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土地承包法实施细则范文1
一、主要做法
突出农民主体，打牢群众基础。坚持“三原则、三体现”，充分保障农民的主体地位。“三原则”：一是依法原则。此项改革应遵循《农村土地承包法》等现行法律法规。二是农民自愿原则。农村土地产权制度改革的宗旨是“还权于民”，农民自愿是改革前提。三是村民自治原则。改革必须坚持农民的事农民做主，充分发挥村议事会、监事会和社审核调解小组作用，将发挥群众主体作用贯穿于改革工作的每个环节和细节，使改革真正做到“三体现”，即体现农民意愿、体现农民智慧、体现农民活力。加强引导服务，有序推进改革。双流县农村发展局作为农村土地承包经营权改革试点工作的牵头部门，成立了以局长为组长的农村土地承包经营权登记及流转管理工作领导小组，农经科专门负责改革的日常工作，并专门抽调业务骨干组成县级宣传督导组、工作指导组、驻试点村工作组，搞好引导服务，做好组织协调。在具体实践中，充分尊重农民意愿，不越俎代庖、不大包大揽。比如，在涉及历史遗留问题或群众争议较大的问题时，不搞一刀切，通过村组议事会，交给群众讨论解决，坚持让农民做主。
狠抓关键环节，确保改革取得实效。一是抓好宣传发动关。采取集中培训与分散指导相结合、理论培训与实地操作相结合、发放宣传资料与进村入户相结合，将改革政策原原本本交给干部群众，让农民了解改革、支持改革、参与改革。通过开展形式多样的宣传发动，提高广大干部群众对农村产权制度改革工作的认识，营造全社会支持改革的良好氛围。二是抓好实测摸底关。采取“县领导、镇组织、村牵头、社负责、农户配合”的“五联动”工作方法，切实做到宣传发动到位、组织领导到位、对口指导到位、分工协作到位、经费保障到位“五到位”，充分发挥农民主体作用，公开、公平、公正对农村承包地进行实测。三是抓好民主公示关。既公示实测结果，也公示群众提出问题的处理结果。当地镇政府对经村社公示无异议的实测结果进行审核后，报县农发局审定，审定无误后，对符合确权登记条件的拟确权相关内容交由村、组（社）进行再次公示，公示期满无异议的，统一发放《农村土地承包经营权证》。
探索固化产权，实行长久不变。在农村土地承包经营权确权颁证的基础上，双流县充分尊重农民意愿，依法探索农村土地承包经营权长久不变改革试点工作。通过试点，探索出“长久不变”工作就是要做好“两固化，一显化”，即：固化集体经济组织成员，固化农村土地承包经营权，显化集体资产收益分配权。截至2013年12月底，全县共238个村（涉农社区）、1803个组（3674个社）、20.31万农户全面完成了承包地“长久不变”的确权颁证工作，并通过司法部门公证，完成了法律意义上的承包地“长久不变”。
制定配套文件，提供政策依据。结合实际，针对确权登记、流转管理、价格评估、流转程序、登记备案、实测方案、实施细则等方面，研究制定了《双流县农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》、《双流县农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》、《双流县农村承包地手工实测实施细则》《双流县农村集体经济组织确认办法（试行）》等15个相关配套文件，并指导兴隆镇瓦窑村完善了《兴隆镇瓦窑村农村土地承包经营权长不变管理办法（试行）》。成都市在制定《农村土地承包经营权流转价格评估办法（试行）》时，充分借鉴了双流县的农村土地承包经营权价格评估体系，现已全市推广。
二、相关探索与成效
开辟银农合作，破解融资难题。结合农村产权制度改革试点工作，推动农村土地承包经营权抵押贷款取得了突破。双流县宗富枇杷种植专业合作社等四家合作社利用本社社员141亩农村土地承包经营权，向农村信用联社抵押贷款融资100万元，为农民生产经营开辟了新的融资渠道。建立保障机制，防范流转风险。为有效防范农村土地承包经营权在流转过程中的风险，以农村产权制度改革为契机，县农发局与保险机构、金融机构积极探讨土地承包经营权流转保险机制，最大限度地减少流转双方的风险。建立土地流转项目储备制度，建立待流转土地项目、拟流转土地业主信息储备库，搞好土地流转项目筛选、包装，收集农用地流转供求信息，引导流转受让方向现代农业园区集中，促进农业优势产业集约集群发展。搭建信息平台，畅通流转渠道。县农发局积极搭建农村土地流转信息平台，2008年1月，成立了双流县土地承包流转服务中心，各镇（街道）成立了相应的服务机构。中心开通了“双流县农村土地流转信息网”，搭建起农村承包土地流转服务平台。
