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住房保险论文范文1
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
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住房保险论文范文2
本篇主要是针对物业管理论文参考文献的写作标准规范格式来举例说明，这些范例都是小编采编收集的一些比较优秀的物业管理论文参考文献，希望小编整理的这些在大家写作的时候能有所帮助。
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住房保险论文范文3
论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
住房保险论文范文4
论文摘要：公务员法已于今年年初开始实施。相比于国家公务员暂行条例，它在工资福利保险、考核、职位升降、奖惩培训等方面都有了巨大的改进。本文就由薪酬管理激励角度，从外在报酬和内在报酬两方面对公务员法的创新进行理性思考。
2006年，我国公务员的报考人数为36. 5万，职位竞争比为37.1:1。今年的公务员报名时间又即将来临，从各个公务员考试的相关网站来看，报考热潮仍没有消退的趋势。世人对公务员岗位的“热爱”有增无减。不过可惜的是，传统的公务员工作思想中，爱岗并没有向敬业转化。公务员的责任意识、服务意识、创新意识和团结意识远远不如企业职员。究其根源，还是因为对公务员的薪酬管理激励不够完全。“干与不千一个样，干好干坏一个样”，考核、发薪时论资排辈、不看实力等情况极大地打击了公务员的工作热情，造成玩忽职守、无所作为、消极怠工等“搭便车”现象反复出现。
可喜的是，国家己经认识到这一点。2006年1月1日开始施行的《公务员法》相比于93年的《国家公务员暂行条例》，在工资薪酬管理方面就有了很大的变动。首先要求公务员工资、福利、保险、退休金等列入财政预算，并根据经济适时调整。一方面，这给公务员工资福利的稳定提供了明确的法律保障，为公务员增资幅度和水平的设定提供了科学依据，有利于维护公务员的薪酬权益，可以充分提高公务员的其归属感、自豪感与安全感，并吸引高素质人才。另一方面，保险、退休金的保证也会减少公职人员退休前通过权力贴现最大限度为自己谋取物质及其他所有非法利益的"59岁现象”，将在一定程度上实现“高薪养廉”。其次，公务员将按国家规定享受住房、医疗等补助，津贴。通过实行此制度，将住房、通讯、交通等纳入工资分配，把暗补改称明补，消除了隐性腐败，实现内部公平。
公务员法在公务员薪酬管理激励中的另一大创新是它在强调外在报酬重要性的同时也关注了内在报酬的有效性。
事实上，外在报酬能带给人们的满足是有限的。根据美国行为学家弗雷德里克.霍兹伯格提出的双因素理论，将保健因素和激励因素的划分放置在公共部门薪酬管理中进行考察时，会发现工资是作为满足公务员基本生活需要的保健因素;而奖金的发放由于公务员绩效考核主管往往为平衡各方利益实行平均化，实际仅仅弥补了低工资带来的不满意感，发放它不能带来激励作用，可一但减少或者停发，就会引起不满情绪进而影响积极性的发挥。即奖金也由激励因素沦为保健因素。由此可见，外在报酬在长期能带来的激励总体上是边际效用递减的。
可是，内在报酬在薪酬激励上却可以另辟蹊径，它使员工发现自己所从事工作的乐趣和价值，能从工作的完成中享受到一种满足感，从而提高工作积极性。
由马斯洛需求层次理论可推出，对于公务员而言，工资满足了人们对食物、水、住房等的生理需求，保险、福利满足了人们对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的安全需求。己经满足的需求，不再是激励因素，人们总是会用另一种需要取而代之。这时候人们会追求对友谊、爱情以及隶属关系的社交需求;对成就或自我价值的个人感觉，以及他人对自己认可的尊重需求;发挥潜能的自我实现需求。这几种追求用薪酬方式表现出来，就是基于与工作本身任务本身相关的心理报酬—内在报酬。它包括内部晋升、参与决策、学习与培训等等。它更倾向于精神方面的深层次的需求满足。在公务员法中具体而言，就是通过以下一些措施，在不提高资金成本的情况下提高公务员的工作积极性，起到意想不到的效果，实现薪酬激励。
1.完善内部晋升制度。公务员法规定，同时将“公开选拔”与“竞争上岗”确立为法定的职务晋升方式之一，打破终身雇佣制和委任制;创设“聘任制”与“任期制”，创新公务员更新制度。这样才能真正实现内部公平，同时提升公务员危机意识，形成竞争氛围，从而提高工作效率。
2.参与决策。公务员法明确上级违法、犯错下级可说“不”，肯定了公务员作为执行主体的相对独立性和执行公务的自主裁量权。使公务员增强了责任感和使命感，真正地参与管理，不再惟命是从，从而激发其工作的自主性和创造性。
住房保险论文范文5
