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物业管理知识范文1
摘要：近年来，我国城市物业管理纠纷呈现爆炸式增长态势。为了有效破解物业管理的困境，需要深入分析矛盾的成因。基于田野调查和机制分析方法，研究发现我国城市住宅小区物业管理过程中存在五大矛盾。这些矛盾综合作用，共同导致城市普通住宅小区的物业管理困境。从法律关系看，我国物业管理兼具私人性、集体性和公共性等三维属性。物业管理矛盾的生成机制在于无公德的个体、业主自治力不足和政府管理缺位。破解这些矛盾需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制。
关键词：城市住宅小区；物业管理；全能型物业；业主委员会；业主自治
作者：张雪霖(华中科技大学中国乡村治理研究中心，武汉430074)
一、问题的提出及研究视角
当前，我国城市普通住宅小区物业管理冲突问题日益严峻，物业服务企业和业主之间围绕着服务和收费陷入恶性循环。依据法律，业主和物业服务公司之间属于物业服务合同关系，业主支付的物业费属于物业服务企业提供服务的对价。然而，现实中物业服务企业收费难和收费率低已经成为制约合同履行的根本难题，少数业主以物业服务企业服务不到位或财产损失等理由作为抗辩拒交物业费，物业服务企业在面临服务成本的硬约束下，只好裁减服务人员降低成本。而服务质量的降低，又进一步激发更多业主的不满，物业收费就会更难，如此便陷入恶性循环。按照法律制度设计，对于业主不交物业费的行为，物业服务企业关于物业费请求权只有采取起诉至人民法院的司法救济手段。而法院介入物业纠纷虽然能部分解决物业费拖欠问题，但是却加剧了业主和物业服务企业之间的矛盾，甚至导致业主对法院的不满和群体性围攻，法院判决的执行越来越难[1]。
物业服务合同履行是困扰我国城市物业管理的重大问题。近年来，不仅涌向法院的物业纠纷诉讼案件急剧增多，通过拨打12345市长热线或向媒体曝光求援的案件也呈现爆炸式增长态势。有学者指出：物业管理纠纷难以解决的原因在于居民经常选择的解决方式不是有效的手段，即居民遇到物业矛盾，经常先向物业服务企业、业委会、街道办、居委会等部门反映，但解决效果比较差，反而是通过向电视台、报社等媒体投诉或拨打12345市长热线或法律申诉等渠道反映效果要好些[2]。问题是这种非常规的治理手段，只能解决非常小的一部分物业纠纷，甚至会形成非常规手段的常规化，但是这样的冲突化解机制成本是非常高昂的。物业纠纷案件标的虽然数额小，但由于涉及人数众多，和城市居民的生活息息相关，物业管理矛盾的不断累积和升级将有可能危及社会稳定。
既有关于物业纠纷的研究，聚焦于业主和前期物业公司之间的矛盾，主流的观点为“业主维权—公民社会”范式。张磊认为：业委会维权的兴起是由于房地产开发和物业管理领域中，以开发商和物业公司为主体，包括房管局小区办、地方法院、街道办事处和居委会等相关政府部门与政府官员在内的一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。正是该分利集团的强势地位使得开发商和物业公司敢于普遍地侵害广大业主的合法权益，这正是业主维权运动兴起的深层次原因[3]。业主与物业公司及其背后的开发商之间的纠纷，在基层政府的介入协调下，业主维权的意义被延伸为对地方政府的权力抗争。因此，业主维权的兴起被认为是“物业运作释放的公共空间”[4]“公民社会的先声”[5]“从产权走向公民权”[6]等。在业主维权范式下关于物业纠纷的研究已经取得了丰硕的成果，但是由于集中关注业主与前期物业公司和开发商之间的外部斗争性物业纠纷事件，而缺乏从内部视角对常规性治理阶段物业管理面临的困境以及物业纠纷产生根源的经验研究。同时，由于业主维权范式带有强烈的价值干预和理论期待色彩，而存在用西方的理论对我国实践经验的剪裁和修饰，以期经验符合理论预设，因此无法有效把握物业纠纷发生的内在机制。
基于对业主维权范式的反思，近年来有学者试图从业主自治的内部视角去认识社区物业矛盾，开拓了物业纠纷研究的视野。陈鹏通过对业主维权和常规自治2个阶段的区分，认为在这2个不同的阶段，不同的主体对业委会的态度不同：从社会的视角看，业委会分别是“维权的代言人”和“自治的领头羊”；从市场的视角看，业委会分别是“利益的争夺者”和“共赢的合作者”；从国家的视角看，业委会则分别是“麻烦的制造者”和“社区管理的抓手”[7]。石发勇认为：业委会作为市民组织的发展并非如学界乐观者认为的那样，能给业主注入合作习惯、团结意识和民主参与精神，反而可能因为内在局限和外部制约的双重作用，形成少数既得利益业主经营排斥大众参与的寡头统治和相互争斗不休的“准派系政治”，从而有损于基层治理和社区民主[8]。也有学者提出以利益密度与社区同质性的二维框架来解释不同社区业委会选举景象和治理绩效的差异[9]。因此，本文将在业主自治内部视角研究成果的基础上，通过机制分析法，整体性地理解我国物业管理面临的困境以及物业纠纷产生的根源。而唯有厘清我国物业管理矛盾的内容及其发生机制，才能提出有效的冲突解决方法，这对于建设城市社区良好的物业管理秩序和宜居的生活环境有重大意义。
二、住宅小区物业管理面临的困境
我国城市商品房小区物业管理冲突的表象为物业服务企业和业主之间关于服务和收费之间的矛盾，业主对物业服务企业稍有不满，就以不交物业费作为抗辩，而业主抗辩的理由大多没有合法性证据，得不到法院的裁判支持，反而会加剧物业企业与业主之间的对立紧张关系。学界的主流观点倾向于认为：业主在市场中是天然的弱者，容易成为利益受损方，而物业企业处于强势地位，容易成为侵犯业主利益的一方。通过深入考察物业管理实践，发现物业管理问题是复杂多维的，现实中确实存在物业服务企业违约或违规经营等侵权现象，但物业服务企业并不必然是强者，业主也并不必然是弱者。目前，住宅小区物业管理面临五大矛盾。
(一)物业价格与物业价值之间的矛盾
我国物业服务收费采取政府指导价和市场调节价相结合的定价方式。由于城市普通住宅的物业服务与千家万户居民的生活息息相关，属于基础民生工程并具有一定的公共性，我国城市普通住宅物业服务收费实行政府指导价。但我国现行城市普通住宅物业服务等级和收费标准还是2004年制定的，至今已经有十多年，这段时间既是中国快速发展的10年，也是通货膨胀比较严重的10年。物业管理主要是劳动密集型服务，劳动力成本上涨的幅度与速度决定了物业管理成本涨幅的大小。物业价格严重背离物业价值，物业价格与物业价值之间产生了巨大张力。为破解此矛盾，许多城市开始探索放开物业服务市场定价，即在政府基准价的基础上由物业企业和业主自由协商确定物业服务价格，但是在实践中由于单一的物业企业和众多分散的业主之间存在高昂的交易成本，因此物业服务市场面临涨价难题。
物业服务企业是一个以盈利为目的的市场主体，物业服务成本大幅度提升，但是物业服务价格没有及时上涨，物业服务企业的利润空间不断受到挤压。物业服务企业面临的选择有：(1)撤退。这也是很多中低档小区或建筑面积少的小区，其物业服务企业在合同期满后就撤退不再续签的根本原因。物业服务企业撤退后，往往没有新的物业服务企业愿意入驻，小区的物业管理处于空白地带，极易引发基层社会失序。(2)减少服务人员的数量以降低人工成本，这就会导致服务的范围收缩和服务质量的下降，引起业主的不满，进一步影响物业服务企业的收费率，也就进一步降低服务质量，形成恶性循环。(3)违规非法经营以获取额外收入，以补贴物业收入不足，如违规收取停车费，或擅自利用小区部分公用面积经营等。不管是哪一种情形，都会加剧业主和物业服务企业之间的矛盾。
(二)有限责任的市场主体和全能型物业期待之间的矛盾
