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信托投资基金论文范文1
【关键词】房地产融资；房地产投资基金；联信・宝利
房地产行业是中国支柱产业之一，在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业得到了快速发展，很多地方政府的一半以上的财政收入都来源于房地产行业。然而，因为近些年来房价高企，普通百姓无力购买房地产，想直接投资房地产行业，分享房地产业高速发展的收益，更加困难：一是上市房地产公司的股票，在整个行业受国家打压的背景下，没有活力，不好投资；二是直接投资房地产公司实体，需要的是大笔的资金，也不是一般人能投资的；
另一方面，房企融资渠道狭窄单一，过度依赖银行信贷。在因房价高企，国家加强了对房地产行业的宏观调控，紧缩了银根的背景下，很多房企因融不到资，资金链断裂而倒闭。
国外很常见的房地产投资基金，却是普通百姓直接投资房地产行业的一条相对比较方便的途径，同时也是房地产企业的融资的一条合法途径。
引进房地产投资基金，可以为普通百姓多一条投资房地产行业的渠道，也对房地产企业的融资开辟了另一条合法途径。
一、房地产投资基金界定
房地产投资基金，在美国等多数国家简称为房地产投资信托，在英国和亚洲称为房地产投资基金，是指在信托法基础上发展起来的一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
房地产投资基金，通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的房地产投资基金。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。
在房地产投资信托的发明地及最发达的美国，如果要取得房地产投资信托资格，公司每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得房地产投资信托资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息，因此，房地产投资信托没有企业税，股东要按收到的股息和资本收益付税。
房地产投资基金，不同于房地产直接投资，也不同于房地产上市公司的股票。因为她比房地产直接投资方便灵活，也比房地产股票的回报稳定。房地产投资基金也能通过上市发行，为房地产企业融来大笔资金。
二、房地产投资基金的意义
房地产投资基金通过集合社会各方面资金，使用专业人士投资和经营管理，因此，它不仅可以解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。
1.有效降低银行体系的经营风险
从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因。而银行业不仅在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，而且也深受房地产泡沫破灭的危害。因此，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资基金可以有效减少银行体第所承担的巨大金融风险。作为国际金融市场上普遍的安全性和获得性较为理想的投资方式，房地产投资基金可分流部分银行储蓄资金，以减速轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资基金的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。
2.拓宽我国房地产企业融资渠道
由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，实际上切断了房地产市场赖以生存的资金链。按照目前防地产市场的需求趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在与强制管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证防地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资基金具备成为我国房地产资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资的迅速发展几乎引起了房地产融资方面的最大的变革。
3.促进我国房地产资本市场的形成
从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较第的水平，至今没有建立一个稳定的房地产资本市场。房地产投资基金这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资基金的迅猛发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资基金机制将有助与我国房地产资本市场的形成和发展。
4.有利于房地产经营专业化和资源的优化配置
我国的房地产主体行为很不规范，房地产投资基金的专业化运作使房地产投资渐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司，土地交易公司，物业开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资基金由于具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地主投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资基金机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。
三、房地产投资基金的案例分析
目前我国内地尚处在房地产投资基金的起步阶段。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍之外，还有国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题。
从目前看来，尽管2004年10月18日出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）已超过几年，但由于存在房地产的配套法规和税收政策等原因，该办法的正式出台进展缓慢。同时一定数量的内地开发商和投资机构，已经在探寻将中国内地的房地产项目，作为房地产投资信托产品，列入在新加坡或中国香港上市的可能性方法。譬如，由广州越秀集团旗下上市公司越秀投资有限公司（0123.HK）、越秀房地产投资信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港证券交易所挂牌交易。也有的国内信托公司开始率先进行准房地产信托基金的尝试，譬如，联华国际信托投资有限公司设计并推出了国内首只准房地产投资基金联信・宝利。
