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土地管理制度论文范文1
我国集体土地征用应遵循的原则包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、谁使用土地谁补偿的原则。
我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:1、土地补偿费。2、安置补偿费3、地上附着物和青苗补助费。
我国土地征用中存在的若干问题：1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。2、对非法占地行为的处罚力度过轻。3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。
我国农村土地征用过程中导致上述问题的成因包括：1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、农村土地征用权的滥用。3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重。4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。
对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。1、要确立规范的征地制度标准。2、要科学界定“公共利益”的范围3、要规范政府的征地行为。4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。
本文通过对我国农村土地征用制度概念的理解以及阐述了农村土地征用应遵循的原则和在土地征用时应补偿范围和标准。另外，根据我国目前在农村集体土地征用过程中存在的问题，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范围界定，征用制度完善，补偿制度完善，规范政府征地行为等方面提出了一些建议。
关键词：农村集体土地征用制度“公共利益”范围农村集体土地征用补偿农村集体土地征用程序
我国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。
一、集体土地征用应遵循的原则。
1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。
我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：(1)加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地(2)要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地(3)要优先利用劣地，尽量不用良田(4)加大土地监察和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地的滥用土地行为。
2、保证国家建设用地的原则。
国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益的体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地的前提下保证国家建设用地。
3、妥善安置被征地单位和农民的原则。
集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四是征地给农民造成的损失要适当补助。
4、谁使用土地谁补偿的原则。
土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。
二、征用集体土地的补偿范围和标准。
国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：
1、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
2、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。
3、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。
三、我国土地征用中存在的若干问题
1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。
2、对非法占地行为的处罚力度过轻。目前已查处的大量违法批地占地案
件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”。今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。既破坏了司法的权威性，也没有使违法者受到震慑。
3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。在对农村土地进行征用后，政府通常给予四种补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。前两种费用是归农村集体经济组织所有的，后两种费用则是给地上附着物及青苗所有人的。国家在对农村土地征用后，受偿的主体主要是集体经济组织，而个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，失地农民不仅丧失了土地承包经营权，而且丧失了集体经济组织成员的身份，成了多余的劳动力。加之没有配套措施安排其生产和生活，造成农民失地又失业生活极度困难。
四、农村土地征用过程中导致上述问题的成因。
在土地征用过程中出现上述问题的原因是多样的，主要有以下几方面的原因。
1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我们并不否认为了公共设施和公益事
