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一、中外商业银行呆账准备金制度的比较
之一：呆账准备金制度。
在各国银行的实践中，一般计提以下三种呆账准备金：
第一种,普通呆账准备金。即按照风险贷款余额的一定比例计提，这和我国现行的按照贷款总余额的一定比例(1％)提取的呆账准备金是相似的。
第二种，专项呆账准备金。即按照贷款分类的结果，对各类别的贷款根据其内在损失程度，按照一定的风险权重分别计提。大多数国家要求商业银行同时计提普通呆账准备金和专项准备金，我国计提此种专项准备金。
第三种，特别呆账准备金。即针对某个地区、行业或某一类贷款专门计提，为防范国家风险而计提的呆账准备金就属于这一类，我国计提此种准备金。
普通准备金是按照贷款余额的既定比例计提的，它针对的是贷款的不确定损失。银行经营贷款总会有一定的损失，应当提取一定的准备金，以用于弥补贷款的损失，从这种意义上来讲，普通呆账准备金是弥补贷款将来损失的一种总准备，因此，普通贷款准备金具有资本的性质，《巴塞尔协议》在计算银行的资本充足率时把银行提取的普通准备金计入银行资本基础。普通准备金的变动与贷款总量直接相关，而与不良贷款的内在损失程度无关，如果一家银行的贷款余额保持不变或减少，而不良贷款的损失程度在增加，普通准备金却保持不变或按贷款余额的一定比例减少。比如，某银行1995年的贷款余额为1000万元，按照1％的比例计提普通准备金10万元，至1996年，由于受经济衰退的影响，该行的贷款余额下降为800万元，普通准备金相应地调整为8万元，同时有一笔10万元的信用贷款按照贷款分类标准应当划为可疑类，估计内在损失为2.5万元，这时，银行的准备金水平应当保持在10.475万元[(800－2.5)×1％＋2.5]，而实际上准备金却减少了2万元。我国商业银行目前的贷款呆账准备金就属于这种情况，无论“一逾两呆”贷款占贷款余额的比例如何攀升，而呆账准备金的变动总是和“一逾两呆”贷款的变动没有直接关系。
专项准备金是按照不良贷款的内在损失程度计提的，它反映的是评估日贷款账面价值与实际评估价值的差额，或者说反映的是评估日贷款组合的内在损失，因此，在计算资本充足率时，专项准备金是不计入资本基础的，而要作为资产的减项从贷款总额中扣除；与普通准备金不同，专项准备金的变动与贷款的内有损失程度直接相关，而与贷款组合的总量变化无直接关系，专项准备金正好可以弥补普通准备金的不足。
通过计提专项准备金，使得银行的贷款呆账准备金不仅仅与贷款规模的大小相联系，而且与不良贷款的损失程度直接相关，普通呆账准备金、专项准备金和特别准备金互为补充，构成了商业银行贷款呆账准备金的整体，使得贷款呆账准备金真正符合了审慎会计原则的要求。各国监管当局都要求银行提取充足的呆账准备金，但一般不对准备金计提的比例作出统一规定，而是允许商业银行自主决定。监管当局内部则对呆账准备金计提比例设定参考值(见附表)，作为评价商业银行准备金是否充足的依据。这些比例的确定主要依据对损失概率的测算，具有一定程度的不确定性，因此有的监管当局只把评价的重点放在总体水平上，而不十分计较具体某一档次的专项准备金是否充足。
从目前情况看，西方国家普遍对三种准备金都进行了计提，从而使准备金的变动不仅与贷款规模有关，而且与贷款的质量、投向联系起来，保证了准备金对贷款损失的补偿作用。面我国目前仅要求商业银行根据贷款余额提取1％的普通准备金，而没有对贷款提取专项准备金和特别准备金，准备金仅与贷款规模联系却与贷款实际内险程度无关，因而不能有效的对贷款的内在损失进行弥补。
之二：国外呆账准备金的管理和税务处理。
