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房地产市场论文范文1
通常而言，经济高速增长都要归因于投资、消费及出口等的拉动，且投资和消费贡献极大。根据马克思扩大再生产理论，第Ⅰ部类存在优先增长趋势，但第Ⅱ大部类也需有一定的增长，用以满足两大部类增长所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部类增长不能满足增加的需求，便会在经济增长同时伴随一定水平的通货膨胀。我国开始改革开放至1998年这一经济发展过程验证了这一点。
(一)房地产市场快速发展期我国通货膨胀路径的偏离1998年以来，我国通货膨胀在原有路径上发生偏离(如图2)，从1998年开始，我国CPI增长由过去的大起大落变为较平稳的低位小幅震动，并出现几年负增长。可见，随着我国房地产市场的迅速发展，我国经济呈现世界经济体发展中罕见的高经济增长与低通货膨胀并存的现象。在此期间我国投资的快速增长带动了经济高速增长，却出乎意料地未出现严重通货膨胀。由表1可见，自1998年以来，我国持续保持较高经济增长速度，最高年份为2007年，达到14．16%的增长率，而CPI却出现较低水平上涨，其中有9年时间CPI上涨在2%以内(包括4年时间负上涨)，经济面临通货紧缩风险[4]。2008年物价指数上涨最多，也仅为5．8%，属于较温和的通货膨胀。另外，我国在保持较高增长速度同时，最终消费需求的贡献有8年时间都小于投资贡献(如图3所示)，消费需求拉动明显不足，成为特有经济现象。从1998年开始至2013年，我国全社会固定资产投资增长仍保持较高速度，其中有9年时间增长率超过20%，最高年份是2009年达到29．95%，其余年份除1999年外增长率也都不低于10%。较高的投资增长率和不足的国内消费需求同时存在，居民消费价格指数又在低位增长，这些现象似乎有悖于马克思扩大再生产两部类平衡规律，并使我国通货膨胀变得不可预期，唯一能够解释这种经济现象的便是我国房地产商品化的快速发展。
(二)房地产市场对通货膨胀的抑制效应我国1980年开始推行住房商品化，但由于具体政策尚属空白，房地产市场商品化只能在探索中进行，各经济组织、个体、经济制度等都在探索中适应这种重大改革。如图4所示，我国房地产经历过探索式发展后，1998年开始迅速发展，商品房自由买卖使得改善自身住房条件的需求迅速增加。我国开始住房商品化前，由于原有经济体制下人们住房大都是单位分房，因此住房支出占收入比值极低，同时住房条件也较差。随着住房商品化的实施，单位福利分房制度被逐渐取消。原有住房条件差，新家庭又失去福利分房机会，因此对居住用商品房的需求迅速膨胀。近15年来，房地产开发企业平均每年新开工房屋面积中，供居住用的普通住宅面积占近80%，高档别墅、公寓又占了4．05%，两者之和达到84．05%，剩余的生产经营用房屋仅为15．95%。可见房地产企业开发的房产也主要为满足这种消费需求。商品房属于长期资产，但在房地产市场兴起后的一段时期，占房地产市场主要部分的居住用房屋主要用于满足人们基本居住需要，具有完全消费资料属性①，房地产开发绝大部分应归为第Ⅱ部类生产，而所占比例极低的办公及营业用房屋开发属于第I部类产出。根据马克思扩大再生产理论，由于商品房需求骤增，这种特殊消费品具有占用流动性大的特点，在第Ⅰ部类高速增长期，与两部类(V+ΔV+M/X)相对应的收入将有很大份额用于购买第Ⅱ部类产出的商品房，商品房价格逐年上涨。人们为满足最基本居住需求，不得不改变消费倾向，节制普通消费品购买，以满足相对昂贵的住房需求。两大部类普通消费的抑制必然使国内消费需求难以拉动，消费价格指数也因此在经济较快增长时期仍处于极低上涨水平，甚至出现通货紧缩迹象，因此房地产市场兴起将通货膨胀推离原有路径。我国自2000年以来，城镇居民人均可支配收入与房价同时增长，但商品房并不能拆分为每平米购买，也不能按使用时间段平均购买，而只能整套获取。这样，购房者不得不一次性支付较大数额房款或首付款。如表2数据，2000年，我国城市居民年人均可支配收入为每人6280．0元，若以三口之家测算，两人收入共12560元，供养一名未成年人。2000年我国城镇人均居住面积为20．3平米，住宅商品房平均售价为每平米1948．0元，该户购房总价款为118633．2元，相当于两人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押贷款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相当于2．83年收入总和，抛除生活必要开支，需要近6年时间才可完成积累。由此消费者必然改变原有消费倾向，节制普通消费用以支付购房需求，2000年我国消费者价格指数仅上涨了0．4%。另外，随着房地产价格泡沫的充斥，购房总款与城市居民人均可支配收入之比有提高趋势，对消费也继续起着抑制作用。房地产市场对通货膨胀的抑制不仅因为商品房吸收流动性大，还因为商品房总需求增长迅速。2007年之前，我国保持平均9．95%的经济增长速度，而居民消费价格指数除2004年外都低于2%，甚至有三年时间该指数变化为负，而同一期间，商品房销售额却出现高速增长，最高时为2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房销售额占国民总收入比值也呈递增趋势(如表3)，房地产市场迅速发展使本应出现的通货膨胀并未出现。房地产市场发展对通货膨胀的抑制作用被掩盖在经济增长背后，这种抑制使中国投资过热拉动的经济增长并未受到通货膨胀的威胁，反而促进投资规模进一步扩大，这掩盖了两大部类不平衡的潜在威胁，使我国在发展房地产市场过程中很少主动预测该市场发展趋势和调整周期[5]，难以做到未雨绸缪。如2008年我国“四万亿”计划，虽然让2009年房地产市场重新振作，但却让我国与世界市场相脱节的房地产市场进一步偏离，并出现2013年的反弹性增长，使房地产价格泡沫继续膨胀。总之，由于第I部类中V和M较多，房地产市场发展成为改善住房需求的重要部分，对V和M的购房满足减少了对其他消费品的需求，由此CPI持续低位上涨。但当房地产完全成为投资品时，这种形势便会逆转。