业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但不得不对征用中“公共利益”的界定、征地适用的范围、征地的程序和损失补偿产生了质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平：政府以低补偿从农民手中征用土地，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”，显然是没有说服力的。该行为使农民的私权利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也远远不及农民对自己土地的利用率。2、农村土地征用权的滥用。农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。对农村土地的征用也主要涉及农村集体经济组织的利益和农民个人的利益。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征用农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征用农
民承包的土地。当农村土地被肆意的征用，社会上便出现了一种新的群体-“失地农民”，他们丧失了赖以生存的土地，又得不到相应的补偿，寻求不到新的生存出口，于是，他们不断地上访、告状，成为了社会不稳定因素。
3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重《土地管理法》第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在我国农村土地征用过程中最大的问题是不按审批程序进行。我国的广大农村中，县、乡、镇政府对农村土地享有着绝对的权力，农村土地的所有权属于村集体所有，但县、乡、镇政府部门却是所有者主体的代表，同时又是征用土地的使用者和管理者。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，由于在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。由于农村土地征用费低，很多土地在被征用后由于种种原因被闲置，造成了大量土地资源的浪费，致使农村土地流失严重。
4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。
首先，行政补偿法律体系不健全。我国宪法规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，但未规定应给予相应的补偿。与宪法此规定相配套的法律规范对于补偿制度的规定也不完备。如《环境法》、《水法》、《草原法》中只有各种禁止性、限制性的规定，但却未规定应当给予何种补偿的规定。其次，补偿办法规定不合理、不科学，在实践中的可操作性较差。《土地管理法》第47条规定：征用耕地的土地补偿费为征用前三年该地前三年的平均产值的六倍至十倍，对安置费的补偿规定为最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样的规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。据权威部门统计，
近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。这其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢？
五、对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。
1、要确立规范的征地制度标准。
在实际征地过程中，之所以出现损害农民权益和农地非农化失控的现象，重要原因之一，就是征地的指导思想有偏差，目的动机不纯，往往是出于利用土地做无本买卖，以求尽快实现资本原始积累，加快建设，或者为了体现个人政绩。其实，规范的征地制度应具备两项基本功能，或者说能解决两个问题：一是具备保障农民权益的功能，以确保农民在失地的同时获得与城市居民同等的居住、就业、医疗和养老的条件；二是具备控制农地非农化趋势的功能，将农地占用纳入合理利用和保护有限土地资源、实现生态经济持续协调发展的轨道。这是衡量征地制度是否科学、合理、规范的唯一标准。只有以此为出发点，并作为实施征地过程的指导思想，辅以切实措施，才能确保在推进城市化过程的同时，最大限度地确保农民权益和有效地实现耕地资源的动态平衡。
2、要科学界定“公共利益”的范围。
由于“公共利益”概念的抽象性，而我国现行法规对“公共利益”的范围未作出明确界定，这为任意解释“公共利益”、扩大征地范围留下了空子，以至于出现“公共利益”是个筐，什么东西都可往里装的情况。为了避免出现这类现象，参照国际上有关国家《征地法》的规定，有必要对“公共利益”的范围作出明确限定，主要包括：(1)、国防、军事需要；(2)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气需要；(3)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气及环境保护等建设事业；(4)、国家和地方政府需要修建的机关，以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位。“公共利益”具有动态性，为如何把握“公共利益”带来了一定难度。所以，应倡导、重视社会民众的参与权、选择权。对于社会普遍承认的、独立于社会和国家现行政策之外的公共利益用地项目，如有关国民健康、市政基础设施等，政府应严格按有关土地征收、征用法规办事，而对那些由社会发展不同阶段所引发的符合社会、国家急需要的相对公共利益项目，尤其是有争议的项目，则应建立特定的制度，即通过采用公开、透明的方式，向社会说明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全体民众讨论、认同。
3、要规范政府的征地行为。
在对农民集体土地的征收、征用过程中，政府始终处于强势地位，它既是征收、征用的主体，又是补偿的主体。虽然，新修改的《宪法》对有关土地征用的条款作了重大修改，突出了对农民利益的保护，但政府在征地过程中的强势地位并未有多大的改变，对“公共利益”的解释权仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，对征地如何补偿的决定权还是在政府。因此，如何规范政府、主要是地方政府的行为，构成了规范征地制度，保障农民权益的关键。为此，首先要严格控制政府的征地权力，理清征收、征用的界限。其次强化平等协商和监督机制。国家因“公共利益”需要而要征收或征用集体土地时，必须尊重农民集体土地所有者和使用者的主体地位。政府在对集体土地征收、征用的决策作出之前，必须与集体农民进行平等的协商，征得绝大多数农民的认同。再次要弱化乃至剥离政府与征地行为之间的利益关系。在现行征地制度下，在征地和供地之间有一个很大的利益空间。它构成了滥用征地权力、任意降低补偿标准的症结。因此，必须有针对性地采取措施规范、约束政府行为，弱化乃至剥离政府与征地行为之间的直接利益关系。