在大多数西方发达国家，具体贷款呆账准备金如何计提，计提多少，其决定权不在财政、税务部门，而是由商业银行按照中央银行确定的指导原则自主计提，大多数国家的中央银行或监管当局出于监管的考虑，制定准备金的计提指导原则，确定一个计提的最低参照比例，具体计提由商业银行视情况而定。有的国家中央银行不制定准备金指导原则，商业银行根据对贷款损失概率的统计和在贷款分类的基础上，全权确定本行普通准备金的计提比例和专项准备金的计提数量，这样既提高了贷款呆账准备金政策的科学性的准确性，又扩大了各商业银行的自主经营权，从而提高了防范金融风险的能力。在我国，贷款准备金的具体计提规定由财政部规定，同时各级财政会同税务、审计以及银行机构的监管等部门对呆账准备金的提取、管理和使用进行监督检查。
贷款呆账准备金是否免税的税务政策的决定权在财政、税务部门。也就是说财政、税务部门决定银行的贷款呆账准备金是全额免税、部分免税或者全额纳税。财政、税务部门在作决定时主要考虑的是税收收入问题。在绝大多数发达国家，金融监管当局从防范金融风险的角度出发，制定信贷资产分类和呆账准备金制度，这已成为国际惯例。在此基础上，财政、税务当局可以决定是否对全部和部分呆账准备金给予税收优惠。在不能协调一致的情况下，则允许监管当局和税收当局按各自的职能依法行政。这是因为，让金融监管的需要服从税收的需要，会导致银行体系的风险加剧，从长远看，也不利于财政税收，更不用说会损害经济增长潜力。
从倾向上看，日本、法国、意大利、英国、比利时等国对普通呆账准备金不予免税，但对专项呆账准备金则允许税前提取；美国与澳大利亚对其它两种呆账准备金都不允许税前提取。总体上看，各国更加重视专项呆账准备金，并且在税收上给予优惠；而且，西方国家央行和税务部门在对准备金的税务处理方面协调得比较好，对准备金的认识趋同，在税务政策上为银行创造较为宽松的税收环境。而在我国目前并没有对呆账准备金给予免税的政策。
二、对我国的启示
借鉴国外的先进经验，结合我国的实际情况，根据银行业现实的成本和财政的承受能力，建议采取“分类计提、分步到位”的政策，建立起我国审慎的呆账准备金制度，加强呆账准备金的管理，同时给予积极的税收政策支持。
1、建立审慎的呆账准备金制度
我国商业银行应当根据审慎会计原则制定呆账准备金管理政策，借鉴国外行之有效的经验，建立审慎的呆账准备金制度。
(1)建立贷款风险识别机制。贷款五级分类方法就是一种有效方法，应认真研究并应用。
(2)建立对准备金的评估制度。银行要定期对准备金的充足性进行评估，及时增提或冲减准备金的数量，使之与估价贷款的内在损失水平相适应。对于金额较大的不良贷款或者借款人财务状况恶化较快的贷款，应当适当增加评估额度。
(3)建立贷款冲销制度。对损失类的贷款，不应当长期反映在银行资产负债表中，应当规定冲销的适当时限。对贷款的冲销要建立严格的、授权明确的审批制度，对关系人、关联企业的贷款冲销更应严格审批。同时应当明确，贷款的冲销并不是银行对贷款债权的放弃，而只是银行内部账务的一种处理，应对债权继续追索。
目前我国的呆账准备金仅限于普通准备金，其计提依据是贷款余额而与贷款实际风险程度无关，且提取比例仅为贷款余额的1％，这与我国商业银行目前初步估计20％以下的不良资产规模是不相称的，而且准备金的管理也不规范和科学。所以，我国商业银行除了提取普通准备金外，要建立专项准备金和特别准备金制度，使普通、专项和特别呆账准备金互为补充，构成我国商业银行贷款呆账准备金制度的整体。
2、改革现行的呆账准备金管理制度
