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房地产价格调控范文1
第一条 为加强我市房地产价格调控和管理，规范价格行为，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在我市行政区域内房地产业的价格行为，均须遵守本规定。
第三条 本规定所称的房地产价格是指土地使用权价格、商品房销售价格、公有住宅出售价格、房租标准、房屋拆迁补偿费、房地产开发建设收费、中介收费及物业管理服务收费等。
第四条 房地产的价格实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 市价格管理部门是我市房地产价格调控的主要管理部门。市财政、建委、土地、房产等有关部门应在各自的职责范围内，配合价格部门，共同做好房地产价格的管理工作。
第二章 土地使用权价格管理
第六条 以基准地价、标定地价、宗地评估价格为依据，形成土地使用权价格。
基准地价由市土地管理部门会同价格管理部门共同制定，经市政府批准后，定期向社会公布。
第七条 以拍卖、招标方式出让土地使用权时，出让人应当事前委托由土地管理部门指定的专业机构评估出让底价，由市土地、物价管理部门共同确认。
第八条 以出让方式取得的土地使用权，经开发后符合转让条件的转让价格，可按有关规定自主交易。
第九条 以行政划拨方式取得土地使用权转让的，转让房地产时，应按规定办理出让手续并缴纳土地使用权出让金；对按规定可以不办理土地使用权出让手续的，应将转让收益中的土地收益上缴财政。土地使用人转让土地使用权应向市价格、土地部门申报成交价格。不得将行政划拨的土地进行炒卖或变相炒卖。
第三章 住房价格管理
第十条 对经济适用住房等享受政府优惠政策的新建商品房的销售价格，实行政府定价。对其他新建商品房屋的销售价格，实行市场调节价。
第十一条 公有住房出售的价格由市政府批准后执行。出售价格和租金调整实行价格决策听证会制度。
第十二条 商品房的销（预）售价格由下列各项构成：
（一）土地使用权取得成本。包括建设用地的征地、拆迁补偿、安置和土地出让金等费用。
（二）勘察设计和前期工程费。
（三）建安工程费。
（四）小区内基础设施费和公用设施配套建设费。
（五）贷款利息。
（六）销售费用。
（七）管理费。
（八）税金。
（九）利润。
（十）国家法律、法规规定的其他费用。
第十三条 经济适用住房的价格构成，除销售费用、国家规定的各项费金和利润以外，均与本规定第十二条商品房销（预）售的价格构成相一致。
第十四条 商品房销售实行整体明码标价制度。开发企业售房时应标明房屋座落、楼层、朝向、附属设施、价格、价外收费等。在发生价格纠纷时，由价格部门负责协调或处理。
第四章 房地产业的收费管理
第十五条 对开发企业的行政事业性收费和垄断行业收费以及房地产业中涉及居民的收费实行目录管理，每二年公布一次。目录公布之后出现的新收费，属行政事业性收费的，由价格、财政部门审核批准后收取；属经营性收费的，由价格部门审核批准后收取。
第十六条 对房地产开发建设中的土地使用、征地和拆迁、勘察设计与前期工程、建筑安装、基础设施和公用设施配套建设等收费，实行审核制度。对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用实行计量管理，按表计量收费，严禁估量或变相多收费。
对房地产开发企业实行收费登记卡制度。
第十七条 对房屋拆迁中的货币安置价格，按市政府〔1999〕 30号令规定执行。城市房屋拆迁补偿等各项收费按《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》及《实施细则》等有关规定执行。
第十八条 物业管理服务收费实行三种价格管理形式。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水、电、煤气、有线电视、电话费等涉及公共性的各项服务收费，实行政府定价或政府指导价。提供特约服务的收费实行市场调节价。
第十九条 物业管理服务收费标准应与物业管理的服务内容、服务质量相适应。住宅小区、别墅、写字楼、综合楼、商厦（商业中心）等物业管理服务收费逐步实行等级管理和《收费许可证》制度，其收费标准由市价格管理部门会同市房产管理部门制定。实行招投标机制的物业管理收费，以招投标议定的收费标准为准，按规定到价格管理部门办理《经营性收费许可证》后方可实行收费。