二、房地产市场调整期的逆向通货膨胀冲击
房地产市场发展具有周期性，经快速发展之后，必然会达到饱和，继而陷入低迷[6]。饱和的房地产市场真正属于投资品市场，房地产也成为第I部类产出。房价内充斥的泡沫一旦破灭，社会扩大再生产的两大部类比例便顿时失衡，造成逆向通货膨胀冲击，且伴随房地产市场的产能过剩。
(一)房地产市场部类转移房地产市场由第II部类向第I部类的转移包含两个层面:一是房地产新开发面积中居住用房屋比例减少。从2008年开始，房地产开发企业新开发房屋面积中，无论普通住宅还是高档别墅、公寓所占比例开始持续下降，同时，办公楼及商业营业用房屋等所占比例开始逐年上升。后者明显属于两大部类生产中的C部分。根据马克思两大部类平衡理论，两部类的C都由第I部类生产，根据图5所示的房地产用途变化趋势，房地产开发正逐渐向第I部类转移。二是由于居住用房地产属性转变，此类商品房也转变为第I部类产出，这是对经济影响最主要的部分。房地产具有消费资产和投资品双重属性[7]，由于商品房用途由最终获取者确定，而不是房地产开发企业决定，其属性也取决于购房者的需要和预期。在购买的商品房满足居住需求之后，购房者继续购买的商品房便成为投资的一种方式。此时购买者增加的房产主要用以赚取租金或增值收益，因此居住用房屋的投资品属性变得更强，并逐渐变为社会再生产的第I部类产出。这种转移可能产生两方面影响:一方面，由于房价泡沫破灭，在房价看跌的形势下，投资于房地产的预期收益减少[8]。根据资本追求利润的特点，商品房需求将下降，商品房成为产能过剩产品。另一方面，由于房地产开发时间较长，生产规模难以自由收缩。房地产价格上升时期，潜在的房地产投资规模过大被隐蔽，房价泡沫破灭时，占经济活动重要地位的房地产投资过快问题便会显现出来。如果我国继续依靠投资拉动带动经济增长，便会造成第Ⅰ部类的(V+ΔV+M/X)过多，向第II部类购买的普通消费资料增加，没有商品房的第Ⅱ部类产出便不能完全满足两部类消费需求，从而出现通货膨胀。我国现今房地产市场正处于这种过渡期，房地产市场向第I部类的过渡，使我国不得不面对由此可能产生的通货膨胀冲击。
(二)我国房价泡沫破灭压力表象我国房地产高速扩张之后，价格泡沫逐渐形成，现今房地产价格泡沫破裂压力增大[9]。首先，作为实物资产，房地产使用已趋饱和。我国房地产市场从1998年开始获得迅速发展，进入明显的扩张期。2008年“四万亿”计划的刺激使房价反弹程度较大，到2013年底，我国商品房价格、销售面积都出现非正常速度上涨，12月份同比价格上涨最高达21．9%，全国商品房销售量增长了17．34%，城镇人均住宅面积高于32平米。商品房的需求趋于饱和，一些城市出现大打折扣销售以及抛售现象，过剩的商品房供给短期内难以消化。其次，作为投资品，房地产投资收益低下。房地产作为投资品可获得的收益主要包括租金、增值收益、更多的动迁补偿等，这三类收益的赚取都须以其实物使用形式为基础。在实际生活和经营求难以挖掘的情况下，房地产投资价值降低。如今，我国房地产市场平均收益率下降，年净租金收益与房价的比例大都低于2%，小于银行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”现象愈加突出，我国商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈现所谓的“鬼城”[10]。投资于无租金低价格上涨的房地产市场等于资金受到侵蚀。再次，维持房地产发展的资金链支持削弱，行业资金周转困难。房地产业是资金密集性行业，其发展离不开强大资金链的支持。我国房地产投资资金中自筹资金的比例一般为30%左右，其他主要依靠商业银行提供的资金，包括房地产开发商向银行获取的20%左右的直接贷款、个人购房时采用住房抵押方式向银行所贷款项，两种方式所获银行资金量极高。近几年，房地产业的直接贷款比例下降，2010年直接贷款比例就开始下降为17．30%，其后两年都在15%左右，2013年在房地产市场获得极强增长的情况下也仅为16．11%。长时间的银行信贷收紧使房地产商降价抽身的压力加大。银行资金支持削弱使得房地产商资金链条紧绷，时间愈长，房价泡沫破灭压力愈大。
(三)房地产调整期的逆向通货膨胀冲击引致因素中国房价泡沫存在已成为事实，但房价泡沫一旦被硬性挤破，其直接后果便是通货膨胀冲击。首先，房地产市场的流动性释放施压于通货膨胀。房地产吸收资金量大，对物价指数影响也大。1998年房地产市场快速发展以来，我国出现罕见的高增长低通胀态势。2008年政府采取的4万亿刺激计划，使2009年物价指数出现暂时紧缩。2013年房地产市场出现反弹性增长，并导致令金融业措手不及的“钱荒”。2014年5月份一些城市房地产销售价量双降，CPI增幅却创今年来新高。可见房地产市场对物价的影响力量之大。若房地产价格失控性下跌，房地产市场不但不能吸收流动性，还会因房地产抛售挤出极多的流动性，加剧流动性过剩，给经济造成极大的通胀压力。2014年6—7月份，房地产市场低迷趋势明显，而不同于2013年的“钱荒”，一些银行开始主动设计新的放贷方式，以寻找资金的投向，这可说明银行流动性比较充裕。其次，银行次贷风险加大。房地产价格泡沫破灭时，购买者若选择弃房，银行不得不对商品房进行拍卖，抵押物价值存在损失显而易见，这种损失主要表现在两个方面。一方面是作为抵押物的房地产价格下跌，这种价值减损是最基本的减损，银行可以采取一定的措施规避部分风险。近几年我国商品房贷款的严格控制，减少了这种抵押房估计价值下降造成的风险。另一方面是抵押用房地产拍卖价格的下降损失，实际上银行面临更大的损失便是这种拍卖损失。