建立评估机制，实现公平流转。为推动全县农用地规范有序流转，县农发局制定了《双流县农村土地承包经营权流转价格评估管理办法》。自农村土地承包经营制度改革工作开展以来，全县共评估了89宗土地，评估面积2189.81亩，评估总价达9274.22万元，为936户农户提供了方便快捷的服务。推行托管合作，促进农民增收。丘陵地区农村土地大面积种植果树，但因青壮年农民外出务工，劳动力缺失，致使果树疏于管理、效益较低。永兴镇干塘村结合农村产权制度改革，与双流县宗富枇杷种植专业合作社合作，创造性地推出了托管经营方式。即农民将果树托管给合作社，由合作社统一管理和经营，在托管经营期间，不得毁坏果树，合作社每年向农民支付每亩1500元收益。目前，果树托管面积已达320多亩。这种托管经营模式，不但解决了果农技术和管理难题，而且解决了果农和合作社持续增收的问题。探索集体资产股份制改造，推动农民持股进城。黄龙溪镇东岳村在农村土地承包经营权长久不变试点的基础上，将各组（社）经营性资产以及未确权到户的田坎、河滩、荒坡等资源性资产实行股份制改造，实行量化到人、到户，明确“增人不增股、减人不减股”，解决因人口“生老进出”四项变动而造成集体资产管理混乱的问题。同时，该村组建了黄龙东岳现代农业股份有限公司，公司按照企业化运作模式进行经营和管理，农民可以土地承包经营权和现金入股，公司产生的收益按股份分红，2013年入股分红达890万元。如此，有利于让农民放心持股进城，有效促进农村劳动力和其他生产要素的合理流动，推进农村城市化和农民市民化进程。
土地承包法实施细则范文2
一、2010年工作回顾
(一)建立完善农村土地承包纠纷调解仲裁机制，切实维护农民土地承包合法权益
1、开展《农村土地承包纠纷调解仲裁法》的学习宣传。订购了15本《农村土地承包经营纠纷调解仲裁理论与工作实务》，组织大家自学，深刻领会法律基本精神，营造依法调解仲裁农村土地承包经营纠纷、加强农村土地承包管理工作的良好社会氛围。
2、拟在年底前成立县级农村土地承包仲裁委员会，现正在开展制订仲裁委员会和仲裁员管理制度、仲裁规程等配套制度及相关法律文书，落实仲裁员等相关准备工作。
3、全面启动我县“三项试点”工作。除继续搞好在新盛镇天鹅村8社、9社开展土地经营“小集中”试点外，对拟在区域重点镇(金山镇)开展土地经营“小集中”试点进行了前期准备工作。新盛镇天鹅村8社、9社已按现有的田地按人平均重新落实了承包田地;目前，这两个社的农户，已按重新落实的承包田地种植了小春作物，正在进行机耕道及沟渠整治;这两个社土地经营“小集中”前有田399块、地360块;“小集中”后有田140块、地91块;镇、村、社干部及农户十分支持土地经营“小集中”试点工作。
4、土地股份合作社试点工作。对拟在略坪镇、白马关镇组建土地股份合作社开展了前期准备工作。目前在御营镇响石村3组已组建了县御西土地合作社，该社以御营镇响石村3组79户社员408亩土地19年的经营权为基础招股，按1亩折算1股入社;实行按户投票，按股分红。
5、对拟在金山镇、蟠龙镇和新盛镇建立土地流转服务中心开展了前期准备工作。
6、全县统一印制和使用了规范的土地流转合同文本。
7、参与了我县土地利用开发调查，并撰写了调查报告。
(二)加强农民负担监督管理，确保减轻农民负担和强农惠农政策落到实处
1、健全完善了纠正损害农民利益突出问题工作联席会议制度，强化和落实党政领导责任制和专项治理部门责任制。狠抓了任务的落实，认真履行职责，做好专项任务的牵头和协办相关工作。
2、农民权益义务监督卡在5月底以前发到社100%到户95%以上。全县按市上统一内容、统一格式，统一印制监督卡70543份，并由各镇政府监章后，按要求发到农户。
3、坚持和完善农民负担预决算制度。对全县109个村农民权益义务预算方案进行了严格审核、审批，并对2009年农民负担开展了决算工作。对2个镇(涉及6个村17个社)村内“一事一议”筹资13.13万元进行了严格审核审批。
4、认真做好涉农收费审查备案和涉农收费公示。县农民负担监管办会同县财政局、县物价局和县监察局对全县涉及农民负担的项目依据中央、省、市已出台的法律、法规和政策规定进行了严格审查，共审查涉农收费项目34项，备案保留34项，并及时上报了审查备案情况。
5、开展农民负担检查，及时纠正查处违反农民负担政策和惠农政策的行为。开展了农民权益义务监督卡发放、强农惠农政策落实等方面情况的监督检查，及时纠正违反农民负担和惠农政策的行为。