我国商业银行现行的贷款呆账准备金计提比例和在税前计提的政策均是由财政部决定的，财政部决定计提比例考虑的首要因素是保证财政收入的稳定实现，总是带有低估贷款损失的内在倾向，而不可能也无法做到充分考虑商业银行的资产质量状况和贷款损失的可能程度。对贷款损失可能程度最了解的应当是商业银行自身，其次是中央银行。因此，由商业银行自主地或者按照中央银行的指导原则确定贷款呆账准备金的数量，才更加符合商业银行资产质量实际状况，才更能如实反映商业银行的经营成果。
对准备金的管理，一般应由各商业银行分支机构计提，按规定时间及时逐级上交各商业银行的总行，由总行统一对不同的准备金分账管理。各银行还应根据贷款分类结果的变化随时对准备金进行调整,实现动态管理。同时，由于准备金的使用不是一次性的，对沉淀下来的资金，一般来讲，经过几年的观察，准备金会保持一个最低的沉淀水平，对这个沉淀存量可按基金的模式来运作，在保值和流动性的前提下，以求实现增值(可购买无风险资产、如国债等)，另外，对损失类贷款要及时按规定核销。
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关键词：设备管理 企业管理 技术进步
0 引言
自从人类使用机械以来，就伴随有设备的管理工作，只是由于当时的设备简单，管理工作单纯，仅凭操作者个人的经验行事。随着工业生产的发展，设备现代化水平的提高，设备在现代大生产中的作用与影响日益扩大，加上管理科学技术的进步，设备管理也得到了相应的重视和发展，以致逐步形成一门独立的学科设备管理。设备管理是企业管理不可缺少的组成部分，对提高企业竞争力发挥着重要作用。西方工业发达国家提出了各种设备管理理论和模式，如后勤工程学、设备综合工程学、全员生产维护、以可靠性为中心的维修等等，我国也有人提出了设备综合管理的思想。良好的设备管理会使企业获得更多的利润，取得好的经济效益，同时会使企业在生产技术进步方面获取更多的资源。
1 设备管理在企业管理中的作用
任何一种工业管理制度和技术管理制度，都是为满足和适应当时科学技术和工业发展的需要而出现的。随着企业生产规模的急剧扩大，管理现代化程度的提高，使设备管理的地位愈来愈突出，作用愈来愈显著。在现代管理阶段，由于科学技术的高速发展，企业的许多生产过程由机器设备逐步取代人的作用，因此生产开始受到设备影响，设备管理在企业管理中的作用愈来愈重要了。工业企业管理包括计划管理、技术管理、生产管理、质量管理、设备管理和财务管理等。它们之间互相联系，又互相制约，相辅相成，缺一不可。要管好设备不仅要看它生产多少产品，产品的质量如何，取得多少利润，更要看设备是否处于完好状态。假如一个企业完全靠拼设备来取得高效率、高利润，那么这种高效率和高利润决不会持久。从长远看，其综合效益是差的，甚至可能造成设备的损坏和事故的发生。因此，国家对加强设备管理非常重视，把设备达标作为企业升级的一项重要内容。要求各级企业领导在企业目标管理中，都明确规定设备完好状态作为目标管理的一项重要内容。许多管理体系认证都把设备管理作为审核的一项重要内容。考虑一切经济问题的根本出发点，也是设备管理的指导思想。建国以来已建立了较完整的工业体系和国民经济体系，对于现代化生产的基础设备而言，它的管理、使用、维修状况如何，将影响企业生产水平和经济效益，也将直接影响到全面开创社会主义现代化建设新局面的实现。设备是现代化生产的基础，设备管理的好坏直接影响到企业的生产能力、产品质量、能源消耗、生产成本和劳动生产率。要有计划、有步骤和有重点地对现有设备进行更新和技术改造，加强维修，使老设备的性能提高，寿命延长，保证企业能创造更高的经济效益，为促进国民经济的持续稳定发展做出贡献。工业企业产品的品种、数量、消耗、成本和利润等指标，在一定程度上都受到设备状况的制约。以产品成本为例，在产品成本中与设备有关的费用有折旧费、维修费；这些费用相对来说是固定不变的，产品产量愈多，单位产品分摊的上述费用也愈少。加强设备管理，提高设备的完好率和利用率，就可以增加产品产量，降低产品成本，企业可获得更多的利润，取得好的经济效益。