因为房地产价格过高，房地产需求变弱，二手房有价无市。商品房按照市场估价拍卖，通常都会流拍，如2013年温州弃房进入首拍后，成功率还不到5%。经多次拍卖、多次折价后商品房才能成功拍卖，这种价值减损及拍卖费用是风险的实质来源。若房价泡沫破灭，弃房急剧增多，银行风险会更大，可能导致局部性金融危机。再次，地方政府债务存在危机风险。随着城镇化进程加快，各城市承载力不足，基础设施建设需要巨大投入。地方政府在推出新产品“空地”之前，需要预付很大一部分动迁支出。所有支出是每年财政收入所不能弥补的，因此地方政府大规模举债，并通过出让土地使用权来弥补。房价泡沫破灭将导致土地出让难以实现，甚至出现房地产商想要“退货”现象，地方政府收入锐减。支出增加和收入下降共存的结果便是地方政府债务危机的开始。政府作为公共管理部门不能破产，最终不得不靠增发货币来解决债务问题，货币的增发必然会加剧通货膨胀。总之，我国房地产抑制通货膨胀时期基本结束，对房地产市场的过度依赖可使经济失去对新形势的适应能力。在我国根本的结构性矛盾没有完全解决的情况下，持续通货膨胀压力会加大。若持续使用计划性的救市政策，人为推高房价，只能助长社会投机活动，使房地产泡沫持续膨胀，最终可引发通胀全面爆发。
三、政策启示
房地产市场论文范文2
摘要：我国现行的房地产税制已不适应市场经济的发展，存在着重流转，轻持有，税制不统一，立法层次低、征税范围窄、配套制度不健全等问题。为此，在立足当前的经济发展状况和社会需求的基础上，通过合并税种，下放管理权限，开征不动产闲置税、完善各项配套改革措施等，尽快完善税制，缓解社会矛盾，促进房地产市场持续健康发展。
关键词：房地产税制改革
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
房地产市场论文范文3
[论文摘要]借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验，以上海市房地产消费者为研究对象，通过问卷调查定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。
随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟，上海作为国际性大都市更吸引了世界各地房地产开发企业的投资，房地产价格不断飙升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，房地产市场消费者持币观望心态日益明显，新房及二手房的交易数额不断走低。从营销手段来看，仅仅靠重金投入举办大型推介活动，大规模投放广告等方式已经很难收到良好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项目策划阶段开始就准确把握消费者心理开发符合消费者需求的房地产产品才有可能完成预期销售目标。
一、上海市房地产市场消费者特征
心理活动是人的头脑反映客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内进行整合后，形成意识，并以言语、动作和活动的行为方式表现出来的反射过程，因此，消费者心理对购买行为起着重要的作用。由于房地产市场具有区域性特征，因此不同城市的房地产消费者在选择住房的过程中有其不同的心理特点，本文以上海为研究对象，采用市场调研法，收集了从2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象为在上海居住3年以上并已在上海购房或打算在1年内购房的准购房者，共获得调查问卷5000份，经电话核实其中有效问卷为4500份。调查内容包括购房者基本特征、购房者购房要求和购房者购房行为及习惯三个方面。购房者基本特征包括被调查者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购房者购房要求包括房型、区位、建筑形态、价格等因素；购房者购房行为习惯包括房款支付方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、对未来房地产市场的预期等因素。本文以定量研究为主，定性研究为辅分析了诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。通过调查分析，上海市房地产市场消费者心理具有以下特征：
（一）购房者年轻化
数据分析结果显示，购房者年龄处于26-35岁之间的比例最大为42%，其次是处于36岁-45岁之间的购房者，占购房总人数的25%，55岁以上的购房者比例最低仅为5%。结合其他问卷问题进行分析，26-35岁之间的购房者大多收入良好，职业以企业管理层、医生、教师、自由职业者为主，具备良好的经济条件，其中63%的被调查者是首次置业，37%的被调查者在上海拥有一套以上的房产。相比26-35岁之间的购房者，36-45岁购房者的二次置业比率明显上升，达到58%。对于55岁以上的购房者来说，贷款门槛高成为制约他们置业的最主要原因。
（二）高学历购房者比重增加
购房者中专科学历所占比例最高为30%，本科为28%，硕士及以上学历15%，此比例除受到中国人口学历组成的金字塔形结构影响之外，还受到其他因素的影响。结合年龄统计进行分析，专科学历中年龄位于36-45岁之间的占总人数的64%，以上海本地居民为主。本科学历中年龄位于26-35岁之间的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。硕士及以上学历中26-35岁购房者比例与本科学历中此年龄段比例基本相当，但上海本地居民的比例大幅下降，他们当中大多数都是“新上海人”，其中包括本地高校毕业留沪人员，外地或国外赴沪就业人员等，从统计结果来看，这些人大多年纪轻、收入高，逐渐在购房者中占有越来越大的比重。
（三）单身购房者期待受到重视