第一只国内发行的类房地产投资基金联信・宝利，值得业内人士分析研究。
2005年1月22日，联华国际信托投资有限公司顺利推出了被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信・宝利”1号（“联信・宝利”中国优质房地产投资信托计划，募集资金金额≥2000万元，期限9-18个月，信托预期收益为5.3%+浮动收益+超额收益，信托资金运用方式为贷款或股权融资）。同年3月11日，联信・宝利一号公开发售，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集的资金，将主要用于给房地产企业提供贷款。自正式面世以来，联信・宝利就受到市场追捧，至2006年7月21日已发行到“联信・宝利”第九期，总共筹资10多亿元。
该产品是按照房地产投资信托基金（REITs）的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、我国香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式。
之所以说准“房地产信托基金（REITs）”，源于联信・宝利产品从发行、设计上借鉴了国外流行的房地产信托投资基金方式。据联华国际信托业务管理部经理陈颖介绍，联信・宝利首次引进中介机构参与管理、首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分的信息披露，而这些都是国外房地产信托基金最经常使用的REITs方式。为了防范风险，联华信托还为该产品引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。除此之外，联信・宝利产品内容与以往的房地产信托项目大有区别。一方面，该信托产品改变以往由特定项目委托发行的模式，采用先发行产品募集资金，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做，与现行的证券投资基金非常类似，只是联信・宝利是专门用于房地产投资项目。
REITs汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITs只能投资于房地产行业，而且要求财务制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。
“联信・宝利”由于高收益而大受投资者欢迎。根据设计，优先受益人的预计最低基准年收益为5.3%，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3%，则由劣后受益人以其信托财产补足。
四、房地产投资基金发展的未来展望：市场极大，未来发展潜力大有可为
由于目前中国经济持续稳定成长，人民币有升值预期，加上2010年上海世博会等利多因素影响．不动产需求随之提振，长期以来大量人口自农村迁入城镇地区，使得城市地区房地产价格节节攀升。大环境的经济景气，必然会影响投资者的投资意愿。而预期投资者对于宏观经济情况越乐观，其购买房地产投资基金发展的机率越高。看到中国房地产投资基金发展市场的原因，除了内地庞大的房地产市场需求外，包括自住性与投机性需求，更因为有越来越多的QFII等外资，开始对中国房地产市场产生极高的兴趣，这对发展中国不动产证券化必可造成正面的积极作用，更何况，中国将以其优于全球的经济成长与人口成长成为亚洲地区第一大市场。
何宗益（2003）在探讨台湾地区房地产投资信托证券化商品市场规模的研究中，以各国房地产投资基金市值占其股市市值的比率，推算台湾地区房地产投资基金的规模。以美国2007年3月房地产投资基金市场发展为例。拥有近50年发展历史，约有300多个房地产投资基金在运作，基金所控制的商业物业，包括商业办公大楼、厂房、购物中心的运营等，其管理资产总值（RE1Ts规模）超过26,384亿元（人民币，以下同），有近三分之二的房地产投资基金在全国性的证券交易所上市交易，其房地产投资基金市值约占股市市值2.7%；日本房地产投资基金市值约4,091亿元，其房地产投资基金市值约占股市市值1.4%；新加坡房地产投资基金市值约占其股市市值6.5%：而澳大利亚的房地产投资基金市值占股市市值的比率最高，约为29.9%。若深沪两市2009年3月底A、B股市值合计161,474.24亿元来推估中国房地产投资基金市场规模，假设其比率约1%，则保守预测将直逼1亿元。因此，以目前中国经济繁荣情势来看，加上房地产投资基金市场规模在中国都还是起步阶段，如果成功将不动产证券化推展开来，中国的房地产投资基金市场极大，未来发展潜力大有可为。
参考文献：
[1]陈志刚.房地产投资基金的研究[J].经济与管理科学辑,2007(5).
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[4]李杰.中国发展房地产投资信托基金(REITs)模式研究[D].上海社会科学院,2009.
信托投资基金论文范文2
[【关键词】 信托 产品设计 创新 发展
一、信托的概念
所谓信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。
信托是一种信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。
信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度,与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。
二、国内外信托发展现状解析
（一）国外信托发展概况
信托制度最早起源于英国，是在英国“尤斯制”的基础上发展起来的。基金、信托、保险、银行、证券被誉为现代金融业的五大金融支柱。英国是现在信托的发源地，也是当今信托产业最为发达的国家之一。英国最早的产生的信托方式是个人信托，由受托人代为处理一些易产生纠纷的事物，主要处理公益事务和私人财务事务，为了规范信托业务，英国于1893年和1896年分别颁布了《受托人条例》和《官选受托人条例》，前者对个人充当受托人办理信托事务进行了管理，后者则进一步规定了法院有权选择受托人，同时受托人可以根据管理的信托财产的多少征收相应比例的报酬，由此开始出现了信托的有偿服务。由于个人生命的有限，个人信托开始向法人信托发展，1908年英国创办了国有信托机构――官办信托局，以法人身份用国家经费来管理信托业务，由此标志着信托业务从个人受托向法人受托转变的开始。