4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。
笔者认为，农村土地征用事关农民的生存，完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一应该加强对农村土地征用的审批程序。其二，应该增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为了提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，加强农村土地征用的民主性。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地使用情况，如果被征土地被闲置，农民当然地有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。
5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。
农村土地征用补偿如何完善是学者们一直关注的问题，《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数时是达不成共识的。因此，笔者认为解决这些问题应该从几个方面着手：第一，补偿标准。现在是市场经济的时代，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，让土地所有人或使用人切实了解土地征用，参与讨价还价，如此才能满足、保障土地所有人和土地使用人的合法权益，支持土地的征用。第二，合理的给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。另外，笔者认为还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。第三，扩大补偿的范围。笔者认为在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然是很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征用了，他们的预期利益更应该给予维护。
参考文献资料：
1、《宪法》第10条第三款规定
2、《土地管理法》第47条规定
3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社
土地管理制度论文范文2
论文摘要:土地流转与征用仍然是农村经济发展的焦点问题和主要矛盾，然而，土地流转与征用是经济社会发展到一定阶段的必然产物。解决问题主要是土地转移制度的改革，建立统一的土地所有制形态，逐步改变生产关系和土地所有关系，创新土地制度，建立与市场经济相适应的农用土地流转与征用制度。
随着家庭承包责任制在全国范围内的全面推行，农村生产力迅速恢复，土地征用的需求随之增加。同时，农用地转化、互换、租赁、股份合作制等多种流转形式也随之产生。目前，土地的征用虽然国家采取了一系列的措施，但是实施过程中仍沿袭了许多计划经济时期的做法，远远不能适应形势的发展要求。因此，通过探索市场经济条件下的土地转移与征用的适应性、保障机制，推进农用土地合理使用，实现土地资源的高效利用是现实国情的必然选择。
一、建立土地流转新机制
虽然近十年中，农用土地流转也取得了一定成效和经验，各地区根据自身的特点摸索出一些经验，如转让、互换、租赁、反租倒包以及用土地入股合作等多种流转形式。但从整体而言，各地方受经济发展缓慢情况的不同而不同。黑龙江省大多数地区土地合理流转情况差异较大，流转交易面小、范围窄、问题较多。目前，国家还没有形成可操作性的土地流转长效机制。因此，建立农用土地合理流转规范管理机制，有利于农村经济客观发展的需求。是对我国农村土地制度的必要补充和完善。对待农村土地流转问题，因循守旧只会错失发展的良机。应该是一切从实际出发，根除固有的与实际不相符的思想意识，与时俱进，转变观念，大胆探索，创造条件，在时机适宜的情况下积极推进农村土地流转健康发展。
探索建立通过市场调节土地流转的长效机制。针对目前黑龙江省土地流转的实际情况，迫切需要建立土地流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动。这样既有利于土地承包关系的长期稳定，要有利于推动土地流转进入市场。一是建立开放的按照市场经济规律运作的土流转机制，鼓励土地进入市场，通过市场机制形成合理的土地转让价格。同时引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是培育和发展各种类型的为土地流转提供服务的中介组织，稳步发展民间中介组织。三是借鉴先进地区的经验，允许有条件的地方开展农村土地入股试点工作，及时总结经验，相关部门适时出台有关农地入股的文件，规范农地入股行为，保障农户的合法权益。
二、建立市场经济相适应的农地征用制度
目前，我国对农用土地的征用从法律上还不完善，而且在社会主义市场经济条件下的土地使用原则、补偿安置等也存在着一定的缺陷。因此，建立完善的市场经济适应的土地征用制度，既能满足农村土地进入市场的内在需求，还能适应我国保护农业用地的需要。
（一）以市场经济原则建立征地补偿机制，征地补偿应遵循市场原则，土地是重要的生产要素和稀缺的资源，市场机制是实现其有效配置的基本途径
只有按照市场价格进行征地补偿，才能有效保障农村集体和农民的合法权益。对于被征收的土地，以土地的市场价格对其进行补偿，保障原土地所有人与土地使用人的利益。征地补偿费的计算应体现市场经济规律，应对农地先行评估，以评估的农地所有权、使用权价格为依据进行补偿。农地所有权、使用权价格评估，主要根据我省农地的生产力、农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定。
（二）为失地农民创造良好的社会环境
建立适应市场经济体制要求的新的失地农民安置机制，做好失地农民的就业安置工作，确实保障失地农民的切身利益。一是做好农民的继续教育和专业技术培训，增强其劳动技能，提高就业能力。二是搭建就业平台，安置当地失地农村劳动力。三是鼓励失地农民自主创业，为失地农民提供减免税收等优惠政策。
（三）完善征地工作机制，改进征地工作方法
建立与市场经济相适应的征地工作机制，是征地工作的基础，严格土地征用管理制度和征地审批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保证。同时，建立合理的征地纠纷调解机制，保护失地农民的合法权益。
