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房地产税收政策范文1
一、目前房地产市场环境分析
税收作为国家财政收入的主要来源，对于房地产企业和购房者而言，具有强制性。然而，税收政策安排所呈现出的倾向性，却能有效的引导房地产市场供求双方的行为。正因如此，这里有必要对现阶段房地产市场环境进行分析。由于我国房地产市场历来属于卖方市场，因此本文着重探讨房地产企业所面临的市场环境。从房地产企业资本循环的角度来看，其按照G—W……P……W`—G`的过程，完成一次资本循环过程。该企业若要实现可持续发展，则需要重复完成上述过程形成资本周转。不难理解，只要存在对上述过程产生影响的市场因素，都会干扰房地产企业的健康经营。
1.融资渠道萎缩由于房地产企业属于资本、劳动密集型企业类型；并且，其生产过程的所延续的时间较长。因此，在资本周转速度相对较慢的背景下，必然需要更多的资金供给。其中，外源性资金供给成为了该企业的主要资金来源。然而，在国家调控房地产市场，以及仍然存在的PPI、CPI指数高企背景下，企业的融资渠道已明显萎缩。
2.外延式生产明显我国房地产企业外延式生产特征明显，表现为：维持着资本有机构成不变的规模扩张态势。这样的扩张态势存在两个弊端：（1）企业经济效益难以快速提升；（2）企业预付资金的总量较大。前者将导致企业资本周转速度，长期处于低水平徘徊；后者则在目前的金融环境下难以为继。
3.资金回笼困难从目前房地产市场所反馈的信息可知：伴随着各大中城市房价稳中有降的现状，多数消费者已处于观望态势。从而，今年的“金9银10”未能出现所预期的购房的出现。这一系列的市场现状，在企业资本周转上所呈现出的事实便是“资金回笼困难”。由此可见，房地产市场的主要微观主体“房地产企业”，面对以上三个方面的困境，必将制约房地产市场的健康发展。为此，下文将为税收政策的安排找寻切入点。
二、促进房地产市场健康发展的税收政策原则
若要设计合理的税收政策，首先就须满足房地产市场发展的目标导向。作为市场而言，其不仅包含诸多的市场微观经济主体，还应存在一系列的制度安排。而制度安排的实施，又将引导市场主体的经营行为。在这样的互动共生效应下，最终将促进房地产市场的健康发展。
1.具有激励兼容的效应制定具有倾向性的税收政策，本身就存在激励的效应。如，鼓励企业内涵式经营、鼓励企业修建经济使用房等。但是，为了防止可能出现的激励冲突，本文指出“应遵循激励兼容原则”。即，各级政府在设计税收政策时，其制度安排不仅能满足房地产企业的利益诉求，还能使企业的经营行为符合税收设计者的预期。从房地产市场健康发展的构成要素来看，包括：（1）资金约束下的企业理性经营；（2）规避恶意屯地现象；（3）保证项目质量；（4）确保房产的价格透明、合理等。为此，这一系统性目标能否最终实现，则在于税收政策在制定过程中的原则把握。
2.具有外部约束的效应目前房地产市场所出现诸多失范现象，主要仍来自于企业的机会主义行为。而产生这一行为动机的根源，则归因于市场监管机制的确失和缺位。可以预见，伴随着我国对房地产市场的逐步规范，上述监管问题将得到不断完善。在此基础上，并以税收政策进行配合，效果将更加明显。这里的税收政策，则呈现为外部约束机制。即，针对不同企业的市场绩效评价，给予不同企业具有阶梯差异性的税收政策。这样一来，就与激励兼容效应实现了耦合。综上所述，以上税收原则为下文的具体制度安排提供的分析框架。受到本文主题的限定，下文将不讨论具体的税收政策条文和税率。而是结合目前出现的问题，在原则导向下为税收政策的合理制定提供思路。
三、税收政策制定的思路
以下仍然按照房地产企业资本循环：G—W……P……W`—G`的顺序展开讨论。因此，思路的要素将由资金、生产、销售等三个方面组成。