现代英国的信托业务可以分为一般信托业务和证券投资信托，一般信托根据受托人性质可以分为个人信托和法人信托，而证券投资信托可以分为投资信托和单位信托。个人信托一般是财产管理，遗嘱执行、遗产管理等方面；证券投资信托是指专门的投资目的而设立的信托，向公司股东募集资金分散投资于房产、证券市场等。虽然英国的信托业历史最为悠久，但是其发展广度远不及美国和日本。英国的信托主要以个人信托居多，传承了其最早的起源的公益事务和私人事务业务；法人信托则集中于几家银行经营，分布不广。值得一提的是英国的证券投资信托发展迅猛，投资信托为英国首创，后被海外国家所借鉴，对其他国家的证券投资信托业务产生了深远的影响。但是，现代信托制度却是19世纪初传入美国后，在传入美国后信托得到快速的发展壮大起来的。美国是目前信托制度最为健全，信托产品最为丰富、发展总量最大的国家。
（二）我国信托产业发展现状
我国的信托制度最早诞生于20世纪初，但在当时中国处于半殖民地半封建的情况下，信托业得以生存与发展的经济基础极其薄弱，信托业难以有所作为。
我国信托业的真正发展开始于改革开放，是改革开放的产物。1978年，改革初期，百废待新，许多地区和部门对建设资金产生了极大的需求，为适应全社会对融资方式和资金需求多样化的需要，1979年10月我国第一家信托机构――中国国际信托投资公司经国务院批准同意诞生了。它的诞生标志着我国现代信托制度进入了新的纪元，也极大促进了我国信托行业的发展。2002年我国颁布了《信托投资公司管理办法》，将信托投资公司的经营业务分为几大类：首先，信托制得资产管理业务：这是信托公司的主营业务，包括受托经营资金信托业务、受托经营动产和不动产、受托进行法律法规允许的投资基金业务等；其次，部分投资银行业务：帮助企业并购，重组，项目融资，提供财务咨询服务等。再次，中间业务，最后是信托公司自营业务。
据统计表明，我国目前的信托业务若以财产标的物来分，主要以集合资金信托居多，其次是动产不动产信托，但后者的产品较少，发展不是很广；从财产运作方式划分，以贷款类居首，其次是投资类，投资类中有以证券投资多于股权投资，再次是贷款与投资组合类和受益权转让类，排名最后则是租赁类。据统计表明，我国信托投资产业主要以贷款为主，其次是现金有价证券和股权，最低是不动产。统计数据还指出，目前投资者比较认可的信托投资预期收益率在4%~5%,期限为2~3年，其次是1年期，收益率在3%～4%的信托产品。
三、信托产品发展现状和需求
（一）我国目前的信托产品存在以下特征：
1.信托产品类型匮乏，缺乏创新性
根据统计，我国目前信托业务以贷款类的产品为主，集中于市政设施建设和房地产开发，以融资为目的发放信托贷款给项目融资方。此类产品是延续了类似银行的金融机构的信用制度，承担着类似银行的信用贷款的职责，其功能和产品类型与银行重叠，无法体现信托“受人之托，代人理财”的本质。而市场上另一种主要的信托产品是投资信托。此类信托可以分为股权投资信托和证券投资信托。不同于英国最早的投资信托，我国的投资信托针对公众募集资金设立信托计划，委托人进行证券市场投资或股权投资。类似于证券公司的券商集合资金管理计划和公募基金。在产品设计上，证券投资信托与券商集合理财及公募基金都有着极大相似之处。因此，在产品的发展中，缺乏创新性的信托产品面临着许多激烈的竞争。其主要原因还是在于信托公司未根据其自身行业特点创造出令人耳目一新，贴合消费者需求的产品。
2.产品技术含量较低
综上所述，目前信托类产品以贷款类和证券投资类占比最高，该两者产品设计和产品结构都较为单一，技术含量较低。其他类型如租赁信托等我国较少有尝试，尚未在业界普及推广。
3.产品服务性和针对性较低
在金融领域，不同的金融机构都有各自不同的服务对象，商业银行以存贷业务为主，主要针对存款人和贷款人；基金公司、证券公司法面向广大投资者，为投资者提供理财服务，促使其投资收益最大化；保险公司为投保人服务，确保被保险物遭到损坏、破灭时，损失能减少到最低。信托公司面对的是委托人，受委托人之托，代其进行财产管理，并以此赚取一定比例的信托报酬。因此，委托人是信托公司的具体服务对象，信托公司在产品设计时应该考虑的是如何保证委托人的需求得到满足。然而，经过观察和分析后发现，目前情况下，信托公司更多考虑的是信托投资对象的需求。近年来的信托贷款类项目大多在为市政建设项目或房地产开发，为的是给缺乏资金的政府和开发商提供资金，几乎没有考虑到委托人的利益需求。如此一来，便是本末倒置了，在信托行业没有优秀的胜过基金、集合理财的产品的情况下，委托人的利益被轻视和忽略，时而久之，委托人自然会抛弃信托，转而选择其他金融产品。
（二）我国信托产业产品开发需求：
随着中国经济的发展腾飞，我国人民的生活水平大幅提高，人民的生活已基本脱离了为衣食等基本生存需求而犯愁的年代。随之而来的是中国家庭总收入的显著增长，有盈余存款和积蓄的家庭更多的开始追求更好的金钱管理。如何管理好现有的财富，使财富增值成了每个家庭的迫切需求。银行以其优质的信用吸引了不少保守型的投资者，然而银行存款收益率低流动性差，固然不会成为风险偏好型投资者的选择；固定收益类产品如央行债券、短期融资券、央票等，虽然信用高，风险小，但其和银行存款一样，都不会有太高的收益率，因而不能满足广大投资者的理财需求；2007年股市大热，基金产品被推倒了时代前端，一时风头无人能及，但基金产品种类繁多，有激进的偏股型也有保守的偏债型，基金投资二级市场和股市行情密切相关，也存在一定风险；外汇、邮票、古董又是非常具有专业性的投资选择，需要很强的专业知识和经验积累，一般投资者很难参与。而信托产品具有较多灵活性，无论是股权、证券市场、房产、租赁等都可以投资，可以针对特定的委托人在法律法规允许的范围内更具特定需求设计相对灵活的贴合委托人需求的产品。在未来的市场发展中有个广阔的前景。
信托的发展同时也是我国市场发展的需求，我国需要信托公司的财产管理制度、需要利用信托资金来拓宽直接融资渠道。同时，信托资产还可以充分调动社会的储备资源，提高金融资产的运作效率。
四、总结
信托投资公司在我国成立发展至今30年有余，起初的发展参照了西方先进国家的模式，但是我国的信托行业发展尚在初级阶段，无论是法律制度还是运作模式和产品设计都存在许多上升空间。在国家大力扶植金融行业的背景之下，如果信托公司能够把握好市场契机，抓紧人才培养、创造出符合市场需求有别于其他近似产品的理财产品。那么未来的发展必定会十分广阔。
参考文献
[1]中国人民大学信托与基金研究所:中国信托业发展报告.中国经济出版社 2011年3月第1版.
[2]余辉.《英国信托法：起源、发展及其影响》，清华大学出版社2007年4月第1版.