第二十条 物业管理服务收费须明码标价。收费项目、标准及收费办法，应在收费场所的明显位置公布，增加收费的透明度。
第五章 法律责任
第二十一条 对违反本规定第七条、第八条、第九条规定，不执行价格申报或调价备案制度的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。
第二十二条 对违反本规定第十条、第十二条、第十三条、第十六条、第十七条、第十八条规定，不执行政府定价，擅自制定属于政府定价范围内的商品或服务价格的，自立收费项目或自定收费标准的，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，按有关法律、法规规定处罚。
第二十三条 对违反本规定第十四条、第二十条规定，经营者违反明码标价规定，由市价格管理部门责令其改正，没收违法所得，并处以五千元以下的罚款。
第二十四条 对违反本规定第十五条、第十九条规定，未办理收费许可证进行收费，由市价格管理部门责令其改正，限期办理收费许可证，并处以五千元以下的罚款；情节严重的，处以一万元以下的罚款。
第六章 附则
第二十五条 执行本规定的各项实施细则和具体管理办法，由市物价局会同有关部门予以制定。
房地产价格调控范文2
[关键词]房价 货币政策 向量自回归模型
一、引言
我国自1998年住房改革以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,市场一片繁荣,房价持续高涨。2003年开始国家出台了一系列的货币政策希望抑制房价的过快上涨,但是效果甚微。2003年时全国商品房均价为2456元/平方米,而2009年已经上涨到4695元/平方米。为什么我国通过货币政策对房价的调控并不没有抑制过快增长的房价?货币政策与房价之间又有怎样的作用机制?本文运用向量自回归模型(VAR)对房价与货币政策之间的动态关系进行实证检验。
二、变量选择和处理
本文选取全国2000年1月到2009年10月月度时间序列数据,共118个观测值。所有数据来自中宏数据库和中国人民银行网站。由于目前国内存在的各种房地产指数在数据采集和编制上存在缺陷,所以整理全国商品房销售面积和销售额月度数据换算成全国平均价格来代表房价HP。货币政策变量选用货币供应量和利率,货币供应量采用广义货币供应量M2。银行间同业拆借利率市场相对于其它利率市场来说交易规模较大,市场化程度较高,采用银行间30天同业拆借利率作为市场利率R的变量。
实证之前,对原始数据进行如下步骤的处理:①将居民消费价格指数转换成以2000年1月为基期的定基消费价格指数。②房地产价格、货币供应量除以定基的消费价格指数,消除通货膨胀影响;名义利率剔除通货膨胀率影响,得到实际利率。③各时间变量除利率外,都运用X12―Multiplicative方法进行季节性调整。④为消除异方差,除利率外,对季节调整方法处理过的数据取对数。取对数后,房地产价格、货币供应量、利率分别为LNHP、LNM2、R。本文所有实证检验均采用Eview5.0计量经济学习软件。
三、货币政策对房地产价格动态影响的实证研究
1.平稳性检验
在对时间序列建立VAR模型或进行协整关系检验前,要对序列的平稳性进行检验,用DLNM2、DR、DLNHP分别表示LNM2、R、LNHP一次差分后的变量。平稳性检验采用ADF检验法,其检验结果如下表所示。
表1 平稳性检验的ADF检验结果
注:(C,T,n)表示检验中带常数项、趋势项,n为滞后期。C=0表示不带常数项,T=0表示不带趋势项。
由表1的结果可知,各变量LNM2、R、LNHP在5%的显著水平下存在单位根,即各变量为非平稳时间序列;但各变量一阶差分后在1%的显著水平下无单位根,说明各变量为一阶单整,即为I(1)。
2. Johansen协整检验
由于单位根检验中各变量同阶单整,房地产价格、货币供应量和实际利率可能存在长期的均衡关系,这种均衡关系可以通过Johansen协整来确定。以房地产价格为解释变量的协整关系式(括号内数值为t统计量):
ECMt为误差修正项,从协整方程式(2-1)看出,货币供应量和实际利率与房地产价格都长期存在同向变动关系。房地产价格与货币供应量的弹性系数为0.6623,即货币供应量每上涨1%,房地产价格上涨0.6623%。房地产价格与利率的弹性系数为0.0286,即实际利率提高1%,房地产价格也上涨0.0286%。从长期来看,实际利率对房地产价格的弹性远小于货币供应量对房地产价格的弹性。