与传统观念中所认为的不同，购房者不在单纯以家庭为单位进行购房行为，越来越多的单身人士加入到购房者的行列中来。调查显示，大概有38%的购房者为单身。这些单身购房者需求大大多是总价低、面积小、功能完善、交通便捷的房地产产品。
（四）房型与住房面积受购房者关注
在参与调查的购房者中，三室二厅的需求比例最高为33%，三室一厅为20%，其次为二室二厅和二室一厅，分别为17%和15%。购房者心目中合适的住房面积为80-130平方米。相当比例的住房者参与问卷调查的过程中反映了对目前市场房型的不满，住房面积越来越大，总价越来越高，面积房型都合适的住宅产品越来越稀有。
（五）多层住宅受欢迎
52%的被调查者表示希望购买多层住宅，30%希望购买小高层，独栋别墅项目占比例最小，仅为5%。与上世纪90年代末、本世纪初消费者青睐高层住宅的情况不同，更多的被调查者认为，多层住宅让消费者享受更加轻松的居住氛围，更宽阔的草坪和更低的人口密度。
（六）多种因素影响购房决策
影响购房决策最重要的指标为总价，约有30%的被调查者表示房屋总价是影响购房决策的最重要的因素，其次地段约占被调查者总人数的20%，关注社区环境和交通状况的受访者皆为14%左右，还有少数被调查者提到了物业管理、升值潜力、房屋年代、区域生活配套等因素。从数据分析中发现，房屋总价依然影响消费者决策的最重要因素。大多数关注地段的被调查者表示考虑到出行成本、房屋升值等因素，地段成为他们选择房产时不得不考虑的因素之一。值得注意的是，区域生活配套的关注程度非常小，大约只有2%左右，这也解释了上海市郊区一些区位配套及其不完善的房产热销的原因，大多数消费者认为配套不完善仅仅是暂时现象，随着区域发展、市政设施完善，区位配套程度有可能在短时间内大幅度提高。
（七）付款方式随年龄变化
被调查者中，年龄在26-35岁之间的购房者中70%左右选择按揭购房，55岁以上的购房者多选择一次付清和向亲戚朋友借款。除了银行贷款制度的制约外，通过访谈发现，理财观念不同也是这种现象产生的重要原因。
（八）投资性购房者比例下降
通过比较2008年1月之前与之后被调查者的购房目的发现，随着各项宏观调控制度的出台，投资性购房者的比例出现相当幅度的下降。2008年之前以投资为目的的购房大约占购房总人数的27%左右，而2008年之后投资购房者比例下降了约10个百分点，有投资需求的购房者也多数选择持币观望。
（九）对房地产市场的预期走低
通过对比2008年前后的数据发现，2008年之前，约70%的购房者认为上海市房地产价格将大幅上涨或小幅攀升，2008年之后的调查数据显示只有30%左右的人认为房地产价格未来将走高，约30%的人认为房价将走低，其余受访者选择未来房价走势不明朗。
（十）上海消费者对区域无明显偏好
与通常认为的不同，黄浦、徐汇等中心区域并没有受到购房者的额外青睐，选择在各区域购房的消费者数量大致持平。究其原因，上海市交通状况不断改善，出行时间不断缩短；郊区拥有更高的生活质量和环境质量且房价普遍较低。
二、提出建议
上海市房地产市场消费者心理呈现出以上特点，在市场营销过程中，把握消费者心理特征无疑将取得更好的营销效果。本文试从把握房地产消费者心理的角度对房地产开发企业的营销提出以下建议：
（一）在项目可行性研究阶段，必需全面细致地进行调查，把握需求信息尤其消费者心理信息分析
这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行产品定位。开发商生产什么，如何生产，建造过程中使用哪此工艺等都必须围绕消费者心理需要展开。
（二）要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位
从目前我国房地产的发展来看，房地产营销还没有到针对个人心理需要“量身定制”的程度，而往往是针对一批消费者开发一批产品。消费者心理需求各种各样，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，贯穿到房地产再生产的整个过程中是需要高度重视的问题。只有将共性心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。
（三）实施名牌战略，进行形象定位
名牌战略就是企业通过对自身的产品、管理、服务、商誉等进行宣传，让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程，它不仅仅是利用某一方面信息对消费者实施影响，而是通过多种“良性”信息对消费者心理进行长期影响。
（四）通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定
房地产营销人员科学地运用一些营销技巧（如营销人员细致地服务、详尽地讲解等），同样可以与消费者形成心理共鸣，促成交易。
参考文献：
[1]尹志东，成都市主城区住房需求结构分析[D].电子科技大学.2007年.
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房地产市场论文范文4
[关键词]外资房地产市场宏观调控
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃,大量外资不断涌入我国房地产行业,并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。
一、外资进入我国房地产市场的成因
1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力
我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态,这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录,将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。