[3]刘金凤.《海外信托发展史》，中国财政经济出版社，2009年5月第1版.
信托投资基金论文范文3
【论文摘要】我国利率市场化改革的经验表明，经由国债市场的 发展 来推进的利率市场化改革，是比较有效的改革路径之一，从 现代 市场 经济 发展要求看，真正能够成为基准利率的是国债市场的利率。文章提出完善我国国债市场的建议与措施。
一、利率市场化需要完善的国债市场
我国利率市场化改革的经验表明，经由国债市场的发展来推进的利率市场化改革，是比较有效的改革路径之一。十多年来的
4、 发展 国债投资基金
国债基金有封闭式和开放式两种基本形式，同一般的证券投资基金相比，国债投资基金是国家信用和非国家信用相结合的表现形式，国家信用是其存在的前提和基础，国债基金的绝大部分资金是投向国债的，同其他类型的投资基金相比，国债投资基金具有信誉高、风险小、收益稳定的特点。
5、大力发展国债市场中介机构
（1）扩大一级自营商范围，完善做市商制度，活跃国债市场。第一，扩大一级自营商范围。我国中央银行应在严格要求的前提下，积极创造条件，进一步扩大一级自营商成员，尽早让一些业绩好、信誉高的证券公司和信托投资公司加入到一级自营商队伍中来。第二，完善做市商制度，扩大做市商队伍。我国虽已经建立做市商制度，但由于制度不完善，导致报价券种偏少，很多债券不能及时报价或没有报价，价格信息难以及时发现和披露。
（2）大力发展国债市场经纪人。一些国家的政府为了提高国债市场的流动性，非常重视经纪人业务。经纪人作为给交易商提供中介服务的机构，是连接交易商的重要媒介，经纪人本身不参与交易，只是将市场交易进行有效的配置，提供价格发现机制，提高交易的成功率。随着我国国债市场的不断发展和市场参与者的增多，直接交易不利于提高市场效率。目前我国同业经纪人只有一家，缺乏竞争和效率。因此，培养一大批活跃的经纪人队伍对发展我国场外债券市场显得尤为迫切。
6、建立统一、规范、分层次的国债市场体系
（1）一个竞争、有序、统一、高效的国债市场是央行公开市场政策利率传导机制发挥作用的前提，在国债市场的建设中，当前应集中精力建立以银行间债券市场为核心市场。继续拓展完善银行间债券市场，吸收各类 金融 机构投资者进入，以之作为批发债券市场。
（2）我国目前的国债流通市场呈现分割的状态，银行间国债市场和交易所国债市场各自存在。国债市场的两个子市场之间既独立运作又互相沟通。但市场交易具有连续性，人为地把不同交易主体分割到不同的市场，不利于扩大市场规模，完善市场机制。而且两个市场价格差的存在也不利于管理层更好地把握宏观 经济 情况。因此，应逐步将两个市场统一起来，促进国债交易在更广的范围内开展。健全国债交易的基础设施，构建统一的国债托管结算清算系统，是统一流通市场的关键。
7、积极发展国债期货市场
目前我国债券市场没有衍生金融工具，在现有的交易体系和交易手段下，投资者无法有效地解决利率波动带来的巨大风险，使得机构投资者难以进行避险与对冲操作，阻碍了其对债券市场的进一步参与。市场上投资者追涨杀跌，不利于债券市场的稳定。发展国债期货等衍生金融工具市场，可以为投资者提供规避风险的有效手段，促进市场价格发现，对于长期进行大量债券投资的商业银行、保险公司信用社、基金等机构投资者来说，十分重要。
信托投资基金论文范文4
关键字：证券市场投资者结构演化特点
1990年12月和1991年5月，上海证券交易所和深圳证券交易所的相继成立并开展交易，标志着我国资本市场的发展开始了一个新阶段。自上海证券交易所和深圳证券交易所成立以来，中国证券市场投资者结构不断演变，其特点也逐渐显现。
1.投资者结构的演化
1989年之前个人投资者在一直是股票市场的投资者主体。1980年中国人民银行抚顺支行企业发行股票211万元，是在改革开放以来有记载的第一次股票发行，也是我国股票市场的起点，此后的股票发行基本上都以个人为主要发行对象。期间又可以分为两个阶段：1980-1984年，企业股票实行到期偿还本金保息分红的办法，带有浓厚的债券性质和福利色彩，发行范围则仅限于企业内部职工和一些自愿的法人；1984-1989年，企业发行股票的范围扩展到社会公众，单位（机构）虽然也可以自愿认购股票，但同股同权原则未得到实施，无论其认购数量是多少均与个人一样为公司股东，享受平等权利，有的单位持有股票甚至不能参与分红。在这个阶段，专门的股票投资机构尚未问世，现代意义上的投资机构者还未出现，购入股票的单位一方面因同股不同权收到歧视性待遇因而为数寥寥，另一方面就其行为特征来看也近似于个人投资者，其投资目的同个人投资者一样在于获得股息，因此说这一时期的投资者主体为个人投资者。
1985年，我国第一家证券公司深圳经济特区证券公司通过批准进入筹备；至1989年，我国共有可从事自营业务的证券公司达到63家，而股票设计的规范化也得到了很大发展，同股同权、同股同利、等股分红原则也得到强调。从1989年起，机构投资者开始成为股票市场的投资主体，个人投资者退居次要地位。尽管如此，由于股票市场的迅速发展和其获利空间逐渐被人们发现，个人投资者仍呈不断增扎根态势，开户数与日俱增。