（四）建立农村失地农民的社会保障制度
尽快建立有效的农村社会保障制度，做好失地农民的就业安置工作的同时要改善农民的生活环境和医疗条件。重要的是建立被征地农民的养老保险制度，从根本上解决失地农民的生活问题。
三、土地制度改革的思考
土地问题的关键在于我国的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我国土地所有制结构不合理。在土地所有制结构改革方面，我们面临的最大问题是，土地资源的稀缺性和农村人口的不断增加之间存在着深刻的矛盾。虽然土地承包制最大限度地满足农民对土地所有权的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集体所有制处在一个极不稳定的状态。改变这种现状，可行的办法就是打破土地的二元所有制结构，统一实行土地的国家所有，然后再由国家根据社会收入分配，以转移支付的方式给农民以必要的补助。
在生产关系方面，建立统一的土地所有制形态，改变基于不同土地所有制关系而产生的不合理分配关系。在户籍管理制度不断改革，劳动人口频繁流动的今天，这样的改革更有现实意义。因为，在农村的劳动人口不断增加，而土资源十分有限的情况下，按照既有的土地承包制度设计，总有一天会出现人口的增加导致农村土地无法承载的情况。
土地的所有关系，确实是我国目前农村改革无办法的办法问题。但是，解决这个问题，农村土地的国有化应当是我们未来改革的方向。其实，在现代社会，“民享”比“民有”更加重要，在土地国有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解决农民的社会保障问题，农村的贫困问题可能也就迎刃而解了。
还有，在未来解决农村土地问题，要改变以下观念：
第一，要改变农村土地集体所有有利于保护农民利益的观念，将虚拟的农村集体土地所有制改为国家所有制，建立统一的土地所有和土地管理制度。第二，要正视人口不断增加与土地资源稀缺之间的紧张关系，从动态的角度进行土地制度的科学设计。第三，在改变二元户籍制度之后，允许现在的农民自愿选择与国家建立新型的土地使用关系，打破许多地区单一的土地承包法律关系。第四，在土地的流转过程中，国家应当考虑征收土地税或者设立土地基金，服务于建立社会保障制度。第五，在改变土地所有制关系之后，国家应当根据不同地区生产力发展情况加大政府的财政转移支付力度。
在过去的20多年里，农村改革已经取得了很大的成效。但是，现在看来，从上个世纪的90年代到现在，农村改革缺乏制度创新，土地承包制度30年不变，固然为稳定农村的土地生产关系创造了条件，但由于土地承包制度无法应对农村经济不断变化的情况，因而在一些地区已严重变形，导致农民仅依靠土地生活普遍相对贫困的境地。
土地管理制度论文范文3
[论文关键词]耕地管护；法律制度；缺陷；完善
管护好耕地关乎到粮食安全，生态环境，农业和农村经济发展以及社会稳定等一系列重大国计民生问题。因此我国非常重视加强耕地管护工作。我国《土地管理法》第四章规定了“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”、“耕地占补平衡”、“鼓励依法开发未利用土地”以及“土地整治”等措施加强耕地管护。经过十多年艰苦努力，我国耕地管护工作取得了创造了粮食“八连增”和数十年促进经济持续快速增长的骄人成绩。然而在看到这些成绩同时，我们也应该清醒地认识到：我国当前在耕地管护方面还存在许多问题亟待解决，比如耕地面积还在不断减少、质量在急剧下降、集约化节约化利用程度不高等。分析耕地管护中存在的问题及产生原因，探究其完善对策对于进一步完善我国耕地管护法律制度，确保粮食安全，促进农村经济健康可持续发展具有重要意义。
一、我国耕地管护中现存的问题
（一） 耕地管护法律制度存在不足
1.耕地产权关系界定不明晰
我国《土地管理法》规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，由本集体经济组织的成员承包经营；在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的或转由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”这种模糊的耕地产权关系和限制流转的规定一方面造成了耕地管护责任主体缺失，不利于耕地管护；另一方造成耕地流转程序复杂，不利于耕地流转和集约化经营；同时还造成征地补偿中农民受益最低，使得农民对耕地缺乏归属感，失去管护耕地的积极性。
2.耕地占补平衡制度欠完善
《土地管理法》第三十一条规定“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设用地经批准占用耕地的按‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”但是本法并没有制定严格、具体的开垦耕地质量验收标准，结果导致验收开垦耕地无标准可依。现实情况是一部分开垦出来的耕地质量跟不上被占用耕地的质量，另一部分被占用耕地以缴纳开垦费的方式解决，从而造成我国耕地面积不断减少，质量不断下降，并且已经对我国粮食安全造成影响。据海关统计数据显示：2012年我国进口大米231.6万吨，同比增3.1倍，为2000年以来最高值。国务院发展研究中心副主任韩俊明确指出：中国粮食自给率已经跌破90%。如果按一人一年吃800斤粮食，2012年相当于进口粮食养活了1.9亿中国人。
3.村民住宅及乡镇企业建设规定欠科学
《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”然而本法也没有对乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设做出详细规定。
4.违法成本低、执法不严
虽然《土地管理法》第七十四条规定“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”但现实中上述违法违规行为极为常见，尤其是占用耕地建房、建坟。现实中较为普遍的做法是对违法占用耕地建房的“以罚代拆”，对于占用耕地建坟的则只能不了了之。这种处罚对违法者毫无威慑力，还会给农民造成一种错觉：只要有钱就可以违法。
（二）耕地违法督查力度不够
根据我国《土地管理法》规定，目前只有县级以上人民政府土地行政主管部门对土地违法行为具有监督检查的权利，乡（镇）、村一级还没有专门的土地违法监督检查机构。
（三）耕地管护法律意识淡薄
