前言：中文期刊网精心挑选了房地产开发范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产开发范文1
一、我国房地产发展现状分析
我国房地产的发展已经经过了数十个年头，期间为我国经济建设和国民生活环境改善也做出了自己的贡献。但是在实际经营运作及发展过程中仍然存在诸多问题。首先就是国内房价高涨问题，造成房价高涨的原因有很多，主要来说一方面是因为企业的房屋建设及相关成本支出过高，因此不得不将成本均摊到房屋单价上面，从而造成房价上涨，抑制了消费者的房屋消费积极性。另一方面也是因为我国各种有关房地产开发建设以及针对消费者的财政税收政策还有待进一步提升，当前针对房地产开发的税收过高比较严重，同时又缺乏刺激消费者进行房屋消费的其他有利优惠政策，从而造成国内房屋消费水平一直无法得到进一步提升。
二、提升我国房地产开发行业发展水平的思考
1.为企业发展减轻成本负担
房地产开发机交易活动中涉及到诸多方面的支出与税费。这两项支出是房地产开发及交易活动中最为重要也是比重最大的两项。而且由于我国房地产开发和建设市场仍然处于探索与建设阶段，许多法律法规尚不完善，许多税费征收及成本支出方面还存在许多不科学不合理的地方，最明显的一点就是我国的房地产开发活动中所涉及的税费数额相较发达国家而言，明确过重，这不仅不利于房地产开发企业的生存发展，同时也大大的制约了我国经济建设的全面发展，因此必须加强对不合理税费科目的调整与修改，尽快实现与国家标准的有效接轨，减轻国内房地产开发企业的成本负担，有效抑制房价，从而进一步刺激国内居民对
2.优化房地产开发及发展环境
首先，为了为国内房地产开发企业提供更好的投资生存环境，更为自由的发展空间，政府方面应该不断提升相关部门的工作效率及办事质量，加强对房地产企业资质审查力度、缩短单独项目的审查周期及其他项目的办理周期。通过开设绿色通道的办法对符合办事程序、无需过多审核的普通项目最大限度缩减中间办事环节，最大限度为企业节省精力与时间，在提升我国房地产发展水平的同时也进一步提升我国政府的对外形象。
其次，相关行政机关与事业单位要进一步完善自身的服务体系建设，为房地产开发企业提供更多工作上的便利，例如提供种类更加多样的贷款、信贷服务，根据企业的实际情况制定更为科学合理的贷款、信贷还款方案，多站在企业的角度给出正确意见，帮助企业健康发展，这样不仅能够有效提升贷款工作质量，也能够盘活企业，促进我国房地产行业的不断发展与完善。
最后，也是最为重要的一点，国家不仅要为房地产开发企业提供资金、管理以及服务方面的便利，更加要为国内房地产消费者提供更多便捷。因为只有消费者有了能力，才能够真正拉动国内房地产消费水平增强，我国的房地产开发企业才能够获得生存发展的机会。面对我们绝大多数中低档收入家庭的实际住房需求，国家应该加快相关法律法规的制定与出台，要加强还款补助、利息减免以及其他形式的房屋购买优惠政策的推行，从而切切实实帮助绝大多数有意愿的消费者提升房屋购买能力，进而鼓励居民进行住房消费。
3.房地产企业要加强自身建设
房地产开发范文2
摘要：改革开放以后，我国经济迅猛发展，人们的生活水平逐渐提高，居住条件得到了极大的改善。为了适应现代化的居住要求，房地产业加快了发展的速度。工程管理环节在房地产开发中对工程的质量和经济效益的提高具有重要的影响。重视工程管理的环节，提高开发项目的品质是现代企业面临的重要问题。本文主要通过分析房地产意义及工程管理与一般工程管理的区别，提出房地产工程管理的基本措施，阐述工程管理环节在房地产开发中的重要作用。
关键字：房地产;开发管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
一、前言
房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。
随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。
二、房地产开发管理体制
房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。
三、房地产开发管理的主要内容
在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。
3.1房地产开发规划管理
房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。
首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。
3.2房地产开发施工管理
施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境)监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。
3.3 房地产开发的物业管理
物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。
四、房地产开发项目管理的注意问题
房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。
五、结束语
当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。
参考文献：
[1] 凌青，浅议房地产开发企业成本管理[J].商业经济，
房地产开发范文3
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
房地产开发范文4
房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。但近年来，一些城市房价的急剧飙升，异常火热，并累聚风险。这让每一个关心我国经济健康成长的人十分担忧。目前，房地产业的“火爆”现象也引发了国内专家、学者、业内人士和政府主管部门的警觉和重视，多数人认为，中国房地产市场已经出现了明显的泡沫，必须加以调控。
而当今房地产可持续问题具体表现为：
(1)资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。当年的“开发区热”和“房地产热”时全国形形的开发区达上万个，规划占地1，5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