1990年11月，法国东方汇理银行在中国组建“上海基金”，标志着我国投资基金正式问世，机构投资者进入一个新阶段。1991年，中国农村发展信托投资公司私募淄博基金5000万元人民币，并于1992年经中国人民银行批准成为第一家国内基金，国内基金业的发展由此为起点迅速展开。至1997年底，在上交所上市交易的基金达15家，在深交所上市的则有10家，基金总数达80家左右；1997年11月国务院证券委正式颁布实施《证券投资基金管理暂行办法》，为证券投资基金的规范发展提供了依据，随后，证券投资基金再次得到众多关注并取得长足发展。
1999年7月，战略投资者的概念首次被提出，此后，管理层对投资者的培育采用了超常规、创新性的发展战略，不仅在存量上对鲜有机构投资者进行大规模扩容（如基金、证券公司增扩股），而且在增量上全方位引进新的机构投资者（允许三类企业、保险基金入市），机构投资者的范围得到前所未有的扩大，标志着我国股票市场改变以往投资分散化格局、以机构投资者构成投资主体的主要成分和基本资金来源的改革正式启动。
以上海证券交易所投资账户数量结构为例，我国股票市场投资者结构中，散户投资者开户数量占绝对优势。散户开户数量由1993年(421.92万户)到2009年（7221.62万户）增长了约16倍，而机构投资者开户数量由1993年(1.59万户)到2009年(69.43万户)增长了约21倍，机构投资者近年来增长速度大大提升。
2.投资者结构的特点
2.1 个人投资群体庞大
中国股市近几年的个人投资者(散户)比例都在99.5%左右；并且早在2005年底，个人投资者持有已上市A股流通市值占比仍有69.87%，当时的中国股市是个人投资者占绝对主体的市场。而西方成熟市场自20世纪70年代以来，就已经出现了较强的证券投资机构化趋势，机构投资者已成为证券市场的主要力量。美国经济咨商局(The Conference Board)于2008年9月的最新版(2008机构投资报告》(Institutional Investment Report)显示，个人投资者仅持有美国全部股票市值的34%；在1000家最大的上市公司中，个人投资者的持股比例更低，仅为24%，两个数字均创下了历史新低。可见，我国证券市场个人投资者规模较大。
2.2 机构投资者迅速成长
以上海证券交易所投资账户数量结构为例，目前我国股票市场投资者结构中，散户投资者开户数量占绝对优势。散户开户数量由1993年(421.92万户)到2009年（7221.62万户）增长了约16倍，而机构投资者开户数量由1993年(1.59万户)到2009年(69.43万户)增长了约21倍，机构投资者的增长速度大大高于散户投资者的增长速度，成为我国证券市场的投资主体。
改善和优化投资者结构需要大力培养机构投资者，充分发挥机构投资者对股市的“稳定器”作用，导入理性、成熟的投资理念，引导广大中小投资者理性投资、遏制投机，促进证券市场规范、稳健、高效发展。具体可以采取如下办法：
（1）构筑多元化的投资基金群体，加快指数型基金和风险投资基金
（2）积极推进保险资金入市
（3）发展私募基金
（4）吸引海外资金入市（QFII）
参考文献：
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[2] 张维．中国证券市场制度演化及其效率[M]．北京：经济科学出版社．2006.
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信托投资基金论文范文5
【论文摘要】我国利率市场化改革的经验表明，经由国债市场的发展来推进的利率市场化改革，是比较有效的改革路径之一，从现代市场经济发展要求看，真正能够成为基准利率的是国债市场的利率。文章提出完善我国国债市场的建议与措施。
一、利率市场化需要完善的国债市场
我国利率市场化改革的经验表明，经由国债市场的发展来推进的利率市场化改革，是比较有效的改革路径之一。十多年来的中国国债的市场化改革对利率的市场化改革起到了重要的作用。国债二级市场及其收益率的形成、国债一级市场引入竞争性的招标机制、国债回购利率的市场化、国债期货交易的试验等改革举措，是我国利率市场化改革的重要内容，加快了改革的进程。近年来中央银行开展公开市场业务引导市场利率，以及各种利率市场化改革措施的出台，都为最后放开商业银行的存贷款利率准备了基础条件。但是，随着中国金融体制改革的深化，利率市场化的进程逐步加快，中央银行亟需确定一个市场基准利率来引导市场利率。
所谓市场基准利率，是在多种利率并存条件下起决定作用的利率，是金融市场上所有金融产品价格确定的重要参考依据，是人们公认的并普遍接受的具有重要参考价值的利率。目前，中国中央银行对商业银行的再贷款利率实际上起着基准利率的作用。但从现代市场经济发展要求看，真正能够成为基准利率的是国债市场的利率。
首先，从国际金融市场的一般规律来看，能够成为基准利率的必须是流动性好的金融商品的利率。国债利率具备这一特点。国债有“准货币”之称，变现力极强，它的价格形成与波动能够灵敏地反映资金市场供求的变化，因而可以成为其他金融工具定价的基础。诚然，国债利率也会受到通货膨胀和到期风险的影响，但由于国债到期还本付息是一个固定额，在通货膨胀率与利率变化可以预期的条件下，国债利率就自然成了基准利率的代表。实际上，美国、日本等市场经济发达国家的市场基准利率就是国债利率，国债利率处于整个利率体系的中心环节，它的变动决定其他金融工具利率的变动。