由于缺乏对耕地管护紧迫性及相关法律知识的大力宣传，一些农民甚至是乡（镇）、村干部对我国耕地面临的严峻形势不太了解，对耕地管护的法律知识不知晓，还总以为我国地大物博，占用一些耕地没关系。一些违法占用耕地建房、建坟、建厂的农民根本不知道自己的行为是违法行为，有的认为只要有钱、违法也没关系；一些乡村干部认为“兴办乡镇企业和建设公共设施占用耕地不是违法”；一些乡（镇）村土地管理人员认为“罚款就是执法”等等。所有这些都最终促成了目前违法占用耕地现象屡禁不止。
二、加强耕地管护的措施
鉴于上述耕地管护中存在的法律制度方面的问题，笔者建议应该采取如下措施进行完善：
（一）明晰耕地产权关系
大量的实践证明，设计良好的土地产权制度可以促使人们更加合理有效地利用和管护土地资源。我国许多地方农村土地管理制度的创新实践也已经证明：通过“确权赋能”、“承包地换股权、社保”等股份制或股份合作制的方式明晰耕地产权关系，使农民真正享受到耕地保护金、养老保险补贴和公平的征地补偿金以及自由流转土地权利等，既可以调动农民管护耕地的积极性和责任心，又有利于耕地流转、促进集约化和节约化经营。
（二）完善耕地占补法律制度
建议相关部门应该尽快制定有关“土地复垦质量评价标准”的法律法规，土地复垦验收部门必须严格按照国家制定的统一标准验收复垦土地；同时进一步加大耕地占补中耕地开垦费征收标准，严格实行专款专用，切实加强补充耕地项目立项和实施管理，切实保障被占用耕地及时、等数量、等质量地复垦。
（三）完善村民住宅及乡镇企业建设用地的法律规定
严格按照乡镇土地利用规划总体规划和城乡建设规划的统一要求规范农民住宅和乡镇企业建设用地。引导农民集中建设新居，并严格执行一户一处宅基地和按规定标准建房的原则。对于超标准面积按照国家规定标准收取土地复垦费，对于不再居用的宅基地，必须限期自行复垦或者按照标准缴纳复垦费。乡镇企业建设必须符合规划要求，并尽量选址在废弃地，对于必须占用耕地部分，按照国家规定标准缴纳耕地复垦费。
（四）健全耕地违法督察机构，提升耕地违法查处权力和力度
在国家已经建立的土地督察制度的基础上进一步完善土地违法督察机构设置和职能。具体建议是：1.将土地违法督察机构归并到土地行政主管部门中，以避免制度和机构重叠而造成冲突，不利于开展工作；2.在乡镇一级设置有编制、有专业人员的土地行政主管部门；3.切实实现土地行政主管部门在干部人事、物力和财力等方面的垂直领导关系；4.提升土地违法督察机构权力，在原有调查权、审核权、纠正权、建议权的基础上增加独立办案权、查处权和行政问责权；5.完善土地违法督察工作机制，实行例行督察与专项督察相结合，国家督察与社会监督相结合，从而形成全国上下贯通、效力充足的土地违法督察体系。
（五）加大耕地违法成本和执法力度
有研究表明：当行为人认为预期违法效益低于违法成本时，有可能放弃该违法行为。因此，加大惩处力度，使得违法占用耕地成本的最低水平保持在高于违法效益的水平之上是惩处和预防违法占用耕地行为的有效途径之一。此外在加大耕地违法成本的同时，还必须加强执法力度：对任何个人、任何集体或政府违法占用耕地，都必须一视同仁，严格执法；坚决维护法律的尊严、公平、正义以及法律面前人人平等的原则，坚决贯彻依法治国的方针政策。
土地管理制度论文范文4
关键词：国土资源信息化建设 可持续发展 信息共享受
全球信息化浪潮的掀起和信息技术的迅猛发展正极大的改变着人们的生活方式，生产方式及文化观念，促使人类走向新的文明。信息化水平是成为衡量一个国家现代化和综合国力的重要标志。只有通过信息化建设才能为社会提供方便、快捷的国土资源信息服务，充分发挥国土资源在国家社会经济发展中的基础性、公益性和战略性的作用，由此可见，为全面推进国土资源信息化建设，根据国家信息化规划的总方针和总任务，紧密围绕国民经济建设的可持续发展，紧密围绕国土资源部的职责和工作目标，制定自己部门国土资源信息化工作的中目标和主要任务，以指导具体的工作实践。在新的形势下为使国土资源信息化能够沿着正确的轨道健康向前发展，我们必须理清思路，做好规划，统一思想，分工协作，全力以赴推进国土资源信息化。
一、 国土资源信息化概述
建设国土资源信息化是指国土资源数据的数字（数据库）化，国土资源调查评价与业务管理流程的计算机化和信息共享的网络化是一项涉及不同专业领域不同级别的系统工程。国土资源信息化的特点：一是数据类型复杂多样，数据量大；二是业务管理内容流程复杂；三是数据共享程度高，时效性强。鉴于以上特点，国土资源信息化建设不同于一般的信息系统建设，需要从全局出发，从整体考虑，进行统筹规划，为了保证国土资源信息化不走弯路，各级国土资源信息化建设必须进行规划，通过规划，理清思路，确定方针，提出目标，明确任务，才能有序开展信息化建设工作。
国土资源信息化是在国土资源部（国家）统一领导和组织下，在国土资源评价、规划、管理、合理利用等各项工作中启用现代化信息技术，深入开发和广泛利用信息资源，加速实现土地开发和广泛利用信息资源，加速实现土地、地矿、海洋、测绘、地质等领域国土资源工作现代化进程。
国土资源信息化是国家信息化的重要组成部分，必须明确其基本三大任务：实现国土资源调查评价、政务管理、社会服务三个工作主流程的信息化，在现阶段，重点是加强基础数据建设，加快信息资源共享和实现工作流程的信息化。以促进国土资源工作的科学化和现代化。
数字国土工程是国土资源信息化建设的骨干工程，其主要任务是开展国家层次土地与地矿领域的重点信息化建设，并通过统一规划、标准建设和试点示范等措施，推动地方各级国土资源信息化建设。同时，从“数字地球”的战略高度系统集成与整合有关地球表层的国土资源空间基础信息，为社会提供广泛而深入的信息服务平台，落实资源共享。
二、 国土资源信息化的内涵及发展现状
国土资源信息化就是在国土资源部统一领导和组织下，在国土资源调查评价、规划、管理、保护和合理利用等各项工作中应用现代信息技术，深入开发和广泛利用各类信息资源，最大限度地发挥国土资源信息，在国民经济和社会发展中的基础性、公益性和战略性的作用，加速实现土地、地矿、海洋、测绘等领域国土资源工作现代化进程。那么，国土资源信息化建设将通过工作流程信息化改变以手工和纸介质为主的传统资源模式，实现新技术条件下工作。通过各类信息的数字化、网络化完成各类国土资源资料和数据的快速交换、储存、加工和使用，使得以往几乎无法想像的各类信息资源的集成和分析在很短的时间内就能得以实现，从而产生认识上的飞跃；国土资源信息化建设，将极大地提高国土资源的工作效率和管理水平，并最大限度地实现国土资源信息的全社会共享。