2 设备管理在生产技术进步中的作用
工业企业的劳动生产率不仅受工人技术水平和管理水平的影响，而且还取决于设备的完善程度。20世纪60年代，我国许多先进企业在总结实行多年计划预修制的基础上，吸收三级保养的优点，创立了一种新的设备维修管理制度——计划保修制。其主要特点是：根据设备的结构特点和使用情况的不同，定时或定运行里程对设备施行规格不同的保养，并以此为基础制定设备的维修周期。这种制度突出了维护保养在设备管理与维修工作中的地位，打破了操作人员和维护人员之间分工的绝对化界限，有利于充分调动操作人员管好设备的积极性，使设备管理工作建立在广泛的群众基础之上。设备的技术状态对企业生产有直接影响。随着科学技术的进展，化工生产的机械化和自动化程度愈来愈高，而且生产装置都是连续性的，设备状况完好程度，对整个连续生产线的影响更加明显。以工业管理工程、运筹学、质量管理、价值工程等一系列工程技术方法，管好、用好、修好、经营好机器设备。对同等技术的设备，认真进行价格、运转、维修费用、折旧、经济寿命等方面的计算和比较，把好经济效益关。建立和健全合理的管理体制，充分发挥人员、机器和备件的效益。研究设备的可靠性与维修性。无论是新设备设计，还是老设备改造，都必须重视设备的可靠性和维修性问题，因为提高可靠性和维修性可减少故障和维修作业时间，达到提高设备有效利用率的目的。以设备的一生为研究和管理对象，即运用系统工程的观点，把设备规划、设计、制造、安装、调试、使用、维修、改造、折旧和报废一生的全过程作为研究和管理对象。促进设备工作循环过程的信息反馈。设备使用部门要把有关设备的运行记录和长期经验积累所发现的缺陷，提供给维修部门和设备制造厂家，以便他们综合掌握设备的技术状况，进行必要的改造或在新设备设计时进行改进。设备管理工作对技术进步和工业现代化起促进作用。这是因为一方面科学技术进步的过程也就是劳动手段不断完善的过程，科学技术的新成就往往迅速地应用在设备上，从某种意义上讲设备是科学技术的结晶。另一方面新型劳动手段的出现，又进一步促进科学技术的发展。新工艺、新材料的应用，新产品的发展都靠设备来保证。可见，提高设备管理的科学性，加强在用设备的技术改造和更新，力求设备每次修理和更新都使设备在技术上有不同程度的进步，对促进技术进步，实现工业现代化具有重要意义。
3 结束语
设备管理要有更广的视野，站在更高的层次上认识和处理设备维修、更新、问题，要主动了解和预见技术发展、市场变化趋势，为设备造型决策提供可靠依据，避免过大的转换成本损失。这就要求设备管理相关人员不仅要做好设备维修、改造等技术和管理工作，而且要学习和掌握现代市场经济知识和理念，对企业发展战略、核心竞争能力、市场动向、产品计划等过去认为与设备管理关系不大的问题给予充分重视，从而提高设备管理的自觉性、预见性和主动性。这就要求企业要舍得智力投资，提高设备管理、使用、维修人员的文化素质和技术水平，使其更好地服务于企业，提高企业的综合竞争力。设备管理不是孤立的，它和企业管理是局部与全局的关系，两者互相促进、密不可分、相辅相成，企业管理水平的提升可以促进设备管理水平的提升，而设备管理水平的提高又可提升企业的管理水平，融于企业管理中的现代设备管理应是加入WTO后我国企业应采用的设备管理新模式。
参考文献：
[1]马新国主编.现代企业设备管理百科全书.哈尔滨地图出版社出版.2006年3月.
