵押权的房地产一旦被人民法院查封，抵押权人的债权便确定了。《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条明确规定，人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的数额自收到人民法院通知时不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。而对房地产的查封，是为了在一定期限内剥夺被执行人对房地产的处分权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条也规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。因此，抵押权的转移登记并不会影响到法院的强制执行。笔者认为，房地产在被法院查封即债权确定以后，当事人及原抵押权人便不再享有最高额抵押权，此时该已被特定的债权转让时，一般抵押权当然也随之转让。此情形应按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十四条第三款中“当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记及一般抵押权转移登记”的规定，由当事人、原抵押权人及受让人一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。当然，引起最高额抵押权担保的债权被确定的事由除抵押财产被查封、扣押外，还有其他一些情形：约定的债权确定期间届满；没有约定债权期间或者约定不明确，抵押人或者抵押权人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；新的债权不可能发生（比如在连续的借款交易中借款人的严重违约致使借款合同依照合同约定或者法律的规定被解除）；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销等。发生上述情形后，登记机构都应根据情况先办理最高额抵押确定登记，再办理一般抵押权转移登记。