其次，作为基准利率，必须能够较好地反映不同期限的利率水平。国债利率也具备这一优点。在债券期限结构理论中，预期理论与市场分割理论从不同侧面解释了不同期限债券利率水平差异的原因。预期理论在债券具有完全替代性的前提下证明了债券利率差别的原因是期限的长短，即将长期利率等于债券到期之前未来短期利率预期的平均值。市场分割理论则在市场不完全性与不同期限债券不是替代品的前提下说明了各种期限债券利率取决于各种债券市场的供求状况。期限结构理论与流动性升水理论则综合了上述两种理论，将长期利率等于债券到期之前未来短期利率预期的平均值加上反映不同期限债券供求状况的期限升水，从而比较全面地解释了不同期限债券利率差别的原因。非国债（如企业债券）不同期限利率的决定虽然也可以用以上理论解释，但由于存在违约风险，因而无法用来决定利率的期限结构。而国债的发行主体是政府，一般不存在违约风险，其利率结构也就不受违约风险的干扰，因而可以较好地反映不同期限利率的差别，能够成为基准利率的最好选择。同业拆借利率虽然也是反映市场资金供求状况的利率，在市场交易规模、交易者数目和规范化程度上与国债市场也有可比性，但同业拆借市场毕竟只是一个短期拆借市场，同业拆借利率也只是对短期利率有参考作用。国债市场则是提供短、中、长期不同期限债券种类的市场，可以反映不同期限的利率水平。
一旦国债基准利率形成，国债市场的发展对其他金融市场将产生巨大的影响。它不仅改变金融市场规模格局，而且还影响其他市场利率水平的确定，出现明显的利率市场化的传递效应，其中影响最明显的是银行同业拆借市场和银行存款市场。因为国债市场发展后产生的大量资金需求，首先会冲击银行同业拆借市场和银行存款市场，结果必然是，在国债市场发展以及国债利率市场化的影响下，银行同业拆借市场的利率市场化机制将更加完善，银行存款市场也将逐步放松利率管制。
二、完善我国国债市场的建议与措施
完善我国国债市场，提高国债市场流动性，推进利率市场化是充分发挥我国货币政策效应的必要条件。目前，完善我国国债市场应从以下方面着手。
1、完善国债发行机制
（1）进一步规范滚动发行机制。扩大基准国债期限品种范围，进一步健全滚动发行机制，使一级市场国债发行形成更加持续的发行利率曲线，也使一级市场国债招标价格更好地发挥对国债定价与估值的参考作用。
（2）尝试推出国债预发行机制。为建立发行前债券价格揭示机制，规范一级市场债券分销行为，借鉴国际成熟债券市场预发行做法，在中国国债市场尝试进行国债的预发行操作。
2、优化国债期限结构和持有者结构
优化国债期限结构和持有者结构，增强国债市场的流动性，提高国债市场的调节功能。
（1）合理设计国债的期限结构。国债期限结构的形成往往是一个复杂的不断变化的过程。政府必须兼顾自身与应债主体这两方面的要求和愿望，同时考虑宏观经济条件和清偿能力等因素，对国债的期限结构做出选择。
（2）优化国债的持有者结构。国债持有者结构单一是我国国债市场的一大痼疾。这已在相当大程度上制约了我国国债市场的规范和发展。针对这种情况，提出以下几点建议：第一，中央银行持有的国债规模要加大，配合货币政策的运用，提高公开市场操作的传导效果。第二，取消对商业银行购买国债的某些限制，使国债成为商业银行资产结构的重要组成部分。第三，促进现有养老保险基金等机构的发展并培育国债投资基金。这将有效地提高国债市场的参与程度，促进国债市场发行效率的提升。第四，允许国外投资者购买一定比例的国债。这既有利于我国利用外资政策的实施，又有利于调节国债持有者的结构。
3、大力培育机构投资者
目前市场交易主体还比较单一，现在银行间债券市场的交易主体虽然己增加到900多家，但仍然主要是金融机构，非金融机构现在还很少进入这个市场，这样就限制了这个市场的覆盖面。在我国，商业银行目前却是债券市场的主要投资人。应大力发展非金融机构投资者进入国债市场，尤其是债券投资基金，由于债券投资基金具有专业投资和规模经济的优势，它们的投资风格更加稳健，有利于国债市场的健康平稳发展。4、发展国债投资基金
国债基金有封闭式和开放式两种基本形式，同一般的证券投资基金相比，国债投资基金是国家信用和非国家信用相结合的表现形式，国家信用是其存在的前提和基础，国债基金的绝大部分资金是投向国债的，同其他类型的投资基金相比，国债投资基金具有信誉高、风险小、收益稳定的特点。
5、大力发展国债市场中介机构
（1）扩大一级自营商范围，完善做市商制度，活跃国债市场。第一，扩大一级自营商范围。我国中央银行应在严格要求的前提下，积极创造条件，进一步扩大一级自营商成员，尽早让一些业绩好、信誉高的证券公司和信托投资公司加入到一级自营商队伍中来。第二，完善做市商制度，扩大做市商队伍。我国虽已经建立做市商制度，但由于制度不完善，导致报价券种偏少，很多债券不能及时报价或没有报价，价格信息难以及时发现和披露。