1.针对企业资金约束的税收政策目前出现的金融紧缩态势具有强烈的针对性，其对象不仅包括房地产企业，还包括现阶段的PPI、CPI指数高企现状。为此，房地产企业合理的资金需求，必然也会受到极大的抑制。在国家大力推进保障房建设的大背景下，房地产企业仍是该项民生工程的主要实施者。为此，各级政府在制定税收政策时，可从土地使用税方面着手。所谓“土地使用税”是指，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。从而，各级政府在房地产企业承诺修建保障性住房的前提下，作为补偿措施可以减免对该企业土地使用税的征收。
房地产税收政策范文2
【关键词】财政税收政策；房地产市场经济；概述；影响；策略
前言
随着国家经济调控与市场经济的不断调节，房地产行业向着更健康的发现发展，更为社会发展以及人们生活水平的提高做出了突出的贡献。现阶段，在全球经济一体化的大背景下，房地产市场经济面临着前所未有有的机遇与挑战，需要国家有利的财政税收政策进行调控与引导，才能够在激烈的市场竞争中处于优势地位。在市场经济条件下，供需关系影响着房价的稳定，只有不断地完善房地产税收政策，才能更好地促进理性消费，防止房地产市场出现泡沫，扰乱社会正常秩序。因此，基于财政税收政策对房地产市场经济影响的研究，对房地产行业乃至国民经济健康发展有着积极的现实意义。
1财政税收政策的概述
众所周知，财政政策是国家整个经济政策的重要组成部分，它是国家对经济进行宏观调控的主要手段，税收政策作为整个财政政策中收入政策的主要组成部分，是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制的、无偿的取得财政收入的一种手段[1]。财政税收政策不仅能够影响人们的收入，还能影响物品和生产要素，更能影响激励机制和行为方式，税收的变动对国民收入的变动具有收缩性力量，当增加政府税收时，就会抑制总需求从而减少国民收入，反之则刺激总需求增加国民收入。财政税收政策本身具有自动稳定作用，在经济萧条时，以减少税收来防止个人消费和企业投资的过度下降，阻止经济的衰退，在经济过热时，则反之。财政税收政策对市场经济的影响非常广泛，不仅是财政收入的重要来源，只有取得财政收入，才能给经济发展提供必要的公共商品，建立正常的生产关系，为社会经济发展创造良好的环境；还对社会生产、分配、交换和消费直接产生影响，对房地产市场经济亦是如此。
2财政税收政策对房地产市场经济的影响
2.1有利于房价的稳定，消费的理性化与科学化
从当前的抢矿分析，我国房价涨势较明显，与居民收入严重不符，有些人为了投资，不断地买入，再加上开发商的不断炒作，使得房地产供需失去平衡，更让人们的消费不理智。政府通过财政税收政策的调整，加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，加大资金回笼，增加市场商品量，刺激房地产市场，降低房地产价格，来引导房地产向更健康方向发展；提高居民收入，刺激需求量不断降低的房地产市场，搞活房地产市场经济[2]。财政税收政策的落实，细化了房地产发展的相关规范，对于满足标准的房地产商给予一定的税收优惠，以此来调动其调控的积极性，使得过于膨胀的房地产市场趋于谨慎，积极引导消费者树立理性的消费观念，科学地进行消费，保障房地产经济长期稳定的发展。
2.2有利于实现利益分配的公平性
土地作为房地产市场经济发展的基础，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的经济价值，土地在我国实施公有制，居民所拥有的只是使用权，这也是其利益分配受到极大的关注的主要原因。在房地产市场经济中，完善土地财政税收政策，能够使土地多次增值后的征税更加公平合理化，不仅购买土地的房地产开发商收益，同时也能够增加国家财政收入，对房地产经济发展体现公平性具有重大意义。
