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不动产买卖合同范文1
关键词 冬小麦；播期；碳氮转运；产量；淮北地区
中图分类号 S512.1+1 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）15-0028-03
冬小麦是安徽省淮北地区主要的粮食作物，其产量对全省粮食安全具有显著影响。研究认为，小麦品质、产量受多方面因素影响，一方面受开花前贮存氮、碳物质的调节及氮素吸收能力的影响，另一方面受开花后光合生产及氮素和干物质从营养器官向籽粒中转运的影响[1-4]。花后光合产物是大部分小麦籽粒产量形成的基础，花前营养器官的吸收、积累氮素（蛋白质）的再动员是籽粒获得氮素的主要途径[5-6]。小麦产量、粒重受播期影响明显[7]，同一品种在相同的生态条件下种植，随播期推迟籽粒蛋白质提高，小麦产量下降[8-9]。目前，关于淮北地区播期对冬小麦碳氮转运、产量的影响研究较少，为明确播期与冬小麦碳氮转运、产量的关系，开展淮北地区冬小麦不同播期试验，旨在为淮北地区确定超高产小麦适宜播期提供理论依据。
1 材料与方法
1.1 试验概况
试验于2011―2012年度冬小麦生长季在安徽省蒙城县农业科技示范基地（东经116.55°，北纬33.16°）进行，试验地均处安徽省淮北平原，属暖温带半湿润季风气候，试验田为砂姜黑土类型，前茬为玉米。供试小麦品种为半冬性品种济麦22。
1.2 试验设计
2 结果与分析
2.1 不同播期对冬小麦干物质转运的影响
小麦籽粒的灌浆物质有2个重要来源，一方面为开花后氮素、光合产物积累，另一方面为开花前营养器官积累的碳氮量[11-12]。研究表明，小麦花后器官碳氮转运对籽粒品质、产量影响明显。从表1可以看出，小麦开花前的营养器官中，茎鞘贮存的干物质量最高，其次为叶片、穗轴+颖壳。而干物质的转运率以叶片最高，其次为茎鞘、穗轴+颖壳。随播期的推迟，小麦开花前营养器官贮存干物质转运量和转运率均呈增加趋势，说明晚播条件下小麦开花前贮存的干物质向籽粒的转运增多。
不同播期间小麦籽粒重和花后干物质积累量随播期的推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种的籽粒重最大，达到1.38 g。开花前贮存的干物质对籽粒贡献率随着播期的推迟不断增加，花后的同化物对籽粒的贡献率则逐渐降低。在不同播期条件下，开花期叶片贮存干物质的转运量和转运率随播期的推迟呈降低趋势，而茎鞘的转运量和转运率呈上升趋势，穗轴和颖壳部分随播期推迟无明显变化。
从开花前后干物质转运对小麦籽粒重贡献率来看，10月5―25日播种时小麦花期和花后贡献率比例为6∶4左右，而11月5日播种时，小麦花期和花后贡献率比例约为7∶3。因此，不同播期对营养器官花前干物质的转运和花后物质向籽粒的运输均有一定的影响，随播期推迟花期物质转运逐渐增加，而花后光合产物对籽粒重贡献逐渐降低。由此推测，试验中10月5―25日播种时小麦对花前和花后干物质转运需求相当，而11月5日以后播种时小麦籽粒重主要依靠花前贮藏干物质的再转运，在小麦生产实践中可以通过叶面喷肥等措施，提供充足的营养来延缓叶片衰老，以利于花后叶片干物质的积累和转运。
2.2 不同播期对冬小麦全氮积累转运与分配的影响
从表2可以看出，播期对花前贮存全氮的转运产生影响，随播期的推迟全氮总转运量呈先增加后降低，其中转运量较高的为播期10月25日处理，但随播期推迟花前各器官贮存全氮总转运率不断下降。小麦开花前营养器官中，贮存全氮转运量依次顺序为：叶片>茎鞘>穗轴+颖壳。叶片和茎鞘部分花前贮存全氮的转运率随播期推迟先增加后降低，其中茎鞘10月15日播种处理最高，叶片10月25日播种处理最高。穗轴+颖壳部分花前贮存全氮在播期间无明显变化规律，以晚播11月5日播种最低，10月25日播种最高，其全氮转运率则随播期的推迟呈降低趋势。不同播期条件下，小麦籽粒全氮积累量随播期的推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但是花后籽粒积累量以晚播11月5日播种最高，较10月25日播种增幅85.0%。
小麦花前营养器官贮存全氮量对籽粒氮素积累的贡献率随播期推迟先增加后降低，以10月25日播种最高，但花后不同播期间营养器官全氮积累量对籽粒氮素积累的贡献率无明显变化规律，以晚播11月5日播种最高，10月25日播种最低。分析小麦开花前后营养器官全氮转运对籽粒的贡献率，其10月5―25日播种的小麦开花前后全氮贡献率的比例约为8∶2，而11月5日播种小麦开花前后全氮贡献率比例约为5.5∶4.5。因此，早中（10月5―25日）播期小麦籽粒全氮积累主要来源于小麦花前器官的氮素贮存和转运，而晚播（11月5日）小麦籽粒全氮积累则主要依靠花后氮素的积累。
2.3 不同播期对冬小麦产量构成因素、籽粒蛋白质含量的影响