我国国土资源信息化建设虽然起步较晚，但已取得明显进展。在土地管理信息化方面，服务与专项业务工作的城镇地籍管理信息系统、土地定级估价系统、土地利用现状数据库系统等已在一些市县土地管理局建成，并投入使用；具有先进水平，基与网络环境的土地管理信息系统（包括土地网上交易）已在绝大部分城市得以应用。在地矿信息化建设方面，已在国家和省（区、市）两级建立了一批基础地质数据库，完成了全国1:50万地质图数据的建设1:20万地质图数据库相继建成；围绕矿政管理建立了一批登记数据库和统计数据库；利用GIS技术开展了矿产资源评估地下水资源和地质环境评价工作，地质资料文献计算机管理与服务系统的开发都取得重要进展。在海洋领域，通过一系列重点项目的实施，全国海洋信息化工作已具备较好的基础。建成并运行了海洋监测预报网络系统、海洋调查资料处理系统和海洋污染监测网络系统；完成了1:100万和1:50万海洋基础地理信息系统；利用国家公共数据通讯网建立了综合性海洋信息网络系统，实现了对海洋宏观经济、海洋资源、海洋环境、海洋灾害等海洋信息的授集、传输、处理、存储、管理及信息产品服务等综合功能。在测绘信息化工作中取得了重要进展，完成全国1:100万和1:25万地形、地名数据库及数字高程模型数据库建设，完成了1:400万地形数据库，大地数据库建设；建成长江三峡地区1:5万和七大江海重点防范区1:1万数字高程模型和正射影像数据库；加快了国务院综合国情地理信息系统和我国陆地边界谈判与管理信息系统等信息应用工程的建设。总之。国土资源信息化建设涵盖了土地、地矿、海洋、测绘四大门类。
三、 国土资源信息化存在的主要问题
应当承认：我国国土资源信息化水平与先进国家相比存在着较大差距，还不能适应新形势的要求。虽然某些地方和部门实现了一定程度的信息化，但国土资源工作主流程并未实现信息化，尚未真正摆脱以手工作业为主的工作方式；数字化信息积累量严重不足，建国六十年来积聚的大量国土资源资料，绝大部分仍然以纸介方式保存；过去十几年建立的数据库信息系统，还没有完全在实际工作中发挥作用；许多国土资源资料仅限于行业部门和单位内部甚至个人掌握使用，信息共享与服务的社会化程度和水平比较低；现代信息技术应用的广度和深度不够，信息化基础设施薄弱。
那么，造成这些问题的原因主要有以下三个方面：
1. 基础差、起步晚、投入不足、加之人才匮乏，缺少经验，致使信息化基础设施建设较为落后，信息化建设总体水平偏低。
2. 信息化法制建设落后，管理制度和运行机制不健全，加之缺乏强有力的统一领导和相互协调作用，在一定程度上出现各自为攻，重复建设的局面，使得信息系统建设效率不高，信息资源的开发利用困难，共享程度较低。
3. 对信息化建设必须遵循的基本规律认识不足，重视不够，缺乏统筹规划和统一标准，存在重硬件、轻软件、重技术、轻数据、重开发、轻维护的倾向，使系统的建设和应用受到制约，一些信息系统建设仓促上马、半途而废或流于形式。
针对发现的诸多问题，我们应有一清醒的认识，国土资源信息化建设牵动着从中央到地方各级国土资源部门的一件大事。它不仅涉及到庞大的数字化信息资源的支持以及安全可靠的网络信息交换，而且涉及到科学规范的管理以及以此为基础而构成的各种管理信息系统和应急信息系统。所以，国土资源信息化建设既是前沿性和技术创新性复杂系统工程，关乎国计民生，又是现行国土资源管理制度的创新，是一项事关全民的战略任务，必须在统一领导、统筹规划、统一标准的原则下，明确目标、落实责任、抓住重点、全面推进。
总之，国土资源信息化建设是一项政策性强、业务内容复杂、技术难度大的工作，是一项庞杂多学科系统工程，各级部门在编制规划、落实任务时务必高度重视。目前，我国国土资源化建设正处在一个上下重视，各方参与、加快发展的有利时机，我们一定要把握新的发展形势，抓住机遇、齐心协力，按照统一规划和部署，全面推进国土资源信息化的进程，为国土资源管理现代化做出应有的贡献。
论文提示：论述国土资源信息化建设的概述、内涵、发展状况，存在的问题以及解决的举措，实现国土资源调查评价、政务管理、社会服务三个工作主流程的信息化，达到服务国民经济，资源共享之目的。
参考文献：
1.宣小红，2008年6期《档案学通讯》载《中国信息资源市场的培育》
2.锅艳玲、卞昭玲、曹建慧2011年5期《档案学通讯》载《信息环境下企业电子文件管理制度建设探析》
土地管理制度论文范文5
【关键词】城市化；失地农民；土地补偿
一、失地农民土地补偿存在的问题
（1）土地补偿标准过低。目前，我国现行土地征用补偿标准是依据《中华人民共和国土地管理法》四十七条规定，“土地补偿费和安置补助费均按照土地被征收前三年平均年产值补偿，且二者之和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”若土地征用前三年平均产值每亩1000元，补偿标准则不超过3万元，显然这个标准很低。而且并没用考虑到土地的区位和土地供求状况，也没有考虑到土地征用后的用途和市场价值，更没有考虑到失地农民的发展。事实上，政府拍卖征用的土地，价值翻了好多倍，远高于补偿价格。对农民而言，长远的生活保障无从谈起。（2）土地补偿方式单一。在征地补偿方式方面，虽然政府规定了多种安置补偿方式，如货币安置、用地单位安置、社会保险安置、留地安置等。但是，由于用地单位安置补偿对失地农民的年龄、知识技能有要求，安置的岗位工资待遇比较低，而且安置能力有限，这对失地农民没有吸引力。社会保险安置方式中，由于社保基金少，社保领取标准低，又加上失地农民有些参加了“新农合”和“新农保”，失地农民对这种补偿方式也没有兴趣。留地安置补偿中，一般情况下，留给失地农民的土地比较偏远或交通不便或土质比较贫瘠，采取这种方式使农民既失去土地，又失去钱，农民更不愿采取这种补偿方式。相比较而言，失地农民更倾向于货币补偿方式，这样就造成了土地补偿方式的单一性。这种单一的货币补偿方式，虽然有利于政府和开发企业的征地活动，但是从长远看，并不利于失地农民的利益。（3）土地补偿分配不合理。征地过程中，由于农民处于被动地位，参与征地的一般为地方政府、开发商、村集体，事实上农民没有参与权、决策权，甚至有些项目农民连知情权都没有，这一局面导致土地补偿款分配混乱，暗箱操作、弄虚作假，寻租现象十分严重。从政府到农民，补偿款时常被随意克扣、截留征地补偿款现象严重，最终到农民手中的只有一小部分。据有关部门资料调查显示，被征土地的收益分配为：征地企业占40％，地方政府占30％，村级组织占20％，失地农民仅占10％左右。土地从成本价到出让价之间的资本巨额增值收益，大部分被征地企业和地方政府拿走，农民所得补偿费用相当有限。
二、失地农民土地补偿问题的原因分析