2.3有利于房地产市场经济建立规范的政策与制度
我国是法治国家，法律是保障一切发展有序进行的根本，尤其对于较为混乱的房地产市场，法律、法规的重要性可想而知。财政税收政策帮助房地产市场经济完善了相关的税法政策，健全了相关的运行制度，不仅规范了市场秩序，还使房地产市场经济发展有法可依、有章可循。在房地产市场经济中，房地产开发阶段存在着一定的利益矛盾，房地产投入市场中又存在投机行为，这些都必须要有严格的法律与制度进行规范，完善的房地产税收政策的落实，才能够保障消费者以及其他开发商的利益，才能够保障国家的利益不受影响。
3优化我国房地产市场积极发展的有效策略
3.1完善房地产税收政策，保证供需平衡
在房地产市场经济发展中，相关部门应该在实践中不断总结经验教训，根据我国财政税收大政策，依据房地产市场发展自身的特点，完善房地产税收政策，保证房地产的供应量充足，维护市场的供需平衡。在实施房地产政策时，要有针对性，对于房地产市场价格偏高的地区，应降低土地交易税以及二手商品房的交易税，以此来调节土地交易量，增加房屋供应量，提高二手土地转让税率[3]，打击市场上不良行为，降低降低房价以保障房地产市场经济的健康发展；针对短期内二手房卖方，应该增加其税收费用，以此来打击投机行为，避免投机资金注入到房地场市场经济中，以此哄抬房价，扰乱市场经济发展秩序；针对房地产市场价格偏低的地区，尽量减少土地的售卖，与此同时降低房屋交易税，实施一些鼓励措施减免房地产开发商以及买房的税费，刺激并搞活房地产市场，提升房地产的销量，带动当地的经济快速发展。
3.2严厉打击房地产商场上的不良投机行为
在我国房地产市场经济中，存在着大量的不良投机现象，这也是使得房产价格与供需平衡产生矛盾的原因之一，投机行为就是囤积或垄断某一地区的土地或者房地产，以低进高出的形式进行买卖，获取高额的利润，这一行为对房地产市场经济的发展非常不利，不仅造成房价飞速上将，还可能带来泡沫经济，使得经济不向前发展，反而倒退。利用财政税收政策，提高土地重复转让的税费，限制土地的重复转让，以此来达到转让土地获利的行为；针对房地产的投机行为，应降低一手房的税费，减免持有环节的税费，满足居民的刚性需求，提高二套以上购房的交易税，适当增加持有环节税费，增加二手房专用税费，严厉打击利用房产进行炒作牟取利益，保障房地产市场经济正常有序发展。
3.3健全房地产市场监管机制
房地产在市场经济下，有自动调节的功能，但要想让其更稳、更快地向前发展，就需要国家对其进行有效地调控，以期规范市场的发展。可以利用财政税收政策中的物业税来进行调节规范，对于不同群体实施区别税费待遇，必要情况下可以减免税费，以满足购房者的需求[4]。还可以强化产权登记制度，明确土地利用情况，整合土地资源利用率，实施两证合一的政策，避免违法交易的发生给买房带来的经济损失，监察一切违规行为，形成规范的市场管理机制，提升房地产市场的管理质量与效率。
4结束语
房地产业作为我国经济发展的重要产业，对社会的进步以及人民生活质量的提高有着重要的影响，财政税收政策在房地产市场经济中的影响非常巨大，不仅使其实现了较好的转型发展，更为国民经济的增长做出了巨大贡献。财政税收政策在我国房地产市场经济中，有些地方还存在不足，需要社会各界共同努力来完善好、落实好，更应在实践中总结经验教训，加大科学研究力度，使税收政策引导好居民的消费，增加房地产供应量，满足社会经济发展的需要，促进房地产市场经济在我国更稳定地长期发展下去。
参考文献
[1]徐瑶.我国房地产市场中政府经济职能研究[D].南京师范大学，2015.
[2]潘梦瑶.促进房地产行业健康发展的税收政策研究[D].云南财经大学，2015.
[3]李雪英.促进我国房地产市场健康稳定发展的税收政策研究[D].云南财经大学，2011.
