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房地产开发成本范文1
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
房地产开发成本范文2
关键词：成本；成本控制
自从改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。房地产市场凭借着潜在的巨大的真实需求成为了国民经济的支柱产业。我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，2009年又处于复苏阶段，从2009年1月份以来，有些大中城市的房地产销售量及销售价格又开始逐步升温。作为一名房地产市场的管理人员，保持房地产市场的健康有序发展一直是我们努力的方向，房地产市场的繁荣取决于房地产的价格，而房地产的价格又取决于房地产开产的成本。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本人将从自己熟悉的各房地产集团中选择建业集团来分析房地产开发的成本控制。
建业集团经过改制之后驶入了快速发展的轨道。房地产开发和建筑施工是建业集团的两大主业，而房地产开发又是集团公司的主要利润来源。房地产开发既是集团公司主业，又是利润主要来源，必须费心打理好。作为开发业要获得最大利润，就必须要控制好成本。本人从四方面谈谈控制房地产开发成本的体会。
首先，要控制好开发成本，最重要的是要做好市场定位和市场调研工作，要实地考察当地的风土人情、山川地理、社会治安、政府施政风格以及中央政府的政策导向和周边商品房市场行情，作反复比较，争取以最低的开发成本，获得最大的利润空间。现将集团公司目前开发的江西景德镇市某项目和山东潍坊市某项目作一比较，就能说明市场定位对控制成本的重要。江西景德镇市地处我国东南内陆地区，是世界著名的“瓷都”，雨水偏多，山清水秀，但经济欠发达，市民经济意识不浓，尤其是千年瓷都地下堆积着大量的瓷瓦碎片，地下水位又高，地质状况不理想，基础施工一般要靠打深桩才能满足技术要求，据当地勘察部门预测，某项目地块最深处打桩要40多米，平均要30米左右，基础建造成本高，每平方米建筑面积要摊到130元左右，而景德镇市商品房销售价格较低，2006年底商品房销售价多层楼平均1500元/平方米，高层楼平均1900元/平方米。据初步测算，某项目属20层左右高层建筑，开发成本为1950元/平方米左右，预计2009年底某项目商铺平均售价4000元/平方米，商品房部分2250元/平方米，利润空间为400元/平方米左右。山东潍坊市，地处我国胶东半岛中部，边邻青岛和济南，是中央政府开发天津和渤海湾的政策辐射地，又是世界著名的“风筝都”；地势广阔，一马平川；民风强悍醇厚，儒学圣道浓郁；地质干燥结实，地下水位又低，是基础施工理想之地，挖2米左右深坑槽，砌一些毛石基础，就能满足技术要求，基础施工成本低，每平方米建筑面积摊到30元左右就可以了。商品房售价偏中，2006年底多层楼售价平均2000元/平方米，高层楼售价平均2700元/平方米。据初步测算潍坊市某项目开发成本：多层楼部分1550元/平方米，高层楼部分1900元/平方米。预计2009年，多层楼商品房售价2300元/平方米左右，高层楼商品房售价3000元/平方米；利润空间多层楼750元/平方米，高层楼1100元/平方米。两项目的土地成本基本一样，摊到建筑面积上为500元/平方米，按同样是高层楼标准比较，潍坊市某项目比景德镇市某项目，利润空间要高出700元/平方米左右。平心而论景德镇某项目，利润空间能达到400元/平方米，投资效果也算可以了，但两相比较，不难看出，潍坊某项目要比景德镇某项目市场定位成功得多，这就是开发成本的最大控制。
其次，要控制好开发成本，设计方案的定位也是至关重要的，它决定整个工程建设项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程建设的综合效益。
因此，在设计阶段，应让经济人员积极地参与进来，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下对设计方案进行优化选择。在方案比较时，可以采用成本――效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计管理要严把质量关，不准出现“肥梁”、“胖柱”、超量钢筋以及加大截面和任意提高混凝土标号等级现象。设计方案是设计单位做的，但原则性要求是由开发商设定的，商品房既要销得快，又要利润空间大，这就要考验开发商的综合素质。要将设计方案定位准确，开发商必须要掌握了解当地消费群体的消费理念，一般情况下，消费群体分为高、中、低三档；高档消费群体，品位高、视野阔，喜爱大户型套房（四房以上户型或复式房），注重景观、绿化水准，要求环境优美、功能齐全，售价高点无所谓。中档消费群体，要求生活设施齐全，交通、购物方便，通风、采光、朝向如愿，一般喜爱三房户型，建筑面积100――130平方米。
低档消费群体，一般经济实力不强，注重实用面积，喜爱价位偏低的两房户型，建筑面积60――80平方米，满足居家过日子的要求，对售价比较看重。开发商将自己开发的楼盘定位在那档消费群体上，这就要考验开发商的智慧。如果定位在高档消费群体，那么楼盘设计方案就要考虑：高档次的环境景观、优美的园林绿化、新颖别致的建筑造型、超前高雅的外表饰面，可能开发成本会增高一些，但售价肯定会高得多，利润空间会更大。如果定位在中档消费群体，那么楼盘设计方案在环境、景观、园林绿化、建筑造型上作适度考虑，不能把更多的钱化费在建筑外表上。如果定位在低档消费群体，那么楼盘设计方案就只能考虑紧凑满足居家过日子的标准就行。假如设计方案定位不准确，选择了高档、豪华、别致的设计方案，而市场上高档消费群体很少，开发成的商品房销不出去，退而求其次，将开发成本高昂的商品房售给中档消费群体，售价肯定上不去，会形成开发成本失控、投资亏损；反之，选择紧凑、节俭的设计方案，虽然降低了建造成本，但售价肯定也会很低，虽说投资不会亏损但利润空间一定很小，可能还有许多中档消费群体，甚至有部分高档消费群体有购楼欲望，岂不是错失了赚大钱的机会，对土地资源也是严重浪费。本人愚见，内地三线城市的商品房开发，设计方案按中档户型占55%，高档户型10%，低档户型35%综合考虑定位比较适宜。
第三，施工图出来后，选择什么样的队伍承建，也是开发成本控制的一个重要方面。
选择名牌施工企业承建，可能建造成本会高一点，但工程质量会做得很好，楼盘品牌效应会明显显现，消费群体会蜂拥而来，售价会明显提高；选择资金实力强的施工企业承建，可能会有一定幅度的垫资，建造成本适当会高一些，但开发商的资金压力、财务成本会降低很多，综合平衡也能降低开发成本；也可采取开发商自己供料，施工企业以包清工的方式承建开发商的资金压力、管理难度可能会加大，财务费用也会增加，但建造成本肯定会大幅度降低，从而达到降低开发成本的目的。