2.人民币升值预期
近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力,这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。
3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润
近年来,我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时,按照国家计划2020年达到小康水平,人均住房面积达35平方米的基本目标测算,到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润,在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。
二、外资进入我国房地产市场的影响
1.有利的一面
(1)弥补了我国房地产行业资金的不足,带来了先进的房地产金融运作理念
长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入,尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入,不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题,也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。
(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力
我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。
(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要
随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势,并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资,逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。
(2)加剧房地产市场价格波动,助推房地产价格上涨
外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场,也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加,形成较强的房地产市场“标杆效应”,促使国内房地产价格持续上涨。另外,外资对高档住宅和商业地产的炒作,也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资,造成中低档住宅市场供求失衡,从而进一步抬高其市场价格。
(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力,增加了金融体系风险
只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加,将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失,大量投机性资金就会迅速撤离楼市,汇出国外,这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。
三、对策建议
1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性
房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。
2.改革现行的外汇管理体制,建立灵活的市场汇率机制
稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性,扩大售汇的自主性,形成相对中立的外汇管理政策框架,并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。
3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资
在房地产消费环节,对于非居民购房,要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民,应实施严格的管制措施,加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产,应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策,提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例,禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系
当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
参考文献:
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房地产市场论文范文5
关键词：泰国；日本；房地产市场；汇率；逆转
一、泰国房地产市场发生逆转的历程
泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机，泰国货币受到国际炒家的冲击，但其中，也有泰国本身发展的内因，导致国际炒家对泰国的冲击，泰铢大幅贬值，给泰国造成巨大损失。引发的内因有：