6、认真做好了粮食直补、农资增支综合补贴和油菜、小麦、玉米、水稻良种补贴面积核实工作。并与有关部门一道对略坪镇联丰村从粮食直补款中抵扣水费等费用一事进行了调查处理，并对群众反映的问题进行了纠正。
7、继续开展了农民负担动态监测工作。在、白马关、御营、新盛4个镇确定20个调查村20户调查农户，开展了农民缴纳税费动态监测工作，并按要求及时上报了监测资料。
(三)加强农民专业合作组织建设
1、理顺管理体制，与供销社、农工办等部门建立了县农民专合社组织建设工作联席会议制度(罗委办发[2010]7号)，明确了各自分工和任务。
2、加强了与专业合作社的联系。确定了略坪蔬菜种植专合社、县大霍山枣子专合社、县天马山翠冠梨专合社等5家专合社为示范社，建立长久联系，保持经常联络，从规范化、标准化、品牌化和市场化4个方面的建设上为其提供帮助指导服务，并积极帮助专合社争取有关项目支持。
3、及时掌握农民专业合作组织发展动态，按时上报了报表;并针对农民专合组织建设与发展的新情况、新问题，提出对策措施建议。
(四)进一步加强了农村“三资”管理
1、加强了村组民主理财小组建设。指导各镇开展对民主理财小组成员的培训，帮助村组建立健全民主理财民主监督有关制度。并就民主理财小组的职责、权利及理财规定等作出了统一要求。
2、积极推行“会计委托制”和财会电算化。对万安、蟠龙等已有7个镇推行的“会计委托制”进行了完善，并在慧觉镇和新盛镇开展了财会电算化试点前期准备工作。
3、继续做好以财务公开为主要内容的村务公开工作。一是按全县统一的公开内容、程序、时间、方式等环节开展了财务公开，并对财务公开工作进行了指导和检查督促。二是配合有关部门将粮食直补、良种补贴的数额计算到户并张榜公布。全县村务公开面达到100%。
4、认真开展农村审计工作。一是指导各镇开展了农村财务、农民负担、村社干部任期和离任经济责任等审计工作。已审计村组数565个占村社总数的42%，审计金额3857.26万元。二是由市、县、镇组成联合审计组，对调元镇双埝村财务收支情况进行了就地审计。通过审计维护了农村正常的经济秩序，强化了村社经济和财务收支约束监督。
5、建立健全村组债权债务台账，及时掌握村组债务动态，为党委政府化解村级债务当好参谋。
6、参与了县政协开展的村级实施民主管理调研活动，并形成了调研报告。
7、加强财务管理制度建设。今年6月，印发了《县村社集体财务管理实施细则》(罗府办发[2010]69号)，从财务公开等方面进行了规范，建立了11个有关农村“三资”管理制度。
(五)认真开展农村经济、农业生产等统计工作
使用统计软件进行了数据处理，按时按质完成了各项统计报表;积极开展统计调查和统计分析，完成了3篇统计分析资料。
(六)其他工作
1、认真办理农民群众来信来访。全年共接待8起11人次有关惠农政策落实、土地承包等方面的来访，并进行了妥善处理，做到了热情接待、耐心解释、认真调查、协调处置、事事有回音，并及时上报了来访回复材料。
2、积极开展农经调研。围绕土地利用、农村“三资”管理、农民增收等内容，共完成了4项专题调研，并形成了调研报告。
二、2011年工作计划
(一)农村土地承包及土地流转管理
1、进一步搞好《农村土地承包纠纷调解仲裁法》的宣传学习和贯彻落实工作;进一步做好土地承包和土地流转合同的签订指导、审查鉴证、纠纷调解等日常工作。
2、做好县级农村土地承包仲裁委员会日常工作，指导镇建立健全镇级农村土地承包经营纠纷调解工作机制和相关制度。
3、做好土地“小集中”、土地流转服务中心和土地股份合作社相关工作，扩大机制创新成果。
4、进一步完善农村土地承包及土地流转信息化管理系统，建立土地流转信息平台;规范土地承包和土地流转管理。
(二)农民负担管理
1、健全完善纠正损害农民利益突出问题工作联席会议制度，防止农民负担反弹;认真搞好农民负担预决算、监督卡发放、涉农收费审查备案和农民负担专项审计;严格执行“一事一议”制度。
2、开展农民负担明察暗访，加强和完善日常监督检查。
3、将减轻农民负担工作纳入政府综合目标管理考核内容，签订目标责任书。
4、继续在4个镇20个村20户开展农民负担动态监测。
(三)农民专业合作组织建设
1、对确定的5家专合社作为示范社，建立长久联系，保持经常联络，为其提供帮助指导服务;及时掌握农民专合组织发展动态。
(四)农村“三资”管理
1、加强村组民主理财小组建设，提高他们参与民主管理和民主理财的水平和能力。
2、继续推行“会计委托制”和财会电算化。
3、做好以财务公开为主要内容的村务公开工作;继续开展对三分之一以上村社财务审计;市、县镇联审1个村。
4、建立健全村组债务债权台账，及时掌握村组债务动态。