(2)商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。截止到2005年底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6，5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但从总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
(3)房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的7帆左右。而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
(4)房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
房地产业与国民经济其他行业有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业。但是，作为优先发展行业必须具备这些条件：房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应，与居民的收入水平、消费特点相适应，需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来。我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求，忽视了这些条件，结果造成了大量资源浪费与环境污染，违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律。
2房地产可持续发展策略
2.1合理政府调控
我国房地产市场的健康发展是中国房地产开发实现可持续发展的必要条件，而抑制当前房价的过高过快增长，则是保持中国房地产市场健康发展的重要保证。合理调控房价，抑制房价过高过快增长，建立住房保障制度，解决多数人的住房问题是中国政府当前面临的重大任务，政府首先该做好自身定位，对应该由政府来建立的中低收入居民住房保障体系，应加快步伐尽早建立，以减轻商品房市场的涨价压力；同时，政府还应加强对中、高档商品房市场监管，杜绝开发商挤占普通品房及廉租房土地的不法现象。政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，抑制房价过高过快增长，保证房地产市场的长远健康发展。
2.2规范土地市场、促进可持续发展
目前我国已进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新韵发展阶段。人口众多、资源相对不足的基本国情，决定了我们必须始终坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。近年来我国的土地市场建设取得了明显成效，积累了一些宝贵的经验。同时，我们也清醒地看到，我国土地市场建设距离充分发挥市场配置资源的基础性作用还有相当大的差距，政府的宏观调控还需要改进和完善，土地产权保护制度还存在缺陷，相关配套改革还比较滞后。这些都有待在今后的工作中进一步研究解决。
党的十六大明确提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统
一、开放、竞争、有序的现代市场体系。党的十六大为土地市场建设进一步指明了方向。培育规范土地市场：一是必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定大局。建设用地供应优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设。二是必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的土地管理制度。三是必须坚持依法行政，加强对土地市场的规范。全面推行依法行政，严肃查处土地违法案件。四是必须坚持与时俱进，推进制度创新。在运用好行政手段的同时，注重发挥经济和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地、非法批准征地占地、低价出让土地等行为，纳入了刑法处罚。按照尊重农民土地财产权和维护农民土地合法权益的思路，开展了农民集体建设用地流转和征地制度改革试点。培育规范土地市场是社会主义市场经济体制的重要组成部分，同时也是房地产市场能够良性、健康、有序发展的重要保证，是实现房地产业可持续发展的必然途径。
2.3重视环境保护，维护生态平衡
可持续发展的核心是生态的可持续性。社区生态系统是在自然生态系统的基础上通过房地产开发建设而形成人工生态系统。因此，处理好这个系统的基本问题就在于处理好人、自然与技术之间的关系。房地产开发应当顺应自然，在遵循自然规律的基础上为人服务，技术是人与自然发生关系的中介。
房地产的规划布局、建设与后期物业管理都应有超前的生态观念。在充分利用自然地貌、资源的基础上，创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。首先，在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观，应在荒地、废弃地上进行建设开发。其次，应建立规范的房地产建筑质量保障制度，通过消费市场约束机制，抵制劣质、有毒材料的使用。第三，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又能节约能源和改善环境的目的。第四，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带和绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住环境。
房地产开发范文5
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)有100万元以上的注册资本；
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)企业法定代表人的身份证明；
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
(二)城市规划设计条件；
(三)基础设施和公共设施的建设要求；
(四)基础设施建成后的产权界定；
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
(一)城市规划设计条件的落实情况；
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
