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房地产工程论文范文1
房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。首先，不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患。其次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线，此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测得控制也不尽相同，没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。
2.提高房地产工程的质量控制的相关措施
2.1将项目质量管理落实到个人项目负责人本身也全权负责开发项目的质量，需要亲自对质量工作进行监督管理。项目负责人要参照投资人项目的开发战略以及市场定位的目标制定相应的项目质量计划。并且参照计划进度，对项目质量计划的执行状况进行跟踪、监督和检查，其中对于主要质量控制点的验证和检查以及评审要注重加强。如果发现重大管理或者技术层面的质量问题，组织人员快速解决，同时告知项目团队负责人。
2.2为开发项目制订质量计划在对投资人对于开发项目的战略决策以及质量政策充分了解的基础上，保证明确了咨询成果的质量目标以及标准和熟悉了咨询企业的质量管理体系文件后，参照项目组织结构的特点，制定适合本企业本项目的质量管理体系。
2.3设计方案层面的质量控制在进行房地产开发项目建设之前，需要通过可行性研究报告、市场调查、相关开发项目的产品的策划定位来综合决定方案设计。当明确了项目开发产品的定位之后，房地产企业需要主动对负责方案设计的单位的业绩进行综合性的评估，确保方案设计的实用性。在设计方案通过之后，就进入施工图纸的设计流程。对于施工图纸设计的初步设计、技术设计以及施工图设计三个步骤，都可以通过对各个阶段的设计深度的控制来保证图纸的设计质量。
2.4施工阶段的质量控制项目投资人的开发项目的战略和产品定位等级直接决定了该项目的质量目标。之后进行项目的进度控制和成本控制的确定。然后为实现质量目标制定相应的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术来编制切实可行的质量计划。
2.5项目建设过程的质量控制进行项目施工过程的控制，实质上也就是进行程序控制和过程偏差控制。对于房地产企业而言，施工过程控制实质上就是比较合同标注的工作范围与施工单位的工作过程以及阶段性成果之间存在的差异；借助规定的质量标准和施工图以及设计总说明，将合同与实际施工形成的成品和半成品进行对比；将实际的工作流程顺序与合同规定的施工方案和施工作业顺序进行对比；借助多种质量检测手段跟踪整个施工作业的过程，并且得出是否批准工程继续还是进行整改，从而保证对工程质量的实时控制。
3.总结
房地产工程论文范文2
一 房地产工程管理的特点
（1）目标统一性
房地产工程管理是一个复杂的统一体，需要各个目标予以协调统一才得以顺利实现。房地产工程管理的目标具有总目标和分目标两种，两者具有统一性。分目标指的是工程项目的功能目标和效益目标，即房地产的建设规模、生产效果、技术指标和经济效益等。总目标是指工程项目的质量目标和进度目标等，是一种针对整个工程项目的目标。虽然房地产工程管理具有那么多的目标，但是原则上是以质量目标为第一标准的，且总目标和分目标具有一定的统一性。例如，当工程管理的进度目标和质量目标发生冲突的时候，应该以质量目标为准。
（2）高风险性
房地产工程管理具有一定的风险性，且在管理中存在的风险一般很难预测和控制。一般说来，房地产工程管理的风险主要有融资风险、自然风险、管理风险、市场风险等。由于房地产工程管理具有如此多的不可预料和控制的风险，因此对房地产风险管理的研究就成为了房地产工程管理的重要课题。
二 分析房地产工程管理中存在的问题
（1）开发前期准备工作不够
有些房地产开发公司在开发的过程中没有做好充足的准备，只关注地产地段、周边商业环境和配套设施，并没有和建筑单位一同将工程前期的准备工作做好。房地产开发公司没有将前期需要的技术和资料准备充分，造成有些建筑单位为了谋求工程进度，没有采取应有的工程技术和程序，草草开工，因而使得工程质量存在一些问题。在没有了解工程的相关实际情况的前提下就草草开工，使得在实际开发中出现了设计依据不足等情况，使得开发单位对城市的相关信息掌握不够，在完工以后也给用户带来了一些困扰。
（2）不重视施工许可规定