从表3可以看出，不同播期间穗数无显著差异，随播期推迟呈先增加后降低的趋势，以10月25日播种时穗数最高。穗粒数在不同播期间差异显著，以10月15―25日中间播期的穗粒数较高，早播10月15日与晚播11月5日间穗粒数差异较小。11月5日播种的千粒重较其他播期千粒重差异显著，10月15―25日播种处理间千粒重无显著差异，以10月15―25日中间播期的千粒重较高，晚播11月5日播种的千粒重最低。小麦实际产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的产量较高，其次是10月15日播种和11月5日播种。其中播期间产量最高处理较最低产量增产1 531.1 kg/hm2，增幅21.6%。不同播期籽粒蛋白质含量间无显著差异，以10月25日播种最高；蛋白质产量间差异显著，以10月15―25日中间播期的蛋白质产量较高。
播期影响小麦生长发育需要的温、光和水分等因子的时空分布，适期播种可以充分利用冬前光热资源，培育壮苗。然而，小麦播期偏早，易形成小麦冬前群体偏大，越冬期冻害发生严重等现象，而播期偏晚则会大幅度降低穗数和千粒重。结合实践生产经验，淮北地区小麦播种的适宜时间为10月15―25日。
3 结论与讨论
播期、播量是影响小麦生长发育、籽粒产量和品质的主要农艺措施[7-9]。研究表明，早播容易使小麦越冬前幼穗分化进程加快，在暖冬气候条件下小麦易遭受冻害；晚播则易使小麦前期生长速度减慢，单株平均分蘖少，后期生长速度快，穗小粒少，进而影响产量[13]。本试验研究表明，10月25日播种提高了小麦成熟期籽粒全氮积累量和籽粒千粒重，提高了小麦开花前营养器官贮存干物质和全氮的转运量，以及干物质累积和全氮对籽粒全氮和粒重的贡献率。主要原因有近年来全球气候变暖和品种、肥水条件及栽培水平等发生了变化，小麦适播期往往偏早，造成了大面积小麦冬前群体偏大、易形成旺苗、引发年前冻害致灾，从而降低产量、品质，适当推迟播期可以减轻年前冻害对小麦生长发育的影响，又会造成分蘖数减少，小麦植株干物质、氮素积累量及向籽粒转运的量低等问题，不利于籽粒产量、蛋白质产量的提高。
关于小麦播期等研究较多，但是研究结论中不同生态区域适宜的播期不尽一致。前人研究共性的结论表明，小麦晚播与早播、适播相比，蛋白质含量虽有所增加，但籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势[14-15]。本试验结果表明，淮北地区小麦11月5日播种时，蛋白质含量有增加趋势，而籽粒产量和蛋白质产量均呈下降趋势，10月25日播种的小麦穗粒数、千粒重和蛋白质含量呈增加趋势，并且其籽粒产量和蛋白质产量显著提高。主要原因是淮北地区小麦早播时，温热资源丰富，小麦容易早生旺长，导致小麦全生育期群体偏大，导致有效穗数和穗粒数大幅度下降，引起小麦籽粒产量降低。本试验中适期推迟播期获得了合理的群体，其个体健壮，冻害发生程度较低，故10月25日较传统播期10月15日的籽粒产量和蛋白质产量较高，因此，安徽省淮北地区高产小麦适当晚播有利于籽粒产量和蛋白质含量的提高，本试验条件下，高产小麦适宜播期为10月15―25日。关于适期推迟播期的临界播期有待进一步研究论证。
4 参考文献
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不动产买卖合同范文2
关键词 房屋买卖 法律纠纷 合同效力
中图分类号：D922.385 文献标识码：A
1基本案情
王某欲出卖自家的学区房，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。王某将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
王某的同事马某听说后，提出购买。王某表示愿意但需再考虑细节。马某担心王某将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证王某将房屋卖与自己，王某同意。王某、马某一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在王某的名下，且所有权人一栏中只有王某的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：马某在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给王某，但王某须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
王某找到钱某作为保证人，并用孙某的房屋抵押。孙某与马某签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。王某马某双方办理了房屋买卖合同预告登记，但王某忘记告诉马某房屋出租情况。