“既然我交了物业管理费，小区内所有事物都应该由物业服务企业负责”，这是绝大多数业主对物业服务的认识和期待。由于物业管理法律知识的专业性过强，大多数普通业主不懂法，导致对物业服务企业的服务存在认识上的偏差。业主和物业服务企业签订的是物业服务合同，物业服务企业提供的服务是有边界的，作为市场主体的物业服务企业履行的是合同责任，承担的是有限责任，但在业主的期待中却扮演着全能型物业管理的角色，承担的是无限责任。一旦物业服务企业没有满足业主的诉求，业主就以此拒交物业费作为抗辩。作为承担有限责任的市场主体和业主对全能型物业期待之间产生了巨大张力，必然就会产生业主期待的落空和对物业服务企业的不满，因而大量物业纠纷就不可避免。
具体情况如下。
1.违背质价相符原则
物业企业提供的服务等级和标准与业主支付的物业费用相匹配，物业服务企业提供的服务等级对应不同的收费标准，业主想要更高质量的服务，就需要支付更高的费用。但现实却是业主支付的费用不高，却要求享受到与费用不相称的更高质量的服务，甚至有点吹毛求疵。
2.业主的个体责任
物业服务企业提供的服务通常分为日常综合服务与特约服务，其约服务是为满足不同层次业主的差异化需求设立的，即提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务，由享受服务的业主单独支付对价[10]。但很多业主对此有误解，认为自己缴纳的物业费里包括了专有部分的物业服务，比如家里灯泡坏了，物业服务企业换灯泡收取一定费用，业主就对物业服务企业不满。
3.开发商的责任
关于小区内地下停车库、会所等的产权归属纠纷以及业主对房屋质量不满或小区规划不合理等问题，属于开发商遗留问题，这是业主和开发商之间的矛盾，但业主则容易将矛盾转嫁给物业服务企业，并以不交物业费作为抗辩。
4.政府各相关职能部门的公共管理责任
在业主抗辩的诉求中，诸如家里被盗、汽车被刮伤、住改商、私搭乱建等物业服务企业未管理到位，或致财产损失等，这属于政府各相关职能部门的公共管理责任，物业服务企业有协助管理的责任，包括及时发现、劝阻、制止和上报的义务①。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。”物业服务企业应当承担的只是合同约定的责任，而非兜底责任。
(三)物业供给的公共性和个体机会主义行为的矛盾
一个物业管理区域内的业主基于建筑物区分所有权形成的是团体关系，小区内的物业管理具有准公共物品的形式，相对于团体外部而言具有一定的排他性。但是在业主团体内部物业管理属于集体服务，相较于个体而言，不具有排他性和竞争性，就会存在个体机会主义行为和搭便车的风险。无论准公共物品、集体物品还是纯公共物品，它们都具有公共产品的属性——排他困难，此时消费者为之付费的需求会降低，生产者提供它的激励会打折扣，市场就有可能失灵[11]。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”现在商品房小区成立业主委员会的尚不多，即使成立业主委员会，在督促业主交纳物业费上很少能发挥作用。当物业服务企业的物业费请求权不能实现时，只有采取司法救济。由于物业纠纷的标的数额小而对象众多，采取司法救济的成本高而效果差，因为物业服务企业采取司法诉讼，不仅要支付律师费，还要耗费大量的时间和精力，同时还会和业主的关系闹僵，更不利于物业费的收取。而我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，无法有效约束搭便车现象和机会主义行为[12]。
(四)物业服务企业对人的管理和无公德的个体之间的矛盾
根据物业管理的内容，可以将物业管理的对象分为两大类：一是对物的管理，即共用空间的清洁、绿化以及共用设施设备的养护等；二是对人的管理，主要是对产生外部性的人的行为的管理，以维护公共区域的综合秩序。在小区业主团体内部的权利义务关系中，业主个体在享有权利的同时不得损害其他业主的合法权益，个体行为需要遵守业主公约。但是在物业管理实践中，常常会有少数违背业主公约的无公德的个体，具体表现为噪音扰民、不文明养宠、私搭乱建、毁绿种菜、违规装修、私占消防通道等。严格来说，这属于业主团体内部的自治管理或政府职能部门的公共管理，物业服务企业和业主之间不具有直接的权利义务关系，物业服务企业依据业主团体的委托，依据业主管理规约和国家法律法规对业主损害他人合法权益的行为管理①。但是物业服务企业受业主团体的委托提供物业服务，其中就包括恢复空间规划秩序，及时制止个体业主未经许可侵占公共空间或损害公共利益的行为。以上一些行为不仅损害了业主的公共利益，甚至有些还是违法行为，但是物业服务企业发现后，若及时劝阻，会遇到对方的反抗，物业服务企业将案件上报给相关部门，违规业主得到相应制裁后就会对物业服务企业怀恨在心，因而就会以不交物业费作为抗辩。本应属于业主团体内部人与人之间关系的矛盾，在物业服务企业介入管理后，却演化成物业服务企业和业主之间的私人冲突，物业服务企业对人的管理面临无公德个体之间的矛盾。
(五)无组织的业主和物业服务企业的不当牟利之间的矛盾
正如同物业服务企业面对众多分散的业主面临收费难困境，单个的业主对物业服务企业却面临有效监管难题。小区业主共有资金主要包括公摊收益和专项维修资金，对于很多中高档小区这笔资金流量是很大的。没有成立业主大会和业主委员会的小区，对于占用共有部分或共用设施设备经营产生的公摊收益就处于弃管状态，往往为物业服务企业所俘获。而成立了业主大会和业主委员会的小区，由于业委会不具有法人资格，无法在银行开设独立账户，且业委会成员没有工资报酬，主要由具有公益心的业主利用业余时间为业主服务，没有足够的精力和能力亲自对共有产权经营，所以，在现行条件下通过物业服务企业来代管就相对具有可操作性，物业服务企业可在经营收益中提取一定比例的管理费用[7]。但是由于普通业主没有组织起来，无法对业委会进行实质监督，业委会在巨额利益流量和私利动机趋逐下，往往蜕化为一个相对独立的利益群体，形成寡头治理或派性斗争[8]。业委会往往被物业服务企业收买，和物业服务企业形成不稳定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同体，或因利益分配不均而分裂斗争，而不管哪一种情形都会损害大多数业主的利益。
三、住宅小区物业管理的属性界定
在住房制度商品化改革前，城市房屋产权形态比较简单，物业管理由房管部门或单位后勤集团负责，很少存在物业纠纷。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有权以及物业管理一并转移给建筑物区分所有权人。我国城市土地属于国家所有，建筑物区分所有权是建立在土地使用权之上，而非土地所有权之上，土地所有权属于国家。那么，城市商品房住宅小区的产权形态就比较复杂，由私人产权、集体产权和公有产权共同组成，物业管理的属性也就兼具私人性、集体性和公共性三维属性，分别对应的是业主个体、业主团体和政府的责任，唯有三方各司其职和协作共管，方能形成良好的物业管理秩序。
依据《物权法》第八十一条可知，业主自治管理的含义是经业主共同决定，可以由业主自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由于新建的商品房小区，一个物业管理区域内的业主众多，自行管理的难度比较大，目前绝大部分小区都是采取市场化的物业管理方式。因此，物业管理通常是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行物业管理的活动，这是最狭义的理解，也为《物业管理条例》所采纳。但是，将物业管理定义为业主和物业服务企业合同之下的物业管理活动，容易混淆物业管理的本质。尽管处于高度发达的经济社会中，业主已不可能躬亲于物业的管理，或者没有时间、精力、能力管理自己的物业，将物业的管理委之于专业机构，但是物业管理的本质是业主之间的关系，而不是业主与物业服务企业之间的关系[13]。