(三)单项工程的工程质量验收情况；
(四)拆迁安置方案的落实情况；
(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；
(二)营业执照和资质等级证书；
(三)工程施工合同；
(四)预售商品房分层平面图；
(五)商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
房地产开发范文6
Hong Peilang； Ye Shan
（①杭州小工兵新型建材有限公司，杭州 310000；②杭州小工兵房屋信息咨询有限公司，杭州 310000；
③浙江坤和建设集团有限公司，杭州 310000）
（①Hangzhou Xiaogongbing New Building Materials Co.，Ltd.，Hangzhou 310000，China；
②Hangzhou Xiaogongbing Househunting and Consultant Company，Hangzhou 310000，China；
③Zhejiang Kunhe Construction Group Co.，Ltd.，Hangzhou 310000，China）
摘要： 房地产开发项目具有投资大、工期长、不可预见的因素多等特点，是高投入高风险高回报的项目。所以，房地产项目的实施过程存在着很多风险，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，加强对风险的管理，是保证项目目的和项目目标实现的关键。
Abstract: Real estate development project has features such as a big investment and long construction period and unforeseeable factors, is the project with high investment, high risk and high returns. So, there are a lot of risks in real estate project implementation. So, we should implement all-around control in the entire process,and right treat, evaluate, deal with process risk, stand on the strategic height of risk management, strengthen risk management, from start-up to implementing process, which is the key of ensuring the realization of projects purpose.
关键词： 房地产开发项目 高风险 风险管理 风险防范
Key words: real estate development projects；high risk；risk management；risk prevention
中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）32-0066-02
0引言
不可重复性和一次性等特点是房地产开发项目普遍具有的，因为项目的建设周期比较长，这样，在较长的建设周期内就会出现太多的不确定因素，所以构成了项目过程的各种风险。从另一方面来讲，房地产开发项目的建设过程就是风险管理的过程。我们所说的房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在的使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。在现实的企业生产过程中，有些因素是我们难以预料和控制的，它可以使企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，使企业的经济效益造成损失。谈风险管理，首先要认识风险，并客观地看待风险，只有这样才能对出现的风险有恰当的应对之策，努力减少或规避风险带来的不利影响。下面简单分析一下房地产开发项目中的各类风险及应对之策。
1房地产开发项目面临的主要风险
1.1 国家政治政策风险一般是指一个国家所处的国内外政治环境变动及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革和住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。金融政策和财政政策对房地产开发商影响最为直接的。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。
1.2 房产投资项目的资金风险如果项目成本分析存在严重的失误，或者对融资能力乐观的过高的估计，或者没有领会国家和地方政府的政策实质精神，对大的经济环境把握不准，或者是建设过程中成本严重失控（也可能因突发性事件引起）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成风险。
1.3 房产投资项目的定位风险因为房产投资项目有这样两个特点：不可重复性和一次性，项目开发过程中最大的风险就是一旦项目的指导思想出现失误，市场定位不准，是后期无法弥补的。从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。房地产开发项目的市场定位包括建筑产品的质量定位、项目的产品定位、建设环境的品质定位等等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。
1.4 房产投资项目的安全和质量风险房产质量风险包括设计质量和施工质量，这些都属于可控风险。承包商的安全问题表面上看与开发商无关，其实不然。承包商的安全问题会间接的影响项目工期、成本及项目声誉，这一点往往被开发商忽略。
1.5 房产项目经营风险房产项目经营风险，是很多房地产企业经常会碰到的风险，该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。一般通常指是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。
2房地产开发项目风险的因素剖析
2.1 政策环境与经济形势房地产开发和国家经济形势紧密相关，所以，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。