房地产税收政策范文3
关键词：税收调控;房地产业;影响
中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03
房地产行业是地方经济的重要支柱产业，房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源。加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义。
近年来，我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长，2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整，2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但与此同时，由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入，投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给区域经济的稳定增长带来了隐患。对此，近年来，国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施，有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展。当前，深化房地产行业税收调控政策的研究，保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要。
一、近几年来有关房地产税收调控政策简述
税收是调节经济的杠杆，是财政政策得以实行的有力工具。政府通过制定不同的税收政策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或者限制措施，以此来影响纳税人的经济行为，进而影响房地产市场。为了稳定房地产市场与抑制房价，近年来，政府多次出台了较大力度的税收调控政策：
一是2010年4月的“国十条”和“京十二条”规定：加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；对不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二是2010年9月的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
三是2011年1至2月期间的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房，对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
总的来讲，这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机。一方面，加重了房地产交易环节的税收，对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面，联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析
税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种，对房地产收益分配产生影响，从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收。不同环节课征的税收，由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析。
（一）房地产开发经营环节
1.税收政策调控机理
房地产开发经营环节是指开发商取得土地后，将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”)，而后将建成后的房地产投入市场销售的过程。在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业。税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场的供求状况。如果房地产供给小于需求，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是供给大于需求，房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地，那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升。
从目前开发环节税收调控政策力度看，主要体现在预征土地增值税。“京十五条”中最“严厉”的措施，即实行差别化土地增值税预征率，它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘，具有很强的调控力。差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务机关核定，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率。“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期，对不够实力的小开发商来说，对资金链的考验无疑是加大了。在拿地持有后，根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度。例如，一个房地产项目的开发，在预征阶段，销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元，如果预计定价高于所在区域上一年度均价，按照预征率2%的标准，要预先缴纳200万元的预收款，预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款。征收大规模的土地增值税预征款项，再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势，这种财政政策与货币政策的“组合拳”，对房地产企业的资金链的冲击是巨大的。对现金流良好的大型房地产企业来讲，在同样的利润预期下，前期“预征”后也会加大前期资金投入，而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用。通过增加开放商的成本，对其资金链造成压力，促使其为了回笼资金，尽快出清房产，短期之内，可以抑制开发商的捂盘惜售行为，增加房地产市场的供给量。
2.政策效果分析
图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况
（资料来源：北京市统计局网站）
从图1中可以明显看出，自2010年6月份以来，北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落。2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%，而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看，12月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看，12月份下降0.2%，连续3个月环比下降。二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看，12月份下降0.8%，连续4个月环比下降。
表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表
（资料来源：北京市统计年鉴2011年）
从房地产投资来看（表1），2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%，2011年回落至同比增长10.1%，涨幅下降了14个百分点。其中土地开发投资一直保持负增长态势，而土地购置价款的降幅较大，涨幅由120%下降到仅有5.7%。这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期。
（二）房地产转让环节
1.税收政策调控机理
房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税。由于北京市房地产市场需求量较大，而供应相对滞后的情况，以及重点区域房地产的稀缺性，导致卖方市场长期存在，极易发生税负由卖方向买方转嫁。据房地产中介部门反映，二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担。因此，在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下，税收调控对房屋交易卖方影响较小，买方影响较大。
2.政策效果分析
二手房交易量持续下降。以二手房交易量较大的丰台区为例，如图2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初开始，二手房交易量一直处于持续走低，直到年末才有所升高。
图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量
（资料来源：北京市丰台区地方税务局）
从房价的角度来看，2011年北京二手房成交均价为24318元每平米，同比上涨12%。与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点。2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降，至12月份成交均价为22027元每平米，与1月份相比降幅达10.4%，目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平，但这种价格回落远未触底，有持续走低的趋势。
三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响
（一）房地产开发市场结构出现新变化
随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入，由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响，同时金融信贷紧缩，造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变。同时，有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为，有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置。
（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面
一是房地产中介机构显现新一轮大调整。根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计，依赖于二手房市场的房地产中介机构，在房地产市场调控政策下，2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业，仅6月份就有400多家中介门店关闭，整个房产中介行业都面临考验，多家房产中介机构正在酝酿转型。二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面。随着限购令的出台，尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制，出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象。
（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势
2011年上半年，“京十五条”这一重磅政策的出台，不仅对交易市场产生了巨大的影响，对租赁市场也同样催生出一些新的现象。传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌，租金水平出现明显跃升，整体的租赁需求明显增长。
四、完善税收调控政策的相关建议
（一）房地产行业政策应持续、科学、规范
随着房地产行业的迅速发展，国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策，房地产政策前后变动较大，房地产市场波动剧烈。房地产行业作为国民经济重要支柱之一，关系到各行各业与人民群众的切身利益。因此，房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下，制定房地产发展长远规划，研究科学规范的房地产制度，国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策，以保证和促进房地产市场的健康发展。
（二）完善房地产保有环节税收制度，促进税负公平
短期税收调控政策应该慎用，根据房地产市场发展情况，适时进行调整，以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生。目前，我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机，在加大交易环节税收的同时，难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担，使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高。应该不失时机地完善房地产保有税的改革，从根本上促进税负平衡，引导房地产业健康发展。
参考文献：
[1] 苑新丽、王春雷.调控住宅市场供求的税收政策取向[J]. 中国房地产, 2011,(02).