房地产开发公司没有进行有效的工程管理，为了追求尽早实现经济利益，不顾开发程序的限制率先施工，这给房地产公司带来了不良的影响，也给社会带来了消极的影响。有些房地产施工单位在还没有通过政府主管部门的相关检查和办理手续之前就开始施工。还有些房地产公司利用制度上的漏洞，在开挖和填坑等手续刚办理完成后，就开始施工，随后又被强制停止和一定程度的经济惩罚，还给施工单位带来了遭遇罚款的厄运。因此，如果房地产公司没有根据施工许可规定来进行施工，不仅会影响工程的进度，还会造成不好的社会影响。
（3）管理机制不健全
有些房地产项目管理存在机制不健全的现象，主要是因为对工程管理认识不足。房地产在工程管理的运行中照搬一些项目管理的模式，并对项目管理中的细节研究不够，出现了管理机制不健全的现象，给工程事前和事中管理带来了严重影响，使得进度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了预期的目标，出现了延迟交房、成本过高、房价过高、管理费用过高等严重后果。
（4）完工后验收不严格
受到传统观念的影响，有些房地产工程管理不注重事后管理，以为竣工就等于完工，在对待竣工验收环节草草了事，也没有进行备案。为了获得更多的经济利益，很多房地产公司希望将竣工这个环节中尽快完成，没有对工程施工中分项验收等主要环节进行严格管理，导致工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而出现了不能办理相关的验收手续，拖延交付等不良后果。
三 分析如何加强和改善房地产工程项目管理的对策
（1）加强项目开发前期的规划管理?房地产项目管理要加强开发前期的规划管理，实现房地产开发项目的可控制和可预测目前我国的房地产项目中存在的最大问题就是缺乏前期的研究问题。因此，我们要对房地产开发项目进行全面的优化管理，包括对前期的管理，在规划阶段和设计阶段实现房地产项目的全面控制和预测。首先，在规划阶段，我们要做好前期的市场调研和投资分析工作，及时把握市场的信息，并通过对其认真分析实现将风险控制在预期的范围内。其次，在设计阶段，我们要根据实际情况和相关程序做好设计前期准备工作，以市场的需求为标准，并结合性能、经济、安全、生态等多方面的考虑，做好各利益的均衡发展，避免出现工程项目的巨大浪费现象。此外，在设计阶段，我们一方面要结合预算施工设计图，做好规划和测量工作，力求资料和信息的完全准确；另一方面，我们要与设计单位进行沟通和交流，保证施工中的细节能够在实际中得到落实，将风险控制在最小的范围内。总之，我们要打造一个全面可控的前期管理系统，为后期工程的顺利实施做好保证。
房地产工程论文范文3
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
房地产工程论文范文4
因素。
关键词：感知销售价格；感知售后服务；感知硬件质量；感知环境质量
一、绪论
目前房地产对于中国经济的增长贡献卓著，在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，房地产是主要力量。中国的房地产似乎是一直处于稀缺的买方市场，即使保持了年均20%以上的增长速度，但是仍难以满足不断增加的社会需求。主要原因就是中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市就业人口的增加以及人们收入水平的提高，另外商业和服务业的发展都形成对于房地产的大量需求，
另一方面，房地产也已经成为投资人员的首选产品，尤其是在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前中国的房地产投资和投机都已经过度，推动房价一路非理性的快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入增长的速度，并且被《福布斯》杂志列为全球六大资产泡沫的第二位，其中蕴涵的风险不容忽视。随着中国国内房地产投资速度的放缓，虽然消费需求依然旺盛，但是供求结构仍不合理、房价继续虚高、住房空置率居高不下。目前虽然中国的房地产的投资额平均增长率达到20%以上，房地产的销售额也继续以每年超出27%的速度增长。根据中国社会科学院的《2007年中国房地产蓝皮书》显示，中国的房地产的增幅在20%以上，同时房地产的价格也一直呈现上升的趋势。
二、研究文献概览
标题：感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”和“北京市房地产顾客满意度之间的关系。