市场化的物业管理活动，实质上先后存在2个契约形态：第1个契约是业主管理规约，属于一种内部契约或社会契约。一个物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分权中的共有权和成员权形成的是一种团体关系，在业主团体内部成员之间权利义务关系的判定就属于业主管理规约的范畴。第2个契约则是由业主大会决定聘请物业服务企业，在业主大会的授权下由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，这属于外部契约或市场契约。物业服务企业依据物业服务合同约定的内容以及业主管理规约提供物业服务，相当于是经过业主大会的授权提供物业管理，物业服务企业和业主之间达成了物业服务管理公约。物业管理费应该由业主交给业主团体，此基于团体内部的管理规约；团体将收到的物业管理费支付给物业服务企业作为服务的对价，此基于外部的市场契约。出于方便考虑，业主团体可将物业管理费的收取委托给物业服务企业来实施。那么，物业服务合同的当事人就是业主团体和物业服务企业，而非单个的业主和物业服务企业。从组织的角度看，物业服务企业和业主团体关于服务和收费的认定就是一对一的关系，这样就会极大地降低市场交易成本。因此，良好的市场化物业管理供给秩序，就不仅涉及市场化的问题，还需要社会化建设与之相匹配。
我国的物业管理不仅具有私人性，还兼具集体性和公共性，良好的物业管理秩序就相当于是一种准公共物品。从经济学的视角看，公共物品的供给由于存在外部性或搭便车等难题，市场就有可能失灵，需要社会或国家来弥补市场的缺陷；从制度设置上看，通过成立业主大会和业主委员会等组织机构，将业主团体建设为业主自治组织，目标就是将业主组织起来制定团体内部的社会规范来约束外部性或机会主义行为，实现物业的集体供给。问题是业主管理规约虽然对于业主具有约束力，但并没有强制力，面对搭便车者或钉子户就会失灵，这就需要政府的强制力作为后盾。由于物业管理具有公共属性，市场或社会组织在公共利益和公共秩序的供给中失灵时，需要国家的强制力来提供保障；且市场和社会组织机制的有效发挥，本身就需要以政府的强制力作为基础来保障契约履行、交易安全和社会信用。
四、物业管理纠纷的生成机制
由于忽视物业管理的三维属性，仅仅将物业管理狭隘地理解为业主和物业服务企业之间的市场关系，就难以把握物业管理冲突的本质和原因，相应的也就难以提出有效的解决机制。如果仅仅将物业管理理解为业主和服务企业按照物业服务合同约定下的物业管理活动，那么物业纠纷的解决就只有依靠司法救济。但是从司法诉讼实践看，法院虽然能根据法律来判定双方的权利义务关系和帮助合同的履行，但是却无益于物业管理冲突的化解，甚至会恶化业主和物业服务企业的关系。结合前述物业管理的五大矛盾和物业管理的三维属性，我国物业管理矛盾难以化解的原因主要有无公德的个体、业主自治不足和政府管理缺位3个层面，当业主的规则意识、业主自治能力和政府管理没有跟上的时候，业主和市场之间的互动就会不畅，物业管理冲突就会大量产生。
(一)业主的有限理性和无公德的个体
由于我国城市商品房开发市场形成仅十几年的历史，物业管理、物业服务市场和业委会等一套制度设置都是外来的新生事物，属于政府“规划性变迁”的产物[14]。由于住宅小区物业管理具有较高的专业性，普通业主对物业管理的认知具有有限理性，主要表现为2个方面：一是对于物业管理的性质存在认识错位。物业管理不仅具有私人属性，还兼具集体属性和公共属性，业主个体的行为在团体内部就会产生外部性，物业管理的本质是全体业主的公共责任。这就要求业主在享受权利的同时，还要履行不能损害其他人合法权益的义务，实质上这是团体内部人与人利益关系的调整和规范，唯有遵守权利义务相平衡的规则才能形成良好的集体秩序和公共秩序。实践中普通业主囿于有限理性的限制而难免对物业管理的性质认识错位。二是对物业服务企业的认识存在偏差。基于建筑物区分权而形成的物业管理制度，住宅小区的产权形态复杂，物业管理知识的专业性强，部分业主不仅对物业管理的属性认识不到位，而且花钱买服务的意识不足，对物业服务企业提供的物业服务边界认识上有偏差，错把履行有限合同责任的市场主体当作全能型物业主体，物业服务企业实质上被迫承担了无限责任。
物业管理的专业性和业主个体的有限理性，使得普通业主容易对物业管理处于“无知”状态。同时，还有少数业主的机会主义行为而成为“无公德”的个体，加剧了物业管理的矛盾。物业服务企业和业主个体之间并不具有直接的权利义务关系，物业服务企业受业主团体的委托按照业主管理规约和法律法规对小区进行管理，以维护物业管理区域内的综合秩序，但是物业服务企业面对少数只讲权利不要义务的无公德个体时，可能会产生市场失灵，如不文明养宠、私搭乱建、违规装修、毁绿种菜等违背业主公约的行为。一方面，物业服务企业有劝阻和维持秩序的义务，但是当物业服务企业前去劝阻制止和上报时，就会得罪该业主，业主团体内部的矛盾就会转嫁为业主和物业服务企业的私人恩怨；另一方面，由于产生负外部性的行为无法得到有效约束，损害了其他业主的合法权益，就会激起其他大多数业主的不满，同样会将内部矛盾转嫁为业主对物业服务企业管理不到位的不满。最终这都会以物业企业物业费收缴难和业主对物业服务不满之间的矛盾而集中呈现。
(二)业主自治力不足
物业服务市场从本质上说是业主的服务需求和物业服务企业提供服务的结合，两者之间的关系是服务与被服务的关系。在前述物业管理的三维属性中已经分析了基于集体属性的物业管理，是基于业主共同利益的需要而产生的物业管理活动，物业管理关系本质上是业主团体内部人与人之间的关系。从法律关系上看，业主与物业服务企业之间先后存在2个契约形态，物业服务企业和业主组织之间是一对一的关系，是交易成本内部化。但是现实中业主自治的意识和能力严重不足，业主并没有组织起来，呈现的是一盘散沙的原子化状态[15]。如业主大会和业主委员会难以成立，业主参与意识不足，缺乏对业委会的监督机制以及业委会有谋取自身利益而偏离业主意愿的可能[16-17]。由于业主自治力不足，在物业管理活动中物业服务企业和众多分散的业主就变成了一对多的关系。具体说，在关于物业服务的判定上，就会变成单个业主和物业服务企业之间的矛盾；在关于物业费收取上，则会变成物业服务企业和单个业主之间的矛盾。那么，物业服务企业和众多分散的业主直接打交道就会面临高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物业服务企业和业主之间难以建立有效的沟通机制。业主对物业服务企业的不满以及物业服务企业收费难的问题就缺乏一个公共平台来沟通，双方都只有诉诸司法救济，但这只会加剧彼此的不信任。
(三)政府管理缺位和基层行政能力不足
经济活动的规则，大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规则。当经济活动产生外部性，涉及公共利益时，或者经济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政府制定规则[18]。由于我国物业管理和业主自治制度是国家规划性变迁的产物，作为公共管理角色的政府，既要履行市场监管的责任，也要担负培育业主自治的重任。物业管理的公共属性也需要政府履行法定的公共职能和维护公共利益。从物业管理五大矛盾中也可以看出，业主以不交物业费作为抗辩的很多诉求，实际上是由公共管理秩序缺失导致的，并不属于物业服务企业的职责，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭乱建等行为。