此外，王某的房屋实际上为夫妻共同财产，王某自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但王某还是瞒着李某与马某办理了房屋所有权转移登记。
2年后，王某与李某离婚，李某认为当年王某擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。王某抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
2法律探讨
2.1如果王某不履行房屋预购合同（即草签的书面合同），马某能否请求法院强制其履行？为什么？
2.1.1解读
这里涉及到预约合同的效力问题。违反预约，将启动对方解除权及违约责任诉求，但不可强制执行预约。
2.1.2法律依据
A、预约的违约责任：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
B、违约赔偿：《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
2.1.3结合本案得出结论
预约合同违约责任形式不包括强制继续履行，即法院不能强制王某签订正式合同，马某可按《合同法》第113条请求赔偿。
2.2如王某不履行对马某的合同，预告登记将对马某产生何种保护效果？如王某在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？
2.2.1解读
这里涉及到房屋买卖预告登记的效力问题。预告登记主要是为了预防一屋多卖的情况，即房屋或其他不动产的买卖过程中，一经预告登记，则未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但与第三人的买卖合同效力不因此受到影响。
2.2.2法律依据
A、预告登记：
a、《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
b、《物权法解释（一）》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
B、无所有权或处分权的出卖人订立的买卖合同的效力：《买卖合同解释》第3条第2款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
2.2.3结合本案得出结论
王某卖房并预告登记给马某后，马某对房屋的交付请求权具有物权优先权，王某再处分房屋给第三人的，不产生物权效力。但王某与第三人的买卖合同仍然有效。
2.3王某擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？为什么？
2.3.1解读
这里涉及到夫妻共同共有财产的处分、无权处分和善意取得的问题。无权处分不影响买卖合同的效力，只要符合法定的条件，买受人可善意取得。
2.3.2法律依据
A、《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
B、《婚姻法解释（三）》第106条第1款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
不动产买卖合同范文3
关键词:夫妻 房屋买卖合同 纠纷 处分
分歧
王某与宫某签订的房屋买卖合同效力如何?该房产的权属归谁？对此存在三种不同意见：
第一种意见认为：根据《物权法》物权登记公示原则，宫某根据房屋所有权权利证书上登记的权利人为王某这一权利外观而对王某拥有该房产的所有权产生了合理信赖，双方的交易基于的是登记的公信力，从鼓励交易和保护交易安全的角度出发，不能轻易认定该合同无效。另外，苗某在明知房产经登记才能取得所有权的情况下，仍同意将该房产登记在王某一人名下，应推定苗某已授权王某代为处理共有房产的相关事务，是家事的组成部分，即视为苗某也同意转让该房产。所以王某与宫某签订的房屋买卖合同有效，宫某以有效的买卖合同取得了该房产的所有权。
第二种意见认为：根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王某处分其与苗某共有的不动产应当经苗某同意，否则构成无权处分。王某的无权处分在未经苗某追认或者王某在订立合同后未取得该房产的全部处分权之前，该合同处于效力待定状态，即该买卖合同不生效。虽然宫某已办理了该房产的过户手续，但因其取得该房没有合法的依据，故宫某不能取得该房产的所有权。
第三种意见认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”虽然该房产登记在王某名下，但不能由此否认苗某对该房屋也拥有所有权，王某与宫某的买卖合同因违反了上述法律的强制性规定。显然，此规定是效力性规定而非管理性规定，所以王某与宫某的买卖合同因违反了法律的效力性强制规定而当然无效。但是王某与宫某的交易过程符合了善意取得的全部构成要件，宫某通过原始取得的方式取得了该房产的所有权。