（1）土地管理和征收制度存在缺陷。我国土地所有制，包括国家所有制和集体所有制。对国家所有的土地，法律对集体所有的土地没有明确说明由谁来代表集体行使，只在法律上被定义为“农民集体所有”，个体农民承包集体土地，仅享有使用权、收益权而不享有处分权，也就不能真正享有所有权。集体土地的交易中农民是被动的，政府垄断了土地市场的购买与销售，个体农民在集体土地的出让中没有定价权，只有被动地接受政府规定的价格，而政府也有自身的效用函数，如把土地收入作为其“第二财政”，只有压低集体土地价格才能实现自身效用最大化，这样农村集体土地补偿价格就不会高，其价值远远低于其在自由市场出售的价格。可见，我国土地管理制度和土地征收制度的缺陷是失地农民土地补偿问题产生的主要原因。（2）农民作为社会政治角色的权利被忽视。长期以来，由于农民缺乏自己的组织代表，缺乏利益表达机制，造成了现行征地制度下，农民的政治民、政治平等权、政治参与权和政治监督权被忽视甚至被剥夺了。具体表现在：一是属于农民集体的土地是否可以被征用，农民没有足够发言权，更没有决定权和监督权。二是对于土地征用的价格，农民至今没有与买方平等谈判的权利，也就是说农民对于法定属于自己的物品在出售时，价格也完全由政府和买方决定，从而造成对农民利益的严重损害。因此，忽视农民作为社会政治角色的权力是失地农民权益得不到保障重要原因。
三、完善失地农民补偿制度的政策建议
（1）完善农村集体土地产权制度。国家多项法律法规都对农村集体土地产权归属有了明确规定，即农村集体土地归农民集体所有。但是，个体农民没有支配土地的权利，这样，看上去是规定了集体土地产权的归属，但存在与现实脱节，事实上我国农村集体产权是虚置的。总理曾多次说过，要保障农民享有集体土地财产权。但现有制度安排使农村集体土地所有权并不完整，即农民对集体土地没有处置权，农民无法完全享有集体土地的财产权。那么，由农民土地产权所派生出来的各种权益也就无法得到有效保障。要切实解决好失地农民社会保障问题就必须从实际出发，切切实实的严格、明确的规定集体土地产权。在当前，就是要加强集体土地制度建设，用法律法规来明确集体土地产权归属，即赋予农民对集体土地的“物权”性质，这就要尊重农民对承包土地的占有权、处分权、使用权、利益享有权等权益，这是让失地农民拥有获得合理补偿费的基本前提。（2）完善征地补偿制度，提高征地补偿标准。首先，土地补偿不能搞“一刀切”，补偿金的标准，一方面要考虑土地征用前的原有的经济价值，还要考虑土地的性质、用途、位置的远近和土地的肥沃程度等，对于高产的土地要提高补助标准，对于接近城市的土地要按照市场规则进行招标，提高土地的补偿标准，使征地补偿能够基本体现土地真实的“市场价格”。其次，政府在征地时，应该根据征用目的不同，执行不同补偿办法，要明确公共目的与其他目的征用的区别。公共目的的土地征用的补偿可以由法律或者政府定价，在缺乏农地买卖市场而没有土地市场价格形成的情况下，被征用土地本身的赔偿应该根据其最高层次和最佳用途进行合理估价，尽可能接近真实的土地价值；对于其他目的的农地征用，特别是用作商业开发的土地，则应该更多地引入竞争机制和谈判机制，从而使得农村土地所有者的土地收益权在征用过程中得到有效的保护。再次，还要根据当前经济的发展形势、物价指数等因素，定期调整补偿标准，以确保失地农民的生活水平不低于原有水平，保障失地农民的权益不受侵害。（3）实行多样化补偿方式。在征地补偿方面，目前我国大多地区均采取一次性现金补偿方式，失地农民拿到补偿金后，同时就失去了对土地的经营权。这样做，虽然有利于开发企业的征地活动，但是并没有考虑到失地农民的长远利益。2006年国家曾出台相关政策指出，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，在符合土地利用总体规划的前提下，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这些多样化的补偿方式，除了现金补偿外，还包括农民以土地入股、留地安置补偿、替代补偿等。虽然以上几种补偿方式各有其优点和缺点，但总的原则就是既要解决失地农民眼前的社会保障问题，还要确保失地农民的长远利益。（4）确保征地补偿款透明、及时足额支付。长期以来，征地补偿款的发放采取层层下拨的办法，这样做留下了截留、克扣补偿款的机会。因此，要确保征地补偿款透明、及时足额支付。首先，征地补偿标准要对失地农民公开，以减少寻租行为的发生。其次，要减少中间环节，禁止包干征地的行为，避免层层截留、克扣征地补偿款行为的发生。最后，发放补偿金时，要按照征用土地的失地人数予以补偿，实行实名支付制度，而且支付征地补偿款时，还必须实现补偿款直接送达被征用土地农民的手里。
参 考 文 献
[1]陈光荣．长沙市郊区失地农民社会保障问题研究[D]．湖南农林大学硕士学位论文．2010
[2]陈俭．失地农民权益保障问题及对策[J]．河北经贸大学学报．2012（2）
土地管理制度论文范文6
关键词：小产权房；法律矛盾；相关建议
中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0019-02
近日，国土部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻会传出信息：今年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题，将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做好制度和政策准备工作。“今年，国土部将联合有关部门，在全国范围内选择问题较为突出的城市作为试点，开展小产权房清理工作。”一席话再次引起广大利益相关者对小产权房法律问题的思考
一、小产权房的概念及产生原因
“小产权房”不是法律上的概念，现在统一说的“小产权房”，或者称为“乡产权房”，是人们在实际生活中形成的固定说法。小产权房指的是有乡、镇等地方政府颁发房产证，或者说是一些村组织违反相关规定在集体土地上建设住宅并用于出售来获利的“商品房”，由于房产证不是国家颁发，因此房主并不具有房子的全部权利。
在房价高涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房无疑备受人们青睐，尤其是对那些有住房刚性需求的工薪阶层，更是如此。小产权房问题争论也倍加引人注目。尽管国务院和国土资源部明确表态禁止交易，建设部进行小产房风险提示，如北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决，济南等地的“强拆风暴”等风险警示，就在如此高压态势下，仍有数以万计的人选择小产权房，争论并未平息，交易依然继续。笔者通过分析，认为主要有以下原因：
（一）城市房价过高