地方政府在行政管理过程中，倾向于凡是有物业服务企业的小区就不多管，让物业服务企业去管。当出现物业管理冲突时，地方政府为避免麻烦，倾向于让当事人去找法院通过司法诉讼途径解决。而和居民打交道最多的街道和居委会由于没有执法权而致基层行政能力不足，难以构建有效的冲突管理机制。物业服务企业只是一个依法自主经营，以盈利为目的的企业，诸如车辆丢失、被刮或家里被盗等社会治安的管理是国家有关机关的法定职责，不应把行政机关的责任全部推给物业管理企业，无限扩大物业服务企业的服务管理职能[19]。否则，物业服务企业承担的责任过大，又没有权力和能力管理，不仅不利于物业服务市场的健康发展，还会造成大量矛盾冲突的产生，不利于良好的物业管理秩序的形成和社会的稳定。
五、结论
由于我国城市住房制度商品化改革以及业主自治制度的设置并不是市场和社会自发形成的，而是属于政府规划性变迁的过程。加之我国城市商品房住宅小区比较复杂的产权形态，决定了物业管理属性的多维化。由此，良好的城市社区物业管理秩序就需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制，方能有效破解物业管理的五大矛盾[20]。对于城市社区业主而言，他们要的不是单纯的权利，而是宜居的生活环境和良好的公共秩序。为破解物业管理矛盾，形成良好的物业管理秩序，笔者提出以下建议。
第一，探索动态而灵敏的物业服务价格调节机制。由于物业管理具有准公共属性，完全交由市场定价容易产生失灵，因此需要进一步探索能根据社会发展的实际情况，动态而灵敏地调节物业服务价格的机制，以体现质价相符的原则，破解物业价格严重偏离物业价值而产生的物业管理矛盾。
第二，培育业主自治意识和自治能力。这就需要政府做好物业管理知识的宣传和普及，提高业主的法律知识素养，纠正业主对物业管理的认识偏差；同时政府还要积极指导和协助成立业主大会及业主委员会，并组织对业委会进行业务培训，动员普通业主参与到与自己利益息息相关的物业管理活动中来，加强居委会对业委会的指导和监督作用。
第三，提高政府的监管能力和冲突管理能力。这就要求政府完善相关的法律法规以及提高法律执行能力，为市场交易和社会交往提供制度化的信任。比如政府可以完善对物业服务企业服务绩效的市场信用等级评定，也可以设置对业主交纳物业费的信用评定，还可以适当听取社区居委会的意见(因为居委会对物业服务企业和业主的情况比较了解)，以对机会主义行为实行制度化的软性强制措施。
最后，建设社区物业管理的合力治理机制，形成有效的物业冲突管理联动机制。法律上虽然规定了区(县)房地产行政主管部门、街道和社区居委会等对住宅小区业主自治和物业管理的指导与监督责任，但是实践中各方力量并未有效地整合与衔接，容易产生“卸责”或“推诿”现象。因此，为了形成有效的物业管理秩序，需要进一步建设社区物业管理的合力治理机制，如在社区内部可以加强以社区党委和居委会对业委会和物业企业的指导与监督作用，建设社区党委(居委会)、业委会与物业公司之间的三方联动机制，在业主和物业公司之间搭建沟通和信任的桥梁。
参考文献：
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物业管理知识范文2
一、中职教师业务管理的作用
近年来人们更多的是谈管理体制、教学计划、课程设置、实践教学等学校教学方面的宏观管理，而对教师的各项具体业务的微观管理强调和总结得不够。教师业务管理是提高教育质量和办学效益的主要措施之一，不容轻视。这可以从两个方面加以说明。一方面，教师是学校教育教学工作的实践者，通过教育教学的各项具体工作实现对学生的教育培养。每个教师积极工作取得的成绩，综合起来就表现为学校的办学效益。反之，如果没有每个教师在各个方面的积极努力，学校的办学效益就无从谈起。另一方面，教育部下发的文件明确指出：“改革教育体制，要调动各方面的积极性，最重要的是要调动教师的积极性。”教师积极性的发挥，从整体上看，除了从思想上、生活上对教师予以关心外，还有赖于对教师的业务管理。
二、中职教师业务管理的内容
根据教师主要工作内容的不同，可把对教师的业务管理分为文化课教师、专业课教师、实习指导教师、其他教师的业务管理。但一般来讲，所有中职教师都承担着对学生的思想教育、知识传授和实验（实习）指导的任务。因此，对一般教师的业务管理可分为德育工作、理论教学和实验实习三方面内容进行。
（一）德育工作。班主任是学校德育工作主要实施者。在教师业务管理中，一方面要把班主任德育工作作为主要的管理内容，紧抓不放，发挥他们的积极性和创造性，实现对班级的严格管理。另一方面是对科任教师的德育工作的管理。要发挥其教书育人的功能，使之与班主任配合，实现对学生德育的齐抓共管。
（二）理论教学。这一方面包括文化课、专业课教学的管理。通过对各科教师从制订具体教学工作计划、备课、课堂教学到作业批改和课外辅导、考试等整个教学过程的管理，督促他们认真负责地进行教学，促进学校教学质量的提高。另外，提高教学质量，还需要提高教师的教学业务水平，加强对教师开展教学研究活动的管理。
（三）实验实习。一般说来，除政治、语文、数学及文科专业外，其他各科都存在实验课教学。由于一些教师怕麻烦，该做的、能争取做的实验不做，影响到学生理论知识的学习和操作技能的培养，因此，要采取一定措施促其尽可能地按要求完成实验课。专业课教师绝大部分既是理论课教师，又是实习指导教师，加强实习教学的管理，充分发挥专业课教师的实习指导作用，是培养学生一技之长的重要措施之一。
中职学校的教育教学工作是以上三个方面的有机统一体，它们互相影响，互相促进，缺一不可，必须切实加强管理。
三、中职教师业务管理的方法
（一）明确职责。使教师明确职责是教师业务管理的首要工作。一是学校领导要组织全体教师学习有关的文件材料，使他们明确中职学校的性质、任务和培养目标，了解党和国家有关职教的方针政策、当地社会和经济发展对职业教育的要求、当前学校的主要任务等，提高认识，统一思想，增强责任感，共同担负起学校的办学重任。二是进行目标管理，把任务层层分解到人，提出要求，使其职责分明，方向明确，能够有计划有目的地开展工作。三是制定《教师工作责任制》、《教师履职考核办法》、《班级量化评比办法》、《奖金评定办法》、《教师行为规范》等必要的规章制度，使教师明确行动的准则和范围，实行思想教育与制度化管理相结合。
（二）检查督促。学校各方面工作安排部署完毕，只是工作过程的开始，重要的是要落到实处，这需要学校领导经常进行检查督促。是否经常检查督促、注重落实，它反映了学校领导的工作作风是否踏实，关系到学校工作能否按计划顺利进行，达到预期目的。
经常性地检查落实主要靠分管的行政领导或有关业务人员。检查的内容既要全面又要有所侧重，并认真地做好记录，作为教师业务考核的依据。对发现的问题要及时处理，对带有共性的问题，要讨论分析，统一认识，予以解决。
（三）考核评价。对教师工作进行全面考核和评价，是教师业务管理的重要方法。它是在上述明确职责要求、检查督促两项工作的基础上，在学年末对教师各项工作和表现进行考核、评定的业务管理手段。
教师业务考核评价的实施可分为三个步骤。
1.根据教师工作职责等方面的要求制定相应的教师业务考核办法。“考核办法”的制定需遵循以下原则：（1）借鉴与创新相结合的原则。别人成功的考核办法可以借鉴，避免走弯路，但不能全盘照搬。他人的先进经验到了本单位就不一定行得通。这是矛盾的同一性和特殊性共存的结果。因而既要借鉴，又要结合本单位的实际有所取舍，有所创新。（2）定量与定性相结合的原则。定量是指对某项工作，利用平时检查掌握的数据转换成考核得分；定性是指凭考核者的印象，人为地给定一个考核得分。定性考核简单易行，但缺乏准确性和说服力。定量考核工作量大，但它能客观如实地反映教师的工作，排除人为因素的影响，可信度高。如果学校绝大部分内容采用定性考核，就可能会有少数人对考核结果不服，而学校又没有准确的数据说服他们，会造成人际关系恶化，使学校工作受到影响。如果学校以定量考核为主，每一分都基本上有据可依，有据可查，群众公认，实施后就可达到调动教师积极性的目的。因此，在教师业务考核办法的制定中宜定性的尽量定性，能定量的要尽可能定量。（3）完整性与可能性相结合的原则。不完整、不全面的考核内容，不能全面地评价教师的工作成绩；而一味求全的考核内容，势必造成工作量过大，难以完成，而且有的内容是无法进行考核的。考核的内容和范围应根据需要和可能确定。