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进出口报关单是报关员代表报关单位向海关办理货物进出境手续的主要单证,因此完整、正确、有效地填制进出口报关单是报关员执业所必备的基本技能。其中外商投资企业的设备进口报关单填制即常见又复杂,不仅是实际报关工作中的一个难点,也是报关考试的一个重点和难点。其原因有:一是外商投资企业属于国家鼓励发展的可在特定的条件下享受减免税待遇的特定企业,包括中外合资企业、中外合作企业和外商独资企业三种类型,企业的十位海关注册编码的第六位分别是2、3和4;二是外商投资企业进口设备与进口其他货物的用途不同,设备有自用、加工贸易和自营内销不同用途之分;三是进口设备使用资金有投资总额外自有资金和投资总额内资金之分;四是使用投资总额外自有资金进口的设备有是否属于《国家投资项目不予免税的进口商品目录》之分;五是设备用于的项目有国家鼓励项目和非鼓励项目之分;六是进口方式有自行进口和委托进口之分;七是涉及到自动进口许可证管理的进口设备报关时需考虑能否免交自动进口许可证等等。
为了帮助大家轻松掌握此类报关单的填制方法,笔者在介绍进口报关单基本填制思路的基础上,对外商投资企业进口设备不同情况的相关案例进行了总结,通过对比分析,详尽地剖析了外商投资企业各种情况下设备进口报关单的填制。
二、填制进口报关单的基本思路
“单证相符、单货相符”报关单填制的一个重要原则,即所填报关单各栏目的内容必须与合同、发票、装箱单、提单以及批文等随符单据相符,且必须与实际进出口货物图的情况相符。报关单的有些栏目信息可以直接通过相关单据和货物的实际情况查询填写,有些栏目的填写则必须根据各栏目之间的逻辑关系层层推导来确定。因此填写报关单的基本思路:
一要审阅相关资料和单据,填写直接栏目。认真审查进口合同、发票、提(运)单、装箱单等与进口设备有关的文件资料和单据,提取报关单的“直接栏目”的信息,按照报关单的填制规范和要求直接填写。一般来讲,报关单可以直接填写的栏目有“进出口口岸”、“进口日期”、“经营单位”、“成交方式”、“件数”、“合同协议号”、“包装种类”、“毛重”、“净重”、“集装箱号”、“商品编码”、“商品名称和规格型号”、“数量及单位”、“原产国”、“单价”、“总价”、“币制”。
二要锁定关键信息源,确定关键栏目,顺藤摸瓜,分析逻辑关系,推导间接栏目。根据已有关文件和单据资料,锁定关键信息源,从而确定报关单内的几个关键栏目,然后据此通过逻辑关系的分析,分析出与之相关的间接栏目,这里的关键栏目主要有“经营单位”、“贸易方式”、“征免性质”和“成交方式”等。简言之:审阅资料―审查单据―填写直接栏目―选锁定关键信息源―确定关键栏目―分析逻辑关系―推导间接栏目。
三、外商投资企业设备进口报关单填制技巧
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王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
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据统计2004年度减值损失转回金额最大的前20家上市公司中通过转回前期资产减值损失不同程度地调整了损益，2家ST公司分别增加当年利润32495万元和4500万元，占各自当年净利润的309%和581%，成功地摘除了ST；4家上市公司分别增加当年利润28080万元、6885万元、6373万元和5003万元，避免当年出现亏损；6家上市公司维持或提升了公司的业绩。据WIND资讯统计，2006年上市公司可转回的固定资产减值准备和无形资产减值准备分别约为23亿元和62亿元。
上市公司利用资产减值准备进行盈余管理手段众多。上市公司的盈余管理大致有以下三种行为表现。
1.避亏公司的行为表现