房地产开发成本范文3
关键词: 房地产开发; 成本控制
近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。
1 目前房地产开发项目成本管理存在的问题
1．1 开发成本管理的思维滞后性
长期以来，计划经济下重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程，轻决策的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。
1．2 成本管理的过程缺乏科学性
不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚了多少。
1．3 成本管理体系缺乏全面性
不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，但是仍然把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。
1．4 成本管理制度缺乏严肃性
成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头，销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地实施成本控制的积极性。
2设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。
2．1开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了
画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。
2．2采用合同措施, 有效控制造价
针对目前设计人迥经济观念淡薄, 设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,则扣罚一定比例的设计费(设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
3招标投标阶段的成本控制
3．1项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中成本控制, 业主方应注意与加强以下几点:
(1) 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。
招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利。
(2) 做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲, 尽量做到“知己知彼”, 以利于日后的造价控制。
(3) 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的合理低价。
3．2做好合同的签定工作
应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
4施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。加强施工控制, 就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性, 但也会不可避免地发生“三超”现象, 但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补, 如果控制失衡, 会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。
4．1抓好合同管理, 减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对日前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关, 主动监控, 严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控; 另外, 对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔, 使成本得到有效控制。
从管理模式上着手, 建立建设监理制, 追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则, 完善职责分工及有关制度, 落实责任, 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。工程进度款的审核, 对经监理方确定的工程量, 按合同约定的计价依据, 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4．2从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上, 广泛应用新材料、新工艺、新办法等等, 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计, 材料费一般占直接工程费的70%左右。同时, 直接费的高低影响到间接费的高低, 因此, 选用新工艺、新材料, 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4．3从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费, 合理使用广告策划费、销售费等, 减少销售成本, 最大限度降低静态投资。例如: 占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等, 对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供, 以达到降低造价之目的。提供材料须根据工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储成本。另外, 加强提供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。
5竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。加入颜料进行调色。磨平磨光是指用水砂纸将腻子表面磨平或漆料表面磨光, 水砂纸的运用是先粗后细。
房地产开发成本范文4