评析
笔者赞同第三种意见，理由如下：
不动产买卖合同范文4
上诉人章俊、A银行股份有限公司广州体育西路支行（简称“A银行”）与被上诉人王兵侵权纠纷一案，因不服达成市人民法院一审民事判决，向二审法院提起上诉。
广州盛丰坤房地产有限公司是达成市和丰镇白成山庄小区的开发商。2005年3月17日，王兵向广州盛丰坤房地产有限公司认购位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产，当日，王兵支付了购房定金3万元给广州盛丰坤房地产有限公司。2006年11月19日，王兵与广州盛丰坤房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王兵以100万元的价格购买广州盛丰坤房地产有限公司开发的位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产。合同签订当日，王兵支付购房款97万元给盛丰坤房地产有限公司，广州盛丰坤房地产有限公司立下《收据》给王兵收执。加上王兵已支付的购房定金3万元，王兵共支付购房款100万元给广州盛丰坤房地产有限公司。广州盛丰坤房地产有限公司在收到购房款当日将涉讼房产交给王兵，但未为王兵办理房产登记手续。王兵接收涉讼房产后，对涉讼房产进行装修，并在2007年下半年开始居住至今。2007年4月13日，广州盛丰坤房地产有限公司将已转让给王兵的涉讼房产产权转至广州白成山庄物业管理有限公司，广州白成山庄物业管理有限公司领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C4670743号）。
2007年6月14日，广州白成山庄物业管理有限公司（甲方）与章俊（乙方）签订《房地产买卖合同》，该合约定：甲方拟将位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房地产转让给乙方；甲乙双方议定该房地产交易总金额为120万元，付款方式为支票；双方同意于乙方办好房产证后的两个月内由甲方将该房地产交给乙方使用。合同签订当日，章俊通过广州市黄埔区粮油储备购销公司在中国农业发展银行汇款126万元给广州白成山庄物业管理有限公司。广州白成山庄物业管理有限公司在当日立下《收据》两张给章俊收执。2007年6月21日，章俊到达成市土地房产交易所办理涉讼房产的交易过户手续。2007年6月28日，章俊领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C5666547号）。2007年6月23日，章俊委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉讼房产的月租金价格进行评估。2007年10月19日，广东公评房地产与土地估价有限公司作出粤穗公评（估）字（2007）2712531号《房地产租金估价报告》，评估结果为涉讼房产月租金为6000元。2007年10月26日，章俊向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：（1）王兵立即搬出位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房屋，交还给章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按评估的每月租金6000元计算，暂从2007年7月起至2007年10月止，共4个月，以后计至被告搬出日止）给章俊。（3）本案诉讼费以及评估费3000元由王兵负担。
另外，2007年7月15日，章俊与A银行签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定章俊抵押白成山庄百合花路10号房产，产权证编号：粤房地产证字第C5666547号，向A银行贷款人民币280万元，贷款期限为300个月，即从2007年8月23日至2032年8月23日，贷款利率为6.12%。2007年8月21日，A银行在达成市国土资源房屋管理局对涉讼房产办理了《房地产他项权证》（证号：粤房地他证字第C2040117号）。2007年8月23日，A银行发放贷款280万元给章俊。当日，章俊立下《A银行个人贷款借款借据》给A银行收执。
一审法院依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回章俊的诉讼请求。本案一审案件受理费580元（章俊预交290元）由章俊负担。二审法院维持一审裁判。
争议的焦点问题
本案争议的焦点问题是涉案房屋的两个买卖合同何者有效何者无效的问题，同时进一步涉及银行针对房屋买卖发放贷款而设定抵押是否合法有效的问题。