2.建立健全教师业务档案。积累完整的考核材料是考核的重点，也是考核的实施过程。它好比建筑工程的施工阶段。实施考核的内容应与“考核办法”规定的内容相一致。对一般科任教师来讲，应包括德、能、勤、绩四个方面。材料的获得也应采取多种方式。如利用班务日记，召开学生代表座谈会，进行民意测验，查阅教育教学活动记录等。考核需专人负责，始终如一，不漏不缺，所获得的材料才是完整的、可靠的。
3.考核的评定。在获得大量材料、数据的基础上，进行统计分析，转换成各项考核得分。累积各项考核得分便是教师得分总和。不论是采用群众评议还是考核小组评议，对于定量考核项目，都只能是以平时考核获得的资料评分。
物业管理知识范文3
第二条镇江市行政区域内，物业服务企业退出物业服务项目的，适用本办法。
第三条镇江市房产管理局负责全市物业服务项目退出管理的监督工作。各辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业项目项目退出管理的协调、指导和监督工作。
第四条物业服务企业退出物业服务项目的，应主动接受物业项目所在地街道办事处（含乡镇人民政府，下同）、社区居委会的监督指导。
街道办事处、社区居委会应依法做好本辖区内物业服务项目退出的监督，对本辖区业主委员会组织召开业主大会进行全面指导，协助开发建设单位和业主委员会做好物业服务落实工作。
第五条物业服务企业在退出物业服务项目过程中，应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感，行业荣誉感，企业信誉感，坚持按原物业服务合同的约定，始终做好物业的日常管理和服务工作。同时，应对物业项目的公共设施设备和共用部位进行巡检，按规定应于退出前维修养护的及时修缮到位；个别大中修项目不能及时修缮的应列成清单，移交给业主委员会或新的物业服务企业。
第六条业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保持物业服务的正常有序，积极维护社会稳定。
第七条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定。同时，应遵守本办法规定的退出程序和相应职责，依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。
第八条业主大会成立前，前期物业服务阶段，物业服务企业因故终止前期物业服务合同退出物业项目的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（一）物业服务企业应当在拟终止合同前3个月，就合同终止和拟退出物业管理区域的有关事宜与开发建设方协商一致后，以书面形式向物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门报告，同时，填写《镇江市前期物业服务企业退出项目管理登记表》进行备案。经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
原开发建设单位改制或变更的，由改制或变更后新成立的单位承担相关责任。
（二）合同当事人双方应将合同终止时间等有关事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业区域内公告不少于15日。经双方约定的合同终止时限内，原物业服务企业应当继续按照物业服务合同的约定做好服务工作，积极协助开发建设单位选聘新的物业服务企业。
（三）开发建设单位应在双方约定的合同终止时限内，重新选聘物业服务企业落实物业管理；或者向物业所在地的街道办事处移交。有关移交费用由双方依法在合同中约定。原物业服务企业在新服务单位接管后7日内，在辖市、区物业管理行政主管部门和开发建设单位的见证下，原企业应当与新聘企业或街道办事处完成下列移交事宜：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；
5、物业管理所必须的其他资料；
包括：⑴规划定点图；
⑵宗地图；
⑶建设用地规划许可证；
⑷建设工程施工许可证；
⑸工程地质勘察报告；
⑹建设工程设计变更资料；
⑺商品房预售许可证等其它资料。
6、房屋产权权属资料；
包括：属于开发企业权属的房屋资料；属于全体业主的物业服务用房权属资料。
7、规划、建设、房管、园林、水、电、燃气等部门验收合格证明；
8、物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
9、受聘期间以开办费用购置的资产及物品，预收的物业服务费、停车服务费等；
10、法律、法规规定的其他事项。
（四）原物业服务企业对交接的图纸、资料、文件、物品、用房、设施设备、结转移交的费用等逐一登记造册，经接受方签字确认后，报辖市、区物业管理行政主管部门备案。
（五）如前期物业服务合同终止前，开发建设单位在有关部门指导下已按有关规定选举成立首届业主委员会的，原物业服务企业应将本条第三项所列移交事宜，向业主委员会移交。开发建设单位应当积极帮助业主委员会选聘新的物业企业或服务单位。
（六）首届业主委员会成立后，应积极开展选聘物业服务单位工作，但是，前期物业服务合同已达终止日期，届时新的物业管理单位尚未落实的，开发建设单位可以协商原物业服务企业顺延服务，也可以协商社区居委会临时代为管理，直至新的管理单位接管服务为止。顺延服务或社区代管期间产生的费用，开发建设单位按实承担。
第九条实施正常物业服务阶段的项目，物业服务企业或业主大会一方提前解除合同的，或者双方在物业服务合同期满后不再续约的，有关当事人应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（一）业主大会决定提前解除合同或合同期满不再续约的。
1、业主委员会应在合同终止日期前90日，组织召开业主大会会议，根据业主大会的表决结果决定是否提前解约或不续约。同时，对合同终止后的物业服务模式、服务标准进行表决。表决采取记名投票方式。业主委员会应当将表决结果在物业区域内公示。
2、如业主大会表决同意提前解约或不续约的，业主委员会应在合同终止日期前60日内以书面形式通知物业服务企业。同时，会同物业服务企业将合同终止时间等事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业区域内公告不少于15日。
3、业主委员会应将业主大会表决结果以书面形式报物业项目所在地的辖市、区物业管理行政主管部门，并填写《业主大会终止物业服务合同情况登记表》进行备案，经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
4、物业服务企业接到通知起30日内，应对小区内房屋的共用部位、公共设施设备进行一次全面养护，如需大中维修，可按维修基金管理规定报修，做到应修尽修，确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定，做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权，在原物业服务企业退出项目前30日内，可以通过招标方式，或在相关街道办事处的指导下，完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。
6、经业主大会依法决定提前解约或不再续约，物业服务企业拒不退出物业服务项目的，由辖市、区物业管理行政主管部门责令其30日内退出。