王爱领（2008）在对于房地产的顾客满意度的研究中指出，顾客对于价格的感知对于顾客满意度具有明显的影响作用。运用层次分析研究方法，他把价格感知又进一步细分为销售价格吸引的感知、销售价格升值空间大小的感知，这些构成了顾客对于房地产销售价格的感知。
王瑢（2010）运用主成分分析的方法得出对于房地产顾客满意度具有影响的一级因素有住宅价值的感知这个研究变量，它又分为价格吸引、质价比、升值空间等二级研究变量。这些研究变量都对于房地产顾客满意度产生影响作用。
张玮静（2011）房地产企业为追求最大利润，在制定价格时往往采取“随行就市”的方式，致使出现“海鲜价”现象。根据消费者购买行为的决策过程理论，顾客采取复杂购买行为时，通常都愿意花大量时间和精力去收集资料和信息，并在此基础上形成购买决策。所以，为避免消费者对价格的敏感度，房地产开发商应如实提供有关信息，如建设楼盘的主要承担公司及其资质如何、楼盘的地理位置、楼盘的产品资料及价格信息等，以此增加消费者购买的欲望。
付月（2010）受访顾客在所有因素中给分最高， 显示顾客对业者有关顾客权益保障、诚实、保密原则及专业领域等相当肯定。虽然在验证职业道德与顾客满意度之直接效果未获支持， 并非表示职业道德对顾客满意度的影响不重要， 这是业者长期建立的形象所致， 应该更加珍惜同业先进对职业素养及专业形象的维护， 继续坚持道德纪律要求。此外， 根据估计的路径系数是否显著， 可发现：顾客价值与职业道德、服务质量间的关系成立； 顾客价值与顾客满意度间的关系成立。
张玮静（2011）提高物业管理服务水平。建立完善的物业管理交易达成后，企业围绕顾客所进行的一切活动，其目的是为购房者提供更多的保障，提高购房者的满意度，建立顾客忠诚。首先及时处理客户投诉，包括对产品进行维修、保养、退换等。其次要分析不同客户群体的需求差异，提供相应的服务。由于物业管理工作涉及到方方面面，也面对不同性格和不同服务需求的客户群体，需要分析不同的服务要求，制订相关的服务解决途径，才可能保持和扩大自己的客户群体。最后要强调物业管理的规范化服务，将物业管理的每一项工作，每一个程序，每一个环节标准化、规范化，质量标准化，让客户享受到的服务标准化，为住户提供优质的服务。
张群（2013）在目前市场竞争更加激烈的情况下，顾客对售后服务要求越来越高。对顾客来讲，选择哪个商家，在很大程度上取决于这个企业售后服务的水平。优秀企业要根据不同顾客的需求和不同特点，巧妙的采用不同的各种形式。客户提供最佳的售后服务，还需把诚信服务落实到位，规范员工的行为和态度，全力以赴的做好每一项工作。
张玮静（2011）指出提高精装房的施工质量，加强房屋交标工程的质量管控工作。房子的质量不仅要看楼体设计、楼座排列、采光、每层户数、供电供水系统等方面的设计是否合理，而且还要看所用建材是否符合要求，工程质量是否有保证，人住后的维修及服务质量等。所以开发建设过程中，各个细小环节都需要保证质量，从选料到施工再到验收，都要严格把关，禁止商品房成本中的“水份”，这是使顾客满意的保证。可以说良好的质量是房地产产品价值得以实现的前提和保障，是房地产开发公司树立品牌，提高企业知名度和美誉度的基，可以在保证质量的基础上，降低费用成本，从而降房地产价格，以提高顾客满意度。
惠大桥（2012）在中国房地产顾客满意研究中得出作为感知硬件质量的房屋质量具有影响作用，其中他又把房屋质量细分为棚面和墙面及地面质量、供暖设施及运行情况、给排水管道、防盗门、塑钢窗、用电线路、插座、开关、燃气管道系统、电话、网络、有线电视。
王瑢（2010）运用主成分分析的方法得出对于房地产顾客满意度具有影响的住宅形式的感知这个研究变量，它又分为房屋软件质量的建筑品质、建筑设计、住宅区位、周边环境、品牌感知等二级研究变量。这些研究变量都对于房地产顾客满意度产生影响作用。
张玮静（2011）房地产企业应以“以人为本”的思想，使设计出来的房子让顾客满意。因此在项目设定、总体规划、建筑设计三方面需按照顾客需求进行。项目设定时应深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境和人文特点等，确定消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，再结合土地资源条件，决定项目的定位、建筑功能。例如在设计时候应考虑所用材料既美观又实用，减少安全隐患；小区公共位置增加公共座椅；各户型间的通风采光效果；电源插座的合理性等人性化问题；以及小区建筑外观、户外空间、配套设施和服务、户型结构、人户平台、光影效果等。