上诉人章俊认为王兵的购买合同是无效的，其理由如下：（1）一审判决未审查王兵造假的种种行为，包括签订合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，价格偏低等，就认定其买卖行为合法有效，这是不负责任的审判。（2）章俊的购买行为属于善意取得行为，而善意取得者是不需要考虑上一手房屋出卖者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的违法行为、侵权行为、恶意行为，才有章俊的善意取得行为的成立。（3）上诉人章俊是合法的房屋所有权人，持有政府颁发的房产证，当然有权要求被上诉人王兵搬出房屋，交回上诉人执管。
被上诉人王兵则答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
A银行为维护其抵押权的合法有效性，在上诉中声称：（1）王兵并非涉案房产所有权人，对涉案房产不享有物权，而仅对盛丰坤公司享有债权。王兵与盛丰坤公司签订的《商品房买卖合同》并未办理交易鉴证手续，即《物权法》第二十条第一款中所说的“预告登记”。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生所有权转移的效力。由于没有经过预告登记，即使未经王兵同意，盛丰坤公司将房产转让之行为，仍发生所有权转移的效力。王兵与盛丰坤公司签订上述合同即享有对盛丰坤公司的债权，债权仅存在于债的当事人之间，不具有追及力，因此王兵仅可要求盛丰坤公司承担违约责任，而无权主张将已登记于他人名下的房产确认归其所有。（2）章俊享有涉案房产的所有权，上诉人亦享有该房产的抵押权。由于房屋已转移到章俊名下，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因章俊已善意取得房产，财产“不能返还”，该合同无效并不当然导致合同标的物即该涉案房屋返还被上诉人，而应由盛丰坤公司和紫云物业公司自行承担相应责任。不动产权属情况以登记为准，上诉人于涉案房产上设定抵押权时该房产权属清晰，上诉人抵押权应受到保护。请求撤销原审判决，维护A银行的合法抵押权。
一审中法院认为，本案是侵权纠纷。广州盛丰坤房地产有限公司与王兵签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，且已实际履行，合同有效，合同对双方当事人均有约束力，双方应当信守。广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。鉴于广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为无效，故广州白成山庄物业管理公司再将涉讼房产转让给章俊的行为也无效，章俊将涉讼房产抵押给A银行的行为亦无效。故章俊的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。
另外，王兵以章俊、广州盛丰坤房地产有限公司、广州白成山庄物业管理有限公司为被告，A银行向为第三人向原审法院提起另案诉讼，请求判令：（1）王兵与盛丰坤公司所签《商品房买卖合同》有效。（2）盛丰坤公司出售给王兵的座落在百合花路10号房产全部归王兵所有。（3）盛丰坤公司、紫云物业公司的转卖行为无效，并予撤销。（4）盛丰坤公司在十五天内将办理权属登记需由盛丰坤公司提供的全部资料报送产权登记机关，为王兵申办产权登记。（5）本案诉讼费用全部由盛丰坤公司、紫云物业公司共同承担。原审法院受理后作出民事判决，判决内容为：（1）王兵与广州盛丰坤房地产有限公司在2006年11月19日签订的《商品房买卖合同》有效。（2）位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产归王兵所有。（3）广州盛丰坤房地产有限公司与广州白成山庄物业管理有限公司转卖位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产的行为无效。（4）广州白成山庄物业管理有限公司与章俊在2007年6月14日签订的《房地产买卖合同》无效。（5）广州盛丰坤房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内为王兵办理位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产过户登记手续。（6）驳回王兵的其他诉讼请求。章俊不服上述判决，向二审法院提起上诉。二审法院以（2010）穗中法民五终字第353号受理了该案，并与本案合并审理。二审法院（2010）穗中法民五终字第353号案件经本院审判委员会讨论，结果为驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，章俊在本案中提起侵权纠纷，依据是章俊是案涉房屋的合法所有权人，王兵是非法入住使用。根据本院（2010）穗中法民五终字第353号案件的判决结果，章俊与广州白成山庄物业管理有限公司签订的买卖合同无效，案涉房屋归王兵所有。章俊上诉要求王兵交还案涉房屋并支付房屋使用费，理据不足，二审法院不予支持。本案是侵权纠纷，章俊在本案中没有对A银行提出诉讼请求。A银行上诉请求维护其合法抵押权，由于章俊与A银行之间的抵押关系，不是本案的审理范围，本案对此不予审理。综上所述，审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