我国的相关证券法规对上市公司的净资产收益率有着严格的规定，当上市公司最近两个会计年度显示的净利润为负值时，其公司的股票将被特别处理；当上市公司最近三个年度连续亏损时，其公司的股票将被暂停交易。因而，零值是判断公司经营状况的一个关键临界值，上市公司的净资产收益率小于零就面临着被ST或PT的可能，大于零就会降低ST或PT发生的概率。这种情况下，以零阈值为管理目标的上市公司管理者一般倾向于采用增加或至少不减少收益的减值政策，即提取较低比例或转回较高比例的资产减值准备，以减小对会计盈余的负面影响。
2.巨亏公司的行为表现
由于我国规定只有连续三年亏损才被暂停上市，对亏损的程度也没有限制，即使发生巨亏也不受制度约束。因此，如果上市公司在未来两年内也无法规避亏损，那么在其首次出现亏损年份或首次亏损的下一年份，存在强烈的扭亏为盈动机。上市公司为避免其股票被停止交易，往往利用会计政策、会计估计的模糊性，“一次亏个够”，为以后“扭亏为盈”留下操纵空间。一般而言，管理层夸大亏损的常用伎俩是巨额冲销，即在亏损的当年尽量将亏损人为地扩大，将以前年度的亏损全部处理掉，以求增加未来收益，避免连续亏损。
3.扭亏公司的行为表现
亏损上市公司要想“保牌”或“摘帽”，就一定要避免出现“连续两年”或“连续三年”亏损。由于该类公司通常主营业务不景气，很难在短时间内依赖主营业务扭亏为盈，如果在扭亏年度将以前巨额计提的减值准备通过巨额冲回而制造“报表利润”，便可造成“扭亏为盈”的虚假表象以逃避市场的监管。所以对此类上市公司来说，管理层一般会在允许的范围内极力避免继续亏损，反映在资产减值准备政策的执行上就是提取较低比例的资产减值准备。
二、上市公司利用资产减值准备进行盈余管理的原因分析
上市公司利用资产减值准备进行盈余管理引起了市场监管部门和信息使用者的高度重视。虽然外部监督部门也通过各种方式加大了监管的力度，但效果却不令人满意。现从以下几个方面加以分析。
1.减值准备计提相关的准则和制度本身的局限性是造成当前不恰当计提的重大原因
计提资产减值准备的会计政策不够健全和完善，计提政策选择弹性大。我国会计制度对企业计提减值准备的有关规定不够明确，企业具体会计政策的可选择性弹性较大，使企业进行不恰当的减值准备计提有机可乘。如在确认减值准备时，判断资产减值所依据的条件和衡量标准的随意性和主观性问题；有关计量:坏账准备的计提比例和方法由企业自行决定问题，短期投资，存货跌价的计提方法选择问题。我国资产减值准备的会计处理，在确认和计量的相关条件上还存在局限。较大的专业判断范围影响了信息的可靠性。减值准备的确认和计量很大程度上依赖于财务人员的专业判断，然而主观判断不可避免影响了信息的可靠性。
2.外部审计监督难度大
资产减值审计一直都是难题。资产减值准备项目性质的特殊性。它本身就属于容易产生错报的会计项目，一是资产及其明细种类繁多、金额巨大；二是确定资产项目可收回金额时需要大量运用会计估计和判断，主观因素和不确定性因素较大；三是资产减值准备的计提、转回、核销等计算较为复杂，在会计处理中错记、漏记的概率较大。四是被审计单位管理当局的行为和动机。如管理当局动机不纯，蓄意利用资产减值准备操纵会计利润，提供虚假会计信息，那么往往是经过缜密策划和多方掩饰，注册会计师很难通过一般测算得知或常规检查所能发现。
3.盈余管理的收益大于成本
盈余管理的收益主要表现在：一是对于上市公司而言，由于账面盈余，引起股价上涨，吸引更多的投资者的资金，还可以获得配股、增发资格、避免暂停上市乃至退市，获得低成本筹资优势；二是对于公司管理层而言，盈余管理中的收益有高额薪金、晋升机会和在职消费等。与盈余管理的收益相比，盈余管理的成本较低，其主要取决于两个因素：一是盈余管理被发现和公布的可能性；二是被处罚的力度。我国目前由于注册会计师在经济上的不独立，加上业务水平参差不齐，审计质量良莠不齐，对于盈余管理的诸多现象难以发现，即使被发现也难以被出具非标准无保留意见而予以公布，因此盈余管理被发现的可能性相当小。另外，即使被发现对其的处罚力度也偏小，我国法律对盈余管理的处罚就是证监会的警告、没收违法所得和罚款等方式，其罚款金额之小也无法对公司及其直接负责人起到威慑作用，这就使得上市公司的盈余管理行为越演越烈。
三、我国上市公司资产减值准备问题的解决办法
针对上市公司在资产减值准备会计处理方面反映出来的诸多问题，笔者提出为防范上市公司利用各种手法操纵八项计提，主要措施可从以下几方面入手：