论文摘要：现行条件下，计量高等职业院校教育成本的现实方法是利用会计资料进行转换计算。结合高职学院的实际，就该方法下教育成本转换计算的步骤、内容与方法等方面进行了探析，并指出在成本计量和成本分析过程 中体现的原则及注意点。
1 利用现有会计资料转换计算高等职业院校教育成本是一种现实的方法选择
随着我国高等职业教育改革的深入和发展，高等职业院校教育成本成为社会各界广泛关注的热点话题，对高等职业院校提供教育成本信息的要求也愈加迫切。从2O世纪 80年代起，我国学术界就开始对教育成本核算的理论和方法进行探讨，主要从会计方法和数理统计方法两个方向展开。会计方法侧重于以成本会计的基本理论与基本技术为基础，研究如何利用会计系统，通过设置和登记账簿来记录教育资源的耗费和核算教育成本。这种方法从理论上讲是可以获得系统准确的教育成本信息，但过于复杂，成本较高，而且目前仍无法解决公共费用分摊等问题 ，尚不存在统一的准则，难以进行统一规范的核算。数理统计方法则是利用教育经费统计资料或抽样调查资料进行估计和分析，利用算术处理或建立数学模型的方法研究教育成本的变化趋势与特征等，比较偏重理论分析，其缺点是因素混杂，不符合成本核算的基本原则要求，再加上如果统计口径与标准不一致，则更难得到比较准确的教育成本信息。
尽管迄今为止还没有统一的计量教育成本的方法，但各高等职业院校都存在教育经费收支的会计记录，利用这些现存的会计记录资料，按照权责发生制的原则要求，经过调整，可将教育经费支出数据转换成教育成本数据，只要遵循成本计量原则，保持成本内容符合教育成本的经济含义 ，则可以保证教育成本数据信息的准确性。相比之下，利用现有会计资料转换计算教育成本是一种现实可行的方法。本文将结合高职学院的实际，对其 2005年的教育成本进行转换计算，并就教育成本转换计算的步骤、内容与方法及注意点等方面进行探析。
2 高等职业院校教育成本转换计算的步骤及内容与方法
2．1 收集整理相关数据资料
根据高职学院 2005年度的会计资料，重点整理和统计了相关的各类信息数据如下：
(1)在校学生数 7 735人；全年可用行政事业类收入合计为 74 164 457．89元；全年行政事业类支出合计(教育支出)74 112 477．93元，其中，基本支出 37 934 369．47元，项目支出(全部为行政事业性项 目支出)22 279 796．46元，事业单位经营支出2ll2．00元，结转 自筹基建 13 896 200．00元，收支结余与结余分配 51979．96元。
(2)全年基本支出中人员支出 19 783 437．33元，公用支出 11 238 740．89元，对个人和家庭的补助支出6 912 191．25元(其中含离休费450 128．10元，退休费2 986 816．49元，医疗费 50 509．86元，住房补贴 3016 027．30元，抚恤与生活补助 29065．00元，其他 379 644．50元)。
(3)全年项目支出中，公用支出 19 565 075．61元(含办公设备购置费 756 926．30元，专用设备购置费6 674 199．06元，图书资料购置费 709 732．63元，维修费 1 740 000．00元，其他 9 684 217．62元)，对个人和家庭的补助支出——助学金 2 714 720．85元。
(4)固定资产项目总值 152 721 855．87元，其中房屋建筑物 108 246 537．48元，图书3 446 010．13元，专用设备 34 144 284．26元，一般设备 5 576 403．00元，交通工具 1 308 621．00元。
(5)全年在职教职工工资总额为 17 995 658．70元。
2.2 调整与转换计算。将教育经费支出项 目转换成教育成本项目
根据教育成本核算的相关性原则，结合利用现有会计资料计算教育成本的可操作性，可将高等职业院校教育成本的内容分为付现成本和非付现成本两大类。付现成本是指高等职业院校的教育事业支出和科研事业支出中可以直接计入教育成本的当期付现费用，包括人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出及科研费用支出；非付现成本包括影子成本和固定资产折旧}1I。教育成本项目可设置为人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出、科研费用支出、影子成本和固定资产折旧等六项。