1．经济结构不合理，资产泡沫性大。20世纪70年代末开始，包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略，经济发展非常迅速。但工业化过程中主要以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，使出口难以长期保持强劲的竞争力。当泰国的经济处于上升阶段时，银行信贷急剧扩张，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的房地产和股市。在金融风暴前夕，泰国房地产积压的资金为300亿美元，积压的住房有85万套，需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。信贷过度扩张和房地产热造成通胀事急升，经济泡沫越来越浓。这为货币、银行及金融危机留下了隐患。
2．国际收支恶化，对外负债严重。泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策，但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借人巨额外债，泰国的国家短期外债占77％。由于泰国资本市场开放度比较大，流人大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75％的外资流入股市)，然而一旦泰国国内的经济有所变化，它们很快就会撤走。多年以来，泰国财政盈余稳健，但进入1996年，情况发生了变化，由于美元对日元在1995年、1996年持续上升，已经严重的削弱了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字，相当于1．1％的GDP。财政收支短缺使泰国不再有盈余弥补日益扩大的经常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元，但到1996年底已经增加到800亿美元。
3．金融体系不健全，高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全，风险意识差，当经济升温时，金融体系大量资产流入房地产，造成房地产价格猛升，形成地产泡沫。当房地产价格上升到与实际购买力脱节的地步，地产市场出现供过于求，发展商失去支付高利率的能力，金融体系涌现了大量的呆坏账。在1997年5月，泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元，其中大多数是房地产贷款呆帐，使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业，房地产业的贷款占到总贷款额的40％以上。银行对单一行业的贷款过于集中，承受着巨大风险。
尽管从1985年开始，泰铢开始实行以美元为主的一篮子挂钩制，使汇宰相对稳定，但泰国的经济结构畸形不合理，旅游及相关产业占国民收入的三分之一以上。他们借助于东亚投资热潮，大量引进外资，借入外债，在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域，投入大量的资金，造成经济泡沫，虚假繁荣；此外，金融体系、特别是金融监管体系不完善，过早开放金融市场，轻易实行金融自由化和国际化政策，使得外汇市场受到强烈的冲击。
总之，贸易赤字、经常项目逆差、财政收支不平衡、外债激增(特别是短期外债)、物业市场的不振以及信贷评级下降等因素共同作用的结果，使泰国成为亚洲危机的引爆点。导致泰国经济崩溃，货币急剧贬值，经济陷入衰退，很长时间难以复原。这直接导致了房地产市场价格的暴跌。
二、香港房地产市场发生逆转的历程
1997年的香港，作为国际金融中心，经济基础雄厚，拥有近900亿美元的外汇储备和庞大的财政盈余。香港经济基础健全，经济平稳增长，1996年增长率达4．5％，1997年前3季度分别取得5．4％、6．4％。和5.8％的强劲增长；特区政府几乎没有任何经常账目赤字，反而拥有预算盈余。当时，香港市场气氛高昂，投资者信心充足。并且外资银行(主要是美国投资银行)预测，恒生指数跨越2万点高峰指日可待，将来有望会冲上28000点的新高。
然而，香港的经济并不是如此乐观，经济隐忧在几年前就已经存在，并不断积累，在特定条件下，经济危机有可能爆发。那就是多年来过度膨胀的资产价格，特别是房地产的价格，以及香港货币制度存在的隐忧。
香港的资产价格，主要是楼价在1997年前10年里上升了逾10倍，物业市场一直畅旺炙热，经久不衰。香港人多地少，土地供应有限，并且香港严格限制土地和不动产的供应，为发展商垄断物业价格提供了条件。房地产市场供不应求，然而银行长期的实质负利率及投机炒卖活动，导致房地产飙升。据统计，1984年1月至1997年7月，大单位及豪宅价格上升了12．3倍，仅1997年上半年，住宅价格，特别是豪宅市场价格上涨了将近1倍。据报道，1997年夏秋，香港某些地点的物业价格，无论是住宅还是商用楼宇，都已经赶上和超过了东京，高居全球第一。
与此同时，由于经济增长强劲，薪金连年上升，货币收入节节增长；股票市场也增长强劲，1997年上半年恒指由12000多点一路上扬，直升到16800点。一方面，薪金收入增长加上因股市和楼市上涨而带动资产组合膨胀，使实际收入大幅增加，导致市场需求亢奋。另一方面，由于不动产市场价格上扬，造成经济环境恶化，营销成本增加，在消费需求激升的刺激下，香港整体物价高昂，相比临近地区，香港的物价显得过于昂贵。特别是1997年下半年后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；反观香港，港元币值坚挺，资产价格不仅未降，反而持续上升，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩。很明显，香港资产市场过于膨胀，币值高估，资产价格必须大幅下调，或港元大幅贬值。