（二）物业服务企业提出解除合同或合同期满不再续约。
1、物业服务企业应在合同终止前90日，就提前解除合同或合同期满不再续约，以及退出项目的时间表和工作计划等，与业主委员会进行协商取得一致后，填写《镇江市物业服务企业退出项目管理登记表》报物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门备案，经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
2、物业服务企业会同业主委员会将不再续约的决定，合同终止时间等事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业管理区域内进行公告不少于15日。
3、业主委员会应当在合同终止日期前60日，组织召开业主大会，就落实原物业服务合同终止后的物业服务的相关问题进行议决。并将议决结果在物业区域内公示不少于15日。
4、物业服务企业在退出项目30日前，应对小区内房屋的共用部位、公共设施设备进行一次全面养护，如需大中维修，可按维修基金管理规定报修，做到应修尽修，确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定，做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权，在原物业服务企业退出项目前30日内，可以通过招标方式，或在相关街道办事处的指导下，完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。
6、原物业服务企业退出项目日期已到，业主大会仍未选聘到新的物业服务企业的，由街道办事处协调社区居委会代为临时管理，做好清洁保洁、绿化管理、公共秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳，业主委会负责收取，直至新的物业服务单位进场。
第十条物业服务企业退出项目时，业主委员会（开发建设单位）与物业服务企业应共同在物业区域内进行公告，具体内容包括：
1、提前解除合同或合同期满不再续约的原因；
2、合同终止的具体时间；
3、业主大会对解除合同、重新选聘物业服务，以及服务标准等相关问题的表决结果；
4、物业服务企业退出项目前对物业共用部位、共用设施设备进行一次养护维修的具体时间表；报修值班电话；
5、物业服务费、停车费及其它公共收费的收支情况；多收或结转费用的数额及移交情况；装修押金、垃圾清运费使用与退还情况；物业维修基金使用情况；
6、物业服务用房具置及权属登记情况；
7、其他。
第十一条物业服务企业未按照本办法的规定做好退出物业项目管理相关工作的，记入企业诚信档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向业主和社会公布。情节严重的，依法给予行政处罚。给业主造成损失的，还应追究其相应的法律责任。
第十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业项目所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业服务企业受损失的，物业企业依法业主承担相应的法律责任。
第十三条因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可根据物业管理合同约定提请仲裁或提交人民法院裁决。
第十四条在物业项目退出管理的过程中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应尽到社会责任，并及时予以处理和完善，业主也可通过法律途径依法维护正当权益。
物业管理知识范文4
[关键词] 财务控制 管理控制 财务管理
财务控制是指在企业的经济活动中,控制主体利用相关财务信息,对资金的收入、支出、占用、耗费进行审核,发现实际与目标之间的财务偏差,并采取相应措施予以纠正,使财务活动按预定的目标进行,为最终实现企业财务管理目标和企业目标提供合理保证的一个控制过程。
财务控制是利用相关的信息来进行控制,不仅包括会计信息、财务预测信息,还包括国家的法律、法规和企业的各项财务会计制度等信息;财务控制主要是对企业资金流的控制,这是由财务管理的性质决定的,因为财务管理是一种价值管理,所以财务控制也是一种价值控制;财务控制的目标是为最终实现企业财务管理目标和企业目标提供合理保证而设定的;并且财务控制是以过程的形式为控制目标的实现提供合理的保证。由此我们可以说,狭义上的财务控制是企业管理控制的重要组成部分,是核心,是企业财务管理的重要方法,更好的实施财务控制才能完善管理控制的功能,体现财务管理的价值,企业财务管理和管理控制也因有财务控制这根纽带而变得亲上加亲。
一、财务控制在管理控制中的地位
关于管理控制内涵,理论界一直存在着不同的理解,罗伯特•安东尼等认为,管理控制是管理者影响组织成员以贯彻组织战略的过程,其目标就是确保组织战略得以贯彻以实现组织目标。马齐里洛等则认为,管理控制是一套管理控制系统,是为帮助管理者进行内部协调、持续实现组织目标,而为信息加工提供便利的一套相互联系的沟通结构。美国注册会计师协会将管理控制定义为企业为了帮助经理人员协调企业内部各部门的关系,并促进这些相关部门相互更好地沟通和合作,在持续的基础上达到企业预期目标。尽管对管理控制的内涵有多种理解,但是几乎所有的学者或组织都有一个共识,即现代管理控制衍生于控制论。可以通过析从控制论到管理控制的衍化,来理解管理控制的内涵。控制论由控制主体、控制客体、控制目的、控制环境和控制方法构成,所以依此思路,管理控制也应由以上要素构成。即管理控制的主体、客体、目的、系统环境、方法。
同为控制,我们可以用控制论的构成分析管理控制,也可以用其构成分析财务控制。财务控制主体是公司管理层及财务人员,财务控制的客体是企业的筹资、投资、分配等财务活动。目标是企业财务价值最大化,是成本与财务收益的均衡,是企业现实的低成本和未来高收益的统一,而不仅仅是传统控制财务活动的现实的合规性有效性。财务控制的实现方式应该是一系列激励措施与约束手段的统一。
从控制主体看,由于财务活动的综合性,财务控制和管理控制的主体很大一部分是重合的;从控制的客体看,管理控制统管整个受控系统,而筹资、投资、分配三项财务活动是整个系统的核心,而后者正是财务控制的客体,所以财务控制是管理控制的核心;从控制目标上来看都是保证企业总体目标的实现,使企业价值不断增值;从控制环境上看,管理控制系统的环境为企业所处的社会环境、经营环境、政治环境等,财务控制系统的环境除了管理控制系统的环境以外,还包括企业内部非财务活动所产生的经营管理状况的变化;从控制方法上看,两者的控制方法在性质上是相同的,都是通过信息的沟通和分析、各部门的合作与协调来实现控制目的,但是管理控制的对象比财务控制广泛,其控制方法也更为全面。所以财务控制从属于管理控制,并且是管理控制的关键和核心环节。
二、财务控制在财务管理中的地位
本文将财务管理作为从属于企业的微观范畴来看,所以我们也可以称为企业财务管理。企业财务管理内涵是指对财务活动的管理,即通过对企业资金和资本运筹的管理,协调与处理企业各种利益相关者的关系,最终目的是实现企业资金或资本的运筹效率和效果。在企业管理中,财务管理是核心,而加强企业财务管理,必须从财务控制上下功夫。