房地产税收政策范文4
【关键词】税收政策 税收负担率 房地产 投资效应
国内外学者就税收对企业投资影响的研究,大多采用资本成本的模型和省际面板数据来进行实证研究,但单独分析税收与房地产企业投资的模型并不多见。根据我国上市房地产企业的有关数据,在资本使用者成本的分析框架下,可以采用单独分析模型,来检验税收,通过资本使用者成本对房地产企业投资行为的影响程度。
理论模型
假设所有资本都是由一个单独变量K表示,生产函数,在这个模型中,资本的边际产量(MPK)会随着要素投入量的增加而增加,但增长的速度会越来越慢,因此,通过资本的边际产量(MPK)与资本使用者成本之间的均衡关系来考察资本成本对实际投资的影响。
假定企业的生产函数为规模报酬不变,其借入成本为r,真实的折旧率为d,使资本使用者达到其投资成本最小化的最优投资量的均衡关系为:(1)
即最优的投资水平是使资本的边际产量等于资本的边际成本水平。放宽假定来使投资模型更现实,由于企业缴纳各种税收又接受各种补贴,这些都对最佳投资有影响,假定对企业利润征税的税率为t,来自各种投资税收减免和加速折旧备抵以及利息扣除而形成的税收减免为s,则资本存量增加1单位的税后资本使用者成本为(r+d)(1-s),而税后资本的边际产量MPK(1-t),在均衡状态下,企业的边际产量等于投资成本: (2)
或者 (3)
从(3)式可以看出,最优的投资水平就是使得税后的资本边际产量等于资本的边际成本。如果s=t,则对企业利润征税而使投资减少的影响恰好被税收减免和折旧备抵所补偿,如果s>t,就会产生税收激励,这样调整后的资本使用者成本更低,企业将会比没有税收的情况下投资更多,反之,如果t>s,那么税收对投资会产生负的税收激励,使企业投资减少。
实证分析
数据的说明和变量的选择。用来研究的数据来源于GSMAR系列研究数据库和中经网统计数据库,以证监会行业分类标准中房地产开发经营上市公司作为样本基础,选取了1998～2008年的截面数据,由于ST房地产上市公司经营状况与其他的上市公司差距较大,为了保证统计结果的有效性,剔除ST公司;为了便于对比研究,保证数据的完整性在1998年以后上市的房地产企业和在2008年之前退市的房地产开发企业予以剔除,因此从95家上市的房地产企业中选取了其中符合条件的50家房地产企业,选取的企业满足样本要求,具有很强的代表性。模型的变量选择和基本设定如下。
因变量为上市房地产公司年度投资额(Invest),由于房地产公司的投资项目绝大多数是建筑工程之类的项目,需要分期进行建设投资,因此因变量选择上市房地产公司年度完成投资额。
自变量1为税收负担率(Trate)。由于缺乏上市房地产公司税收负担的数据,选取了应纳税额占营业收入的比重作为上市房地产公司的税收负担率,对于房地产公司其当年应缴纳的税金绝大多数体现在利润表中的“营业税金及附加”和“所得税项目”中,因此,以上市公司利润表中的“营业税金及附加”和“所得税”两项之和作为应纳税额进行研究。
自变量2国内生产总值(GDP)。选择这一变量是考虑到房地产开发投资占国内生产总值GDP的比重越来越大,随着房地产业在国民经济中的地位不断提高,这样房地产投资和经济增长具有相互的反馈作用,因此经济波动对房地产的投资具有较大影响。
自变量3地方政府对房地产业的干预程度(Intervene)。用土地购置费来表示,无论是划拨方式还是通过出让方式取得的土地使用权所支付的土地出让金,都是构成地方政府财政收入的一个重要内容,从房地产开发企业投资而支付的土地购置费,可以看出地方政府对房地产企业如何施加影响。
计量结果及其分析。根据上述分析最终的计量回归方程如下:(4)
利用1998～2008年截面数据计算回归的结果如下,其目的在于考察不同影响因素对上市房地产企业投资的影响。(见表1)
回归结果显示,解释变量对因变量影响较大的因素依次是税收负担率、地方政府对房地产的干预程度和国内生产总值GDP。从估计出的参数可以看出税收负担率的变化与房地产企业的投资额同方向变动,由理论分析可知税收对投资的效应分为收入效应和替代效应,替代效应表现为政府征税后,增加了投资品的价格,提高了投资成本,造成纳税人用消费来替资,因而税收与投资成反方向变动;而收入效应正好相反,表现为政府征税后,提高了投资成本,减少了纳税人可支配收入,而纳税人为了维持以前的投资水平,使收入水平不会下降,只好追加投资,这样,税收与投资同方向变动。由回归分析的结果来看,税收负担率与房地产企业投资是同方向变动的,因而税收对投资的效应是收入效应大于替代效应,究竟税收负担达到多少,收入效应和替代效应相等,即税收负担率既不会对投资产生抑制也不会对投资产生促进作用,还需要进一步分析。
从1998～2008年50家符合条件的上市房地产企业年度投资额(Invest)可以得出年度投资增长率(Irate),由单位根检验可知,Irate,Trate和Trate2均为一阶单整的时间序列,有可能存在长期的稳定关系,因而根据上述分析建立的回归方程如下: (5)
回归结果为
(6)
(3.584868)(-1.464917)
对残差进行单位根检验,ADF统计量为-3.830115,P值为0.036,通过5%的平稳性检验,由上式可知,因变量年度投资增长率(Irate)的变动与税收负担率及其二次方之间存在着显著的长期稳定关系。
从第一个回归结果我们可以得出税收负担率与房地产开发企业的年度投资额同方向变动,税收对投资的收入效应正在起作用,1998～2008年的统计数据表明,这50家上市房地产企业的税收负担率从6%左右一直增长到18%左右,与此同时投资也在增长。
从第二个回归结果中我们可以得出,投资增长率与税收负担率的变动不是线性关系,而是以税收负担率为自变量的拟凹函数,令其一阶导数为零可得(7)
即Trate=17.11%,说明了税收负担率为17.11%时,投资增长率达到最大,从1998～2008年间50家上市房地产公司的数据中可以看出只有2008年的税收增长率超过17.11%,这也从另一个侧面说明了样本期间内,税收对投资的效应以收入效应为主,总体上体现了税收增加房地产投资也增加的趋势。
表1的模型(4)回归结果表明,国内生产总值GDP的变动对房地产企业的投资也具有显著的正向影响,但影响的效果不如税收负担率对房地产企业投资的影响程度。政府对房地产企业的干预程度(Intervene)对房地产企业投资的影响也是正向的,按照模型1的结果土地购置费与房地产开发企业的投资保持1:1.108667的比例增长,由于房地产开发缴纳的土地购置费也是地方财政收入的一个重要方面,也由此证明了房地产开发企业投资受到地方政府的影响程度也很大。
房地产税收政策范文5
【关键词】房地产业 税收制度 税收征管
国内在房地产业的税收征管上也做了很多相关性的研究，很多研究都是集中于对于房地产税收管理体系中实体法的分析上去进行的，而很少是与房地产税收征管方面的研究有关系的。邓子基（2007）指出，税收工作的主要内容是税收征管，要保证税收职能的发挥要靠税收征管，良好的税收征管能有力保障税制的贯彻实施，税收工作水平的高低要用税收征管来衡量。龚爱平、林芳华（2007）以房地产开发企业的视角上去分析，认为由于房地产开发企业的账簿设置和凭证不够规范、虚增成本、乱摊费用、收入核算不准确，从而加大了税收征管的难度。
一、我国房地产业税收征管中存在的问题
（一）税收制度层面的问题
我国房地产业税收的诸多问题根源于我国税收制度的不完善，这既包括税法层面的不完善，也包括税收部门日常执法的不严谨。
我国现行房地产税收制度“重流通，轻保有”。现行的房地产税制设计的主要税种集中在房地产的流通交易环节，而在房地产保有环节的相关税种非常少。现行中国房地产税制基本上是作用在销售环节上一旦租售，则数税并举造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，企业的实际平均税负达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。