3.广义脉冲响应分析
建立VAR模型后,我们通过建立脉冲函数来刻画货币供应量变化和实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来值的影响。它能更好的刻画货币政策传递到房地产价格的效率。图横轴表示滞后期数(单位:月),纵轴表示房地产价格变量受到其他变量的响应程度。实线表示脉冲响应函数,虚线区间两倍标准差的偏离线。
①房价对利率的脉冲响应
从图1的脉冲响应图可以看到,当期给实际利率一个冲击后可以迅速作用于房地产价格,产生正向的影响,在第4个月达到最大影响0.89%,随后影响逐渐减弱,从第17个月开始转为负向影响,这一负向影响长期保持并一直平稳上升,到36个月时约为-0.14%。
②房价对货币供应量的脉冲响应
从图2可以看到,货币供应量M2对房价的影响大体为正向影响,只是在前2个月产生微弱的负向影响,随后由负变为正,经历一段持续上升期后在第9个月达到最大值1.2%,随后房地产价格以缓慢的速度下降,到第36期时其值下降到最大值的一半左右,为0.74%。相对于实际利率的脉冲响应图,房地产价格对货币供应量的脉冲响应程度明显高于利率对房地产价格的脉冲响应。
4.预测方差分解检验
Sims于1980年依据VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化(通常用方差来度量)的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性。表2就是基于VAR模型对房地产价格方差分解的结果。
表2 房地产价格的预测方差分解
从上表可以看出,房地产价格HP本身对其贡献率最大,但随着时间的增加贡献能力在逐渐减弱,到第36个月时下降到59.8959%。其次,货币供应量M2对房地产价格的贡献率在逐渐增加,从第2个月的0.0401%,到第36个月上升到36.2236%。利率对房地产价格的贡献程度一直较低,在前12个月其贡献率缓慢上升到4.7118%,随后再下降,到36个月时下降到3.8805%。
四、实证结论
首先,从协整方程来看,利率、货币供应量都与房价长期存在同向变动关系,这与当前的房地产市场的实际情况吻合。其次,从脉冲响应图来看,利率的冲击对房价的影响前16个月为正向影响,虽然随后房价对于利率的冲击产生负向影响,但是响应数值很小,很难在实际中发挥实质的作用。货币供应量的冲击对房价的影响一直为正,说明货币供应量的上涨能促进房价的上升。最后,方差分解来看,货币供应量对房价的贡献率要远远大于利率对房价的贡献。
总体上看,货币供应量对房价有较好的促进作用,近几年房价的不断上涨和所处的宽松的货币供应政策是分不开的。利率对房地产价格的调整效果不明显,主要原因有以下几点:
1.目前我国利率调整的幅度较小。中国长期以来奉行的是低利率政策,从2004年10月29日央行九年来首次加息到2007年12月21日止,央行已经连续加息八次,且每次加息幅度均为0.27%。但不可否认的是扣除CPI上涨率的实际利率仍然很低。
2.房地产市场刚性需求很大。从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策之后,人民的住房需求被释放出来。对购房者来说,上调利率并未能降低居民的购房欲望。利率的变动主要影响居民的购房成本,普通购房者一般采用按揭的方式进行购房。若5年以上的住房商业贷款利率从原来的5.0%上调至5.31%,此住房按揭20年,总贷款40万元,以等额本息还款方式还款,每月的还款额从3346.8元上升到3463.8元,每月还款额增加90元,所以利率的上调对需要购房的居民来说影响并不大。
3.房地产业的高利润,开发商对利率不敏感。有专家计算过,加息3厘房地产净利润仅下降1.16%,房地产也作为暴利行业,每次加息幅度0.27%对开发商的利润空间影响不大。相反房地产会把上涨的开发成本转嫁给购房者。
参考文献:
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[2]丁晨,屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用―基于VECM分析[J].数量经济技术经济研究,2007,11.