从企业财务管理环节上看,主要分为财务预测、财务决策、财务计划、财务控制与财务分析。其中,财务控制起到了承前启后的作用:以财务预测和决策为基础的财务计划最终需要通过执行来完成,而要使实际执行情况能够达到预期目标,必须要有相应的财务控制作保障;对于财务分析,其分析的对象就是财务活动的执行情况,是对财务控制效果的评价,并为下一轮财务控制反馈信息。在组织规模扩大和资源有限的情况下,科学合理地进行财务控制,才能确保组织目标的实现。财务控制在财务管理中的作用还体现在其是实现财务计划和财务目标的保证。企业财务管理的目的不在于事前财务管理,不在于编制企业财务计划,而在于促使企业财务计划的实现。要保证财务计划的实现,必须对企业财务计划的执行过程进行监督和调节。加强财务控制是实现企业财务管理目标的关键环节,从一定意义上说,财务预测、决策和预算是为财务控制指明方向,提供依据和规划措施,而财务控制则是对这些规划加以落实,没有控制,任何预测、决策和预算都徒劳无益。
本文将财务控制作狭义理解,所以它只是作为财务管理的一项基本职能与财务预测、财务决策、财务分析与评价一起附带研究的,并没有把它单独上升到一个理论的高度进行系统的研究。但这影响财务控制在财务管理体系中的核心地位。一是由于企业内部多层次的关系使财务管理划分为出资者财务、经营者财务和财务经理财务多个层次。从企业内部的角度分析,财务管理主要属于经营者和财务经理层次,而他们的主要职责是落实董事会的战略决策,实施公司预算,所以称其为执行型,而不是决策型。二是企业财务活动中必然会与各方发生各种经济关系,只有解决和协调好企业内部各行为主体之间、企业与外部利益相关集团之间的矛盾,才能保证企业目标的实现。基于这种认识,企业财务管理主要属于管理学范畴,它以制度管理为主要特征,从财务制度上解决企业管理中的各行为主体的激励和约束不对称问题,协调并指导各部门、单位的财务活动,从而实现企业总体目标。而财务控制的任务恰恰就是通过调节、沟通和合作,使个别、分散的财务行动统一起来,实现企业短期或长期的财务目标。所以财务控制在企业财务管理体系中居于核心地位。
三、财务控制、财务管理和管理控制
财务控制是对企业财务活动的内部管理控制,由于控制对象的独特性,财务控制有两个不同于生产与研发控制、采购与销售控制等其他管理控制子系统的特性。一是财务控制是一种价值控制。财务控制需要借助价值手段来实现,无论责任预算、责任报告、业绩考核,还是企业内部各机构和人员之间的相互制约关系,都需借助价值指标。二是财务控制是一种综合控制。财务控制不仅可以将各种性质不同的业务综合起来进行控制,还可以将不同岗位、不同部门、不同层次的业务活动综合起来进行控制。
从财务管理活动的内容来看,它反映了企业资金运动的全过程,包括:资金筹集和运用的管理,主要是固定资产投资、证券投资,以及流动资金的筹集和运用的管理;资金耗费的管理,即产品成本形成过程的管理;资金收回的管理,主要是商品销售收入的管理;资金分配的管理,包括企业利润形成和收益分配的管理。可见价值管理是财务管理的本质,价值管理以企业价值最大化为追求目标,以分析性计量方法,通过衡量企业整体价值来追求企业长期增长的一种综合管理模式。“价值管理”正成为企业“财务管理”的核心,价值管理需要价值型财务控制。
管理控制是由确定标准、评价业绩和纠正偏差构成的管理控制系统,包括制度控制、预算控制、评价控制和激励控制。由此可见,财务管理的重心是管理,而管理控制的重心是控制,无论是将财务控制看成是对财务活动进行控制的管理控制子系统,还是将财务控制看成是通过财务手段所进行的内部控制,实际上都是认为财务控制是运用财务预算、业绩评价、财务结算、财务授权等方法进行的内部管理,都是在管理控制系统的基础上发展而来的。所以更好地实施财务控制才能完善管理控制的功能,体现财务管理的价值,实现企业的总体目标。
参考文献:
[1]付巧阳:利用COSO 模型改进CT 集团内部财务控制的设想[D] . 华中科技大学学报.2009,(2)
[2]王化成:财务管理理论结构[M] . 中国人民大学出版社,2006
物业管理知识范文5
市场经济和经济全球化的发展使企业之间的竞争异常激烈。追求价值最大化是企业立足市场的关键。在这样的背景下，价值链管理模式应运而生并得到众多企业的青睐。基于价值链管理模式下的财务管理是对传统财务管理的创新和发展，对于实现企业价值最大化具有不可替代的作用。为此，在价值链管理模式下对企业的财务管理进行分析、研究，希望能为相关工作者提供借鉴。
关键词：
价值链管理;企业;财务管理
中图分类号：
F23
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2014）24-0138-02
1 价值链管理模式概述
价值链是指企业的筹资活动、采购活动、生产活动、销售活动、财务管理、人力资源管理等各个生产环节和各个部门之间的合理结合，组成一个统一的价值体系，这个体系构成所谓的价值链。价值链管理模式就是把价值链中筹资、采购、生产、销售、管理等各个环节、各个部门进行合理的有机组合，实现各个部门、各个环节有效组合、相互协调、相互配合。在一定程度上，降低了企业的生产、运营成本，提高了企业的生产效益，保证了企业价值最大化的实现。价值链不仅存在企业内部，也存在不同企业、不同行业之间，可以说每个企业处于价值链的不同位置，企业之间的竞争归根到底是价值链之间的竞争，对于企业来说，价值链管理模式的运用成败与否，直接决定企业经营的成败。
2 价值链管理模式对企业财务管理的影响
2.1 价值链管理模式降低了企业的运营成本，提高了财务管理水平
传统的财务管理只是单纯的对企业的财务进行管理，采购、生产、销售等部分将发生的业务的原始单据反馈给财务部门，财务管理部门根据各部门提供的原始单据记录业务活动，反映企业的资金流、物质流。但是，财务管理部门的处理结果等不会向其他部门反馈，这种单向的物质流、资金流的运动，不利于企业各部门直接的沟通、协调和配合，对于企业财务管理水平的提高也不利。然而，在价值链管理模式下，财务管理部门作为价值链上的一个环节，参与到整个生产管理之中，不仅能深刻了解整个生产运营、管理过程，同时还能获得一手的、准确的、完整的财务信息，不仅保证财务信息的准确、完整，而且加深对企业的生产运营的了解，对于制定财务规划、分析财务数具有积极的影响，同时在一定程度上促进了财务管理水平的提高。
2.2 价值链管理模式使企业各部门、各环节实现有机统一
价值链链接企业各个环节、各个部门，一环扣一环，一个环节、一个部门发生变动直接影响其他部门、其他环节，可以说，牵一发而动全身。因此，在价值链管理模式下，各个环节、各个部门之间必须实现良性互动，只有良性互动方能实现良性循环。也就是说价值链促使企业的生产运营必须从整体考虑。然而，从整体考虑制定发展规划和生产计划时需要各部门的相互配合，包括数据的提供、信息的共享，部门之间的相互协调等。因此，价值链管理模式下，企业各个环节、各个部门之间的关系更加密切了，这种密切的关系既保证了信息的通畅性，又密切了员工之间的关系，在一定程度上提高了员工的积极性。以财务管理部门为例，财务管理部门作为价值链上的重要一环，其指定的规划、数据分析报告等直接影响其他部门的工作，这在一定程度上体现了财务管理部门和财务管理人员的重要性，这种重要性又激发了员工的积极性，推动财务管理工作的顺利开展，保证整个价值链实现良性循环。
2.3 价值链管理模式促进财务管理不断创新、发展
传统的财务管理作为企业的服务部门，反映企业运营中发生的成本费用、核算利润等，只是一个简单的服务部门，其管理方式是一种静态的管理方式。在价值链管理模式下，价值链上的各个部门链接在一起，牵一发动全身，这就要求财务管理部门静态管理模式向动态管理模式转变，以适应新的经济形势和新的管理模式。此外，价值链管理模式下，财务管理则是以企业管理为基础。传统的财务管理模式只是单纯对企业的财务进行管理，在价值链管理模式下，财务管理对企业财务进行管理，这种管理模式需要财务管理部门从企业整体出发，整合各个部门、各个环节以及所有的资源进行价值分析进而进行财务管理。管理的空间更加广泛，对财务管理的水平也提出了更高的要求。
3 价值链管理模式下财务管理的发展建议