2.2 房产项目开发时机的选择房地产投资也是有周期性的。就像经济运行有高速和低峰交替出现的周期性特点，投资周期包括高峰―收缩―低谷―恢复四个阶段。在高峰期，经济处于高峰期，由于各产业扩大生产，国民经济迅速增长，使得房地产供不应求，房地产价格不断升高。在收缩期，控制投资规模，国家紧缩银根，社会对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期，社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减，投资产品价格降低但难以出售。在恢复期，国家放松银根，降低利率，社会对房地产的需求量开始增大，价格逐渐回升，此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看，在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资，在投资高峰期、恢复期大力投资，必能获取较大盈利，避免较大亏损。
2.3 房产项目开发地点的选择在房地产行业，建筑项目所处的地理位置显得极为重要，房地产的区域性和不可移动性，决定了地点的选择对房地产开发商来说至关重要。如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位，是每个房地产开发商都极为关注的问题，在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但一般这个地段土地成本都非常高，开发商承担下来的结果可能是收益大大降低，甚至入不敷出，不利于经营行为，即便这样，有时在这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，所以城市中心繁华地段并不一定是开发商最好的选择，开发商应该为了获得更大的选址范围而放弃一部分利润，从另一个角度讲，任何一个地理位置的经济价值都不是固定不变的，开发商选择的地点也可能随着时间的推移，逐渐升值，这就需要开发商具有一定的预见性和开发远见，如果开发商能选择具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。在选择地段时，风险和机遇是并存的，由于社会处于不断地变化之中，开发商也长期经受着风险的考验，一旦选择失误，整个地段贬值，将导致开发商直接的利益损失。
2.4 房产项目开发类型的选择与开发规模的确定房地产开发过程是从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租，均需要投入大量的资金。是巨额资金投入的过程，而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发。所以，对于房地产开发商来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大，开发商承担的风险也就越大。
2.5 房产项目开发周期的长短房地产开发及交易需要较长的时间，在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也就越大。
此外，开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。
3我们应该如何应对房地产开发中的风险
3.1 进行可行性研究避开风险可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目，项目收益的总比例和风险的总比例是成正比的，在房地产开发的整个过程中，一直都存在较大的风险性，也是这种风险性，决定了我们必须事先做好房产投资过程中的预测工作，进行可行性研究，适时地避开风险，可以增加企业的收益，减少不必要的损失。
3.2 通过分散投资来控制风险为了达到减少风险的目的，房地产进行投资分散，追求收益相同时风险最小，即追求风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合，我们可以把投资主体进行分散，把投资时间进行分散，把投资地域进行分散，以减轻房地产方的风险压力，实现大家的共同收益。
3.3 采用新的营销手段可以降低房产业的风险实行预租预售：在一个房产项目中，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。这样做是为了分散投资风险，减轻借贷压力，但是一般采用这种方法，会降低一些企业的收益，但要正确处理收益与风险之间的关系。虽然预售价一般要比工程完工后的最终售价低，但相对总体而言，企业的收益还是大于付出的，我们应从长远的角度来看，而不应该只顾眼前利益。
实行贷款购房，是指由金融机构出资帮助购房者出资，购房者提供20%~30%作为购房的首期付款，并出示相应的贷款担保并签订合同，购房者须按合同规定每月到银行归还贷款本息。
实行分期付款：分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待日后慢慢还款的方式。灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，在我国房产销售界已经取得了多次成功。
3.4 通过财务方式控制风险具体有以下三种基本方法：①房产企业以自身财力，直接承担风险损失的补偿责任。②为了降低保险公司承担的风险，房产企业以缴纳保险费为代价，向保险公司投保，把投资风险转移给保险公司。③在房产项目实施中，要明确责任划分，不能把所有的责任都揽过来，我们要通过正当的、合法的合同条款，将工程中的风险责任细分到个人，减轻房产企业的风险压力，保证其效益的稳定性。
这几年，随着经济的发展，我国房地产业出现迅猛发展势头，随之也会出现这样或那样的风险，房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目，要想降低投资过程中存在的风险，我们就要对整个投资项目进行风险分析，适时地提出相应的有效应对措施，以减轻和控制这种风险，使其达到投资者的预期目标。
参考文献：
[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].北京：中国物价出版社，2000.
[2]万俊.房地产投资风险管理研究[M].哈尔滨：哈尔滨工业大学出版社，2001.
[3]张宇祥等.房地产投资风险及防范策略分析[J].商业研究，2001，（1）.
[4]徐顺喜等.开发商决策论[M].北京：中国建筑工业出版社，1996.