郑国中（2007）在《略论顾客预期管理》一文中，借鉴了我国的经济学者汪纯孝 的研究成果，认为，消费者感觉当中的服务实际与顾客满意度之间存在着关联，并且顾客的需求和预期也会对满意度产生影响。一种影响方式是由于没有达到期望标准而对顾客满意度产生的消极影响另一种是因为消费者对实际的服务感到满意甚至因为实际效果超过预期而产生的积极影响。但总体来说，顾客的预期对顾客满意度的总体影响依然是积极地。企业要做好顾客预期管理才能保证自己的顾客有较高的满意度。
李军（2011）认为，因为住宅价值比较高，很多情况下，购房者凭借现有经济能力是不可能做一次性购买的，必须借助住宅金融政策或政府的住宅补助政策，将未来的购买力转变为现实的购买力以达到购房的目的，这些经济因素或者政策因素的同时进入，会对顾客满意度产生深远影响。从建模的角度来看，这是住宅和一般产品最大的不同之处。
从上述文献概览得知：感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期与中国房地产顾客满意度之间具有显著性的关联。
三、研究方法与设计
本论文采用商业研究方法中普遍流行的定量研究与演绎推理相结合的方法。
本论文把第一手数据作为研究资料的来源，把第二手数据作为参考资料的来源。
研究工具是根据李克特测量量表形式制作的调查问卷。
本论文共发放调查问卷600份，分配比例为：房地产企业领导者60份，房地产企业普通员工180份，房地产企业顾客360份。回收共计588份，有效率为98.0%，符合设计要求。
四、数据分析
信度分析：“服感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期、中国房地产顾客满意度”的Cronbach α系数值结果分别是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究设计的最低值0.6，所以符合论文设计与研究的要求。
结构效度分析：通过运用主成分分析法得出因子载荷值为0.589-0.832，超过0.5，这说明各个不同问题（属性）与相同成份内（变量）之间存在正相关，符合论文设计要求，表明变量中各个题目与其相应变量间均有较大的相关性，辅合效度符合设计要求。研究对象通过旋转成份矩阵被分为六个成份，基本验证了本论文的各个题目具有独立性的，问卷题目的判别效度是符合设计要求的。
描述性分析：总体均值中最高的是感知销售价格（4.3724），其次是感知硬件质量（4.0807），第三是感知环境质量（3.9599），第四是房地产顾客满意度（3.9217），第五是感知顾客预期（3.7405），第六是感知售后服务（3.4762）。由此可以得出应答者对于“感知销售价格”的回答得分最高，对于“感知售后服务”的回答得分是最低的。
标准差中最高的是感知售后服务（0.92680），其次是感知顾客预期（0.89545），第三是房地产顾客满意度（0.85758），第四是感知环境质量（0.83637），第五是感知硬件质量（0.82441），第六是感知销售价格（0.80576）。由此可以得出应答者对于“感知售后服务”的回答分歧最大，对于“感知销售价格”的回答最为集中。
皮尔逊（矩阵）分析：在显著性水平为0.01（双侧）时，自变量“感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”和“中国房地产顾客满意度”之间的相关系数绝对值分别为0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之间，说明这五个变量和因变量之间存在中等强度以上的相关性。所有自变量相互之间的相关系数为0.016～0.192之间，均小于0.4的相关性。
五、结论
本论文通过对于相关研究文献的概览和研究数据的结果分析，对北京市房地产顾客满意度的影响因素进行了分析，这对于本论文提出的研究问题给予了回答，并且验证了研究假设。即对于“北京市房地产顾客满意度”具有影响的因素有“感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”，这些影响因素与“北京市房地产顾客满意度”之间存在中等强度及以上的正相关性。同时由于只是选取了五个自变量作为影响因素对于北京市房地产顾客满意度的作用进行了研究，这对于本论文在理论和实践方面的研究意义都是一个限制。
参考文献：
[1]唐纳德.R.库珀＼帕梅拉.S.辛德勒.商业研究方法[M].人民大学出版社.2006.
[2]张玮静.房地产顾客满意度测量与策略分析[J].企业研究.2011.1.
[3]付月.房地产服务顾客满意度研究[N].福建商业高等专科学校学报.2010.6.3.