对银行的启示
第一，不动产买卖并非以登记为绝对依据。从物权法的规定来看，对于不动产，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国《物权法》还对未能办理不动产权属登记前的预告登记做了规范，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是本案中的房产第一次交易也不存在预告登记，如果存在预告登记则后来的房屋权属转让则不能发生。从本案诉讼过程及法院的裁判来看，尽管章俊是案涉房屋权证所有人，王兵是不具有权证而先行完成买卖手续且先占有和使用，但是法院并没有简单地认定不动产买卖以登记为准而否定不具有房产登记手续的先买卖。法院之所以否定了具有法定不动产交易手续的买卖，是因为广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。这里突出了原房产所有人恶意多次转让和过户行为无效的认定，并明确认为广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。
第二，善意取得并非能得到法律的绝对保护。善意取得，通常是指无权处分他人物的让与人，不法将该物让与买受人后，如果买受人取得该物时出于善意，除法律另有规定外，则取得该物的所有权，物的原所有人不得要求受让人返还。我国《物权法》第一百零六条也明确肯定了善意取得，即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从前述规定来看，本案中上诉人的受让行为应为善意取得，但是法院并未从善意得角度认可其行为的合法性。原因在于第二次转让所依赖的房产所有权合法性有瑕疵，因为法院经审理认为盛丰坤公司与紫云物业公司的转卖和房产过户行为是基于恶意串通而完成，应该认定为无效。据此，无效权属的房产再次转让也当然无效，受让人的善意取得无法得到保护。笔者认为法院的此种裁判立意，虽然有助于保护先买先占主体的合法权益，但是对于善意取得的购买者权益保护则明显不足，其结果有助于维护和体现交易的实质公平，但是必然侵蚀市场交易的效率和秩序的稳定性，必然造成购买者不得不为核实权属证书背后是否存在瑕疵而付出高昂的成本。
不动产买卖合同范文5
(一)各物权变动模式下一房二卖之普遍性法律行为引起的物权变动模式共有三种，分别是债权形式主义、物权形式主义和债权意思主义。在债权形式主义之下，不动产的所有权变动除当事人合意外尚需形式要件———登记，在债权契约成立和所有权变动之间不可避免的存在时间间隙，在此间隙若出卖人另行与第三人(次买人)订立买卖合同则构成“不动产的二重买卖”或称“一房二卖”。在物权形式主义下，物权因法律行为而变动时，除须有债权行为外，尚需当事人就物权的变动达成一个独立于债权行为的物权合意，以及履行交付或登记的法定形式。故而仅就形式要件而言与债权形式主义无异。因此，在形式主义下，房屋的出卖人在与先买人订立买卖合同后，未履行房屋所有权的转移登记前，与次买人订立新的房屋买卖合同即构成一房二卖。在债权意思主义下，债权合意的达成与物权变动同时完成，债权契约成立与所有权变动之间没有时间差，一房二卖一般不可能发生。但在该模式之下，一房二卖的避免并不意味着重复交易行为的减少，因为在债权意思主义之下，不动产所有权若要取得对抗效力依然需要登记的形式，这样虽然出卖人无法在继续保有所有权的情况下为一房二卖，但仍可在债权契约生效与登记完成之间的时间间隙与第三人另立买卖合同，此时因先买人取得的所有权尚未发生对抗效力，故后买人只要取得物之登记则取得物之所有权，可以称之为先买人的所有权未发生对抗效力时的无权处分。
(二)一房二卖产生之原因探究一房二卖行为产生的根源，乃在于出卖人自身利益最大化的冲动。此种冲动绝不可能因所有权已经在法律上让渡他人而有所削减，特别是在标的物价格暴涨的情况下(而此种市场行情是诱发一房二卖行为的最主要诱因)。所以在债权意思主义下出卖人为一房二卖行为的冲动并不比形式主义下要小。同时，后买人为后一交易的冲动也不会比形式主义下更低，这是因为:首先，在出卖人善意的一房二卖中，即便是在形式主义下，为促成交易出卖人在为后一交易时也会尽量隐瞒在先交易的存在，在债权意思主义下更是如此，理性的出卖人完全可以预料到善意的后买人并不愿意因自己的交易行为而卷入纠纷。