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前期物业管理方案范文1
本专栏的第一期，笔者即提出了物业管理招投标的概念。物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制定符合其服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。从以上概念可以看出，物业管理招标与投标存在着相互对应的关系，其本质是一种包含着“买”和“卖”两方面的完整的交易行为，是一种以合同形式反映民事法律关系的民事法律行为，整个招投标过程就是一个当事人意思表示达成合意，合同成立的过程。根据《合同法》第十三条，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，而物业招投标活动又分为招标、投标、评标、定标、中标等若干环节，合同必经的两个阶段又是如何与这些环节相对应的呢？
（一）招标是要约邀请，投标是要约
根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约的内容必须具体确定，即要约应包含《合同法》第十二条规定的必要条款，如标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式等条款，且这些条款必须确定、清楚。要约须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般情况下，要约发出后，要约人就受到要约的约束，不能随意变更、撤销要约。具体到物业管理招投标环节，招标行为是要约邀请，投标行为才属于要约。第一，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，没有订立合同的目的。物业管理招投标中，招标人招标公告是引发潜在投标人参与投标的兴趣，在投标人投标之前，招标人并不受到招标公告的制约，是可以根据具体情况进行修改的。但投标人递交投标文件后就会受到投标文件的约束，不能更改和撤销。第二，招标人发出的招标公告内容上不具体明确。招标公告上不具备最重要的价格条款，而投标文件中才会载明投标价格。
（二）中标通知书的发出为承诺
《合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺的内容必须与要约的内容一致，必须标明受要约人决定与要约人订立合同的意图。根据《招标投标法》的规定，中标人确定之后，招标人应当向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
（一）如何避免前期物业管理“建管不分、独占经营”的问题
按照现行的法律法规，前期物业管理的进入主要采取招投标的方式。但由于物业管理市场化程度不高、物业管理法规制度不够完善、政府监管职能不力、各地区发展不均衡、社会各界对物业管理的认识有偏差等多个因素的存在，房地产开发建设企业在选择前期物业管理上具有天然的优势和控制权，使得前期物业管理招投标制度在实践中未能够得到贯彻落实，从而导致很多物业管理公司是房地产开发建设企业的下属机构或子公司。这种“谁开发，谁管理”的“父子兵”体制（模式），进而也就决定了后续物业管理对开发商的依附性、对业主的不平等性。笔者认为，深圳在避免“建管不分、独占经营”的问题上做了很多有益的尝试。一是深圳明确规定“有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目的投标”；二是深圳对以协议方式选聘物业服务企业设立了严格的审批程序，对于前期物业管理招投标，第一次投标人少于3人的，招标人应进行二次招标，二次招标投标人仍少于3人的，方可采用协议方式选聘物业服务企业；三是利用电子招投标方式，从技术上、程序上确保前期物业招投标公正、公开、公平进行。
（二）提高投标成功率的探索
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【关键词】 物业管理 房地产 开发建设 作用问题
总理签署国务院第379号令，我国第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》颁布施行开始生效。随后，国家建设部又出台了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等与之相配套的行业规章，标志着我国的物业管理进入了规范化管理的新阶段。本文重点研究物业管理在房地产开发中的作用问题。
1. 物业管理在前期介入房地产开发建设中的重要作用
在现代的房地产开发和建设中就需要有适当的超前意识，设计人员就要充分地听取各方面专家的意见，在我们的房地产开发和建设中不断地推出更好的、更合理的、更先进的设计方案，以满足人们在物质上的、生活上的新的、更高的追求。所以，物业管理的介入很有必要。
1.1物业管理介入房地产开发建设的目的。一是为开发商提供创造品牌过程的一个支持体系和售后服务体系；二是通过前期介入，从物业管理和业主使用的角度提出专业方面的建议，深化物业项目与各系统的沟通和协调，为将来竣工、验收接管打好基础；三是为开发商的产品提供营销推广的服务，树立消费者买楼的信心和良好的口碑，推动房地产项目向前发展。
1.2物业管理介入房地产开发建设的具体任务。一是根据目标客户的特点，设计针对性物业管理思路；二是对设计及相关工种体系与实际运用经验提出建议，针对各专业的物业管理及业主需求，提前从实际运用的角度做好相应的接口和统一；三是配合售楼和营销体系，将物业管理服务作为商品进行销售，其服务的品牌和品质作为客户优选内容之一；四是对售楼处、样板房进行现场管理，提前对外展现物业管理的良好风范；五是对开发商、建筑商、监理商、销售商、广告商以及目标客户进行物业管理宣传和咨询，加强对物业管理的认识，提高为客户服务的意识。六是提前准备相关的物业管理与服务体系文件，同时筹建物业管理公司；七是研究客户的物质和心理需求，向开发商传递建设性和可行性信息。
1.3物业管理介入房地产开发建设的工作方法。在物业管理进入房地产开发建设之前，物业管理企业需要与房地产开发商签订《前期物业管理协议》或者《物业管理顾问协议》，同时还要成立前期物业管理部，以物业管理工作小组、物业管理专家小组及双方联络小组的形式开展日常管理工作。物业专家管理小组负责项目各专业技术对口工作。双方联络小组负责双方的工作跟进与协调，在人员选拔上，要选择物业管理事业心强的，具备有工程师职称以上的以及多年高档小区物业管理经验的中层管理人员或专业技术人员为“中坚力量”，时而选择有物业管理经验的一线各类服务人员的加入。①常驻1-3名的“中坚力量”人员，各小组、各专业，各一线人员作为支持的后盾，适时适度地进入现场开展工作；②根据工程立项，规划设计、施工建设、楼盘销售、竣工验收等各阶段要求，初拟前期物业管理阶段性工作的书面计划和方案，明确工作内容、进度安排及相关人员；③参与楼盘项目的规划、定位、小区建筑总体及分项设计和园林景观设计方案等策划与研讨，结合物业管理向服务客户提供建设性的建议；④参与相关方的技术讨论、图纸会审，对业主关心的问题和物业管理及使用的问题提出建设性及优化性的建议，完善设计细节，以确保今后的物业管理及使用能顺利进行；⑤参与施工工程建设的跟进和沟通，为服务客户提供监理建议，做好隐蔽工程记录归档，以确保房屋建造的质量及物业管理功能的实现，为将来竣工验收提供依据；⑥参与策划、推广、宣传、咨询和营销活动，做好市场调研，为服务客户提供消费者心理分析意见，当好售楼处及样板房策划、建议和管理的参谋，树立物业管理在消费者心中的新形象；⑦参与物业工程竣工、验收和移交活动，做好验收、交接和归档计划，对物业的施工质量及使用功能进行检查和记录，为即将进行物业验收、接管做好准备；⑧通过上述参与，以各种工作会议记录、书面辅导材料、相片、资料，向服务客户提供物业管理及业主需求建议，并建立健全物业管理初始资料档案；⑨通过常住地的市场调查，现场咨询，并经常性地向服务客户提供或传递信息；⑩通过与服务客户的交流及对市场的了解，随时传递各专业、各方面的建议。
2. 物业管理在房地产开发建设过程中的重要作用
物业管理包罗万象，而物业管理介入房地产开发建设是物业管理的一种尝试。只要我们在工作中利用物业管理以及相关的知识，结合项目开发建设的进度，深入现场，运用各种科学方法，才能找出项目开发建设中需要解决的问题。
2.1项目的市场及目标客户的定位。①将这几年的全国部分地区的楼盘进行分析，以及常住地的物业市场调查，向服务客户提出市场性和合理性的建议；②通过物业管理公司的物业管理经验，向服务客户提供消费者的心理分析意见；③结合全国及当地的物业管理法律法规，向服务客户提供咨询服务。
2.2楼盘的营销和推广。①参与物业开盘及售楼处与样板房的选择，建设和管理，向服务客户提供物业管理宣传方案以及日常管理、标识设计、清洁卫生、保安服务及标准化建设等方面的建议；②向现场销售人员、保安人员、保洁人员提供物业管理培训服务；③在售楼现场，向消费者提供物业管理咨询服务；④制作物业管理宣传材料，如：物业管理公司简介、物业管理理念、管理费预测、小区的配套设施、物业管理服务项目、物业管理手册以及将来的注意事项等。
2.3建筑总体和分体设计方案及立面风格的考虑。①对小区的配套设施是否完善、物业区域功能布局是否合理，提出合理性、经济性和安全性的建议。如：小学、中学、幼儿园、社区活动中心、各商业网点、停车场、公共照明、有线电视、网络电话，邮政、垃圾清运、公厕、物业管理用房等；②对总平面及分体设计、外立面、建筑材料、本体结构、水电供应容量、单体户型及设施的选择是否考虑适用性、外观统一性、安全性、维护性和合理性，提出物业管理方面的建议。如：面砖、外墙涂料、墙、板、梁、电梯、空调、抽油烟机、热水器，各种管线开关，门窗的选择等；③对停车场、人防工程及道路设计的合理性和安全性提供物业管理方面的建议。如：供配电、照明分布、车位位置、路面宽度、人车分流、出入口设置、消防、给排水、通风等。
2.4小区设备设施的选定。小区的消防系统、安全保卫系统、停车场系统、应急系统、供配电系统、公共照明系统、污水处理系统、给排水系统、燃气系统、电梯系统、空调系统、垃圾处理系统、智能化系统等设备的选型和布局是否方便物业管理使用。同时还要考虑维护成本以及避免将来带来不必要的光、声、气等污染。
2.5园林景观的设计。①景观的设计与目标客户群的要求是否一致。如：人性化、无障碍化设计；②人造景观与自然景观的和谐相融；③水景系统的物业维护及硬地绿化；④植物的选择与搭配要适合当地的气候条件、土壤条件、日照条件及人文风俗等；⑤植物的生长期、花期等的搭配；⑥综合考虑园林景观以及垂直景观（含住户阳台景观）的维护及养护费用的经济性、方便性和安全性。如：利用地下水或雨水作为景观绿化水源、利用化烘池处理直接绿化，回归自然。
前期物业管理方案范文3
一、目标任务
着重通过“一个完善、两个落实、三个提高、四个加强”，即完善物业管理工作机制，落实职能部门职责、落实业主委员会职责，提高物业企业竞争能力、提高物业小区服务水平、提高物业从业人员整体素质，加强物业承接查验、加强物业小区环境巡查整治、加强专项维修资金管理、加强前期物业招投标管理，提升城市住宅小区物业服务水平，推动我市物业服务行业持续健康发展。
二、工作内容
（一）“一个完善”：即完善物业管理工作机制
一是加强物业管理工作机构建设。市级、各县（市、区）、开发区、台商投资区，以及各街道和有物业管理小区的乡镇均要明确具体的机构承担物业管理工作，并根据工作实际，配备一定数量的专兼职工作人员。社区居委会（村委会）有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。
二是安排物业管理专项资金。各地要建立物业管理经费保障的长效机制，把规范提升物业管理工作列入财政年度资金安排。2012年，鲤城区、丰泽区财政各安排不少于100万元，市、晋江市、南安市、惠安县财政各安排不少于80万元，其他县（区）、开发区、台商投资区财政各安排不少于50万元，作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费，以后应逐年提高财政预算金额。
三是加强制度建设。各县（市、区）人民政府和开发区、台商投资区管委会要加强物业管理制度建设和政策支持，出台规范物业管理和扶持行业发展的规定；要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度工作计划，摆上重要议事日程；每年至少召开2次专题会议，听取属地内物业管理工作汇报，协调解决属地内物业管理重大问题。各级房地产行政主管部门要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各相关单位要结合本单位在物业管理工作中的职责，认真调查研究，制订规范性文件，加强监管。各街道办事处和有物业管理小区的乡镇政府负责建立并落实街道（乡镇）物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门；严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门，市级各职能部门及时靠前处置。
四是推进老旧小区整治工作。各县（市、区）和开发区、台商投资区要在年老旧小区整治试点的基础上，安排一定的整治资金，选择若干个具有一定规模、居民整治意愿较强的老旧小区，继续推进老旧小区整治工作。要通过设置围墙、安防门岗，平整道路，整治绿化，完善改造雨、污管道等，使老旧小区面貌初步改善、基本具备物业管理条件，并根据小区实际和居民意愿，采取引进专业物业管理、社区准物业管理、业主自行管理等方式建立长效管理机制。
（二）“两个落实”：即落实职能部门职责，落实业主委员会职责
1、落实职能部门职责。住建、行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、物价、质量技术监督等职能部门应明确本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。加强对物业小区的监督检查，加强部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题。建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为查处及时，处理到位。建立职能部门联动处理机制，对未履行职责而造成严重后果的，按效能管理进行查处。
2、落实业主委员会职责。各县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇政府）要加大组建小区业主委员会的力度，符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。加强业委会制度建设，引导业主委员会规范管理，推进业主大会成立和规范运作。促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。
（三）“三个提高”：即提高物业企业竞争能力，提高物业小区服务水平，提高物业从业人员整体素质
1、提高物业企业竞争能力。一是要转变提升行业的发展方式。物业管理今后不应该简单追求量的扩张，而应当转向重视质的提高。要通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。二是要树立品牌意识，提高企业竞争力。鼓励、扶持规范化的专业物业服务企业通过企业整合、品牌重组等方式，做强做大；鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面，县（市、区）房地产主管部门、市物业管理协会要给予指导、帮助；引导物业企业通过有序的市场竞争不断提高工作效率，降低管理成本，为业主提供更优质的服务。
2、提高物业小区服务水平。一是要认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。二是要创建“物业管理示范住宅小区”，以点带面，促进行业规范发展。鲤城区、丰泽区、市、晋江市、南安市、惠安县各创建2个市级以上物业管理示范住宅小区，其他县（区）、开发区各创建1个市级以上物业管理示范住宅小区。重点创建“十大物业管理示范住宅小区”（西湖豪庭、西湖1号、濠江国际、明光花园、辉映江山、见龙亭小区祺龙苑、大江盛世A区、兰峰城市花园一期、锦洲瑞苑A区、佳豪城市花园二期），物业所在地的房地产行政主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建工作。市物业管理协会要提出计划，用几年时间，每年确定一批物业企业，组织物业管理专家，从内业资料、外业环境、设施设备等方面，帮助企业规范管理物业项目；要组织物业管理专家，对物业企业拟申报示范住宅小区的项目进行指导，确保拟申报项目顺利通过评审。
3、提高物业从业人员整体素质。一是要加强企业间的交流、学习。可借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。二是加强岗位技能培训。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，要加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训。三是要组织物业从业人员参加物业管理师资格考试，逐步推行项目经理持有物业管理师资格证上岗制度。四是物业企业要建立健全员工培训制度，加强企业内部培训。
（四）“四个加强”：即加强物业承接查验，加强物业小区环境巡查整治，加强专项维修资金管理，加强前期物业招投标管理
1、加强物业承接查验。根据住建部《物业承接查验办法》，结合我市实际，制定物业承接查验相关规定，督促房地产开发企业、物业服务企业履行各自义务，规范物业承接查验。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，并在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相关材料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门办理备案手续，属地房地产行政主管部门应组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整。房屋权属登记机关在开发建设单位申请办理新建房屋所有权初始登记时，应审核物业承接查验备案情况。
2、加强物业小区环境巡查整治。市住建局加强检查，督促各县（市、区）住建局开展物业管理小区环境整治活动。各县（市、区）住建局、街道办事处组织物业企业开展物业管理小区环境整治活动，抓好日常巡查，每两个月至少对辖区所有物业小区巡查一次，并做好记录。巡查以保洁绿化、服务收费、停车秩序、消防安全、电梯安全、装饰装修等方面为主要检查内容，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务，做到秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等服务达标。加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场。通过整治，物业管理小区要达到《省城市住宅小区物业服务规范》要求，做到房屋无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂；小区夜景灯整齐、美观，小区内路灯亮灯率达到100%；道路通畅、路面平整，路面井盖无缺损，排水排污管道通畅；车辆停放有序；保持物业管理区域内环境干净整洁；绿化植物长势良好。
3、加强专项维修资金管理。成立市住宅专项维修资金管理办公室，依托在市住建局，负责全市住宅专项维修资金使用的指导和监督工作，并负责市区（鲤城区、丰泽区、开发区）住宅专项维修资金的归集、使用和代管工作；各县（市）、区、港区、台商投资区房地产行政主管部门也要明确住宅专项维修资金管理机构。完善专项维修资金管理系统，专项维修资金实行四级分帐（总帐、物业小区、幢、户），对已归集的专项维修资金要陆续分帐到户。
4、加强前期物业招投标管理。市住建局制定完善前期物业管理招投标相关规定，规范物业招投标程序；制定物业管理专家库管理有关规定，充实物业管理专家库，加强物业管理专家培训、管理。各县（市、区）、开发区、台商投资区房地产行政主管部门做好物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。
三、工作步骤
（一）动员部署阶段（2012年月日至月20日）
各县（市、区）、开发区、台商投资区要结合实际，组织召开有关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，分析属地内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。对属地内物业管理情况，要组织开展全面调查摸底工作，落实项目，制订实施方案，做好部署安排。各县（市、区）要结合本地实际制定具体工作方案并督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。各县（市、区）工作方案于3月20日前报送市住建局备案。
（二）组织实施阶段（2012年月21日至11月30日）
各县（市、区）、开发区、台商投资区及各相关部门对照“一个完善，两个落实，三个提高，四个加强”工作内容组织实施，抓好落实。
（三）考核验收阶段（2012年12月1日至12月31日）
各县（市、区）房地产行政主管部门按照《市物业服务企业考核暂行规定》对属地物业企业进行考核；市住建局按照《市物业管理工作考核规定》对各县（市、区）物业管理工作情况进行考核。
四、工作要求
（一）加强组织领导。物业管理是改善民生、促进社会和谐稳定的重要内容，各县（市、区）、开发区、台商投资区要增强做好这项工作的紧迫感和责任感，进一步加强对物业管理工作的领导，建立或及时调整物业管理工作的领导机构和工作机构，制定方案，切实做好属地内规范提升物业管理工作的组织、领导、协调、督促。
（二）强化监督检查。各级房地产行政主管部门及有关部门应加强日常监督检查，强化物业服务企业动态监管，对物业小区存在的问题要及时督促整改，对违法违规行为要提请相关职能部门按法规进行查处。
（三）扶持行业发展。要加大力度指导、帮助物业服务企业晋升资质等级，扩大业务规模，拓展服务内容，重点培育一批信誉好、市场竟争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌物业企业，引领我市物业管理水平和服务品质的提升。
前期物业管理方案范文4
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1086万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收108万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是2008年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2008年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2008年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
前期物业管理方案范文5
第二条本办法所称住宅区物业移交接管验收，是指开发建设单位按照本办法规定，将住宅区物业移交给业主大会，并由业主委员会对住宅区物业验收并接管的全过程。
第三条本省行政规划区域内2万平方米以上，且已实行物业管理的住宅区移交接管验收，适用本办法。
第四条省建设行政主管部门负责全省住宅区物业移交接管验收的指导与监督工作。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区内的物业移交接管验收的指导与监督工作。
第五条住宅区物业已按详细规划与设计方案建成交付使用，并在成立业主大会及选举产生业主委员会后60日内，应按本规定进行移交接管验收。
第六条住宅区物业建设单位对其所开发建设的住宅区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的住宅区交付使用。
第七条住宅区物业移交接管验收由开发建设单位牵头，依据国务院《物业管理条例》、《*省物业管理条例》、《房屋接管验收标准》、《高低压电气装置规程》、《城市绿化工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》、《城市区域环境噪声标准》、《生活饮用水卫生标准》、《二次供水设施卫生规范》、《安全标志》、《安全标志使用导则》、《污水综合排放标准》等规定与规范，以及住宅区规划设计方案，组织业主大会、相关物业管理企业进行物业移交接管验收。
进行住宅区物业移交接管验收时，可邀请县、区物业管理部门等相关单位参加。
业主委员会经业主大会授权，具体与开发建设单位办理住宅区物业移交接管验收事宜。
住宅区的物业管理企业应当协助、配合业主委员会做好物业移交接管验收工作。
第八条物业移交验收接管的主要内容包括：
（一）住宅区规划设计方案和物业管理落实情况；
（二）各单项工程的竣工验收情况；
（三）基础设施、公共设施设备的配置和产权界定情况；
（四）物业管理用房的提供和产权落实情况；
（五）物业资料落实情况；
（六）前期物业管理情况；
（七）其他。
第九条住宅区物业，必须符合下列条件和要求，方可进行物业移交接管验收。
（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及公共配套设施、公用基础设施等单项工程全部验收合格；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；
（六）已成立业主大会，并选举产生业主委员会；
（七）按有关规范将房屋幢、号等铭牌安装到位已编排并经有关部门确认；
（八）已实行前期物业管理；
（九）法律、法规规定的其他事项；
第十条住宅区物业移交接管验收时，必须提交以下资料和财物：
（一）国务院《物业管理条例》、《*省物业管理条例》、《房屋接管验收标准》、《高低压电气装置规程》、《城市绿化工程施工及验收规范》、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》、《城市区域环境噪声标准》、《生活饮用水卫生标准》、《二次供水设施卫生规范》、《安全标志》、《安全标志使用导则》、《污水综合排放标准》，以及住宅区规划设计方案等文本；
（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理所必需的相关资料；
（六）住宅区销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同；
（七）物业移交方案、物业清单和房屋业主汇总表
（八）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;
（九）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；
（十）法律、法规规定的其他事项。
业主大会如重新选聘物业管理企业的，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。
第十一条住宅区物业移交接管验收程序与要求：
（一）由开发建设单位向业主大会发出书面约请，并按规定提交各项资料；
（二）业主委员会应在收到相关资料之日起15日内与开发建设单位约定验收时间；
（三）经开发建设单位与业主委员会、物业管理企业对物业进行验收并符合要求的，交接管双方应在7日内草拟验收意见，验收意见应向全体业主公示15天；公示期后业主依法无异议的，签定《物业移交接管协议》，并办理有关接管手续；
（四）《物业移交验收接管协议》经业主大会通过后，由业主委员会与开发建设单位签字盖章后生效；
（五）业主大会无正当理由，不签订《物业移交接管协议》的，由物业所在地县、区物业管理部门责令其限期改正；
（六）物业经验收不符合要求的，由开发建设单位进行整改，整改后应重新提请验收。
第十二条分期建设的住宅区，开发建设单位可实行分期物业移交验收，但相应的基础设施设备和公共服务配套设施必须基本满足业主的正常生活使用要求，待工程全部竣工后，再办理接管手续。
第十三条住宅区验收合格后，开发建设单位应将与业主大会签订的《住宅区物业移交接管协议》，以及物业移交接管验收资料送县级以上房地产行政主管部门备案。
第十四条未办理物业移交接管验收的住宅区物业，由开发建设单位继续落实前期物业管理，并对其的管理服务负最终责任。
业主大会成立后，如无正当理由不接管住宅区物业的，开发建设单位不再承担除国家法律、法规明确规定外的物业服务责任，由此引起的后果和造成的损失由全体业主承担。物业移交接管验收后，业主大会必须将物业管理用房、设施设备、相关资料用于住宅区物业管理。
第十五条开发建设单位违反本办法，未移交物业资料及配置物业管理服务用房以及业主共有的共用配套设施设备的，由市、县房地产主管部门责令限期改正，并按照国务院《物业管理条例》相关规定处罚。
第十六条违反本办法，涉及建设、房地产、规划、市容、消防等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。
第十七条建筑面积2万平方米以下的住宅区及非住宅商品房实行物业管理的，其物业移交验收接管，可参照本办法执行。本办法实施前已交付使用的住宅区物业，开发建设单位及业主大会可参照本办法，完善物业移交验收接管手续。
第十八条各市可以根据本办法，结合实际，制定实施细则。
前期物业管理方案范文6
关键词：早期介入 物业管理 房地产
0 引言
物业管理的早期介入主要通常贯穿项目开发的全过程，一般在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段分步骤介入，其主要价值体现在从物业使用角度出发，为项目开发提出建议。同时，管理经验丰富的物业管理企业的介入，也可以有效提升项目建设和管理水平，同时提升项目价值，促进房产销售，提高开发效益，进而提升企业品牌影响力。本文针对江苏华厦融创开发的徐州UU小镇项目进行早期介入，从项目的规划设计开始提前介入，涉及建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。建议内容既要考虑开发商的要求，又要满足业主（使用）需求。
1 徐州UU小镇项目概况
本项目位于徐州市泉山区杏山子大三角地块，项目定位为儿童主题幸福社区。总用地面积约13.5万方。绿化率>30%。
规划用地：202.2亩 （13.5万方）
总建筑面积：43.5万方
总户数：2857户
容积率：2.50
绿化率：30.1%
物业形态：5栋电梯洋房、4栋小高层、12栋高层、沿街商业、集中商业、会所、办公等城市综合体
户型面积：80-90m22+1两（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整个项目住宅共分两期开发，第一期推出B+C地块，第二期推出A地块，首期共13栋楼，5栋11层286套，4栋18层407套，4栋33层共660套，总共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前项目位置较偏僻的三环外，但已经开通的韩山隧道、规划建设的地铁一号线等交通对项目来说非常有利。而徐萧公路、三环西路则是连接周边萧县、丰沛县、淮北等地区。
景观：景观环境三面环山，靠近云龙湖，大环境很好。
生活气息：紧邻项目的是开元四季，通过开元、万悦城、圣地雅阁等楼盘的带动，使得周边生活氛围及置业需求日益浓厚。
对UU小镇项目引入早期介入，让所聘请的专业的物业管理公司对物业规划设计方案进行完善，使规划和设计更加合理，能减少以后疑难问题的发生，提高建设单位的开发效益，提高开发商的名誉。同时，所聘请的物业管理公司还可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
2 物业管理早期介入的概念
2.1 物业管理早期介入的概念
所谓的物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。
2.2 物业管理早期介入的作用
从物业管理的实践来看，我国物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，这些往往暴露出物业管理过程中的先天不足或缺陷，给日后的物业管理带了矛盾和问题。物业管理是对物业项目的使用、维修、养护、经营进行管理和提供服务，使物业项目发挥最佳效应的一种管理形式。它与物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋销售等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成后的使用和管理的要求，考虑到居住水平提高的需要，应有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。
3 项目早期介入建议
3.1 可行性研究阶段
在该项目的可行性研究阶段，应聘请物业管理公司集中就产品的市场定位、物业管理的基本思路、物业的经营管理进行总体策划。
3.1.1 从物业管理角度对建设项目的优化设计，如：围绕项目设计中“儿童社区”主题的命题，如何从满足业主需求和提升项目品质进行辅助设计，并修改原设计中不合理内容，从而实现对物业超前管理，避免原设计实施后产生使用和管理问题。
3.1.2 根据项目建设成本及目标客户的定位来确定物业管理的模式和基本服务内容，物业公司应设计出物业服务的总体方案或拿出项目日常物业管理的管理标准、服务理念和经营目标。
3.1.3 从物业及其附属设备设施保值增值角度对配套设施建设提出的整改建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3.2 规划设计阶段
在规划设计阶段，应邀请物业管理公司参加论证会，让物业管理公司站在潜在业主的角度上来看待和分析问题，并让物业管理公司对规划设计方案提出自己的意见与建议。
3.2.1 要确保在此阶段物业管理公司提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3.2.2 物业管理公司一定站在已确定的业主（使用人）的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来。
3.2.3 物业管理公司所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。
3.3 施工建设阶段
3.3.1 在此阶段介入的物业管理公司应站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理公司并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。
3.3.2 要确保记录的完整性，因为这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
3.4 销售阶段
此阶段因为物业管理公司介入的形式多样，应要求物业管理企业充分重视并全力投入。
3.4.1 有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，胡乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。
3.4.2 售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制定和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于业主要求过高，而物业管理企业无法满足的情况。
3.4.3 要重视工作的延续性和衔接性，销售阶段物业早期介入应是全程的，并要注意与物业前期管理的某些工作衔接。通常早期介入的物业企业多为咨询管理公司，而前期物业管理多为专业管理公司承担，应注意工作衔接的规范严谨，避免纠纷出现。
参考文献：
[1]赵绍鸿，艾白璐，谭善勇.物业管理实务[M].中国林业出版社 2005.10（2009.2重印）
[2]裴艳慧.物业管理理论与实务[M].北京大学出版社，2011.
[3]张秀萍.物业环境管理与服务[M].中国建筑工业出版社，2004.
[4]刘薇.物业管理工作指南[M].化学工业出版社，2012.