1.准则制定部门应谨慎确定企业的职业判断范围，谨慎赋予企业会计政策的选择权
由于公司治理结构、会计准则的不完善,以及会计信息市场的不完备，会计政策选择权的存在具有一定的必然性，许多面临“报表”压力的企业并没有正确运用会计制度赋予的会计选择权，而是将其视作了利润操纵的机会。因此，本文作者尽管并不主张简单通过消除会计选择权，以求得会计信息的真实可靠，但目前适当限制企业对会计政策的选择权是完全必要的。比如在坏账准备计提方法的选择上,会计制度应明确规定哪些行业、哪些类型、哪些规模的上市公司应使用何种计提方法，或者优先使用哪种计提方法，禁止使用哪种计提方法，并对所选择方法的依据进行详细的披露和说明。此外，会计制度也应对会计估计或会计政策的变更等相关选择权做出限制;至于资产减值准备的冲回,制度应对超过一定金额或幅度的冲回，规定由注册会计师或资产评估师出具报告,企业根据报告来确认和计量冲回数额。
2.加强对减值准备披露的监管力度
如前所述，我们不仅要谨慎赋予企业会计政策选择权，证券监管部门还应加大对企业会计选择权的监管力度，和对执行情况的检查，强制上市公司披露会计选择对利润的影响程度，提高上市公司信息披露的透明度。根据目前会计制度，财政部已要求所有上市公司强制披露减值准备明细表，但并不是所有公司都严格披露了明细表，更不用说在改变会计方法和原则时，详细地披露其改变对利润的影响。因此我们除了对披露要求强制化、细化，进一步完善信息披露的格式与内容外，作为上市公司监管部门的证监会，还应加强信息披露的检查力度，对未按规定进行披露的上市公司予以严惩。
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为深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，我们制定了《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》。现印发给你们，请遵照执行。
附件：北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定
为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理，培育和发展住房二级市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，制定本规定。
一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归个人所有。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。
三、已购公有住房和经济适用住房的土地使用权是以划拨方式取得的，其土地出让金依法上交财政，专项用于城市基础设施建设。
已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，其上交的相当于土地出让金的价款按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还原产权单位；属事业单位的，全额返还原产权单位。
四、职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。售价扣除归出售人所有部分后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
属于超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
五、已购经济适用住房上市出售时，除由购房人按第二条规定标准缴纳土地出让金外，其出售收入全部归出售人所有。
六、出售人是住房面积未达到规定标准的职工，可申请返还其夫妇双方应得的住房补贴，返还额不超过上交财政或返还原产权单位的售房收入部分且不超过职工应得的住房补贴。
七、已购公有住房和经济适用住房上市出售应按有关规定交纳税费。