（2）大力发展国债市场经纪人。一些国家的政府为了提高国债市场的流动性，非常重视经纪人业务。经纪人作为给交易商提供中介服务的机构，是连接交易商的重要媒介，经纪人本身不参与交易，只是将市场交易进行有效的配置，提供价格发现机制，提高交易的成功率。随着我国国债市场的不断发展和市场参与者的增多，直接交易不利于提高市场效率。目前我国同业经纪人只有一家，缺乏竞争和效率。因此，培养一大批活跃的经纪人队伍对发展我国场外债券市场显得尤为迫切。
6、建立统一、规范、分层次的国债市场体系
（1）一个竞争、有序、统一、高效的国债市场是央行公开市场政策利率传导机制发挥作用的前提，在国债市场的建设中，当前应集中精力建立以银行间债券市场为核心市场。继续拓展完善银行间债券市场，吸收各类金融机构投资者进入，以之作为批发债券市场。:
（2）我国目前的国债流通市场呈现分割的状态，银行间国债市场和交易所国债市场各自存在。国债市场的两个子市场之间既独立运作又互相沟通。但市场交易具有连续性，人为地把不同交易主体分割到不同的市场，不利于扩大市场规模，完善市场机制。而且两个市场价格差的存在也不利于管理层更好地把握宏观经济情况。因此，应逐步将两个市场统一起来，促进国债交易在更广的范围内开展。健全国债交易的基础设施，构建统一的国债托管结算清算系统，是统一流通市场的关键。
7、积极发展国债期货市场
目前我国债券市场没有衍生金融工具，在现有的交易体系和交易手段下，投资者无法有效地解决利率波动带来的巨大风险，使得机构投资者难以进行避险与对冲操作，阻碍了其对债券市场的进一步参与。市场上投资者追涨杀跌，不利于债券市场的稳定。发展国债期货等衍生金融工具市场，可以为投资者提供规避风险的有效手段，促进市场价格发现，对于长期进行大量债券投资的商业银行、保险公司信用社、基金等机构投资者来说，十分重要。
【参考文献】
信托投资基金论文范文6
[关键词]公租房；REITS融资模式；PPP模式；专项补贴基金
[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0069-03
1引言
2010年6月，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，拉开了公租房建设的大幕。在“十二五”期间，公租房建设要成为保障性住房的主要形式。随着公租房建设项目的推进，该项目融资难的问题逐渐凸显，且因融资模式的确定带来的一系列问题也未能得到很好的解决。
2公租房建设项目融资现状
2.1项目建设所需资金量分析
根据“十二五”规划在保障房建设工作思路“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”，将加大公租房的建设投入力度。据住建部介绍，进行保障性住房建设前两年所需资金约为1.37万亿元和108万亿元，后三年平均每年所需资金约为08万亿元。因此，公租房建设所需资金量将会很大。
2.2项目建设融资现状
截至2011年年底，中央政府仅在保障性住房上投入资金1713亿元，地方政府保障住房支出3492亿元。金融机构共出资约2000亿元。其中政府以及政策性银行出资总额超过所需资金一半，可见保障性住房建设融资还依赖于政府补贴以及金融机构贷款。原因分析：
中央政府作为政策的制定者，同时为了保障此项目的顺利实施，中央政府在财政支出上在一定程度上向保障性住房项目倾斜。但是，保障房建设所需资金量大，仅靠中央政府的财政拨款是不能支撑的。地方政府虽作为重要的资金供给主体，但是由于保障房投资回收期较长，配套、维护和建设用地拆迁的成本比较高，资金的良性循环难度大等原因，致使各地政府加大公租房建设投入还存在顾虑。
在金融机构中，政策性银行贷款占主导地位，大多数商业银行对保障性住房建设项目提供贷款的意愿并不明显。至2011年年底，国家开发银行新增保障性安居工程贷款1095亿元，同业占比逾六成，成为支持保障性住房建设项目的主力银行。究其原因，保障性住房赢利模式尚未形成是影响除政策性银行外的金融机构保障性房贷积极性不高的首要因素，因此这类金融机构大多持观望态度，即使放贷也是为了完成政府下达的指标或为了更好地在当地发展业务。
除上述融资渠道，公积金增值收益及贷款、保险公司等也为公租房建设提供了资金。但由于公积金等其他融资方式都有自身缺陷，致使目前加大公租房建设投入力度只能靠政府。因此怎样运用市场资源来解决公租房建设融资难问题显得尤为紧迫。
3REITS融资模式的提出
从理论的角度看，冯志艳[1]、张桂玲[2]和彭小兵[3]等学者分别从不同的角度分析了REITS融资模式在理论上是可行的以及是必要的，同时他们还构建REITS融资模式并提出他们相关建议。
从实践的角度看，2000年以来，美国、澳大利亚等REITS发展较早的海外市场保持持续增长。REITS也已成为亚洲资本市场重要的新兴品种，而且发展势头强劲，日本、新加坡、韩国、中国台湾、中国香港等亚洲国家和地区先后推出了REITS产品。截至2011年年底，美国市场上市REITS为153只，总市值3890亿美元。截至2012年年底，亚洲市场上市REITS已达138只，总市值1180亿美元。
无论从理论的角度还是从实践的角度，REITS融资模式应该在中国房地产市场推出。截至2012年年底，经过反复讨论的上海版REITS以及天津版REITS的推出再次遭到推迟。不禁要问为何中国版REITS千呼万唤仍出不来？