房地产价格调控范文3
关键词：房地产；价格；调控
一、引言
房地产行业是我国当前发展最快的行业之一，已成为国民经济的支柱型产业。但是由于各种市场因素与非市场因素，我国房地产市场开始出现了泡沫现象。为了控制我国局部地区房地产市场价格的大幅度上涨和泡沫，政府需要加强房地产调控，采取抑制泡沫蔓延的政策措施。
二、房地产市场泡沫
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。那么我国的房地产市场是否存在泡沫？应该是局部存在的。近年来，北京、上海、深圳、杭州4个城市房价均突破了2万元/平方米。以上海为例，静安区：新福康里，十年前，每平方米6000元；十年后，5万元；长宁区：景博花园，十年前，每平方米4000元，十年后4.5万元；闵行区：上海康城，十年前，每平方米3000元，十年后，1.6万元。这十年间所有的楼盘涨幅最低在5倍以上，最高超过10倍，房屋价值的增值远远超过人们收入的增长。
三、房地产价格
最近几年，由于房地产业所产生的巨大经济效益，几乎各地政府在对待房地产开发项目问题上都持以支持态度，给予政策与经济上的扶持。这些措施使得房地产业发展很快，成为国民经济的支柱产业。但是由于房产发展过度快速，房价大幅度增长以致许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力。房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，②房地产价格的高低不仅影响着居民的购买力和政府的一部分财政收入，也影响着房屋的供求状况，它是房地产交易中重要且决定性因素。
房地产作为一种特殊的商品，其价格除了具有一般商品价格的特点外，还具有自己的独特之处，包括因素复杂性、形式多样性、个别性、影响广泛性、国家调控性等。在此，就着重选择介绍其较典型的三个特点：
（一）因素复杂性
房地产价格受多种因素影响，包括经济因素、政治因素和文化因素。其中经济因素包括市场供求、利率、社会发展水平等。例如需求是市场的根本推动力，而一直居高不下的市场需求使房价开始非理性增长；再如银行贷款政策也推动了房价上涨，据调查结果显示，目前90%以上的购房者在购买房屋时选择的并不是一次性付完全部房款，建筑商与购房者的很大部分集资渠道是来源于银行，银行对房地产产业的贷款放松政策也是房价上涨的很重要原因。
（二）影响广泛性
房地产价格具有广泛而深厚的社会影响力，与经济发展、人民生活息息相关。房地产价格是反映国民经济水平和人民生活水平较为现实性的价格之一，也是国民经济各部门进行生产经营活动的前提条件。因房地产行业的之高利润性，其在许多地方已成为了支柱产业，自然为当地政府的财政收入和经济发展做出很大贡献。其次，房地产的价格也会影响到其他社会福利、公用事业等社会诸多方面的发展波动。
（三）国家宏观性
目前，许多房地产开发商通常采用所谓的囤地和房价的垄断手段来达到利润最大化。由于房地产处于当前社会当中又具有一定的不稳定性，因此房地产市场往往容易出现价格失控的现象。房地产行业中的各种投资行为以及垄断房价影响着房屋的供求关系，导致房地产成为一种稀缺资源而在价格上持续涨潮。为了稳定价格，推动房地产事业，保证人民的生活质量，国家必须运用公权力来对房地产市场进行宏观调控。其中，对房地产价格的规制管理就是一种重要手段。
四、房地产价格调控
房地产市场交易价格是国家进行价格管理的主要对象，为了加强对房地产价格的管理和调控，我国已经制定出台了许多相关行政法规和规章，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品住宅价格管理暂行办法》、《经济适用住房价格管理暂行办法》等。房地产价格管理的范围相当广泛，凡是在流通领域内，以各种方式进行的房地产交易活动以及房地产估价活动均属于房地产价格管理的对象。③
（一）房地产价格调控的目标
自2009年经济复苏以来，房地产作为国民经济发展基础产业和支柱产业的作用更加明显，它可以带动其他相关产业的发展，拉动GDP增长，改善人民的生活水平。但长期以来，我国的房地产市场在价格管理方面存在着严重的不足和缺陷，表现在商品房价格体系和结构不合理、市场销售价格行为不规范等。因此，运用房地产宏观调控经济手段中的价格政策，可以直接或间接调节和控制房地产市场的变化。价格政策是指通过调控土地出让价格、制定经济适用房的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场。④