[4]王爱领.对房地产企业顾客满意度的量化分析研究[J].价值工程2008.4.
[5]惠大桥.房地产开发企业顾客满意度测评体系的建立及其应用[D].2012.
[6]郑国中.略论顾客预期管理[J].商场现代化.2007.28.
[7]李军.房地产顾客满意度指数模型的构建[J].经济.2011.11.
房地产工程论文范文5
【关键字】抵押，房地产，价格评估，风险，诱因
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一．前言
伴随着房地产业的发展，房地产价格评估的业务范围有了很全面的发展。现阶段的房地产价格评估已涉及到房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、以及房地产项目的可行性研究、会计成本分析等这些方面。房地产价格评估是一门科学，它是艺术和经验的结合，房地产价格评估不仅仅根据科学的房地产价格评估理论和方法，同时还要考房地产价格评估人员的经验积累。
而对于相同的房地产，但我们采用不同的房地产价格的评估方法时，就可能会得出完全不同的价格评估结论。房地产价格评估是一种市场化的终结服务端哦行为和活动，房地产价格评估的结果是其进行其他一些经济活动的法律依据，但是房地产的价格评估自身就存在着一些风险，因此对于房地产的价格评估，我们可以采用一些适当的方法来规避这些风险，通过对引起风险的原因进行分析，达到降低风险的目标。
二．抵押房地产价格评估的定义和现状
1.抵押房地产价格评估的定义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。”根据这个法律条文，我们可以得出，抵押房地产的价格评估就是房地产的估价人员对房地产的抵押人员的房子以不转移占有的方式进行合法的抵押担保，同时在充分考虑抵押当时人的债权债务的关系的基础上，同时对该房地产的价格进行估计，推测和判断，从而可以对放低产的价格产生一定的影响。
2.房地产价格评估的现状分析
在我国，房地产价格评估行业的发展的时间并不是很早。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”以及第五十八条“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”才正式确立了房地产价格评估的法律地位。但是，随着房地产市场的逐步发育和成熟，评估机构也由少到多，评估从业人员日益扩大。房地产价格评估机构及从业人员的总量虽然在增加，但房地产价格评估机构及其人员的质量及从业人员素质却不是很乐观，同时，房地产价格评估还存在其他的一些问题。主要表现为价格评估行业垄断现象严重，缺乏公平竞争；评估机构管理体制僵化；评估机构靠现金回扣承揽业务，进行不正当竞争；评估机构和从业人员的规避风险意识不强，从业人员整体素质有待提高等等。
三．房地产价格评估风险的基本分类及其风险的原因
房地产的价格评估具有合法性、担保性、不确定性和风险性这些特点。我们从不同的角度，可以讲房地产价格评估的风险分为很多类。从承担责任的主体的角度可以将其分为评估机构责任和评估人员责任；从处罚的方式的角度可以将其分为民事责任风险和刑事责任风险；从对风险的避免的角度可以将其分为可回避的风险和不可回避的风险。
对抵押房地产价格评估风险的分类对于评估机构和评估人员都是有利的。，可以帮助他们鉴别风险，做好风险的防范和落实。我认为抵押房地产价格评估风险从其产生的原因的角度，可以将其分为四类，依次是外界风险；评估操作风险；评估专业风险和职业道德风险。
外界风险是对所有的评估项目都会产生作用的，而对评估机构无法进行控制的风险。这种风险主要是由于委托方所提供的据以进行房地产价格评估依据的法律文件的真伪鉴定不准、委托方有意欺诈作不实证据或者是恶意设置的专业评估陷阱或者是地区经济较大的动荡和不可抗力等这些原因导致房地产价格评估风险的发生和恶化。这些原因将会严重影响房屋价格评估，因此具有一定的风险性。
评估操作风险主要是指在进行房地产价格评估时，不按照评估专业的操作规则以及对评估工作的指导意见和其他相关的房地产价格评估管理制度对委托方的房地产价格评估进行有效鉴定、资料信息的收集不是很充分、证据杂乱或无证据搜集过程、计算错误、随意省略必要的操作步骤及评估各复核程序不严而导致的评估法律诉讼和声誉损失风险。