3.1 注重企业内部与外部价值链之间的联系，合理定位
在价值链管理模式下，价值链不仅存在于企业内部，同样存在于企业外部，行业之间、企业之间的价值链对企业财务管理的影响是重大的，应引起财务管理部门的高度重视。首先，明确企业在行业之间、企业之间价值链上的位置，其次，通过对价值链中上游信息的分析，明确企业的发展方向。最后，根据企业在价值链中所处的位置和自身的发展状况，指定科学、合理的发展规划，整合资源进行生产发展。比如说，企业在价值链的参与环节中，分析各个环节的收益，合理分配资金，保证利益的最大化。同时，对于在价值链上未参与的一些环节，可以做资产项目预算，将项目预算结果和自己生产产品的成本预算进行比较，计算其收益率和回报率。财务管理部门在指定财务规划时同样需要综合分析企业内部价值链和外部价值链，保证规划的合理性和实施的可操作性。
3.2 搭建财务管理网络平台，实现财务管理信息化
在价值链管理模式下，财务管理转变为以企业为支柱，以客户、市场需求为导向，以实现价值最大化为目标。采用网络技术和信息技术，搭建财务管理信息平台，对价值链上的资金流、物质流进行控制、管理，不仅保证财务管理的准确性，同时也提高了财务管理的工作效率。网络平台的搭建需要企业将各部门、各个业务流程进行重组、再造，同时，要把各个业务流程融合到价值链中去，从而实现财务管理和价值链管理的有效结合，保证信息平台的顺利搭建和正常使用。
3.3 加强对企业的财务分析，提高财务管理水平
价值链管理模式下，对财务分析提出了新的要求。首先是财务分析的目的，财务分析应以优化业务流程，降低运营成本，保证企业长期发展为目的。其次是财务分析的对象，财务分析的对象不只是企业内部的经营业绩，还包括价值链上其他企业的经营业绩、报告数据等。再次是财务分析的重点，财务分析的重点是比较分析，内部比较成本、利润，外部比较价值链上不同企业的投资与回报。
3.4 加强成本控制，降低运营成本，实现企业价值最大化
在价值链管理模式下，提升财务管理水平，实现企业价值最大化，必须加强成本控制，降低运营成本。对价值链上的各个环节、各个部门进行成本分析，找出公司在采购、生产、销售、管理等环节和职能部门中是否存在浪费现象。例如，采购环节是否存在采购商收取供应商的回扣，从而提高原料价格，降低原料质量的现象;生产环节是否存在生产规划制定不切实际或者工人操作不当造成原料浪费和成品质量降低的现象等。因此，必须加强对各个环节的监督管理，加强成本控制，找出成本控制漏洞，根据实际情况制定合理的成本控制制度和监督管理措施，降低运营成本。此外，加强同外部企业的企业差别分析，分析本企业在同行业中的竞争优势，将优势继续推广应用。同时也应看到企业在发展过程中存在的不足和制约企业发展的瓶颈。在发现不足的基础上，借鉴先进企业的发展经验，充分利用价值链模式的优势，加强对价值链的管理，最大限度的降低营运成本，以实现企业价值的最大化。
参考文献
[1]唐文萍.价值链管理模式下的企业财务管理研究.[J].商业现代化，2014，（56）.
物业管理知识范文6
根据当今一些施工企业的现状来看，财务管理是众多企业管理中最为薄弱的一个环节，存在着很大的问题，这对企业的经济效益的提高产生了严重的影响。因此，一定要加强施工企业的财务管理和内部财务管理制度的完善，企业若想从根本上提高自身的经济效益，就必须要对强化施工企业财务管理职能加大力度，在进步中不断地完善财务管理制度，提高财务人员的职业道德素质，加强其核算水平，扩大资金集中的管理范围。
一、现代施工企业财务管理存在的问题
1.资金控制能力较差，不能及时的清理债权债务关系
就目前形式来看，不同的施工企业的资金分散在不同的子公司，而且各子公司的资金又分散在不同的项目上，企业不能及时的了解和掌握整体资金的情况，对动态的资金信息无法进行调控和掌握。于此同时也为施工企业带来了资金成本与资金安全的问题，从而为企业带来了很大的经营风险。债权债务存在着管理的问题。第一，施工企业确认收入的依据不够充分，导致应收账款不确定，从而会发生施工企业的应收贷款存在管理不力的问题；其次，在竣工工程之后，很少立即结算账目，结算效率很低；再有，在施工企业中，有许多的应收账款都是三年以上的，这对企业损益的真实性和资产造成了严重的影响；最后，大量预付分包工程款长期挂账，许多企业的资产存在着潜亏和虚增现象。
2.收益性支出和资本性支出的界限不明，资产的管理不当
目前，许多的施工企业都不能按照标准进行严格的资本性支出和收益性支出，因此会导致施工企业的当期损益受到严重影响，与此同时还会是企业资产的完整性和安全性失去了原有的监督。在施工企业中存在着长期大额预提费用。其一，建筑单位提供原料结算效率特别低，造成结算账目严重滞后，施工企业为平衡材料成本便依靠预提费用来维持。其二，对于分包工程，一些没有按照相关规定进行结算的，都是依靠预提费用来将分包成本平衡。受到资金和核算的影响，职工的基本工资和奖金未能及时的下发，这样以来，企业就会依靠预提的费用来平衡人工成本。这样长期以来就会使得企业当期的损益出现不实的现象。
3.施工企业的经营成本过大
目前，随着社会的发展，市场竞争日益激烈，一个完整的工程项目，从一开始取得工程信息到中标和合同的签订，短则几个月，长则几年的时间，对于人力和物力的投入都是越来越大，而一些未能中标的工程项目在人力和物力方面的投入总和一定是高不可估，这样对于施工企业的经济效益的提高造成了严重的影响。施工企业内的业务招待费也存在着失控的现象，而业务招待费超支现象也是非常常见的，因为施工企业的下属部门存在很多，地域分散，而且流动性很强，这样以来就睡使得业务招待费用超支现象的发生。
二、加强施工企业财务管理，完善内部财务管理制度
1.实施会计委派制，加强企业的财务监督
施工企业不同于其他企业，其流动性强，很多的时候项目部都会和企业的驻地距离很远，通常情况下都是只有财务人员到现场实施管理，经常有项目经理要求处理的业务而会计人员认为是违反财务制度不能办理等现象的发生，作为财务人员，面临制度的约束和领导的要求通常会难以抉择。当实施会计委派制以后，会计人员的地位就会有所提高，同时施工企业应当做好领导相关工作，这样就会使得会计人员能克服领导要求和制度制约之间左右为难的现象，这样有利于使得会计人员按照企业的内部财务管理制度处理财务业务，从而使得财务人员提供的会计信息的及时可靠性得到有效地提高，对财务的监督要加强力度，防止国有财产的流失，从而使得所有者的合法权益的到保障，这样能有效的防范经济犯罪，抑制和减少腐败现象的产生是保证企业财务管理健康发展的有效途径，同时也是为施工企业增加企业效益的有效途径。
2.完善施工企业的内部财务管理制度
施工企业一定要按照《会计法》的要求和《会计基础工作规范》的相关规定建立健全企业的内部财务管理制度建立会计核算、会计档案管理、财产清查、内部稽核、内部牵制、岗位交接、原始记录管理、内部审计、会计组织等一系列的财务制度，为施工企业规范财务管理奠定比较好的基础，这样就会使得企业的财务人员有值得遵循的章程和制度。一个施工企业若想不断地提高自身的经济效益，就要建立企业内部相对完善的财务管理制度，这样才能有效的降低财务管理成本，保证企业财产的安全完整性，使得企业经营活动的高效运作。
3.加强企业对会计职业道德的建设，提高财务人员职业素质
一个施工企业若想提高企业财务管理的水平，就要先制定适合该企业发展的经营发展财务制度，随后还要带动一批财务人员积极贯彻执行财务制度，保证制度及时、准确和完整的向企业领导提供经营管理所需的会计信息。同时培养一批具备良好自身素质和职业道德素质的财务人员，使其遵守适合企业发展的内部财务管理制度，客观公正的做好施工企业的财务核算，同时可对财务人员进行相关专业的职业培训，使得其核算能力进一步增强。财务人员作为施工企业诚信经营的基础，随着市场经济发展的加速，对财务人员要求的职业道德水平也越来越高。