在金融风暴之后，香港的房地产价格大幅下跌，有20万人沦为“负资产阶级”，在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其房地产价格从1997年以前约1．3万港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。
香港房地产市场发生逆转的原因主要有：
第一，亚洲金融危机，打击了香港的宏观经济，经济增长明显放慢，经济增长甚至出现负增长。
第二，1997年下半年以后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；而香港，币值坚挺，房地产价格昂贵，造成经济环境恶化，营销成本增加，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩，失业率上升。
第三，美国以及全球经济不景气，再加上“9．11事件”，令香港经济更加疲弱不振。由于美国经济下滑，欧元区低迷不振，日本积重难返，世界经济环境持续恶化，国际市场
需求下滑。作为一个高度开放的香港经济体，受到很大冲击。以2001年为例，2001年1月至10月，香港出口总值又比2000同期下跌4．8％。“9．11事件”之后，国际市场状况进一步恶化。在2001年10月份，香港的转口贸易和港产品出口，分比2000年同期锐减13．5％和18．1％。很多厂商已遭海外买家要求减少货物付运量，推迟交货期，甚至取消定单。裁员、冻薪、减薪(或变相减薪)便成为不可避免的手段。再加上股票价格猛跌(跌幅高达50％)，股民损失惨重，市民普遍缺乏购楼欲望，这导致房地产价格难以复苏。
第四，近几年来，香港楼宇的供给量有了较大幅度的增长。1997年后，香港特区政府的房地产政策与港英时代有很大的不同。在港英时代，土地供应量受到严格的限制，而对楼宇的需求量又与日俱增，使得建成可供出售的楼宇价格，因供求矛盾尖锐而被迅速抬高。后，特区政府规划在2007年时，香港有七成家庭可以拥有自己的物业。为达到这一施政目标，特区政府提供足够的土地，让公营及私营机构大量建屋以及出售公营房屋。因此，房地产市场供给充足，有大量现房以及短期将落成的期房，房地产价格的下跌是不可避免的。
第五，随着粤港两地人流、物流交往的加快，以及交通条件的改善，也会削弱香港居民对楼宇的需求欲望。因为深圳房地产价格远远低于香港房地产价格，加上香港制造业大规模北迁(近20年香港制造业已有75％迁往内地)，不少人会搬迁到深圳或国内其他地区住。据香港某地产公司的估计，在2001年，香港人在深圳置业购房的单位突破一万个。有的经济学家根据此消彼长的逻辑，测未来香港的楼价不仅不可能上扬，还会继续下调。由于香港市民楼宇的需求呈减弱趋势，楼宇价格自1998年以来持续多年呈下滑态势，2001年12月住房综合消费物价指数又较2000年12下降8．7％。
第六，目前香港的楼价已降到1989年前后的水平。但是，在这12年间，香港人的薪金升幅，绝大多数超过一倍，为何楼市还处于持续低迷的状态。这是不能完全用购买力因素来说明的。而只能从香港人对房地产价格的预期，即绝大多数香港人都看淡楼市前景，即便有各种优惠也吸引不了买家的兴趣。不否认香港楼价还有上升的可能，但有一点是可以肯定的，即香港楼市的基本格局已经逆转。因为香港特区政府确定的长远发展目标，是与高楼价、高地价不相容的。
三、日本房地产市场发生逆转历程分析
1．1985年～1990年间日本房地产价格暴涨原因分析。
(1)长期低贴现率的作用。导致地价暴涨的直接原因就是长期低贴现率。在1985年，日本和其他西方发达国家一起签订了“广场协议”。在该协议中，西方五国一致认为美元被严重高估，同意以联合干预外汇市场的方式促使美元贬值。协议签署后，美元兑日元汇率迅速下降，由240日元／1美元跌至1986年的160日元/1美元，最终维持在130日元／1美元～140日元／1美元的水平上。“广场协议”签订之后，日本经济因日元升值而受挫，日本银行不得不下调贴现率，设法子抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力。1986年，日本银行连续四次降低贴现率，到1987年2月已经降至2．5％。日本的货币供应量在1985年～1989年期间增长极为迅速，大量的剩余资金纷纷流向股市和房地产市场，从而导致其价格的上涨，股票异常的收益率使企业的生产资金和金融机构的信贷资金通过各种渠道流入股票市场，高涨的地产价格又扩大了以地产作为抵押资产的金融机构的信贷规模，如此循环往复，泡沫不断膨胀。(2)大量信贷资金投资于土地资产。据统计，1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17％，以后比例逐年增加，至1987年已达到20％，到192年3月末达到150万亿日元，占全国银行贷款余额的35．5％。除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格更加上扬。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，东京和周围3个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。(3)大量企业资金参与土地投机。在1985年至1989年期间，由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把通过权益融资的方式筹集到的大量资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。