其次，在有恶意的串通的一房二卖中，纠纷解决过程中证明后买人恶意的困难程度只可能与证明责任分配有关而与物权变动模式风牛马不相及，故后买人因其恶意而无法取得标的物所有权的可能性在不同物权变动模式下并没有变化，也不能影响后买人交易的冲动。综上所述，一房二卖行为的发生概率并不因物权变动模式的变化而变化，故而可以推知一房二卖行为与先买人的所有权未发生对抗效力时的无权处分行为发生的概率相当。除发生的概率外，两种违法行为造成的法律后果也是相当的:在形式主义下，出卖人对哪个买受人为登记则哪个买受人始取得不动产之所有权，未得到履行者请求承担违约责任。而在债权意思主义下，先买人取得的所有权不具有对抗第三人的效力，若出卖人对后买人为登记则后买人始取得完整的所有权，而若出卖人对先买人为登记则先买人的所有权始生对抗效力，未得履行者请求承担违约责任。除此以外，债权意思主义下仍存在特殊情形，虽当事人已经达成债权契约但并不即时发生物权转移的效果，①因而导致出卖人仍然有为一房二卖行为的空间。因此，有学者指出，“如果以防范一物二卖为目的，在各种物权变动模式中进行价值取舍，所作的任何努力都将是徒劳的。”［1］依据《物权法》第6条与第9条第1款之规定，我国物权变动系采债权形式主义，故一房二卖在我国属于“系统性风险”而非特殊情形，加之目前房地产价格快速上涨，房地产中介管理混乱，更加剧了这一风险。当前，各地法院在审理一房二卖民事纠纷时判决理由比较混乱，例如:北京大兴区人民法院在刘某诉北京京吉顺房地产开发有限公司案中，直接判定后合同无效;②而广东东莞市中级人民法院在张某诉方某房屋买卖纠纷案中，是以房屋交付的先后顺序确定后买人取得房屋所有权。③司法裁判中适用法律的不一致，使市场主体无法准确预测自己行为的法律后果，将不利于交易安全和市场的稳定。
二、一房二卖中的后合同的效力
一房二卖中，先合同只要不存在效力瑕疵，即告生效自不待言。而对于后合同，根据《物权法》第15条的规定，后合同只要确为意思表示一致的产物即成立，具备生效要件即生效。根据债权的平等性原理，先合同与后合同并无履行上的先后次序之分，［2］未能获得履行的买受人只能根据《合同法》第113条获得违约赔偿。当然在债法上并不排除后合同因效力瑕疵最终无法发生效力的可能。根据《合同法》第52条第2项的规定，后合同当事人恶意串通损害在先买受人利益将导致后合同无效，所以后合同是否生效的关键在于后合同当事人是否存在恶意。笔者认为，认定恶意不应以知道或应当知道存在在先合同为标准，而应以出卖人与后买人通谋损害先买人利益为标准。因为次买受人即使在知道在先合同存在的情况下与出卖人订立买卖合同，也可能因出卖人选择履行在先合同而未损害先买人(第三人)的利益，在此种情况下，只能因后一买受人明知有在先合同存在而在要求出卖人承担后一买卖合同的违约责任时，基于过错相抵减轻出卖人的违约责任。［3］之所以对恶意做如此限定，意在尽可能保证后一合同的合同效力。这一方面是出于维系交易安全的考虑，另一方面一房二卖事实上增加了社会福利，应以最大的谨慎否定后合同的效力。因为出卖人作为一个合理的经济人，在依自己意思选择买受人时必然选择合同收益最大的一个，在履行可获得最大收益的合同之后，再将合同收益中的一部分用于弥补另一买受人因出卖人违约而受到的损失，抛开交易成本，势必将实现社会效益的最大化。综上所述，直接判定后合同无效的方法解决一房二卖的问题并不可行，那么就只有两个法律路径可供选择，其一是由法律强制性的规定多个合同的履行顺序，若强制性规定履行顺序，则一房二卖带来的交易风险自然消弭。因为有了法律的强制性规定，买受人可以通过自己地位与法律规定的比照确定自己为的合同是否能够得到履行，房屋交易中因履行的不确定带来的风险因此消失。其二是构建预登记与付款中间人制度(或称转交付制度)结合的事前预防机制。
三、强制性规定履行顺序的可行性
基于正义的基本要求，对本应平等对待的不同债权的区别对待，必须有强有力的、合理的理由。所以在强制性的规定众多有效合同的履行顺序时，应有合理的标准。笔者所能想到的具有一定合理性的标准有以下两个:
(一)以合同成立生效顺序为标准的可能性在理论上由于债权的平等性，在一个物上存在多个债权，则其地位并无分别，应由出卖人自由选择。物权具有绝对性(对世权)及排他性，故在同一标的上只能存在一个所有权。就同一标的物虽得设定多数内容不冲突的限制物权(尤其是担保物权，如不动产抵押权)，应依其发生先后定其位序。反之，债权仅具有相对性，无排他的效力，因此数个债权，不论其发生先后，均以同等地位并存，即债权的平等性，此亦为债权区别于物权最基本的特征。买卖合同性质为债权行为，基于先后买卖而产生的二重债权，处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行义务。［4］(P164)当然若抱着实用主义的态度，理论上的基本原理并非不可打破，但以合同成立生效顺序为标准在实践上也会出现问题。若以合同生效的先后顺序强制性规定履行顺序，则后合同将无机会被履行，这就等于给予在先买卖合同以对抗效力。但买卖合同没有任何公示手段，因此交易当事人在订立买卖合同时，如果不想为是否存在在先合同而提心吊胆，就只能花费巨资调查他人隐秘的法律关系。如此将对交易安全造成巨大损害，且增加大量交易成本。另一方面，合同一般成立即告生效，虽然法律规定合同成立时间为承诺的意思表示到达要约人的时刻，十分明确，但因重要时点仅涉及双方当事人，一般不为第三人所知，所以容易伪造。故而易出现出卖人与第三人通谋，制造虚假先合同，而使先买人的合同无法履行的情形。综上所述，以合同成立生效顺序为标准强制性的规定合同履行顺序的设想，不但不利于交易安全，而且不利于买受人利益的保护，应给予否定评价。