5、继续贯彻实施《县村社集体财务管理实施细则》等规定，抓好各项财务管理制度建设。
土地承包法实施细则范文3
“推进农村市场化改革，加快农村产权制度改革是关键和基础。”政协委员刘佩智，长期以来关注成都农村产权制度改革的探索。他认为，作为全国统筹城乡综合改革的“实验田”，成都农村产权制度改革的步伐应再加快。
通过深入调研，刘佩智总结了成都试验区农村产权制度改革的四点主要做法。一是开展农村土地和房屋确权工作。明确农村集体土地所有权、使用权和农户的土地承包经营权、林权、宅基地使用权、房屋所有权，并对农村集体和农户发放相应的权证。二是创新耕地保护机制，确保耕地总量不减少、粮食生产能力不下降。由市、县两级政府长期坚持每年从财政预算安排26亿元设立耕地保护基金，为承担耕地保护责任的农民提供养老保险补贴，调动农民保护耕地的积极性，切实保护耕地。三是建立农村产权交易所，推进农村产权流转。依托市国资委直接监管的国有控股企业成都联合产权交易所，建立成都农村产权交易所，作为农村产权流转信息和组织交易的综合性平台，主要开展林权、土地承包经营权、农业类知识产权等农村产权流转和农业产业化项目投融资服务。四是结合灾后重建推进灾后农村土地、房屋产权抵押担保贷款。受灾农户自建住房需要贷款的，可以申请利用确权后集体建设用地使用权证或新建房屋所有权，向农村产权担保公司抵押，获得灾后自建住房的贷款。
在农村产权制度改革方面，成都迈出了可喜的步伐，但也面临着很多问题。刘佩智认为，如何进一步调动农民和社会资本投入现代农业的积极性，健全现代农业多元化投入机制，怎样实现集体建设用地与国有土地享有平等权利，是当前成都试验区改革面临的主要问题。
土地承包法实施细则范文4
关键词：土地承包；经营权；入股
土地是人类赖以生存和发展的重要资源，是承包户开展基本农业生产的必备要素。承包户付出劳动，开展农业生产，收获的农作物可以满足人类基本的生活需要。在我国，土地承包经营权是农民最基本的土地财产权，土地流转牵动着各方利益，在农村土地制度中有极为重要的地位。我国政府为了实现土地承包经营权的有效流转，正努力寻求农村土地制度创新。土地承包经营权入股作为流转的有效方式，在实现我国农业现代化目标中扮演着重要角色。在实践中，土地承包经营权入股实现了农民仍然占有土地的主观愿望，满足了政府土地制度创新的需求，同时也面临着许多挑战[1]。
1土地承包经营权入股的含义
现阶段，人们对农村土地承包经营权入股的含义还没有达成统一的认识，在不同学者的研究中，主要有以下两种观点。农村承包经营方式有两种，第1种是以家庭承包取得，第2种以其他方式取得，由此产生不同的入股形式。第1种入股形式是农户之间的联合，即承包方之间自愿合作，开展农业联合经营活动；第2种入股形式是入股公司，公司的组织形式可以是股份制企业，也可以是农村合作社，土地来源不再是农户手中的农地，而是以“四荒地”为主，此类土地经过招标、拍卖后，人们可以公开获得其承包经营权。第1种经营方式是在《农村土地承包经营权流转管理办法》的基础上形成的，即在家庭承包的基础上，承包方为发展规模农业而开展土地承包经营权入股，基于这个概念，《农村土地承包经营权流转管理办法》中的有关规定逐渐形成。在家庭承包的基础上，承包方之间为了实现发展规模农业的目标，以土地承包经营权作为股权，这样模式下的承包人才有可能入股[2]。第2种观点承认农村合作社和股份公司可以作为土地承包经营权的流转对象。承包农户依据家庭承包的方式，合法获得承包经营权，对该权利评估后确定价格区间，以此价值作为入股股份。这个观点明确了土地承包经营权的现实价值，把其量化为股权。农村生产合作社和股份公司作为一个中转介质，使农村土地承包经营权在更大的范围内流转[3]。
2土地承包经营权入股难的原因
2.1立法滞后
现阶段，人们开始重视土地承包经营权入股的重要性，但是对这一入股制度仍然存在分歧，尚未形成完善的法律法规架构，法律层面对土地承包经营权入股的规定模糊。虽然多部法律中都有对这方面的单独规定，但是法条缺位较大。《农村土地承包法》中提出了入股这一流转形式，但在《农村专业合作法》中并没有相关法条，这样的立法现状使全国各地的入股方案种类较多，试点做法迥然不同。在现实中，合作社采取的分配方式主要是保底收入加浮动分红，但是法律中规定把可分配的利润按成员在合作社中的交易比例返还成员。《农村土地承包经营权流转管理办法》明确了土地承包经营权入股的定义，规定合作社解散后采用直接退回原承包农户的方式处理入股土地，表明认可入股流转方式，明确承包方可以自愿将享有土地承包经营权的土地入股农村合作社。但问题是，该规定不符合《农民专业合作社法》中合作社破产后的清算规则和财产清算制度。《农民专业合作社法》中的清算原则是变卖破产后的财产，而土地承包经营权被列入破产后的财产范围，理应进行变卖。按照此原则，在实践中容易发生农户失去基本生活依托的情况。承包人用土地承包经营权入股，意味着合作社破产后，承包人要以其入股时的出资承担责任。为解决农户入股的后顾之忧，中国人民银行等多部门联合试点土地承包经营权抵押贷款工作。现阶段，相关工作仅处于试点阶段，没有在全国大范围实行[4]。农村合作社成立后，面对生产经营困境，农户通常会选择抵押的方式进行融资，但依据《农村土地承包经营权流转管理办法》中的规定，土地承包经营权最后要退回农户，显然通过抵押寻求融资的方式行不通，此时合作社又将陷入融资困难的处境。因此现行法律在土地承包经营权入股方面的规定仅停留在形式上，对于土地承包经营权入股在实践中遇到的问题未找到具体解决办法。
2.2配套制度缺失
2.2.1登记制度农村土地承包经营权确权登记工作没有步入正轨。国土资源部在《不动产登记暂行条例实施细则》中明确了土地承包经营权初始登记、变更登记等具体适用情形，但是取得土地承包经营权证的过程历时久，对入股合同的审查、保管也缺少规范[5]。
2.2.2市场制度土地承包经营权入股有序进行，缺少配套的农村土地市场。土地入股不论是入合作社还是入股份公司，均需要作价。但目前土地承包经营权的评估制度并不完善，土地承包经营权作价入股合同不规范、作价不严谨等问题频频出现。比如入股后对方改变农业用地的用途，因为缺少具体限制，农户维权的难度大，易引发各种纠纷。加上相关部门的约束力不强，导致土地承包经营权入股市场秩序相对混乱[6]。
3解决土地承包经营权入股难的对策
3.1修改和完善相关法律法规
当前我国的农村经济发展模式偏向于传统的粗放型模式，农民对土地的依附性很强。土地承包经营权入股改变了传统模式中农户和土地密不可分的关系，正是因为这种改变，农户有了“走出去”的主观愿望，希望脱离土地，谋求更大的发展。入股后，农地规模化生产，大片土地物尽其用，盘活资源，有利于实现更加长远的发展。对此，要完善立法，化解现有立法中出现的矛盾，对土地承包经营权进行准确定义，使该项权利物权化，提高入股这种流转方式的正当性。《农民专业合作社法》是与土地承包经营权入股最为密切的法律文件，要填补该文件中的空白，形成一套完整的入股操作流程规范，衔接不同的部门，在法条设计方面进行积极探索，完善土地承包经营权入股的出资制度、利益分配方案以及土地承包经营权入股的退出制度。
3.2做好土地确权登记
土地承包经营权的身份属性极强，赋予了农户基本的生活保障，相关部门需要逐步完善土地承包经营权的确权登记，重点推进确权。《农村土地承包法》规定，农户作为发包方，从集体获得土地承包经营权后，其权利依法受到保护。目前，相关的政策登记确权手段不完善，政府应该加快推进确权工作，将确权登记落实到各级登记机关。完善登记制度后，落实农户土地的社会保障功能，使农户能够安心，逐渐规范市场。
3.3完善土地承包经营权入股的市场体制
土地承包经营权入股的本质属于流转，在流转市场的秩序构建方面，需要搭建土地流转服务体系。土地流转服务体系需涵盖到各个层级，把握好信息、指导、纠纷解决3个维度，让流转双方都能体验到更加便捷的服务，基于自愿、平等的原则完成入股。同时，建设流转服务体系要注意引导农户签订规范的入股合同。在尚未形成成熟的范本前，合同如何设计是值得探究的问题。合同中要涵盖双方的权利义务、期满之后的退出方式等内容，明确的合同条款能避免出现不必要的纠纷。在构建服务体系的过程中，需要重点考虑纠纷的解决方式，根据纠纷的实际情况，双方进行友好协商并解决矛盾。对于土地承包经营权的价值，双方在入股前应考虑好价值问题，但是价值在入股后会因为贡献比产生变化，为此应尽快成立估价机构，把土地的年收益作为定价基础，在此基础上进行定级定价，打破原有市场中没有统一定价标准的局面。
土地承包法实施细则范文5
为此，市局主管处室认真研究、积极部署，启动了丰都县农村区域不动产统一登记综合试点工作，组织市勘院、局信息中心及市登记中心的技术骨干，拟通过先试点再推开的工作方式稳妥推进农林纳入不动产统一登记体系。同时，也为国土资源部制定操作细则提供经验和依据。
一、现状分析
通过丰都试点和调研发现，当前县级农林主管部门主要负责农村土地承包经营权和林权的登记管理、纠纷调处及流转备案等日常工作。其登记业务、调查成果及管理方式主要有以下特点：
1.登记实质属行政行为
当前农林主管部门负责的相关登记工作是基于行政管理的需要，属于行政行为。登记的客体对象主要包括依承包经营合同为依据的承包经营权登记和依双方协议为依据的经营权流转备案登记。前者属于物权，而后者却属于债权。登记类型分初始登记、变更登记、注销登记和经营权流转备案登记等。登记的业务量与土地、房屋登记相比小很多。以丰都为例，全年县农业主管部门办理登记件数量大致为100-120件，其中，经营权流转备案登记占一半以上；县林业主管部门办理登记件数量大致为200-300件。
2.调查成果差异较大
本次丰都试点采取了普查的方式。即以1：5000正射影像图（地理国情调查用图）为基础图件，通过农户实地指界，将农户实际拥有的承包地块逐一调绘上图，然后与登记簿记载的地块及面积进行对照分析。从已完成三个社的数据对比发现，农林部门用于登记的调查成果与实际差异较大：3个社的农户实有地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于权证记载地块面积，平均差异超50%。究其原因，农林部门未按农业行业标准《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以国土“二调”数据为控制，对原有面积进行平差完成了本轮农村土地承包经营权的确权颁证工作（见表1）。
3.成果数据采取台账式管理
丰都调研发现，县级农林主管部门在完成了确权颁证后建立了相应的登记簿、册及电子数据，然后以此为基础，采取台账式数据管理方式开展日常登记管理工作。这种模式仅能维护权证数据与台账数据一致，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分权属界线，故登记地块无法真正落地。
二、问题剖析
农林纳入不动产统一登记后，其法律效力由原行政行为产生转变为不动产登记行为产生。不动产登记行为首先要有《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等上位法的支撑，然后有准确的权籍调查结果为依据，再有规范的信息平台保障实现。
1.登记业务对接
依据《条例》规定，在登记业务的对接中主要存在以下问题：一是权利名称相同内涵不同。“农村土地承包经营权”在《条例》中仅指承包权，而在农、林部门的登记管理中，却包含了可用于流转的经营权，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故形成了同名不同质的现象。二是存在权利重叠的现象。由于承包经营权证和林权证由农、林主管部门分别颁发，部门之间缺乏有效衔接，如退耕还林后农户取得了林权证，但原有耕地的承包经营权证并未注销。三是登记内容存在差异。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）要求，不动产登记簿中要求填写的内容与农、林原登记簿的内容不完全一致。如用途的细化、农地的等级、价格等，因此在纳入农林不动产统一登记时还需补充完善缺少的相关信息。四是登记类型需作调整。《条例》规定的各登记类型及包含的内容与原农、林的规定有较大差异，例如，以转让、互换等方式改变权利人的，在原农林登记中列入变更登记，而在不动产登记中属于转移登记。因此，原农林登记类型与不动产登记类型还需进行梳理、调整，进一步细化登记业务。
2.数据衔接和不动产单元编码是权籍调查的难点所在
由于《条例》明确规定原有权证、登记簿合法有效，意味着原有成果数据也全部合法有效。然而之前农林部门并没有严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，形成的成果中缺乏空间矢量图形数据，已发权证的地块仍然存在权属四至不清、面积不准、数量不合等问题，无法落地。因此，农林纳入不动产登记后，权籍调查面临的主要难点就是与原有“合法数据”的衔接，既要符合法律、法规的规定，又不能损害农户的合法权益而造成社会不稳定。另一方面，根据国土资源部《不动产单元编码规则》的要求，需对每一个地块采用28位码进行唯一性编码。然而按照规则要求，在实际操作将缺失“社”和“户”两级信息的码位，这样，对于集体经济组织是以社为单位、土地承包经营权以户为单位颁发权证并统一管理的南方地区来说不利于日常管理。
3.信息平台尚待构建
由于当前农、林主管部门只有属性数据库，未建立空间矢量图形数据库。因此，如何在新系统中有效对接农林移交的相关数据，如何开展好新的农林发证工作，如何构建符合国家相关技术规范的农林不动产数据库是当前建设信息平台的重点。在此，我们特别要注意，不能简单地照搬土地房屋部分的“不动产登记系统”。基于重庆市国土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有较好的测绘调查数据基础、成熟的登记规范及多年的地房籍信息系统运行经验，基本具备国土资源部不动产统一登记后的入库要求。但农林部分则不然，一是原农林部门用于颁发权证的调查成果实质并未达到不动产登记的要求，这种矛盾需要时间和方法逐步过渡处理，不可能一步到位；二是原有权证是以户为单位颁发和管理，记载所有承包地块，按照国土资源部《不动产单元编码规则》“一个承包地块为一个宗地”的要求，每户可拥有多个宗地，那么，正确反映农户、宗地、不动产单元编码及相应登记簿的复杂变化关系需要在系统中采取技术手段加以解决。
三、对策与建议
通过试点分析，我们认为农、林部分不动产登记应以“尊重历史、平稳推进”为整体工作原则，采取“依申请登记、时间换空间”的策略稳步推进。
1.利用地方立法体系完善可操作的农林不动产登记细则
不动产登记的基本原则是依法、依规办理。因此，我们应在当前国家已出台的相关法律、法规的基础上尽快细化符合重庆实际的操作细则，为办理农、林不动产登记提供直接法律依据。可从《重庆市不动产登记条例》编制、“国土、农、林”三部门联合发文及国土系统内发文三个层面明确和细化农林不动产纳入不动产登记的相关规定，有效完成登记业务的对接。主要解决以下问题：一是登记类型的调整，如承包经营权的分割、林权的分户在农林部门均按“变更登记”类型办理，纳入不动产登记后则应按“转移登记”类型办理。二是明确工作边界，除重庆市编办已明确承包经营权、林权的权属调查及调处由农林部门负责外，还应明晰纳入不动产登记的具体业务。区分物权登记和行政管理登记的实质，例如农、林经营权的转让，在没有上位法支持前，其实质不属于物权，因此，建议涉及此类权利的登记暂不纳入不动产登记体系。三是登记数据的衔接，农林纳入不动产登记后，新、旧登记数据的衔接必须以保护权利人的合法权益为原则，如何衔接必须出台相关细则予以明确。四是权利重叠的统一，针对原有承包经营权和林权出现重叠的现象系管理脱节造成，建议在相应地块办理不动产登记前依法予以统一。
2.做好权籍调查和信息平台建设是农林纳入不动产登记的关键所在
建议尽快出台《重庆市不动产权籍调查实施细则》，充分考虑重庆的复杂情况和现有成果数据的特性，重点解决好“调查数据衔接”和“不动产单元编码”两大难题。农林纳入不动产登记后所面临的“调查数据衔接”不是简单的前后测绘调查数据的平差，而是权利人合法权益得以保护的体现。因此，在制定调查细则时须首先以保护权利人的合法权益为原则，其次以权利人需办理新的不动产登记业务类型为导向，最后以相关技术规范为依据建立数据衔接体系和操作细则，为农林不动产登记提供准确可靠的成果数据。“不动产单元编码”在《条例》中有明确规定，而国家的《不动产单元编码规则》对于地方的管理需要尚有不足，主要表现在“社级经济组织”和以家庭为承包单位的“农户”两个管理层级的信息无法在28位编码中得以体现。建议在调查细则中考虑地方编码，在包含国家要求的28位编码的基础上，利用技术手段合理扩展4?-6位编码，既能符合国家的要求，又能满足地方的管理需要。另外，利用变更调查、质量评价等成果在调查中增加不动产登记需要的农地用途、等级、价格等新增登记。
信息平台建设必须以满足登记业务需要为目的，与权籍调查紧密结合。建议目前情况下，农林部分的不动产登记系统与土地房屋不动产登记系统分开建设，条件具备后再合并。重点解决以下问题：一是在数据库中如何纳入农、林移交的相关数据；二是在国家《不动产数据库建设规范》的基础上合理增加字段，以满足权籍调查对不动产单元编码扩展的需要；三是提高系统的兼容性，既能按照国家的要求提交相关登记数据，又能满足实际登记工作的需要；四是在信息系统中考虑农林部分与土地房屋部分界面统一但实质区分的登记系统，以达到逐步过渡的目的。
3.加强国家、市、区县三级层次的工作联系，确保农林不动产登记的顺利纳入
一是多向国家层面请示汇报以争取更多的指导和帮助，避免工作和资金的重复浪费，保障快速稳妥地推进农林不动产统一登记工作。
土地承包法实施细则范文6
1 土地流转的基本现状
近年来，随着茅坪镇农业产业化水平不断提高、小城镇建设规模日渐扩大、农村进城务工人员稳步增加，茅坪镇农村土地流转面积呈逐年增长趋势，土地规模经营水平也得到进一步提升。
服务体系逐步健全。现阶段主要是私下流转和农民把土地流转到村委会，村委会又把土地流转给种植大户两种形式。应积极探索，大胆实践，以实施农业部、贵州省土地确权登记试点工作为重点，积极构建镇、村二级土地流转平台，推进农村土地流转管理和服务工作规范化。
规模经营趋势加快。茅坪镇通过近几年的土地整治，农业经济生产基础设施得到了进一步的改善。积极培育了龙头企业、合作组织等新型农业经营主体，同时，新型经营主体的发展壮大又进一步促进了土地的规模流转，形成了土地流转与规模经营互动互促的良好局面。
机械化水平大幅提升。农业机械化水平是现代农业发展程度的重要标志。茅坪镇通过大面积土地整治加快了土地流转，推进土地相对集中，使土地连接成片，形成规模经营，促进了农业机械化水平的大幅度提高，使茅坪镇农机专业合作社有了用武之地。
茅坪镇的实践证明，土地流转为加快农业结构调整、生产规模化、提高劳动者素质、增加农民收入、发展现代农业注入了新的动力和活力。
2 存在的主要问题
土地确权进度不理想。茅坪镇农村土地确权试点工作面临着“三个问题”：一是经费不足，各级政府的配套资金到位率低，影响确权进度。二是外出务工人员较多，信息收集不齐。三是相关业务工作没有跟上，致使确权工作不能按步实施。
土地流转机制不健全。由于确权工作在茅坪镇还没全面完善，农村土地流转市场机制暂时还没有建立起来，未形成统一规范的土地流转市场，制约农村土地流转的有序进行。
土地流转行为不规范。目前，茅坪镇部分村组农户之间的土地流转仍采取口头协议，没有通过签订流转合同来规范双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款内容不具体等问题，容易导致流转纠纷的发生。
土地流转监管不到位。由于没有成立流转服务监管的职能部门，工作正在探索尝试阶段，没有形成规范的土地流转监管机制，缺乏对土地流转进行有效的指导和管理。
土地流转信息不通畅。一些农户有强烈的流转愿望，却找不到合适的流转对象，很大程度上影响了流转的速度和规范操作。
3 解决的具体措施
当前，我们正站在“十三五”发展节点，紧紧抓住土地确权和流转这个影响城乡经济社会发展的关键性问题，充分释放土地制度调整带来的改革，对于带动城乡发展具有重大的意义。
强化宣传引导，广泛营造土地流转氛围。让农民意识到土地流转带来的地区发展和经济实惠，是加快土地流转的前提。加快推进城乡人力资源市场建设，进一步增强普惠制培训的针对性和实效性，切实提高就业率和劳动者素质，使农村外出务工人员就业和收入稳定，让农户土地流转出去后没有后顾之忧。
构筑交易平台，不断优化土地流转服务。推进土地流转规范化规模化，确权是基础，服务是保障。
加快土地确权。全力推进茅坪镇土地确权试点工作，按照湄潭县农村土地承包经营确权登记颁证实施方案及相关指导资料和茅坪镇农村土地承包经营确权登记颁证实施方案，尽快完成土地确权登记工作。同时，要及时总结试点经验，为进一步规范土地流转行为、加快土地流转速度奠定基础。
建立服务监督机构。成立镇农村土地流转工作领导小组，负责研究协调土地确权和流转过程中出现的重大问题。建立镇、村二级土地交易服务网络。在不改变土地所有权性质的前提下，让农户承包经营的土地通过招标、公开协商等方式进行流转，做到全镇统一政策、统一调控、统一监管。同时完善镇、村二级农村土地承包经营纠纷调解，明确各自职责，及时化解因土地流转引起的各种纠纷和矛盾。
搭建信息平台。依托茅坪镇政府网等现有网络资源，建立健全农村土地流转交易信息网络平台，以镇村为单位，全面统计农村土地承包情况、流转情况和供需情况等。实行互联网管理，实现信息资源共享，使农户及有意向投资农业的经营者能获得准确和可靠的信息，有效化解土地供求矛盾。
扩大土地整治面积，完善农业生产基础设施建设，这是农业机械化的基础，也是经营规模化、规范化、农业生产现代化的保障。
注重机制创新，进一步规范土地流转管理。加快土地流转，离不开自上而下的顶层设计和政策支持。
健全管理机制。制定完善指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依、有章可循。做好登记、审批、备案、合同认证、档案管理和信息工作。
创新流转机制。在充分尊重农民意愿、保护农民合法权益的基础上，敢于探索和勇于尝试各种形式的流转办法，以转包、转让、租赁、入股、合作、置换、托管等方式将土地集中到大户、合作组织、龙头企业进行规模化种植。
改善投入机制。对集中流转的土地面积较大的，根据流转时间的长短，镇政府应给予适当的补贴，同时上级部门给流转土地的优惠政策，也应一并兑现。
创造优良的土地流转环境，让经营者乐于入住茅坪，提升我镇农业生产现代化水平。加大统筹、协调、讲诚信，喜迎更多的龙头企业、合作社、种养大户入住茅坪镇。
作者简介：李天刚，大专学历，湄潭县茅坪镇农业服务中心，农艺师，研究方向：农业技术推广。