2．日本房地产价格暴涨价对日本经济的影响。地租过高会影响社会经济的发展，减弱国际竞争力。其危害性表现在：(1)加剧了社会分配的严重不均。在20世纪80年代后半期，由于家庭拥有宅地资产的差距扩大，日本社会的基尼系数平均为0．56至0．65之间，而基尼系数一旦超过0．4，则被视为超过了临界度，它对社会经济的稳定发展极为不利。(2)高地价严重阻碍社会生产力的发展。例如日本在开设的新企业中，购入不动产费用占75％，其中绝大部分是地价。所以，地价愈高，新企业的开工率愈低。每一个企业的开业资金，1982年度平均为500万日元，1991年度则平均上升到1900万日元。(3)地价上涨是泡沫经济的总根源。20世纪80年代后半期，地价上涨也引起日本股票价格的上涨。因为各大企业都拥有大量的房地产，构成其企业的固定资产。此种资产的价格一旦膨胀，其利润随之而涨，股票价格也望风而涨，于是使泡沫经济有了恶性发展。
由于房地产价格的暴涨，按日本官方公布的材料计算，日本城市的地价远高于欧美诸国。按每平方米计算，东京比纽约高7．9倍，比伦敦高4．2倍，比巴黎高4．5倍，比法兰克福高3．1倍。由于地价高，房租必随之而高。一些外国公司的经营稍有不善，就会撤离日本。在1995年的8月间，原国际上十几家大银行的亚洲银行总部，均已搬出了东京。
同样，由于日本的地价昂贵，使外国公司很难进入日本从事直接投资，从截止1993年底的情况看，外国公司在日本的直接投资只有161亿美元，而同时期日本在国外的直接投资已达到4225．5亿美元。
另据统计，仅日本制造业海外直接投资额，1989年度按大藏省统计的数字为163亿美元，约相当于1985年度24亿美元的7倍。由于日本国内企业大量向海外转移，从20世纪90年代以来失业率节节上升，1999年为2．1％，1994年为2．9％，1996年上升为3．3％，这是战后以来的空前纪录。总之，日本的房地产价格与日元升值一起加速了日本产业的空洞化，造成了日本经济的衰退。
3．日本房地产价格逆转历程。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次提高贴现率，过于急剧的货币
紧缩加快了资产市场崩溃：股票和房地产市场先后在1990年和1991年价格崩盘。1991年，日本经济进入衰退，政府不得不再次实施扩张性政策，但是金融机构巨额不良资产带来的资产贬值以及经济严重衰退已经不可避免。
为抑制泡沫经济的后遗症，1992年日本政府出台了“地价税”。其主要内容是，凡持有土地者，每年必须交一定比例的地价税。纳税人是在日本国内拥有土地所有权和借用权的法人和个人，税率为千分之三。“地价税”出台后，土地持有者纷纷出售土地，导致地价的5年连续下降。地价下降必然使企业经常利润下降，股票价格下跌，从而使日本国民经济停滞或延长萧条期。
四、结论
从泰国、香港、日本房地产市场发生逆转可以看出，“楼市崩盘”主要是以下几个因素：
其一，楼价过高，导致人力成本和投资成本过高，经济不堪重负，例如日本和香港等地，房地产价格过高，已经严重的削弱了这些地区的竞争力，房地产资金流入，产业流出，造成了经济发展的停滞，高涨的房地产价格已经使这些地区和周围的地区无法竞争，价格下跌或许是经济发展的唯一选择。泰国在房地产价格降价之前，经济已经陷入困境，资金外撤，收入下降，房地产下降是必然的趋势。
其二，房地产实际需求有限，房地产交易相当程度上处于资本运作状态。也就是说，某一区域的居民安居问题早就解决，但是，本地剩余资本和外来游动资本仍然不断投入房地产交易，使房价高涨并演变为资本交易。
其三，汇率的变动。汇率的变动使得泰国竞争力下降，短期资本大幅外撤，导致泰国经济崩溃，房地产价格下跌。而汇率的变动使得日本的投资外流，其后的经济政策进一步推动了房地产价格的上涨，经济竞争力下降。降低日本房地产的价格，以降低成本，增强竞争力，刺激经济，也是日本政府的必然选择。也正是由于汇率的变动，使得香港物价过高，成本的增加，使得香港的制造业、商业以及旅游业的成本过高，出口锐减，经济出现负增长，最终，导致了房地产市场的价格的下跌。
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房地产市场论文范文6
2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡
(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因
2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡
我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡
(二)土地供应量不足
近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡
1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡
2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡
(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市
在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡
1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡
2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡
4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡
5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡
6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡
