前言：中文期刊网精心挑选了房地产行业分析报告范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产行业分析报告范文1
8月1 1日，搜狐公司在北京举办“新焦点新起点搜狐焦点全新上线会”，宣布旗下的中国房地产门户第一品牌“焦点房地产网”正式更名为“搜狐焦点”，全新的立体
房屋状企业标识和新版页面也同步上线。此举意味着已诞生10年的“焦点房地产网”品牌与“搜狐”品牌完全融合，以“搜狐焦点”
这一新品牌重装出击，打造中国最大的地产传媒航母。
品牌融合发挥1+1>2影响力
据了解，全新的“搜狐焦点”一方面将拥有搜狐门户矩阵的海量用户，通过与搜狐各频道的无缝衔接，细分搜狐2.5亿用户，与搜狐核心频道的跨界营销，以及横向延伸搜狐门户覆盖地域，将门户的海量用户转化为“搜狐焦点”的目标用户，实现用户群的拓展和积累，另一方面，依托搜狐网的品牌和平台优势，“搜狐焦点”强化垂直网站的专业性，加强对房地产行业的渗透和深耕，为行业发展提供更专业的信息咨询服务。搜狐公司联席总裁兼首席营销官王昕表示：“搜狐焦点”将针对网友需求、行业需求开发产品，发挥1+1>2的影响力。
焦点房地产网成立于1999年，2003年11月正式并入搜狐，成为门户矩阵的重要组成部分，焦点房地产网建立了完善的资讯平台、购房中心、业主论坛以及装修家居板块等核心业务，已发展成为全国最具知名度、最专业的房地产门户网站，以及中国购房人群获取房地产资讯和交流的最大网络平台。
打造中国最大地产传媒航母
随着全新品牌标识的亮相，新版“搜狐焦点”也同时上线，“新盘路演”、“视频看房”等新产品的亮相备受业界瞩目。据搜狐焦点副总经理曾伏虎介绍，崭新的“搜狐焦点”将在多个方面进行产品创新和拓展。如通过“搜狐焦点”购房中心，用户可以直接进入5万个新版楼盘详情页，全程观看“搜狐焦点”的专利摇号现场；房鉴会推出的看房、评房、买房一站式服务，节选草根代表，点评知名楼盘，直到买到满意的住房。搜狗地图将在“搜狐焦点”上全面应用，用户可以在选房地图上直接查看楼盘周边环境及配套设施。
此外，“搜狐焦点”也将为客户提供更具价值的营销服务。如在房地产行业内首次应用跨界营销，整合搜狐首页、新闻、财经、汽车等资源，为客户带来立体、纵深的多样选择，“搜狐焦点”推出的互动营销产品如“名企购房季”、 “结婚主题月”等，均已成为业界瞩目的新焦点。
整合行业信息咨询服务
房地产行业分析报告范文2
关键词：房地产企业 内部控制 风险 管理
作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。
一、企业内部控制与财务风险管理的关系
企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。
相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。
二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析
在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：
（一）日常运营的财务风险
主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。
（二）债务风险与利率风险
此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。
（三）财务投资风险
房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。
三、从内部控制的角度实施风险管理的措施
从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：
首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。
四、结束语
有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。
参考文献：
[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006
[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告. 2010
房地产行业分析报告范文3
关键词：新媒体；房地产广告；思考
中图分类号：G206 文献标识码：A 文章编号：1672-8122（2016）12-0075-02
随着我国城市化建设步伐的加快，作为国民经济发展支柱产业之一的中国房地产行业，越来越受到政府和人们的重视。作为房产行业中不可或缺的房地产广告，直接关系着房地产的销量。近年来，新媒体已成为房地产广告营销传播的重要载体之一，并以其优越的画面、音频和文字结合的视听效果，受到了广大的消费者的亲睐。
一、中国房地产广告的发展历程
纵观广告行业发展历程，房地产广告在各大行业中的发展异常迅速。我国房地产广告的发展也经历了初级阶段、快速发展阶段和成熟阶段三个时期。初级阶段（1992～1994年）是第一个时期；这一时期房地产广告形式简单，内容简陋，传播媒体单一，广告内容多以文字为主，广告媒体多以报纸为主，广告诉求未得到足够重视。快速发展阶段（1994～1998年）是第二个时期；这一时期房地产渐渐形成一个行业，房地产行业专刊大量出现，房地产广告开始出现在东南沿海等发达城市的报纸和电视中，但在这一时期广告的具体操作方式和流程由房地产销售公司把控，表现形式上多以照搬香港和台湾的方法。成熟阶段（1998年～至今）是第三个时期；这一时期房地产楼盘的名称最先出现了“家园”“小区”，然后变成了“佳”和“嘉”，后来又出现“苑”“宅”“润”等，随着微博、微信、朋友圈等新媒体的不断出现，房地产广告的投放媒体越来越多，房地产广告的形式也随之更加丰富，房地产广告的诉求方式更加多样。
二、新媒体对中国房地产广告的影响
1.新媒体对传统媒体产生了较大影响。新媒体的出现，对传统媒体带来了巨大的挑战。整个广告行业出现了互联网渠道对传统印刷、户外媒体的冲击。在现代消费社会中，移动互联网等新媒体是既区别于人际传播时代小众传播的新兴媒体，又是区别于大众传播时代的广泛传播的人际沟通工具，具有与传统媒体完全不同的传播模式和传播性质；新媒体是一种全新的个性化、大众化的个人媒体，具有终端普及率高、信息即时反馈效率高、有效接触率高和配合度高的特点。
2.新媒体对大众的媒介接触习惯和信息接收方式产生了较大影响。新媒体的出现，逐步改变着大众的媒介接触习惯和信息接收方式。移动互联网媒体广告市场的异军突起，受众由最初的固定时间、地点读书看报的单方面接收信息到目前随时随地地使用网络、微博、微信的互动交流；广告投放与诉求方式简单的印刷媒体，逐步与更加符合现代人需求心理的新媒体融为一体。全新的广告形式，全新的互联网营销思维，微博营销、微信营销、客户端营销等新兴的渠道在房地产营销中发挥着重大的作用。这一新现象的出现，必然要求全新的广告人才，即要熟悉互联网互动特性，又要对互联网受众有一定研究，同时要具备基本的互联网广告数据说服广告主。对于新兴媒体的认识和掌握，有利于房地产广告公司适时地调整方案，适应时代的变化，满足客户的新需求。
三、中国房地产广告的现状
目前，国家对房地产行业的宏观调控政策尽管逐年收紧，但房地产广告行业仍呈现快速增长趋势。据《现代广告》杂志2012年的《中国广告业统计数据报告》显示，房地产行业广告投放近年来一直保持在首位，且势头有增无减。根据《2013年广告行业分析报告》，房地产广告的增长率高达31.5%，与汽车、保险、医药、白酒等行业的广告增长贡献最高，其贡献率为19.1%。当前，中国房地产广告多以促销和形象广告居多、多以地方媒体为主，多广告版面“大”而“取胜”。受经济效益和驱使，当前中国房地产广告在其发展过程中也出现了一些困境，具体而言，表现在四个方面。
1.房地产广告内容空洞，炫富现象严重。在消费者理性投资意识不断回归的大背景下，广告必须说服消费者购买的足够理由。房地产广告为了吸引广大消费者，出现了概念的炒作、创意雷同、内容空洞，盲目跟风等现象，近乎所有的样板房都热衷于欧版设计风格，从新加坡等国植入一些“异域风情”，尽管这种“异域风情”从建筑美学风格来看有待考究，但其广告的诉求也变的“水土不服”。其结果是房地产企业不仅未达到预期目的，也浪费了大量的广告费用。同时，在房地产广告文案中“美好、尊贵、御制、皇室生活、顶级豪宅”之类的字眼大量出现，内容空洞，毫无个性；“至尊奢华”“皇家贵族”“绝世典范”等词渐成房产广告的主流，受到广告主的青睐。但从广告受众的角度看，这样的字眼消费者对此并无好感，甚至有严重的排斥倾向；不仅不能帮助提升楼盘的广告效果，有时甚至会出现负面影响。
2.房地产广告创意趋同，复制现象严重。受房地产行业影响，房产广告大多出现在各大主流媒体黄金的版面或时段上，但其广告创意却呈趋同态势，印刷媒体形成了“效果图”+“简单文案”+“联系方式”的典型模板；电视媒体则更多的体现为“会动的效果图”。部分房地产广告为了过度追求画面唯美，过分追求文字的优雅而忽略了广告本身的传播特性。还有些房地产商没有从实际出发，广告诉求可以说是随心所欲，一会模仿绿色社区，一会模仿欧美风情，一会是豪华别墅，一会是田园风情，缺乏独特精妙的广告创意和广告表现。
3.房地产广告“表现”过头，虚假宣传泛滥。当前我国房地产广告表现过头、虚假广告泛滥的现象非常严重。有一点点草地，就是“生态社区”“绿色氧吧”，有一个小山坡就是“依山而建”，所谓的“豪华海景”其实是距离海岸线10公里的房子，所谓的“顶级奢华”只不过是普通质量工程而已，“国家生态社区”“国际顶级物管”“最豪华服务阵容”，“全冠大树移植”等夸张的用语比比皆是。这种不切实际的诉求方式、过度的修辞、滥用的夸张、生搬硬套的造词、图片过度PS效果图的设计制作，对消费者带来了很大的欺骗性和误导性，使房地产商的诚信大打折扣，对消费者造成了不必要的误导，由此而引发的开发商与住户之间的矛盾。
4.广告诉求盲目跟风，价值导向偏离。目前，一些房地产企业片面追求广告艺术效果，盲目而不切实际的诉求方式，过分追求艺术效果的广告创作，导致了房地产广告与现实楼盘实际之间的差距。虚假的诉求重点不但没有起到对消费者的说服和引导作用，反而给消费者带来了反感。“特权公民”“名流所鉴”“地位见证”等广告中的价值观表现，其实际上是裸的“炫富”，宣示着社会阶层的差别，表现出了对“富人”的吹捧和对“上流社会”的宣扬，充满追逐金钱浮躁气息。
四、对中国房地产广告现状的分析
广告的目的是传播和营销，而房地产广告的目的也不例外。针对当前我国房地产广告发展中所出现的问题和面临的困难，究其原因，主要表现在以下几个方面。
1.对消费者阶层的定位不明确，市场细分不彻底。房地产广告内容空洞，炫富现象严重，归根结底是房地产广告主对消费者阶层定位的不明确。尽管不同社会阶层的消费行为不同，但由于高房价的不断出现，将房地产消费的社会阶层完全定位成为“上上层”。准确的定位虽然可以更好地满足于市场需求，也能带来更广泛的需求利益，但从市场的需求来看，单一阶层的购买力毕竟有限。而部分开发商所主推的精品小户型优质房源，也同样得到了单身一族的欢迎。因此，能够针对不同消费需求、层次定位更加明确的市场细分，是当前房地产广告亟需解决的问题。
2.广告机制不完善，品牌意识缺乏。由于房地产广告业的品牌意识缺失，广告机制不完善，房地产商没能从消费者的真正需求出发，必然导致房地产广告的创意趋同，复制现象严重。受早期“楼盘成就开发商”的观念影响，消费者和开发商的品牌意识淡漠；但随着房地产行业的飞速发展，“开发商成就楼盘”的观念势在必行。为了更好地适应消费者市场诉求，开发商对于楼盘品牌价值的认识也更加深刻。因此，打造房地产的品牌意识，凸显楼盘特色成为当前房地产广告关注的问题之一。同样，房产广告机制的不完善也是造成房地产广告创意趋同的又一重要原因。广告公司为了生存一方面不惜放弃创意、竞相压价，一切以广告主的诉求为首；另一方面，广告公司与广告主的关系不对等，也很大程度上降低了房产广告的质量和专业性。
3.对房屋硬件、价格、开发商主体资格审查监督不力。“诚实信用”的黄金法则在今天的中国房产广告业也遭到了严重破坏，究其原因，除了开发商和广告公司自身的原因之外，现阶段我国对广告行业的监管不到位、法律法规不完善也是重要原因。房地产作为高价值的耐用品，广告往往需要传递大量重要的详细信息，许多消费者都是一次性购买，因此，广告的作用就是要在一定诚实和真实为前提下，着重激发潜在消费者的消费欲望，虽然国家已出台了诸如《房地产广告管理条例》等一系列规范房地产广告市场的相关法律法规，但是在环境、交通、地段、房屋质量、房屋面积中的虚假宣传更加严重，虚假广告仍随处可见。因此，为了使房地产行业的持续、健康发展，相关管理部门一方面要加大对房屋硬件、价格、开发商主体资格的审查监督力度，另一方面在房地产广告诉求方式中，语言要实事求是，诉求要真挚朴实。
4.房地产企业自身建设缺乏，诚实信用不够。广告诉求盲目跟风，价值导向偏离主要是房地产商自身建设和诚实信用还不够。切合实际的诉求方式、准确无误的描述表达，是房地产企业在激烈的市场竞争中保留一席之地首要条件。只有以诚信为先，才能使房地产广告在纷繁争乱的互联网时代立于不败之地，达到开发商和消费者的互赢、共赢。而过多追求奢华的价值观念不仅对社会造成负面影响，也对广大消费者造成了一定的误导，脱离现实生活和实际需求的过度追求，同样给消费者造成了沉重的负担，房地产广告对消费者欲望的无限张扬放大，只会引起消费者过分追求奢华行为的大量泛滥。因此，房地产广告要客观、真实、科学，避免浮噪心态，要对项目进行深入理解和准确定位，寻找适宜的支持点，提高语言公信力，避免对概念和卖点的过度炒作。
随着房价的不断上涨，作为高价值大宗商品的房地产来说，其广告更要随着社会的发展不断进步；要在广告媒体的选择和投放上，更加有利于现代人的阅读和接触媒体的习惯；在广告诉求上要更加的理性务实；在广告创意上要更加的灵活多样。
参考文献：
[1] 许传宏.广告文案[M].上海：上海人民美术出版社，2008.
[2] 杨先顺，秀华.地产广告语的消费文化解读[J].就新闻界，2006 （4）.
房地产行业分析报告范文4
关键词：房地产信托；发展历程；运作模式；风险把控
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-02
房地产开发具有价值量大、建设周期长、回报率高、周期性明显及风险性大等特点，这使得房地产融资成为房地产业发展的关键。但目前融资渠道单一的现状已经影响到中国房地产企业的发展，从而在客观上提出拓宽融资渠道的要求。房地产信托作为房地产的一种新型融资方式，将房地产市场与资本市场有机结合，不仅将为广大中小投资者投资房地产提供理想渠道，还可为房地产行业发展提供较充足的资金，促进中国房地产业的快速健康发展。
房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
一、我国房地产信托发展历程
我国的房地产信托在发展初期，并未引起开发商的重视，发行规模有限，直至2003年后，才逐渐发展起来的。
2003年6月，中国人民银行出台了央行121号文件，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人贷款等多方面提高了信贷门槛。房企融资受阻，开始将目光投向信托资金。2003年，通过信托方式进入房地产行业的资金约有70亿，房地产信托产品从此正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。但是，2005年，银监会了“212号文”，立即影响了房地产信托产品的发行。2006年7月22 日，银监会又了“54号文”，对房地产信托融资的条件十分苛刻，甚至比银行贷款的门槛更高，致使房地产信托的发行规模进一步下降。2007年下半年，受到经济危机影响，房地产信托发行规模急剧下降。
直至2007年3月，央行重启加息，房地产信托再次得到发展机会，并呈现迅速增长态势。2007年3-12月期间，央行连续加息六次，同时，银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。
2009年下半年，严厉的房地产调控政策不断出台，存贷款基准利率的调整，存款准备金率的提升，银行额度规模的缩减，房地产企业在资本市场进行公开募资的难度越来越大，以及新国十条、国八条政策、各省市推出的限购政策的实施，致使房地产的热度不断降低，开发商的现金流压力越来越大。在这样的环境下，房地产信托成为了开发商的“救命稻草”，发行规模急速上升，信托成为了银行贷款以外，房地产行业最重要的融资渠道。
据统计，2008年发行的集合信托产品中，投向房地产的信托资金为272.2亿元，占全部集合信托募集资金的32.16%。2009年，房地产信托保持增长势头。2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年，监管层对房地产信托业务逐步规范，要求信托公司审慎开展，但这并不妨碍房地产信托规模快速扩张，房地产信托产品成立数量为397款，成立规模达1210.62亿元。2011年全年共发行了1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为2864.1亿元。期间，2011年2季度达到峰值，单季发行规模达1226亿元。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元。
同时，随着房地产调控政策密锣紧鼓地出台，房地产开发企业资金压力徒增，房地产信托产品收益率也屡创新高。自2010年以来，房地产信托产品的收益率一直不断上升，至2011年11月，平均年化收益率已达10%以上，开发商的房地产信托融资成本超过20%也已成常态。
二、我国房地产信托运作模式及发行运作流程
（一）我国房地产信托运作模式
1.债权型房地产信托。即债券融资类信托产品，是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权或在建工程折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的一种信托产品。
债权型房地产信托，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式，这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权型房地产信托是针对自有资金比例已经达到35%，但由于特定原因造成短期资金短缺而需要融资的房地产企业。
债权型房地产信托融资模式如下图：
2.股权型房地产信托。指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。
股权型房地产信托融资模式如下图：
3.财产收益型房地产信托。将存量持有性物业或出租物业作为信托财产，以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源，所发行的财产收益权转让信托。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能。
财产收益型房地产信托融资模式如下图：
4.组合型房地产信托。上述三种类型的混合，在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。
（二）我国房地产信托发行运作流程
1.洽谈房地产商，分析项目可行性。
2.确定融资需求，设计信托结构。
3.向银监会申请募集，投放项目资金。
4.期满信托公司回收本金，取得收益。
5.信托公司向投资者发放红利。
三、房地产信托之优缺点及风险把控
（一）房地产信托之优点
1.信托产品设计灵活，能根据企业本身运营需要及具体项目的特殊要求进行产品设计，增大市场供需双方的选择空间。
2.股权型房地产信托能增加房地产企业的资本金，促使企业达到银行的融资条件，且投资者只要求在阶段时间内取得一个合理回报，而不要求与企业分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商资本金的要求，又没有丧失对项目的实际控制权。
（二）房地产信托之缺点
1.相关法律法规尚未健全，仍在不断补充完善中，故房地产信托的发展受政策影响明显。
2.与宏观经济、房地产行业景气度高度相关。
3.与股权融资、银行贷款等传统融资方式相比，信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化。
4.房地产信托产品到期，融资方无法兑付时，按照约定，项目可能被信托公司以几乎零成本接盘。
5.发行周期有限，不能作为长期融资的有效工具。
（三）风险把控
1.由于信托融资成本较高，企业需关注自身付息能力，避免陷入恶性循环；同时，还需清晰评估房地产信托可能面临偿付风险，将风险控制在企业可接受的水平以下。
2.信托产品在期限结构安排上要合理，要跟房企的运营要求及具体项目的特性相适应，避免资金链断裂。
综上所述，房地产信托产品主要是在严厉的房地产行业宏观调控时期，偏紧的货币政策环境下快速发展的。从历史经验看，信托业资产的规模一般和房地产行业宏观政策环境、银行信贷、货币政策呈相反关系，紧缩的环境会引起信托业资产规模的增加。一旦银行货币供应减少，信托、私募基金等渠道融资需求就会增多。因此，房地产信托成为了房地产企业最佳融资方式之一。
参考文献：
[1]崔晓雁.兑付风险无虞、业绩增速难再——房地产信托深度.
[2]叶德丰，何啸.房地产信托产品发展历程.
房地产行业分析报告范文5
【关键词】房地产项目；风险管理；政策风险
在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。这是一对复杂而难解的矛盾。对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。
1 房地产开发项目的风险分析
1.1 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括
项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。
1.2 项目的财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到房地产的投资回收的可靠性,造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
1.3 项目建设阶段的风险。土地获取后，投资者根据需求以及地区的情况对获取土地进行项目建设。在项目建设的过程中也存在着一系列的问题，包括: 设计理念以及风格的落后或者不切实际、建筑物实用性差、建筑物存在质量问题等。
1.4 销售阶段的风险。销售是房地产项目投资的最后阶段，也是资金回流的阶段。在这个阶段中存在的风险主要来自于房地产销售的数量、价位以及时机。在不同的地方，房地产的价格是不同的。销售时如果不切合实际的销售，就会影响房地产的销售进度，从而影响资金回流。另外，在房地产销售阶段自然灾害也会对房地产项目带来风险。例如: 地震、龙卷风、洪水等。
1.5 土地取得阶段的风险。土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润，开发商应该具备预测获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作，这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力，从而给项目开发带来风险。
2 开发商规避项目风险的方法
规避风险的方法是通过对风险识别、风险评估、风险评价,在此基础上优化组合各种风险,并对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。规避风险的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商规避项目风险的主要内容为:
2.1 明确界定开发项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以规避因遗漏而产生的风险。
2.2 明确项目目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。
2.3 企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。每个企业的发展和壮大都有一批素质极强的员工，那么房地产企业更应该在现今竞争激烈的环境下培养一批又风险思想和抗风险能力的员工。这也是除了客观的风险存在下一个能最大限度避免主观风险的要素。
2.4 分化资金，多面投资。现代企业的资金投资渠道已经从单一化向多元化发展，房地产行业也有不少这样的例子。在现在竞争激烈和政策浮动较大的房地产行业，企业可以把资金分化投资，这样就可以避免巨大资金的投入回收周期慢问题，避免陷入单一化循环经营的策略。也可以联合其它实力较小的房地产企业一起投资，分担其中一部分的资金也是一种新的投资渠道。这样就不会因为资金一次性投入过大而面临倒闭的风险。在多元化经营的今天，房地产业经营模式已经不能用传统的模式来竞争，只有转变思想才能有立足之地。
2.5 增强项目风险意识，编制项目风险计划。房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识，有计划的编制项目风险计划是十分必要的。要根据客观环境和政策的变化及时的改变计划，才能做到真正意义上的从意识到行动的有效途径，规避风险。有效的编制风险计划，就能最大程度上在建设过程中合理的安排管理，施工计划，材料使用。从而保证质量并能避免延长工期的风险。
综上所述，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。
参考文献：
[1]陈煌红，张 欣.房地产开发项目全面风险管理［J］． 西南科技大学学报，2006( 3) :56-58．
[2]邓田生,徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探［J］.企业技术开发，2006(11):101-103．
房地产行业分析报告范文6
（一）领导企业品牌价值提升明显
我国超过七成的房地产开发商建立了自身品牌，并且经过多年的发展，相继出现了部分行业领导品牌，这些品牌在核心价值、形象塑造、管理模式等方面已经拥有一定的经验，表现为较高的知名度、信誉度和业主满意度，取得了较大的行业竞争优势。由中国房地产TOP10研究组的《2013中国房地产品牌价值研究成果》列出了中国房地产品牌价值榜，其中中海地产、万科、保利地产被评为房地产行业领导品牌。中海地产、万科、保利地产这三个房地产品牌占据了较为明显的行业地位，其品牌价值都超过了250亿元。在品牌价值提升方面，相比于2012年的品牌价值，中海地产提升了约20.3%，万科提升了约20.0%，保利地产提升了约23.4%，应该说取得了较大的品牌价值提升。在品牌属性方面，中海地产以稳定经营为基础，专注于打造优质的产品和服务，赢得了用户的认可，从而获得较高的品牌溢价;万科讲究快速扩张和全面布局，建立了丰富的产品层次，获得了较好的规模效益;保利地产长期以来保持了高速与稳定的发展态势，是我国房地产企业快速成长的典范。除了领导品牌以外，该研究报告还分别列出国有制和混合所有制房地产品牌价值排名前十的企业，如表2所示。从数据上看，这些房地产企业都获得了较好的发展态势，品牌价值提升明显，成为我国房地产企业品牌的主要代表，并且随着市场定位的逐渐清晰，这些房地产企业会利用自身高价值品牌优势来获得规模化发展，并进一步提升品牌价值。
（二）行业总体品牌建设水平一般
尽管房地产领导企业凸显，但从行业整体来看，我国房地产企业品牌价值普遍不高。2013年第十届《中国500最具价值品牌》分析报告显示，包括食品饮料、纺织服装、传媒、建材、轻工、地产等27个细分行业，列出入选企业品牌价值排行。其中，工商银行以2416.85亿的品牌价值高居榜首，而地产行业仅有万科进入100强，位居45名，其品牌价值是325.81亿，远低于排名前列的品牌。地产行业共有12个品牌入选，占所有品牌的2.40%，在所有行业中仅排14位，如图1所示。从上述分析可见，我国房地产企业品牌整体建设较弱，相比于食品、纺织、传媒等行业，从品牌数量和品牌价值上都有较大差距。作为国民经济的支柱行业，房地产企业品牌建设较为滞后，还有较大的进步空间。
（三）品牌意识与品牌号召力不足
企业品牌在消费者群体的号召力，从一定程度上反映了企业品牌的建设水平；相反，企业品牌的提升同样依赖于消费者品牌意识的成熟度。当前，我国房地产企业品牌号召力不足，消费者品牌意识尚未形成。根据一项房地产品牌调查可知，大部分购房者关注的首要因素是地理位置、价格、交通等，而看重房地产开发商品牌的仅占2.1%。由此可见，我国房地产企业的品牌号召力缺失，品牌在消费者市场的响应度和认可度不高。在消费者看来，房地产品牌的差异化不明显，他们对房地产品牌形象的感知主要来源于大众媒体和周围人的感性评价，缺乏对房地产品牌的深入了解。另一方面，调查显示，有大约66%的人认为今后购房时会更看中开发商品牌，有91%的被调查者认为房地产开发商会更加重视品牌价值塑造和品牌营销。可见消费者越来越关注房地产品牌属性，因此房地产企业未来应努力打造品牌价值，提升消费者对房地产开发商的信心。
二、房地产企业品牌建设主要问题
（一）品牌溢价能力薄弱
品牌溢价指的是经过品牌的打造和维护，使得产品在市场竞争中获得较强的核心竞争力。品牌溢价不仅仅表现在产品价格上，还表现在企业各项资源的获取上。我国房地产市场中，除了小部分企业通过品牌溢价获得了更多利润，绝大部分企业则忽略了品牌溢价的作用，只是追求短期利益。长此以往不利于房地产企业品牌的建设。在房地产销售中，对于相同条件的房源，知名品牌企业开发的楼盘，可能以高于其他楼盘的价格销售出去，这说明了房地产企业拥有较高的品牌溢价能力，能够占有更多市场，这是企业通过品牌影响力的提升来影响消费者，从而获得品牌溢价。但是目前看来，我国房地产品牌溢价能力整体较弱。
（二）品牌文化内涵缺失
品牌并非只是标识不同产品的差异，还反映其所包含的价值和文化内涵。优秀的企业通常都很注重品牌文化建设，让品牌所宣扬的价值理念深入人心，并为企业带来长期的影响力。品牌文化是企业和产品的灵魂，是不可替代的资本，某个产品如果缺少品牌文化内涵，就会显得没有生命力。当前，我国房地产企业由于发展历史普遍较短，还未形成足够成熟和体系化的品牌文化。品牌文化体现了企业的价值观，企业在打造品牌时，应将企业文化融入品牌中，形成独特的品牌文化。但许多房地产企业并不重视品牌文化的塑造，使品牌缺乏深层次的内涵，无法打动消费者，不利于房地产企业的长远发展。
（三）品牌战略定位模糊
合理的品牌定位是保证企业品牌战略实施的根本，要求品牌经营者对市场层次和产品分布具有较为清晰的掌握，并基于产品自身的特性，找准市场需求，有针对性地打造品牌形象。如果品牌战略定位不科学，就无法在众多品牌中找准位置，难以获得消费者的认可。我国的房地产市场较为特殊，房地产产品一方面具备消费品属性，另一方面又具备投资品属性，并表现出多元化的市场需求。由于出现众多的产品属性和多元化市场需求，使得我国多数房地产企业品牌定位较为模糊。首先，房地产企业定位环境不容乐观。我国房地产品牌定位在一定程度上受到管理部门的约束，由他们决定产品应该定位在哪个层次，而不是市场说了算。这就容易使品牌定位混乱，并且缺乏科学依据。其次，房地产企业自身品牌定位存在问题。大多数房地产企业推行规模化发展，产品覆盖各个档次和各种类型，力图满足各个消费群体的需求，但这种模式往往会造成房地产企业品牌定位模糊的局面，使其在日渐分化的房地产市场中丧失竞争力。
三、房地产企业品牌建设的对策及建议
（一）改善政策环境，鼓励品牌建设
房地产宏观政策调控对房地产企业品牌建设影响非常大，因此改善政策环境能够帮助企业推进品牌建设。当前，由于房产限购、货币紧缩等政策的作用，我国房地产市场出现了下行的情况，房地产企业的投融资环境恶化，许多规模较小的企业面临资金链断裂的风险。在这种情况下，房地产企业为了维持生存，只能更注重短期利益和短线经营，而放弃品牌战略的实施，这不利于房地产行业品牌形象的树立。政府应立足于当前房地产现状，抓住核心问题，尽快研究制定合理的房地产调控政策，使房地产市场走向良性、稳定的发展道路。政策环境的改善，主要包括金融政策、土地政策等一系列与房地产的相关政策，例如限购限贷、房产税、物业税、政策性补贴等，目的是稳定房地产市场，为房地产企业提供良好健康的发展环境，从而间接促进房地产品牌建设。
（二）发展行业协会，指导品牌建设
政府管理部门可以重点扶持建设并发展一批房地产行业协会，科学地指导房地产企业进行品牌建设。发挥行业协会在品牌建设中的作用，首先要使行业协会解决好指导思想的问题，为房地产企业提供品牌建设的基本理念，帮助企业进行品牌定位，起到指导作用，但同时也不能限制企业的自主经营理念;其次，行业协会可以协助政府主管部门制定行业管理的有关法规、政策和标准，用以指导和规范企业品牌营销渠道和手段，使房地产品牌建设合理、有序地进行;再次，通过行业协会，可以更好地抓品牌信用建设。品牌信用是企业长久经营的保障，也是品牌建设的根基，行业协会应致力于提高房地产企业对品牌信用的认识和重视，督促房地产企业提高产品和服务质量，做到诚信经营、对消费者负责，在房地产市场上建立良好的美誉度，形成无形的力量，来推动品牌价值提升。另外，行业协会还可以成立诚信奖励基金，推行“奖优罚劣”机制，一方面鼓励企业建立品牌信用，另一方面对企业虚假宣传、恶意竞争等行为进行一定的惩罚，帮助构建诚信的房地产品牌市场;行业协会还可以开展行业企业信息法规的咨询，组织地区间企业进行经验交流和经济合作，以及国际间的交流合作，为房地产企业搭建品牌建设经验交流和学习的平台。
（三）建立品牌联合，创新品牌建设