评估专业风险主要是复杂程度较高难以有效鉴别的资产评估价格和市场价格的实际偏差、评估方法和评估结论偏差和错误、评估专业语言陈述不清和不执行《房地产估价规范》的要求、评估报告的无意误导(包括评估报告中没有向委托方和应用方进行有效的风险提示和风险分析)、评估专业知识和认知的欠缺而导致的形象、信誉和执业水平损失及诉讼风险。
职业道德风险主要是由于评估人员、违约、懒惰、收受委托方贿赂和向委托方索要好处、有利害关系的业务委托、有意高估或低估、向委托方提示和同谋伪造有关关键资料、有意偏袒一方或在报告中故意误导、评估人员的不诚实和泄密以及允许他人运用自己的执业资格而导致的法律诉讼以及违反法律的重大责任风险。
四．风险防范与责任落实
对外界风险的防范对策主要是加强评估信息的搜集和管理，评估机构应尽量不接受该类型项目的委托，特别是在业务来源上进一步正本清源，原则上不接受企业的直接委托，即使接受，也要同金融机构取得联系，以证实委托方抵押贷款的真实性。此类风险防范主要责任人是业务来源的接洽人和有关的信息搜集人，使风险防患于未然。对评估操作风险的防范对策是进一步强化评估人员、复核人员、行政管理人员对本机构操作规程的落实和执行，加强评估告的复核和完善，并将有关的项目负责人制度、评估人员岗位责任制度同工资考核制度等结合起来，综合管理和控制。此类风险防范的主要责任人员是部门经理。
五．结束语
抵押房地产的价格评估作为一项特有的工作，在对抵押房地产的价格进行评估方面具有重要的作用。同时，对于不同的风险分类，房地产价格评估的风险具有不同的原因。只有了解这些原因，才能在房屋价格评估的时候，有效的规避风险，达到对风险的合理控制，这才是房地产价格评估风险研究的意义所在。
参考文献：
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[5]于倩 从美国次贷危机看我国个人住房按揭贷款存在的风险及其防范 [学位论文]2009 - 中国人民大学：金融学
房地产工程论文范文6
【关键词】房地产开发；成本要素；重要性
房地产行业历年来具有高投资、长周期、多风险的特点。2010年4月以来，中国史上出现“最严厉的房地产调控政策”，基于对国家政策的高度敏感性，我国房地产行业将面临困境。2010年上半年我国原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8％，人力成本上涨9.7％，但销售价格指数CPI上涨只有2.6％，工业品出场PPI上涨仅6％，这些数字表明我国房地产行业利润率趋于下降，房地产企业的运行环境恶化。因而对房地产项目的成本控制工作成为重中之中。本论文将对影响房地产项目的成本造价因素进行重要性实证分析。
一、构造房地产投资基本构成的多级递阶结构
房地产投资基本构成A，其一级指标包括建筑安装工程费用B1、设备工器具购置B2、土地购置B3。依据我国2003年颁布的《建筑安装工程费用项目组成》建标［2003］206号文件，建筑安装工程费用B1选取人工费C1、材料费C2、间接费C3、税金C4四个主要指标；设备工器具的费用B2选取国产标准设备原价C5、国产非标准设备原价C6、运费和装卸费C7、采购与仓库保管费C8四个指标；土地购置费用主要选取土地征用补偿费C9、前期工程费C10、配套设施费C11、开发间接费C12四个指标。
二、用Excel求解层次分析法
构造房地产种类投资的判断矩阵，分别以A、B1、B2、B3为准则，共四个判断矩阵；求最大特征值；进行一致性检验，可以看到，一致性指标CI均小于0.1，通过一致性检验。
1．以A为准则的判断矩阵构造判断矩阵
2．将矩阵列规范化，按行平均，求相对权重wi的值，计算权重结果为B1 0.326，B2 0.180，B3 0.494。
3．求最大特征值，进行一致性检验。求得最大特征值为3.009，一致性指标为0.005，平均随机一致性指标CR为0.008，验证结果是CR
计算结果为，B1的一致性指标CR为0.002，B2的一致性指标CR为0.03，B3的一致性指标CR为0.014，都通过一致性检验。
三、房地产投资构成综合重要度
根据计算出来的二级指标的和一级指标的权重，可计算出C级指标对A的重要度，计算结果C指标的综合重要度分别为：0.087，0.166，0.032，0.041，0.090，0.047，0.029，0.014，0.148，0.233，0.071，0.041。重要程度由高到低为：