在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：
1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、结语
房地产开发成本范文5
（一）成本费用分配的方法不合理
对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。
（二）成本核算周期模糊
房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。
（三）竣工决算拖延
成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。
二、加强房地产开发成本核算的对策
（一）明确成本核算对象
第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。
（二）合理确定成本费用分配的方法
对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。
（三）合理确定成本核算周期
确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。
（四）及时进行竣工决算
房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
三、结束语
房地产开发成本范文6
【关键词】房地产，开发成本控制，原则，手段
房地产开发项目是房地产开发企业最直接、最主要的生产经营活动，它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性、高风险性和高回报性的特点，使房地产开发项目的成本控制问题成为企业项目开发成败和经济效益高低的关键。并且随着国家不断抑制房地产过热和房地产市场化进程的加快，房地产开发企业要想在长期的市场竞争中立于不败之地，必须特别重视和控制好房地产开发成本，才能取得良好的经济效益。
（一）房地产开发成本控制的原则
传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，“其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生或已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益。”但建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此在现代房地产开发中，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素也便成为了投资控制与成本变化的关键性因素。所以，在现代房地产开发成本控制中，讲求的则是全面控制，要坚持两个根本性的原则，即“全面控制原则和重点控制原则。”
首先，全面控制原则不仅包括纵向上从项目的立项阶段、方案设计阶段的投资控制，到施工阶段成本控制的全程控制，还包括横向上对房地产开发项目的组织管理机构的全员控制。事实证明，具有活力的管理制度和管理模式可以调动员工的工作积极性，充分发挥主观能动性，自觉提高控制成本的思想和意识等。
其次，重点控制原则贯穿全面控制原则始终，具体表现为，在全面控制原则中，全程控制是房地产开发成本控制最为重要的原则，不仅要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，还要区分施工阶段的成本控制重点与次重点，做到有的放矢，将精力放在最为重要的一环，做到开源与节流相结合，责、权、利相结合;明确目标管理原则，推进动态控制原则，实现人力、物力、财力的低消耗，控制成本。
（二）房地产开发成本控制的手段
现阶段，我国房地产商对成本控制的认识，通常只重视施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。根据现代房地产开发成本控制的全面控制原则和重点控制原则，要求房地产开发企业在开发全程及全员的组织管理上要加强成本的管理和控制，故而提出以下几点具体的成本控制手段。
首先，重视房地产开发各个阶段的成本控制，即在动态中进行目标成本管理，在过程中实施成本控制，强化全过程控制为重点。因为房地产项目的投资通常是大数额的运作，必须从根源上减少盲目投资的行为。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目以预算为基础”，因此，企业应该重视在初始阶段对项目的可行性和盈利性进行详细考查，充分地对土地成本、工程造价等环节做好成本预算、结算和监督工作。对企业成本控制影响最大的阶段是决策阶段，故而企业要根据调查结果制定正确合理的投资决策，产出合理的决策结果，这将直接影响一个项目的成败，应重点控制。在设计阶段，设计出经济上合理，技术上可行的设计方案。在施工阶段，通过资金和劳动双重结合的成本控制方法，把成本可能发生的变化限定在一个合理的范围内。基于以上理论要点，房地产开发企业还应结合实际，在具体的实际工作中严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集、汇总费用支出的实际数据，将这些实际数值和目标值进行比较、分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
其次，提高施工项目的科学管理水平，进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新，加强企业核心竞争力。在科学的管理观念和高效的管理机制下，优化施工方案，提高生产效率，制止可能发生的浪费。
最后，将成本控制与现代信息化手段相结合，全面推广电算化的实施，提升成本预测的科学性。现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实新的成本控制方法的技术前提。
以上只是根据房地产开发成本控制原则提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一个全寿命周期的过程，要以成本控制为中心，不仅要在决策、设计、施工阶段控制成本，还要在营销等阶段控制成本;不仅要采用组织、技术等手段，还要在经济、合同等方面完成各阶段的成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标，使企业在日益激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益。
参考文献：
[1]赵晶晶.房地产施工项目管理中的成本控制.会计之友.2004（6）：17―18页。