1、稳定房地产价格
房地产行业本身的特性决定了房地产价格具有不稳定的特性，并且它也因为受到例如国家政策、国民经济发展水平、市场供求情况等外界因素的影响而不断发生变化。房产不单纯是消费品，短期的供求关系和未来继续上涨的预期将共同决定房价。房地产价格能反应一定阶段内的房地产市场的综合情况，它的变化也能体现国家宏观经济的运行状况。稳定房地产价格，避免价格的大幅度剧烈波动能够保证市场资源的有效配置，保障居民切身利益，最终要老百姓买得起房。
房地产价格调控范文4
改革开放以来，随着经济的持续发展，我国房地产业也有了飞速发展。房地产业的发展对推动经济增长起着重要的作用，同时，由于一些不利因素的影响，也给我国国民经济和生活带来负面效应，主要体现在房地产价格泡沫上，与此同时，国家货币政策的也要对此做出相应的调控，以此来保证整体经济的平稳发展，平衡国民生活体系。
【关键词】
房地产；价格泡沫；货币政策；调控
1 我国房地产业的现状分析
当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。
2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析
在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。
在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。
另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。
这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。
3 货币政策对房地产价格泡沫的影响
在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。
4 结语
通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。
【参考文献】
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房地产价格调控范文5
关键词：房价高企 实际汇率 资产最优选择 货币流通过剩 市场利率
房地产价格高企的现状
房价高企问题已不单是一个经济问题，而且是一个民生问题和社会问题，正成为被大众关注的焦点问题（高兴佑等，2012）。本文通过全国商品房平均销售价格指标来衡量房价高企的程度，2003-2010年，全国商品房平均销售价格由每平米2359元上涨到6000元，上涨幅度高达154%，对于这么高的房价是否超过大多数居民的承受能力和实际购买力呢，这就需要用房价收入比指标来衡量。房价收入比，也即商品房单套平均价与居民平均家庭年收入的比例，国际上公认的合理比值是4-6之间，高于6难以形成买方市场（李振国等，2012）。而我国2003-2010年全国城镇房价收入比都高于6，2009年甚至达到了8.03，这说明老百姓对高房价的承受能力在下降，房价多为卖方所操纵。对于北京、上海等一线城市，房价收入比更高，北京房价收入比从2003年的比值为8上升到2010年的17.4，北京家庭需靠17.4年的平均收入才能购买居住面积处于中间水平的商品房。由此可见，一线城市的房价之高使居民不堪重负。
影响房地产价格高企的宏观金融因素分析
（一）低估的人民币实际汇率的合理调整
按照购买力平价理论，前些年我国人民币对国外主要货币如美元的实际汇率是较低的，这样中国对外的出口就高于从国外的进口，从而表现为对外贸易项目10年来的顺差，人民币实际汇率的升值成为必然，但我国人民币名义汇率的调整是采取有管理的浮动制度，为了实现经济增长和充分就业的目标，我国被低估的人民币名义汇率因受到管制而上升缓慢，仅从2007年底的1元人民币兑换0.13美元升到2011年底1元人民币兑换0.15美元。所以人民币实际汇率调整就必须依靠除名义汇率之外的中外两国的商品价格的变动，根据间接汇率标价法下，购买力平价公式e=EP/P*（其中，e被设为人民币实际汇率，E被设为人民币名义汇率，P*被设为国外商品总体价格水平，P被设为国内商品总体价格水平）（奚君羊，2008），E上升缓慢，中国出口商品折算成外币价格相对便宜，这样就出现出口大于进口的顺差，国内商品和资源减少，甚至于供不应求，从而使国内商品和资源价格P上涨得更快，与之相对的是贸易逆差国却因进口多过出口，P*不易上涨，最终，人民币实际汇率上升，完成了自我的均衡性调整。实际的数据也反映出了这一点，我国消费价格指数CPI在2007-2010年平均每年上涨3.6%，同时全国70个大中城市房价指数2006-2010年平均每年同比上涨5.96%，这也是购买力平价的作用结果。