以费代税现象严重。房地产开发一个项目的运作需要经过若干个主管部门审批、把关。因此，以房地产为载体的行政收费也随之出现，各种收费不仅名目繁多，而且极不规范，税少费多现象比较突出。过多的行政收费项目削弱了税收的宏观调控功能降低了税收的严肃性，加重了房地产开发企业的负担，积压了企业的利润空间。
（二）税务管理当局层面的问题
相关政府部门协作力度不够。房地产业运行过程中需要多个部门的审批和许可，其中包含国土、建设、规划、房管等多个部门。然而，政府机构中还没有组建房产税收的互动平台，各相关政府部门各自为政，信息交流不畅，导致想要及时获取房地产业税源的准确信息非常有难度的。政府必须协调好这些部门的关系，从源头上加强合作，并且实现资源信息的共享，这样才能够使房地产税收透明化，才能够提高房地产税收征管的效率。
房地产业税收征管配套制度不完善。我国还没有建立统一完整的房地产登记系统和房地产价值评估体系。我国计算房地产税收，一般也不是以房地产评估价值作为计税依据，而是以房地产的账面价值和原值计税。在房地产价值变动频繁、幅度较大的市场经济中，税务管理部门亟需建立可靠的房地产价值评估体系。与此同时，在房地产流通阶段和保有阶段，涉及到的多项权属交易、变更登记等操作，只有建立在一个完善的房地产登记制度，才能消除房地产不做登记而随意交易和出租的严重现象，杜绝辅税收流失。 受制于我国还没有建立一套有效的纳税评估体系，这两套系统迟迟不能付诸实践之中，税收征管效率大打折扣。
二、完善房地产业税收征管的措施和建议
（一）完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。
进一步完善我国房地产税制结构。改变现有“重流转，轻保有”的状况，在税制设计上，要坚定“重保有、轻流转”的原则；在税种设置上，坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，尽量在房地产税收方面建立科学合理的制度，好整体提升房地产税收征收管理的水平和质量。
逐步消除以费代税现象。要尽快规范房地产开发过程中所涉及的收费项目，降低收费的额度。把这些收费项目归并到同一个部门管理，纳入政府的预算管理。这样既简化房地产管理程序又有利于减少房地产审批过程中产生的权力寻租现象，对防止腐败的产生也有重要意义。
（二）税务管理当局层面的优化
完善房地产业税收一体化管理。房地产税收涉及多个部门的系统工程，牵涉的部门广、落实的困难多、协调的难度大，仅靠地税部门的努力是很难达到预期效果的。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次，政府要加强考核检查，加大对协税护税的奖励力度。同时要完善管理制度，在原来“先税后证、以证控税”的基础上，强化“以票管税”，凭房地产开发涉税事项转办单、分户销售不动产发票、房屋销售办证明细表办理权证手续。
完善房地产税收征管配套制度。首先，强化房地产产权登记制度。完备的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的重要保障。发达国家大都具有十分完善的房地产产权登记制度并辅之以高效的信息管理手段这样就能避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。
参考文献：
[1]邓子基.建立和健全我国地方税系研究[J].福建论坛人文社会科学版，2007，（1）.
[2]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自偷沪试点[J].财政金融，2011，（3）.
[3]崔志坤. 中国开征物业税（房地产税）的路径选择[J].财政研究， 2010，（12）.
[4]杨华勇.“一体化”后的房地产税收现状[J].宏观经济，2009.
房地产税收政策范文6
关键词:房地产业；房地产税收；政策；长效机制；税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