4REITS推出困境原因分析
为了保证保障性住房建设项目顺利实施，房地产行业要试水REITS以解决保障性住房建设所面临的“极差钱”的境地，但截至目前没有一单放行。
4.1宏观原因
（1）房地产调控问题：近两年我国房地产市场泡沫问题突出，政府多次出台政策加大调控力度，同时由于通胀、股市低迷等因素，政府担心此时推出REITS，可能会引起更多的热钱进入房地产投资领域，加大房地产市场泡沫。
（2）审批权归属问题：因证监会、银监会、央行都参与REITS中，批复权的归属不明确，使原本在2010年就应推出的REITS推进迟缓。
4.2微观原因
（1）租金问题：在REITS模式中，租金作为REITS收益的主要来源。以上海为例，根据当地的市场价格确定的租金实际上是偏贵的，因此导致主动进行申请且通过申请的居民相对较少，致使承租率较低。但同商业物业相比，保障性住房是一项惠民政策，租金又不能超出所惠及对象的财务负担。因此租金如何确定又是一大难题。
（2）政府补贴问题：为了体现保障性住房的保障功能，要尽可能地降低租金；同时租金是REITS收益的主要来源，又要保障REITS的合理的收益率。如何解决两者的矛盾，就要靠政府补贴，但是怎样补贴，以及相应的税收政策优惠如何确定还不明确。
（3）管理与运营问题：市场以及企业管理环境的不成熟也是REITS迟迟未推出的原因之一。
5公租房REITS的融资模式构建
关于上述REITS推出困境，宏观方面问题的解决还要靠政府平衡各方利益。而针对解决上述微观方面问题，本文构建了基于REITS的PPP融资模式。
5.1PPP融资模式简介
PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。5.2融资模式构建
基于REITS的PPP融资模式图
其中：
REITS管理公司对募集到的资金进行管理，与政府签订协议承诺向项目公司提供贷款，项目完成验收合格后，进行整体回购，即获得公租房的所有权，并在公租房开发机构以及政府协助下约定租金，进行租赁。基金托管公司对信托基金的运作以及租金的管理进行监督。项目公司经政府牵线搭桥获得REITS管理公司提供的贷款，以整个项目作为抵押获得资金进行公租房的开发建设。在项目完成验收后，获得收益。开发商在政府特许下，通过项目公司获得款项，授权公租房的开发机构进行开发建设。政府在这里扮演了规划建设方案、提供土地资源、批准特许经营协议、提供政府补贴等角色，另外在项目公司的运营内控问题上也应进行监督。
5.3融资模式创新之处
本模式构建不仅考虑了公租房建设过程中的融资难问题，同时还结合目前公租房租金设定偏高、政府补贴以及项目运营等问题进行分析。下面就本模式的创新之处进行简述：
（1）REITS管理公司方面。REITS管理公司在公租房建成前作为债务投资者，在公租房建设完成后是所有者。租金可在政府以及开发商的协助下确定，既考虑了公租房的保障功能又考虑了REITS合理回报率。同时与政府签订的特许经营协议是约定政府保证的最低承租率，如果达不到此承诺比率，政府按租金标准予以补齐。通过这种模式使投资者充分分享了公租房建设可能带来的收益，同时在早期以贷款的方式进行投资降低了风险。
（2）政府方面。第一，政府以土地形式入股项目公司，对REITS管理公司和开发商等融资各方的利益约束，平衡政府、开发商以及REITS利益关系，同时使融资过程更加规范、透明，大大降低了风险。另外，剥离了建设任务，减少了政府直接参与，使其更专注于监督与服务，这在很大程度上提高了项目的效率。第二，由中央和地方政府共同设立专项补贴基金。地方政府用于补贴基金的资金来源主要是土地投资收益，即避免造成财政资源在地方公共事业分配上不协调。中央方面可酌情进行贴补。根据西安建筑科技大学朱磊硕士[4]研究成果可知，廉租房REITS的投资收益率大约为6%，其中不到1%的收益率是西安市政府财政投入补贴和中央专项补贴。由此可见，同作为保障性住房的公租房，考虑到REITS的投资者所承担的风险，公租房REITS的投资收益率理论上应该在6%左右，因此政府补贴应该也不会超过1%，这一比率政府应该可以接受。
（3）开发商方面。开发商通过与政府签订协议，可以以较少的资金与之共同成立项目公司，并运作公租房开发机构进行公租房的建设。在项目建设初期，通过项目公司向REITS管理公司申请贷款。项目建成后，可以直接获得收益。在整个项目建设过程中，开发商通过运用债务杠杆，大大地降低了投资风险。
6启示
公租房融资研究是具有现实意义的课题，公租房建设资金的筹集是公租房建设能否顺利进行的关键。本文通过对公租房融资方式再研究，提出更加切合实际、可操作性的融资方式。将REITS融资模式嵌入到PPP融资模式中，降低政府直接参与力度，也降低了政府投融资的风险，减轻了财务支出的负担，同时充分发挥市场资源配置的功能，加强了资金在公租房市场的流动。
参考文献：
[1]冯志艳房地产投资信托基金在我国公租房建设中的应用[J].改革与战略，2011（10）
[2]张桂玲公租房房地产信托投资基金融资模式构建[J].对外经贸，2012（4）