（二）保值增值资产的最优选择
我国的人民币实际汇率过去10年来的低估，造成我国居民持有国外资产是不利的，因为他们需要按低估的人民币实际汇率，用较多人民币兑换较少外币，而换得的外币在国外的购买力不强，购置的国外资产受部分国家经济低迷的影响，其收益也不高，甚至投资风险很大，如美国次级债券和希腊垃圾债券等，特别是2007年来美国两波量化货币宽松政策增发了货币2.3万亿美元，降低了我国居民所持有美元资产的实际价值。而且基于我国人民币实际汇率升值预期的考虑，持有国外软货币如美元等资产是不够理性的，这样我国居民就可能考虑持有更多的国内资产，由于我国对外进出口顺差，国内商品和资源开始减少，变得稀缺，再加上廉价劳动力供应短缺，这就使得国内资产的保值有了稳定的基础。但我国居民在优化选择国内保值增值资产时，却选择了购置房产，并推高房价，这里的主要原因在于我国城镇化率在迅速提高，从2006年的43.90%到2011年的51.27%（见表1），而且这种趋势在随后的10多年还会延续，对于每提高1个百分点的城镇化率，就要从农村转入1370万人口到城镇，对房产的需求量是巨大的，所以购置多套房产成为我国居民理性投资的选择。当然我国居民也可选择持有货币存款和股票投资等，但近年来我国一年期人民币储蓄存款最高基准利率为3%，若扣除近年来的通货膨胀率（以消费价格指数CPI上涨率衡量）（见表1），我国居民拿的仍然是负利率，所以存款是不划算的。至于股票投资，则由于其目前普遍风险大和收益低，对股票投资显得过于消极，所以过多的投资都集中于地产，使得房地产价格高企。
（三）人民币的货币供给相对过剩
我国人民币实际汇率过去10年来的低估，造成我国对外的出口大于从国外的进口，从而表现为对外贸易项目的顺差，因此我国的外汇储备增长迅速，再加上我国实质上仍在执行人民币钉住美元的汇率制度，人民币与美元之间的汇率在相当长时期内浮动幅度较小，而美国2007年来两波量化货币宽松政策增发了货币2.3万亿美元，使美元币值下降，成为软货币，这样，大量美元为了寻求保值增值，就会流入中国，兑换成有货币升值预期的人民币，并投资于中国收益高的资产如房地产，这样我国的对外资本项目也是顺差，从而我国的外汇储备由2007年末的15282亿美元达到了2011年末的32400亿美元（见表2），由此导致的2011年末外汇占款达到25.36万亿元人民币，外汇占款引发的新增人民币供给量再叠加上2008年4万亿人民币救市资金所创造出的成倍派生存款，使得我国货币和准货币（M2）的供应量从2007年末的403401亿人民币剧增到2011年末的851590亿人民币（见表2），这就加重了人民币的流通过剩，通货持续膨胀，人民币的购买力一直下降，我国居民出于对生活支出成本预期剧增的顾虑，会选择不断减少消费量，并更多地把货币储蓄转化为实物投资，以保证持有资产的保值增值，这就会因投资需求过高，而推高包括中国房地产在内的投资品价格。
（四）人民币的银行存贷款利率过低
首先，人民币的1年期存款基准利率多年来维持在3%左右，而人民币1年期贷款基准利率则在6%左右，存贷款利率过低，使得存款人减弱对存款的偏好，而倾向于投资理财，同时贷款人的贷款成本低，会通过获得贷款资金，来进行收益高的经营项目投资，这样用于理财投资的资金量就会过大。其次，根据收益的资本化理论模型，也即P=C/R（P为房屋的市场价值，C为住房年租金，R市场年平均利息率）（黄达，2009），伴随着近几年全国住房年租金C的持续上涨，又由于市场年平均利息率R过低，所计算出来的房屋市场价值P会不断增值，这就吸引了大量理财投资的资金进入房地产，并持续推高了房产的价格。最后，高价买入房产的投资者，要确保自身利益，就期望不断抬高房租，并使房产继续增值，又由于受城镇化进程中的产业群、就业机会和公共设施均向城镇地区集聚的影响，租房存在刚性需求，房租上涨的同时，买房的价格也跟着上涨，最终形成了房价高和房租高的循环式交替。
抑制房地产价格高企的调控措施