(二)以占有人优先为标准的可能性另一种可能的规定是以占有房屋的买受人为优先获得标的房屋所有权的当事人。一般认为，占有是一种事实，此种事实不依赖于某种权利而仅表现为某种利益。其与权利的区别可以描述为占有只有利益的要素，权利则是利益和法律之力二要素的结合。［5］就占有的功能而言，具有保护本权和强化本权的功能。其保护本权的机能体现在表彰本权，此种表彰乃基于占有可以为外界知悉的性质，使本权的保护趋于简易，以保护静的安全;而其强化本权的功能乃基于占有排他的性质，占有与本权结合使本权(在此情形主要是债权特别是租赁权)从占有处获得了排他性，这主要体现在租赁关系中，出租人交付租赁物之后，即使将租赁物所有权让与第三人，其租赁合同对于租赁物的受让人，仍继续存在。具体来说，若一买受人取得了房屋的占有，则该买受人即取得了一种为法律保护的利益。此时的占有是基于买卖合同，属于《物权法》第241条所规定的有权占有。占有已经与合同债权结合，起到了表彰合同债权的作用，这就解决了前述以合同成立生效为标准所带来的困境。但疑问在于此时买受人的占有能否与本权(即主合同债权)结合，强化本权使其具备排他性。笔者认为无法达到这种强化的效果。对比租赁权的情形，因占有本系租赁权的一项重要权能，故占有起到表彰和加强租赁权的作用，而在此情形买受人所享有的权利只有因买卖合同而获得的合同债权，占有并非该债权的权能，买受人所获得的占有仅仅是一项因合同的履行而产生的利益而已。故在此时不可将占有与合同债权相结合而使合同债权具备排他性。若给予合同债权以对抗效力，事实上是将不动产物权变动的形式要件由登记变为交付(转移占有)。我们知道，登记于不动产物权变动意义重大，各国无论采物权形式主义、债权形式主义抑或债权意思主义的物权变动模式，均以登记为不动产物权的公示方式，唯因不动产价值巨大，不动产物权的登记制度干系社会交易安全、财产秩序和国家税收等公益。所以仅因规制一房二卖现象而改变不动产物权变动的形式要件有违比例原则。既然不可给予取得占有的房屋买受人的债权以对抗效力，能否考虑给予其优先权呢?我们可以设想一种最为保守的优先权制度，此种优先权仅在出现一房二卖的情形时始发生作用，即在所有买受人中，取得占有的买受人将优先于其他买受人获得房屋的所有权，将买受人占有的对抗效力局限于多个买受人之间。对于不动产物权而言，由于占有的公示效力较弱，不足以给予完全的对世效力，故可以给予买受人以一定范围内的对抗效力。这一设想看似合理，但依然存在很大问题。首先，因为所有不特定的民事主体均有权与出卖人缔结买卖合同，所以这里所谓的一定范围内的对抗效力是不存在的，一旦产生对抗效力就将对抗不特定多数人。这一点与债权意思主义下未登记而不可对抗第三人的所有权不同，因为此时所有权的对抗效力被限定在已经成立的债权关系的法索之中，而在我们设想的优先权制度中，优先权作用的范围由于潜在的后买人的不特定性而无限扩展;其次，买受人的占有虽具有排他性，但无法对抗所有权人的所有权，所有权人依然有权收回房屋，在这一点上与租赁权人的占有有所不同;最后，在实践中出现过后买人强行闯入先买人已经占有的房屋的事件屡见不鲜，④后买人在订立买卖合同时不可能总是不实地查看标的房屋，如此规定不利于后买人利益的保护。综上所述，占有人无论如何也无法获得优先于他人获得房屋所有权的正当性，故法律不应规定占有人获得房屋所有权。
四、一房二卖之预防:
不动产买卖合同范文6
基层人民法院管辖第一审民事案件，但民诉法另有规定的除外。因此，对于公民之间的普通房屋买卖合同纠纷由基层人民法院管辖。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。一般来讲，如果对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。
但是房屋买卖合同纠纷不应该适用一般的管辖规定，而应该适用人民法院的专属管辖。
人民法院专属管辖：
1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
2、因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
3、因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