(1)付现成本及其各项目的计算。高等职业院校教育成本是指高等职业院校为了培养学生所耗费的全部费用，所以凡是与教育培养高职学生无关的费用都不能计入教育成本，这些费用项目包括离退休人员支出、结转自筹基建、购房补贴、固定资产购建与大修理、事业单位经营支出等，应该首先在付现成本的归类与计算中予以剔除①。对有关数据资料收集整理后得出，F高职学院 2005年离退休人员支出3 436 944．59元，结转自筹基建 13 896 200．00元，购房补贴 3 016 027．30元，固定资产购建与大修理 9 880 857．99元，事业单位经营支出2 112．O0元，将上述项目费用从教育事业支出总额74 112 477．93元中剔除，得出付现成本合计43 880 336．05元。同时根据有关各项支出情况与数据，将付现成本中的人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出及科研费用支出分列出来，具体金额分别为人员支出 19 783 437．33元、公用支出(含科研费用)20 922 958．51元、对个人和家庭的补助支出3 173 940．21元。考虑到F高职学院科研费用支出项目金额较小，为简便计算，不单独列出，包含于公共费用之中。
(2)非付现成本及其各项目的计算。① 影子成本的计算。影子成本是指在目前的会计制度下没有核算但应该补充计入教育成本的内容，或者采用收付实现制核算对成本计算数据干扰过大而应该按照有关依据计算来替代某些实际支出计入教育成本的内容，主要包括在职教职工的养老保险费用和住房补贴费用两项，而这两项费用都与我国现行社会保障和福利制度有关。高等职业院校在职教职工的养老保险费用是教职员工劳动报酬的重要组成部分，应该作为学校人员费用的一部分计入教育成本中。但由于目前我国高等职业院校的社会保障制度和会计制度改革还处于逐步深化的过程中，大部分高等职业院校还没有实行养老保险体制改革，其会计账簿中没有反映出对在职教职工的养老保险费用支出，应补充计入。具体可采用两种方法：一种是将目前的离退休人员经费作为在职人员的养老保险费。这种方法的优点是可以简化计算，缺点是不同的学校负担不同，不具有可比性。另一种是考虑到事业单位养老制度改革的趋势 ，在职人员的养老保险费用以现行社会保障养老保险费比例进行理论计算，替代计入教育成本，提取比例参照所在地区有关规定。这种方法的优点是有政策依据，且更能反映出实际的在职人员费用。高职院2005年仍没有实行养老保险体制改革，现采用第二种方式，参照江苏省企业职工养老保险的有关规定，以当年全部在职教职工工资总额为基数，按照省政府规定的单位缴费比例 22％计算，补充计算在职教职工的养老保险费用=17 995 658．70x22％=3 959 044．91元。住房补贴从性质上属于教职工的薪酬。随着我国住房制度的改革，高等职业院校在职人员的住房情况和补贴费用差别很大，不管是作为福利的实物住房还是作为补贴的住房支出，均未能在高等院校的会计信息中完整准确地加以反映，因此，应该根据有关政策计算出每年应支出的住房补贴的理论数字，将其计入教育成本。具体也有两种方法：一种是分别考虑已有住房在职职工和无房在职职工的情况。对于已有住房的，把教职工住房作为教职工福利，采用折旧的方法将实物补贴转换为货币数量计入教育成本；对于无房的在职教职工采用货币化补贴的方式计入教育成本。该方法下，在职人员的住房补贴是已有住房职工住房的折旧与无房户及未达标户的补贴之和。这种方法将历史因素和现实因素分别考虑，依据性较强。但是随着国民经济的飞速发展，采用历史成本计算出来的折旧与目前政策补贴的力度可能差别较大，无法完整反映目前教职工的福利状况，而且同一数据计算出现了双重标准。另一种方法是全部按照国家住房货币化改革的思路进行处理，即不管现存的住房状况如何，均按工资的一定比例计算住房补贴费用闭。采用这种计算方法，操作简单，标准统一，计算出来的数据具有一定的可比性。根据江苏省和南通市有关规定，按照职工工资的 12％计算机高职院 2005年在职教职工的住房补贴费用=17 995 658．70~12％=2 159 479．04元，影子成本合计 6 1 18 523．96元。② 固定资产
折旧的计算。折旧是由于固定资产服务潜力减退而发生的成本转移及补偿，反映了人们在经济生活中的风险意识和资本保全的思想。但目前我国高等职业院校会计制度规定固定资产不计提折旧，这使得其会计报表上固定资产的账面价值无法反映固定资产的实际价值，且两者之问随着时向的推移越来越背离不能进行准确的成本费用核算。为了能够真实反映高等职业院校的固定资产净值，也为了有利于高等职业院校进行成本核算，2005年 6月国家发改委制定颁发的《高等学校教育培养成本监审办法》中明确规定固定资产折旧是教育成本的构成部分。高等职业院校固定资产折旧一般采用分类使用年限法，如房屋建筑屋，折旧年限为 2O3O年；设备折旧年限为 5～10年；图书和其他固定资产折旧年限一般不超过 10年但对购置的具有专 门性能和用途的教学科研设备，一般价格昂贵、科技含量大、技术生命周期短、无形损耗十分严重，应采用加速折旧法计提折．旧，电脑等技术更新换代较快的一般设备也采用加速折旧法。现采用使用年限法对该院 2005年的固定资产计捉折旧费，各类项目的折旧年限分别为房屋建筑物 30年，专用设备、一般设备和图书均为 5年，交通工具 10年，均不考虑残值。2005年折旧额合计 =108 246 537．48+30+(34 144 284．26+5 576 403．00+3 446 010．13)÷5+1 308 621．00+10=12 372 419．49元。