（一）科学合理地安排汇率制度
2012年，美联储推行第三波货币量化宽松政策，决定每月购买400亿美元抵押贷款支持证券，同时，美联储仍继续将联邦基金利率保持在0-0.25%的超低区间。这就使得我国持有的3.24万亿美元的外汇储备遭受贬值的损失，而且以后挣取更多的美元外汇，损失会更大。因此，我国不应过于低估人民币汇率，应该调高它，避免国内资源或产品过度流入国外，使得国内资源、产品、房地产等供应充足，消除其涨价的源头。另外，我国应该落实有管理的浮动汇率制度，要以外汇供求来决定合理汇率价格，消除外汇供给过剩和外贸顺差现象，同时，我国要摒弃人民币盯住美元的汇率安排，实行从一篮子货币的角度看汇率，合理确定人民币同一篮子货币的汇率关系，要使我国人民币兑换外币后，在国外的购买力更强，以期增加国外资源、产品和设备的购置，扩大对我国房地产等行业开发的物资供应水平。
（二）重新优化配置资产投向
通过逐步调高我国被低估的人民币汇率，使得我国居民更愿到国外投资，持有国外房地产、实物资产及金融资产，可以把国内流通过剩的资金分流到国外，减轻我国房地产和消费品价格上涨的压力。在国内要积极开拓我国居民的多元化投资渠道，这就需要落实非公有制36条，让政府引导民间资本投资经营基础产业、政策性住房建设、社会公用事业、金融服务和国防科技工业等领域，同时，还要准许国有企业把非核心资产打包出售给民营资本，把房地产资金池的过剩民间资金引向有前景的实业投资上。此外，要推动国有和民营企业加强自主创新和转型升级，进行高端电子信息、新能源汽车、半导体照明、高端装备制造、节能环保和新能源等战略性新兴产业的培育和发展（澹台等，2011），由于这些产业的利润增长点远远超过房地产市场的利润预期，所以可以通过降低房地产投资需求的方式抑制高房价。
（三）有效抑制人民币货币供给相对过剩
我国高房价是由货币推动的，而要抑制投资性购房需求就要从源头控制人民币供给量，消除人民币供给的相对过剩，这样对外就必须调高人民币汇率，特别要调高人民币对软货币美元的汇率，避免美联储超发的币值下降的美元通过按汇率兑换人民币的途径，把大量热钱涌入我国的房地产。对内则要实行紧缩性的货币政策，继续提高存款准备金率，减少商业银行贷款量，紧缩货币供给量，以抑制物价和房价上涨，同时，大幅度提高商业银行存款的基准利率，使投资于房地产的资金有一部分回流到储蓄存款和债券投资。由于购房者的资金有70%左右来自信贷，可以说，没有信贷就没有我国的房地产。要遏制炒地炒房，就要切断这些炒家的资金链（高兴佑等，2012），因此，就必须要求商业银行严格房地产信贷政策，大幅度上浮房贷利率，并提高购房的首付比例。
（四）实质性推进利率市场化改革
一方面，放松利率管制，实行有差别的利率政策，对于有发展前景的实体经济，要保证低利率的资金充足供应，而针对高风险的房地产等投机行业，则应按各类房地产开发和投资的风险溢价程度不同，合理地制定能够弥补信贷风险的利率水平，只有这样才能既确保银行的利益，又优化配置房地产行业的信贷资金，并通过改善房地产供给数量与结构和抑制房地产的投机需求，来抑制房地产价格高企。另一方面，推进信贷资产证券化，拓展投资者的理财渠道，分流房地产领域的过剩资金，使其能投资于已经证券化的信贷资产，并使得银行系统也回笼这部分资金，减少市场上的货币供给量，从而达到缓解房地产价格高企的压力。
参考文献：
1.高兴佑，高文进.我国房价虚高的成因、危害及治理路径分析[J].湖南财政经济学院学报，2012（4）
2.李振国，徐光辉.我国高房价的成因及对策探析[J].湖南财政经济学院学报，2012（2）
3.奚君羊.国际金融学[M].上海财经大学出版社，2008
房地产价格调控范文6
摘要近年来我国的房地产行业发展十分迅速，房地产市场价格持续攀升，给人们的生活造成了众多的压力。了解房地产市场价格变化的影响因素可以有效地对房地产价格进行调控，尽量保障房地产行业的平稳增长。本文主要是对当前房地产市场价格变化原因进行分析，并就房地产市场价格调控提出合理的建议。关键词房地产市场价格变化原因探究
房地产市场价格变化对人们的生活以及社会经济发展有着十分重要的影响，房地产市场价格逐渐上涨造成我国的房地产市场难以控制，人们的压力逐渐增加。国家需要进一步加强房地产市场的宏观调控，更好地保障房地产行业的健康有序发展。房地产市场价格变化作为当前房地产行业发展中存在的主要问题，应该引起足够的重视，不断完善房地产行业的规划和管理，避免房地产市场价格上涨过快。