全国各大城市房价与日俱增，越来越多的人无法支付高昂的房价，小产权房相较于商品房价格可以便宜三分之一，正由于其价格优势，吸引了很多人的关注。我国的房地产市场价格在2006年、2007年和2009年经历了三次全国性价格上扬。 统计局调查显示，2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，全年全国房价平均上涨5.5%，深圳、北京的小产权房上涨最快，分别达到深圳10.0%、北京10.4%。到了2007年，商品住宅销售金额达到3645亿元，以北京市来说房地产均价上涨了11.74%。2009年，房价经历了近一年的疯狂上涨，根据统计数据，房价同比上涨6.9%,但这引起了大部分人的怀疑，北京、广州等地的房价，涨幅甚至达到了30%。另外，我国社会经济发展极不平衡，大城市房价的疯狂上涨远远超出一般工薪阶级的购买能力，加之廉租房、经济适用房建设始终无法满足需求。小产权房是买方市场成为不争事实。
（二）农村建设用地有转让的需求
当前，中国农村发展远落后于城市发展，农民所拥有的平均资源更是少于城市居民。农民没有城市居民享有的各种社会保险，土地既是农民的生存之本，也是农民的养老之本，因此土地对于农民来说，弥足珍贵。近些年，随着大量农民工进城务工发展，大量的闲置宅基地在农村出现，但是根据法律规定，宅基地不可转让给本集体经济组织以外的成员，因此，虽然这些农民已经在外面另置产业，但自己在村镇的住宅仍然闲置，无法获得经济效益。另外，在国内提倡新农村建设运动中，在农村集体所有土地在规划国有之前,有关部门钻了空子，部分村委会将原有的宅基地进行统一的规划，集中起来建房，不损失耕地又多建房，除了用于自住的以外就用于出售，从而为农民获得利益，因此出现了小产权房问题，且存在区域范围多在城市周边，城市化过程中即将纳入建设规划的地区。
二、小产权房存在的法律矛盾
小产权房的产生，在缓解城市住房的拥挤现象、带动农村经济发展和平抑城市房价方面无疑发挥了积极作用，因而小产权的存在具有其合理性。但是其存在与我国的土地管理制度相违背，因此购买小产权房的购房者房得不到产权证，小产权交易因违法，出现纠纷得不到法律的保护，存在交易风险和权利受损风险。
建设部颁布的《关于购买新建商品房的风险提另示》也有规定，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”，《土地管理法》明文规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”。因此可知小产权房在目前是没有法律基础的，政府也表示了对于小产权房要查处的规定。
不过《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人需进行建设，要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”；《中华人民共和国宪法》作为国家的根本大法，在第十条也明确规定：“农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有以外，都属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”；2007年，我国《物权法》明确规定将宅基地使用权规定为用益物权，不过也没有具体规定宅基地的流转问题，该法规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
三、解决小产权房问题的相关建议
小产权房数量庞大，需要尽快纳入规范管理的范围，否则，将会给我国的房地产市场交易、城市建设、居民居住安全等方面产生不利影响，而且,随着时间推移，小产权房消费群体日益增多，依法处理的难度也在不断加大。因此，必须尽快综合考虑、全面解决。
（一）认清小产权房存在现状，针对不同情况解决遗留问题
多数小产权房来源于村集体对集体所有的建设用地以及宅基地的整合，之后，在集体土地上进行建设，这是让集体土地入市流转的有效方法。事实上，这种小产权房的存在，不仅解决了城市居民无房可住的问题，也让农民以另外一种方式得到价值，起到了安置民生的作用。市场操作中，小产权房受到了很多城市居民的欢迎，这也说明小产权房具有相当大市场。因此，针对具有合理建设理由的小产权房，在没有对城市规划产生严重影响的情况下，应该允许其在补办相关手续并补交相关费用后获得正式产权，或者由政府按成本价对其进行收购，补充为政府的公共租赁费、经济适应房等，这样既增加了保障房供应，也减少了政府对保障房资金和土地的投入。当然，为了防止小产房权显现的扩展，应一律叫停在建或待建的小产权房，而且要严格控制新增的小产权房，坚决制止违规现象继续出现，有效的降低问题处理的难度以及压力。
（二）赋予农村集体土地完整的产权，解决农村集体建设用地的流转问题
农村的集体建设用地（包含宅基地在内），应该和城市国有建设用地享有同等权利，并按照同样的市场原则定价。我国应进一步深化土地产权改革，赋予农村集体土地完整、明晰的产权。笔者认为对集体建设用地流转进行改革，目的应该是通过法律对建设土地产权本身、权益边界等进行科学确认。让农民拥有土地资产所有者权益和地位，不仅可以保证农民得到城市化进程的成果，而且对于基层政府卖地的冲动也有遏制作用。
将农村宅基地进行分类区别，可以使农村的部分超出面积的宅基地进行流转，获得价值由村集体以及农户合理分配，这样不仅巩固了宅基地的存在保障性，又使其作为物权的价值性和流动性得到重视，而且从本源上解决了小产权房“禁而不绝”、经济上正确而政策上违法相背离的现象。如果农村集体建设用地流转的问题得到了解决，那么小产权房的问题解决也就容易了。
（三）运用经济机制处理而非行政手段
我国目前颁布的诸多政策，都是一刀切行政命令，这对于问题的解决没有好处。使用经济手段对集体建设用地上已经建设的小产权房进行调控，放弃单纯使用行政手段是正确的方向，否则是治标不治本。利用理性适合的经济机制而非行政手段对农村的宅基地进行调节，既不会增加农民负担，也可以禁止农民多占、超占已有集体的宅基地行为，使得农村宅基地配置更为合理，在保障农民权益，促进集体经济发展和土地资源的高效合理使用等多方面找到新的立足点，并最大化各方的利益，也为政府相关政策的出台奠定了基础，为合理解决小产权房问题指明了方向。
作者单位：浙江省工业设计研究院
作者简介：桂岩平（1962-1-），男，单位：浙江省工业设计研究院，高级工程师，方向：工程管理。
参考文献：
[1]曾青.小产权房问题的现实困惑与法律路径--以城乡统筹背景下的成都小产权房为样本[J].四川文理学院学报,2011.
[2]王立芳.小产权房问题法律解析及对策研究[D].兰州大学硕上学位论文,2009.
[3]赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报(社会科学版),2009.