(3)整理汇总计算转换的结果，编制教育成本报表。将以上计算的各教育成本项目金额加以汇总，计算出2005年 F高职院教育成本总额，并根据当年的学生人数，计算出当年的生均教育成本，如表 1所示。
3 转换计算和分析高等职业院校教育成本体现的原则及注意的问题
从上述转换计算过程可见，利用现有会计资料转换计量高等职业院校教育成本，与教育成本核算既有联系又有区别，它主要是利用会计资料转换得到教育成本并保持其内容符合教育成本的经济含义，但又不具体进行会计核算。在实际的计算和分析过程中，要注意以下几方面：
3．1 体现相关会计原则和成本效益原则
相关会计原则。在企业成本核算中，要充分体现权责发生制、配比、区分资本性支出和收益性支出等会计原则，教育成本的核算也不例外。虽然利用现有会计资料转换计算教育成本不进行具体的会计核算，但要获得较为准确的计算结果，也必须运用和体现上述会计原则，尤其是区分资本性支出和收益性支出原则嘲，因为高等职业院校的基建支出在各年度之间极不平衡，如不区分资本性支出和收益性支出，对教育成本数据的影响很大，从而导致计算结果极不准确。
(2)成本效益原则。提供教育成本信息的用途主要表现在：为政府部订学费标准和拨款标准提供依据；为学生、家长及社会了解教育成本情况和学校办学经济效益提供信息；为学校内部加强成本管理、提高教育资源利用效率提供参考。可见，尽管对高等职业院校教育成本信息的要求是多方的和迫切的，但是对教育成本数据的精确度要求却不是非常高。同时利用现有会计资料转换计算的教育成本是一种估算的成本，其结果也不可能精确。如果要追求教育成本数据计算结果的精确，势必要大大增加其计算成本，使得效益降低。体现成本效益原则，就是要求在转换计算教育成本时，只要是对教育成本的准确性没有太大的影响，就可以采用简单的转换计算方法，以降低计算成本，提高效率和效益。
3．2 影子成本是对现有会计数据的替代和补充
如果高等职业院校已经实行了养老保险的改革，其在职人员的养老保险支出已经包含在当期的付现成本中，就不需要再进行补充计算；如果高等职业院校已经发放了住房补贴，应先将已发放的补贴数据予以剔除，然后用影子成本中的住房补贴费用补充替代计入教育成本【4】。
3．3 非付现成本的计算处理可能低估了成本
将影子成本和固定资产折旧等非付现成本计入高等职业院校教育成本，是为了更好地体现权责发生制原则，更为合理和准确地计量教育成本。但是从实际计算的结果看，影子成本和固定资产折旧的计算处理可能低估了成本。以高职院为例，2005年实际支付的离退休人员支出和住房改革支出为 6 452 971．89元，而参照江苏省企业职工养老保险规定和住房货币化改革的现行政策模拟计算的影子成本较之低334 447．93元。这是由于我国的社会保障体系刚刚建立，费用的提取和计算尚未到位，同时也在一定程度上反映了现行职工养老保险的有关规定和住房货币化改革的政策还不太符合实际情况。同样，2005年实际购置教学仪器设备和结转自筹基建的支出为 22 037 057．90元，计提的固定资产折旧也较之低 9 664 638．50元。这是因为近年来，随着固定资产项目(特别是建筑工程)的购建成本急剧上升，使得固定资产的历史成本和重置成本的差异增大。而固定资产折旧额计算的基数是以前年度的历史成本，折旧额偏低，会造成补偿不够，同时也使计入教育成本的固定资产折旧额低于需要补偿和实际的支出水平。这些都是在计算和使用分析教育成本数据时需要加以注意的。
参考文献
[1] 张旭霞．高职院校教育成本转换计算探讨[J]．财会通讯 ，2008，(9)：98．
[2] 崔邦炎．高等学校学生培养成本计量[M]．北京：高等教育出版社，2006：66．
住房保险论文范文6
国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定义
所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。
对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。
香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"
中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）
（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系
现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：
1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；
2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；
3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；
4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。
在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。
二、住房按揭与保险
（一）住房按揭风险分析
按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。
以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。
（二）西方保险业介入住房按揭的经验
在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。
美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。
加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。
澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）
由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。
（三）我国房地产保险现状及解决方案
目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）
近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。
笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：
1、住房抵押贷款寿险
住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。
2、房地产产权保险
产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。
产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。
3、房地产质量保险
由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。
4、建筑工程险
对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。
三、住房按揭证券化
（一）证券及住房按揭证券化的可行性
所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）
一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。
我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。
随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）
（二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序
1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。
2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。
3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。
4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。
5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。
6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。
结束语
相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。
注释：
一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》
三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页
四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》
五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期
六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》
七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》