一、房地产市场价格变化的原因
房地产市场价格受到多方面因素的影响，加强房地产行业的价格控制工作必须需要了解房地产价格的影响因素。房地产价格的控制工作不仅仅需要对房地产行业进行管理，同时也需要对与房地产行业有关的因素进行合理的控制，确保房地产行业各项工作的顺利发展。房地产市场价格变化的原因主要有以下几个方面：（一）建筑成本
房地产建筑成本主要包括建筑过程中所需要施工成本以及建筑材料成本等等。在房地产建筑建设的整个过程中土地费用是需要考虑的重要因素，这包括建筑建设的土地取得费用和土地开发费用，如果一个地区的土地价格比较高，那么一定程度上会增加房地产的整体价格。房地产建筑的建设费用也不容忽视，这不仅仅包括建设过程中的施工费用，同时也包括一些建设材料的费用。如果建筑项目的建筑难度大，建筑水平高，那也同样会提高房地产价格。同时一个小区内的公共基础设施齐全，或者是相应的设施都比较完善，将会直接促进房价的上涨。
（二）市场导向
市场导向是影响房地产价格的重要因素，在实际的房地产销售工作中由于受到人们的需求影响会对销售价格进行相应的调整，消费需求是影响房地产价格的重要因素。近年来人们的生活水平逐渐提高，经济收入也有所增加，对于住房的需要逐渐增加。同时受到传统观念的影响，房子是家的象征，我国人们的房屋需求量逐渐上升。社会对于房子的需求预期不断增加，导致开发商不断提高房子的价格，虽然我国现在已经逐渐对当前的房价进行调控，但是由于需求的不断上涨也难以对房价进行合理的控制。房价还一直要上涨，这就是人们的想法，因此人们的预期认为房价只会涨不会跌，因此人们买房的热情不减，房价就不会停止涨幅。
（三）投机作用的影响
房地产行业的投机作用也是影响价格上涨的重要原因之一，经济学理论中指出有效需求是消费需求和投机需求的总和，投机需求的产生一定程度上会增加房地产行业泡沫的产生，目前我国的房地产市场中投机需求对于房价的上涨起到重要的促进作用。由于消费者对于房地产市场的预期存在一定的不合理因素，导致判断失误，造成投机需求的不断增加，最终造成房价的不断上涨。
二、房地产市场价格调控建议
房地产市场价格变化受到多种因素的影响，近年来我国的房地产市场价格不断上涨，但是人们的消费需求并没有降低，大量的资金涌入房地产市场，这不仅仅影响我国经济的发展，同时也一定程度上影响我国的消费结构和人们的生活水平。随着社会经济的发展，房地产行业也做出了重要的贡献，但是日益上涨的房地产价格需要进行合理的调控，维持房地产行业的持续平稳发展。
（一）稳定房地产价格
房地产价格不仅仅能够反映出我国当前经济发展的现状，同时也能够反映出当前人们的生活需要，因此通过合理的方式稳定房地产价格，可以一定程度上改善人们的消费结构，推动其他社会经济的发展。通过稳定房地产市场价格，可以有效地促进市场资金的合理配置，保障大多数百姓能够买得起房。
（二）建立相对公平的房地产市场经济秩序
由于我国的房地产市场缺乏相对合理的秩序，导致一些不合理的现象出现，一定程度上促进了房地产价格的上涨，一定程度上影响了房地长行业的健康发展。今后需要建立相对完善的法律制度，规范房地产行业的发展，对于一些房地产商的垄断行为进行严厉地整治，避免这种现象的出现。对于房地产市场的投机行为进行合理的控制，避免房地产市场价格的不断上涨，通过规范房地产行业的发展，逐步形成相对合理的市场秩序，减少不公平竞争，保障房地产市场价格的平稳增长。
（三）规范房地产信贷市场
房地产市场价格的上涨一定程度上是因为信贷机构的大范围放贷导致的，通过规范信贷机构的放贷行为可以一定程度上降低房地产的需求，这样可以一定程度上控制价格的上涨。政府需要进一步加强调控，对于一些商业银行的住房贷款工作进行一定的限制，一定程度上提高首付的比例，加强房地产贷款的管理，建立相对严格和规范的信贷准入机制，信贷损失。
三、结语：
近年来我国的房地产市场价格逐渐上涨，一定程度上影响了我国的经济发展和人们的生活。造成房地产市场价格上涨的原因是多方面的，通过建立相对完善的房地产市场秩序，减少房地产价格逐渐上涨的趋势。国家应该进一步加强房地产行业的宏观调控工作，通过加强信贷管理工作，减少房地产行业的投资和需求，减少房地产行业的投机行为，保障房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]李兰.我国房地产市场价格调控分析.当代经济管理科学.2012（8）.
